פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תעודת היוון
לולה
31/08/12
שלום רב,יש בידיי אישור על היוון דמי חכירה של דירת מגורים משנת 2003,רציתי לדעת האם אישור זה הוא למעשה תעודת היוון???ואם לא, האם מישהו יכול לשלוח לי דוגמא לתעודה כזאת?תודה!!
תעודת היוון - איך מקבלים ?
עו"ד שזר תומר
01/09/12
אם שילמת דמי היוון ולא קיבלת תעודת היוון, ניתן לפנות בבקשה למינהל :
לפניך מספר אפשרויות לקבלת התעודה:
א. פנה בכתב למחוז המינהל שבתחום טיפולו נמצאת דירתך
ב. פנה באמצעות אתר המינהל באינטרנט .
ג. פנה למוקד הטלפוני של המינהל *5575 / 9411011 - 03
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
לפניך מספר אפשרויות לקבלת התעודה:
א. פנה בכתב למחוז המינהל שבתחום טיפולו נמצאת דירתך
ב. פנה באמצעות אתר המינהל באינטרנט .
ג. פנה למוקד הטלפוני של המינהל *5575 / 9411011 - 03
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
דירה עם 3 בעלים (זוג פנסיונרים) ואמא שלהם שהיא צמח
גל
31/08/12
שלום רב,ברצוני להתייעץ עמכם בנושא משפטי קצת מורכב.אני מעוניין לקנות דירה שרשומה במנהל המקרקעין על שם 3 בעלים.2 מהבעלים הם זוג שגר בדירה והבעלים השלישית היא אמא של אחד מהם שנמצאת בבית אבות במצב של צמח והזוג הם אפוטרופוס רפואי שלה.בצוואה כתוב שהדירה תעבור לרשות הזוג.ישנו בן נוסף לאמא שככה"נ יאשר את המכירה ללא בעיות.האם הזוג הזה יכולים למכור את הדירה?מה התהליך שנדרש לעבור על מנת לבצע את העסקה?איך אני כקונה שמעוניין בדירה צריך להתנהל מולם וממה להיזהר?תודה מראש,גל.
רכישת דירה יד שניה שיש 3 בעלים
עו"ד שזר תומר
01/09/12
צריך שהם יהיו אפוטרופוס גם לרכוש, אני אף הייתי מבקש שבית המשפט יאשר את ההסכם, על מנת למנוע תביעות עתידיות של צדדי ג'.
כך עו"ד שהוא לא צעיר בתחום, שיודע איך להתנהל במצב מורכב שכזה.
בגדול - העסקה אפשרית, אבל דורשת זהירות יתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
כך עו"ד שהוא לא צעיר בתחום, שיודע איך להתנהל במצב מורכב שכזה.
בגדול - העסקה אפשרית, אבל דורשת זהירות יתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
המחאת אחריות לבדק בית
יפעת
31/08/12
אנחנו עומדים לרכוש דירה מקבלן. ראינו שכתוב בהסכם שהקבלן יכול להמחות את חובתו לקיים בדק בית לקבלן אחר לפי שיקול דעתו הבלעדי ושלא לא תהיה כל טענה בקשר לכך. האם מותר לו לעשות את זה? נשמע לי מוזר שהקבלן יקח לנו את כל הכסף ואחרי שמסר לנו את הדירה ייעלם ויעביר את החובות למישהו אחר. האם יש דרך להגן על עצמנו במקרה כזה?
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
01/09/12
כן קחו עו"ד שיעבור על ההסכם, ויתן את הערותיו, לסעיף זה לדוגמא יש להתנגד וליתן הערה נגדית כגון:
בכל מקרה שהקבלן אשר נותן אחריות, לא יטפל ולא יתן אחריות, האחריות תיפול על הקבלן הראשי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
בכל מקרה שהקבלן אשר נותן אחריות, לא יטפל ולא יתן אחריות, האחריות תיפול על הקבלן הראשי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
רישום דירה בטאבו
יובל
31/08/12
אנו 52 דיירים בבתים דו משפחתיים שנבנו לפני 15 שנים עקב כך שהקבלן פשט את הרגל הדירה טרם נרשמה עד היום מה עושים
רישום בתים משותפים
עו"ד שזר תומר
01/09/12
יש לבדוק כיצד הנכס רשום כעת, ולהתקדם משם, זהו תהליך שמחוייב טיפול צמוד של משרד עו"ד שמתמחה בתחום רישום הבתים המשותפים, ולצערי אין באפשרותי לעזור לך במסגרת הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
האם מותר לדייר בבית משותף להשכיר מחסן שלו ?
