פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם מותר לחכור נכס במינהל בנוסף לנכס שבבעלותי טאבו
אלי מאירי
07/08/11
שלום
אני יודע שיש הגבלה על רכישת או חכירת נכס נוסף אם יש כבר יש נכס הרשום במינהל.
אם הנכס הראשון רשום בבעלות בטאבו, האם ההגבלה עדיין קיימת?
אני יודע שיש הגבלה על רכישת או חכירת נכס נוסף אם יש כבר יש נכס הרשום במינהל.
אם הנכס הראשון רשום בבעלות בטאבו, האם ההגבלה עדיין קיימת?
חכירה מהמינהל
עו"ד שזר תומר
07/08/11
לא ידוע לי על הגבלה שכזו.
לכאורה לא צריכה להיות בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
לכאורה לא צריכה להיות בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
רצפת דק
יוראי
07/08/11
שלום..
רציתי לדעת אם חיפוי קרקע בחצר בבנין משותף ברצפת דק מצריכה אישור/היתר מהעירייה?
לפי מיטב ידיעתי ריצוף החצר אינו כרוך באישור/היתר מהעירייה.
האם חיפוי הקרקע ברצפת דק כן צריך?
רציתי לדעת אם חיפוי קרקע בחצר בבנין משותף ברצפת דק מצריכה אישור/היתר מהעירייה?
לפי מיטב ידיעתי ריצוף החצר אינו כרוך באישור/היתר מהעירייה.
האם חיפוי הקרקע ברצפת דק כן צריך?
האם יש צורך בקבלת היתר בניה?
עו"ד שזר תומר
07/08/11
לטעמי - לא.
אבל זה שאלה למהנדס...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
אבל זה שאלה למהנדס...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
שאלה דחופה – הודעה על אסיפת דיירים
תודה :)
07/08/11
שלום,
ברצוני לדעת מהו הדין בכל הנוגע לאופן הודעה על קיום אסיפה שעה שבעלים של דירה מסויימת הינם משכירים של דירה בה אני מתגוררת.האם הודעה על קיר הבניין על קיום אסיפה + מסירה טלפונית מספיקים על מנת לקיים את דרישת ההודעה לדיירים אלו או שמא הייתי צריכה להמציא להם למקום מגוריהם הודעה בדואר?
שוב אני מדגישה כי הבעלים של הדירה אינם מתגוררים בדירה והם בבחינת משכירים אשר התרעמו נוכח העובדה כי קויימה אסיפת דיירים בנוגע לבניית מעלית אשר לה לא הוזמנו כראויעפ"י דין לטענתם.
מה הדין? אשמח להפניה ישירה לחוקתקנותפסיקה.
כמובן שאעשה בדיקה מעמיקה גם מצידי אבל אשמח לקצה חוט בעניין.
בתודה מראש :)
ברצוני לדעת מהו הדין בכל הנוגע לאופן הודעה על קיום אסיפה שעה שבעלים של דירה מסויימת הינם משכירים של דירה בה אני מתגוררת.האם הודעה על קיר הבניין על קיום אסיפה + מסירה טלפונית מספיקים על מנת לקיים את דרישת ההודעה לדיירים אלו או שמא הייתי צריכה להמציא להם למקום מגוריהם הודעה בדואר?
שוב אני מדגישה כי הבעלים של הדירה אינם מתגוררים בדירה והם בבחינת משכירים אשר התרעמו נוכח העובדה כי קויימה אסיפת דיירים בנוגע לבניית מעלית אשר לה לא הוזמנו כראויעפ"י דין לטענתם.
מה הדין? אשמח להפניה ישירה לחוקתקנותפסיקה.
כמובן שאעשה בדיקה מעמיקה גם מצידי אבל אשמח לקצה חוט בעניין.
בתודה מראש :)
איך מזמנים אסיפת דיירים?
עו"ד שזר תומר
07/08/11
הודעה על קיום אסיפה כללית
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית, מקומה וסדר יומה תימסר לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו (כגון: בחדר המדרגות) רואים בה, כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה, לפיכך: יש להציג את ההודעה לפחות 5 ימים מראש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית, מקומה וסדר יומה תימסר לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו (כגון: בחדר המדרגות) רואים בה, כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה, לפיכך: יש להציג את ההודעה לפחות 5 ימים מראש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
דירה מחולקת
לי
07/08/11
שלום.
הדירה שמפוצלת, אך גרה בה משפחה אחת גדולה (3 דורות), הדירה לא מושכרת ובכל הרשויות רשומה כדירה אחת כולל החשבונות.
