פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הרחבת מרפסת השכן
חגית
04/07/13
נחתם הסכם ביננו לבין הנתבעים מול המפקחת על הבתים המשותפים, לגבי בנית מרפסת מעל גג המרפסת שלנו, ללא עדים או עו"ד האם ההסכם קביל בבית משפט? האם במידה ואחד הצדדים מפר את ההסכם יכולים לתבוע אותו? המפקחת על בתים משותפים עדיין לא נתנה תוקף לפסק דין משום שההסכם התפוצץ, אך ההסכם חתום ע"י שני הצדדים.
הסכם פשרה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
השאלה לא מובנת. אם ההסכם התפוצץ - אין הסכם. אם יש הסכם והוגש למפקחת - אז יש הסכם. יש לבדוק את התיק שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה לא מובנת. אם ההסכם התפוצץ - אין הסכם. אם יש הסכם והוגש למפקחת - אז יש הסכם. יש לבדוק את התיק שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מס שבח עד סוף 2013
אייל ש
04/07/13
בבעלותי שתי דירות אותן אני מעוניין למכור על מנת לרכוש דירה גדולה יותר בטווח המיידי (במטרה ליהנות מהקלות במס הרכישה כמשפר דיור של דירה יחידה). האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח ממכירת שתי הדירות? מה התקנות לגבי מס שבח עד כניסת "תקופת המעבר" ב 2014?
מס שבח
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
כרגע הדין הקובע הוא הדין הקיים. קיימת חוסר ודאות לגבי שנת 2014 ומה יעבור בסופו של דבר בחקיקה. שאלתך מורכבת, עליך לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את העובדות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כרגע הדין הקובע הוא הדין הקיים. קיימת חוסר ודאות לגבי שנת 2014 ומה יעבור בסופו של דבר בחקיקה. שאלתך מורכבת, עליך לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את העובדות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עצירת תהליך קבלת רישיון ע"י העירייה לבניית מרקיזה
hana
03/07/13
שלום
לשכן מתחתינו
קיימת מרפסת שמש מדורגת הבולטת בחזית הבניין כ- 3 מטר לאורך 5 מטר .
השכן מבקש להוציא רישיון למרקיזה . הבעיה היא שהמרקיזה תחסום לנו
ממרפסת ביתינו את כל קו הראיה של הרחוב ואנחנו
נראה רק את חלקה העליון של המרקיזה.
שאלותיי
1. למרות שהבענו התנגדות בעירייה האם בכל זאת העירייה יכולה להלאים את
המבט מחזית הבניין תוך מתן הטבה לשכן מתחתי?
2. האם צריך להוציא צו משפטי להפסקת הליכים לקבלת רישיון למרקיזה בעירייה?
3. מה צריך בכל זאת לעשות על מנת לעצור את קבלת הרישיון של השכן לקבלת המרקיזה.
אשמח לקבל כל עזרה בנושא
לשכן מתחתינו
קיימת מרפסת שמש מדורגת הבולטת בחזית הבניין כ- 3 מטר לאורך 5 מטר .
השכן מבקש להוציא רישיון למרקיזה . הבעיה היא שהמרקיזה תחסום לנו
ממרפסת ביתינו את כל קו הראיה של הרחוב ואנחנו
נראה רק את חלקה העליון של המרקיזה.
שאלותיי
1. למרות שהבענו התנגדות בעירייה האם בכל זאת העירייה יכולה להלאים את
המבט מחזית הבניין תוך מתן הטבה לשכן מתחתי?
2. האם צריך להוציא צו משפטי להפסקת הליכים לקבלת רישיון למרקיזה בעירייה?
3. מה צריך בכל זאת לעשות על מנת לעצור את קבלת הרישיון של השכן לקבלת המרקיזה.
אשמח לקבל כל עזרה בנושא
מרקיזה
עו"ד שרון
04/07/13
1. על איזו עיריה מדובר?
2. אני ממליץ בחום להיות מיוצגים ע"י עו"ד העוסק בתחום, בהחלט יש מה לעשות על מנת להשפיע על החלטת העיריה ולאחר מכן, ככל שהעיריה תתיר את התקנת המרקיזה, באמצעות ביהמ"ש.
בברכה,
2. אני ממליץ בחום להיות מיוצגים ע"י עו"ד העוסק בתחום, בהחלט יש מה לעשות על מנת להשפיע על החלטת העיריה ולאחר מכן, ככל שהעיריה תתיר את התקנת המרקיזה, באמצעות ביהמ"ש.
בברכה,
איך עוצרים מרקיזה
אליפז הנעמתי
04/07/13
תשובות:
(1) כן, העירייה (הוועדה לתכנון ובניה) רשאית לתת היתר בניה, שאומר שמבחינתם אין התנגדות לבניה. מתן ההיתר אינו סוף פסוק.
(2) לא, אין צורך להוציא צו שיפוטי להפסקת, או עצירת, ההליך של קבלת היתר הבניה.