עזריאל שלו
31/08/12
המחסן רשום על שמי בטאבווממוקם במרתף/חניון שמשותף לכל הדיירים?לחלק מהדיים יש חניה ומחסן ולחלק רק חניה.לי יש גם חניה וגם מחסןומשכיר המחסן בסכום סימלי.. לאיחסון בגדים.האם זה מותר?
השכרת מחסן
עו"ד שזר תומר
31/08/12
לא רואה עם זה בעיה חוקית, אלא אם התקנון אוסר זאת.
אולי יש לך השכלות מיסויות (מס הכנסה), אבל אז זה לא הפורום המתאים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי יש לך השכלות מיסויות (מס הכנסה), אבל אז זה לא הפורום המתאים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה חדשה לפני קבלת היתר בניה
אדי
30/08/12
שלום,אני מתעניין בקשר לרכישת דירה מקבלן.הפרוייקט שבו אני מתכנן לרכוש אמור להכיל 2 בניינים מתוכם 2 שקרובים לסיום בניה. איש המכירות אמר לי שהוא אמור לקבל היתרים ל2 בניינים נוספים תוך חודש וחצי-חודשיים, ושממועד קבלת ההיתר ועד האכלוס יעברו עד 24 חודשים. השאלה שלי היא האם מקובל לעגן את ההבטחה בעל פה שלו לחוזה. כלומר האם מקובל להכניס סעיף בחוזה שאם עוד X חודשים לא מתקבל היתר בניה אז החוזה מבוטל וכל הכספים שהשקעתי יוחזרו לי. לחלופין אולי אפשר להכניס תאריך אכלוס של לדוגמא 26 חודשים מהיום, ובמידה ותהיה חריגה יהיה פיצוי כמקובל.
התכוונתי שהפרוייקט אמור להכיל 8 בנינים ולא 2 כמובן
אדי
30/08/12
הבטחה בעל פה
עו"ד גיא ראשין
31/08/12
שלום רב,
לא רק שכדאי, אלא חובה שאמירות אלה תהיינה חלק מההסכם החתום. כולל השבת תשלום. בדוק גם בעירייה סטטוס הבקשה להיתר. כדאי שעו"ד ילווה אותך בעיסקה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לא רק שכדאי, אלא חובה שאמירות אלה תהיינה חלק מההסכם החתום. כולל השבת תשלום. בדוק גם בעירייה סטטוס הבקשה להיתר. כדאי שעו"ד ילווה אותך בעיסקה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכישת נכס- תיקון
י.ת
30/08/12
שלום,אנו זוג שמעוניין לרכוש נכס מהמשפחה שלנו (3 בעלים לנכס, שאחד מהם בקרבה ראשונה).הנכס הועבר למוכרים (3 הבעלים) בירושה, כאשר כל אחד מהם מחזיק ב- 1/3 מהנכס.כיום אין הסכם שיתוף.הנכס הוא מגרש בשטח של 690 מ"ר עם זכויות בנייה לשתי יחידות דיור והיתר לשטח בנוי סה"כ למגרש 345 מ"ר בנוי.שווי השטח הוערך בכ-3.3 מיליון ש"ח, המגרש מלבני ובצידו האחד קיים היום בית הדורש שיפוץ.אנו מעוניינים לרכוש את מחצית המגרש והבית ולהציע לקונה נוסף לרכוש את החלק השני של המגרש. כלומר, אנו נרכוש את מחצית המגרש בו ממוקם הבית ואילו למצוא שותף לחצי המגרש הריק הנוסף.שאלתנו היא מהי הדרך הנכונה בה עלינו לרכוש את מחצית המגרש והבית?אנו מעוניינים למזער את תשלום היטל ההשבחה ומס השבח, האם באמצעות העברת בעלות/מכירה בתוך המשפחה יש דרך כלשהי לצמצם זאת?תודה
רכישת מגרש
עו"ד גיא ראשין
31/08/12
שלום רב,
מדובר בעיסקה מורכבת וכדאי לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את כל הניירת, הקשרים המשפחתיים והכוונות על מנת לקבל תשובה מסודרת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מדובר בעיסקה מורכבת וכדאי לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את כל הניירת, הקשרים המשפחתיים והכוונות על מנת לקבל תשובה מסודרת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חצר לא בטאבו
רוניי
30/08/12
שכרתי דירת קרקע עם חצר עורפית (לא בטאבו). גידרתי אותה בבמבוקים מכיוון שיש לי בע"ח. אחת השכנות התחילה לשלוח מכתבי איום שאין גישה לחצר וכו'. החצר עורפית ואף אחד לא התקרב אליה שנים. מה המינימום שנדרש ממני במסגרת החוק?
