פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטוח מפני נזקי עבודות בנייה בבניין משותף
רני
10/02/16
שלום רב,
בבניין בו אני מתכוון לרכוש דירה עומדת להתבצע תכנית בנייה מאושרת ע"י העיריה במסגרת שינוי תב"ע מקומית לתוספת שתי קומות והרחבת קומת המרתף ליצירת יח"ד ומקומות חניה.
לא מדובר בתמ"א 38.
האם כבעל נכס בבניין אוכל לבטח את דירתי למקרה בו יווצרו נזקים/ ליקויים לבניין/לדירה כתוצאה מנזקי בנייה?
אשמח לתשובה.
יום טוב,
בבניין בו אני מתכוון לרכוש דירה עומדת להתבצע תכנית בנייה מאושרת ע"י העיריה במסגרת שינוי תב"ע מקומית לתוספת שתי קומות והרחבת קומת המרתף ליצירת יח"ד ומקומות חניה.
לא מדובר בתמ"א 38.
האם כבעל נכס בבניין אוכל לבטח את דירתי למקרה בו יווצרו נזקים/ ליקויים לבניין/לדירה כתוצאה מנזקי בנייה?
אשמח לתשובה.
יום טוב,
שאל את שאלתך בפורום דיני ביטוח
אסף
13/02/16
בקישור הזה: -
רישום משכנתא(התחייבות לרישום)
רחלי אז
10/02/16
שלום,
רכשתי בית שהחברה המשכנת היא עמידר.
העברתי זכויות ברמ"י וגם בעמידר וכעת עמידר מבצעים רישום בטאבו.
ברשותי משכנתא על הבית שטרם נרשמה.
היכן עליי לרשום אותה? במנהל? בטאבו? בעמידר?
רכשתי בית שהחברה המשכנת היא עמידר.
העברתי זכויות ברמ"י וגם בעמידר וכעת עמידר מבצעים רישום בטאבו.
ברשותי משכנתא על הבית שטרם נרשמה.
היכן עליי לרשום אותה? במנהל? בטאבו? בעמידר?
רישום משכנתא בעת רישום זכויות ע"י חברה משכנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רחלי,
אם עמידר נתנה בעבר לבנק התחייבות לרישום משכנתא, את אמורה להעביר לעמידר את שטרי המשכנתא שתקבלי מהבנק כדי שירשמו את המשכנתא במעמד רישום הזכויות על שמך. זו היתה מהות ההתחייבות שנתנו לבנק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם עמידר נתנה בעבר לבנק התחייבות לרישום משכנתא, את אמורה להעביר לעמידר את שטרי המשכנתא שתקבלי מהבנק כדי שירשמו את המשכנתא במעמד רישום הזכויות על שמך. זו היתה מהות ההתחייבות שנתנו לבנק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכות דמי מפתח
ע
10/02/16
שלום,
עברתי על חוק הגנת הדייר ולא מצאתי תשובה חד משמעית.
האם ישנה אופציה שזכות דמי המפתח תעבור מאב לבנו ופעם נוספת מאב לבנו, כלומר שהזכות תעבור במשך שני דורות לבסוף לנכד ?
עברתי על חוק הגנת הדייר ולא מצאתי תשובה חד משמעית.
האם ישנה אופציה שזכות דמי המפתח תעבור מאב לבנו ופעם נוספת מאב לבנו, כלומר שהזכות תעבור במשך שני דורות לבסוף לנכד ?
העברת זכות דיירות מוגנת בעת פטירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
בהנחה שמדובר על העברה עקב פטירת הדייר - הדרך היחידה בה תתקיים העברה נוספת (מהבן לנכד) היא אם הנכד והבן התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי במשך 6 חודשים לפחות קודם לפטירתו של הדייר המקורי, והנכד הוסיף להתגורר שם עם הבן גם אחרי שהבן קבל את זכות הדיירות המוגנת וכל אותה תקופה לא היתה לו דירה אחרת למגוריו.
נא ראה סעיפים 20, 27 לחוק הגנת הדייר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שמדובר על העברה עקב פטירת הדייר - הדרך היחידה בה תתקיים העברה נוספת (מהבן לנכד) היא אם הנכד והבן התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי במשך 6 חודשים לפחות קודם לפטירתו של הדייר המקורי, והנכד הוסיף להתגורר שם עם הבן גם אחרי שהבן קבל את זכות הדיירות המוגנת וכל אותה תקופה לא היתה לו דירה אחרת למגוריו.
