פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שוכר בעייתי
נכון לעכשיו, השוכר לא שילם שכר דירה של יוני ויולי, אינו עונה לטלפונים, אינו פותח את הדלת. נעשה ניסיום מסירה של שני מכתבי התראה. הראשון שלח אליו בדואר ואת בת הזוג במייל, היא השיבה למייל שאין לה קשר לדבר. השני ניסינו למסור ידנית - בעלי נסע לדירה אבל לא פתחו בפניו את הדלת אז הוא נסע למסור את המכתב לאמו של השוכר, כך גם התגלה כי היא ככל הנראה לא חתמה כערבה מעולם.
השוכר גרם 3 נזקים משמעותיים שידועים לנו בדירה (שבירת מרקיזה, כיריים גז ו3 לבני שיש במרפסת).
כיצד עלינו לנהוג מכאן?
שוכר בעייתי
שלום עדי,
עליכם להגיש תביעה לפינוי המושכר כדי למנוע הפסדים כספיים נוספים.
לאחר מכן תביעת שכר דירה ותביעה נזיקית בגין הנזקים שנגרמו לכם, אותה תוכלו להגיש גם נגד הערבות.
בהמשך, גם אם בוחרים להשכיר דירה בלא יצוג משפטי כדאי להקפיד על קבלת בטוחות כספיות הניתנות למימוש מיידי וכן להקפיד שהערבים יחתמו בפניכם לאחר שיציגו לכם תעוד. זהות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדלן
ביטול הפקעה
שלום דנה,
כדאי לפנות להתיעצות אצל עו"ד שיראה את המסמכים, התכניות ואולי גם המצב בשטח על מנת שיוכל להציע הצעות מועילות לפתרון המצב שנוצר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח מחסן קומתי
סיפוח מחסן קומתי לדירה
שלום רינת,
במישור הרכישה - הסיכון עלול להיות שלא יתקבל אישור עיריה להעברת הזכויות בטאבו.
במישור התכנוני, הסיכונים שלך עלולים להיות מנהליים (קנס, צו השבת המצב לקדמותו) או פליליים (כתב אישום בגין שימוש במחסן בניגוד להיתר).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף ורישום בטאבו
לפני כמעט 5 שנים קניתי דירה חדשה מיזם, שהיתה בשלבי בנייה סופיים והדירה נמסרה לי 4 חודשים לאחר החתימה על חוזה המכר.
בחוזה המכר נרשם שעו"ד של היזם צריך לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את זכות הבעלות בטאבו.
הבעיה היא, שלא ידעתי שלפני עורך הדין הזה היו ליזם שני עורכי דין אחרים באותו פרויקט, כך שחלק מהדיירים בבניין חתמו עם עורך הדין הראשון, חלק עם עורך הדין השני ורק אני חתמתי עם עורך הדין השלישי (אני האחרונה שקנתה דירה בבניין).
עכשיו היזם עבר עוד עורך דין - הרביעי במספר.
אציין, שנודע לי על עוד עורכי דין שייצגו את היזם, אבל בפרויקטים אחרים (מעבר לארבעת עורכי הדין שציינתי) .
השכנים אומרים שזאת בעיה עכשיו להעביר את הזכויות בדירה, כי היזם החליף עורך דין. היזם מתעלם מפניותינו.
רציתי לשאול:
1. מי מארבעת עורכי הדין אחראי לרשום את הבית כבית משותף ולהעביר את הזכויות בדירה בטאבו? הרי חלק מהדיירים חתמו יפוי כח לעורך הדין הראשון, חלק מהדיירים חתמו יפוי כח לעורך הדין השני ואני חתמתי יפוי כח לעורך הדין השלישי ועכשיו יש בכלל עורך דין רביעי?
2. עד כמה זמן זה סביר לרשום בית משותף ולהעביר זכויות בטאבו?
3. מה עושים אם לא ירשם בית משותף, ובהתאמה גם לא יירשמו הזכויות בדירה בטאבו?
תודה מראש
רישום בית משותף ורישום בטאבו
שלום גל,
החובה לרשום את הבית המשותף ולהעביר את הדירות על שם הרוכשים מוטלת על היזם ולא על עורכי דינו.
על פי חוק המכר (דירות) על הקבלן לרשום את הבית המשותף בתוך שנה מסיום מסירת הדירות או מרישום הפרצלציה, ככל שנדרשה פרצלציה, לפי המאוחר.