חצר
עו"ד גיא ראשין
31/08/12
שלום רב,
אם החצר אכן משותפת לכולם וכעת נמנעת גישה וכל עוד אין הסכמה לפעולה שביצעת מצד השכנים, עליך להשיב מצב לקדמותו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אם החצר אכן משותפת לכולם וכעת נמנעת גישה וכל עוד אין הסכמה לפעולה שביצעת מצד השכנים, עליך להשיב מצב לקדמותו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כיצד מבטיחים יציאת שוכר מדירה
romi
30/08/12
כחלק מהסכם הגירושין אני משאיר בידי גרושתי את הבית המשותף ל5 שנים בתום התקופה תמכר הדירה ונתחלק חצי חצי כיצד מבטיחים מימוש המכירה לאחר 5 שנים
מכירת נכס
עו"ד גיא ראשין
31/08/12
שלום רב,
השאלה אינה ברורה דיה. יש הסכם, הוא מאושר כפסק דין ויש למלא אחריו. ניתן לקבוע כי ימונה כונס ויפעל למכירת הנכס עם תום התקופה, ניתן לכתוב הערה בטאבו בדבר ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה אינה ברורה דיה. יש הסכם, הוא מאושר כפסק דין ויש למלא אחריו. ניתן לקבוע כי ימונה כונס ויפעל למכירת הנכס עם תום התקופה, ניתן לכתוב הערה בטאבו בדבר ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מכירת בית
חני
29/08/12
אנו מס' יורשים שמוכרים בית של סבתא שנפטרה. אחד היורשים הוא עזבון שיש לו מנהל (בנה של בעלת הבית שנפטר אחריה ולעזבונו מונה מנהל). האם העזבון הנ"ל חותם על ההסכם ע"י מנהל העזבון או שהיורשים עצמם?
מכירת נכס ירושה
עו"ד גיא ראשין
31/08/12
שלום רב,
מנהל העיזבון יכול לחתום בהתאם ליפויי כוח מצד היורשים וגם יחידי היורשים יכולים לחתום בעצמם. העיזבון עצמו אינו גוף משפטי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהל העיזבון יכול לחתום בהתאם ליפויי כוח מצד היורשים וגם יחידי היורשים יכולים לחתום בעצמם. העיזבון עצמו אינו גוף משפטי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בניה בשטח משותף
יחיאל
29/08/12
בבעלותי חנות במרכז מסחרי שחלק ממנו מיבני ציבור של העיריה העיריה בנתה על השטח המשותף ללא קבלת הסכמתן של בעלי החנויות הפרטיות האם מותר לעשות כך
בניה ע"י עיריה
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
התשובה תלויה במס' פרמטרים. יש לבחון מהות הזכויות של העירייה, תכניות, והאם קיים תקנון כלשהו החל על הנכס ומה הוא קובע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה תלויה במס' פרמטרים. יש לבחון מהות הזכויות של העירייה, תכניות, והאם קיים תקנון כלשהו החל על הנכס ומה הוא קובע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תשלום גבוה ולא הגיוני לועד בית
ש.