נא ראה סעיפים 20, 27 לחוק הגנת הדייר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר רוצה לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות
אבנר
09/02/16
שלום,
בבעלותי דירה אותה השכרתי לזוג צעיר בחודש פברואר 2013 עד 30.01.2014, בחוזה היה סעיף אופציה שקובע שדמי השכירות יועלו בחמישה אחוז וכל השאר אותם תנאים.ב30.01.2014 הכינו לי הדיירים 12 שיקים על אותו הסכום (ללא ההעלאה) ואני הסכמתי לקחת אותם ולתת להם עוד שנה היות ומדובר בזוג צעיר עם ילדים.ב30.01.2015 קרה שוב אותו דבר והדיירים שוב הכינו 12 שיקים על אותו סכום (ללא העלאה) ואני שוב הסכמתי ולקחתי אותם- אציין בשתי הפעמים שנתתי לזוג עוד שנה ולקחתי 12 שיקים לא חתמנו על כלום.ע"פ השיקים וההסכמה בינינו תום תקיפות השכירות הינו 30.01.2016 אך לפני שבוע מתקשרים אליי הדיירים ואומרים שבעוד 60 יום הם עוזבים את הדירה כי היא קטנה להם. מסרתי לדיירים כי אין אפשרות שיפנו בתאריך הזה בגלל שיש חוזה ויש שיקים וזה ההסכמה בינינו ואם הם רוצים שימצאו דייר שיכנס במקומם ואז אסכים. הדיירים טוענים שאין בינינו חוזה וכי החוזה היחיד הוא החוזה הראשוני שהתאריכים בו אינם מתאימים לשנה בה אנו נמצאים.רציתי לשאול האם יש ממש בטענה הזו? הרי גם אם זה יגיע לבית משפט אני אראה את השיקים שקיבלתי, אראה שכל פעם זה התחדש לשנה ולמעשה אוכיח שהם ביקשו ממני להאריך לעוד שנה.רציתי לדעת מה דעתfo על כך בתור עו"ד בעלי נסיון בתחום וכן אשמח לדעת האם מוכר לכם מקרה כזה שהגיע לכותלי בית המשפט?בתודה רבה מראש.
בבעלותי דירה אותה השכרתי לזוג צעיר בחודש פברואר 2013 עד 30.01.2014, בחוזה היה סעיף אופציה שקובע שדמי השכירות יועלו בחמישה אחוז וכל השאר אותם תנאים.ב30.01.2014 הכינו לי הדיירים 12 שיקים על אותו הסכום (ללא ההעלאה) ואני הסכמתי לקחת אותם ולתת להם עוד שנה היות ומדובר בזוג צעיר עם ילדים.ב30.01.2015 קרה שוב אותו דבר והדיירים שוב הכינו 12 שיקים על אותו סכום (ללא העלאה) ואני שוב הסכמתי ולקחתי אותם- אציין בשתי הפעמים שנתתי לזוג עוד שנה ולקחתי 12 שיקים לא חתמנו על כלום.ע"פ השיקים וההסכמה בינינו תום תקיפות השכירות הינו 30.01.2016 אך לפני שבוע מתקשרים אליי הדיירים ואומרים שבעוד 60 יום הם עוזבים את הדירה כי היא קטנה להם. מסרתי לדיירים כי אין אפשרות שיפנו בתאריך הזה בגלל שיש חוזה ויש שיקים וזה ההסכמה בינינו ואם הם רוצים שימצאו דייר שיכנס במקומם ואז אסכים. הדיירים טוענים שאין בינינו חוזה וכי החוזה היחיד הוא החוזה הראשוני שהתאריכים בו אינם מתאימים לשנה בה אנו נמצאים.רציתי לשאול האם יש ממש בטענה הזו? הרי גם אם זה יגיע לבית משפט אני אראה את השיקים שקיבלתי, אראה שכל פעם זה התחדש לשנה ולמעשה אוכיח שהם ביקשו ממני להאריך לעוד שנה.רציתי לדעת מה דעתfo על כך בתור עו"ד בעלי נסיון בתחום וכן אשמח לדעת האם מוכר לכם מקרה כזה שהגיע לכותלי בית המשפט?בתודה רבה מראש.
הסכם שכירות שהוארך בהתנהגות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום אבנר,
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב. ניתן להוכיחו באמצעות מסירת השיקים והמשך המגורים בדירה כמו גם בהסכמתך לקבל את השיקים ואי דרישת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב. ניתן להוכיחו באמצעות מסירת השיקים והמשך המגורים בדירה כמו גם בהסכמתך לקבל את השיקים ואי דרישת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה פרטית
דן
09/02/16
שלום!
בבניין משותף 21 דירות יש 21 מקומות חנייה. האם קבלן יכול למכור לדייר (דירה ) אחד יותר מדירה אחת?
האם בתור דייר יש לי זכות למקום חנייה?
תודה
בבניין משותף 21 דירות יש 21 מקומות חנייה. האם קבלן יכול למכור לדייר (דירה ) אחד יותר מדירה אחת?
האם בתור דייר יש לי זכות למקום חנייה?
תודה
הצמדת מקומות חניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום דן,
חוזה המכר מפרט את זכותך להצמדת חניה. אם לא רכשת חניה אין לך זכות לקבל חניה.
על פי חוק התכנון והבניה, הקבלן רשאי להצמיד לדירה אחת עד 2 חניות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר מפרט את זכותך להצמדת חניה. אם לא רכשת חניה אין לך זכות לקבל חניה.
על פי חוק התכנון והבניה, הקבלן רשאי להצמיד לדירה אחת עד 2 חניות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב ועד בית
אדם
09/02/16
קיבלתי הודעה מעו'ד דין לשלם חוב .אינני מתכחש לעיניין החוב.ידוע לי כי לא קיים פרוטוקול בביניין למינוי הנציגה.כמו כן היא תולה מודעות ללא שמה ,וגם סירבה עד כה לפתוח חשבון בנק מסיבות השמורות לה.במכתב אני מתבקש לעשות העברה בנקאית.האם זה נכון לבקש מאותו עו"ד מסמך בנקאי המראה כי החשבון מתנהל על שם ועד בית ולא בנאמנות או חשבון פרטי של הנציגה?