אם הבניין לא נרשם תוכלו להגיש כנגד היזם תביעה ולבקש מבית המשפט לחייבו לרשום את הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת הזהרה סעיף 126
מדובר על זוג שנמצא בהליכי גירושין. הזוג הגיע להסכם גירושין. לפי הסכם האישה נשארת וקונה רת החלק שלהדירה ששיך לגרושתו . כדי לשלם סכום לא קטן לגרושתה האישה פנתה לבנק כדי לקחת משכנתה. מתברר שבנק לא יכול לתת משכנתה מכוון שגרוש על חלק שלו הכניס בטאבו הערת אזהרה סעיף 126 לטובת אחותו .
- האם זה חוקי לעשות ללא הסכמה של אישה
- מה אישה יכולה לעשות כדי לקבל משכנתה
הערת הזהרה סעיף 126
שלום ארקדי,
הגרוש יכול היה לרשום הערת אזהרה על חלקו לטובת אדם אחר בלי צורך בהסכמת גרושתו.
אם הגרוש רוצה למכור את חלקו לגרושתו יהיה עליו להסיר את הערת האזהרה לטובת אחותו.
הצדדים צריכים לערוך הסכם מכר ולקבוע בו את כל התנאים שיאפשרו קבלת משכנתא והעברת התשלומים. בלי הסכם כזה והתחייבויות שיספקו את הבנק האשה לא תוכל לקבל משכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלים פיקטיבי
בטענה שהבעלים הרשום כיום הינו רק רשום פיקטיבי עבור הבעלים האמיתי?
השאלה היא איך בעצם מתיחס הפסיקה
כאשר החוזה הינו פיקטיבי לצורך העלמת מס
והבעלים הרשום הוא רק " קוף"
בעלים פיקטיבי
שלום מרי,
השאלה איננה ברורה. יכולות להיות תביעות שונות ביחס לדירה הרשומה על שם אדם שלישי והתיחסות בתי המשפט תלויה בעילת התביעה ובראיות שהוגשו להוכחת אותה עילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים כשמבנה להריסה מיידית כמו בר"ג היום
יש חובה לרשויות לזז מתן היתר בניה לבית חלופי?
אחרת הדיירים יקרסו כלכלית
מה עושים כשמבנה להריסה מיידית כמו בר"ג היום
שלום מאי,
לא קיימת חובה כזו על פי החוק בישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איסור גידול בעל חיים בדירה
בגלל הביקוש הרב לדירה, לא סיפרתי לבעל הדירה שיש ברשותי כלב כדי לא לפגוע בסיכויים שלי לגור בה.
האם אני צריך לומר לבעל הדירה על הכלב אחרי החתימה? לפני החתימה? או שזכותי לא לומר בכלל אם אין איסור
איסור גידול בעל חיים בדירה
שלום אריאל,
אם אין איסור בחוזה אתה רשאי להכניס כלב לדירה, אך עליך לזכור שתהיה אחראי לכל נזק שהכלב יגרום לדירה.
ככל שלא נשאלת, כעקרון אינך חייב לגלות שיש ברשותך כלב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה מעל מרפסת סוכה
בניה מעל מרפסת סוכה
שלום יוני,
השאלה מה תוכל לעשות תלויה בהוראות חוזה המכר ובתכניות עליהן חתמת.
כדאי לפנות בדחיפות לעו"ד על מנת שיבחן את החוזה והתכניות וייעץ בעניין האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קירות אסבסט
בעקבות פיצוץ של צינור, גלינו שקירות הדירה עשויים מאסבסט. בקירות גם קדחנו כשהתקנו מזגן ותלינו תמונות.
מפוחדת על עצמי ועל הילדים, האם יש דרך לקבל איזשהו פיצוי? עילה לצאת משכירות מוקדם ולהפר חוזה?
תודה רבה!
קירות אסבסט
שלום רב,
ככל שהדירה מהווה סיכון בריאותי בלתי סביר ניתן לטעון שהיא איננה ראויה למגורים ולבטל את החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
מחצית ממנה היא שלי ותרשם עך שמי.
האם הפסק דין מספיק לצורך הרישום בטאבו, או צריך אישורי עיריה ומיסים? או מה עוד?
רישום על פי פסק דין הצהרתי
שלום דני,
יש לצרף לפסק הדין אישורי מסים ואישור עיריה, או כל אישור נוסף הנדרש על פי דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקבלה בירושה דירה בחוץ לארץ
התקבלה בירושה דירה בחוץ לארץ
שלום דב,
חוק מיסוי מקרקעין מתיחס רק לדירות בישראל ובאיו"ש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת מבנה מגורים זמני על שטח פרטי
אני לאחרונה מתעניינת בשתי אפשרויות מגורים זמניות ומתלבטת בין השתיים, והאם הקמתן אפשרית מלכתחילה.
אני רוצה להסב מכולה או וואן משא (רכב, לא קרוואן שמתחבר מאחור לרכב) למטרת מגורים, שניהם על גלגלים.
