פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
המצאת אישור זכויות וחוזה חכירה
ארז
17/08/11
במידה ואני מעוניין לרכוש דירה שיש עליה רישום זכויות במנהל, האם בטרם לכריתת החוזה נהוג שהעו"ד שלי יוציא אישור זכויות וחוזה חכירה מהמנהל או שהנוהג הוא שהעו"ד של המוכר ממציא את המסמכים האלו לעו"ד שלי?
המצאת אישור זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
אין נוהג ברור בעניין. זה אמנם כרוך בעלות של כמה עשרות שקלים אבל זה כסף קטן ואם אתה רוצה לרכוש את הדירה ולקדם את העסקה אין סיבה שלא תישא בכך ותשיג את האישור הזה שבלעדיו לא ניתן לחתום על חוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בעלות על דירה
יצחק
17/08/11
שלום, אני רווק בן 21 ולפני שנה ההורים שלי קנו דירה על שמי, אם אני רוצה לשנות את הבעלות על שם אדם אחר, האם זה ייחשב כאילו מעולם לא הייתה לי דירה? (נפקא מינה לענייני הטבות לזוגות צעירים, מענקים מהצבא מלגות וכדו') כשרשמנו אותה על שמי המטרה הייתה להימלט ממס שבח ומס מכירה וכדו' אך עכשיו נראה שיצא שכרנו בהפסדנו. האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו? תודה.
רכישה על שם הבן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
שלום, אני רווק בן 21 ולפני שנה ההורים שלי קנו דירה על שמי, אם אני רוצה לשנות את הבעלות על שם אדם אחר, האם זה ייחשב כאילו מעולם לא הייתה לי דירה?
האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו?
בתוך השאלה יש גם את התשובה. ההורים רכשו למעשה דרך הבן.
יש מה לעשות במקרה שלך, לדוגמה אדם שרכש דירה בגיל שלך וכל כספו הגיע מההורים, הפטור למעשה יעשה באמצעות הפטור שלהם.
בכל מקרה, תפנה לעו"ד שמבין בתחום ותקבל יעוץ פרטני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו?
בתוך השאלה יש גם את התשובה. ההורים רכשו למעשה דרך הבן.
יש מה לעשות במקרה שלך, לדוגמה אדם שרכש דירה בגיל שלך וכל כספו הגיע מההורים, הפטור למעשה יעשה באמצעות הפטור שלהם.
בכל מקרה, תפנה לעו"ד שמבין בתחום ותקבל יעוץ פרטני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על החלטה של המפקחת על בתים משותפים
יוסי
17/08/11
ראיתי שניתן לערער בזכות תוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי על פסק דין של המפקחת על בתים משותפים.
שאלתי היא, האם ימי הפגרה באים במניין הימים?
שאלתי היא, האם ימי הפגרה באים במניין הימים?
ערעור על החלטות מפקח בענייני בתים משותפים יעשה בזכות בתוך 45 יום.
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
ערעור על החלטות מפקח בענייני בתים משותפים יעשה בזכות בתוך 45 יום. ימי פגרה יבואו במניין הימים.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
כללי:
גם אם בעל דין איחר את המועד, יוכל לעיתים לבקש "ארכה" או "הארכת מועד" לביצוע הפעולה, כאשר ההחלטה אם להאריך את המועד נתונה לשיקול דעת בית המשפט, ולעיתים נדרש מהמבקש לתרץ את האיחור ב"טעמים מיוחדים" אשר מנעו ממנו לבצע את הפעולה במועד.
אופן מנין התקופות:
בסעיף 10 לחוק הפרשנות, תשמ"א 1981 - נקבעו הכללים למניין תקופות, כדלקמן:
10 .(א) מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים או שבועות מיום פלוני, אותו יום לא יבוא
במניין.
(ב) תקופה קצובה במספר חדשים או שנים לאחר אירוע פלוני תסתיים בחדשה האחרון
ביום שמספרו בחודש כמספר יום האירוע, ואם היה החודש חסר אותו יום — ביום
האחרון של החודש.
(ג) במניין ימי תקופה יבואו גם ימי מנוחה, פגרה או שבתון שעל פי חיקוק, זולת אם הם
הימים האחרונים שבתקופה.
הכלל, הסייג והחריג:
לענייננו חשובה הוראת סעיף 10 (ג), ואם נסכם את הכלל שנקבע בה, נמצא כי:
הכלל: תקופת הפגרה תבוא במניין הימים, כלומר הפגרה אינה עוצרת את מניין הימים
בחישוב תקופה מסוימת.
הסייג: אם היום האחרון בתקופה הינו יום פגרה – יידחה המועד למחרת תום תקופת הפגרה.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת
הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
הליך בפני המפקח
על רישום מקרקעין
כן שילוב של תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
תש"ל 1969 - עם תקנה 529 לתקנות סדר הדין האזרחי.
ראו לעניין זה ע"א 3349/07 (בימ"ש מחוזי ת"א)
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
כללי:
גם אם בעל דין איחר את המועד, יוכל לעיתים לבקש "ארכה" או "הארכת מועד" לביצוע הפעולה, כאשר ההחלטה אם להאריך את המועד נתונה לשיקול דעת בית המשפט, ולעיתים נדרש מהמבקש לתרץ את האיחור ב"טעמים מיוחדים" אשר מנעו ממנו לבצע את הפעולה במועד.
אופן מנין התקופות:
בסעיף 10 לחוק הפרשנות, תשמ"א 1981 - נקבעו הכללים למניין תקופות, כדלקמן:
10 .(א) מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים או שבועות מיום פלוני, אותו יום לא יבוא
במניין.
(ב) תקופה קצובה במספר חדשים או שנים לאחר אירוע פלוני תסתיים בחדשה האחרון
ביום שמספרו בחודש כמספר יום האירוע, ואם היה החודש חסר אותו יום — ביום
האחרון של החודש.
(ג) במניין ימי תקופה יבואו גם ימי מנוחה, פגרה או שבתון שעל פי חיקוק, זולת אם הם
הימים האחרונים שבתקופה.
הכלל, הסייג והחריג:
לענייננו חשובה הוראת סעיף 10 (ג), ואם נסכם את הכלל שנקבע בה, נמצא כי:
הכלל: תקופת הפגרה תבוא במניין הימים, כלומר הפגרה אינה עוצרת את מניין הימים
בחישוב תקופה מסוימת.
