פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מגורים ביחידת דיור אצל ההורים
אנו גרים כבר 5 שנים ביחידת דיור בחצר של אמא שלי ללא חוזה שכירות. זוג + 3 ילדים.
האחים שלי חוששים שיש לנו זכויות על חצי מהנכס של אמא שלי. האם יש להם סיבה לחשוש? הם מבקשים שנחתום על חוזה שכירות. מה זה אומר מבחינתנו?
תודה
הסכם שכירות ביחידת דיור אצל ההורים
אחיך חוששים שתטענו שזכות החזקה ביחידת הדיור היא בלתי מוגבלת בזמן, ולכן לא ניתן יהיה לפנות אתכם מיחידת הדיור.
לחילופין החשש הוא שתטענו שיש לכם זכות בעלות ביחידה מכוח שנים.
אחיך מבקשים כי ייחתם הסכם שכירות המגדיר את תקופת השכירות בנכס וכי תהיה בהירות לגבי אופי הזכות שהוענקה לכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לתשלום עבור רישום דירה בטאבו
סבי וסבתי רכשו דירת יד 2 ממשפחה מסוימת.
כיום,4 שנים אחרי הרכישה, מגיע אליהם מכתב מהקבלן שבנה את הבניין (לפני כ10 שנים בערך) שמבקש מהם לשלם 1,500 ש"ח עבור הכנת תשריטים לרישום הבית המשותף ורישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין.
לציין כי סבי וסבתי כלל לא רכשו את הדירה מהקבלן אלא ממשפחה שאולי היא קנתה ממנו וכן שאין להם כל עניין ועסק עם הקבלן.
שאלתי היא, האם הם חייבים בתשלום הנ"ל? וכמו כן האם החברה הקבלנית שבנתה את הבניין לא מחויבת לשלם עבור רישום הבית כבית משותף?
שאלה נוספת-האם יכול להיות מצב שהחברה הקבלנית גלגלה בחוזה את החובה לשלם על רישום הבית לדיירים ולכם המכתב מופנה אל סבי וסבתי?
תודה מראש
דרישת לתשלום עבור תשריטים לרישום בית משותף
יש לבחון את ההסכם שסבך וסבתא חתמו עם המוכרים, וכן את הסכם הקבלן ולבדוק על מי מוטלת האחריות.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה ברכישת דירה מקבלן
יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
יתכן שבשלב הראשון לא נרשמת לטובתך הערת אזהרה, אלא ניתנת בטוחה אחרת כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ורק לקראת מסירת החזקה תירשם הערת אזהרה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות לזוג שהתגרש
חוזה שכירות עם שוכר אחד מתוך שנים
ככל ששני בני הזוג ממשיכים להתגורר בדירה- רצוי ששניהם יחתמו על הסכם השכירות כשוכרים.
כך- תוכל לבקש סעד של פינוי נגד שניהם במידה והם לא יפנו את הדירה, וכן תוכל לתבוע את שניהם בנוגע להפרות ההסכם, ככל שיהיו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צד בעסקה לא מופיע לא עונה
האם קיים עונש / סנקציה/ או חיוב להגעה למפגשים אצל העו"ד לשם סיום העסקה??? בכל דרך חוקית שהיא
צד לעסקה שלא מבצע פעולה
בהסכם מכר סטנדרטי קיימת הוראה לפיה הצדדים מחוייבים לחתום על כל מסמך ולבצע כל פעולה לצורך ביצוע הוראות ההסכם והעברת הזכויות על שם הקונה.
חלק מהפעולות עורך הדין יכול לבצע במקום הלקוח מכוח ייפוי הכוח.
ככל שלא ניתן לבצע את הפעולה מכוח ייפוי כוח וככל שנדרשת חתימת הצד בעצמו ולא ניתן להשיג אותו תוך זמן סביר, ניתן לפנות לבית המשפט לקבלת סעד מתאים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מחוזה שכירות בטרם סיום החוזה
כאשר אין סעיף בחוזה השכירות המתייחס למועד פינוי המושכר על ידי השוכר. האם השוכר יכול לעזוב את המושכר ללא הסכמתו של המשכיר?
האם ניתן לקצר את תקופת השכירות לפני סיומה
שלום רב
אם אין סעיף יציאה מוקדמת מחוזה השכירות הרי שחוזה השכירות שהינו לתקופה קצובה מחייב את השוכר בתשלום דמי השכירות בין אם הוא מחזיק בדירה ובין אם לאו
עליך להגיע להגיע להסכמה עם המשכיר על עזיבה מוקדמת או על אפשרות להביא שוכר חלופי לדירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין בני זוג
ברשותי דירה הרשומה על שמי ושם אשתי.
