פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת בעלות דירה על שמי
בר
21/03/11
שלום רב,
אנו זוג גרוש יש לנו דירה שרשומה על שנינו הגרוש נקלע לקצת קשיים כלכליים ומפחד שאולי יגיע מצב של עיקול ולכן מבקש להעביר את הדירה על שמי בלבד.
איך עושים זאת?
המשכנתא רשומה על שנינו,יש 2 משכנתאות אחד משולמת על ידי והשניה על ידו.
אבקש את תשובתכם בהקדם תודה.
אנו זוג גרוש יש לנו דירה שרשומה על שנינו הגרוש נקלע לקצת קשיים כלכליים ומפחד שאולי יגיע מצב של עיקול ולכן מבקש להעביר את הדירה על שמי בלבד.
איך עושים זאת?
המשכנתא רשומה על שנינו,יש 2 משכנתאות אחד משולמת על ידי והשניה על ידו.
אבקש את תשובתכם בהקדם תודה.
העברת בעלות בדירה בין בני זוג גרושים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/03/11
פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ דיסקרטי בעניין. אתם מעוניינים שהפעולה שאתם מבצעים תהיה בת תוקף מול נושים פוטנציאליים של בן הזוג שהסתבך בחובות ולכן היא צריכה להיות עד כמה שניתן "אמיתית" ולא "פיקטיבית".
בכל מקרה מדובר בעסקאות שחייבים לערוך אותן כמו שצריך ולדווח עליהן לרשויות המס כך שלא מדובר במשהו שאתם יכולים לבצע בעצמכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בכל מקרה מדובר בעסקאות שחייבים לערוך אותן כמו שצריך ולדווח עליהן לרשויות המס כך שלא מדובר במשהו שאתם יכולים לבצע בעצמכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה מהוונת שהסתימה
יריב
20/03/11
הורי רכשו דירה בשנת 87 ובצעו חכירה מהוונת.החכירה הסתיימה בשנת 2004 ומאז לא קבלו פנייה לחידושה.לאחרונה הוכרז האזור שלהם כמיועד "לפינוי בינוי".וכאשר בררנו את הרישומים בטאבו התברר לנו שהחכירה הסתיימה.האם עליהם לפנות למנהל לברר האם עליהם לשלם?מה קורה אם לא שילמו?תודה.
חידוש חכירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
אם לא קיבלתת דרישה לתשלום, אין מקום לדאגה, לגבי שמירה על זכויות ההורים. יחד עם זאת, בהחלט מומלץ לפנות למינהל ולקבל פרטים לגבי חידוש החכירה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים בקניית ומכירת דירה
אלון
20/03/11
שלום
לפני כשנתיים מכרתי דירה שהייתה בבעלותי ובבעלות אחותי (שווה בשווה) שהייתה דירתי היחדיה ומייד אחריה קניתי עם אשתי דירה חדשה.
היום אני אשתי מתכוונים למכור את הדירה שבבעלותינו לקנות דירה אחרת.
1. האם אני ואשתי נהיה פטורים מס שבח על הרווח במחיר ?
2. האם את הדירה החדשה כדאי לרשום רק על שם אשתי כך שבעתיד אם נרצה למכור לא נצטרך לשלם מסשבח בגלל תכיפות הפעמים שאני מוכר וקונה ( כבר פעמיים בשנתיים האחרונות)
תודה מראש
לפני כשנתיים מכרתי דירה שהייתה בבעלותי ובבעלות אחותי (שווה בשווה) שהייתה דירתי היחדיה ומייד אחריה קניתי עם אשתי דירה חדשה.
היום אני אשתי מתכוונים למכור את הדירה שבבעלותינו לקנות דירה אחרת.
1. האם אני ואשתי נהיה פטורים מס שבח על הרווח במחיר ?
2. האם את הדירה החדשה כדאי לרשום רק על שם אשתי כך שבעתיד אם נרצה למכור לא נצטרך לשלם מסשבח בגלל תכיפות הפעמים שאני מוכר וקונה ( כבר פעמיים בשנתיים האחרונות)
תודה מראש
מכירת יותר מדירה אחת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
קשה להתייחס ולענות לשאלה דרך הפורום. יש לבדוק באיזה פטור השתמשת במכירה הקודמת, כדי לדעת אם הנך יכול להשתמש בפטור נוסף כעת. מעבר לכך, באמצע פברואר נכנסה לתוקף הוראת השעה המתירה עד סוף השנה הבאה למכור שתי דירות בפטור, ללא קשר לזכאות לפטור שעומדים לרשותך, או שכבר ניצלת, והכל במגבלות ובתנאים המצויינים שם. אתה ואישתך נחשבים כתא משפטי אחד, ולכן לא משנה על מי תירשם הדירה. מומלץ בחום להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון לפני כל צעד שתעשו בעניין הזה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות מירושה
ס
20/03/11
שלום,אבי נפטר לפני כשנה, הדירה היתה רשומה על שמו ושם אימי, וצו הירושה מחלק את הירושה לחצי (בן יחיד) כלומר כעת הדירה אמורה להיות רבע על שמי ושלושה רבעים על אימי.עדין לא העברנו זכויות, אני מעוניין להעביר את החלק שלי לאימי, כלומר שהדירה תיהיה רשומה רק על שמה.הבנתי שהעברת הזכויות על הירושה היא פעולה פשוטה יחסית, האם אפשר להעביר ישירות על שמה באותו תהליך?או שבעצם מדובר שתי שלבים :1.העברה על פי הירושה.2.העברה ממני אליה.(כמו כן לא אמור להיות מופעל שום מס במקרה הזה,אני צודק?)דבר נוסף בטופס של העברת הזכויות, ראיתי שבמקרה שלאמדובר בעסקת מקרקעין, נדרש אימות חתימה של נוטריון,האם המקרה שלי מוגדר כעסקה? - או בעצם אם אני צריךלגשת לנוטוריון עם זה לפני שאני מגיש?תודה.