הסייג: אם היום האחרון בתקופה הינו יום פגרה – יידחה המועד למחרת תום תקופת הפגרה.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת
הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
הליך בפני המפקח
על רישום מקרקעין
כן שילוב של תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
תש"ל 1969 - עם תקנה 529 לתקנות סדר הדין האזרחי.
ראו לעניין זה ע"א 3349/07 (בימ"ש מחוזי ת"א)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עילה לתביעה – המפקח על הבתים המשותפים
דניאל
17/08/11
אני מתגורר בבניין
משותף ורכבי החונה בחניין הבניין חשוף
למעשי ונדליזם ע"י דיירי הבניין בגלל מיקום החנייה שלי שהיא בצמוד למעבר
להולכי רגל למגרש החנייה.
בבניין יש מס'
מצלמות אבטחה אך ועד הבית לא נותן לי גישה למצלמות אלו בתענות שוו שהוא לא יודע
למי כן יש גישה למצלמות אלו.
ידעתי את הועד
פעמים רבות על מעשי הונדליזם שנעשים ברכבי וביקשתי ממנו גישה למצלמות האבטחה בנוסף
נושא הגישה למצלמות הועלה בישיבת הועד האחרונה אך דבר לא נעשה.
לפני כשלושה שבועות
שלחתי מכתב לועד ובו אני דורש גישה למצלמות האבטח האך הועד בחר להתעלם.
שאלה:
האם עקב התעלמותו
ורשלנותו של הועד במתן גישה למצלמות האבטחה, יש לי עילה להגשת תביעה כספית אצל
המפקח על הבתים המשותפים בגין הנזק שנגרם לרכבי .
הערה:
אחת ממצלמות האבטחה
מתצפתת על רכבי.
תודה מראש
דניאל
משותף ורכבי החונה בחניין הבניין חשוף
למעשי ונדליזם ע"י דיירי הבניין בגלל מיקום החנייה שלי שהיא בצמוד למעבר
להולכי רגל למגרש החנייה.
בבניין יש מס'
מצלמות אבטחה אך ועד הבית לא נותן לי גישה למצלמות אלו בתענות שוו שהוא לא יודע
למי כן יש גישה למצלמות אלו.
ידעתי את הועד
פעמים רבות על מעשי הונדליזם שנעשים ברכבי וביקשתי ממנו גישה למצלמות האבטחה בנוסף
נושא הגישה למצלמות הועלה בישיבת הועד האחרונה אך דבר לא נעשה.
לפני כשלושה שבועות
שלחתי מכתב לועד ובו אני דורש גישה למצלמות האבטח האך הועד בחר להתעלם.
שאלה:
האם עקב התעלמותו
ורשלנותו של הועד במתן גישה למצלמות האבטחה, יש לי עילה להגשת תביעה כספית אצל
המפקח על הבתים המשותפים בגין הנזק שנגרם לרכבי .
הערה:
אחת ממצלמות האבטחה
מתצפתת על רכבי.
תודה מראש
דניאל
אנא תפנה את השאלה לפורום דיני נזיקין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על מכירת נכס
ליאור
17/08/11
שלום שמי ליאור.אני ושלושת אחי ירשנו חנות וכרגע אנחנו מוכרים אותה החנות רשומה על כולנו וכולנו מחויבים על פי חוק לחתום על החוזה השאלה שלי היא האם הקונה מחויב על פי חוק להמציא תשלום לכל אחד בנפרד או תשלום אחד ואנחנו נתחלק בו.כלומר החנות נמכרה בסכום של 300000 ש"ח הקונה צריך מראש להביא סכום זה חלקי ארבע או שצריך לבקש ממנו?ו האם זה חוקי שהוא יביא צ"ק אחד על כל הסכום?אני שואל כי יש אח אחד אשר זומם על כל הסכום ואנחנו פוחדים שהוא יסכם עם הקונה דברים בלעדינותודה מראש ליאור
תשלום על מכירת חנות ל-4 אחים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
מה שתסכימו עם הקונה בהסכם המכר - הוא שיהיה. אם תקבעו שם שהקונה צריך להביא 4 שיקים בכל תשלום - כך הקונה יהיה מחוייב לעשות. אם אתם לא סומכים זה על זה זה בהחלט פתרון טוב.
פתרון טוב אפשרי נוסף הוא שהכסף ילך לעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה (בתנאי כמובן שמדובר בעורך דין שאתם בחרתם, אתם משלמים את שכרו ואתם סומכים עליו) והוא יחלק את הכסף ביניכם באופן שוויוני.
פתרון טוב אפשרי נוסף הוא שהכסף ילך לעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה (בתנאי כמובן שמדובר בעורך דין שאתם בחרתם, אתם משלמים את שכרו ואתם סומכים עליו) והוא יחלק את הכסף ביניכם באופן שוויוני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיפות גג
רונית
16/08/11
שלום
אני גרה בקומת הגג והוא דורש זיפות.ישנם 6 דיירים 3 מכל צד. 2דיירים מתנים את הזיפות בעשיה של עוד כמה דברים כמו תקון תיבות הדואר ועוד בינתיים משתהה זיפות הגג ולי בדירה נגרמים נזקים בתקרה. אני רוצה לעשות זאת בעצמי האם מישהו יכול להפריע לי לזפת את הגג או למנוע מהזפת לעשות זאת?
אני גרה בקומת הגג והוא דורש זיפות.ישנם 6 דיירים 3 מכל צד. 2דיירים מתנים את הזיפות בעשיה של עוד כמה דברים כמו תקון תיבות הדואר ועוד בינתיים משתהה זיפות הגג ולי בדירה נגרמים נזקים בתקרה. אני רוצה לעשות זאת בעצמי האם מישהו יכול להפריע לי לזפת את הגג או למנוע מהזפת לעשות זאת?