ברצוני לרכוש דירה נוספת להשקעה.
האם ניתן להעביר ללא תמורה את זכויותיי בדירה הנוכחית לאשתי, וכך כאשר ארכוש את הדירה הנוספת בשמי, אהיה פטור ממס רכישה מהסיבה שזו תהיה לכאורה דירתי היחידה?
אם כן, מה תהיינה ההשלכות?
תודה מראש
העברה ללא תמורה - חזקת תא משפחתי
בני זוג נשואים וילדים עד גיל 18 הם "יחידה אחת" מבחינת מיסוי מקרקעין ולכן באם רשומה על אחד מבני הזוג ו/או על ילד שמתחת לגיל 18 דירה, אזי רכישת דירה שני תמוסה במס רכישה עבור דירה בגין דירה שניה.
דירה
האם ברכישת הדירה השנייה היא מחוייבת במס רכישה ומיסים אחרים או שהיא פטורה בגלל הנכות (100% נכות )
תודה..
מיסוי מקרקעין
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה מהמנהל
חתימה על חוזה החכירה
שלום רב
ניתן לחתום על חוזה חכירה לאחר סיום הבניה ורישום הבית המשותף
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום שכירות (חכירה)
השכרתי נכס מסחרי (חנות) לתקופה רצופה של 7 שנים. ברצוני לרשום את השכירות, בעיון בנסח טאבו עולה כי המשכיר כלל לא רשום בו וכנראה שהנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל איך אני יכול לרשום את השכירות או הערה לגביה והיכן? והאם העובדה שהנכס לא רשום על שם המשכיר בטאבו (מופיע בנסח בעלים - מדינת ישראל בלבד) מונע ממני לרשום את השכירות בכל אופן או שישנה דרך לרשום אותה בכל זאת?
תודה רבה מראש לתשובה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
רישום שכירות בטאבו
שלום רב
לא ברור לי האם אתה השכרת נכס ואת המשכיר או אתה השוכר (רשמת שהשכרת נכס)- בכל מקרה אם הנכס רשום רק במינהל סימן שהזכות של המשכיר היא זכות חכירה לדורות ולא זכות בעלות ולכן השוכר הוא שוכר משנה ולא שוכר. יש לבדוק את הוראות חוזה החכירה עם המינהל כדי להשיב על שאלתך באשר לאפשרות להשכיר את הנכס ולתנאי רישום שכירות המשנה.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם מכר
בעסקת מכר של דירת מגורים שבוצעה בחודש 05/14 ייצגתי את המוכרים. למוכרים רשומה חכירה לדורות בלשכת רישום המקרקעין והקונים ביקשו לרשום הערת אזהרה על שמם וכן משכנתא שלקחו לצורך מימון הרכישה. בשיחה טלפונית שניהלתי עם ב"כ הקונים הוא ביקש (מכיוון שהייתי נוכח בלשכת רישום המקרקעין) כי אדאג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים והמשכנתא, הוא אישר באותה השיחה הטלפונית כי ישיב לי את האגרות שישולמו על ידי. בחודש 02/15 קיבלתי לידי את אישורי מיסים. שאלתי היא מכיוון שב"כ הקונים מסרב לשלם את האגרות ששולמו על ידי המוכרים ו/או מתחמק מתשלומם בכל מיני אמתלות האם מותר לי לעכב את העברת אישורי המיסים אליו וכתוצאה מכך לעכב את סיום העסקה עד שישולם ללקוחות שלי ה"חוב" או שעלי להעביר את האישורים בכל מקרה ולתבוע את הכספים שמגיעים כהפרת הסכם ו/או כתביעה כספית? אשמח לכל רעיון אחר או הצעה בעניין
רב תודות לתשובה מחכימה בעניין
הפרת הסכם מכר
שלום רב
כדי להשיב על שאלתך יש לעיין כמובן בהסכם המכר
ובמיוחד בהוראה שלפיה כל צד יהיה רשאי לשלם תשלום החל על הצד השני ולראות האם יש בה תניה לגבי חיוב שלוב/ עיכוב במילוי התחייבויות הצד השני
אם נוסח החוזה סטנדרטי. במישור המשפטי הצרוף גם אם אין סעיף כזה אתה יכול כמוכר לתת התראה ואם היא לא תוקנה לראות בכך הפרה יסודית של החוזה. עם זאת ובשים לב לכך שלא תבקש סעד של ביטול חוזה אלא אכיפה ופיצוי ולנוכח הסכום הנמוך בו מדובר לא הייתי מסתכן באי העברת אישורי המסים אלא הייתי מתרה בכך שמדובר בהפרה שאם לא תוקנה תהפוך ליסודית ותזכה בפיצויים מוסכמים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור בית המשפט ברכישת דירה ממנהל עזבון
תודה
אישור בית משפט לעסקה
בית משפט לא כפוף ללוחות זמנים.