החלוקה נעשתה לנוחות המשפחה ולא לצורך רווח כלשהו.
איך ניתן להגדיר את הדירה? האם היא עדיין נחשבת לדירת סמך?
במידה ויש אפשרות איך ניתן להוכיח שזה לא דירת סמך?
תודה רבה
הדירה שמפוצלת, אך גרה בה משפחה אחת גדולה (3 דורות), הדירה לא מושכרת ובכל הרשויות רשומה כדירה אחת כולל החשבונות.
החלוקה נעשתה לנוחות המשפחה ולא לצורך רווח כלשהו.
איך ניתן להגדיר את הדירה? האם היא עדיין נחשבת לדירת סמך?
במידה ויש אפשרות איך ניתן להוכיח שזה לא דירת סמך?
תודה רבה
דירת סמך
עו"ד שזר תומר
07/08/11
השאלה לא ברורה, דירת סמך לצורך מה?
נא לפרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
נא לפרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מה נכלל תחת ההגדרה "ליקויים"?
אבי
07/08/11
שלום,בהמשך לשאלתי מאתמול ("רטיבות שנפתרה לפני 4-5 שנים"). ראשית, תודה על התשובה.שנית, מה נכלל תחת ההגדרה של "ליקויים"? אני משאיר בדירה מזגן מיני מרכזי ועוד כמה מוצרי חשמל במטבח. האם מזגן מטפטף או מדיח שלא מנקה מספיק טוב (אני יודע שזה נשמע מגוחך, אבל בכל זאת...) נחשבים ל-"ליקויים" או שמדובר רק באלמנטים תשתיתיים של הדירה (רטיבות, אינסטלציה, חשמל וכו')?תודה,אבי.
מהם ליקויים?
עו"ד שזר תומר
07/08/11
אתה צריך לקחת עו"ד שיגן אליך
כך לדוגמא ניתן לרשום כי המיטלטלין לרבות מזגן ומדיח, נמכרים AS IS ללא אחריות ולא מהווים חלק מהמחיר, אלא מתנה שאתה משאיר לקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כך לדוגמא ניתן לרשום כי המיטלטלין לרבות מזגן ומדיח, נמכרים AS IS ללא אחריות ולא מהווים חלק מהמחיר, אלא מתנה שאתה משאיר לקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חוזה השכרת דירה ?
אלעד
06/08/11
בתחילת חודש יולי נכנסתי לדירה (תל אביב) חדשה והחלפתי שותפה אחת בדירה בת שתי שותפות, כרגע השותפה הקיימת חתומה על כול שכר הדירה מול בעל הבית ולי חוזה מולה לפיו אני משלמת את שכר הדירה לה.
1. האם החוזה ביני לבין השותפה בעל תוקף חוקי ?
2. עוד חודשיים בספטמבר נגמר החוזה שלי מולה ונגמר החוזה שלה מול בעל הדירה, והיא רוצה לכפות עליי חוזה נוסף לשנה מולה , האם זה חוקי ? וכיצד אני יכולה לממש את זכותי לחתום מול בעל הדירה?
3. בחוזה הקיים היא מכריחה אותי לשלם על שרותים בדירה שאני לא משתמשת כגון "הוט" וגז.כמו כן היא אינה חושפת בפני את חשבוניות התשלום לרשויות כגון מים,חשמל, ארונונה ודורשת ממני את התשלום, כול זאת במטרה לשמור על מצב שבו היא מתפקדת כבעלת הדירה , כיצד אני יכולה משפטית למנוע ממצב זה להימשך? אל עבר חוזה שנתי נוסף ?
1. האם החוזה ביני לבין השותפה בעל תוקף חוקי ?
2. עוד חודשיים בספטמבר נגמר החוזה שלי מולה ונגמר החוזה שלה מול בעל הדירה, והיא רוצה לכפות עליי חוזה נוסף לשנה מולה , האם זה חוקי ? וכיצד אני יכולה לממש את זכותי לחתום מול בעל הדירה?
3. בחוזה הקיים היא מכריחה אותי לשלם על שרותים בדירה שאני לא משתמשת כגון "הוט" וגז.כמו כן היא אינה חושפת בפני את חשבוניות התשלום לרשויות כגון מים,חשמל, ארונונה ודורשת ממני את התשלום, כול זאת במטרה לשמור על מצב שבו היא מתפקדת כבעלת הדירה , כיצד אני יכולה משפטית למנוע ממצב זה להימשך? אל עבר חוזה שנתי נוסף ?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
06/08/11
אם אין לה רשות בחוזה השכירות שלה מול בעל הדירה לבצע שכירות משנה, אז היא מפרה את ההסכם מול בעל הדירה...