זיפות הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
באופן עקרוני הגג הוא רכוש משותף ולכן השכנים אינם יכולים לעשות בו כרצונם. אולם, לך נגרמים נזקים עקב אי זיפות הגג ואת מעוניינת לצמצם אותם. לכן, בנסיבות העניין, את צריכה להודיע לשכנים באופן פורמאלי ובכתב שאם העניין לא יוסדר את תיאלצי לעשות זאת בעצמך, כדי לצמצם את נזקייך, ואת תדרשי מהם את העלויות הכרוכות בדבר תוך X ימים ממועד מתן ההתראה. אם גם אז השכנים לא יבצעו את הזיפות - הדרך תהיה סלולה בפנייך לבצע את הזיפות בעצמך ואף לדרוש מהם את העלויות שהיו כרוכות בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין שהתקבלו בירושה
אורי
16/08/11
אנו שבעה אחים ואחיות יורשים של נכס. הנכס נמסר בצוואה ולאחרונה קבלנו אישור לצו קיום הצוואה.
השאלה הנשאלת האם כדאי לרשום את המקרקעין על שמנו ואחר כך למכור או למכור מבלי לרשום את המקרעין על שמנו.
השאלה יותר נוגעת לגבי המיסוי בשני המקרים, אבל הייתי שמח לדעת את כלל ההשלכות
השאלה הנשאלת האם כדאי לרשום את המקרקעין על שמנו ואחר כך למכור או למכור מבלי לרשום את המקרעין על שמנו.
השאלה יותר נוגעת לגבי המיסוי בשני המקרים, אבל הייתי שמח לדעת את כלל ההשלכות
תצהירי הסתלקות בירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
ראוי ונכון במקרה שלכם לחשוב עוד לפני שאתם כלל מחלקים את הירושה, לחתום על תצהירי הסתלקות לטובת חלק מבני המשפחה או אחד וכך לא לעשות שימוש בית היתר בפטורים.
ראוי ונכון לקבל יעוץ במקרה שלכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראוי ונכון לקבל יעוץ במקרה שלכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיה יחידה
דנה
16/08/11
שלום רב למנהלי הפורום הנכבדים,
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אם תהיה לך דירה אחת, המצב יהיה שתשלמי מס לפי המדרגות בפירוט הבא -
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה -
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%.
שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה -
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%.
שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – חיוב יתר?
ירון
16/08/11
היי
בסוף שנת 2006 רכשתי דירה בסך של 952 אלף ש"ח וחוייבתי במס רכישה על סך 16000 ש"ח - האם יתכן שחוייבתי הרבה יותר ממה שהייתי אמור להיות מחוייב? אני יודע שכיום עד מיליון ש"ח אחוז המס הוא 0% ? האם זה היה כך גם בסוף 2006???? זו הייתה דירה יחידה שלי - מאז מכרתי אותה. אם אכן חוייבתי יותר מידי האם אני יכול לדרוש החזר כיום??
בסוף שנת 2006 רכשתי דירה בסך של 952 אלף ש"ח וחוייבתי במס רכישה על סך 16000 ש"ח - האם יתכן שחוייבתי הרבה יותר ממה שהייתי אמור להיות מחוייב? אני יודע שכיום עד מיליון ש"ח אחוז המס הוא 0% ? האם זה היה כך גם בסוף 2006???? זו הייתה דירה יחידה שלי - מאז מכרתי אותה. אם אכן חוייבתי יותר מידי האם אני יכול לדרוש החזר כיום??
מס רכישה שנת 2006
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אתה יכול ללכת לרשות המס, מס שבח, לבקש מהם לתקן טעות לכאורה, מניסיוני, אם ובמידה ומגיע לך הם יחזירו לך.
דירת מגורים יחידה 574,865 ש''ח (0.0%) 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
דירת מגורים נוספת* 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דירת מגורים יחידה 574,865 ש''ח (0.0%) 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
דירת מגורים נוספת* 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
-
-
17/08/11
-
בנייה לא חוקית
רונית
16/08/11
שלום ,
אני גרה בשכונה של בתי קרקע (לכל בית יש 2 קומות)
בתקופה האחרונה מספר שכנים החלו לבנות מדרגות חיצוניות ולחלק את ביתם ל2 דירות חלק שכרו את הקומה העליונה לדיירים נוספים מה שמכער את השכונה והופך את השכונה לצפופה מאוד
האם מהלך זה חוקי ואם לא האם ולמי אפשר לפנות בנושא
תודה מראש
אני גרה בשכונה של בתי קרקע (לכל בית יש 2 קומות)
בתקופה האחרונה מספר שכנים החלו לבנות מדרגות חיצוניות ולחלק את ביתם ל2 דירות חלק שכרו את הקומה העליונה לדיירים נוספים מה שמכער את השכונה והופך את השכונה לצפופה מאוד
האם מהלך זה חוקי ואם לא האם ולמי אפשר לפנות בנושא
תודה מראש
מחלקת הפיקוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אתה יכול לפנות למחלקת הרישוי והפיקוח או למחלקת ההנדסה - פיקוח על הבנייה. הם אמורים לשלוח פקח.
אם זה לא יעבוד ניתן בעוד מספר דרכים לרבות דרך בית משפט.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם זה לא יעבוד ניתן בעוד מספר דרכים לרבות דרך בית משפט.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת אחריות של העו"ד – בבקשה שעו"ד/איש מקצוע יענה
יצחק
16/08/11
שלום,
אני רוכש בית צמוד קרקע.
בחוזה המכר, העורכי דין שלי ושל המוכר, הוסיפו לחוזה סעיף.
האם זה תקין? האם מקובל? האם אני צריך להסכים? מה ההשלכות?
אציין כי בטיוטת ההסכם הראשונה שקיבלנו מעו"ד המוכר, סעיף זה לא היה. וכנראה שהעו"ד שלי דאג להוסיף את הסעיף.
להלן הסעיף:
הצדדים מצהירים כי הינם מודעים לכך כי באי כוח הצדדים, אינם שמאים ו/או אדריכלים ו/או מהנדסי בניין וכי אינם קוראים מפות (גרמושקות) וכי אינם עורכי בדיקות היטלים בעיריה לרבות היטלי השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו וכי עוה"ד אינם עוסקים בדיני תכנון ובניה וכי לא שילמו לעוה"ד כל שכר טרחה לביצוע הבדיקות הנ"ל, לפיכך לצדדים ידוע כי עליהם לעשות את הבדיקות בעצמם ו/או באמצעות נציג מומחה מטעמם בתחום הבניה לרבות חברה המתמחה בבדיקות נכס ותיק בניין בטרם החתימה על הסכם זה על מנת לבדוק את כל סוגיות חוקיות המבנה הנרכש, והם מסירים אחריות מעורכי הדין בעניין האמור.
