פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פירוק שתוף
דירה של 2 שותפים
צריך שמאות ואישור בימש למכירה ומכרז כמו בכינוס או איך זה הולך?
פירוק שתוף
שלום נדיה,
ככל שבעקבות התביעה ימונה כונס נכסים לביצוע המכירה אכן ידרשו כל השלבים של שמאות, הזמנה להציע הצעות, אישור בית המשפט וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה אחרי מכירת דירה
תשלום ארנונה אחרי מכירת דירה
שלום רב,
חוזה המכר אמור להסדיר עניין זה, נסה למצוא את הסעיף הרלוונטי או התיעץ עם עורך הדין שלך.
במרבית החוזים קיימת הוראה לפיה המוכר נושא בכל התשלומים השוטפים עד מועד מסירת החזקה בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הורשה
רישום הורשה
שלום ורדינה,
הסכם בין יורשים לא מייתר קבלת צו קיום צוואתו של האב/האח.
בנוסף יהיה על הבת לחתום על הבקשה לרישום הסכם חלוקת העזבון (אם איננה בישראל - לחתום על יפוי כח קונסולרי).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדי
ברצוני לקנות דירה אך בנסח הטאבו רשומות 2 הערוות אזהרה:
1.הערה בדבר העברה לזרים
2 הערץ אזהרה סעיף 126 ---נוה-גד בנין ופיתוח
הערות: הימנעות מעשיית עסקה
האם זה אומר שלא ניתן לקנות את הדירה?
האם עורך דין נדל"ן "מוחק" את ההערות הללו בקלות? או שלא ניתן בכלל ל"מחוק" אותן ובעצם אי אפשר לקנות דירה כזו?
תודה רבה
רכישת דירה עם הערות אזהרה
שלום שקד,
הערת אזהרה בדבר העברה לזרים מלמדת שהנכס היה בעבר בבעלות מדינת ישראל/רשות הפיתוח והבעלות בו הועברה לחוכרים בכפוף לכך שלא ימכר למי שאינם תושבי ישראל אלא בכפוף לקבלת אישור רמ"י.
ההערה האחרת עשויה לרמז על עסקה שערך המוכר ויש לבדוק מדוע נרשמה ורק אחר כך ולאחר התייעצות עם עו"ד להחליט מה הסיכונים ברכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכרת בגמר חוזה
פינוי שוכרת בגמר חוזה
שלום מוטי,
כעקרון ניתן להגיש תביעת פינוי עקב הפרה צפויה של החוזה.
יחד עם זאת לא כל אמירה עולה כדי הפרה צפויה וכדאי לפעול רק לאחר קבלת יעוץ מלא מעו"ד שיבחן את הסכם השכירות ואת התחייבויות השוכרת על פיו וכן את הודעותיה על כך שלא תפנה את הנכס במועד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מקבלן
כתוב
נוסף לסכום בגין הידרה
ישלם המוכר של 10,000 שח בגין חיבור הדירה לתשתיות מים וחשמל
האם זה תקין?
הרי לא ניתן למכור דירה ללא מים וחשמל שהיא לא ראויה למגורים
חוזה מקבלן
שלום רב,
אם החוזה כבר נחתם, זה מה שהסכים הקונה לשלם. אם טרם נחתם כדאי לנהל מו"מ ביחס לסעיף זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
אנחנו לפני אכלוס, יש, לנו ערבות בנקאית, הקבלן מבקש להחזיר את הערבות כתנאי לקבלת הנכס הוא נכס בחכירה. שאלות
1.האם בכלל לאחר השלמת בניה, יש תוקף לערבות, בנקאית או שתוקפו רק עד סיום הבניה? קח שלא משנה אם נחזיר או לערבות אין תוקף
2.בהנחה שעדיין אין רישום טאבו ואין הערת אזהרה, מה צריך לבקש מהקבלן כדי להבטיח את. דירה, האם מכתב החרגה לנכס האישי יספיק?
השבת ערבות בנקאית
שלום אורי,
פקיעת הערבות הבנקאית מותנית בקבלת החזקה בדירה, קבלת בטוחה אחרת (למשל - רישום הערת אזהרה) וקבלת מכתב החרגה מהבנק בנוגע לדירתכם. ככל שחסר אחד מהנ"ל יש להפקיד את הערבות הבנקאית בידי נאמן עד להתקיימות כל התנאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור בתשלום וועד הבית
עד כמה ניתן לאחר בתשלום מיסי וועד הבית, אם אין כל קביעה כזו בתקנון.