יחד עם זאת, ניתן להגיש את הבקשה לאישור ההסכם כמה שיותר סמוך למועד החתימה על ההסכם.
כמו כן, לפי החתימה על ההסכם, רצוי לבקש שיהיה כתוב שאם ההסכם לא מאושר תוך 3 חודשים מכל סיבה שהיא, לקונה תהיה הזכות לבטל את ההסכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בן ממשיך חייב לשלם מיסים למדינה ?
חבר אמר לי שבתהליך מימוש זכות זו אצטרך לשלם מיסים למדינה ולמינהל . האם זה נכון ? האם אצטרך לשלם , כפי שאמר לי החבר , מס שבח , דמי הסכמה ועוד מיסים ?
תודה
תשלומי בן ממשיך
יש לבדוק כל מקרה לגופו במנהל מקרקעי ישראל ובמיסוי מקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות ביטול חוזה שכירות/פיצוי
הסכם שכירות
לא ברור לי מה הבעיה המשפטית עם החנייה.
כיצד השיפוץ בבניין משפיע על המגורים הסבירים שלך בדירה?
בנוסף, ככל שלא נוח לך בשעות שבעל הבית מגיע, באפשרותך לסרב לו ולתאם איתו מועד חלופי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
הפרת חוזה
ככל שיש התחייבות של המשכיר בהסכם שהדירה מחוברת לגז אני מציעה קודם כל לפנות למשכיר ולהודיע לו שהוא מתבקש לעמוד בהתחייבותו ולחבר את הדירה תוך 7 ימים.
ככל שלא יעשה כן, באפשרותכם לבטל את ההסכם בעקבות ההפרה של המשכיר או לדרוש פיצוי ההולם את אי הנוחות והנזק שנגרמו לכם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנה לקונה נדל"ן
או שמא כל האחריות מוטלת על הקונה לבדוק את מצב הנכס ?
בדיקת הנכס לפני רכישה
הפסיקה מטילה על המוכר חובת גילוי מוגברת.
יחד עם זאת, גם על הקונה חלה אחריות לבדוק את הממכר בטרם החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב לועד בית של בעל דירה קודם
קניתי דירה וחצי שנה אחרי באו אליי מהועד לגבי חוב של בעל הדירה שממנו קניתי את הדירה מדובר בתיקון גג שנעשה ושולם ע"י בעלי הדירה הצמודה לגג שנתיים קודם שרכשתי את הדירה האם עליי לשלם או עליהם לפנות לבעל הדירה הקודם?
תודה ובברכה מירים
תשלום חובות עבר- ועד בית
יש לבדוק כיצד חלוקת האחריות באה לידי ביטוי בהסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת דלת אחורית בדירת קרקע
קניתי דירה במתחם ישן, שלושה בנייני רכבת נמוכים בצורת ח'.המשפחה גרה כבר עשרות שנים באותו מתם וחריגות הבנייה שם חוגגות. דיירים שבנו עוד קומה על הגג, השתלטת על גגות, חריגות בבניה, שערים שנפתחו ללא אישור וכו'. מכיוון שאני גר בקומה הראשונה שהיא רק כמה מדרגות מהקרקע, רצינו לפתוח דלת מאחורה ולעשות כמה מדרגות ושער קטן בגדר. לא משהו שלא עשו כבר לפנינו.
הבעיה היא השכן שצמוד אלינו. הוא מתנגד בתוקף בגלל סכסוך ישן עם ההורים. הוא בעצמו חרג בבניה ועשה מחסן לא חוקי מתחת לממ"ד שלו. בנוסף, הוא הוציא חצי מהבית שלו החוצה והשתלט על המעבר. ואם זה לא מספיק, הוא בעצמו משתמש באופן קבוע בשער שנפתח ללא אישור של אף אחד ובאופן לא חוקי.