(3) והיה וינתן היתר בניה כאמור, עדיין יש אפשרות למנוע את בניית המרקיזה באמצעות הגשת תביעה משפטית בבית המשפט השלום (או בפני המפקח על רישום המקרקעין על פי סעיף 2(ב) לתקנון המצוי) מההיבט הקנייני, ולטעון החל מפגיעה בחזות הבניין ועד לירידת ערך הדירה. בהליך כזה היה מועיל אם עוד בעלי דירות היו מצטרפים, במיוחד אם הדבר אכן פוגע בחזות הבניין.
(1) כן, העירייה (הוועדה לתכנון ובניה) רשאית לתת היתר בניה, שאומר שמבחינתם אין התנגדות לבניה. מתן ההיתר אינו סוף פסוק.
(2) לא, אין צורך להוציא צו שיפוטי להפסקת, או עצירת, ההליך של קבלת היתר הבניה.
(3) והיה וינתן היתר בניה כאמור, עדיין יש אפשרות למנוע את בניית המרקיזה באמצעות הגשת תביעה משפטית בבית המשפט השלום (או בפני המפקח על רישום המקרקעין על פי סעיף 2(ב) לתקנון המצוי) מההיבט הקנייני, ולטעון החל מפגיעה בחזות הבניין ועד לירידת ערך הדירה. בהליך כזה היה מועיל אם עוד בעלי דירות היו מצטרפים, במיוחד אם הדבר אכן פוגע בחזות הבניין.
המשמעויות המשפטיות של רישום הסכם שיתוף בטאבו
רונית פורת
03/07/13
מהן המשמעויות המשפטיות של רישום הסכם שיתוף בטאבו לעומת רישום הערת אזהרה בגין הסכם שיתוף בטאבו?
יש הבדל
אליפז הנעמתי
04/07/13
רישום הסכם השיתוף בטאבו יקבע עובדה שתחול גם על בעלים עתידיים של הנכסים הנדונים בהסכם.
מאידך, הערת אזהרה אומרת: דע לך שאדם א' חתם על הסכם-שיתוף עם אדם ב', אבל ההסכם הזה הוא אישי, והוא חל על א' ו-ב' בלבד, ולא על רוכשים עתידיים.
מאידך, הערת אזהרה אומרת: דע לך שאדם א' חתם על הסכם-שיתוף עם אדם ב', אבל ההסכם הזה הוא אישי, והוא חל על א' ו-ב' בלבד, ולא על רוכשים עתידיים.
קבלת דירה במתנה – מס שבח
שי
03/07/13
שלום רב,קיבלתי לפני שנה וחצי דירה במתנה מאבי וכעת אני מעוניין למכור אותה. האם עליי לשלם מס שבח במצב זה?ובמידה וכן מהו זמן ההמתנה שעלי להמתין על מנת לא לשלם מס שבח?תודה!
מס שבח- מתנה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
אכן, קיימות תקופות צינון, אולם הן תלויות בסטטוס שלךץ האם אתה נשוי, מתגורר בדירה, בוצעה כבר העברת הבעלות ונרשמת...וכיו"ב. גש לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אכן, קיימות תקופות צינון, אולם הן תלויות בסטטוס שלךץ האם אתה נשוי, מתגורר בדירה, בוצעה כבר העברת הבעלות ונרשמת...וכיו"ב. גש לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מגורים של 7 שנים בשטח של אחר
רועי
03/07/13
האם זה נכון שבמקרה שבן אדם גר אצלי בשטח במשך 7 שנים ולא הצלחתי לגרש אותו, השטח נחשב שלו וכבר אסור לי לגרש אותו? אם לא אז כמה שנים על אדם לגור בשטח של מישהו אחר על מנת שלא יוכלו לגרש אותו?
מגורים בשטח של אחר לא יקנו לעולם זכויות קנייניות
אליפז הנעמתי
04/07/13
היטל השבחה
יצחק בלומנפלד
03/07/13
בשנת 1997 קיבלתי היתר להרחיב את הדירה, קיבלתי פטור מהיטל השבחה בגין הצהרה של דירה עד 120 מ"ר . במקום להרחיב את הדירה עשיתי 2 דירות, גרתי בחלק מהדירה וחלק השכרתי. בשנת 2000 העירייה תבעה אותי בבית משפט ושילמתי קנסות, ומשנת 2001 התחלתי לשלם ארנונה על 2 הדירות. כיום העירייה דורשת ממני לשלם היטל השבחה עם ריבית והצמדה בכמה מאות אלפי ₪. האם זה חוקי ? אין פה התיישנות לאחר 16 שנה?