בתודה
איחור בתשלום וועד הבית
שלום רב,
אין קביעה בחוק בעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מחצית מדירה לפני נישואין
בתי עומדת להינשא לבחור שרכש דירה בבניה. קיימת יתרת חוב של 70% משווי הדירה, כאשר תאריך התשלום אמור לחול עוד לפני החתונה של בני הזוג. אני מעוניין לרכוש מחצית מהדירה ולהעביר את הבעלות לבתי.
שאלותיי:
1. האם קיימת אפשרות לעשות זאת עוד לפני החתונה ?
2. האם עדיף לרכוש את מחצית הדירה, רק לאחר הנישואין ?
3. האם קיימים הבדלי מיסוי בין שתי האופציות ?
בתודה,
ר.ו.
רכישת מחצית מדירה לפני נישואין
שלום רב,
מכירת 50% לבתך תחייב את המוכר בתשלום מס שבח (ככל שיש שבח) אם משום שבניית הדירה לא תסתיים ואם משום שאינו מוכר את כל זכויותיו בדירה.
יש רלוונטיות לעיתוי המכירה ביחס לנישואין רק כשמדובר במתנה, לא כשמדובר במכירה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד על מנת לבחון אפשרויות לצמצום החבות במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה
שכר טרחה
שלום צחי,
הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוקיות שבחלוקת דירה
נכס דירה בשטח 50 מטר בטאבו בתל אביב מרכז העיר, האם יש לי מגבלה על חלוקת הדירה ל 2 יח דיור נפרדות ? מה החוק נכון להיום אומר
החוקיות שבחלוקת דירה
שלום שגיא,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצעה בכינוס נכסים שבעל הנכס לא משתף פעולה לביקור
רכישה מכונס נכסים
שלום רב,
על הכונס מוטלת חובה למקסם את התועלת מהמכירה הן לטובת הנושים והן לטובת בעליו.
בית המשפט עלול לא לאשר את המכירה ככל שמדובר בהצעה אחת הנמוכה משווי השוק, בעיקר אם הכונס פנה על מנת שינתן צו שיחייב את בעל הנכס להציגו לרוכשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות
אני חתמתי על הסכם מכירת דירה לפי כחודש. דירה ישנה מאוד, שחתומה על פינוי בינוי. היום השוכר שמתגורר בדירה הודיע לי שקיימת רטיבות, ככל הנראה מצנרת משותפת של כל הבניין.
בחוזה אין התייחסות לליקויים שיתגלו לאחר המכירה, אך כן רשום שיש בעיה עם הצנרת (אמנם אחרת, אבל גם שקשורה לצנרת) רק רשום שאני אמור למסור את הנכס כפי שהוא.
על מי מוטלת החובה לתיקון במצב כזה?
ואם אני אתקן, אני חייב להודיע לקונים? ומה אם אחרי זמן מסויים הבעיה תחזור על עצמה האם הקונים יוכלו לטעון שאני אמור לתקן שוב?
תודה
רטיבות
שלום עמית
כדי להשיב לשאלה יש לבדוק את ניסוח סעיפי החוזה.
אני מציעה שתפנה לעורך הדין שייצג אותך ותתיעץ עמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות ורישום נכס
האם זה נכון ועל פי חוק?
בעלות ורישום נכס
שלום אמנון,
האמור נכון בחלקו ולא מדוייק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי שימוש
לא מזמן הגיע לידי (ירושה בשירשור) נכס נדל"ן במושע בבעלות של 10%. על הנכס קיים מבנה הכולל חנויות ודירות. שאר הבעלים בנכס (כ-20 במספר) משכירים את החנויות ו/או הדירות. (כל אחד בנפרד).
האם אני יכול לדרוש דמי שימוש ראויים משאר בעלי הנכס על ההכנסות מהמבנה? ואם כן מה הדרך הנכונה לעשו זאת?
תודה על תשובתכם
שווי שימוש
שלום חיים, אם מדובר בזכויות במושע ולא קיים הסכם שיתוף או הסכם אחר בין המוריש לבעלים האחרים אתה זכאי לדרוש מהבעלים האחרים לכל הפחות את חלקך היחסי בדמי השכירות.
כדאי להתחיל מפני במכתב מעו"ד ו(שגם יבחן את מצב הזכויות בנכס) וככל שלא תהיה הענות ניתן להגיש תביעה לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בדירה שהתקבלה בירושה .
