פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסגת גבול
לשכנתי בקיר הסמוך לדירתי יש חתולי בית ורחוב שהיא מגדלת בביתה, אחת מהם חוצה את הסורג לחלון שבביתי ומסיגה את גבולי,
למי עליי לפנות ומה עליי לעשות?
הסגת גבול ע"י חתול
שלום דניאל,
עליך לפנות לשכנתך על מנת שתפעל למניעת ההפרעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבות של קבלן איטום
השאלה היא, אם הדייר בדירת הגן תובע את הדייר, האם ישנה חבות כל שהיא על הקבלן שביצע את העבודה? האם הקבלן היה חייב לראות הסכמת דיירים בכתב לביצוע הקידוח והוצאת הזרבובית, ככל שיש באמת צורך בכזו הסכמה, ואם יש צורך, האם יכל הקבלן להסתמך רק על אישור הדייר בעל פה, שאכן קיבל את הסכמת הדיירים.
מכח איזה חוק.
אשמח לתשובה מהירה ככל שניתן תודה רבה.
חבות של קבלן איטום
שלום עירית,
האחריות לבירור הסכמת שכנים לביצוע פעולה ברכוש המשותף או פעולה שעלולה לפגוע בשכן אחר היא על בעל הדירה שהזמין את העבודה.
אין בכך כדי לפטור את הקבלן ככל שנתן יעוץ רשלני או ביצע עבודה רשלנית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח
מה תוקף יפוי כח?
שלום לימור,
יפוי כח בלתי חוזר איננו פוקע אלא אם כן ניתן לתקופה מוגבלת בזמן.
יפוי כח אחר תקף לצורך עסקה במקרקעין למשך 10 שנים (או יותר בכפוף להגשת הסכמה בכתב של הממנה שטרם חלפה שנה מעת שניתנה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין הפרת הסכם בפרוייקט תמ"א 38/1
עברו 6 שנים מיום איכלוס הבניין, הדירות החדשות לא נרשמו בטאבו מסיבות התלויות בקבלן בלבד, ככל שבית משפט יקבע כי על הקבלן לפצות את הדיירים בגין מחדל זה האם סכום הפיצוי ככל שיתקבל זכאים לו רק דיירי הבניין הותיקים או יש לפצות גם את הדיירים החדשים שכאמור הפיצוי הוא בגין אי רישום דירותיהם בטאבו והם למעשה הנפגעים היחידים ממחדל זה של הקבלן. תודה.
הסכם
האם גם מולם יש הסכם.? מה קובע ההסכם
הפרת הסכם תמ"א 38
שלום רב,
בפרוייקט תמ"א 38 קיימות מערכות חוזים שונות ונפרדות בין צדדים שונים.
כעקרון, רוכשי הדירות החדשות אינם חלק מהסכם התמ"א עליו חתומים הדיירים המקוריים והתחייבויות היזם הכלולות בו אינן חלות כלפיהם.
הדיירים החדשים יוכלו להסתמך על סעיף הפיצויים רק אם יצליחו להוכיח כי הסכם התמ"א הוא חוזה שנועד לטובתם.
לדיירים החדשים קיימות עילות תביעה נפרדות, בין היתר מכח חוזה הרכישה וחוק המכר (דירות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוני חשמל לשטחים משותפים
רכשנו דירה בפרוייקט בו הקבלן הקים מונה חשמל אחד לשני ביניינים לטובת תאורת השטחים המשותפים. כל בינין מרגע איכלוסו תמיד התנהל עצמאית. הקים ועד ומתנהל מול חברת ניהול. בתקופה האחרונה הבניין הצמוד החולק שטחים משותפים נקלע לחובות מול חברת הניהול הנותנת שירות. יצרו חובות בחברת חשמל ואלו החליטו לנתק את השטחים המשותפים מחשמל עד להסדרת החוב.פנינו לקבלן בבקשה להפרדת מוני החשמל אך זה התנער מאיתנו.האם זו לא חובתו של הקבלן להפרדת המונים? האם יש דרך לחייבו לעשות את זה?
כרגע אנו סובלים מחשיכה מוחלטת
תודה
מוני חשמל לשטחים משותפים
שלום אודי,
לעניין חובותיו של הקבלן יש לעיין בהסכם המכר ובמפרט הטכני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה לבעל חנות של דייר סרבן
ההצמדה נחשבת כשטח החנות לפי יחס המרה של 1:1 או אחרת? תודה
החלק ברכוש המשותף
שלם אייל,
השאלה איננה ברורה.