29/08/12
בעלי ואני שוכרים דירה נחמדה בבניין משותף. ועד הבית גובה 300 ש"ח כל חודש, בטענה שהסולר להסקה המרכזית יקר מאוד, ואם יגבה תשלום גבוה רק בחודשי החורף הדיירים לא יעמדו בתשלומים. גודל הדירה שלנו 70 מ"ר. האם ניתן להתנתק מהחימום היקר שגם כך אינו יעיל, (אנו מפעילים תנורים גם כשההסקה עובדת) נציגת ועד הבית שלנו כמובן סירבה להקשיב לנו.
הסקה מרכזית
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
בעל הדירה הוא זה שיכול להתנתק, אך הדבר כרוך בתשלום חלק מההוצאות למרות הניתוק. מצורפות התקנות הרלוונטיות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הינתקות ממערכת חימום מרכזית (תיקון התשמ"ח)
59ב. (א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק. (ב) שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לענין סעיף זה, מה התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע. (ג) הינתקות כאמור בסעיף קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה. (ד) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בענין תשלום הוצאות כאמור בסעיף קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בענין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות.
הוצאות הכרוכות בהינתקות (תיקון התשנ"ב)
1. (א) בעל דירה שהתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף (להלן - המתנתק), ישא בתשלום כל ההוצאות הכרוכות בהינתקות, לרבות אלה:
(1) עלות השינויים הדרושים במיתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו; (2) תשלום לבודק שהזמינה נציגות הבית כאמור בתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 (להלן - תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות)). (ב) התשלום האמור בתקנת משנה (א)(2) לא יעלה על 300 שקלים חדשים; הסכום האמור ישתנה ב-1 בינואר וב-1 ביולי של כל שנה (להלן - יום השינוי) לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (להלן - המדד) שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאחרונה לפני יום השינוי, לעומת המדד שפרסמה לאחרונה לפני יום השינוי הקודם. (ג) היתה בדיקת המערכת בידי הבודק בלתי שגרתית מחמת המבנה המיוחד של הבית או מטעמים מיוחדים אחרים, רשאי המפקח, לפי בקשת נציגות הבית, לאשר תשלום העולה על הסכום האמור בתקנת משנה (ב).
הוצאות להחזקה תקינה
2. המתנתק ישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת מיתקן, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
הוצאות שוטפות
3. (א) המתנתק ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום בעד הוצאות אלה שהיה חל עליו אילולא התנתק, כלהלן:
(1) אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד - 25%;
(2) אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד - 40%;
(3) אם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה - 35%.
(ב) חישוב ההשתתפות של המתנתק באחוזים כאמור בסעיף קטן (א) יהיה על בסיס המחיר של כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית לכל הדירות בבית.
תקנות ה מקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף) התשנא 1991
בעל הדירה הוא זה שיכול להתנתק, אך הדבר כרוך בתשלום חלק מההוצאות למרות הניתוק. מצורפות התקנות הרלוונטיות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הינתקות ממערכת חימום מרכזית (תיקון התשמ"ח)
59ב. (א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק. (ב) שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לענין סעיף זה, מה התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע. (ג) הינתקות כאמור בסעיף קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה. (ד) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בענין תשלום הוצאות כאמור בסעיף קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בענין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות.
הוצאות הכרוכות בהינתקות (תיקון התשנ"ב)
1. (א) בעל דירה שהתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף (להלן - המתנתק), ישא בתשלום כל ההוצאות הכרוכות בהינתקות, לרבות אלה:
(1) עלות השינויים הדרושים במיתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו; (2) תשלום לבודק שהזמינה נציגות הבית כאמור בתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 (להלן - תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות)). (ב) התשלום האמור בתקנת משנה (א)(2) לא יעלה על 300 שקלים חדשים; הסכום האמור ישתנה ב-1 בינואר וב-1 ביולי של כל שנה (להלן - יום השינוי) לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (להלן - המדד) שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאחרונה לפני יום השינוי, לעומת המדד שפרסמה לאחרונה לפני יום השינוי הקודם. (ג) היתה בדיקת המערכת בידי הבודק בלתי שגרתית מחמת המבנה המיוחד של הבית או מטעמים מיוחדים אחרים, רשאי המפקח, לפי בקשת נציגות הבית, לאשר תשלום העולה על הסכום האמור בתקנת משנה (ב).