רישום זכויות בנכס אגב צו קיום צוואה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
בנסיבות אלה, ואם כל עיזבון המנוח הוא הדירה, הכי פשוט יהיה אם תמלא תצהיר הסתלקות מעיזבון המנוח, כך שאמך תירשם בצו קיום הצוואה כיורשת יחידה, ואז ממילא כל הזכויות בדירה תירשמנה על שמה. מומלץ לפנות לעו"ד שיסייע בידיכם, וינחה אותכם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות למנהל מקרקעי ישראל מלפני 25 שנה
ישראלה
20/03/11
נרכשה דירה עם חובות למנהל מקרקעי ישראל, אשר החלו מלפני 25 שנה.
א. האם אני יכולה לתבוע בביהמ"ש ולדרוש שלא לשלם חובות מלפני 7 שנים?
ב. בהסתמך על איזה סעיף חוק?
ג. האם ביהמ"ש יוכל לצוות על מנהל להעביר את הזכויות על שמי, למרות שלא שולמו חובות אלו?
בתודה מראש.
א. האם אני יכולה לתבוע בביהמ"ש ולדרוש שלא לשלם חובות מלפני 7 שנים?
ב. בהסתמך על איזה סעיף חוק?
ג. האם ביהמ"ש יוכל לצוות על מנהל להעביר את הזכויות על שמי, למרות שלא שולמו חובות אלו?
בתודה מראש.
פירעון חוב לשם העברת זכויות במינהל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
אם באישור הזכויות מהמינהל, רשומה הערה בדבר חובות בעל הזכויות, לא נראה שתוכלי לטעון או לדרוש העברת הזכויות אף כי עבר זמן כה רב (זה בבחינת "ייזהר הקונה").
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס שאחד מבעליו קטין
שלומי
20/03/11
שלום רב,
אשה קנתה לעצמה דירה, והחליטה לרשום אותה על שם 2 בניה.
למרות שהדירה בפועל שייכת לה...
קרה אסון, ואחד הבנים נהרג בפיגוע.
את הבן שנהרג ירשו בתו בת ה6 ואשתו.
כלומר לבת 6 הקטינה יש בעלות של 25 אחוז בדירה.
כעת האשה רוצה למכור את הדירה ולעבור ממנה.
השאלה היא מה ההשלכות של זה שיש פה קטינה ששותפה בדירה?
ידוע שצריך אישור בית משפט.
השאלה מה הסיכוי שבית המשפט יאשר את זה, ומה צריך לקרות על מנת שבית המשפט בוודאות יאשר את המכירה?
(בהנחה שהאם של הקטינה והבן השני מסכימים למכירה)
בתודה מראש
אשה קנתה לעצמה דירה, והחליטה לרשום אותה על שם 2 בניה.
למרות שהדירה בפועל שייכת לה...
קרה אסון, ואחד הבנים נהרג בפיגוע.
את הבן שנהרג ירשו בתו בת ה6 ואשתו.
כלומר לבת 6 הקטינה יש בעלות של 25 אחוז בדירה.
כעת האשה רוצה למכור את הדירה ולעבור ממנה.
השאלה היא מה ההשלכות של זה שיש פה קטינה ששותפה בדירה?
ידוע שצריך אישור בית משפט.
השאלה מה הסיכוי שבית המשפט יאשר את זה, ומה צריך לקרות על מנת שבית המשפט בוודאות יאשר את המכירה?
(בהנחה שהאם של הקטינה והבן השני מסכימים למכירה)
בתודה מראש
הסכם מכר עם קטינה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
אין ודאות. בימ"ש יבדוק את הנסיבות ויבחן אותם, ויראה ויבחן אם הדבר משרת את האינטרסים של הקטינה ו/או שזכויותיה נשמרות (להיכן יופקדו כספי תמורת המכירה וכיו"ב).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שנחתם בין שותפים בזמן יחוד דירות .