היטל השבחה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
על פניו נראה שיש לך טענה טובה, אולם יש לבחון את המקרה שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו נראה שיש לך טענה טובה, אולם יש לבחון את המקרה שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ייעוד דירה
משה
03/07/13
האם יש איסור להשכיר דירה 5 חדרים כל חדר בנפרד לשותפים אחרים( כמובן מטבח וחדרי רחצה אחד) בעיריית ת"א טוענים שזה נקרא שימוש לאכסניא או מלון מה אתם אומרים מה ההבדל בין מגורים ובין אכסניא או מלון
אכסניה או מלון
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
העניין אינו פשוט כלל ועיקר. הבחינה האם מדובר בשימוש שאינו מותר, ייבחן לפי השאלה האם השימוש העיקרי שנעשה הוא שימוש למגורים בלבד. הרי אין הבדל אם 5 חברים מחליטים לשכור דירה ביחד..[להבנתי]. אם נעשה שימוש מסחרי זו שאלה אחרת - ובהתאם לכך התשובה. על מה הסתמכה העירייה בתשובתה אליך?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העניין אינו פשוט כלל ועיקר. הבחינה האם מדובר בשימוש שאינו מותר, ייבחן לפי השאלה האם השימוש העיקרי שנעשה הוא שימוש למגורים בלבד. הרי אין הבדל אם 5 חברים מחליטים לשכור דירה ביחד..[להבנתי]. אם נעשה שימוש מסחרי זו שאלה אחרת - ובהתאם לכך התשובה. על מה הסתמכה העירייה בתשובתה אליך?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נעברת בעלות על דירה
שחר
03/07/13
שלום רב. שאלתי היא כזו, אמי נפטרה לפני כשנתיים והשאירה את בירושתה את הדירה שלה לאחותי ולי (חצי חצי), כעת ברצוננו להעביר את הדירה על שמנו. האם אני יכול לעשות זאת לבד בהנחה שאחותי תתן לי את תעודת הזהות שלה ואישור ייפוי כוח או שעליה לבוא איתי ולהיות נוכחת בהעברת הדירה בטאבו.
העברת זכויות בטאבו
עו"ד שרון
04/07/13
שלום,
אחותך צריכה להעביר לך ייפוי כח נוטריוני התואם את הפעולה שאתה מבקש לבצע.
ניתן גם להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת ביצוע הפעולה, אך זה בהחלט משהו שאתה יכול לעשות לבד.
אחותך צריכה להעביר לך ייפוי כח נוטריוני התואם את הפעולה שאתה מבקש לבצע.
ניתן גם להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת ביצוע הפעולה, אך זה בהחלט משהו שאתה יכול לעשות לבד.
רכישת דירה מיד ראשונה שקנו מחברה קבלנ
ג
03/07/13
האם יש סיכונים ברכישת דירה מאוכלסת מיד ראשונה שקנו מחברה קבלנית . ויש לקונה הערת אזהרה בטאבו על הבעלים שהיא החברה הקבלנית אבל יקח עוד זמן לא מבוטל עד שתהיה פרצלציה ורישום בעלות.האם יש סיכון בכך? על מה צריך להקפיד? והאם זה ידרוש תשלומים נוספים בהמשך לחברה או לעו" ד שלה לצורך הרישום בטאבו מעבר לתשלום רכישת הדירה ומעבר לשכ"ט עו"ד מטעמי. מי בעצם מעביר בטאבו ? עוד' שלי או עוד' של החברה?ואם מבינה נכון , אז פעם אחת צריך להחליף את הערת האזהרה ופעם שניה בעתיד לרשום בעלות.האם מחליפים את הערת האזהרה כבר בתשלום הראשון כדי לקבל הגנה או רק בתשלום הסופי?אודה על כל התשובות
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שרון
04/07/13
ג שלום,
ראשית, אין מדובר בעסקה מורכבת או חריגה, זאת עסקה מקובלת ועו"ד העוסק בתחום יידע לבצעה באופן מקצועי כך שיגן על הזכויות שלכם.
שאלת המון שאלות שאני לא בטוח כי יש אפשרות להשיב עליהן במסגרת הפורום, עם זאת חשוב לי לומר לך שלא ליפול בטעות נפוצה ולגשת לעסקה שכזאת ללא ייצוג!
על מנת שלא להשאירך ללא תשובה כלשהי, אומר כי בד"כ ההעברה בטאבו נמצאת באחריות עוה"ד של הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם), לעתים מוסכם כי הקונה מהקבלן יישא בעלות הרישום בטאבו (התקנות מגדירות את הסכום ואין מדובר בסכום גבוה באופן יחסי), את, כרוכשת מהאדם שקנה את הדירה מהקבלן נכנסת בנעלי אותו קונה מהקבלן בכל הקשור לעניין הרישום.
בנוגע לתשלום - הכסף הראשון שאת משלמת (בד"כ במועד החתימה) מועבר בד"כ לנאמנות עד אשר נרשמת לזכותך הערת אזהרה.
מקווה שסייעתי, לפחות באופן חלקי.
אשמח לסייע ככל שיידרש,
בהצלחה,
עו"ד שרון
ראשית, אין מדובר בעסקה מורכבת או חריגה, זאת עסקה מקובלת ועו"ד העוסק בתחום יידע לבצעה באופן מקצועי כך שיגן על הזכויות שלכם.
שאלת המון שאלות שאני לא בטוח כי יש אפשרות להשיב עליהן במסגרת הפורום, עם זאת חשוב לי לומר לך שלא ליפול בטעות נפוצה ולגשת לעסקה שכזאת ללא ייצוג!