כיצד ניתן יהיה להפוך את היורשים לבעלי הנכס במרשם הטאבו ולא בהערת אזהרה.והאם זה לא יהיה אירוע מס במידה ולמורשים זאת דירת יחיד.
תודה על העזרה . גולדשטיין.
רישום זכויות בדירה שהתקבלה בירושה
שלום רב,
יש לבדוק עם החברה המשכנת האם הבניין עצמו כבר נרשם כבית משותף, אם כן, מדוע לא נרשמה הדירה על שם המורישים ואם לא - מדוע.
ככל שניתן לרשום את הדירה על שם המורישים היורשים יכולים לפעול לכך במקביל לרישום הירושה.
ככל שלא ניתן עדיין לרשום את הזכויות בטאבו אישום הירושה יתבצע באמצעות תיקון הערת האזהרה ורישומה על שם היורשים.
ירושה איננה מהווה אירוע מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
עד לרגע זה אין שום שינוי ותגובה מהיזם ממנו רכשנו את הדירה לאחר פניות רבות שלנו ושל אחרים.
האם מומלץ לתבוע אותו כבר בשלב זה או להמתין לקבלת הדירה? ומה הסיכוי ע"פ פסיקות בתי המשפט כיום?
איחור במסירת דירה
שלום יוסי,
הקורונה לא הוכרה ככח עליון המצדיק איחור במסירת החזקה באופן גורף, אלא אם הקבלן יצליח להוכיח שאכן נגרם עיכוב ממשי בגינה.
כעקרון הגשת תביעה כיום היא מוקדמת שכן עדיין לא ברור מה הפיצוי שמגיע לכם, יחד עם זאת כדאי לשקול את כלל הנסיבות ולשם כך כדאי לכם כדיירים להתאגד ולפנות לעו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחשבים את עלות הזיפות בין השכנים והחנויות?
איך עלינו לחשב את התשלום עבור הזיפות בין הדיירים ובין החנויות?
ואציין, ש2 מתוך החנויות זה של אותו עסק, חנות ומחסן.
איך מחשבים את עלות הזיפות בין השכנים והחנויות?
שלום חיים,
ככל שאין לבניין תקנון מוסכם או ככל שאין בעניין זה קביעה אחרת בתקנון המוסכם חלוקת ההוצאות נעשית באופן יחסי בהתאם לשטח הדירה/חנות ביחס לכלל שטחי הדירות והחנויות בבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת 2 דירות (דירה יחידה) לטובת רכישת דירה חדשה
קניתי דירה חדשה בבניה כדירה יחידה והתחייבתי למכור הדירה הקיימת עד האכלוס של הדירה החדשה.
בינתיים אשתי לא מעוניינת בדירה שבבניה ומבקשת שנעבור למשהו אחר .
האם עמ' להכיר את הדירה השלישית כדירה יחידה יש משמעות במכירת הנכסים לפי סדר כל שהוא או שלא?
וניתן למכור את הדירה בבניה לפני הדירה שאנחנו גרים בה כיום ?
אשמח לתשובה
מכירת 2 דירות לטובת רכישת דירה חדשה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בעלים להערת אזהרה בטאבו
תודה
שינוי מוטבי הערת אהזהרה (מעבר מהורה גרוש לילד.ה)
איתן שלום רב,
אכן מדובר בסוגיה מעניינת, אל ברת-פתרון, כאשר ישנה הסכמה של האב להעברה (אחרת הפתרון מסובך מאד ודורש פניה לערכאות).
בגדול, יש ראשית לבקש מחיקת הערת האזהרה הקיימת על שמו של הבעל. לאחר מכן, יש לרשום הערת אזהרה למניעת דיספוזיציה בנכס על שם הילדים. מה שכן, עקב, העובדה שמדובר בסיטואציה טעונה מאד (היות ומדובר בבני-זוג גרושים) יש לשלוח בו-זמנית את שתי הבקשות, על מנת לוודא כי לא יוותר אף צד "קירח מכאן ומכאן".
לגבי הזכות למשכנתא- לא אמורה להיות השפעה, ככל ואין זכות קניינית רשומה (הערת אזהרה היא זכות חוזית מוחלשת ולא קניינית), אבל (וזה אבל גדול מאד!) לכל בנק ו/או מוסד למשכנתאות יש את תנאיו שלו ואת דרישותיו שלו לכל אחד ממוצרי המשכנתא אותם הוא משווק. לכן, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות במידה ויש רצון לעשות צעד מימוני בעוד רשומה הערת האזהרה על שמם של הילדים.