לטענתו, אם נחתים את הדיירים ונקבל אישור הוא ירגע.
הוא אומר שאם נשיג אישורים וחתימות ומהדיירים אז הוא יעזוב אותנו בשקט. אשמח לדעת מה הפרוצדורה בתהליכים האלה? כמה אחוז מהדיירים צריכים לחתום? האם יש טופס מיוחד שאותו צריך להחתים?
תודה.
היתר בנייה
על מנת לקבל היתר בנייה, יש לפנות לעירייה לקבלת הטפסים המתאימים, וכן להגיש תוכנית אדריכלית.
ככל שמדובר בהיתר לבניה על הנכס שבבעלותך יש צורך בקבלת אישור רוב הדיירים.
ככל שמדובר בהיתר בנייה על הרכוש המשותף יש צורך בקבלת אישור כל הדיירים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת צד ג בשכירת דירה
אחריות משכיר ושוכר בהסכם שכירות
הסעיפים הנ"ל מסדירים את חלוקת האחריות במקרה של נזק לצד ג' או למושכר.
מקובל שהמשכיר הוא זה שנושא באחריות לנזקי צד ג' ושהשוכר אחראי לנזקי רכושו ולנזקי צד ג'.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי בעלות ברכוש משותף אחרי הוספת ממ"ד
למח שבנה את הממ"ד והמרפסת, או שדינם כדין המעטפת המקורית- משותפים ?
בעלות בקירות חיצוניים בעקבות בנייה של דייר
הקירות החיצוניים בבעלות מי שבנה את הממ"ד.
ככל שמי מהדיירים מעוניין לעשות בהם שימוש- יש למנות שמאי שיקבע את תשלום האיזון שעליו לשלם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
האם עלי לשלם מס רכישה כרגע
מה הדרך לדחות התשלום?
דחיית תשלום מס רכישה
ניתן לפנות למיסוי מקרקעין ולבקש לדחות את התשלום.
ככל שהעסקה לא תבוטל, דחיית התשלום תחויב בריבית ובהצמדה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לגבי ערבים לדירה מושכרת
אם אני רוצה לשכור דירה אבל אין לי פנקס שקים, ואני רוצה לתת את כל הסכום של שנה בבת אחת בהעברה בנקאית, האם אני אוכל לשכור גם אם אין לי ערבים?
הרי הוא מקבל את כל הכסף בפעם אחת..
האם זה חוקי??
תשלום דמי שכירות מראש
מדובר בסיכום מסחרי בין המשכיר לשוכר.
עקרונית אין בעיה.
יחד עם זאת, סביר להניח שהמשכיר עדיין ירצה ערבויות למקרה שלא תפנו את הדירה במועד ו/או שייגרם נזק לדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר למכור את הזכויות בגג בלי למכור דירה?
בבניין שיש בו 4 דיירים, האם מותר לשכן אחד למכור את זכויותיו בגג, בלי שהוא מוכר את דירתו לאותו קונה? תודה!
מכירת גג ללא הדירה
ככל שהגג רשום כהצמדה לדירה ולא כתת חלקה נפרדת, לא ניתן למכור את ההצמדה ללא הדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיכרון דברים
האם זכרון דברים למכירת דירה ביני לבין המוכר תקף גם אם רעיתי ורעייתו שותפים לדירה לא חתמו על זכרון דברים. בברכה דוד
תוקף של זיכרון דברים
כל עניין נבחן בהתאם לנסיבותיו.
לאור העובדה שקיימת פסיקה לשני הכיוונים, אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן
להבנתי, עפ"י חוק מכר לאחר איחור של 60 יום מיום המסירה מגיע לנו לקבל פיצוי.
בחוזה מצאתי שורה שואמרת שהקונים מוותרים על פיצוי באופן סופי ומוחלט לתקופה של 3 חודשים ממועד המסירה.
האם הנ"ל חוקי?
מה גובר? חוק המכר או החוזה?
תודה
פיצוי בגין עיכוב במסירת דירה מקבלן
חוק המכר הוא קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו, אלא לטובת הקונה.
החוק קובע שניתן להסכים על איחור עד 60 יום ללא פיצוי.
מעבר לכך- הקונה זכאי לתשלום דמי שכירות ראויים כפול 1.5 לתקופה של 9 חודשים, ומעבר לכך דמי שכירות ראויים כפול 1.25.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