על מנת שלא להשאירך ללא תשובה כלשהי, אומר כי בד"כ ההעברה בטאבו נמצאת באחריות עוה"ד של הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם), לעתים מוסכם כי הקונה מהקבלן יישא בעלות הרישום בטאבו (התקנות מגדירות את הסכום ואין מדובר בסכום גבוה באופן יחסי), את, כרוכשת מהאדם שקנה את הדירה מהקבלן נכנסת בנעלי אותו קונה מהקבלן בכל הקשור לעניין הרישום.
בנוגע לתשלום - הכסף הראשון שאת משלמת (בד"כ במועד החתימה) מועבר בד"כ לנאמנות עד אשר נרשמת לזכותך הערת אזהרה.
מקווה שסייעתי, לפחות באופן חלקי.
אשמח לסייע ככל שיידרש,
בהצלחה,
עו"ד שרון
שאלה בעניין זכרון דברים עם חברה קבלנית
דורון פ
03/07/13
חתמתי עם חברה קבלנית על זיכרון דברים והפקדתי המחאה.
לאחר יום הודעתי במייל שאיני רוצה לרכוש את הדירה. הם הודיעו כי לא יחזירו את ההמחאה (שטרם הופקדה) אך אוכל להשתמש בה לרכישת דירה אחרת מהם - וזה בסדר גמור מבחינתי.
לאחר כשבועיים פנו אליי מהחברה הקבלנית ופתחתי איתם במו"מ. בעקבות המו"מ הוסכם כי ארכוש את אותה דירה אך במחיר אחר ועם חניות אחרות משופרות (תביעתי למחסן גדול יותר לא נענתה). החברה אמרה כי בעקבות כך עליי לחתום על זכרון דברים חדש (בנוסף על חוזה לרכישת הדירה) - וכך עשיתי.
השאלה: מהו התאריך הקובע לזיכרון הדברים (לדיווח בעבור רשויות המס) - האם זיכרון הדברים הראשון? או זיכרון הדברים החדש (לאחר השינוי במחיר וקבלת חניות משופרות)?
לאחר יום הודעתי במייל שאיני רוצה לרכוש את הדירה. הם הודיעו כי לא יחזירו את ההמחאה (שטרם הופקדה) אך אוכל להשתמש בה לרכישת דירה אחרת מהם - וזה בסדר גמור מבחינתי.
לאחר כשבועיים פנו אליי מהחברה הקבלנית ופתחתי איתם במו"מ. בעקבות המו"מ הוסכם כי ארכוש את אותה דירה אך במחיר אחר ועם חניות אחרות משופרות (תביעתי למחסן גדול יותר לא נענתה). החברה אמרה כי בעקבות כך עליי לחתום על זכרון דברים חדש (בנוסף על חוזה לרכישת הדירה) - וכך עשיתי.
השאלה: מהו התאריך הקובע לזיכרון הדברים (לדיווח בעבור רשויות המס) - האם זיכרון הדברים הראשון? או זיכרון הדברים החדש (לאחר השינוי במחיר וקבלת חניות משופרות)?
זכרון דברים
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
להערכתי זכרון הדברים הראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
להערכתי זכרון הדברים הראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברת דירה במתנה
זששנ
02/07/13
שלום, אני רכשתי דירה ראשונה לפני שנה , וכעט אני מעוניין לתת אותה לבני כאשר ברשותו דירה , האם אני צפוי לשלם מס כלשהו ? ומה הדרך היעילה להמנע מתשלום מס כלשהו , תודה מראש
העברה ללא תמורה
א.א
02/07/13
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה היבט המס הוא שונה מעסקה רגילה. נותן המתנה פטור מתשלום מס שבח בעוד מקבל המתנה חב ב- 1/3 מס רכישה בלבד. על כל פנים אמליץ להמתין לתשובה של מנהל הפורום
מיסוי העברת דירה במתנה
עו"ד אמיר לנטון
03/07/13
שלום רב
אתה לא צפוי לחיוב במס שבח ואילו הבן יחויב בשליש מס רכישה. מחושב לפי ערך הדירה ובהתחשב בהיותו בעל דירה . יש לבחון כלל נתוני המקרה לשם מענה מקיף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אתה לא צפוי לחיוב במס שבח ואילו הבן יחויב בשליש מס רכישה. מחושב לפי ערך הדירה ובהתחשב בהיותו בעל דירה . יש לבחון כלל נתוני המקרה לשם מענה מקיף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הצמדות בבית משותף שלא נרשמו
דבי
02/07/13
נכס הרשום במנהל ובחברה משכנת שכרגע נמצאת בפירוק. ההצמדות (חנייה ומחסן) אינן רשומות בשום מקום ובמנהל ובחברה המשכנת רשומה רק דירה. כיצד ניתן להבטיח כי בעת רישום הבית בטאבו יירשמו גם ההצמדות וכיצד בעלי הדירות יכולות להיכנס בנעלי החברה המשכנת אשר נמצאת בפירוק ולהביא לידי רישום הבית בטאבו?