בהנחה שישנו בעל בית עם שטח פרטי שלו, והוא מצידו כמובן מסכים שאחנה את הוואן או המכולה בשטחו, האם אני יכולה ״פשוט״ להחנות את המבנה או שעליי או על בעל השטח לבצע משהו נוסף?
המבנה יעמוד בפני עצמו ללא חיבורי תשתיות של מים, ביוב וחשמל.
תודה רבה על המענה והמשך יום טוב
הקמת מבנה מגורים זמני על שטח פרטי
שלום הדר,
כעקרון הקמת מבנה, גם ארעי, דורשת היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – מנהלת הדיירים פועלת ללא סמכות ?
אלא שקבינט המנהלת לא פועל לפי החלטות והפרוטוקלים - כך למשל לאחרונה יו"ר המנהלת על דעת עצמו - החליט לעצור את תהליך החתמת הדיירים בלי הצבעה על כך במנהלת
השאלה - מה הסעדים המשפטיים שעומדים לרשות בעל דירה ישן - שאינו במנהלת כדי לעצור החלטות קריטיות - כמו עצירת החתימות
האם פניה לבית המשפט אפשרית? איך עושים זאת?
(מין הסתם זה בטח קורה בהרבה פרויקטים של פינוי בינוי - לכן השאלה מעניינת)
פינוי בינוי - מנהלת הדיירים פועלת ללא סמכות ?
שלום דפנה,
נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות לבניין דירות
נציגות לבניין דירות
שלום ורדינה,
ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין בבקשה שימנה לבית המשותף נציגות חיצונית בשכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לנכס משותף
שלי ושל אשתי לטובת ג בלי רשות של אשתי?
או חובה ש2 צדדים חותמים לחתום?
הערת אזהרה לנכס משותף
שלום רב,
תוכל לרשום הערת אזהרה על חלקך בלבד. לצורך רישום הערת אזהרה על חלקה של אשתך נדרשת הסכמתה וחתימתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותפים במקרקעין
שביניהם יש הסכם שיתוף לפי ס' 29 לחוק המקרקעין.
המקרקעין לא מחולקים באופן מוגדר פיזית. אבל ההסכם שיתוך קובע ומגדיר לכל אחד שטח מוגדר המוחזק על ידו במקרקעין למגורים.
1. איך ניתן ליצור מצב בארנונה שכל אחד ישלם בנפרד?
2. איך ניתן ליצור מצב בארנונה שלמרות שהדירה היא 130 מטר. וכיון שכל אחד מחזיק בפועל לפי הסכם רק 75 מטר
הרי שהרשות המקומית תסווג על הנכס כנכס קטן (מתחת ל120 מטר) שאז המחיר למטר ארנונה יהי בשיעור יותר נמוך מנכס גדול (מעל 120 מטר) שאז המחיר לכל מטר, החל מהמטר הראשון יהיה גבוה יותר
ארנונה על חצי נכס
שלום רב,
יש לוודא שניתן להשתמש בנכס כשתי יחידות דיור נפרדות ואין מדובר בשימוש נוגד היתר.
אם הדירה מפוצלת כדין ניתן יהיה להתיחס לכל חלק לעניין ארנונה בנפרד.
אם הדירה מהווה בפועל יחידת מגורים אחת תתקשו לשכנע את העיריה להתיחס אליה כאל 2 דירות נפרדות לצורך חישוב הארנונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חלק מסוים מדירה
יכולה להשכיר דירה ל-2שותפים
באופן שכל שותף ישכור חלק מסוים מהדירה?
זו לא דירה מחולקת
השכרת חלק מסוים מדירה
שלום אירנה,
על פי חוק המקרקעין את יכולה לעשות זאת, אך יש לתת את הדעת להתנהלות בחלקים המשותפים.
שימי לב, אם אכן ניתן לעשות שימוש כשתי יחידות נפרדות יתכן שיהיה מדובר בשימוש בניגוד להיתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארכיב רישוי אופוי
בתיק רישוי ארכיב אופטי יש עיריות שיש שם מסמכים מלאים
ויש עיריות שרק רשום תיאור של המסמכים שיש בתיק פיזי. אבל אין בפועל אפשרות לצפיה באינטרנט במסמכים עצמם
האם יש חובה חוקית לפרסם הכל?
להנגיש הכל?
מה המקור הנורמטיבי?
ארכיב רישוי דיגיטלי
שלום יאיר,
זה אכן המצב.