הדרך היא לאכוף אותה ולהגיע לבעל הדירה עצמו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הדרך היא לאכוף אותה ולהגיע לבעל הדירה עצמו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מחלוקת סביב תיקונים בבניין משותף
יניב
06/08/11
שלום,לאחרונה בבניניינו המשותף בראשון לציון נתגלתה רטיבות מעל אחת החניות. הרטיבות היא סביב צינור ביוב שיורד לאדמה. וועד הבית הזמין אינסטלטור שקבע שיש 2 אופציות למקור הנזילה: תשתית הבניין או אחת הדירות. ללא בדיקות נוספות, אשר עולות כסף, לא יכול האינסטלטור לקבוע מי אחראי: כל הבניין או הדירה המסויימת.וועד הבית פנה לבעל הדירה והציע לבצע הבדיקות על חשבון כלל הדיירים. בנוסף, במידה ויתגלה כי מקור הנזילה הוא בדירה הספציפית יחזיר בעל הדירה את עלות הבדיקות הנוספות לחשבון הבניין וייתקן את הנזילה על חשבונו.לתדהמתנו בעל הדירה סירב ולהצאתו של וועד הבית!הוא אינו מוכן, הגם שיימצא כי מקור הנזילה אצלו ולא בתשתית הבניין, לשאת בעלויות הבדיקות הנוספות ע"מ למצוא הנזילה ולתקנה!!יש לציין כי אותו בעל דירה נמצא רוב זמנו בחו"ל ובכלל לא מתגורר בדירה. אנחנו עובדי עצות מכיוון שמכיוון שמדובר בצינור ביוב והריח לא נעים ועל מחלות וג'וקים.....שאלתי היא למי ניתן לפנות ע"מ לחייב אותו, במידת הצורך (אם יתגלה כי מקור הנזילה היא אצלו), לשאת בעלויות הרלוונטיות? בית המשפט? עיריית ראשון לציון? בתודה מראש,
שכן שמסרב לתקן ליקוי - מה עושים?
עו"ד שזר תומר
06/08/11
ועד הבית יכול להגיש תביעה בפני המפקח /ת על המקרקעין
אפשרות נוספת היא תביעה אזרחית.
העירייה לא תעזור במקרה הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אפשרות נוספת היא תביעה אזרחית.
העירייה לא תעזור במקרה הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
רטיבות שנפתרה לפני 4-5 שנים
אבי
06/08/11
שלום,אני מעמיד בימים אלה את הדירה שלי למכירה. מדובר בדירה בת 10 שנים. ב-4-5 השנים הראשונות, הייתה קיימת בעיה של רטיבות בשירותי ההורים. הקבלן פתר סופית את הבעיה לפני 4-5 שנים ומאז היא לא חזרה.האם חובה לדווח על בעיה זו ולציינה בחוזה המכירה של הדירה? ידוע לי שקיימת חובת שקיפות בפני הקונה, אבל השאלה היא האם יש "גבול" לנושא זה. לדוגמה, האם אדם שמוכר דירה בת 30 שנה, חייב לדווח על בעיה שהייתה קיימת בדירה בשנה הראשונה.תודה,אבי.
חובת גילוי בפני קונה
עו"ד שזר תומר
06/08/11
אם כרגע אין בעיה - לטעמי לא צריך לדווח, אתה במילא תצהיר בחוזה שאין בדירה ליקויים, כך שזה לא משנה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האם צריך היתר לסוכת במבוק שנועדה לתת צל על הרכב?
איל עמיר
06/08/11
שלום רבאני תושב פרדס חנה.לפני יומיים הקמתי בחצר הבית שלנו סוכת במבוק קלילה (ראו תמונה מצורפת) במטרה לאפשר לצמח הפסיפלורה לטפס עליה ולתת צל לרכב החונה מטה.למבנה אין (ולא יהיה) גג אטום למים. יש רק חוטי ברזל המתוחים בין העמודים על מנת לאפשר את אחיזתו של המטפס.האם אני צריך היתר לדבר כזה?אם כן, האם אני צריך לקבל את ההיתר מהוועדה לתכנון ובנייה בזכרון יעקוב או שמספיק אישור ממועצת פרדס חנה?האם אישור כזה כרוך בתשלום (בארנונה? כמה?)תודה מראש על כל התשובות.
היתר לבניית סוכך
עו"ד שזר תומר
06/08/11
אני חושב שכל עוד למבנה האמור אין גג קבוע, אלא משהו מתפרק ונשלף - אז לא.