אודה להנחיות
אודה להנחיות
הצמדות בבית משותף שלא נרשמו
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
03/07/13
דבי שלום רב,
יש לבחון את כלל הנתונים למקרה הספציפי. מדוע לא נרשמו החניות והמחסנים ? מדוע התעכב רישום הבית המשותף ? יש לשקול הגשת תביעה למפרק ובמידת הצורך פניה לביהמ"ש לפני שיהיה מאוחר מדי. מקווה שאין בעיה שתתגלה מעבר, כמו עסקאות נוגדות וכו'. צריך לבדוק ולקבל החלטה מושכלת
בהצלחה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את כלל הנתונים למקרה הספציפי. מדוע לא נרשמו החניות והמחסנים ? מדוע התעכב רישום הבית המשותף ? יש לשקול הגשת תביעה למפרק ובמידת הצורך פניה לביהמ"ש לפני שיהיה מאוחר מדי. מקווה שאין בעיה שתתגלה מעבר, כמו עסקאות נוגדות וכו'. צריך לבדוק ולקבל החלטה מושכלת
בהצלחה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח בלתי חוזר
אבישי צור
02/07/13
שלום,הוסבר לי ע"י עורך דין כי ייפוי כוח בלתי חוזר הניתן לעורך דין תקף רק לצורך ביצוע עסקה בין א' ל-ב' וכי עורך הדין עצמו אינו רשאי לקנות את הנכס מתוקף ייפוי כוח בלתי חוזר זה. שאלה א- האם זה נכון? שאלה ב- היכן אני יכול לקרוא חומר/מאמר המסביר את עניין הייפוי כוח הבלתי חוזר באופן מפורט
יפוי כוח בלתי חוזר
דב שרון, משפטן
02/07/13
יפוי כוח בלתי חוזר הינו יפוי כוח לעשיית פעולה המקנה זכויות למיופה הכוח או לצד ג', ואשר לא ניתן לחזור ממנו או לבטלו, אלא בהסכמת מיופה הכוח, או על ידי בית משפט, גם לאחר מות מיופה הכוח. לרוב יפוי כוח בלתי חוזר ניתן בעסקאות מקרקעין, כדי להבטיח את העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו. מתן יפוי כוח בלתי חוזר, אפילו לשלוחו של המוכר, מותיר את המוכר ללא סמכויות לגבי הממכר וללא שליטה כלכלית עליו. מתן יפוי כוח או מינוי נציג שיפעל לטובתו ובשמו של השולח מהווה פעולה של שליחות ואינה מהווה מכירה מבחינה כלכלית. "הסמכה" שכזו נועדה למנות נציג שיפעל בשם השולח שפעולותיו ייוחסו לשולח ולא לנציג שאין לו כל אינטרס כלכלי בזכות המועברת. ואולם, מתן יפוי כוח, במיוחד אם הוא בלתי חוזר, עשוי להקנות לשליח שליטה כלכלית מוחלטת על הזכות המועברת, ויכול הוא לשמש כאמצעי לעקיפת חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, על ידי העברת זכות במקרקעין ללא תשלום מס. אך סעיף 53 לחוק בא להסדיר את הבעיה כך שלמשל עו"ד אשר מקבל יפוי כוח בלתי חוזר מצד לעיסקה לא יחשב בעצמו כצד אלא רק יוכל למלא את שליחותו עבור לקוחו. בהצלחה!
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד ענת קציר
02/07/13
א. יפוי הכוח הבלתי חוזר מאפשר לשלוח לבצע אך ורק את הפעולות שהשולח מינה אותו לכך.קרוב לוודאי שעו"ד שלוח לפי יפוי כוח לא יוכל לקנות את הנכס בעצמו.ב. ראה את חוק השליחות
ייפוי כח
עו"ד שרון
04/07/13
אבישי שלום,
במסגרת ייפוי הכח, עוה"ד יוכל לפעול בהתאם להרשאה שקיבל, כלומר בהתאם למה שכתוב בייפוי הכח עצמו (אין מדובר במסמך אחיד, אלא במסמך הנכתב באופן פרטני בהתאם לצורך).
המקור החוקי נמצא בחוק השליחות.
בברכה,
עו"ד שרון
במסגרת ייפוי הכח, עוה"ד יוכל לפעול בהתאם להרשאה שקיבל, כלומר בהתאם למה שכתוב בייפוי הכח עצמו (אין מדובר במסמך אחיד, אלא במסמך הנכתב באופן פרטני בהתאם לצורך).
המקור החוקי נמצא בחוק השליחות.
בברכה,
עו"ד שרון
מס שבח בדיני מקרקעין
שירה
02/07/13
שלום רב, רציתי לשאול בנוגע לזכות לפטור ממס שבח של מכירת דירה חדשה מאדם פרטי (לא מקבלן):הדירה חדשה וקיבלה רק לאחרונה טופס 4 אך עדיין אין חיבור קבע לחשמל ולכן אין אכלוס בבניין עדיין.מעוניינת לדעת האם תהליך מו"מ, העברת טיוטות בין עו"ד, הסכם על מחיר מכירה וכל פעולה אחרת שמעידה על סגירת חוזה כמעט סופי, למעט החתימה הסופית של 2 הצדדים על ההסכם -מהווה סיכון לצד המוכר מבחינת הפטור ממס השבח?האם מבחינת הדין מותר לבצע את כל התהליך ורק לאחר אכלוס לחתום על חוזה או שגם התהליך המקדים המראה על כוונה מוקדמת למכור את הדירה עלול לשלול את הפטור?