חוב לוועד הבית
אסף
13/02/16
חוב לוועד הבית יש לשלם.
לא משנה לגבי חובת התשלום אם היה פרוטוקול או לא.
אם כולם משלמים לאותו אדם, סימן שהוא ועד הבית.
אם יש לך תלונות נגד ועד הבית, תתבע את הוועד בפני המפקח.
לגבי העברה בנקאית, אין חובה לשלם דווקא בצורה של העברה בנקאית, ואתה בהחלט רשאי לתת שיק אישי שלך לוועד הבית ולהתעלם מהדרישה של תשלום דווקא בהעברה בנקאית.
זכותך גם לעיין בכל מסמכי ועד הבית ובדפי חשבון הבנק של הוועד.
לא משנה לגבי חובת התשלום אם היה פרוטוקול או לא.
אם כולם משלמים לאותו אדם, סימן שהוא ועד הבית.
אם יש לך תלונות נגד ועד הבית, תתבע את הוועד בפני המפקח.
לגבי העברה בנקאית, אין חובה לשלם דווקא בצורה של העברה בנקאית, ואתה בהחלט רשאי לתת שיק אישי שלך לוועד הבית ולהתעלם מהדרישה של תשלום דווקא בהעברה בנקאית.
זכותך גם לעיין בכל מסמכי ועד הבית ובדפי חשבון הבנק של הוועד.
לאיזו רזולציה צריך להכנס בצו מניעה
ברנרד שוורץ
08/02/16
בהנתן צו מניעה זמני, כחלק של הליך משפטי אזרחי, הכולל חלקים של "עשה" וחלקים של "המנע מעשייה", עד כמה צריך לפרט כל דבר שאין לעשותו והאם הנתבע, שכנגדו תלוי ועומד צו המניעה יכול לנצל פרצות בצו ולעשות מעשים חד-צדדים שמניעתם לא אוזכרה במפורש בצו עצמו ?
צו מניעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום ברנרד,
צו המניעה צריך להיות מפורט באופן סביר, אך מספיק כללי כדי לא ליצור פרצות.
ממליצה לך לא לנסח בקשה לצו מניעה בלא יעוץ משפטי צמוד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צו המניעה צריך להיות מפורט באופן סביר, אך מספיק כללי כדי לא ליצור פרצות.
ממליצה לך לא לנסח בקשה לצו מניעה בלא יעוץ משפטי צמוד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה לדירה קניה ?…
ליאור
08/02/16
שלום
רכשתי דירת חדר בפרוייקט לדיור סטודנטים בצפון ,, הפרוייקט יהיה מוכן בעוד שנתיים בערך ,,, שילמתי חצי ממחיר הבית דירת חדר קטנה ,,, אני במצב רפואי לא יציב ואני רוצה לבטל את העיסקה של הבית האם זה אפשרי ? כמה בערך משלמים קנס עך הפרת חוזה שניחתם כבר ? אשמח לתשובה בענין תודה רבה יש לציין שהפרויקט עדין לא התחיל להיבנות כלל ..
רכשתי דירת חדר בפרוייקט לדיור סטודנטים בצפון ,, הפרוייקט יהיה מוכן בעוד שנתיים בערך ,,, שילמתי חצי ממחיר הבית דירת חדר קטנה ,,, אני במצב רפואי לא יציב ואני רוצה לבטל את העיסקה של הבית האם זה אפשרי ? כמה בערך משלמים קנס עך הפרת חוזה שניחתם כבר ? אשמח לתשובה בענין תודה רבה יש לציין שהפרויקט עדין לא התחיל להיבנות כלל ..
ביטול חוזה לרכישת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום ליאור,
כדי לענות על שאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה. בין היתר כדאי לבדוק את התחייבויות הקבלן לעניין מועד התחלת הבניה והאם הופרו.
ככלל, אין זכות לביטול הסכם באופן חד צדדי. ביטול חד צדדי נחשב להפרה של החוזה והצד הנפגע, במקרה שלך הקבלן, רשאי אף לעמוד על קיומו של ההסכם (וזאת בנוסף לדרישת פיצויים). בית משפט עשוי להחליט, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות אכיפה, אך פיצויים ככל הנראה יפסקו בכל מקרה.
כדאי לנסות להגיע להבנות ולהסכמות עם הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי לענות על שאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה. בין היתר כדאי לבדוק את התחייבויות הקבלן לעניין מועד התחלת הבניה והאם הופרו.
ככלל, אין זכות לביטול הסכם באופן חד צדדי. ביטול חד צדדי נחשב להפרה של החוזה והצד הנפגע, במקרה שלך הקבלן, רשאי אף לעמוד על קיומו של ההסכם (וזאת בנוסף לדרישת פיצויים). בית משפט עשוי להחליט, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות אכיפה, אך פיצויים ככל הנראה יפסקו בכל מקרה.
כדאי לנסות להגיע להבנות ולהסכמות עם הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה ומס שבח
יהודה
08/02/16
אדם רכש דירה יחידה כאשר בערייה מסכימים לפצל אותה לשתי דירות בצורה חוקית. הוא מעוניין לעשות זאת ללא תשלום מס שבח כיצד לעשות זאת? האם במקרה שהוא יעביר את הבעלות לשני ילדיו 50% לכל ילד ואז יפצל את הדירה לשתי דירות כאשר דירה נפרדת תרשם ע"ש כל ילד הוא יפטר מתשלום מס שבח?