אבל אתה יכול לפנות למועצה ולברר את זה איתה, כך תהיה רגוע יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אבל אתה יכול לפנות למועצה ולברר את זה איתה, כך תהיה רגוע יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
העלאת שכירות באמצע החוזה
ליאת
06/08/11
בעל הדירה שלי ביקש תוספת של 400 ש"ח שרירותית באמצע תקופה של החוזה כמו כן רשום במפורש סכום ותנאים שעומדים שלא ישתנו עד תום החוזה.האם זה חוקי?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
06/08/11
לא ניתן לשנות תנאי חוזה באמצע - באם יש הסכם חתום זו הפרת הסכם מצידו של בעל הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכישת דירה
צדוק
05/08/11
האם מחירי הדירות יירדו בשנתיים הקרובות.
מדובר על איזור המרכז.
אני מתכוון לרכוש דירה בזמן הקרוב וחושש שמחרי הדירות יירדו
בתקופה הנ"ל.
מדובר על איזור המרכז.
אני מתכוון לרכוש דירה בזמן הקרוב וחושש שמחרי הדירות יירדו
בתקופה הנ"ל.
מחירי הדירות
עו"ד שזר תומר
06/08/11
אני לא כלכלן, אני עו"ד.
המגמה היום היא שאנשים יושבים על הגדר ולא רוכשים דירות, אבל אי אפשר לדעת מה יהיה בעוד שנתיים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
המגמה היום היא שאנשים יושבים על הגדר ולא רוכשים דירות, אבל אי אפשר לדעת מה יהיה בעוד שנתיים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חברת הבנייה משנים דברים
משה
05/08/11
שלום רב שמי משה, רכשתי דירה בפרוייקט שנקרא טופ ארנונה בירושלים.הדירה בקומה 5 וכוללת מחסן בקומת מחסנים ו-2 חניות צמודות אחת לשנייה בקומת החניונים.החניות שסוכמו הם 52 ו-51 צמודות אחת לשנייה היה לי חשוב שהחניות יהיו צמודות אחת לשנייה. כדי שהרכב שלי ושל אישתי יהיו צמודים אחת לשנייה.אני מזכיר כל זה כבר נחתם בחוזה כתוב ואני מחכה שהבנייה תסתיים בעוד שנתיים.קיבלתי היום טלפון מחברת הבנייה, אמרו לי שהחניות שקניתי לא יהיו צמודות ואחת תצטרך לזוז למקום אחר בחניון כי העירייה דרשו להקים עמוד תומך בחנייה שלי. החברה ביקשה ממני להחזיר תשובה עד יום ראשון הקרוב 7/8/2011. האם אני רוצה חנייה קרובה לחנייה שקיבלתי. אני מתנגד בכל תוקף מפני שחשוב לי שהמכוניות יהיו אחת ליד השנייה וגם סוכם עם החברה על חניות 51 ו-52 שילמתי ממיטב כספי ולא יתכן שיזיזו אותי נכון שהעומד תומך זה חשוב אבל מין הראוי למצוא לי פתרון הוגן. בחברה טוענים שיש סעיף שאומר שדברים ניתנים לשינוי. האם מותר להם להזיז אותי יש לי עילה לתביעה נגד החברה? מה עלי לעשות אשמח לקבל תשובה מהירה בעניין תודה רבה
קניית חניות מקבלן
עו"ד שזר תומר
06/08/11
משה צריך לבדוק את החוזה לגופו על מנת ליתן תשובה ראויה,
מצד אחד - אני מניח כי חתמת על תשריט של החניה, ושם מסומנות החניות שלך והמיקון שלהם (אני מקווה בשבילך כי חתמת). מצד שני, אכן הקבלנים נוטים לרשום בחוזה, כי דברים ניתנים לשינויים, ולכן אם תלך עם זה עד הסוף ואכן יתברר כי בדיוק במיקום שלך צריך לשם קיר תומך, אז יתכן כי הצדק יהיה עימם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מצד אחד - אני מניח כי חתמת על תשריט של החניה, ושם מסומנות החניות שלך והמיקון שלהם (אני מקווה בשבילך כי חתמת). מצד שני, אכן הקבלנים נוטים לרשום בחוזה, כי דברים ניתנים לשינויים, ולכן אם תלך עם זה עד הסוף ואכן יתברר כי בדיוק במיקום שלך צריך לשם קיר תומך, אז יתכן כי הצדק יהיה עימם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פינוי דייר שתם לו החוזה ולא רוצה להתפנות
יהודה
05/08/11
השכרנו דירה וקבענו עם הדייר שישלם לנו מזומן כול חודש. סגרנו חוזה לשנה + אופציה לשנה נוספת. עברה השנה לפני 4 חודשים ולא חידשנו איתו חוזה כי אנו לא רוצים אותו שם, הוא מאחר בתשלומים כול חודש !!! והוא עושה נזקים וגם השכנים מתללוננים עליו בלי סוף.