הוצאות להחזקה תקינה
2. המתנתק ישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת מיתקן, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
הוצאות שוטפות
3. (א) המתנתק ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום בעד הוצאות אלה שהיה חל עליו אילולא התנתק, כלהלן:
(1) אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד - 25%;
(2) אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד - 40%;
(3) אם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה - 35%.
(ב) חישוב ההשתתפות של המתנתק באחוזים כאמור בסעיף קטן (א) יהיה על בסיס המחיר של כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית לכל הדירות בבית.
תקנות ה מקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף) התשנא 1991
דייר שאינו חתום על חוזה שכירות
דני
29/08/12
בדירה מושכרת מתגורר בנוסף לשוכרים בנם הבגיר, מהי הסכנה בכך שהוא אינו חתום על החוזה? האם יש דרך למנוע זאת מבלי להחתימו על החוזה?
דייר נוסף
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
יש לבדוק מה קובע ההסכם בעניין זה. ככל שאין התייחסות יש להכין נייר מתאים נוסף המסדיר את הימצאותו בדירה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק מה קובע ההסכם בעניין זה. ככל שאין התייחסות יש להכין נייר מתאים נוסף המסדיר את הימצאותו בדירה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תביעה בגין אי תשלום וועד בית
דקלה
29/08/12
האם ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים כנגד דיירים אשר ל אמשלמים וועד בית למרות שהבניין טרם נרשם כבית משותף (הבניין יחסית חדש)?
במידה ולא, לאיזה בית משפט כן ניתן? תביעות קטנות כיוון שלא מדובר בסכומים גבוהים או בית משפט שלום?
המון תודה
במידה ולא, לאיזה בית משפט כן ניתן? תביעות קטנות כיוון שלא מדובר בסכומים גבוהים או בית משפט שלום?
המון תודה
תשלום ועד בית
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
התשובה חיובית. ניתן לפנות למפקח.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה חיובית. ניתן לפנות למפקח.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פיצוי בגין איחור במסירה
דודו
28/08/12
בחוק המכר דירות בסעיף 5א רשומה תקופת גרייס של 60 יום שלאחריה זכאים לפיצוי ללא הוכחת נזק. בנוסף נרשם כי ניתן להסכים על איחור נוסף במסירה שנגרם בגין נסיבות שלא תלויות בקבלן. בסעיף 7א נרשם כי לא ניתן להתנות על החוק אלא לטובת הקונה.שאלתי היא האם סעיף בחוזה שבו נרשמת תקופת גרייס של 90 יום ללא סיבה אינו תקף?
איחור במסירת דירה מקבלן
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
על מנת להשיב לשאלה יש לבחון את הסעיף בכללותו ולא את חלקו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על מנת להשיב לשאלה יש לבחון את הסעיף בכללותו ולא את חלקו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לגבי מדידה נוספת של שטחי רצפה בבנין משותף
רז
28/08/12
האם וכיצד ניתן לכפות מדידה מחודשת של שטחי רצפה של כל הדיירים בבנין משותף לצורך חישוב מדוייק של חלקה של כל דירה באחזקת הבנין ?
מדידה
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
מוצע לקבל החלטה מתאימה באסיפת דיירים אשר תחייב את כולם. יחד עם זאת, הנתונים צריכים להיות קיימים בתיק הבניין ולעיתים גם בטאבו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מוצע לקבל החלטה מתאימה באסיפת דיירים אשר תחייב את כולם. יחד עם זאת, הנתונים צריכים להיות קיימים בתיק הבניין ולעיתים גם בטאבו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הערת אזהרה מול עיקול
שרון
28/08/12
אבקש את עזרתכם
קניתי דירה לפני כשנה. רשמתי הערת אזהרה לטובתי על הדירה.
לפני כחצי שנה בנק לאומי רשם עיקול על על הערת האזהרה שרשמתי עקב חוב שלי.
כעת אני רוצה להעביר את הבעלות משמו של המוכר לשמי.
האם זה אפשרי או שבגלל העיקול על הזכויות שלי לא יאפשרו לי להעביר את הבעלות
קניתי דירה לפני כשנה. רשמתי הערת אזהרה לטובתי על הדירה.