פיצול דירה ומס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום יהודה,
בפיצול דירה לא נמכרות זכויות ולא מועברות זכויות במקרקעין, לפיכך לא חל מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בפיצול דירה לא נמכרות זכויות ולא מועברות זכויות במקרקעין, לפיכך לא חל מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אמיר
08/02/16
שלום,
לפני כחצי שנה כשהייתי רווק רכשתי דירה (יחידה) מקבלן בעזרת הלוואה אשר לקחתי מההורים, הדירה רשומה על שמי, ומועד המסירה צפוי להיות בעוד שנה.
לפני מספר חודשים התחתנתי וכעת ברצוני להעביר את הדירה על שם ההורים שלי. האם קיימת אפשרות שבמידה ואבצע העברה ללא תמורה (כמובן כולל תשלום של שליש מס רכישה) להורים שלי, רשויות המס יראו בעסקה כעסקה מלאכותית..?
לפני כחצי שנה כשהייתי רווק רכשתי דירה (יחידה) מקבלן בעזרת הלוואה אשר לקחתי מההורים, הדירה רשומה על שמי, ומועד המסירה צפוי להיות בעוד שנה.
לפני מספר חודשים התחתנתי וכעת ברצוני להעביר את הדירה על שם ההורים שלי. האם קיימת אפשרות שבמידה ואבצע העברה ללא תמורה (כמובן כולל תשלום של שליש מס רכישה) להורים שלי, רשויות המס יראו בעסקה כעסקה מלאכותית..?
העברת דירה ללא תמורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום אמיר,
העברת דירה ללא תמורה להורים, כשלעצמה, לא תחשב כעסקה מלאכותית.
ואולם אין להתעלם מן הנסיבות שתארת.
כך למשל, יש לקחת בחשבון, שמתן ההלוואה ע"י ההורים לצורך הרכישה עלול להחשב כמתן תמורה ע"י ההורים ולכן העסקה לא תחשב כעסקת מתנה אלא כמכר. בנסיבות המתוארות - דירה שטרם נסתיימה בנייתה ושלא הוחזקה על ידך כלל, וודאי לא 18 חודשים - לא תהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה.
רשות המסים אף עלולה לקבוע, כי העסקה בה רכשת את הדירה היא עסקה למראית עין ומי שרכש את הדירה למעשה היו הוריך ואם כבר יש להם דירה, הם יחוייבו בשל כך במס רכישה במדרגות דירה נוספת ויחוייבו בקנסות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת דירה ללא תמורה להורים, כשלעצמה, לא תחשב כעסקה מלאכותית.
ואולם אין להתעלם מן הנסיבות שתארת.
כך למשל, יש לקחת בחשבון, שמתן ההלוואה ע"י ההורים לצורך הרכישה עלול להחשב כמתן תמורה ע"י ההורים ולכן העסקה לא תחשב כעסקת מתנה אלא כמכר. בנסיבות המתוארות - דירה שטרם נסתיימה בנייתה ושלא הוחזקה על ידך כלל, וודאי לא 18 חודשים - לא תהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה.
רשות המסים אף עלולה לקבוע, כי העסקה בה רכשת את הדירה היא עסקה למראית עין ומי שרכש את הדירה למעשה היו הוריך ואם כבר יש להם דירה, הם יחוייבו בשל כך במס רכישה במדרגות דירה נוספת ויחוייבו בקנסות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריסה והוראת שעה
גרי
08/02/16
מוכר בן 55 ללא הכנסות ב 4 השנים האחרונות שוקל למכור מגרש בו נאמר לו שהשבח הריאלי יהיה כ 1.6 מליון והשבח האינפלציוני כ 160,000 ש"ח(המגרש משנת 1969). אפשר גם למכור את המגרש בהתאם להוראת שעה עם הקלה ממס שבח (כי הוא עומד בקריטריונים).1. האם עדיף לשלם מס שבח לפי הוראת השעה או לפרוס אחורה ל-4 שנים כשאין הכנסות?2. האם ניתן לשלב בין ה-2 : ז"א לפרוס ל4 שנים את השבח עפ"י הוראת השעה?
פריסה והוראת שעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום גרי,
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוכר מגרש בגיל 60
j
08/02/16
מוכר מגרש בגיל 60 +1 חודש - האם בפריסת מס השבח ל 4 שנים - יהיה זכאי ל שיעור מס התחלתי של 10% במקום 30% רק על שנת המכירה או גם ל3 השנים אחורה?והאם מההיבט הזה בלבד - יש יתרון כלשהו לפריסת מס השבח או שאין?
מוכר בגיל 60
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס יסף על רווח ממכירת מגרש
ק
08/02/16
האם מס יסף על רווח ממכירת מגרש מחושב על הרווח האמיתי (נטו ) שנותר ביד אחרי מס שבח או על כל השבח ( לפני מס שבח )
מס יסף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מוצאים גוש חלקה ותת חלקה בבנין משותף
אלברט
08/02/16
אני מנסה להוציא נסח טאבו של חנות ישנה . הנתונים בארנונה כנראה שגויים בחלקם. ואין לי מושג איך להוציא את הגוש וה חלקה הנכונים (החנות נמצאת בשורת חנויות שלכולם אותו מספר) יש אפשרות דרך ת.ז. ?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
איתור גוש חלקה
אסף
08/02/16
תוכל לאתר גוש וחלקה באמצעות המחשבון שבקישור
איתור גוש/חלקה/תת חלקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום אלברט,
כיום אין אפשרות לאתר פרטי רישום של נכס מקרקעין באמצעות ת.ז.
