פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אגב גרושין
תודה
מה המסמכים הנדרשים להעברת זכויות בדירה אגב גירושין
שלום רב
העברת זכויות בדירה אגב גירושין אינה מהווה "מכירת זכויות במקרקעין" ולכן אינה אירוע מס.
לצורך העברת זכויות אגב רישום הינך יכולה לפנות ללשכת רישום המקרקעין בעצמך ולהמציא את הסכם הגירושין, תעודת הגירושין ואת המסמכים הנוספים המקובלים בהעברת זכויות, לרבות: אישור עיריה בדבר היעדר חובות בגין מים ארנונה והיטל השבחה, וכן אגרת רישום מקרקעין (ניתן לשלם במקום או באמצעות האינטרנס), ובקשה לרישום מקרקעין חתומה על ידי שני הצדדים ומאומתת על ידי עורך דין. ככל שקיימת משכנתא יש לקבל גם אישור הבנק ושטרי משכנתא חדשים.
ושיהיה בהצלחה בדרכך החדשה..
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת תופים אצל שכנים
מערכת תופים אצל שכנים
שאלתך אינה מעוררת סוגיה בתחום נדל"ן ומקרקעין.
פני בבקשה לפורום נזיקין או בתי משפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – דירה בירושה
אנחנו 3 אחים וירשנו בשלמות 3 דירות של אמא.
חילקנו את הדירות כך שכל אחד קיבל דירה שנרשמה על שמו.
אין על שמנו או לבני זוג שלנו דירות נוספות וגם לא היו לנו לפני דירות בעבר.
האם כאשר מישהו מאיתנו ירצה למכור את הדירה שעל שמו הוא יצטרך לשלם מס שבח בגלל שאימנו נפטרה כאשר היו לה 3 דירות, או שנוכל לבקש פטור ממס שבח בגלל שכעת זו דירה יחידה של אותו אח שימכור, או שנצטרך למכור לפי חישוב לינארי.
תודה
מתי ניתן ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירת ירושה?
על פי חוק מיסוי מקרקעין פטור במכירת דירה שנתקבלה בירושה יינתן על פי התנאים הבאים:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
לכן, בבואכם למכור את דירת הירושה תחויבו בתשלום מס שבח על פי הנתונים שבשאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנה בעיתית
החול שמתחת לריצפת הדירה הסמוכה רטוב עקב בעיית צנרת.
הרטיבות מקרינה לצד שבדירתי כך שכל הקיר בדירתי רטוב.
פניתי מספר פעמיים לבעלת הדירה אך היא איננה מתיחסת ואף לא עונה לטלפונים ממני.
טענתה היא שהיא אם חד הורית ואין לה כסף לתקן.
שאלתי היא האם ניתן לבצע פינו של הדירת השוכרת את הדירה עד שבעלת הנכס תתקן את הבעיה בדירתה.
צנרת השכנה גורמת לרטיבות בדירתי. מה ניתן לעשות?
אני מציעה לפנות לבעלת הדירה במכתב התראה רשמי, רצוי באמצעות עו"ד, המתריע בפניה שככל ולא תדאג לטיפול בליקויים תאלץ לפנות למפקח על המקרקעין בתביעה.
המפקח על המקרקעין יקבע באיזה אופן יש לנקוט על מנת לפתור את הבעיה, ייתכן ואף פינוי של הדיירת השוכרת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות בדירה שכורה
1. נכנסתי לדירה שכורה בדצמבר והיא עמדה ריקה 4 חודשים. לאחר יומיים התברר שישנו ריח רקוב בארונות מטבח מתחת לכיור. פניתי לבעלת דירה. היא ניסתה לשכנע אותי שצריך רק לשים סודה לשתייה. הבעיה החמירה והופיעה עובש בתוך הארון. בינואר היה קרוב משפחה תיקן נזילה שהרסה גב הארון (היה רקוב) סתם, צבע ואמר שיהיה בסדר. לאחר שבועיים שוב עובש וריח. שוב קרוב משפחה "טיפל" ושוב בעיה חזרה. אתמול הוא לפי בקשה שלי גירד הכל העובש מהקיר בארון מטבח (אין גב לארון. הגב הוא קיר). שם שפכטל והיום צבע. בטוח שזה לא יעזור. אני כבר 3 חודשים לא יכול להשתמש ב2 ארונות במטבח. ישנו ריח של עובש במטבח (מהכיור)
2. מיום הראשון הייתה בעיה ב – 2 חדרי שירותים. נזילות מאסלות. בעלת דירה פתרה במהירות אבל באחת האסלות יש בעיות ולא ניתן להשתמש בה. (היום אותו קרוב משפחה של בעלת הדירה מבטל אותה כי לא ניתן לפטור את הבעיה). דיברתי עם בעלת הדירה לגבי זה שדירה כבר ללא 2 שירותים, אלה רק 1.אותה זה לא מעניין. אומרת שזה לא מופיע בחוזה. השאלה שלי, מה אפשר לעשות כדי לפתור את העניין של ארונות המטבח שזה ממש בעיה גדולה. עובש = מחלות. איך אני יכול להכריח את בעלי הדירה לפטור לי בעיות. כנראה צריך בכלל להחליף ארון במטבח כי עובש כנראה כבר בכל ארון. בחוזה צויין שכל תיקונים שאני מבצע בעצמי הם על חשבוני ועל אחריותי.מה לעשות?