לפני כחצי שנה בנק לאומי רשם עיקול על על הערת האזהרה שרשמתי עקב חוב שלי.
כעת אני רוצה להעביר את הבעלות משמו של המוכר לשמי.
האם זה אפשרי או שבגלל העיקול על הזכויות שלי לא יאפשרו לי להעביר את הבעלות
עיקול על הערת אזהרה
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
להערכתי ניתן להשלים את הרישום על שמך ואז העיקול יירשם על זכויותיך בדירה. יחד עם זאת, לא תוכל להעביר את הזכויות לצד ג' עד להסרת העיקול. בדוק העניין בטאבו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
להערכתי ניתן להשלים את הרישום על שמך ואז העיקול יירשם על זכויותיך בדירה. יחד עם זאת, לא תוכל להעביר את הזכויות לצד ג' עד להסרת העיקול. בדוק העניין בטאבו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין בין היורשים – אחים -דחוף
א.ט.
28/08/12
ידוע לי שהחלטת ביהמ"ש בנושא פירוק שיתוף תהיה -מינוי כונס -הדבר כרוך בשכ"ט גבוה מאוד בשל יוקר המקרקעין.
אם בזמנו אחד היורשים הביע בכתב את רצונו למכור את הדירה, אך סירבה למקור אותה לשותף השני במקרקעין (כשהשותף השני מעוניין לרכוש אצ חלקו של ראשוןת האם קיימת אופציה אחרת -לא תביעה לפירוק שיתוף, אלא סוג של בקשה חד-צדדית לביהמ"ש מהשותף המעוניין לרכוש מרצון מהשותף האחר המעוניין, כפי שהצהיר בעבר, למכור את הדירה מרצונו הטוב? המהלך היה חוסך לפחות את התשלום של שכ"ט לכונסת שהדבר מיותר לגמרי במקרה זה.
אם בזמנו אחד היורשים הביע בכתב את רצונו למכור את הדירה, אך סירבה למקור אותה לשותף השני במקרקעין (כשהשותף השני מעוניין לרכוש אצ חלקו של ראשוןת האם קיימת אופציה אחרת -לא תביעה לפירוק שיתוף, אלא סוג של בקשה חד-צדדית לביהמ"ש מהשותף המעוניין לרכוש מרצון מהשותף האחר המעוניין, כפי שהצהיר בעבר, למכור את הדירה מרצונו הטוב? המהלך היה חוסך לפחות את התשלום של שכ"ט לכונסת שהדבר מיותר לגמרי במקרה זה.
פירוק שיתוף
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
איני מכיר דרך אחרת לביצוע. ככל שהנכם בתוך ההליך, יש להישמע להוראות בית המשפט, אלא אם תגיעו להסכמה אחרת ביניכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איני מכיר דרך אחרת לביצוע. ככל שהנכם בתוך ההליך, יש להישמע להוראות בית המשפט, אלא אם תגיעו להסכמה אחרת ביניכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין – דחוף
מושון
28/08/12
ידוע לי שחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין, אבל האם יורשיו של שותף, שלא רשומים בלשכת רישום המקרקעין (וממילא בנסח הטאבו) יכולים להגיש בקשה כזו, או שמא עליהם להירשם ראשית כבעלים של החלק של אביהם ורק אח"כ להגיש בקשה כזו?
פירוק שיתוף
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
עליך להירשם כבעל זכויות במקרקעין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להירשם כבעל זכויות במקרקעין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חובת תשלום דמי תיווך
רועי
28/08/12
אתה מתקשר עם מתווך לגבי נכס מסויים נאמר, דירת מגורים בתל אביב. העסקה לא מתגבשת בשל דרישת מחיר גבוהה של המוכר. כעבור מספר שבועות המוכר מפרסם את הנכס באתר יד 2. אתה פונה למוכר ישירות דרך האתר והמוכר מסכים לרדת במחיר למחיר שאתה מוכן לשלם. אם תתגבש עסקה, האם חלה עליך החובה לשלם דמי תיווך למתווך?? (עזבו את ענין הגורם היעיל ולא היעיל. תכלס בנסיבות דלעיל האם חלה החובה לשלם למתווך דמי תיווך?).