אביב
19/03/11
סבא העביר לבתו בירושה (בצוואה שנחתמה זמן קצר לפני מותו)את חלקו בבניין שהיה בשותפות עם יורשי אחיו.בזמן יחוד הדירות נחתם הסכם המורה להצמיד חלקים מסוימים לגינה ובגג לדירותיו בתמורה לויתורים מסוימים שעשה להם.לימים בתו וחתנו התגרשו ובמסגרת איזון המשאבים נכס זה של הסבא (חמו) לחתן .שותפי הסבא שהם קרובי משפחה מתכחשים להסכם בטענה ("זה כבר לא רלוונטי")כלומר ההסכם היה עם הדוד המנוח ולא אתך.החתן מעוניין להעביר נכס זה לילדיו (נכדי הסבא המנוח)כולל אותם הצמדות שבהסכם הנלווה ליחוד הדירות שאותו אינם מוכנים לקיים.נשמעו בנושא זה דעות משפטיות סותרות.נשמח לשמוע את דעתכם.האם ההסכם(הנלווה) שריר וקיים ועובר לחתן כחלק מאותו נכס?
תוקפם של זכויות מכוח הסכם, כאשר הזכויות בנכס עברו מס' פעמים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
קשה לענות על שאלה כזו בפורום. מומלץ לפנות לעו"ד להציג בפניו את מלוא המסמכים, כך שניתן יהיה ליתן חוו"ד מסודרת.
מכל מקום, וכעיקרון, אם הנכס רשום בטאבו, כדי שלהסכם יהיה תוקף מחייב, צריכה להופיע הערה לגבי ההסכם בטאבו, כדי ליתן לו תוקף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מכל מקום, וכעיקרון, אם הנכס רשום בטאבו, כדי שלהסכם יהיה תוקף מחייב, צריכה להופיע הערה לגבי ההסכם בטאבו, כדי ליתן לו תוקף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות למס רכוש
יואל
19/03/11
על קרקע של אדם בשטח 7 דונם מסוג מירי היה חוב בגובה 200,000 ש"ח למס רכוש מאז 1997 עד לפני מספר חודשים. הוצאתי נסח לפני יומיים והחוב הוסר. האדם טוען כי הוא לא שילם את החוב היות ואין לו כסף. האם יתכן כי חוב זה יכול להיות מוסר ללא תשלום ואם כן האם כל הסכום שולם?
חובות למס רכוש- שאלה נוספת
יואל
19/03/11
האם יש דרך לדעת לפי מספר השטר בלשכת המקרקעין אם החוב למס רכוש שולם? או שהאם ניתן לפנות למס רכוש ויתנו לי מידע?
שכ"ט
אלי
19/03/11
האם מקובל להוסיף לשכ"ט הוצאות נוספות כמו אגרות רישום ותשלומים על יפוי כוח נוטוריוני ?
שכ"ט ואגרות - הסכם שכ"ט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/03/11
מומלץ לחתום על הסכם שכ"ט טרם תחילת הייצוג.
בכל מקרה, יפוי כח נוטריוני יש סכום אחיד וקבוע לתשלום על פי הכללים של הנוטריונים.
לגבי הוצאות ואגרות נהוג במשרדים מקובלים לחייב בהוצאות ואגרות לאחר שהנושא בוכם עוד בטרם החל הטיפול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, יפוי כח נוטריוני יש סכום אחיד וקבוע לתשלום על פי הכללים של הנוטריונים.
לגבי הוצאות ואגרות נהוג במשרדים מקובלים לחייב בהוצאות ואגרות לאחר שהנושא בוכם עוד בטרם החל הטיפול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב
מתן
18/03/11
שלום רב לכול המשתתפים,
רציתי לשאול בעצתכם לגביי נושא , אני רוצה להעביר לאישתי דירה שבבעלותי, אין לה דירה או בית בבעלותה, האם יהיה עליה לשלם מס על הדירה?
תודה וסופ"ש נעים לכולם
רציתי לשאול בעצתכם לגביי נושא , אני רוצה להעביר לאישתי דירה שבבעלותי, אין לה דירה או בית בבעלותה, האם יהיה עליה לשלם מס על הדירה?
תודה וסופ"ש נעים לכולם
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/03/11
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
נטע
18/03/11
אני עובדת כמה חודשים כבר כשכירה מהבית אצל עו"ד ועושה עבודת ניירת וטלפון שהתקינו לי על חשבונם בלבד,כיום זה דבר נפוץ ורגיל,האם זה יכול לפגוע במס שבח,במידה ובעלי הדירה ששוכרים לי את הדירה,ירצו למכור אותה בעתיד? כי עבדתי מהבית?
שימוש בדירה לא רק למגורים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
השאלה אם הוצאות המיוחסות לדירה דווחו כהוצאות מותרות בניכוי ? על פניו מהנתונים שציינת, החשבונות גם כך היו על חשבון המעסיק. מעבר לכך, אם ב 4/5 מהשנים בגינם מחושב השבח הדירה שימשה למגורים, אין מקום לחשש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מאגרה בהליך משפטי אצל המפקח על המקרקעין
מלי
18/03/11
שלום
ברצוני להגיש תביעה בפני המפקח על המקרקעין ועקב מצבי הכלכלי ברצוני לבקש פטור/הנחה.