עליך למצוא את הגוש והחלקה של הבניין (באמצעות הכנסת פרטי ישוב, רח' ומספר בית למחשבון גוש/חלקה שתמצא באינטרנט).
ככל שמדובר בחנות המצויה בבניין הרשום כבית משותף, יש להוציא נסח מרוכז של הבית המשותף, בו יופיע פירוט של היחידות השונות (דירות, חנויות וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כיום אין אפשרות לאתר פרטי רישום של נכס מקרקעין באמצעות ת.ז.
עליך למצוא את הגוש והחלקה של הבניין (באמצעות הכנסת פרטי ישוב, רח' ומספר בית למחשבון גוש/חלקה שתמצא באינטרנט).
ככל שמדובר בחנות המצויה בבניין הרשום כבית משותף, יש להוציא נסח מרוכז של הבית המשותף, בו יופיע פירוט של היחידות השונות (דירות, חנויות וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי גזבר. מספר מורשי חתימה
שוש
08/02/16
בבניינינו 2 דירות רפאים המתוחזקות ע"י בעל חברה פרטית לניהול נכסים ובניינים. הנ"ל הופיע לאסיפת דיירים וביקש להתמנות לגזבר תוך הסתרת העובדה שהוא אינו מתגורר בעיר ובדרך כלל אינו זמין ואינו משיב לפניות אף של יתר חברי הוועד. האם הוא ראוי לשמש כגזבר? שאלה שניה: כמה מורשי חתימה צריכים להיות (בניין בן 25 דירות) צריכים להיות? שאלה שלישית: מי מחליט מי יהיו מורשי חתימה? שאלה: רביעית: האם רוב של חברי הוועד יכולים להעביר את תפקיד הגזבר לחבר וועד אחר או שצריך רק באסיפת דיירים. תודה ושבוע טוב.
ניהול ענייני הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום שוש,
האסיפה הכללית בוחרת את חברי הנציגות (הועד) והיא צריכה להחליט בעניין התאמתו של אדם לתפקיד.
החוק איננו קובע מהו מספר מורשי החתימה שצריכים להיות לבית משותף. עליכם לבדוק אם קיים תקנון מוסכם ואם העניין מוסדר בו, או אם קיימת החלטה בנושא זה של האסיפה הכללית.
חברי הועד רשאים להחליט מה יהיו סדרי עבודתם, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון מוסכם או בהחלטת אסיפה.
אם הגזבר מונה בהחלטת אסיפה הדרך הנכונה להחליפו תהיה בהחלטת אסיפה כללית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האסיפה הכללית בוחרת את חברי הנציגות (הועד) והיא צריכה להחליט בעניין התאמתו של אדם לתפקיד.
החוק איננו קובע מהו מספר מורשי החתימה שצריכים להיות לבית משותף. עליכם לבדוק אם קיים תקנון מוסכם ואם העניין מוסדר בו, או אם קיימת החלטה בנושא זה של האסיפה הכללית.
חברי הועד רשאים להחליט מה יהיו סדרי עבודתם, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון מוסכם או בהחלטת אסיפה.
אם הגזבר מונה בהחלטת אסיפה הדרך הנכונה להחליפו תהיה בהחלטת אסיפה כללית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה
ט
07/02/16
בהמשך לתשובתך לשאלה ששאלתי בענין מכירה בתאריך 5.2.16. מה המשמעות אז של סעיף 104 לחוק הירושה. האם הוא לא נותן קדימות בסילוק ההוצאות מהתמורה של המכירה. היורש לווה את הכספים של הוצאות הלוויה. ההוצאות לא היו תנאי לקבלת הזכות במקרקעין בירושה. לפי סעיף 104 לחוק הירושה לא נדרש שההוצאות היו תנאי על מנת שתהיה להם עדיפות.
חובות של עזבון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום רב,
שאלתך חורגת מתחומי פורום זה.
בקיצור אומר, כי סעיף 104 הקובע סדר עדיפות בין חובות העזבון איננו נותן ליורש זכות לקזז חובות מתוך מס המוטל על מכירת נכסי העזבון, אלא ללכל היותר את הזכות לתבוע את כיסוי החוב מתוך כספי העזבון (דהיינו משאר היורשים, או מכספי תמורת המכירה).
ניכוי הוצאה ניתן רק בתנאים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, ללא קשר להוראות חוק הירושה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך חורגת מתחומי פורום זה.
בקיצור אומר, כי סעיף 104 הקובע סדר עדיפות בין חובות העזבון איננו נותן ליורש זכות לקזז חובות מתוך מס המוטל על מכירת נכסי העזבון, אלא ללכל היותר את הזכות לתבוע את כיסוי החוב מתוך כספי העזבון (דהיינו משאר היורשים, או מכספי תמורת המכירה).
ניכוי הוצאה ניתן רק בתנאים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, ללא קשר להוראות חוק הירושה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
דוד
07/02/16
היו לי 2 דירות בינואר 2014
מכרתי אחת ושלמתי מס שבח.
האם השניה שתימכר תחויב במס שבח?