דמי תיווך
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
יש לבחון את הוראות הסכם התיווך עליו אתה חתום. את הניסיון שאתה מתאר גם בתי המשפט מכירים ולכן רצוי להיזהר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את הוראות הסכם התיווך עליו אתה חתום. את הניסיון שאתה מתאר גם בתי המשפט מכירים ולכן רצוי להיזהר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלה לגבי חוקיות תקנון מוסכם בבנין משותף
רז
28/08/12
בתקנון המוסכם של הבנין המשותף בו אני גר רשום "בהתאם לאמור בסעיף 57 לחוק אנו קובעים כי שטחי ההצמדות לא יכללו בחישוב שיעור החלקים ברכוש המשותף" האם ניתן לתקוף את האמור בתקנון המוסכם ולחייב את הדיירים שיש להם מחסן אחד או יותר מוצמדים להכלילם בשיעור החלקים ברכוש המשותף לצורך חישוב חלקם באחזקת הבנין (דמי ועד)?
המצב כרגע הוא שדירות ללא מחסנים משלמות תשלום זהה לדירות שיש להם מחסן אחד או יותר מה עוד שבחלק מהמחסנים נפרץ הקיר והם הפכו לעוד חדר בדירה אליה הם מוצמדים .
תודה רבה על האנפורמציה ...
המצב כרגע הוא שדירות ללא מחסנים משלמות תשלום זהה לדירות שיש להם מחסן אחד או יותר מה עוד שבחלק מהמחסנים נפרץ הקיר והם הפכו לעוד חדר בדירה אליה הם מוצמדים .
תודה רבה על האנפורמציה ...
תקנון בית משותף
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
יש לשנות את תקנון הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לשנות את תקנון הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
פטור ממס שבח
דני מן
28/08/12
בבעלותי דירת מגורים אחת שברצוני למכור בפטור של אחד ל-18 חודשים.
לפני שנתיים מכרתי את זכויותי בחלק ממגרש שהיה בבעלותי ושילמתי מס שבח מלא. האם העובדה שלפני שנתיים מכרתי מגרש מונעת ממני בקשה לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים? האם כדאי לי לבקש דווקא את הפטור הרגיל של מכירה אחת ל-4 שנים?
לפני שנתיים מכרתי את זכויותי בחלק ממגרש שהיה בבעלותי ושילמתי מס שבח מלא. האם העובדה שלפני שנתיים מכרתי מגרש מונעת ממני בקשה לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים? האם כדאי לי לבקש דווקא את הפטור הרגיל של מכירה אחת ל-4 שנים?
פטור ממס שבח
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
מנתוני השאלה עולה כי אין מניעה לבקשת הפטור. יחד עם זאת, יש לבחון את הסוגיה והנתונים לעומק על מנת לבחור בפטור המתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מנתוני השאלה עולה כי אין מניעה לבקשת הפטור. יחד עם זאת, יש לבחון את הסוגיה והנתונים לעומק על מנת לבחור בפטור המתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ביטול חוזה שכירות
מורן
28/08/12
שלום, אשמח לעזרה.
לפני כשבוע וחצי חתמתי על חוזה שכירות לדירת 2 חדרים מחולקת וקטנה ברמת גן בו היה סעיף שאני אמורה להביא להחתמת 2 ערבים עד סוף אוקטובר. הערבים אמורים לחתום על 40,000 ש"ח. הייתי אמורה להכנס לדירה ב1.9. לא הצלחתי להביא ערבים ולכן הודעתי לבעל הדירה שאני לא רוצה להיכנס לדירה וכי אין לי ערבים ואנסה למצוא דיירים מחליפים במקומי (כשבועיים לפני שהייתי אמורה להיכנס לדירה). פירסמתי מודעה וקיבלתי הרבה טלפונים, את כולם הפניתי לבעל הדירה. כעבור יום שוחחתי עם בעל הדירה וקיבלתי עידכון שהוא מצא דייר שאמור לחתום על החוזה וביקש להוריד את המודעה ולא לשלוח אליו אף אחד, למחרת חתמתי על דירה חדשה, הכניסה גם ב-1.9 לספטמבר. כעבור יום התקשרתי שוב לבעל הדירה והוא אמר שהבחור שהיה אמור לחתום על הדירה נעלם. המצב כרגע הוא שאני אמורה להיכנס עוד כמה ימים לדירה החדשה ובינתיים לא נמצא דייר במקומי לדירה הקודמת, וכל הצ'קים שלי עדיין אצלו והוא לא מוכן להחזיר. בעל הדירה מאוד מקשה על חיפוש דייר מחליף, אומר שהוא לא לוקח כל אחד. לא אוכל כמובן לממן 2 דירות ואני לא יודעת האם החוק לצידי במקרה הזה. אשמח מאוד לייעוץ. תודה.