אם השאלה נשאלה לעניין קביעת החלק ברכוש המשותף, החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה קבוע בצו הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח דירה שנרכשה לקטין
מס שבח דירה שנרכשה לקטין
שלום מיקי,
תקופת 18 החודשים בהם יש להחזיק בדירה לצורך קבלת פטור ממס שבח נספרת מעת סיום הבניה וקבלת הדירה מהקבלן.
אם הקטין קבל 50% מהכספים לרכישת הדירה, או יותר מכך, במתנה על מנת למכור בפטור ממס שבח יהא עליו להמתין 4 שנים (או 3, אם מתגורר בדירה דרך קבע) מהגיעו לגיל 18.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם מכר
הפרת הסכם מכר
שלום מיקי,
אם המוכר לא משתף פעולה ולא חותם על מסמכים יש להגיש תביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת ירושה מהורה לא ביולוגי……?
דירת ירושה מהורה לא ביולוגי
שלום פטר,
פטור דירת ירושה ניתן לצאצא של המוריש. לצערי, במקרה הזה אינכם נחשבים לצאצאים של רעייתו של אביכם אלא אם כן היא אמצה אתכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חלק מדירה
השכרת חלק מהדירה (הבהרה)
להבהרת שאלתי הכוונה האם אני צריכה לקבל הסכמה להשכיר את חלקי בדירה מהבעלים של החלק השני? ואם אין הסכמה האם אפשרי לכפות הסכמה באמצעות בקשה לבימ"ש.
תודה
רגיש משותף
יש חניות ברכוש המשותף, לא צמודות לדירות, כלומר כמות חניות כמספר הדיירים.
אבל לא קבוע איזו חני הלמי בטאבו.
יש דיירים שמחנים 2 רכבים ולאחרים אין מקום. פשוט תופסים ראונים.
מה הדין קובע בעניין זה? שיש חלוקה יחסית? ומה סעיף ספציפי המתייחס לכך?
תודה מראש לעו"ד התותחית!
רכוש משותף
תיקון הכותרת השגויה בהקלדה
רכוש משותף
שלום יערית,
תודה על המחמאה :-).
על פי הפסיקה, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים. כל שימוש אחר דורש הסכמת כל בעלי הדירות.
שימוש בחניה המשותפת לשני רכבים מונע שימוש דומה בחניה מדייר אחר, ולכן יש צורך בהסכמת כל הדיירים לשימוש מעין זה.
על מנת למנוע מחלוקות ומריבות בעניין זה כדאי להסדיר את העניין במסגרת הסכם בין הדיירים והכללתו בתקנון הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גמר חשבון לפני הזמן
"דייר שטרם ביצע גמר חשבון יש לדאוג לטפל בזה בהקדם מול.. על מנת לא לייצר דחייה במסירות".
בעקבות מספר הודעות כאלו, ולאחר שריביות משמעותיות נוצרו לנו (בשגגה גמורה מצידנו), יצרנו עמם קשר על מנת לבצע "גמר חשבון", ולבקש מהם להתחשב בנו לעניין הריביות.
תשובתם הייתה שהם מוכנים לדון איתנו על הפחתת ריביות רק לאחר שנשלם את התשלום האחרון. כך אכן עשינו, הם הפחיתו מעט ועשינו "גמר חשבון", עם "מצב חשבון" שעמד על 0 ש"ח.
מסירת הדירה עדיין מתעכבת, ואתמול ביקשנו מהחברה שוב "מצב חשבון" עדכני, לוודא שהם לא מנסים להוציא כספים נוספים מאיתנו (לאור התנהלותם בעבר), וראינו שהם דורשים מאיתנו 3,500 ש"ח.
בתגובה לפנייתנו השיבו כי "משום מה אתם החלטתם לעשות גמר חשבון לפני הזמן, אבל זה אסור ע"פ חוק ללא אישור מפורש מהקבלן, ועל כן זכותנו לדרוש את ההצמדה שהתווספה עד לתאריך התשלום הסופי".
זה חוקי הדבר הזה?
בפרט לאור העובדה שהם עצמם ביקשו במכתבים רשמיים שלהם מהרוכשים לעשות "גמר חשבון", ולאור העובדה שהם התנו איתנו הפחתה בריביות בכך שנשלם את כל התשלום האחרון?