למרות כל בקשותיי ממזכירות המפקח להגיד לי מה הפרוצדורה לעשות זאת, לא קיבלתי תשובה ברורה. נאמר לי לפעול לפי התקנות!!! חיפשתי וחיפשתי ולא מצאתי מה התקנות.
נאמר לי שאקח ייעוץ משפטי שיסביר לי מה לעשות(הרי אם היה לי כסף לייעוץ משפטי לא הייתי נזקקת לבקשת פטור מאגרה..)
אשמח אם מישהו יכול להנחות אותי איך מגישים(הגשה אחת כבר הוחזרה לי כי היא לא 'לפי התקנות'.
שאלה נוספת: האם ניתן לתבוע את השכנים(כולל הועד) בתרבות הדיור, למרות שהם מסרבים להירשם שם?
תודה
ברצוני להגיש תביעה בפני המפקח על המקרקעין ועקב מצבי הכלכלי ברצוני לבקש פטור/הנחה.
למרות כל בקשותיי ממזכירות המפקח להגיד לי מה הפרוצדורה לעשות זאת, לא קיבלתי תשובה ברורה. נאמר לי לפעול לפי התקנות!!! חיפשתי וחיפשתי ולא מצאתי מה התקנות.
נאמר לי שאקח ייעוץ משפטי שיסביר לי מה לעשות(הרי אם היה לי כסף לייעוץ משפטי לא הייתי נזקקת לבקשת פטור מאגרה..)
אשמח אם מישהו יכול להנחות אותי איך מגישים(הגשה אחת כבר הוחזרה לי כי היא לא 'לפי התקנות'.
שאלה נוספת: האם ניתן לתבוע את השכנים(כולל הועד) בתרבות הדיור, למרות שהם מסרבים להירשם שם?
תודה
לפי התקנות
דינה
18/03/11
לפי התקנות, ראי: כאן
האם ניתן לקבל החזר על מס רכישה ששולם בטעות?
גבי
17/03/11
התברר לי בזמן האחרון שלפי החוק אדם שקנה דירה שנייה ומוכר את הראשונה תוך 18 חודש פטור ממס רכישה בזמן שהוא קונה את הדירה השנייה.
לפני שנתיים וחצי בערך קניתי דירה שנייה ומכיוון שלא הייתי מודע לחוק לא הצהרתי שאני הולך למכור את הראשונה עד 18 חודש מיום רכישת השנייה ולכן שילמתי מס רכישה על הדירה השנייה
מה שקרה בפועל הוא שאכן הדירה השנייה נמכרה עד 18 חודש מהיום שהשנייה נקנתה.
האם אני יוכל לפנות לרשויות ולבקש החזר על מס הרכישה ששילמתי? הרי במחשב שלהם הם רואים את תאריכי העסקאות ואפשר להוכיח שמכרתי את הראשונה עד 18 חודש.
לפני שנתיים וחצי בערך קניתי דירה שנייה ומכיוון שלא הייתי מודע לחוק לא הצהרתי שאני הולך למכור את הראשונה עד 18 חודש מיום רכישת השנייה ולכן שילמתי מס רכישה על הדירה השנייה
מה שקרה בפועל הוא שאכן הדירה השנייה נמכרה עד 18 חודש מהיום שהשנייה נקנתה.
האם אני יוכל לפנות לרשויות ולבקש החזר על מס הרכישה ששילמתי? הרי במחשב שלהם הם רואים את תאריכי העסקאות ואפשר להוכיח שמכרתי את הראשונה עד 18 חודש.
אף אחד לא יודע את התשובה?
גבי
20/03/11
זה חשוב לי לדעת
שעבוד נכס
מתי
17/03/11
כיצד ניתן לשעבד לבעל חוב (250000 ש") את הנכס(בית)?איזה מסמכים ואיפה ניתן לבצע זאת? החוב ניתן כבר למעלה משנתיים - יש חוזה כתוב בלבד בעל החוב לפני פשיטת רגל והבית נכנס לכינוס נכסים-יש כמה נושים עם עיקול על הבית? למהנה מהיר אודה..!!!
תוספת לשאלתי
מתי
17/03/11
ברצוני להוסיף לשאלתי -שבעל החוב אינו מתנגד למתן שעבוד
אי העברה בטאבו
יוסי
16/03/11
רכשתי דירה ומחסן מקבלן ,את הדירה הוא רשם על שמי בטאבו ואת המחסן שהיה צמוד לדירה רשם ברכוש המשותף,הוא כעת טוען שהוא כביכול נתן לי מסמכים מסוימים להעביר לאיזהו חברה מסוימת שמעבירה לטאבו את המחסן ואני התרשלתי,כמובן שלהד"ם ,מה עלי לעשות,הוא מוכן להחזיר לי את דמי העלות בזמן שהיום זה שווה פי 4
התרשלות ברישום מחסן כצמוד לדירה בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
כדאי ללכת להתייעץ עם עורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן. אם יש אפשרות עדיין שהרישום יתוקן והמחסן יוצמד לדירתך - זו האופציה הטובה ביותר. אם האפשרות הזו אינה רלבנטית - צריך להגיש תביעה ולדרוש את ירידת הערך האמיתית הנובעת מכך שלדירה לא צמוד מחסן. כמובן שאין להסתפק בפיצוי שהוא מציע כרגע (אם הוא משקף 1/4 מהנזק האמיתי).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר (חומה) משותפת
יעל
16/03/11
שלום,
קראתי קצת בפורום בנושא, אבל עדין לא ברור לי מה הדין החל במקרה הבא:
מדובר בשני בתים סמוכים במושב, הקיימים מזה 40 שנה לערך.