כיום אין חובה על עיריות להחזיק ארכיב מסמכים דיגיטלי ולתת גישה למסמכים באופן דיגיטלי/אינטרנטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התישנות במקרקעין
האם אני יכול לתבוע על מקרקעין שנרשמו לשיטתי באופן שלא משקף את האמת- במשך 25 שנה ממועד הרישום?
5(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.
התישנות במקרקעין
שלום יורי,
כדי להשיב על השאלה נדרשים פרטים נוספים בעניין מהות התביעה. מעילת התביעה נגזר גם המועד ממנו מתחילה הספירה.
על פי סעיף 159 לחוק המקרקעין, על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אין התישנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצב משפטי
אשתי ואני מוכרים את הדירה שלנו וקונים נכס יקר יותר, הוריה הבטיחו להעמיד לרשותנו סכום גדול במתנה וללא התחייבות או הסכם ממון.
העו" ד ששכרו הוריה הציע שלא יתנו את הכסף במזומן( כפי שאמרו שיתנו) אלא הציע שניקח אנחנו משכנתא גדולה על שמנו, הנכס יהיה על שמנו
ואת המשכנתא נשלם חצי חצי מחשבוננו המשותף.
אנחנו נשלם 5000 שח שהתכוונו לשלם והם יעבירו לנו מדי חודש 5000 שח, כך שסהכ נשלם 10 אלף בחודש.
האם המצב הזה הופך אותם לבעלים של חלק מהנכס?
אם ישלמו את חלקם במשכנתא מחשבונם הפרטי( אם נפצל את נמשכנתא במידה ויש דבר כזה ונשלם כל אחד מחשבונו 5000 שח) - האם זה הופך אותם למחזיקים בנכס?
אם מחר קורה משהו והם מפסיקים לשלם את ה5000 שלהם - מה קורה אז?
שואל כיוון שלא מוכן לשדרג את ביתינו בתמורה לכך שמישהו יהיה שותף שלי בנכס ויהיה לו מנוף עלי במקרה של פרידה חח או בכל מקרה אחר.
אשמח לדעתכם ולאיזה מהלך יכול לצמצם את ההתערבות שלהם בנכס( אין לנו ברירה, נחתם חוזה והעסקה חייבת להתרחש)
תודה
עזרה כספית מההורים ברכישת דירה
שלום עומר,
ראשית יש לבדוק עם הבנק למשכנתאות אם יתן לכם משכנתא בסכום הגבוה יותר בהנתן מבחני ההכנסה שלכם ושווי הנכס.
גם אם הבנק יאשר זאת כדאי לבחון את הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה.
אם המתווה אפשרי מבחינת הבנק יתכן שהבנק ידרוש כי ההורים יצורפו כלווים נוספים וכך תחול המשכנתא גם עליהם והם יהיו מחוייבים כלפי הבנק לשאת בתשלומים ועלול לחשוף אותם לחוב גדול משהתכוונו.
בכל מקרה יש לערוך הסכם מסודר ביניכם לבין ההורים שמסדיר את תנאי המתנה, סכומה, ההתנהלות מול הבנק וכל העניינים הטעונים הסדרה ביניכם, לרבות ביחס להתערבות ההורים בעניינים הקשורים למכירת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה בירושה
תודה
מס שבח על דירה שנרכשה במספר רכישות
שלום דן,
אכן, החישוב יערך לגבי כל חלק בנפרד, כפי שכתבת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטל השבחה על דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי
במידה ואמכור היום, (טרם הוצעת היתר בנייה של היזם שיהיה בפרויקט פינוי בינוי), את מחצית הדירה לשותף שלי - האם אחוייב בתשלום הטל השבחה. הפרויקט פינוי בינוי נקבע תחת פטור מהיטל השבחה. במידה ולא יתקיים בפועל הפרויקט פינוי בינוי - ברור שהדירה לא יכולה לממש תוספת בנייה עקב התב"ע החדשה?
תודה
הטל השבחה על דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי
שלום דודו,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישכון – מקרקעין
נרש/ם עליו מישכון ברשם המשכונות לפני שנים.
בינתים המגרש כבר נרשם בטאבו
האם במכירת המגרש יש בדיקה ברשם המשכונות? או ניתן למכור אותו למרות המישכון?
מישכון - מקרקעין
שלום לואיס,
במסגרת ההסכם עליך להצהיר שלא קיימת זכות לצד ג' כלשהו בנכס. אם קיים משכון עליך להצהיר על כך ולא להסתיר זאת מהקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לדירה ראשונה שמוכרים
פטור ממס שבח לדירה ראשונה שמוכרים
שלום נורית,
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ובלבד שאת מחזיקה בדירהה לפחות 18 חודשים מעת שהיתה לדירת מגורים ושלא מכרת דירה אחרת ב"פטור דירה יחידה" ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