אני רוכש בית צמוד קרקע.
בחוזה המכר, העורכי דין שלי ושל המוכר, הוסיפו לחוזה סעיף.
האם זה תקין? האם מקובל? האם אני צריך להסכים? מה ההשלכות?
אציין כי בטיוטת ההסכם הראשונה שקיבלנו מעו"ד המוכר, סעיף זה לא היה. וכנראה שהעו"ד שלי דאג להוסיף את הסעיף.
להלן הסעיף:
הצדדים מצהירים כי הינם מודעים לכך כי באי כוח הצדדים, אינם שמאים ו/או אדריכלים ו/או מהנדסי בניין וכי אינם קוראים מפות (גרמושקות) וכי אינם עורכי בדיקות היטלים בעיריה לרבות היטלי השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו וכי עוה"ד אינם עוסקים בדיני תכנון ובניה וכי לא שילמו לעוה"ד כל שכר טרחה לביצוע הבדיקות הנ"ל, לפיכך לצדדים ידוע כי עליהם לעשות את הבדיקות בעצמם ו/או באמצעות נציג מומחה מטעמם בתחום הבניה לרבות חברה המתמחה בבדיקות נכס ותיק בניין בטרם החתימה על הסכם זה על מנת לבדוק את כל סוגיות חוקיות המבנה הנרכש, והם מסירים אחריות מעורכי הדין בעניין האמור.
כל השומע יצחק
איש מקצוע
16/08/11
עו"ד מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
16/08/11
לאור תביעות רבות נגד עו"ד, לצערי הפחד של עוה"ד גדול מאוד וזה מה שגורם לסעיפים מסוג זה.
אתה כלקוח צריך להחליט אם לקחת עו"ד שלא מבין בתכנון ובנייה, לא עושה בדיקה בעירייה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה כלקוח צריך להחליט אם לקחת עו"ד שלא מבין בתכנון ובנייה, לא עושה בדיקה בעירייה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
קניית דירה בביניין בקשיים
דידי
16/08/11
קניתי דירה יד שנייה ממוכר פרטי בביניין בבנייה. מסירת הדירות מתעכבת כבר למעלה משנה כי הקבלן נקלע לקשיים כספיים ואינו יכול לסיים את הבנייה. בינתיים אני מתגורר בשכירות. כעת נודע לי שהמוכר שלי ידע על הקשיים הכלכליים ואף "נפטר" מדירה נוספת בביניין. האם ניתן לתבוע אותו בחוסר תום לב?
רכישה - חוסר תום לב לכאורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
המקרה שאתה מתאר יהיה זה לא נכון להשיב בצורה כזו, נכון יהיה לראות את כל המסמכים הרלוונטיים ולאחר מכן לתת חוות דעת מוסמכת.
מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה ובקיא שייסיע לך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה ובקיא שייסיע לך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השינוי בחוק החברות ו/או המקרקעין לגבי אחריות דירקט
רזי
15/08/11
מהו השינוי בחוק לגבי אחריות דירקטורים לקשור העיסקת רכישת דירה
לאחר פרשת חפציבה?
לאחר פרשת חפציבה?
חוק החברות - תיקון מס' 16
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
חוק החברות )תיקון מס' 16(, התשע"א-2011. 402. חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( ) תיקון מס' 70(, התשע"א-2011 ... ""חברה ממשלתית" ו"חברת בת ממשלתית" - כהגדרתן בחוק החברות .... דירקטור המועסק בידי החברה או המועסק בידי בעל שליטה בה או בידי .... ) 6( לקבוע הסדרים לגבי אופן הטיפול בתלונות של עובדי החברה/
יש מספר תיקונים רלוונטים גם בכל הקשור לחוק החברות ועוד.
מומלץ לפנות עם שאלה ספציפית לעו"ד שמומחה בדיני חברות ועוסק בכך לקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש מספר תיקונים רלוונטים גם בכל הקשור לחוק החברות ועוד.
מומלץ לפנות עם שאלה ספציפית לעו"ד שמומחה בדיני חברות ועוסק בכך לקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעת קרקע לידי גוף ציבורי
נדב
15/08/11
שלום רב,במידה וישנה הפקעה כמו הנ"ל, באיזה שלב ניתן התשלום ואו הקרקע החלופית?תודה והמשך שבוע נפלא
הפקעת שטח לטובת צד ג' - חוקי?
עו"ד שזר תומר
18/08/11
נדב שלום רב,
ישנם הפקעות שבהם אין תשלום ואין קרקע חלופית.
תלוי מכוח מה בוצעה ההפקעה.
אדם שמופקע ממנו שטח אמור לקבל הודעה מסודרת - צריך לבדוק מה רשום בהודעה זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
ישנם הפקעות שבהם אין תשלום ואין קרקע חלופית.
תלוי מכוח מה בוצעה ההפקעה.
אדם שמופקע ממנו שטח אמור לקבל הודעה מסודרת - צריך לבדוק מה רשום בהודעה זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
גניבת שטח חצר
שני
15/08/11
שלום,
רכשנו בית קרקע ,
החלקה מחולקת לשלושה חלקים כשהבית האמצעי גנב לשני החיצוניים שטח מהחצר.
הדבר נעשה לפני יותר מ40 שנים.
האם אפשר להחזיר איכשהו את השטח החסר מהחצר אלינו ולשכן השני?
האם יש על זה חוק התיישנות?
(בעיריה אמרו לנו שאין מה לעשות והחזק מקבל את המירב, ואם יש לנו "שרירים" להילחם על זה, אבל אם אין אז זה אבוד..
בנסח הטאבו של האמצעי הבעלים של החלקה הם קק"ל ואין חכירויות.
יש מה לעשות?
רכשנו בית קרקע ,
החלקה מחולקת לשלושה חלקים כשהבית האמצעי גנב לשני החיצוניים שטח מהחצר.
הדבר נעשה לפני יותר מ40 שנים.
האם אפשר להחזיר איכשהו את השטח החסר מהחצר אלינו ולשכן השני?
