פורום נדל"ן

שלום רב,

על פי סעיף 2 (ג), ניתן להתנות על סעיף 7 לחוק השכירות.

יש לשים לב שלגבי שכירות למגורים חל סעיף 25ח, אשר על רוב הוראותיו לא ניתן להתנות אלא לטובת השוכר.

שלום אלעד,

הסכמת אמך לכך שהשכן ירחיב את דירתו איננה מהווה בהכרח הסכמה לכך שיעשה שימוש בשטח פרטי השייך לה לצורך הבניה, בוודאי ככל שהדברים לא נאמרו לה.

כדאי לערוך עם השכן הסכם בכתב שיכלול את כל הסוגיות שהעלית - ביטוח מתאים, התחייבות שלא לגרום לנזק ולתקן כל נזק שיגרם, פיצוי בגין השימוש בשטחה ובגין הפגיעה בפרטיותה, הגדרת תקופת שימוש והתחייבות להסיר את הפיגומים ועוד.

שלום שמואל,

ככל שהמו"מ לקראת חתימת הסכם השכירות נוהל בחוסר תום לב ותוך הסתרת עובדות מהותיות שהיה בהן כדי להשפיע על החלטתך לחתום על החוזה, תוכל לבטל את החוזה עקב הטעיה.

אין בסיס משפטי לדרישה לשלם 50% בלבד משכר הדירה. במסגרת מו"מ מסחרי ניתן, כמובן, להעלות דרישה כזו, אך המשכיר רשאי לסרב לכך.

שלום רונה,

השוכר שוהה בדירה מכוחו של המשכיר. אם אכן קיימת הסכמה בין כל בעלי הדירות כי לכל דירה זכות למקום חניה אחד, על המשכיר להבהיר זאת לשוכר ולדרוש ממנו לנהוג בהתאם להסכמה זו. 

ככל שהמשכיר אינו עושה כן קיימת עילת תביעה גם כנגדו.

כדי למנוע מחלוקות כאלה בעתיד כדאי לפעול לתיקון צו הבית המשותף ולהצמיד לכל דירה חניה אחת.

שלום דני,

ניתן היה לצפות מבעל המקרקעין שיפעל להסרת הפלישה לחדר המדרגות ויגיש בעצמו תביעה כנגד השוכר. ככל שאינו עושה כן ניתן לראות בכך הסכמה או אישור למעשי השוכר.

אם בעל המקרקעין אינו עושה דבר להסרת הארון, לטעמי ניתן לדרוש צו פינוי גם כנגדו (כמובן אחרי מתן הודעה והזדמנות לפעול כנגד השוכר).

שלום דורון,

טופס 4 ניתן בדרך כלל לבניין.

שלום אושרה,

האריחים הרזרביים נועדו לאפשר תיקונים בריצוף.

שימוש באריחים חדשים עלול לגרום להבדלי גוון. כך גם קבלת אריחים חדשים כיום.

ככל שידרשו תיקונים נוספים בריצוף במהלך תקופת הבדק יהא הקבלן אחראי למתן פתרון הולם לכך.

שלום רב,

כעקרון, הגבהת גדר מעל גובה 1.50 מ' טעונה היתר בניה.

שלום יואב,

התשובה כפופה כמובן לתוכן המוסכם בין הצדדים, להסכם השכירות ולהתכתבויות ביניהם.

קיימות כאן 2 עסקאות נפרדות - השכרת הדירה לאחותך ומכירת הציוד של אחותך לשוכרת החדשה.

המשכיר זכאי לדרוש פינוי של הדירה על פי הסכם השכירות עם אחותך ועל אחותך להענות לדרישה זו.

בכפוף לתנאי ההסכם ביניהן, אחותך זכאית אולי לדרוש אכיפה של ההסכם שלה מול השוכרת הפוטנציאלית, לדרוש ממנה לפנות בעצמה את הרהיטים וכן לדרוש פיצויים על הנזקים שנגרמים לה עקב הפרתו, ככל שנגרמו לה. 

שלום משה,

ניתן להגיש כנגד בעל הדירה תביעה למפקח בגין אי תשלום דמי הועד.