מי אחראי לתיקון בלאי סביר בדירה מושכרת?
מה כתוב בחוזה לגבי תיקון ליקויים בדירה שנוצרו בשל בלאי סביר?
האם גם הם על חשבונך ובאחריותך?
כמו כן, אני מציעה לבדוק בחוזה מהן הדרכים לביטול החוזה בטרם תקופת השכירות כפי שנקבעה מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת דירה כשיקול בקנית דירה להשקעה
הציעו לי לרכוש דירה להשקעה ששווה בערך שליש מהבית שלי ואני חוששת שאם יהיו לי שתי דירות אז במכירת הבית הראשי שאצטרך לשלם המון כסף מיותר, מה שיהפוך את ההשקעה בדירה להפסד.
מה משמעות דירה נוספת מבחינת מס שבח (ומס רכישה) בהנחה שמוכרים דירה אחת להרבה שנים?
מס שבח במכירת דירה כשיקול בקנית דירה להשקעה
המשמעות היא שככל שתהיה בבעלותך יותר מדירה אחת לא תוכלי ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירה יחידה.
לטעמי, עליך לבדוק מהם התשואה והרווח הפוטנציאלי ברכישת דירה שניה לשם השקעה לעומת גובה מס השבח שתאלצי לשלם במכירת דירתך הנוכחית אם זו לא תהיה דירתך האחרונה.
לשם כך, תוכלי להיעזר בעו"ד מתחום הנדל"ן והמקרקעין וכן בשמאי מקרקעין.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ענת ק
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במכירה
פטור ממס שבח במכירה
מכירת הדירה הפרטית שלך עשויה להיות חייבת במס שבח או שייתכן כי הנך זכאי לקבלת פטור ממס.
חסרים נתונים בשאלתך כדי לדעת איזה דין חל במקרה שלך.
האם בבעלותך דירות נוספות? האם מכרת דירות בשנים האחרונות? האם כבר הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
שאלתי היא כזאת:
בשנת 2006 רכשתי דירה במיליון ש"ח
לפני כשלושה חודשיים רכשתי דירה נוספת בחצי מיליון ש"ח.
היום אני מעוניין למכור את שתי הדירות בכדי לרכוש דירה אחרת יותר יקרה.
שאלתי היא במידה ואני מוכר היום את הדירה שרכשתי לפני מספר חודשיים (ברור לי שימסו אותי עליה), האם אני אהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי דירה יחידה על הדירה שרכשתי בשנת 2006?
תודה מראש לעונים!
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות
בחוק מס שבח קיים פטור חד פעמי שניתן למוכרים שתי דירות "קטנות" במטרה לרכוש דירה אחת "גדולה".
על מנת ליהנות מפטור זה יש לעמוד בדרישות המופיעות בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, וזה לשונו:
א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן -הדירה הראשונה);
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה;את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.;(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי מס רכישה
מס רכישה ברכישה דירה יחידה
מס הרכישה ישולם על פי מדרגות מס רכישה ה"רגילות" לדירה יחידה המופיעות בחוק מיסוי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צריכה עזרה דחוף
אני שוכרת דירת שותפים באיזור המרכז, אני השותפה השלישית.
מאילוצים אישיים החלטתי לעזוב את דירתי, אך קרה מצב שלא מצאתי מחליף במשך חודשיים.
בגלל שממש ממש היה חשוב לי להיות כבר מאחורי ופחדתי מהאופציה של שני חוזים במקביל, הצעתי לבעל הדירה שלי לשלם במזומן 4 חודשים מראש ואצא מהחוזה, והוא הסכים.