מס שבח בדיני מקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/07/13
לאחר חתימת הצדדים על החוזה, עליהם לדווח לעל ביצוע העסקה למיסוי מקרקעין.אם לא נחתם חוזה ולא דווחה העסקה אין שימוש בפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה בדמי מפתח
זהבה
01/07/13
שלום. גרה בדירת דמ"פ. הדירה זקוקה לשיפוצים: תריסים שבורים שמבקשת להחליפם בשמשות, התקנת שמשות במרפסת של המטבח, מקום שקורץ לגנבים, החלפת רצפה עכורה לפרקט, והחלפת מטבח הרוס כולו במטבח חדש. אם הבעלים לא יסכים, סתם כך ללא סיבה האם אני יכולה לחייבו? להתחיל שיפוץ גם ללא הסכמתו?
שיפוץ דירה בדמי מפתח
דב שרון, משפטן
02/07/13
באופן עקרוני דירה בדמי מפתח ניתן לשפץ בהסכמת הבעלים. במידה והבעלים מסרב מסיבה שאינה סבירה ניתן לבקש את אישור בית הדין לשכירות, אשר יאשרו בעיקר במקרה של תיקונים שמחויב לבצעם בשל סכנה בטיחותית. כמובן שיש לקבל חוות דעת ספציפית לפני ביצוע פעולה כלשהי.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה
תהילה
01/07/13
שלום רב, חתמתי חוזה לרכישת בית בחודש 8.2011. בחוזה נרשם מהו הסכום החודשי בגין פיצוי בגין איחור במסירה. לפי מה שהבנתי בחודש 5.2011 השתנה חוק המכר לגבי פיצוי בגין מסירה ובו נקבע סכום של פי 1.5 משכירות דומה באזור. שאלתי הינה האם החוק תקף גם לגבי (שהרי חתמתי חוזה לאחר שינוי החוק) למרות שבחוזה שלי נרשם סכום קבוע? נכון להיון הקבלן מאחר במסירה כ-10 חודשים (בחוזה נקבע כי 3 חודשים ראשונים יהיו ללא תשלום). אודה לתשובתכם.
הבהרה לשאלה
תהילה
01/07/13
ברצוני לציין כי הדירה הינה בשומרון. שמעתי טענה כאילו חוק המכר לא חל ביהודה ושמרון, יש אמת בטענה זו? האם קבלן יכול להתנער בגלל זה?
טיפול לקוי בארנונה בעניין שינוי יעוד
רפאל
30/06/13
שלום רב. הנני שוכר משרדים ומשמש בהם כמגורים מזה שנה וחצי בעת כניסתי למקום ניגשתי לעירייה מאחר והנני חייל ופטור מתשלום ארנונה ע״מ לעדכן זאת בעירייה מסרו לי כי המבנה משמש כעסק ולכן לא ניצן להעביר על שמי/לקבל את ההנחה ומסרו לי כי יגיע פקח מטעמם תוך 3 ימים לבדיקה האם אכן המקום משמש למגורים לאחר כשבועיים שהפקח לא הגיע שלחנו מכתב ודרשנו שיטפלו בזה כך לאחר כל תקופה שבהו והזכרנו שיש לשנות את הסיווג בהתאם רק לפני כחודש התקבל האישור ממחלקת הנדסה ע״כ שהמקום משמש כמגורים אגף הגביה מצידו טוען כי הוא מקבל את האישור חלקי ( ז״א רק מתחילת השנה הנוכחית) ואגף הנדסה טוען כי האישור הינו ממועד הבקשה ( שנה אחורה) בין כך ובין כך אגף הגביה הוציא עיקול בעניין על החשבון רציתי לדעת האם ההתנהלות תקינה במצב זה והאם ישנה עילה לתביעה
תביעה בגין עיקול מטעם העירייה - ארנונה
עו"ד שזר תומר
30/06/13
לטעמי יש לך עילה לנסות ולקבל את הפטור שנה אחורה - אבל צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברת צינור ביוב וצנרת מים בשטח משותף ללא אישור
אסף
30/06/13
הורי גרים בבית קרקע שמהווה רבע מגוש של דונם, השטח מחולק ל4 חלקים שווים. בגוש לא נעשה הסכם חלוקה ושיתוף. את מחצית הגוש אנו חולקים בקיר משותף עם גרם מדרגות שמוביל לבית השכן ולגג שלנו. שכן חדש קנה את הבית והחליט 1) לחלקו(ללא אישור) 2)לחצוב בחלק העליון של גרם המדרגות ולהעביר צינור ביוב לאורך הקיר המשותף(שבנוסף עובר מעל ארון החשמל שלנו ולאחרונה החל לטפטף). איך עליי להתנהל מבחינת רשויות על מנת להסיר את המפגע? ואילו רשויות(עירית בני ברק, חברת חשמל, מהנדס העיר, משטרה)? בתודה מראש.