מכרתי אחת ושלמתי מס שבח.
האם השניה שתימכר תחויב במס שבח?
מוכר שהיה מרובה דירות ב 1/1/14
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום, דוד,
אם המכירה השניה תתבצע עד 31/12/2017, יהיה חישוב במס שבח והזכאות לחישוב לינארי מוטב תבדק בהתאם לעסקאות שבוצעו בפטור בתקופה שקדמה לתיקון החוק.
החל ב 1/1/2018, וככל שהמוכר עומד בתנאי קבלת הפטור, יחול הפטור לדירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם המכירה השניה תתבצע עד 31/12/2017, יהיה חישוב במס שבח והזכאות לחישוב לינארי מוטב תבדק בהתאם לעסקאות שבוצעו בפטור בתקופה שקדמה לתיקון החוק.
החל ב 1/1/2018, וככל שהמוכר עומד בתנאי קבלת הפטור, יחול הפטור לדירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בבניית בניין מקבוצת רכישה- הטבות למקורבים
מנחם גרמנוב
07/02/16
בוקר טוב,אני רוכש בקבוצת רכישה ולאחר הבנייה שמנו לב שישנן חריגות מהמסוכם בשלב החתימה על הסכם השיתוף בין הדיירים והשיווק. למשל: בהסכם החלוקה מצוין כי לדירת הגן מגיעים 3 חדרים בשטח 75 מ"ר וגן בשטח 120 מ"ר. פתאום אנו מגלים שהתוכניות שהוגשו מוסיפים עוד חצי חדר לדירה ועכשיו היא 85 מ"ר ובנסוף על כך הדירה קיבלה כניסה נפרדת שעוברת דרך השטח המשותף שדה-פקטו גורם לכך שהמעבר יהיה מוצמד לדירת הגן. ישנן עוד חריגות בנייה רבות, כמו מרפסות מוגדלות, הוספת חדר בדופלקס וכו'.השאלה היא מה ניתן לעשות? יש לנו הסכם שיתוף שכולנו חתומים עליו, כחלק מהסכם השיתוף יש הסכם חלוקה שבו מופיעות חתימות של כולנו ושבו מופיעה התוכנית המקורית. בהסכם השיתוף רשום שחתמנו בכפוף לתוכנית הבנייה, אבל בפועל נאמר לנו שאין עדיין תוכנית, ושמה שיש זו רק תוכנית רעיונית.הטענות של הדיירים המוטבים הן שעל זה חתמנו כולנו, ושהתוכניות היו חשופות לכולם לפני החתימה- דבר שהוא שקר, אבל זו הטענה שלהם.אודה מאוד על התייחסות.בתודה מראשמנחם
שינויים בבניה - קבוצת רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום רב, מנחם,
שאלתך מעלה שאלות עובדתיות רבות שלא ניתן להתיחס אליהן בקצרה במסגרת פורום אינטרנטי ובלא הכיר את מערכת החוזים שנחתמה ואת נסיבות החתימה.
ככלל, טענות של מרמה וחוסר תום לב ניתן להעלות בתביעה מתאימה של מי שקופחו, ככל שקופחו, כנגד מי שהרוויחו על חשבונם.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מעלה שאלות עובדתיות רבות שלא ניתן להתיחס אליהן בקצרה במסגרת פורום אינטרנטי ובלא הכיר את מערכת החוזים שנחתמה ואת נסיבות החתימה.
ככלל, טענות של מרמה וחוסר תום לב ניתן להעלות בתביעה מתאימה של מי שקופחו, ככל שקופחו, כנגד מי שהרוויחו על חשבונם.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש
שלומי
06/02/16
רכשתי מגרש מחברת בזק. במגרש יש מרכזיה שלפי החוזה אמורים לפנות את המרכזיה לשטח ציבורי. בזק פנתה אלי שאני אאפשר להם להציב את המרכזיה בשטח הפרטי שלי. יש לי 2 שאלות
1 האם זה אפשרי באופן חוקי?
2 האם אני צריך לקבל על זה פיצוי, או שכירות עבור שימוש בשטח שלי?
אודה לתשובתכם. תודה
1 האם זה אפשרי באופן חוקי?
2 האם אני צריך לקבל על זה פיצוי, או שכירות עבור שימוש בשטח שלי?
אודה לתשובתכם. תודה
רכישת מגרש מבזק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום שלומי,
המצב המתואר בשאלתך איננו ברור.
אם הכוונה היא שבזק, שהתחייבה לפנות את המרכזיה כחלק מתנאי מכירתו לך, מבקשת כעת לדחות את פינוי המרכזיה, יתכן שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ויזכה אותך בפיצוי. יש לבדוק את הוראות ההסכם בנוגע לכך.
אם תהיה מוכן להגיע עם בזק להסכם בנוגע להמשך קיומה של המרכזיה על השטח, יש להבטיח את זכויותיך לעניין פינוי ומועדו ולשלם לך דמי שכירות הולמים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המצב המתואר בשאלתך איננו ברור.
אם הכוונה היא שבזק, שהתחייבה לפנות את המרכזיה כחלק מתנאי מכירתו לך, מבקשת כעת לדחות את פינוי המרכזיה, יתכן שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ויזכה אותך בפיצוי. יש לבדוק את הוראות ההסכם בנוגע לכך.