לפני כשבוע וחצי אכן שילמתי לו, אך הוא לא החזיר לי את צק הביטחון. הוא מסר שאוודא שאכן אין לי חובות יותר מבחינת התשלומים. ווידאתי, ואכן אין לי נכון לעכשיו שום תשלום לשלם, פרט לתשלומים שיגיעו בסוף חודש זה או בסוף החודש הבא והם ע"ש השותפים שלי.
עפ החוזה, הוא יכול להשתמש בשיק הביטחון כל עוד יש פיגור בתשלומים (כלומר אם הדירה תהיה ריקה לאחר תום 4 חודשי התשלום במזומן).
שאלתי היא מה עושים במקרה כזה.
אני בת 21 וכל החיים לפניי וממש איני רוצה להשתמש במשפטים ועורכי דין ולהתעסק עם זה, אני סולדת מהתחום הזה, פשוט רק רציתי להתחיל חיים חדשים ולסיים את החוזה.
עבר כבר שבוע וחצי מאז ששילמתי לו ואני מאוד מאוד לחוצה.
אשמח לעזרה, בנוגע להאם עליי לפחד ומה עליי לעשות.
עשיתי את ההחלטה הזו לבדי, ובכלל אני גרה לבד.
תודה
פינוי מוקדם בשכירות
אני מבינה שהגעת לסיכום עם בעל הדירה שאת משלמת לו 4 חודשים מראש ובכך מסתיימים חובותייך. האם סוכם שאת משתתפת גם ביתר ההוצאות במהלך 4 החודשים הללו?
האם היעלתם את הסיכום בכתב?
אני מציעה לך לכתוב למשכיר מכתב לפיו עמדת בכל חובותייך על פי הסיכום שלכם והוא מחוייב להחזיר לך את שטר החוב.
להבא- רצוי לבצע את הדברים במקביל- להסדיר תשלום ולהציג למשכיר אישורים שיתר ההוצאות שולמו ולקבל את שטר החוב.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה- מינהל מקרקעי ישראל
קיבלנו דרישת תשלום גבוהה מאוד מהמינהל עבור בית קרקע מהוון.
אשמח לדעת:
א.האם זה חוקי ?
ב. בעלי נכה צה"ל.. האם ניתן לבקש פטור?
תודה רבה,
עינת
דרישת תשלום- תוספת בנייה
שאלתך מאוד ספציפית ולא אוכל לתת לה מענה בפורום.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין עם הבקשה שהגשתם ועם דרישת התשלום לצורך בחינת העניין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בענייני נדלן
מיסים בעסקת מכר+ אחריות שוכר
1. בנוגע לרכישת דירה נוספת- מס הרכישה הינו 5% מגובה סכום הרכישה.
2. בנוגע למכירת הדירה- לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח שכן פטור ממס שבח חל רק אם מדובר בדירה יחידה שאתה מחזיק בה לפחות 18 חודשים וב 18 החודשים הללו לא מכרת דירה אחרת בפטור. לכן אני מציעה לך קודם למכור את הדירה- ואז לקבל פטור מלא ממס שבח, ורק לאחר מכן לרכוש דירה להשקעה (בהנחה שאתה בכל מקרה מתכוון למכור את הדירה).
3. בהסכם שכירות קיימים סעיפי אחריות. כל נזק שנגרם כתוצאה מבלאי סביר- באחריות המשכיר. כל נזק שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל השוכר- באחריות השוכר. כמובן שיש לקחת ערבויות שיבטיחו זאת, וכן שיבטיחו את תשלום דמי השכירות. מומלץ להיעזר בעורך דין לצורך ניסוח הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב הגנה בתביעה לפינוי
התבקשתי להגיש כתב הגנה לתביעה לפינויי מושכר תוך 30 ימים, במהלך התקופה הזו יתקיים חג הפסח. האם חג הפסח נחשב במניין הימים או שלא, ואז בפועל יש לי 37 ימים להגשת כתב ההגנה?
פגרת פסח
פגרת הפסח – מיום י"ד בניסן עד יום כ"א בניסן אינה באה במניין הימים בתיקים המתנהלים בבית משפט שלום, אלא אם כן נקבע אחרת.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי דיריים – קבלן
רכשתי דירה חדשה מקבלן (המהווה קבלן יוזם) אשר מולו נחתם החוזה
ואליו מועברים הכספים.