תביעה כנגד שכן
עו"ד שזר תומר
30/06/13
תיגש לעירייה - ותתלונן על חריגת בניה+מפגע ביטוחתי ותברואתי (ביוב בקיר חיצוני מעל לראש שלך...).
בנוסף, תעדכן את השכן, כי באם לא יסיר את המפגע - אתה גם תאלץ לפעול בתביעה אזרחית.
לצערי- הליך ארוך, ומייגע לפניך, שכן בארץ הליכים כאלו לוקחים זמן רב מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בנוסף, תעדכן את השכן, כי באם לא יסיר את המפגע - אתה גם תאלץ לפעול בתביעה אזרחית.
לצערי- הליך ארוך, ומייגע לפניך, שכן בארץ הליכים כאלו לוקחים זמן רב מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
דרישה לפיצול חשמל לבית חדש במושב
רוני
30/06/13
שלום רב!
אני מתגורר בנכס בנוי ורשום כחוק במושב בשפלה. המושב בנה בית נוסף בחלקה אשר טרם קיבל טפס איכלוס 104. כעת דורשים ממני כי אתיר לפצל את קו המתח שבביתי, כדי שיסופק חשמל לבית החדש.
שאלותי הן: האם יכולים לחייב אותי ?
האם מותר לי בכלל להסכים לפעולה כזאת? מבחינה חוקית או בטיחותית
אשמח אם תוכלו בבקשה לספק תשובה מהירה!
תודה רבה!
אני מתגורר בנכס בנוי ורשום כחוק במושב בשפלה. המושב בנה בית נוסף בחלקה אשר טרם קיבל טפס איכלוס 104. כעת דורשים ממני כי אתיר לפצל את קו המתח שבביתי, כדי שיסופק חשמל לבית החדש.
שאלותי הן: האם יכולים לחייב אותי ?
האם מותר לי בכלל להסכים לפעולה כזאת? מבחינה חוקית או בטיחותית
אשמח אם תוכלו בבקשה לספק תשובה מהירה!
תודה רבה!
בית ללא טופס 4
עו"ד שזר תומר
30/06/13
אני חושב שאת התשובה צריכה לספק חברת החשמל, לא?
לטעמי - כל עוד אין טופס 4 , חברת החשמל לא מספקת חשמל...
כך שאני לא חושב שמשהו יכול לחייב אותך, אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לטעמי - כל עוד אין טופס 4 , חברת החשמל לא מספקת חשמל...
כך שאני לא חושב שמשהו יכול לחייב אותך, אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מס שבח-כינוס נכסים
דניאל
30/06/13
שלום לעו"ד הנכבד !
בחודש מרץ האחרון נמכרה דירתי במסגרת כינוס נכסים וקיבלה פטור ממס שבח לאחר שהכונסת ביקשה מהרשם .
היום , אני מתכוון למכור את דירתי השנייה (היקרה יותר) .
ביצעתי סימולציה ממוחשבת באינטרנט על הדירה הראשונה ויצא כי איני אמור לשלם מס שבח בהתאם לסכום מכירתה .
האם ניתן להגיש תיקון שומה ע"מ לבטל הפטור על הדירה שנמכרה בכינוס נכסים וזאת ע"מ להשתמש בפטור על הדירה אותה מתכוון למכור ?
(גם אם יהיה שבח על הדירה בכינוס-הוא מזערי לעומת דירתי השנייה).
רוב תודות !!
בחודש מרץ האחרון נמכרה דירתי במסגרת כינוס נכסים וקיבלה פטור ממס שבח לאחר שהכונסת ביקשה מהרשם .
היום , אני מתכוון למכור את דירתי השנייה (היקרה יותר) .
ביצעתי סימולציה ממוחשבת באינטרנט על הדירה הראשונה ויצא כי איני אמור לשלם מס שבח בהתאם לסכום מכירתה .
האם ניתן להגיש תיקון שומה ע"מ לבטל הפטור על הדירה שנמכרה בכינוס נכסים וזאת ע"מ להשתמש בפטור על הדירה אותה מתכוון למכור ?
(גם אם יהיה שבח על הדירה בכינוס-הוא מזערי לעומת דירתי השנייה).
רוב תודות !!
מס שבח כינוס נכסים
עו"ד שזר תומר
30/06/13
לטעמי מכיוון שהמכירה בוצעה במרץ הדבר אפשרי - עשיתי מהלך דומה - אבל צריך קצת שיתוף פעולה של רשות המיסים.
מומלץ כי תעזר בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מומלץ כי תעזר בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אגרת טאבו
יוסי
30/06/13
שלום, מישהו יודע מהי האגרה בטאבו עבור רישום צו אפוטרופוס על חסוי ? תודה ויום טוב
כמה אגרה צריך לשלם לטאבו?
עו"ד שזר תומר
30/06/13
אולי זה יעזור
http://ecom.gov.il/counter/general/Homepage.aspx?counter=5
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
http://ecom.gov.il/counter/general/Homepage.aspx?counter=5
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מחיקה הערה ברשם החברות
מור
30/06/13
שלום,
רכשתי נכס דרך כונס כשהבעלים של הנכס הינה חברה. הסרתי בטאבו את ההערה של המשכנתא של החברה שהייתה על הנכס וכשהלכתי לרשם החברות להסיר את ההערה, נאמר לי כי מדובר בחברה מפרת חוק ולכן לא ניתן להסיר את ההערה אלא בצו בימ"ש, מה חשיבות ההערה ברשם החברות אם היא הוסרה בטאבו?