אחד השכנים החליט שברצונו להקים חומה סביב כל השטח של ביתו, והחליט לדרוש מהשכן השני לשאת איתו בהוצאות של החומה הגובלת בין הבתים.
יש לציין שאין איזשהו צורך בכך, מלבד רצונו של השכן לתיחום ביתו, ועד כה חיינו כך בשלום.
אני לא יודעת אם זה רלוונטי, אבל השכן שבונה את החומה קיבל את ביתו בירושה לפני כ15 שנה.
מה הדין?
תודה, יעל.
קראתי קצת בפורום בנושא, אבל עדין לא ברור לי מה הדין החל במקרה הבא:
מדובר בשני בתים סמוכים במושב, הקיימים מזה 40 שנה לערך.
אחד השכנים החליט שברצונו להקים חומה סביב כל השטח של ביתו, והחליט לדרוש מהשכן השני לשאת איתו בהוצאות של החומה הגובלת בין הבתים.
יש לציין שאין איזשהו צורך בכך, מלבד רצונו של השכן לתיחום ביתו, ועד כה חיינו כך בשלום.
אני לא יודעת אם זה רלוונטי, אבל השכן שבונה את החומה קיבל את ביתו בירושה לפני כ15 שנה.
מה הדין?
תודה, יעל.
דבר נוסף
יעל
16/03/11
במידה ואכן חלה עלינו חובה מתוך החוק לבנות חומה, האם זו חייבת להיות חומת בטון? ס' 49 לחוק המקרקעין מדבר גם על גדר. האם אפשר להסתפק בגדר תיל, לצורך העניין?
מס רכישה
א
16/03/11
כאשר בני זוג מתחתנים ולכל אחד מהם דירה לפני החתונה , מה קורה לאחר החתונה האם אחד מבני הזוג יכול למכור את הדירה ולקנות חדשה מבלי לשלם מס רכישה עבור דירה נוספת {כדירה יחידה} ?
מס רכישה לגבי בני זוג שבבעלותם דירה טרם נישואיהם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
באופן עקרוני לפי לשון החוק, שני בני הזוג נחשבים לתא משפחתי אחד ולכן הם אמורים, לשלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה שנייה.
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח-התיקון מ"צו השעה". שאלה לעו"ד בבקשה
לאון
16/03/11
הבנתי שלפני חודש יצא חוק לפיו מינואר השנה עד נואר 2013 יש פטור מלא ממס שבח. השאלה שלי- אם מכרתי דירה לפני שנתיים, והיום אני מתכוון למכור עוד דירה ברווח של 300 אלף מהיום שקניתי אותה, אז על פי התיקון אני לא משלם מס שבח אפילו שקל אחד??(למרות שלא חלפו 4 שנים מאז שמכרתי דירה שקיבלתי עליה פטור ממס שבח)?? תודה
פטור ממס שבח לפי הוראת שעה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
באופן עקרוני, באמת הוראות הפטור שפורסמו מאפשרות למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח מבלי להמתין 4 שנים. אולם, יש להוראות האלה סייגים (כמו למשל ששווי המכירה מוגבל לסכום של 2,200,000 ש"ח).
לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (שגם ייצג אתכם אח"כ במכירת הדירה), מראש ועוד לפני שמסכמים את הפרטים מול קונה, ע"מ שיעשה בדיקה של כל המצב המשפטי ויאשר לכם שאין בעיה למכור את הדירה בפטור.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (שגם ייצג אתכם אח"כ במכירת הדירה), מראש ועוד לפני שמסכמים את הפרטים מול קונה, ע"מ שיעשה בדיקה של כל המצב המשפטי ויאשר לכם שאין בעיה למכור את הדירה בפטור.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
אמיר
15/03/11
הייקניתי דירה על הנייר מקבלן , שילמתי מחצית ממחיר הדירה מראש ואת שאר התשלומים במהלך שנת 2012 בצמוד למדד, לאחרונה מדד תשומות הבנייה עולה חזק, מה שגורם לי לחשוב לשלם כבר עכשיו סכום נוסף גדול כדי לצמצם את ההפסד העתידי שנגרם וייגרם לי מעליית המדד, מה המלצתך בעניין? האם יש סיכונים נכון להיום? החברה הקבלנית היא גדולה ומוכרת {אשדר} תודה?