האם יש על זה חוק התיישנות?
(בעיריה אמרו לנו שאין מה לעשות והחזק מקבל את המירב, ואם יש לנו "שרירים" להילחם על זה, אבל אם אין אז זה אבוד..
בנסח הטאבו של האמצעי הבעלים של החלקה הם קק"ל ואין חכירויות.
יש מה לעשות?
סיפוח של שטחים שלא כחוק
עו"ד שזר תומר
18/08/11
שני שלום רב,
לטעמי זה בהחלט שווה בדיקה,
שכן שמאי לדוגמא יכול להערך את הנזק הכספי שלכם, ויתכן כי ניתן לתקן את הרישום ולהסדיר אותו חרף השנים.
פני לעו"ד לצורך בדיקת הנושא באופן פרטני, לכאורה יש לך עילה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
לטעמי זה בהחלט שווה בדיקה,
שכן שמאי לדוגמא יכול להערך את הנזק הכספי שלכם, ויתכן כי ניתן לתקן את הרישום ולהסדיר אותו חרף השנים.
פני לעו"ד לצורך בדיקת הנושא באופן פרטני, לכאורה יש לך עילה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
השתתפות בעלות תיקונים בריהוט הדירה
חן_ל
15/08/11
אנחנו לקראת חידוש חוזה והמשכיר שלנו דורש (מלבד תוספת של 200 ש"ח לחודש) שנחתום בחוזה החדש שכל בלאי בדירה (גם משימוש סביר) יתוקן ע"י שני הצדדים ז"א ישולם חצי- חצי. שאלתי היא האם לפי חוק מותר לו לבקש שותפות כזו בהוצאות התיקונים? מדובר בדירה עם ריהוט מלא אך רוב מוצרי החשמל ישנים מאוד ואיננו מעוניינים לשלם עבור בלאי של מוצר שאינו שייך לנו....
הסכם שכירות - תיקון מיטלטלין, על השוכר או המשכיר?
עו"ד שזר תומר
18/08/11
חן שלום,
אינני מכיר חוק שעוסק בזה.
תנסו לפנות להיגיון שלו, שאתם תתקנו מה שאתם קילקלתם, ומה שנובע מבלאי סביר - חל עליו.
ביהמ"ש פסק לא פעם שזה הנוהל המקובל יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
אינני מכיר חוק שעוסק בזה.
תנסו לפנות להיגיון שלו, שאתם תתקנו מה שאתם קילקלתם, ומה שנובע מבלאי סביר - חל עליו.
ביהמ"ש פסק לא פעם שזה הנוהל המקובל יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
שמאי שהצהיר על טעות ברישום הנכס
ירון
15/08/11
הי,
שמאי שנשלח מטעם הבק כדי לאשר משכנתא, עלה על אי התאמה בין התת חלקה שרשומה בטאבו לבין התשקיף של הבניין.
מה עליי לעשות כדי להסדיר את העניין בדרך הכי מהירה. לציין כי המבנה משנות ה50 והקרקע פרטית לא מנהל
דחוף
תודה!!!!
ירום
שמאי שנשלח מטעם הבק כדי לאשר משכנתא, עלה על אי התאמה בין התת חלקה שרשומה בטאבו לבין התשקיף של הבניין.
מה עליי לעשות כדי להסדיר את העניין בדרך הכי מהירה. לציין כי המבנה משנות ה50 והקרקע פרטית לא מנהל
דחוף
תודה!!!!
ירום
אי התאמה בין נסח הטאבו לתיק בניין
עו"ד שזר תומר
18/08/11
ירון שלום,
ראשית פנה לעו"ד שייצג אותך בעסקה - הוא אמור /מחוייב לעזור לך.
שנית - תעזר בשמאי, תבדוק בדיוק מה מקור אי ההתאמה ממנו, ואז צריך לבדוק האם השינוי המבוקש הוא הטאבו.
בכל מקרה, לא תוכל לעשות זאת לבד - אתה צריך ליווי של עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
ראשית פנה לעו"ד שייצג אותך בעסקה - הוא אמור /מחוייב לעזור לך.
שנית - תעזר בשמאי, תבדוק בדיוק מה מקור אי ההתאמה ממנו, ואז צריך לבדוק האם השינוי המבוקש הוא הטאבו.
בכל מקרה, לא תוכל לעשות זאת לבד - אתה צריך ליווי של עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
דיירות מוגנת
אלי
15/08/11
דיירת מוגנת קשישה הכניסה את נכדתה להתגורר עימה. האם ניתן למנוע זאת, בשל סיכון למגורים של חצי שנה והורשת הדיירות המוגנת עקב כך?
דייר מוגן האם מגיע לקרובי המשפחה זכויות בדיירות המוגנת?
עו"ד שזר תומר
18/08/11
אלי שלום,
ראשית כל, החוק קובע כך:
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
לעניין שאלתך, הרי שצריך לחשוב על פתרון יצרתי לעניין, אולי מכתב לדיירת המוגנת, אודות שכירות משנה אסורה וכו', אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
השאלה גם האם לנכדה יש נכס?
האם לאישה המבוגרת יש ילדים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ראשית כל, החוק קובע כך:
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
לעניין שאלתך, הרי שצריך לחשוב על פתרון יצרתי לעניין, אולי מכתב לדיירת המוגנת, אודות שכירות משנה אסורה וכו', אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
השאלה גם האם לנכדה יש נכס?
האם לאישה המבוגרת יש ילדים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
פינוי בינוי
רוני
15/08/11
שלום, אנחנו דיירים בבית משותף בשכונה שעומדת לפני פינוי בינוי. הקבלן התחייב מולנו שנקבל דירת גן. אנחנו ביקשנו בגודל הגינה לא ירד מ-50 מ"ר כדי שלא נמצא את עצמנו עם קוביית גינה ונענינו שאי אפשר להתחייב. הקבלן באמת לא יכול להתחייב מולנו על גודל הגינה? שבסוף לא נקבל דירת גן עם 10 מ"ר!
מה השאלה ?
עו"ד א. ללום
17/08/11
מה השאלה ?