גמר חשבון לפני הזמן
שלום מאיר,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בחוזה הרכישה ובהתכתבויות ביניכם לבין החברה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד על מנת לבחון את מהות התשלום הנוסף ולשקול את דרכי הפעולה העומדות לרשותכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית חלק מדירה בכדי לספחו לדירה הצמודה
אשמח למידע בעניין תודה .
קניית חלק מדירה בכדי לספחו לדירה הצמודה
שלום משה,
הדבר אפשרי אבל מורכב.
עקרונית, ניתן לרכוש חלק יחסי מהדירה ולערוך הסכם שיתוף לגבי השימוש בחלקים השונים. זו עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, לרבות לעניין מיסוי מקרקעין.
סיפוח החלק לדירתך - פיזית ומשפטית הוא העניין המורכב. ידרשו לכך קבלת היתר מהועדה המקומית לתכנון ובניה ותיקון צו הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, על כל המתחייב מכך (הכנת בקשה להיתר, כולל תשריט, קבלת הסכמת השכנים, הכנת תשריט ובקשה לתיקון צו הבית המשותף וקבלת האישורים הנדרשים מהרשות המקומית ומרשות המסים וכיוב', והגשת המסמכים לרישום. מדובר בהליך ארוך שלפני ביצוע העיסקה כדאי לבדוק בועדה המקומית את היתכנותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות לגבי תהליך
ארצה לברר:
האם נהוג לחתום על הסכמים כאלו?
למה אנחנו מתחייבים על תשלום לעוהד, כשבעצם התשלום הוא בין היזם לעוהד?
האם הסכם כזה אני צריכה לאשר גם מול הדיירים?
תודה.
יפית
התקשרות עם עו"ד לפרוייקט תמ"א
שלום יפית,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכר דירה
תודה.
"בכוונת המשכיר לעלות לי את שכר הדירה ב – 2% בשנה, זה חוקי?"
שלום חנה,
כיום אין בחוק מגבלה על העלאת שכר הדירה. ניתן לקבוע בחוזה כל מנגנון העלאת שכר דירה מוסכם או לשנות את שכר הדירה כרצון המשכיר בתום תקופת השכירות על פי החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעפים – של מי האחריות?
רעפים - של מי האחריות?
שלום הדס,
לצורך מתן תשובה לשאלה אם הגג העליון הוא רכוש משותף יש לעיין במסמכי הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כבל חשמלי תלוי באוויר
הכבל גם מסוכן לילדים שיכולים להתעסק עם החשמל, הדייר הזה הוא פרובלמטי ואין אפשרות לדבר אתו בדרכי נועם וגם מן הסתם לא לתבוע אותו אצל המפקחת, אחרת זה סכסוך אתו לכל החיים.
מי יכול לסייע לוועד הבית, האם משטרה, האם כיבוי אש, האם העיריה, או גורם אחר שאתם יודעים עליו ושלא הזכרתי.
בתודה, וועד הבית
כבל חשמלי תלוי באוויר
שלום רב,
הדרך המשפטית לפעול בעניין היא לפנות בתביעה למפקח.
אפשרות נוספת היא לנסות לפנות לחברת החשמל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית שלא מנוקה כבר כשנה
מעלית שלא מנוקה כבר כשנה
שלום יעל,
ככל שהנציגות איננה נענית לפניותיך, ניתן לחשוב על מספר פתרונות שאינם כוללים השלמה עם המצב:
ניתן לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה כי על הנציגות לדאוג לנקיון המעלית.
ניתן לפעול להחלפת הנציגות.
ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיורה לנציגות לפעול לניקוי שוטף של המעלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית קיר מגן ב מייצר
תודה
בניית קיר מגן ב מייצר
שלום אילנה,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין
האם כתב תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין מצריך תמיכתו בתצהיר התובעים?
תודה
כתב תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין
שלום שאול,
אין צורך לצרף תצהיר לכתב תביעה לאכיפת הסכם מכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת עמדת הטענת רכב חשמלי וניצור חשמל החניון/משותף
השאלה שלי היא מה קורה אם צריכת החשמל היא מחשמל משותף, כאשר במצב הנוכחי בבניין, יש מגבלת חשמל בחניון לחיבור של מספר מסויים של רכבים.
אילו חובות חלים על הדייר במקרה זה?
האם גם במקרה כזה הדייר אינו צריך הסכמת דיירים?
האמור לעיל לוקח בחשבון שכל ההתקנה מבוצעת ע"י גורם מוסמך, תוך שמירה על כל כללי הבטיחות, ובלי פגיעה בזכויותיהם של הדיירים האחרים בחניון.