הקדמת תשלומים לקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
העובדה שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה - בהחלט מעוררת קושי מכיוון שגם אם יש לך בבנק חסכונות - אין אפיקים שמאפשרים להפקיד את הכסף למדד זה. יחד עם זאת, כך דורשים רוב הקבלנים וזה מה שנהוג בשוק. הקדמת התשלומים היא בהחלט אופציה טובה. הכספים אמורים להיות מובטחים בערבות חוק מכר כך שבמקרה של קטסטרופה - תוכל לקבל את הכסף בחזרה בצירוף הפרשי הצמדה. הסיכון הוא בכך שהקבלן יקרוס (גם חברות גדולות קרסו בעבר). במקרה כזה - עדיף כמובן להחזיק את הכסף אצלך ביד. אם חלילה הקבלן קורס, לעיתים חולפות שנים עד שהעניינים מתבהרים ומוחזר הכסף (בצירוף הפרשי הצמדה בלבד) או שמתקבלת הדירה. בכל אחת מהחלופות יש סיכונים כלכליים. צריך לשקול את שתי האפשרויות ולבחור ביניהן.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת
איילת
15/03/11
שלום רב,מה שווי דירה שנמכרת' עליה יש זכויות של דיירות מוגנת ובאיזה סעיף חוק הדבר מעוגן? תודה רבה!
שווי דירה המושכרת בדיירות מוגנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
השווי לא נגזר מהוראות החוק. השווי הוא מה שקונה מרצון מסכים לשלם למוכר מרצון וזאת בהתחשב באיזור, במצב הנכס, בגיל הדייר המוגן ומצבו המשפחתי וכן הלאה. כדי לקבל הערכת שווי ניתן לפנות למתווכים שפועלים באזור ולהתייעץ עמם או לחילופין לפנות לשמאי מקרקעין ולהזמין ממנו חוות דעת.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף במקרקעין
ניב
15/03/11
אם ניתן צו לפירוק שיתוף במקרקעין ע"י ביהמ"ש, האם זו הנקודה בה משתכלל הפירוק אף טרם נרשמה החלוקה החדשה במרשם? או שמא חובה להשלים את הרישום לשם כך?
השלמת רישום לאחר החלטה של בית משפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
יש לסיים את העבודה ברישום על פי ההחלטה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור בעלת דירה לתיווך
דני
15/03/11
שלום רב,
זהו סיפור המקרה :עד לפני מספר ימים התגוררתי בדירה שכורה בר"ג. בתאריך 1.3 (באמצע החוזה) החלטתי לעבור לדירה גדולה יותר והודעתי על כך לבעלת הדירה. מכח החוזה עימה אני מחוייב למצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליי באותו הסכום אותו אני משלם. מתוקף יחסים טובים ששררו בינינו ביקשה בעלת הדירה שאמצא לה שוכר שישלם סכום גבוה יותר. הסברתי לה בע"פ שאין בעיה אך אני שוכר שירותיו של מתווך לצורך העניין וכי עלות התיווך תגולגל על השוכר הנכנס ולא עליה. השוכר הנכנס ידע שמדובר בתיווך ואף חתם על כך בכתב. במעמד חתימת החוזה ביניהם חזרה בה מהסכמתה לביצוע התיווך והיא טוענת כי לא הסכימה לכך ולכן השוכר הנכנס לא מוכן לשלם את התיווך והמתווך דורש ממני את התשלום. שאלותיי הן: 1. האם שכירת שירותיו של מתווך ע"י השכורים ולא ע"י בעלת הדירה,כאשר היא נותנת לכך הסכמה בע"פ היא חוקית? 2. האם במידה ואשלךם את הסכום למתווך אוכל לתבוע מבעלת הדירה את הסכום בבית משפט בטענה ששכרתי את שירותיו על סמך הסכמתה וכעת שהיא מץכחשת לכך נגרם לי נזק?
3. אם כן, האם העובדה כי השוכר שנכנס ישלם סכום הגבוה ב350 ש"ח מהסכום אותו שילמתי יכול להוות הוכחה להסכמתה בהעדר ראיה בכתב לכך?
זהו סיפור המקרה :עד לפני מספר ימים התגוררתי בדירה שכורה בר"ג. בתאריך 1.3 (באמצע החוזה) החלטתי לעבור לדירה גדולה יותר והודעתי על כך לבעלת הדירה. מכח החוזה עימה אני מחוייב למצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליי באותו הסכום אותו אני משלם. מתוקף יחסים טובים ששררו בינינו ביקשה בעלת הדירה שאמצא לה שוכר שישלם סכום גבוה יותר. הסברתי לה בע"פ שאין בעיה אך אני שוכר שירותיו של מתווך לצורך העניין וכי עלות התיווך תגולגל על השוכר הנכנס ולא עליה. השוכר הנכנס ידע שמדובר בתיווך ואף חתם על כך בכתב. במעמד חתימת החוזה ביניהם חזרה בה מהסכמתה לביצוע התיווך והיא טוענת כי לא הסכימה לכך ולכן השוכר הנכנס לא מוכן לשלם את התיווך והמתווך דורש ממני את התשלום. שאלותיי הן: 1. האם שכירת שירותיו של מתווך ע"י השכורים ולא ע"י בעלת הדירה,כאשר היא נותנת לכך הסכמה בע"פ היא חוקית? 2. האם במידה ואשלךם את הסכום למתווך אוכל לתבוע מבעלת הדירה את הסכום בבית משפט בטענה ששכרתי את שירותיו על סמך הסכמתה וכעת שהיא מץכחשת לכך נגרם לי נזק?