דירת מגורים יחידה מזכה
DD
15/08/11
שלום רב למנהלי הפורום הנכבדים,
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
דירת מגורים יחידה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
מאחר ובזמן שאת מוכרת ברשותך תהיה דירה אחת, החישוב יהיה לפי דירה אחת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת אחריות של העו"ד
יצחק
15/08/11
שלום,
אני רוכש בית צמוד קרקע.
בחוזה המכר, העורכי דין שלי ושל המוכר, הוסיפו לחוזה סעיף.
האם זה תקין? האם מקובל? האם אני צריך להסכים? מה ההשלכות?
להלן הסעיף:
הצדדים מצהירים כי הינם מודעים לכך כי באי כוח הצדדים, אינם שמאים ו/או אדריכלים ו/או מהנדסי בניין וכי אינם קוראים מפות (גרמושקות) וכי אינם עורכי בדיקות היטלים בעיריה לרבות היטלי השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו וכי עוה"ד אינם עוסקים בדיני תכנון ובניה וכי לא שילמו לעוה"ד כל שכר טרחה לביצוע הבדיקות הנ"ל, לפיכך לצדדים ידוע כי עליהם לעשות את הבדיקות בעצמם ו/או באמצעות נציג מומחה מטעמם בתחום הבניה לרבות חברה המתמחה בבדיקות נכס ותיק בניין בטרם החתימה על הסכם זה על מנת לבדוק את כל סוגיות חוקיות המבנה הנרכש, והם מסירים אחריות מעורכי הדין בעניין האמור.
אני רוכש בית צמוד קרקע.
בחוזה המכר, העורכי דין שלי ושל המוכר, הוסיפו לחוזה סעיף.
האם זה תקין? האם מקובל? האם אני צריך להסכים? מה ההשלכות?
להלן הסעיף:
הצדדים מצהירים כי הינם מודעים לכך כי באי כוח הצדדים, אינם שמאים ו/או אדריכלים ו/או מהנדסי בניין וכי אינם קוראים מפות (גרמושקות) וכי אינם עורכי בדיקות היטלים בעיריה לרבות היטלי השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו וכי עוה"ד אינם עוסקים בדיני תכנון ובניה וכי לא שילמו לעוה"ד כל שכר טרחה לביצוע הבדיקות הנ"ל, לפיכך לצדדים ידוע כי עליהם לעשות את הבדיקות בעצמם ו/או באמצעות נציג מומחה מטעמם בתחום הבניה לרבות חברה המתמחה בבדיקות נכס ותיק בניין בטרם החתימה על הסכם זה על מנת לבדוק את כל סוגיות חוקיות המבנה הנרכש, והם מסירים אחריות מעורכי הדין בעניין האמור.
לדעתי יש בעיה לחתום על סעיף כזה
דִּינָה
15/08/11
1. עורכי דין הלוקחים על עצמם ייצוג בעסקת מקרקעין חייבים להיות בעלי כישורים ידע ומסוגלות לבצע את כל הנאמר בסעיף הזה, כחלק בלתי נפרד מהייצוג, ומחובת הנאמנות שלהם כלפי הלקוח.
2. לא יתכן שעורכי דין, מחד גיסא, יקבלו על עצמם ייצוג בנושא מקרקעין, ומאידך גיסא, לא יהיו מסוגלים לבצע את מלאכתם כדבעי, וחובתם זו נקבעה בפסיקה ברורה וחד משמעית של בתי המשפט.
3. כמו כן, לא יתכן שהצדדים לחוזה יצהירו הצהרה שקרית ביודעין, לגבי ידיעתם את היקף השכלתם של עורכי הדין, כישוריהם, מידת הבנתם, ניסיונם וכו' - כאשר כל הידע הזה מצוי אך ורק בידיעתם האישית והבלעדית של עורכי הדין עצמם. קל וחומר שצד לחוזה אינו יודע את כל העובדות הללו לגבי עורך הדין של הצד השני לחוזה.
4. לכן, לא מומלץ לחתום על סעיף כזה, ובנוסף, רצוי לפנות לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין כדי לקבל ממנה תשובה עקרונית אם הדבר מקובל עליה.
2. לא יתכן שעורכי דין, מחד גיסא, יקבלו על עצמם ייצוג בנושא מקרקעין, ומאידך גיסא, לא יהיו מסוגלים לבצע את מלאכתם כדבעי, וחובתם זו נקבעה בפסיקה ברורה וחד משמעית של בתי המשפט.
3. כמו כן, לא יתכן שהצדדים לחוזה יצהירו הצהרה שקרית ביודעין, לגבי ידיעתם את היקף השכלתם של עורכי הדין, כישוריהם, מידת הבנתם, ניסיונם וכו' - כאשר כל הידע הזה מצוי אך ורק בידיעתם האישית והבלעדית של עורכי הדין עצמם. קל וחומר שצד לחוזה אינו יודע את כל העובדות הללו לגבי עורך הדין של הצד השני לחוזה.
4. לכן, לא מומלץ לחתום על סעיף כזה, ובנוסף, רצוי לפנות לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין כדי לקבל ממנה תשובה עקרונית אם הדבר מקובל עליה.
העברה במתנה של דירה שהתקבלה במתנה
דוד
15/08/11
שלום. אשמח לקבל את עזרתכם. אחותי קיבלה בירושה מהוריי דירה. לפנ מס' חודשים היא נתנה לי את הדירה במתנה ללא תמורה. היינו אצל עו"ד והכנו הסכם. וכעת אני רוצה להעביר את הדירה במתנה לילד שי שגר שם. נראה לי שיש לי בעיה עם המס. ובגלל שקיבלתי אותה במתנה ישנה תקופה מסיימת שבמהלכה אני לא יכול למכור את הדירה. העניין הוא שאני רוצה לתת את הדירה במתנה. האם אין לי פטור ממס? קראתי מאמרים באינטרנט וראיתי שיש סעיף לחוק (62) שכן נותן לי פטור אם אני נותן את הדירה במתנה לבן שלי. האם זה נכון? האם אני אוכל לקבל פטור למרות שקיבלתי את הדירה במתנה מאחותי?
מס שבח - תקופת צינון - לא יחול על מתנה שהתקבלה בין 01/11/10 ל- 31/12/12.