הקמת עמדת הטענת רכב חשמלי בחיבור למונה חשמל משותף
שלום אילן,
הנושא אינו מוסדר עדיין בחקיקה (קיים תזכיר לתיקון החוק) ולא ידוע לי על פסיקה בניין.
על פניו נראה כי התחברות למונה משותף מהווה פגיעה בדיירים האחרים, הנושאים בתשלומים על פי אותו מונה. לפיכך תדרש הסכמת הדיירים וכן הסדרת אופן הנשיאה בעלויות החשמל הנובעות מהטענת הרכב ובעלויות שידרשו אם וכאשר יעלה צורך להגדיל את קיבולת החשמל לטובת התקנת עמדות טעינה לשאר הדיירים, רצוי במסגרת תקנון הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאי
חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה
שלום רב,
ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בחתימת המתחייב בלבד, ולצרף אליה את מסמך ההתחייבות. יש לשים לב ולהשתמש בטופס הבקשה הנכון (ולא בטופס בקשה בהסכמת כל הצדדים).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
. נראה לי יש שינו בטפסים מבעבר
הערת אזהרה
שלום אילן,
בטופס רישום הערת אזהרה שאיננו בהסכמת כל הצדדים, לא נדרשת חתימת כל הצדדים אלא די בחתימת אחד מהם. לטופס יש לצרף את המסמך שעל פיו נרשמת ההערה (חוזה, יפוי כח וכיוב')
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצלבת חניות בין שני בעלי דירות.
בניין הדירות, בו אני מתגורר לא נרשם עדיין כבית משותף ואני מניח שלכן אין לנו שטר מכר (טאבו).
לדירתי מוצמדת חניה שאיננה מקורה ושכן אחר שמחזיק בחנייה תת קרקעית (מן הסתם, מקורה) מעוניין להצליב בינינו את הבעלות על החניות בתוספת כספית מצדי.
היזם (גינדי) ועורך הדין מטעמו אינם מעוניינים - בשלב זה - לטפל בנושא.
שאלותיי:
1. האם, כעיקרון, חוק המקרקעין מתיר (לאחר רישום הבניין וקבלת שטרי מכר) להצליב, במרשם המקרקעין, רק את החניות ?
אני מבין שאלו 'הצמדות' כמו מחסן, למשל.
2. האם מדובר בפרוצדורה מסובכת או שזה אמור להיות פשוט ?
תודה, מיקי
הצלבת חניות בין שני בעלי דירות.
שלום מיקי,
אין מניעה לבצע החלפת חניות גם לאחר רישום הבית המשותף. אכן מדובר בהצמדה.
ככל שתעשו כן יהיה עליכם להצהיר על העסקה לרשות המסים ולקבל אישור מס שבח ומס רכישה.
ההליך שיש לבצע הוא הליך של תיקון צו הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שפונה לחצר השכנים
אנחנו גרים ביישוב קהילתי ובו הבתים הפרטיים גובלים בחומות. לפני כחודשיים סיימנו לבנות יחידת דיור עם מרפסת שפונה לכיוון גינת השכנים. כמובן שהכל חוקי ועם היתרים. השכנים ממול ו אלכסון פנו אלינו בטענה שזה פוגע להם בפרטיות ולכן סגרנו את החלק הפונה לכיוונם במשרבייה. אך עדיין ממשיכים לאיים בפנייה למועצה ועורכי דין. חשוב לציין שכמונו חצי מהבתים ביישוב בעלי יחידות ומרפסות הפונות לחצרות. עשינו הכל על מנת לשמור על יחסים תקינים ואפילו הזמנו לראות ש״מה שרואים משם לא רואים מכאן״ אבל נראה כי הם מעוניינים להילחם. השאלה שלי היא האם יש להם עילה לתביעה במקרה שהכל חוקי ועם היתרי בנייה?
מרפסת שפונה לחצר השכנים
שלום אלה,
על פי עובדות השאלה ובכפוף לכך שהבניה נעשתה בהתאם להיתר שניתן, אין מקום לחשש מפני פניה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
גם אם הבניה נעשתה על פי היתר כדין ואיננה חורגת מן המקובל בישוב, ככל שיש בבניה משום מטרד או פגיעה בפרטיות, יתכן שקיימת לשכנים עילת תביעה במישור הנזיקי כנגדכם. יחד עם זאת, יש לזכור שעל השכנים יהיה להוכיח את עילת התביעה שלהם בראיות קבילות על מנת לקבל סעד מבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