הודענו לו מספר פעמים בעל פה שיעזוב והוא לא מעוניין.
זוהי פעם ראשונה שאנו משכירים דירה ואין לנו נסיון בתחום זה.
מה עליי לעשות ?
בינתיים הוא שלח לנו דואר רשום שהוא טוען שם שהוא רוצה להשאר עד סוף השנה בדירה ואנחנו כמובן שלא רוצים אותו ונראה לי שהוא זומם משהו בשליחת המכתב הרשום - אולי כסת"ח....
אודה מקרב לב להנחיות
נ.ב - בחוזה יש סעיף שכול יום שהוא לא מפנה הוא צריך לשלם 70$
הודענו לו מספר פעמים בעל פה שיעזוב והוא לא מעוניין.
זוהי פעם ראשונה שאנו משכירים דירה ואין לנו נסיון בתחום זה.
מה עליי לעשות ?
בינתיים הוא שלח לנו דואר רשום שהוא טוען שם שהוא רוצה להשאר עד סוף השנה בדירה ואנחנו כמובן שלא רוצים אותו ונראה לי שהוא זומם משהו בשליחת המכתב הרשום - אולי כסת"ח....
אודה מקרב לב להנחיות
נ.ב - בחוזה יש סעיף שכול יום שהוא לא מפנה הוא צריך לשלם 70$
פינוי מושכר
עו"ד שזר תומר
06/08/11
צריך שעו"ד יכנס לתמונה מטעמכם, ולהודיע לו באופן רשמי על פינוי הדירה, כי כל עוד אין הודעה רשמית - אין איחור.
צריך להוציא מכתב ולדרוש את הפינוי ואם זה לא עוזר אז להגיש תביעה לפינוי מושכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
צריך להוציא מכתב ולדרוש את הפינוי ואם זה לא עוזר אז להגיש תביעה לפינוי מושכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מכירת זכויות במקרקעין לפני שניתן צו ירושה
אלמוג
05/08/11
יש תוקף לחוזה למכירת מקרקעין כאשר אחד מבעלי הזכויות בנכס (יש כמה בעלים) נפטר (לפני עריכת החוזה) וטרם הוצא צו ירושה (הוגשה בקשה לצו ירושה)? אני מבין שלא ניתן להשלים את העסקה על ידי רישום בטאבו ללא צו ירושה, השאלה אם ניתן לחתום על חוזה במצב כזה? אם כן, מי חותם מטעם המנוח ואיזה מנגנון לקבוע בחוזה למקרה שתהיה איזושהי בעיה עם הצו?
חוזה במקרה של צו ירושה
עו"ד שזר תומר
06/08/11
יש כל מיני פתרונות, אפשר לעשות חוזה מותנה, שמי שחותים עליו הם האנשים הרשומים בצו הירושה, ובאם לא יאושר צו הירושה אז אין תוקף לחוזה, ועד אז הכסף יהיה בנאמנות.
קח עו"ד שיעזור לך עם המתווה שרשמתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קח עו"ד שיעזור לך עם המתווה שרשמתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכישת דירה מחלמיש
חנה
05/08/11
הוריי רכשו את דירתם לפני 12 שנה מחלמיש איך עדיין לא נרשמה בטאבו
משרד עורכי הדין שמטפל למרות שקיבל את כל המסמכים לפני 10 שנים לא ביצע את עבודתו למרות נסיונות חוזרים ונשנים (אבי נפטר לפני שנה מדום לב
מצער) מה עליי לעשות משרד עורכי הדין משגע גם אותי בלך ושוב גם חלמיש למרות שכל הכספים שומלמו להם
משרד עורכי הדין שמטפל למרות שקיבל את כל המסמכים לפני 10 שנים לא ביצע את עבודתו למרות נסיונות חוזרים ונשנים (אבי נפטר לפני שנה מדום לב
מצער) מה עליי לעשות משרד עורכי הדין משגע גם אותי בלך ושוב גם חלמיש למרות שכל הכספים שומלמו להם
העברת דירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
06/08/11
צריך להבין מה המקור לבעיה, ומדוע הדירה לא נרשמה, ואז ניתן להשיב בצורה עניינית.
בכל המקרה, השיטה הידוע היא : אולי מכתב מעו"ד ינער אותם קצת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בכל המקרה, השיטה הידוע היא : אולי מכתב מעו"ד ינער אותם קצת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איטום גג
אמיר
04/08/11
בבניין שלנו קיים דייר בקומה העליונה שמעוניין לאטום את הגג באמצעות יריעות ביטומניות. הדייר טוען שזיפות שנעשה בעבר לא עזר למנוע רטיבות, לכן יש לעשות יריעות ולא זיפות רגיל.