את הבנייה בפועל מבצעת חברה קבלנית (המהווה קבלן מבצע) אשר
הופעלה לביצוע העבודות על ידי הקבלן היוזם
במהלך תהליך הבנייה ביקשתי לשלב מספר שינויים אשר סוכמו במסמך
מול הקבלן המבצע. שינויים אלו בחלקם יושמו בדירה בפועל אך חלקם לא.
מעוניין לשאול האם לקבלן היוזם (אשר מולו חתמתי את החוזה ולו
אני מעביר את התשלומים השוטפים עבור הדירה) ישנה אחריות כוללת לוידוא יישום
השינויים בדירה בהתאם למסמך ?
האם במקרה ושינויים אלו לא
יושלמו כנדרש עד מסירת הדירה, האם נדרש לפעול בצעדים משפטיים מול הקבלן היוזם או
המבצע?
תודה
שינויי דיירים
ראה תשובתי אליך מיום 15.3.2015.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מודעה בכניסה לבניין
האם המשעה הזה חוקי?
דין עצמי ללא פסק דין
הודעה זו אינה חוקית, אלא אם התקבל צו שופט, לפיו זהו הסעד שניתן על פי פסק דין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת שטח תת חלקה
תיקון צו רישום בית משותף
יש לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.
על מנת לבצע זאת, יש לצרף לבקשה תשריט שיערך על ידי אדריכל, וכן לקבל את הסכמת כל בעלי החלקה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה מקבלן ששולם עליה יותר מרוכשים אחרים
רכישת דירה מקבלן במחיר גבוה מזה ששילמו שאר הרוכשים
שלום רב,
לא פרטת בשאלתך מה מחירה המלא של הדירה כך שלא ברור מה שיעורו של הסכום ששולם על ידך ,"ביתר"
עם זאת, בנסיבות המתוארות על ידך לפיהן שילמת 20,000 ש"ח יותר מרוכשים אחרים - אף אם מדובר בדירות זהות במאפייניהם, לא נראה כי נפל פגם בכריתת החוזה שלך עם הקבלן המצדיק קבלת סעד או תרופה כנגד הקבלן (לא מדובר בהטעיה , כפיה, ועושק כמשמעם בפסיקת בתי המשפט). נראה כי מדובר במה שמכונה "טעות בכדאיות" העסקה שאינה מקימה עילה כלשהי.
החריג לכך - הוא מצב בו הקבלן או נציגו הציגו לך מצג שווא ולפיו את מקבלת הנחה ממחיר הדירה לעומת רוכשים של דירות אחרות או שניתנה במצגים כלשהם הניתנים להוכחה התחייבות למחיר שאינו עולה על הרוכשים האחרים. במצב כזה ייתכן ויש לראות בכך משום התנהגות שלא בתום לב במשא ומתן לכריתת החוזה ואז ניתן לתבוע את הנזק שנגרם כתוצאה מהתנהגות חסרת תום לב זו
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לינה של עובדים זרים באזור מסחר
לכולם, מקווה שכאן הוא המקום לשאלתי.
אדם
בעל מבנה באזור מסחר החליט שהוא משכיר את המבנה ללינת עובדים זרים. שאלתי היא, האם
אכן מותר להפוך מבנה מסחר הנמצא באזור מסחרי,למבנה מגורים?במידה וכן, האם
צריך אישור מיוחד לכך? מי אמור לאכוף זאת במידה וכן? האם קיימת בעיה ספציפית
באשר ללינת עובדים זרים או עובדים בכלל במקום כזה? האם ניתן למנוע אותה וכיצד?
תודה
רבה.
האם מותר להלין עובדים זרים במבנה מסחרי
שלום רב,
שימוש בשטח ביעוד מסחרי ליעוד למגורים, לרבות מגורי עובדים זרים - מהווה שימוש חורג. בהיעדר אישור לשימוש חורג מהועדה המקומית לתו"ב - הדבר מהווה עבירה על דיני התכנון והבניה, אשר אכיפתם מוטלת על הועדה המקומית
שימוש כאמור - ניתן למנוע הן בדרך של פניה לועדה המקומית על מנת שתפעיל את סמכויותיה הסאטטוריות ותגיש כתב אישום כנגד הבעלים והן בדרך של תביעה אזרחית בין השאר בעילה של הפרת חובה חקוקה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה עד קבלת היתר
1. הרשמה
2. חתימה על חוזה
3. קבלת היתר ואז לקיחת משכנתא וכו'
לכל סעיף יש סכום כסף שהנני צריך לשלם, ברצוני לדעת האם זה חוקי לקחת ממני את כספי במידה וארשם ולא אחתום על חוזה, או במידה וארשם ואחתום על חוזה והבנק לא יאשר לי משכנתא בקבלת ההיתר יהיה עלי לשלם 10 אחוזים מערך הדירה מכיוון שהפרתי חוזה.