3. אם כן, האם העובדה כי השוכר שנכנס ישלם סכום הגבוה ב350 ש"ח מהסכום אותו שילמתי יכול להוות הוכחה להסכמתה בהעדר ראיה בכתב לכך?
תשלום דמי תיווך על ידי בעלת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
בעניין תשלום דמי תיווך יש חוק שמסדיר את הנושא - חוק המתווכים. אם אתה חתמת למתווך על הסכם התיווך - אתה אחראי לשלם לו את דמי התיווך במקרה שמצא שוכר. העובדה שהשוכר משלם דמי שכירות גבוהים יותר אינה ראיה לכך שבעלת הדירה הסכימה לשלם את דמי התיווך. בסופו של דבר זה כנראה המילה שלך כנגד המילה שלה - השופט יצטרך לשמוע, להתרשם ולהחליט למי הוא מאמין. אל תשכח שכתובע אתה הוא זה שצריך להוכיח את תביעתו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום חבחלוקת קרקע
ZS
15/03/11
שלום רב,
אני גר בבית פרטי שנבנה על ידי קבלן לפני כ 13 שנה. הבית עדין רשום בחברה משכנת.
מאחר שאני רוצה לעשות הרחבה, ניגשתי לוועדה המקומית לבנייה על מנת לראות מהן זכויותי ואז הסתבר לי שלפני כשנתיים נעשה תהליך של חלוקת הקרקעות לפני רישום בטאבו.
הבית שלי יושב על שטח של כ 225 מ"ר (כך גם על פי החוזה שלי עם המנהל), אך על פי חלוקת השטחים שנעשתה רשום לי רק 175 מ"ר. הסתכלתי על התשריט ושם החלוקה נראית נכונה. השוויתי את השטח שלי עם השטח של השכן הצמוד שלי (שלו באמת יש 175 מ"מ) ורואים בעין בלתי מזוינת שהשטח שלי גדול בהרבה משלו.
בפועל השטח שלי, ממדידה גסה שעשיתי הוא אכן בקרוב 225 מ"ר.
בועדה אמרו לי שאין מה לעשות והייתי צריך לערער לפני שנתיים.
מה המלצתך?
תודה,
ZS
אני גר בבית פרטי שנבנה על ידי קבלן לפני כ 13 שנה. הבית עדין רשום בחברה משכנת.
מאחר שאני רוצה לעשות הרחבה, ניגשתי לוועדה המקומית לבנייה על מנת לראות מהן זכויותי ואז הסתבר לי שלפני כשנתיים נעשה תהליך של חלוקת הקרקעות לפני רישום בטאבו.
הבית שלי יושב על שטח של כ 225 מ"ר (כך גם על פי החוזה שלי עם המנהל), אך על פי חלוקת השטחים שנעשתה רשום לי רק 175 מ"ר. הסתכלתי על התשריט ושם החלוקה נראית נכונה. השוויתי את השטח שלי עם השטח של השכן הצמוד שלי (שלו באמת יש 175 מ"מ) ורואים בעין בלתי מזוינת שהשטח שלי גדול בהרבה משלו.
בפועל השטח שלי, ממדידה גסה שעשיתי הוא אכן בקרוב 225 מ"ר.
בועדה אמרו לי שאין מה לעשות והייתי צריך לערער לפני שנתיים.
מה המלצתך?
תודה,
ZS
תיקון רישום בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
חשוב להבין כי כיום לעשות תיקון הינו מורכב יותר. יש להמציא תשריט מתאים להחתים עליו את כול השכנים ולפנות למפקח לאחר מכן. ללא קשר יש לבדוק את העניין עם העו"ד שביצע את הרישום מאחר ויש לבדוק מדוע נעשה הרישום כדלקמן. אם מדובר על טעות, אזי מי שעשה את הטעות עליו לתקן את הטעות מאחר ודבר זה עלול להביא לכך שמחיר הדירה לא יהיה כמצופה ואף עלול ליצור בעיות לרכשים בעתיד עם משכנתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה למניעת עסקאות
אמיר
15/03/11
שלום,
אבי מבוגר מאד וחי בבית אבות. בבעלותו בית. אחי ואני חוששים שמישהו ישפיע עליו או יחתים אותו במרמה על ניירת הקשורה בבית. הבנתי שיש הליך של הערת אזהרה שאומרת שאסור לעשות עסקה בדירה בלי הסכמה של מישהו אחר (אחי אוני במקרה זה). האם מדובר בסיפור מסובך? אבא שלי מסכים שנעשה את זה. האם צריך לצרף לטאבו הסכם ביננו לבין אבי שמסביר את הצורך בהערה או שמספיק שהטופס המתאים יהיה חתום ומלא כהלכה? אם צריך הסכם - האם חייב להיערך ע"י עו"ד או שאפשר להסתפק בהסכם פשוט וקצר? איזה טופס מתאים לבקשה מסוג זה? (לטאבו). האם צריך ליידע גם את המינהל? תודה רבה מראש.