לפני כשבוע וחצי חתמתי על חוזה שכירות לדירת 2 חדרים מחולקת וקטנה ברמת גן בו היה סעיף שאני אמורה להביא להחתמת 2 ערבים עד סוף אוקטובר. הערבים אמורים לחתום על 40,000 ש"ח. הייתי אמורה להכנס לדירה ב1.9. לא הצלחתי להביא ערבים ולכן הודעתי לבעל הדירה שאני לא רוצה להיכנס לדירה וכי אין לי ערבים ואנסה למצוא דיירים מחליפים במקומי (כשבועיים לפני שהייתי אמורה להיכנס לדירה). פירסמתי מודעה וקיבלתי הרבה טלפונים, את כולם הפניתי לבעל הדירה. כעבור יום שוחחתי עם בעל הדירה וקיבלתי עידכון שהוא מצא דייר שאמור לחתום על החוזה וביקש להוריד את המודעה ולא לשלוח אליו אף אחד, למחרת חתמתי על דירה חדשה, הכניסה גם ב-1.9 לספטמבר. כעבור יום התקשרתי שוב לבעל הדירה והוא אמר שהבחור שהיה אמור לחתום על הדירה נעלם. המצב כרגע הוא שאני אמורה להיכנס עוד כמה ימים לדירה החדשה ובינתיים לא נמצא דייר במקומי לדירה הקודמת, וכל הצ'קים שלי עדיין אצלו והוא לא מוכן להחזיר. בעל הדירה מאוד מקשה על חיפוש דייר מחליף, אומר שהוא לא לוקח כל אחד. לא אוכל כמובן לממן 2 דירות ואני לא יודעת האם החוק לצידי במקרה הזה. אשמח מאוד לייעוץ. תודה.
חוזה שכירות
עו"ד גיא ראשין
29/08/12
שלום רב,
לכאורה משאלתך נראה כי את מצויה בבעיה שכן את חתומה על שני חוזים. יש לבדוק את הוראות שני ההסכמים על מנת לקבל החלטה מושכלת. נסי להגיע להבנות עם בעל הדירה הראשונה, שאחרת יוכל לנקוט כנגדך בהליכים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לכאורה משאלתך נראה כי את מצויה בבעיה שכן את חתומה על שני חוזים. יש לבדוק את הוראות שני ההסכמים על מנת לקבל החלטה מושכלת. נסי להגיע להבנות עם בעל הדירה הראשונה, שאחרת יוכל לנקוט כנגדך בהליכים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שוכר יחידה לא חוקית
שבלול
28/08/12
אני שוכר יחידת דיור שנראה לי שהיא לא חוקיתאיך אני יכול לבדוק?האם זה חוקי?האם יש עליי אחריות אם ידעתי שהיא לא חוקית וחתמתי?תודה.
יחידת דיור לא חוקית
עו"ד שזר תומר
28/08/12
האחריות היא של הבעלים.
תוכל לבדוק בעירייה האם היחידה חוקית או לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוכל לבדוק בעירייה האם היחידה חוקית או לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דודו
תקופת גרייס
27/08/12
בחוק המכר רשום בפירוש שניתן להתנות רק תקופות איחור בגין נסיבות שלא תלויות בקבלן.עוד רשום כי לא ניתן להתנות על החוק אלא לטובת הקונה.ממה שאני מבין תקופת גרייס של 90 יום ללא סיבה אינה תקפה.האם אני צודק?
חוק המכר
עו"ד שזר תומר
28/08/12
צר לי לא הבנתי את שאלתך, אנא נסח שוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