יש לציין שיריעות הן יקרות יותר מזפת ונועדו להגן לזמן ארוך יותר.
הבניין בקרוב עומד לעבור פרוייקט תמ"א 38, שבו בעצם הדיירים מוכרים את הגג (זכויות בניה) לקבלן. הקבלן מוכן לזפת את הגג ברגע שיהיו 100% חתימות על הסכמה עקרונית לפרוייקט, ואנחנו בשלבי החתמה מתקדמים.
מכאן שנראה לא הגיוני להשקיע ביריעות שנועדו לזמן של 10 שנים, בעוד שהבניין עומד לעבור פרוייקט בשנה-שנתיים הקרובות, וכן הקבלן מסכים לאטום את הגג לפני תחילת העבודות.
בכל זאת הדייר מתעקש, ולמעשה קובע שיזמין את העבודה בעצמו ולאחר מכן הדיירים יחזירו לו את הכסף, אחרת יתבע אותם.
האם יש לו זכות לכפות לעשות יריעות ולא זפת? ומה הדיירים צריכים לעשות להגנתם?
יש לציין שיריעות הן יקרות יותר מזפת ונועדו להגן לזמן ארוך יותר.
הבניין בקרוב עומד לעבור פרוייקט תמ"א 38, שבו בעצם הדיירים מוכרים את הגג (זכויות בניה) לקבלן. הקבלן מוכן לזפת את הגג ברגע שיהיו 100% חתימות על הסכמה עקרונית לפרוייקט, ואנחנו בשלבי החתמה מתקדמים.
מכאן שנראה לא הגיוני להשקיע ביריעות שנועדו לזמן של 10 שנים, בעוד שהבניין עומד לעבור פרוייקט בשנה-שנתיים הקרובות, וכן הקבלן מסכים לאטום את הגג לפני תחילת העבודות.
בכל זאת הדייר מתעקש, ולמעשה קובע שיזמין את העבודה בעצמו ולאחר מכן הדיירים יחזירו לו את הכסף, אחרת יתבע אותם.
האם יש לו זכות לכפות לעשות יריעות ולא זפת? ומה הדיירים צריכים לעשות להגנתם?
נשיאה בעלויות של עבודות בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/08/11
לטעמי בנסיבות שתיארת, וכל עוד קוצבים את המו"מ עם היזם בזמן, הסירוב להיענות לדרישות הדייר הן לגיטימיות סבירות וענייניות. כך שגם אם הדייר יממש את האיום שלו, ייתכן והמפקחת תקבל את עמדתכם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי הסכם שכירות כאשר אין חוזה כמה שנים
איציק
04/08/11
אני מתגורר בשכירות מעל 4 שנים בדירה כאשר לאחר שנה בעל הדירה לא רצה מתאמיו לחדש את החוזה, וזאת לאחר שהעלה את המחיר ,,שאלתי היא האם הוא יכול עכשיו להוציא אותי מהדירה או להעלות לי את המחיר באמצע השנה? תחילת החוזה הינה באפריל ,,או שצריך להמתין לשינויים ביום השנה לחידוש החוזה,כלומר היום בו למעשה יש התחדשות שנתית ? תודה מראש,,
שינוי הסכם שכירות כשאין הסכם בכתב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
כן. כשאין הסכם בכתב, בעל הדירה יכול להפסיק את ההסכם או לשנות את התנאים שלו בכל עת, ואם הדבר לא יהיה מקובל עליך, הוא יהיה רשאי לפנותך בהודעה זמן סביר מראש (זמן סביר שייקבע בהתחשב בתקופה ששכרת את הנכס).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות בחוזה שכירות
משה
04/08/11
שמתי לב לאחרונה שבחוזה השכירות שלי (אני השוכר) רשום שתשלומי הארנונה חלים על המשכיר ולא עליי. ברור לי שמדובר בטעות בהדפסה (המשכיר הכין את החוזה והוא לא ממש חכם גדול), אבל בכל זאת - האם מבחינה חוקית ניתן לדרוש ממנו החזר תשלומי ארנונה על תקופת השכירות (מן הסתם שילמתי את כל החשבונות)? פשוט מדובר במשכיר גרוע ביותר שמסרב לטפל בבעיות בבית בטענה שגם אותו דופקים במקום שהוא שוכר עכשיו...