אבי מבוגר מאד וחי בבית אבות. בבעלותו בית. אחי ואני חוששים שמישהו ישפיע עליו או יחתים אותו במרמה על ניירת הקשורה בבית. הבנתי שיש הליך של הערת אזהרה שאומרת שאסור לעשות עסקה בדירה בלי הסכמה של מישהו אחר (אחי אוני במקרה זה). האם מדובר בסיפור מסובך? אבא שלי מסכים שנעשה את זה. האם צריך לצרף לטאבו הסכם ביננו לבין אבי שמסביר את הצורך בהערה או שמספיק שהטופס המתאים יהיה חתום ומלא כהלכה? אם צריך הסכם - האם חייב להיערך ע"י עו"ד או שאפשר להסתפק בהסכם פשוט וקצר? איזה טופס מתאים לבקשה מסוג זה? (לטאבו). האם צריך ליידע גם את המינהל? תודה רבה מראש.
הערה על המנעות מעשיית עסקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
הערת אזהרה בטאבו על המנעות מביצוע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין
במקרה זה הערת אזהרה על הנכס שלא מאפשרת למכור אותו לאף גורם. הערות אזהרה שרושמים בנקים, הינן לרוב למטרות עיקולים אם בעל הנכס לא החזיר חוב וכו'.
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
במקרה זה הערת אזהרה על הנכס שלא מאפשרת למכור אותו לאף גורם. הערות אזהרה שרושמים בנקים, הינן לרוב למטרות עיקולים אם בעל הנכס לא החזיר חוב וכו'.
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת אורחים לדירה שכורה
שרון
15/03/11
שלום,
הנני מתגורר בדירה שכורה עם שותף. חברתי מגיעה לישון אצלי בחדר מס' לילות בשבוע, וכן מגיעים אורחים בשעות סבירות של היום.
השותף מתנגד הן לאורחים והן לחברתי וטוען שהיא גרה בדירתנו כאשר בפועל אינה עושה דבר פרט ללינה עמי בלבד. לא אוכלת ולא מתקלחת ולא מביאה רכוש ששייך לה לדירה.
לאחרונה השותף התלונן לבעל הדירה על כך, וציין בפניו כי היא גרה עימנו וכי זו הפרה יסודית של החוזה בו כתוב כי אין להכניס דייר מלבדי.
בעל הדירה איים כי יפנה אותי על הפרת חוזה מן הדירה על סמך הדברים ששמע מצד השותף האחר בלבד.
1. האם לינה של חברה נחשבת למגורים?
2. האם אירוח חברים זו הפרת חוזה?
3. האם באפשרותו לממש איום זה?
תודה רבה.
הנני מתגורר בדירה שכורה עם שותף. חברתי מגיעה לישון אצלי בחדר מס' לילות בשבוע, וכן מגיעים אורחים בשעות סבירות של היום.
השותף מתנגד הן לאורחים והן לחברתי וטוען שהיא גרה בדירתנו כאשר בפועל אינה עושה דבר פרט ללינה עמי בלבד. לא אוכלת ולא מתקלחת ולא מביאה רכוש ששייך לה לדירה.
לאחרונה השותף התלונן לבעל הדירה על כך, וציין בפניו כי היא גרה עימנו וכי זו הפרה יסודית של החוזה בו כתוב כי אין להכניס דייר מלבדי.
בעל הדירה איים כי יפנה אותי על הפרת חוזה מן הדירה על סמך הדברים ששמע מצד השותף האחר בלבד.
1. האם לינה של חברה נחשבת למגורים?
2. האם אירוח חברים זו הפרת חוזה?
3. האם באפשרותו לממש איום זה?
תודה רבה.
שותפים לדירה - הסכם שכירות
עו"ד א. ללום
18/03/11
הייתי מאוד שמח לסייע לך במצב בו הינך נמצא, אך ללא בדיקה של האמור בהסכם השיכורת לא ניתן לתת חוות דעת, גם אם ראשונית.
בכל מקרה, אתה מעלה סוגיה שללא קשר לחוזה אתה צריך להסדיר עם השותף שאתה מתגורר איתו. נושא זה צריך לקבל ביטוי לעניות דעתי מבחינת ההסכם והעלויות היחסיות בינכם.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורם נדל"ן ודיני מקרקעין
בכל מקרה, אתה מעלה סוגיה שללא קשר לחוזה אתה צריך להסדיר עם השותף שאתה מתגורר איתו. נושא זה צריך לקבל ביטוי לעניות דעתי מבחינת ההסכם והעלויות היחסיות בינכם.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורם נדל"ן ודיני מקרקעין
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