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אני מצרף לך קטע מתוך מאמר שפרסמתי בעניין. במקרה שלך הוראות הביצוע ברורות, בכל מקרה צריך לבדוק את העסקה הקודמת , קרי מה השימוש שנעשה, באיזה פטור. תפנה לעו"ד שייצג אותך ורק אז תבצע העברה, לאחר שכל הנתונים בידך.
חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 49 ו' תקופת צינון לגבי אפשרות קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה. אורך תקופת הצינון (בין שנה לארבע שנים) משתנה על פי קריטריונים שונים הקבועים בסעיף הצינון: סוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל המתנה, האם הדירה משמשת למגורי נותן המתנה או לא, הסטטוס המשפחתי של נותן המתנה (נשוי, הורה יחיד או רווק).
תקופת הצינון הקצרה ביותר (שנה אחת בלבד) מתייחסת למצב בו מקבל המתנה הינו ילדו של נותן המתנה ומקבל המתנה הינו נשוי (או הורה יחיד) והוא מתגורר דרך קבע בדירה לאחר קבלת המתנה.
בעסקאות מתנה בין קרובים נהוג בד"כ לבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה בין קרובים מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
לא רבים מודעים לכך כי כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, נותן המתנה זכאי לבחור לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון פטור של מכירת דירה בפטור אחת לארבע שנים (סעיף 49ב (1) לחוק).
עד היום, עמדת רשות המסים היתה שבמקרה בו נתקבלה דירת מגורים מזכה במתנה תחול על המקבל תקופת צינון לפי סעיף 49ו' לחוק בין אם הפטור ממס שבח בעסקת המתנה ניתן לפי סעיף 62 לחוק (פטור מיוחד למתנות) ובין אם ניתן הפטור מכח אחת מעילות הפטור הקבועות בפרק חמישי1 לחוק (פטור רגיל במכירת דירת מגורים מזכה).
לאור השינוי והפרסום של הוראת השעה החדשה ע"י רשות המסים הוראת ביצוע חדשה (הוראת ביצוע מס' 9/2009) בה נקבעה פרשנות מקלה לסעיף הצינון.
לפי הוראת הביצוע החדשה, הצינון יחול רק במקרה בו בעסקת המתנה נתבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה ולא במקרה בו בעסקת המתנה נוצל ע"י מוכר המתנה פטור רגיל לפי סעיף חמישי1 לחוק.
לאור הוראת ביצוע זה, מומלץ לשקול היטב לפני כל עסקת מתנה בין קרובים של דירת מגורים מזכה איזה פטור לנצל. במקום בו נותן המתנה לא מתכנן למכור דירה אחרת בארבע השנים הקרובות ומנגד מעוניין שלא להגביל את מקבל המתנה באפשרות למוכרה בעתיד הקרוב, עדיף לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק ולא לבקש פטור לפי סעיף 62 לחוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 49 ו' תקופת צינון לגבי אפשרות קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה. אורך תקופת הצינון (בין שנה לארבע שנים) משתנה על פי קריטריונים שונים הקבועים בסעיף הצינון: סוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל המתנה, האם הדירה משמשת למגורי נותן המתנה או לא, הסטטוס המשפחתי של נותן המתנה (נשוי, הורה יחיד או רווק).
תקופת הצינון הקצרה ביותר (שנה אחת בלבד) מתייחסת למצב בו מקבל המתנה הינו ילדו של נותן המתנה ומקבל המתנה הינו נשוי (או הורה יחיד) והוא מתגורר דרך קבע בדירה לאחר קבלת המתנה.
בעסקאות מתנה בין קרובים נהוג בד"כ לבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה בין קרובים מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
לא רבים מודעים לכך כי כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, נותן המתנה זכאי לבחור לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון פטור של מכירת דירה בפטור אחת לארבע שנים (סעיף 49ב (1) לחוק).
עד היום, עמדת רשות המסים היתה שבמקרה בו נתקבלה דירת מגורים מזכה במתנה תחול על המקבל תקופת צינון לפי סעיף 49ו' לחוק בין אם הפטור ממס שבח בעסקת המתנה ניתן לפי סעיף 62 לחוק (פטור מיוחד למתנות) ובין אם ניתן הפטור מכח אחת מעילות הפטור הקבועות בפרק חמישי1 לחוק (פטור רגיל במכירת דירת מגורים מזכה).
לאור השינוי והפרסום של הוראת השעה החדשה ע"י רשות המסים הוראת ביצוע חדשה (הוראת ביצוע מס' 9/2009) בה נקבעה פרשנות מקלה לסעיף הצינון.
לפי הוראת הביצוע החדשה, הצינון יחול רק במקרה בו בעסקת המתנה נתבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה ולא במקרה בו בעסקת המתנה נוצל ע"י מוכר המתנה פטור רגיל לפי סעיף חמישי1 לחוק.
לאור הוראת ביצוע זה, מומלץ לשקול היטב לפני כל עסקת מתנה בין קרובים של דירת מגורים מזכה איזה פטור לנצל. במקום בו נותן המתנה לא מתכנן למכור דירה אחרת בארבע השנים הקרובות ומנגד מעוניין שלא להגביל את מקבל המתנה באפשרות למוכרה בעתיד הקרוב, עדיף לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק ולא לבקש פטור לפי סעיף 62 לחוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מאיה
15/08/11
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירת מגורים, לבעלי זו דירה שנייה ועבורי זו דירה ראשונה, האם נהיה חייבים בתשלום מס רכישה מלא? או שמא יש אפשרות לפטור יחסי על החלק שלי בדירה?
עקרון התא המשפחתי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/08/11
פסק הדין המנחה שמתאים למקרה דנן, הינו פס"ד - פלם (ע"א 3185/03). עקרון "התא המשפחתי" בדיני המס קובע, כי בני זוג נשואים המנהלים משק בית משותף מהווים יחידה כלכלית-מיסויית אחת.
פס"ד קבע כי - כאשר קיימת הפרדה רכושית מלאה ביחס לדירה הראשונה, שנרכשה כאמור לפני הנישואין, אין לשלול מבן הזוג השני את הטבת מס הרכישה, ויש לראותו כרוכש דירה יחידה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
פס"ד קבע כי - כאשר קיימת הפרדה רכושית מלאה ביחס לדירה הראשונה, שנרכשה כאמור לפני הנישואין, אין לשלול מבן הזוג השני את הטבת מס הרכישה, ויש לראותו כרוכש דירה יחידה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
אורית
15/08/11
שלום רב,
אני גרה בשכירות כשנה וחצי. כל חודש שילמתי ועד בית בלי שום בעיה.