מה לעשות במצב זה? תודה
חתימת חוזה עם הקבלן בטרם קבלת היתר בניה
שלום רב
בחוזי מכר דירה יד ראשונה - אכן נהוג לגבות תשלום של דמי הרשמה/ רצינות בטרם חתימת החוזה, ולחלט את התשלום במידה והקונה לא חותם על החוזה. בשלב זה רצוי לציין בטופס ההרשמה כי תינתן לך שהות לנהל מו"מ באמצעות עורך דין מטעמך וכי חילוט הפקדון/ דמי ההרשמה ייעשה רק בכפוף לבדיקה משפטית של הפרויקט שתיעשה על ידי בא כוחך במידה והצדדים הגיעו לנוסח מוסכם לא תחתום על החוזה.
על פי רוב הסיכון של אי קבלת משכנתא מוטל על הקונה ולפיכך כדי להימנע מהפרה של החוזה עליך: ראשית, לקבל אישור עקרוני של הבנק למתן משכנתא לפני החתימה על החוזה; שנית, לציין בחוזה שאי קבלת משכנתא בנסיבות התלויות במוכר (למשל אי חתימה של המוכר על המסמכים הנדרשים על ידי הבנק המלווה, חריגה מתנאי היתר הבניה וכו) לא תהווה הפרה של ההסכם מצידך
בנוסף אם טרם נתקבל היתר בניה לפרויקט - רצוי שיתווסף תנאי מתלה או מפסיק לחוזה ולפיו תינתן לך אפשרות לבטל את ההסכם ככל שלא נתקבל היתר בניה בפרק הזמן שייקבע לשם כך בחוזה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק בגלל מבנה
לאחרונה הסתבר לי שבונים בניין גבוה לצד הבית שלי. בניין זה יחסום לי נוף וצל ויוריד את ערך ביתי בצורה משמעותית .
מה אני יכול לעשות עכשיו? האם אוכל לתבוע את בעלי הקרקע שבונים על ירידת ערך של ביתי?
תודה
חסימת אור השמש ממבנה שכן - פסק דין אזורים
יש לבחון תביעה לפגיעה ע"י תכנית בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לאחרונה ניתן בבימ"ש השלום בחיפה פסק דין חדשני יחסית אשר הכיר גם באפשרות ממשית לתביעה בגין ירידת ערך ומטרד ליחיד כתוצאה מחסימת אור השמש.
לנוחיותך מצרף את פסק הדין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מפוצלת כהשקעה
ל-3 יחידות נפרדות, ללא היתר. היא נותנת תשואה גבוהה
ונמצאת במקום בו יש חוסר גדול בדירות קטנות להשכרה.
אם בכל זאת בעתיד ידרשו ממני להחזיר את הדירה למצבה הקודם, האם בזה יגמר הסיפור או שיש אפשרות ממשית לקנסות גבוהים ,לפתיחת תיק פלילי ולעוד הסתבכויות?
מהם הסיכונים ברכישת דירה מפוצלת
ברכישת דירה מפוצלת ו אתה חשוף מעבר להשבת המצב לקדמותו להעמדה לדין פלילי בגין המשך השימוש בדירה ככזו.
כמו כן, אתה חשוף לקנסות פלילים - ראה למשל סעיף 219 לחוק התכנון והבניה שלשונו כדלקמן:
. (א) הורשע אדם בעבירה לפי פרק זה, רשאי בית המשפט אם נתבקש לעשות כן להטיל עליו, בנוסף לקנס הקבוע בסעיף 204 או במקומו, קנסות כדלקמן:(1) בעבירה בקשר לבניה הטעונה היתר לפי חוק זה - כפל שוויו של המבנה או של התוספת למבנה שהוקמו ללא היתר;(2) בעבירה בקשר לבניה בסטיה מהיתר או מתכנית או בניגוד להוראה אחרת מכוח חוק זה - כפל הפרש בין שווי המבנה או התוספת למבנה כפי שהוקמו לבין שוויים כפי שהיה אילו הוקמו בהתאם להיתר, לתכנית או להוראה האחרת
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן ניתן להתלונן על התנהלות המפקח **** *******?