מנהל פורום נדל"ן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/08/11
אם זה מה שרשום בהסכם, ואין הוראה אחרת בהסכם שמתייחסת לנושא ... אפשר לדרוש, שכן הסכמים חתומים יש לכבד. יש לנסות, אין מה להפסיד ... בהצלחה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
אבי
04/08/11
הוריי רכשו את דירתם מחלמיש לפני 12 שנים ועדיין הדירה לא רשומה בטבאו על שמם למרות ששילמו את כל הכספים הדרושים
לצערי הרב אבי נפטר לפניי שנה מצער משום שלא יצליח להעביר את הדירה על שמו
האם ניתן לתבוע את משרד עורכי הדין על העיקוב וגרמת מוות ברשלנות/להתלונן בלשכת עורכי הדין
ומה לעשות כעת כדי העביר את הדירה עלשם אמי יש צו ירושה
לצערי הרב אבי נפטר לפניי שנה מצער משום שלא יצליח להעביר את הדירה על שמו
האם ניתן לתבוע את משרד עורכי הדין על העיקוב וגרמת מוות ברשלנות/להתלונן בלשכת עורכי הדין
ומה לעשות כעת כדי העביר את הדירה עלשם אמי יש צו ירושה
השלמת רישום העברת זכויות בדירת "חלמיש"
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/08/11
ראשית, משתתף בצערך. נראה לי מרחיק לכת, לייחס את הפטירה של האב לאי רישום הזכויות בדירה. לגבי הגשת תלונה בלשכה, יש לעיין בהוראות ההסכם ומה ההתחייבויות של פרק הזמן להסרת הנושא, ולברר מה גורם/גרם לעיכוב. בכל מקרה, עם הוצאות צו הירושה, יש לעדכן את הפרטים ב"חלמיש" ובכל מקום בו רשומות זכויות על שם אביך (בבנק, למשל), כך שעם הסרת העיכוב וזירוז הטיפול בהעברת הזכויות, תירשמנה גם הזכויות של אביך בדירה על שם אימך.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת סכום השכירות בניגוד לחוזה עם בעל הדירה.
ליאור
04/08/11
אני שוכר דירה ומשלם עליה סכום מסויים כל חודש לפי חוזה השכירות. לקראת סיום החוזה וחתימת חוזה חדש בעוד כחודשיים, בעל הדירה הודיע לי כי הוא מעוניין להעלות את השכירות ב-500 ש"ח לחודש. בחוזה הקיים הוספנו סעיף ששכר הדירה במידה ואני מאריך את השכירות בעוד שנה ישאר כפי שהוא. השאלה שלי היא האם בהעלאת שכר הדירה בעל הדירה שלי מבטל את החוזה? ואם כן מה עלי לעשות בנידון? האם יש אפשרות לחייב אותו לכבד את החוזה ולהמשיך להשכיר את הדירה לעוד שנה במחיר שנקבע בינינו? תודה מראש לעוזרים.
בעל הבית לא יכול לשנות את תנאי החוזה כשהחוזה תקף
יוסי אפשטיין, עו"ד
04/08/11
קרקע מירי
אני
04/08/11
שלום.
סבh הוריש מגרש ל - 4 ילדיו. בן א' - לאחר ההורשה, בן א' נפטר וחלקו במגרש עבר לנכד. הנכד היום בגיר.
בן אחר של המוריש הראשון (הסבא) רוצה להעביר את חלקו במגרש בהעברה ללא תמורה לנכד (שהוא הבנו של בן א' שנפטר .
מיד לאחר העברה מעוניין הנכד למכור את המגרש שירש מאביו ז"ל ואת מה שקיבל ללא תמורה מדודו.
השאלה שלי:
1. אילו מסים חלים על המעביר (הדוד) ועל הנעבר- האחיין-הנכד? האם יש כאן מס רכוש? הקרקע נרכשה ע"י הסבא ב- 1965
2. האם זה מצב שדורש תכנון מס לפני נקיטת פעולות כאלה?
3. מה זה קרקע מירי? בטאבו לא כתוב שום ייעוד של הקרקע חוץ מהעובדה שזו קרקע מירי.. איך יודעים מה ייעוד הקרקע?
4. האם יש עוד נקודות שעלינו לשים לב לפני שבכלל מתחילים בתהליך?
תודה
סבh הוריש מגרש ל - 4 ילדיו. בן א' - לאחר ההורשה, בן א' נפטר וחלקו במגרש עבר לנכד. הנכד היום בגיר.
בן אחר של המוריש הראשון (הסבא) רוצה להעביר את חלקו במגרש בהעברה ללא תמורה לנכד (שהוא הבנו של בן א' שנפטר .