עד ש...לפני 4 חודשים פשוט הפסקתי.
הסיבה היא כזאת: אני גרה בקומה 3, ויש בקומה לידי דיירים שמגדלים 3 כלבים מסריחים בבית וזה בלשון המעטה,הם משחררים אותם כל יום לבד שיסתובבו בבניין וברחבת הבניין ללא השגחה. אני פניתי לעירייה והתלוננתי, הגיע בן אדם, רשם להם דו"ח בגים הנ"ל ואחרי דקה ביטל להם אותו. אותם דיירים תקפו אותי מילולית אח"כ,הפריעו לי בבית וקיללו אותי עד אין סוף ואני עוד אחרי זה התנצלתי. עד היום הכלבים משוחררים לבד, שערות בקומה שלי ליד דלת ביתי, הריח פשוט נורא, ליד דלת ביתם הם מניחים זבל וכל מיני דברים (אנחנו 3 דיירים בקומה ו-2 מהם חוץ ממני, מניחים את הזבל שלהם ברחבת הקומה, מניחים רהיטים וכל מיני דברים שמפריעים). אני הערתי להם - ללא הועיל. התלוננתי בפני ועד הבית וזה לא מעניין אותם.
לכן הפסקתי לשלם ועד בית- על מה? על זה שהקומה שלי מסריחה,מלוכלכת משערות כלבים וכלבים מסתובבים שם?
הם רוצים לתבוע אותי בפני המפקחת על בתים משותפים.
האם הסיבה שלי מוצדקת או שאני פשוט צריכה לשלם ולסבול?
עליי לציין כי הבניין גם לא כ"כ נקי ומטופח וגם לא דואגים לשמור עליו.
אשמח לתשובה,
תודה רבה
אני גרה בשכירות כשנה וחצי. כל חודש שילמתי ועד בית בלי שום בעיה.
עד ש...לפני 4 חודשים פשוט הפסקתי.
הסיבה היא כזאת: אני גרה בקומה 3, ויש בקומה לידי דיירים שמגדלים 3 כלבים מסריחים בבית וזה בלשון המעטה,הם משחררים אותם כל יום לבד שיסתובבו בבניין וברחבת הבניין ללא השגחה. אני פניתי לעירייה והתלוננתי, הגיע בן אדם, רשם להם דו"ח בגים הנ"ל ואחרי דקה ביטל להם אותו. אותם דיירים תקפו אותי מילולית אח"כ,הפריעו לי בבית וקיללו אותי עד אין סוף ואני עוד אחרי זה התנצלתי. עד היום הכלבים משוחררים לבד, שערות בקומה שלי ליד דלת ביתי, הריח פשוט נורא, ליד דלת ביתם הם מניחים זבל וכל מיני דברים (אנחנו 3 דיירים בקומה ו-2 מהם חוץ ממני, מניחים את הזבל שלהם ברחבת הקומה, מניחים רהיטים וכל מיני דברים שמפריעים). אני הערתי להם - ללא הועיל. התלוננתי בפני ועד הבית וזה לא מעניין אותם.
לכן הפסקתי לשלם ועד בית- על מה? על זה שהקומה שלי מסריחה,מלוכלכת משערות כלבים וכלבים מסתובבים שם?
הם רוצים לתבוע אותי בפני המפקחת על בתים משותפים.
האם הסיבה שלי מוצדקת או שאני פשוט צריכה לשלם ולסבול?
עליי לציין כי הבניין גם לא כ"כ נקי ומטופח וגם לא דואגים לשמור עליו.
אשמח לתשובה,
תודה רבה
מטרד לשוכר - תשלום ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/08/11
הייתי ממליץ לך לשלם באופן עקרוני. ההתנהלות שלך צריכה להיות מול הבעלים של הדירה.
מומלץ להוציא מכתב לבעלים עם העתק לועד הבית ואף לשקול פנייה למפקחת או לתרבות הדיור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להוציא מכתב לבעלים עם העתק לועד הבית ואף לשקול פנייה למפקחת או לתרבות הדיור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות נכים במקרקעי ישראל
כוכי
15/08/11
שלום רב
בעלי נכה 100% אי כושר ו-70 אחוז רפואי וכרגע בתהליך להעלאת האחוזים בשל החמרה.
אנחנו לפני בניית בית .נאמר לנו שיש לנכים פטור מתשלום אגרת מינהל.
אשמח לקבל מידע בעניין.
בעלי נכה 100% אי כושר ו-70 אחוז רפואי וכרגע בתהליך להעלאת האחוזים בשל החמרה.
אנחנו לפני בניית בית .נאמר לנו שיש לנכים פטור מתשלום אגרת מינהל.
אשמח לקבל מידע בעניין.
פטור מוגבל מתשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/08/11
הוראה זו נועדה ליישום הפטור מדמי הסכמה שנקבעו בהחלטות של מינהל מקרקעי ישראל ( 534 , 695 ).
נכה, המוכר ע"י אגף שיקום נכים, ודרגת נכותו כמפורט בהוראה זו, זכאי לפטור מוגבל מתשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, בהתאם להוראות המינהל כפי שיעודכנו מעת לעת.
הפטור המוגבל יינתן מיום זכאותו של הנכה לתגמולים, בהתאם לקביעת קצין התגמולים.
לגבי אחוז הנכות, נקבע כי - נכה, המוכר ע"י אגף שיקום נכים, שדרגת נכותו אינה פחותה מ - 50%.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
נכה, המוכר ע"י אגף שיקום נכים, ודרגת נכותו כמפורט בהוראה זו, זכאי לפטור מוגבל מתשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, בהתאם להוראות המינהל כפי שיעודכנו מעת לעת.
הפטור המוגבל יינתן מיום זכאותו של הנכה לתגמולים, בהתאם לקביעת קצין התגמולים.
לגבי אחוז הנכות, נקבע כי - נכה, המוכר ע"י אגף שיקום נכים, שדרגת נכותו אינה פחותה מ - 50%.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