אם תהיה מוכן להגיע עם בזק להסכם בנוגע להמשך קיומה של המרכזיה על השטח, יש להבטיח את זכויותיך לעניין פינוי ומועדו ולשלם לך דמי שכירות הולמים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיפוח תושבים בפינוי בינוי
chen
06/02/16
הוחלט באזור מגורי לקדם תוכנית פינוי בינוי גדולה של בניינים רבים . על פי התוכנית חלק מדיירי הבניינים יקבלו שטח גדול יותר בעשרות אחוזים לעומת אחרים בקרקע העתידית לעומת המצב הנוכחי . בנוסף מתכננת העירייה להפקיע בחלק מהשטח שנמצא באזור מגורינו שטח גדול מאוד ולהעביר חלק מהדיירים לאזור רועש מאוד שנמצא על כביש ראשי מאוד. העירייה אשרה את התוכנית וגם הוועדה המחוזית. מה ניתן לעשות ? שמעתי שיש הליך שנקרא: עתירה מנהלית. מה הסכום המקובל הנדרש להליך זה ? האם ידוע לכם על גופים משפטיים הפועלים בחינם או תמורת סכום נמוך יחסית שאפשר לפנות אליהם ? אשמח לקבל טלפונים שלהם.
הגשת עתירה מינהלית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום חן,
אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה יחידה שרשומה עליה הערת הזהרה – מה מבחינ
מיכאל
05/02/16
שלום.ב-04.2015 רכשתי דירה שהיא הדירה היחידה שלי. לכן באופן תיאורטי החל מ-10.2016 אני אוכל למכור אותה עם פטור ממס שבח. אבל יש משהו נוסף. ב-06.2015 רשמתי הערת הזהרה לטובת מישהו (בן אדם פרטי ולא קרוב משפחה שלי). המישהו הזה כמובן לא מתנגד וגם לא יתנגד למכירת הדירה ויהיה מוכן למחוק את ההערה ברגע שיימצא קונה.השאלה היא האם ברשות המיסים לא יעשו לי בעיות עם פטור ממס שבח בגלל ההערה? ואם הם כן יכולים לסרב להעניק לי פטור בתנאים מסויימים - מה הם התנאים? הכוונה היא: אם יש מקריםשהערת הזהרה כזאת כן שוללת את הפטור - מה הם המקרים? ואם יש מקרים שההערה כזאת דווקא לא שוללת את הפטור - אז מה הם המקרים האלה?תודה רבה!
האם יש קשר בין רישום הערת אזהרה לקבלת פטור ממס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום מיכאל,
הערת אזהרה איננה נרשמת מעצמה, אלא רק אם יש התחייבות לעשות או להמנע מלעשות עסקה במקרקעין.
לא ברורה משאלתך העילה לרישום הערת האזהרה והאם היא מגלמת עסקה במקרקעין, אשר לא דווחה לרשות המסים.
ככל שלא, אין קשר בין רישום הערת אזהרה לבין קבלת פטור ממס שבח.
תנאי הפטור קבועים בחוק - מכירת דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה של המוכר, המחזיק בה לפחות 18 חודשים. אם אתה עומד בתנאים אלה אתה צפוי לקבל פטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערת אזהרה איננה נרשמת מעצמה, אלא רק אם יש התחייבות לעשות או להמנע מלעשות עסקה במקרקעין.
לא ברורה משאלתך העילה לרישום הערת האזהרה והאם היא מגלמת עסקה במקרקעין, אשר לא דווחה לרשות המסים.
ככל שלא, אין קשר בין רישום הערת אזהרה לבין קבלת פטור ממס שבח.
תנאי הפטור קבועים בחוק - מכירת דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה של המוכר, המחזיק בה לפחות 18 חודשים. אם אתה עומד בתנאים אלה אתה צפוי לקבל פטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה
ט
05/02/16
הוצאות לוויה של נפטר וכל הנוגע לכך הם בדין קדימה לפי סעיף 104 לחוק הירושה. האם הם קודמים גם לתשלום למס שבח. כלומר האם במכירת נכס מקרקעין של הנפטר שהוא חלק מהעיזבון ניתן בהגשת ההצהרה על העיסקה לכתוב קיזוז של כל ההוצאות של הלוויה לפי סעיף 104 וזה יקוזז מתמורת המכר לפני המס כמו כל ההוצאות המותרות בניכוי של סעיף 39 לחוק מס שבח. האם מס שבח מכיר בזה. האם אצטרך לפנות לביהמ"ש לקבל החלטה כדי שיכירו בכך שמחובתם לקזז זאת מתמורת המכר לפני חישוב המס.
ניכויים מותרים ממס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום רב,
לצורך חישוב מס השבח ניתן לנכות ממחירה הוצאות "שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה".
קשה להניח, כי הוצאות לוויה של נפטר יכללו בגדר הוצאות לרכישת או למכירת הזכות, אלא אם כן ניתן להוכיח, כי ללא תשלום הוצאות אלה לא היתה מתקבלת הזכות במקרקעין בידי היורש.
בדרך כלל, יורש זוכה בחלקו בעזבון גם אם לא נשא כלל בעלויות הלוויה.
אם בכלל, אולי תהיה הסכמה להכיר בהוצאות אלה במקרה שבו היורש חוייב בצוואה לשאת בהן כתנאי לקבלת הזכות בנכס. בכל מקרה אחר, כנראה יהיה קשה להוכיח את הקשר בין תשלום הוצאות לוויה לבין רכישת הזכות במקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך חישוב מס השבח ניתן לנכות ממחירה הוצאות "שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה".