שלום רב,

לרוב כדאי לרכז את התביעות כנגד הקבלן לתביעה אחת, בוודאי אם בתוך זמן קצר תקבלו את הדירה ותוכלו להווכח אם קיימים מה ליקויים.

שלום ויטלי,

אין כל מניעה להעזר בשירותי עו"ד כבר כיום כדי למנוע נזקים עתידיים.

שלום רב,

אין חובה לרשום דירה על שם ילד. קיימים מקרים בהם זה לא רצוי ומומלץ להתיעץ עם עו"ד לפני נקיטה בצעד כזה.

את רשאית להחליט בכל שלב לתת לו את הדירה במתנה.

אם השאלה היא לגבי ירושה - אם לא תערכי צוואה ובנך יהיה היורש היחיד שלך, תעבור הדירה על שמו. אם יהיו לך יורשים נוספים על פי דין (ילדים, בן זוג) יקבל ילדך את חלקו היחסי בדירה. את יכולה לערוך צוואה ולקבוע בה מי ירש את הדירה.

שלום אילן,

אין חובה להשכיר את החניה יחד עם הדירה או להשכיר 2 חניות דווקא, ולא רק אחת.

בהעדר מגבלה בתקנון על חניה בחניית האורחים לא תוכלו לפעול כנגד השוכר. 

אם הדבר מקובל על בעלי הדירות בבניין, ניתן לפעול לשינוי התקנון.

שלום אילן,

דירות שפוצלו לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה לא ניתן למכור בנפרד. 

שלום איתן,

אין חובה לפנות במכתב התראה לפני פניה למפקח, אך לעיתים הדבר מייתר את הפניה.

לא ניתן לתבוע אצל המפקח פיצוי כספי ויש לעשות זאת בבית המשפט. 

שלום רב,

השאלה אינה בתחומי העיסוק של הפורום.

כעקרון קיימת לכל אדם זכות להיות מיוצג ע"י עו"ד וככל שהדבר יסייע לאפוטרופוס אינן מניעה לעשות זאת.

אהרוני שלום רב,

אמנם עולם המשכנתאות יכול להיות סבוך וקשה לניווט, אך לעיתים ישנם "חורים" אשר ניתן לנצל על מנת להעלות את כדאיות העסקה ו"להמתיק" במעט את תנאי המשכנתא.

אסביר בקצרה,

אכן יש מקום לקחת משכנתאות מסניפים קטנים בבנקים לקראת סוף השנה האזרחית, היות ובסוף השנה השנה האזרחית אותם סניפים צריכים להראות את כמות העסקאות שנעשו בסניף. ככל שיהיו פחות עסקאות, כך יורדת הצדקת קיומו של הסניף הנ"ל.

כיצד אנו יכולים "להרוויח" מהסיטואציה הזו?

בעיקר על ידי תכנון נכון של משכנתא, תזמון מדויק של תחילת המו"מ על תנאי המשכנתא (ממליץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות כמובן!), ובחירת הסניף הנכון שהיקף העסקאות בו לא רחב במיוחד. לרוב, תנאי התשלום, הריביות שיוצעו והעמלות יהיו נמוכות יחסית לעומת תקופות אחרות בשנה.

נכון, שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים נעשות בקיץ, עקב חופשות הלימודים, אך אם אינכם מושפעים מחופשות הלימודים, או שהנכם רוכשים נכס מסחרי, זוהי בהחלט יכולה להיות דרך נהדרת להעלות את כדאיות העסקה.

נזכיר גם שישנה חשיבות עליונה לעקוב אחר הנעשה במשק ובעולם הריביות במשק, על מנת לוודא כי החישובים הנעשים על ידיכם מדויקים ותואמים את הנעשה בשטח.

ישנה גם חשיבות גבוהה מאד לבחור צוות יועצים אשר מכיר את שוק המשכנתאות ואת שוק הנדל"ן באופן מעמיק ובעל סטנדרטים מקצועיים גבוהים.

מקווה שהצלחתי לסייע.

גמר חתימה טובה ושנה טובה ומוצלחת.