מיד לאחר העברה מעוניין הנכד למכור את המגרש שירש מאביו ז"ל ואת מה שקיבל ללא תמורה מדודו.
השאלה שלי:
1. אילו מסים חלים על המעביר (הדוד) ועל הנעבר- האחיין-הנכד? האם יש כאן מס רכוש? הקרקע נרכשה ע"י הסבא ב- 1965
2. האם זה מצב שדורש תכנון מס לפני נקיטת פעולות כאלה?
3. מה זה קרקע מירי? בטאבו לא כתוב שום ייעוד של הקרקע חוץ מהעובדה שזו קרקע מירי.. איך יודעים מה ייעוד הקרקע?
4. האם יש עוד נקודות שעלינו לשים לב לפני שבכלל מתחילים בתהליך?
תודה
תיכנון מס של נכס שהתקבל בירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/08/11
הפורום ממש לא מתאים לשאות מורכבות כאלה. בהחלט, יש לפנות לעו"ד ולקבל ייעוץ מסודר ולבחון את הדברים, על כל היבטיהם. כך למשל, אף לשאלה מתי הסבא נפטר יש משמעות. העניין שהקרקע רשומה בטאבו כקרקע מסוג "מירי" אינה משמעותית, יש לבדוק את התב"ע החלה על המגש כדי לדעת מה הזכויות התכנוניות והייעוד המותר, ולבחון את עניין היטל ההשבחה כיו"ב.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב לבנות ממ"ד
דני
04/08/11
שלום לכם אני גר בשדרות ויש לי בעיה חמורה מאוד אני דייר בבית משותף גר בקומה רביעית הדייר בקומה הראשונה מסרב לבנות ממ"ד מסיבותיו שלו דבר אשר מונע את בניית הממ"ד לי ולשאר הדיירים אני מתוסכל מהמצב הבטחוני שעלול להחמיר ואני לא יודע מה לעשות איזו דרך יש לי והאם אפשר לחייבו לבנות באמצעות צו בית משפט או הליך כלשהו תעזרו לי בבקשה,תודה
בניית ממ"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/08/11
לדעתי אין מניעה להגיש בקשה להיתר, שמן הסתם, תאושר. מקס' אתם תישאו בעלות היסודות של הממ"ד בקומה הראשונה, ותוכלו לבנות את הממ"דים לכם. את העלות של הקומה הראשונה בה אתם תישאו תוכלו לנסות לתבוע בתביעה כספית רגילה. אל תתעכבו בשל העניין הזה, פשוט תכניסו בטווח הקצר את היד עמוק יותר לכיס, כי הביטחון שלכם הוא מעל הכל.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על היטל השבחה
מיכל
04/08/11
שלום ברצוני לברר מה עושים במצב שבו 45 יום ואני עדין רוצה לערער על שומת היטל השבחה?
היטל השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/08/11
ניתן להגיש ערר על היטל ההשבחה שקיבלת לועדת ערר לפיצויים תוך 45 יום מיום עריכת השומה. אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, תוכל להגיש ערר בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה אומר דייר לא מוגן?
סיגלית
04/08/11
בעל הבית שממנו אני משכירה את הדירה רוצה שנחתום חוזה שבו כתוב שאני ובן זוגי דיירים לא מוגנים.מה זה אומר? והאם זה חוקי?
מה זה אומר דייר לא מוגן?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
זה בסדר גמור, לגיטימי לחלוטין, וחוקי לחלוטין. בעבר (לפני עשרות שנים) זכו שוכרים להגנה של חוק הגנת הדייר והפכו לשוכרים מוגנים. מאז הסטטוס הזה עובר לאט לאט מהעולם ואף אחד לא משכיר היום נכסים שבבעלותו בשכירות מוגנת. זה סעיף "סטנדרטי" לחלוטין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיפות הגג
רונית
04/08/11
שלום
אני צריכה לזפת את הגג השכנים לא רוצים להשתתף אאלץ לעשות זאת על חשבוני איך אני תובעת את הכסף בחזרה
תודה
אני צריכה לזפת את הגג השכנים לא רוצים להשתתף אאלץ לעשות זאת על חשבוני איך אני תובעת את הכסף בחזרה
תודה
זיפות הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
אם הגג הוא רכוש משותף, כדאי לפנות בכתב לנציגות הבית המשותף ולדרוש את הזיפות שלו.
אם הם לא יעשו זאת, תוכלי לעשות זאת על חשבונך ולתבוע אותם בפני המפקח על הבתים המשותפים.
אם הם לא יעשו זאת, תוכלי לעשות זאת על חשבונך ולתבוע אותם בפני המפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