היכן ניתן להתלונן על המפקח על המקרקעין
שאלתך חורגת מיריעת פורום זה - אולם למיטב הבנתי האחראי הישיר על המפקח הוא הממונה על מרשם המקרקעין.
כמו כן, רשם המקרקעין נמצא בסמכות משרד המשפטים ולפיכך ניתן לפנות למנכ"ל המשרד או לגורמי הביקורת במשרד זה.
למותר לציין כי תלונה אינה תחליף לערעור ולא תסייע בשינוי תוצאת ההליך
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
עו"ד יהודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חוזית
אנו עומדים לרכוש דירת גן מקבלן. קיבלנו את החוזה ורשום שם שיש שוחות ביוב של הבניין בשטח הגינה ושלקבלן זכות לבצע בהן תיקונים בתיאום עמנו.
כשביקשנו להוסיף גם סעיף שאומר שבמקרה של נזק שייגרם לגינה כתוצאה מהצפת ביוב / נזילה בשוחות נאמר לנו כי אין אפשרות כזו כי "איך אפשר להוכיח שהנזק אכן נגרם בגלל השוחות?".
היינו רוצים לדעת מה מקובל בתחום? האם כדאי לנו להתעקש על העניין? האם יש נוסח ביניים שבדר"כ מקובל על שני הצדדים?
תודה
התחייבות קבלן לתיקון נזקים
ראי, חוזי מכר דירות מקבלן לרוב אינם שוויוניים וידו של הקבלן על העליונה.
יחד עם זאת, כדאי לנסות להכניס סעיף בלשון הבאה:
ככל שתיקון הקבלן בשוחות הביוב יגרום לנזק כלשהו, מתחייב הקבלן להשיב את המצב לקדמותו.
אם זה הסעיף היחיד הבעייתי בחוזה אשר לא הצלחתם להגיע לגביו לעמק השווה, לטעמי זה לא נושא שהייתי ממליצה להתעקש לגביו.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
לפני כ 13 שנים בניתי 180 מטר, תוספת לדירה בגודל של 72 מטר שבה מתגוררת אמי , כל שטח הדירה בבעלותי , אך כשבאתי לקבל אישור סופי מהעיריה ולסדר את נושא הארנונה והמים , הם חייבו אותי להתקין מד מים ולשלם ארנונה ודמי שמירה בנפרד על התוספת של 180 מטר ואילו על ה 72 מטר הם גבו בנפרד מאמי את כל התשלומים ... ושאלתי היא האם אין פה פיצול דירה דה פקטו....עם כל הזכויות?
פיצול דירה
על פניו, התקנת מד מים נפרד לכל יחידה לכשעצמו לא מהווה פיצול דירה כחוק ככל שאין תנאים נוספים המייחדים כל חלק בדירה עצמאית.
האם חלפו 13 שנים מבניית התוספת ועד להסדרת נושא הארנונה מול העירייה?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות בין תשריט בית משותף לרישום בטאבו
לאחר שנחתם ההסכם והועבר אלי תשלום ראשון, התברר בבדיקת שמאי שתתי החלקות שלי ושל השכן ע״פ תשריט בית משותף שונות מאלו הרשומות בטאבו והוחלפו בטעות בעת הרישום הראשוני של הבית ע״י עמידר.
כתוצאה מכך, לא העביר לי הקונה את התשלום השני שהיה צריך לשלם.
יש אפשרות שתיקון הרישום יסתיים רק לאחר מועד מסירת החזקה בנכס לקונה ע״פ ההסכם.
האם מדובר בהפרת יסודית של ההסכם ע״י הקונה?
האם אני רשאי לא לפנות את הדירה עד שתשולם מלוא התמורה?
האם בנסיבות הנ"ל של עיכוב התשלומים ע"י הקונה אני רשאי לבטל את ההסכם ולבקש לערוך הסכם חדש עם תאריך פינוי חדש?
טעות בין תשריט בית משותף לרישום בטאבו
עלי לקרוא בעיון את הסכם המכר על מנת לענות על שאלותיך. המענה יהיה נכון ומקצועי יותר בהתאם להסכם עליו חתמת.
אני מציעה שתפנה לייעוץ אישי בפורום או שתפנה שאלותיך לעוה"ד אשר מייצג אותך בעסקת המכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