קשה להניח, כי הוצאות לוויה של נפטר יכללו בגדר הוצאות לרכישת או למכירת הזכות, אלא אם כן ניתן להוכיח, כי ללא תשלום הוצאות אלה לא היתה מתקבלת הזכות במקרקעין בידי היורש.
בדרך כלל, יורש זוכה בחלקו בעזבון גם אם לא נשא כלל בעלויות הלוויה.
אם בכלל, אולי תהיה הסכמה להכיר בהוצאות אלה במקרה שבו היורש חוייב בצוואה לשאת בהן כתנאי לקבלת הזכות בנכס. בכל מקרה אחר, כנראה יהיה קשה להוכיח את הקשר בין תשלום הוצאות לוויה לבין רכישת הזכות במקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בדק
יוסי
05/02/16
רכשתי דירה מקבלן במסגרת קבוצת רכישה. ניתנה ערבות בדק בנאמנות לעו"ד הקבוצה. לטענתו כדי לחלט את הערבות על כל חברי הקבוצה לפתוח חשבון בנק ולבקש להעביר לחשבון זה את דמי הערבות.
לדאבוני רק בדירתי קיימים ליקויים שלא תוקנו וחברי הקבוצה אינם משתפים פעולה.
האם כדייר בודד אני יכול לחלט את דמי ערבות הבדק מבלי לקבל את הסכמתם של יתר הדיירים
תודה
לדאבוני רק בדירתי קיימים ליקויים שלא תוקנו וחברי הקבוצה אינם משתפים פעולה.
האם כדייר בודד אני יכול לחלט את דמי ערבות הבדק מבלי לקבל את הסכמתם של יתר הדיירים
תודה
מימוש ערבות בדק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום יוסי,
יש לנהוג בעניין זה על פי הוראות ההסכמים שנחתמו ביניכם לבין עצמכם וביניכם לבין הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לנהוג בעניין זה על פי הוראות ההסכמים שנחתמו ביניכם לבין עצמכם וביניכם לבין הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה של שכן מלמעלה – למפקח על בתים משותפים
משה
05/02/16
ישנה נזילה קשה מאד בדירה שאותה אני משכיר מהשכן מלמעלה, רציתי לשאול מספר שאלות בעניין הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים:
1. לאן היא היא מוגשת? (בנסח טאבו רשום לשכת רישום רחובות, בבדיקה באתרים באינטרנט חיפוש לשכה לפי גוש חלקה רשום באר שבע.. )איך אני יודע?
2. האם אני צריך לצרף תצהיר שלי ושל העדים שלי במועד הגשת התביעה ? במידה ולא מתי אני כן מצרף? יש לי גם חוות דעת מומחה שהזמנתי, מתי אותה אני מצרף?
3. מאחר ועדיין קיימת הנזילה - אין טעם לתקן את הנזק בדירה שלי, עד שהנזילה לא תטופל. בשלב הראשוני אני יכול לתבוע את השכן שקודם יטפל בבעיה ורק אחריי שהכל יטופל, אני אוכל להעריך את הנזק. האם אז אוכל לתבוע אותו על הנזק?
תודה מראש.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
1. לאן היא היא מוגשת? (בנסח טאבו רשום לשכת רישום רחובות, בבדיקה באתרים באינטרנט חיפוש לשכה לפי גוש חלקה רשום באר שבע.. )איך אני יודע?
2. האם אני צריך לצרף תצהיר שלי ושל העדים שלי במועד הגשת התביעה ? במידה ולא מתי אני כן מצרף? יש לי גם חוות דעת מומחה שהזמנתי, מתי אותה אני מצרף?
3. מאחר ועדיין קיימת הנזילה - אין טעם לתקן את הנזק בדירה שלי, עד שהנזילה לא תטופל. בשלב הראשוני אני יכול לתבוע את השכן שקודם יטפל בבעיה ורק אחריי שהכל יטופל, אני אוכל להעריך את הנזק. האם אז אוכל לתבוע אותו על הנזק?
תודה מראש.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
תביעה כנגד שכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום משה,
שאלתך מתאימה יותר לפורום בתי משפט.
תביעה ללשכת המפקח יש להגיש בלשכה בה רשום הבית המשותף. אם יש לך ספק - התקשר למוקד
076-5300900
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מתאימה יותר לפורום בתי משפט.
תביעה ללשכת המפקח יש להגיש בלשכה בה רשום הבית המשותף. אם יש לך ספק - התקשר למוקד
076-5300900
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדר בדירת מגורים
אורית
04/02/16
האם חדר ללא חלון בדירת מגורים נחשב לחדר?
אשמח לדעת היכן מצויה הגדרת "חדר" בחוק.
תודה.
אשמח לדעת היכן מצויה הגדרת "חדר" בחוק.
תודה.
הגדרת חדר בדירת מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/02/16
שלום אורית,
הגדרת חדר מצויה בתקנות התכנון והבניה.
על פי תקנות אלה בחדר מגורים ובמטבח אמור להיות חלון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגדרת חדר מצויה בתקנות התכנון והבניה.
על פי תקנות אלה בחדר מגורים ובמטבח אמור להיות חלון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