מקווה שהצלחתי לסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום הוצאות עבור רישום בית משותף
תשלום הוצאות עבור רישום בית משותף
שלום אלברט,
ראשית עליכם לבדוק את ההוראה הרלוונטית בהסכם הרכישה. יתכן שקיימת שם הגבלה לסכום או להיפך - שנדרש מכם הסכום שנקבע שם.
בנוסף כדאי לפנות לקבלן או לעורך דינו ולבקש אסמכתא לגובה התשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
"זכיתי" בדירה של כונס נכסים
מרגע חתימה על הסכם מכר - כמה זמן בערך עד שבית הדין מאשר את העסקה?
האם צריך עורך דין לפני החתימה על הסכם המכר?
הרי ההסכם הוא כבר נקבע ואינו ישתנה?
אודה להכוונה באיזה שלב צריך את העורך דין?
שלי
רכישת נכס מכונס נכסים
שלום שלי,
כדאי לערב עו"ד כבר לפני הגשת ההצעה לכונס הנכסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך אוכפים פסק בוררות מאושר על ידי בית משפט?
התחלנו תהליך אישור פסק בוררות בשנת 2016
הצלחנו לאשר את הפסק ב 2021/9 בבית משפט חדרה לענייני משפחה וגם בבית משפט מחוזי חיפה.
פסק בוררות מורכב משני חלקים:
1. חלק כספי
2. מקרקעין
איך אוכפים את הפסק בוררות?
אכיפת פסק בוררות המאושר על ידי בית המשפט
אדם שבוע טוב,
פסקי דין כספיים ניתן לאכוף בהוצאה לפועל.
בנוסף, אכיפת פסקי דין במקרקעין נעשית לרוב מול הטאבו או מול רמ"י.
השאלה העיקרית שיש לשאול היא מהו מהות פסק הדין? ככל שמדובר בשינוי בעלות- אכן מול הטאבו או מול רמ"י. ככל שמדובר בשינוי סיווג המקרקעין- יש לפעול מול רשויות התכנון הרלוונטיות.
מקווה שהצלחתי לסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון טעות סופר בנסח טאבו
קניתי דירה וכשבאתי לקחת משכנתא גילו שיש סתירה בין הנסח טאבו לתשריט בית משותף דהיינו שהדירה שרשומה על המוכר שלי בטאבו, היא בעצם הדירה של השכן ממול בפועל ולהיפך.. העו"ד שלי הוציא את כל התצהירים גם מהמוכרים וגם מהשכנים ואמור להגיש אותם לטאבו בפ"ת.
רציתי לשאול כמה זמן לוקח מאז שמגישים בטאבו עד שמסתדר, והאם יש דרך לזרז את הטיפול?
תודה רבה!
תיקון טעות סופר ברישום הנכס
דוד שבוע טוב,
צר לי לשמוע על אי ההתאמות שנעשו ברישום הדירות.
אכן, מדובר בסוגיה טכנית שיש להסדרי מול רשויות הרישום (טאבו/רמ"י).
לצערי, אין "זמן פעולה מוגדר" וככל שהרישום שנעשה בנכס מסודר יותר ומדויק יותר, כך יקח לרשויות הרישום זמן קצר יותר לבצע את התיקון. מצד שני, ככל שהנכס נרשם ברישול, כך יקח לרשויות הרישום זמן רב יותר לאמת את המסמכים ולבצע תיקון מדויק ברישום.
מקווה שהצלחתי לסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס נוסף בתוך 4 שנים
מכרנו מגרש לפני שנתיים , ושלמנו שליש מסכום המכירה למס.
כעת אנחנו רוצים למכור דירה , כמה אחוזי מס זה יוסיף, בגלל שלא עברו 4 שנים מהמכירה הקודמת?
תודה מאד !
מכירת נכס נוסף בתוך 4 שנים
שלום רב,
ככל שמדובר בדירתכם היחידה ואתם מחזיקים בה למעלה מ 18 חודשים ולא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס ב 18 החודשים שקדמו למכירה, תוכלו לבקש פטור ממס שבח בעת מכירתה.
אין השפעה למכירת מגרש לפני כשנתיים על חיוב המס במכירת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