רכשתי נכס דרך כונס כשהבעלים של הנכס הינה חברה. הסרתי בטאבו את ההערה של המשכנתא של החברה שהייתה על הנכס וכשהלכתי לרשם החברות להסיר את ההערה, נאמר לי כי מדובר בחברה מפרת חוק ולכן לא ניתן להסיר את ההערה אלא בצו בימ"ש, מה חשיבות ההערה ברשם החברות אם היא הוסרה בטאבו?
הסרת הערה ברשם החברות
עו"ד שזר תומר
30/06/13
לא הבנתי איזה הערה רשומה ברשם החברות.
יתכן שזה בכלל לא מעניין אותך - אתה רכשת את הנכס - לא את החברה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
יתכן שזה בכלל לא מעניין אותך - אתה רכשת את הנכס - לא את החברה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מצב אישי-הקלות במס שבח במכירה-ורכישה בקניה עתידית
אוראל
30/06/13
שלום וברכה
רציתי לברר את זכויותיי א-בנושא מיסוי,ב-וכדאיות בקבלת זכויות
1-הנני לא עובד,מקבל גימלת הבטחת הכנסה וללא דירה.(בעבר היתה ונימכרה בעיקבות גירושים -1989---מאידך אמור לקבל פיצוי בגין זכויות מהמינהל בעבור נכס שהופשר,הפיצוי או בכסף או במיגרשי תמורה.הנכס הוחכר בשנת 1959 ל49 שנים).שאלותי בעיקבות כל נושאי המיסוי החדשים1-האם נכס היסטורי גם ניכנס לתקנות של מס שבח גבוה(הוראת שעה) או נחשב חריג? 2-במידה ואקבל מיגרשים פרטיים או כסף האם יש לי הקלות במס שבח מס הכנסה או מיסוי אחר כשארצה למכור?3-כנ"ל אם ארצה לקנות דירה אחת או 2 בעתיד האם יש זכויות מיוחדות במס רכישה?.4-במידה ואקבל מיגרשים לבנייה רוויה האם המיסים חלים על הקבלן בעיסקת קומבינציה או מזומן? כולל מס שבח? או זה נושא למשא ומתן?-כל הנ"ל רק בעיקבות מצבי האישי והעובדה שאין לי דירה משלי.בתודה!
רציתי לברר את זכויותיי א-בנושא מיסוי,ב-וכדאיות בקבלת זכויות
1-הנני לא עובד,מקבל גימלת הבטחת הכנסה וללא דירה.(בעבר היתה ונימכרה בעיקבות גירושים -1989---מאידך אמור לקבל פיצוי בגין זכויות מהמינהל בעבור נכס שהופשר,הפיצוי או בכסף או במיגרשי תמורה.הנכס הוחכר בשנת 1959 ל49 שנים).שאלותי בעיקבות כל נושאי המיסוי החדשים1-האם נכס היסטורי גם ניכנס לתקנות של מס שבח גבוה(הוראת שעה) או נחשב חריג? 2-במידה ואקבל מיגרשים פרטיים או כסף האם יש לי הקלות במס שבח מס הכנסה או מיסוי אחר כשארצה למכור?3-כנ"ל אם ארצה לקנות דירה אחת או 2 בעתיד האם יש זכויות מיוחדות במס רכישה?.4-במידה ואקבל מיגרשים לבנייה רוויה האם המיסים חלים על הקבלן בעיסקת קומבינציה או מזומן? כולל מס שבח? או זה נושא למשא ומתן?-כל הנ"ל רק בעיקבות מצבי האישי והעובדה שאין לי דירה משלי.בתודה!
בירור מצב מס שבח/היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
30/06/13
אוראל שלום רב
לצערי - מה שאתה מבקש זה ממש שומה... זה לא משהו שמישהו יכול לענות לך במסגרת תשובה בפורום...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לצערי - מה שאתה מבקש זה ממש שומה... זה לא משהו שמישהו יכול לענות לך במסגרת תשובה בפורום...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
זכות מכוח צוואה
^^
30/06/13
האם בעל זכות בעלות במקרקעין מכוח צוואה אשר לא רשם את זכויותיו בטאבו ואף לא הוגשה בעניין הצוואה בקשה לקיומה, יכול להתגונן ולטעון לבעלות, לזכות מעבר וכו'? או שמאחר ולא מדובר בזכות קניינית אז לא ניתן להכיר בו כבעלים של הקרקע, ולא יכול לטעון לזכות מעבר וכו'
אהיה מודה על ההסבר
אהיה מודה על ההסבר
זכות מכוח צוואה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/06/13
כדי להוכיח כלפי כולי עלמא ביתר קלות זכות בעלות, יש לדאוג לרישום הזכויות הקנייניות בטאבו מכוח הירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
