פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
על מי חלה חובת תיקון נזק?
דנה
03/07/18
שלום רב, אנחנו שוכרים דירה ובקרוב עתידים לעזוב אותה לאחר בעיות אמון קשות מול בעל הדירה בשל חוסר טיפול בנזקי רטיבות ועובש בדירה מזה למעלה משנתיים ורק לאחרונה טיפול חלקי בנושא. לפני מספר חודשים מראה שנשארה כחלק מהציוד בבית נפלה ונשברה. יש לציין כי אין המדובר בהפלה מכוונת של המראה אלא נפילתה נגרמה כתוצאה משחיקתו וקריעתו של החוט מאחור עליו היתה תלויה ובשל כך יום אחד פשוט גילינו את המראה על הרצפה שבורה ויש בידנו כמובן גם תיעוד של צורת הנפילה ושל החוט שנקרע מאחור. רציתי לשאול האם אירוע מסוג זה נחשב לבלאי סביר שהרי לא היה ביכולתנו לעשות דבר בעניין וכן לדעת בכלל על אפשרות כזאת מראש. לציין כי בחוזה רשום כי כל נזק בלתי סביר ובלתי זהיר יחול על השוכר וכי בלאי סביר יחול על המשכיר. אשמח מאוד לשמוע את חוות דעתכם!
חובת תיקון
מיכאל שטרית
09/07/18
דנה שלום רב,
מנתוני השאלה לא ברור האם קיימת התדיינות כזו או אחרת ביחס לשאלת הפיצוי בגין המראה. יחד עם זאת, מדובר בשאלה ראייתית ביחס להאם "חוט שנקרע" מהווה בלאי סביר או לא.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה לא ברור האם קיימת התדיינות כזו או אחרת ביחס לשאלת הפיצוי בגין המראה. יחד עם זאת, מדובר בשאלה ראייתית ביחס להאם "חוט שנקרע" מהווה בלאי סביר או לא.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
פינוי בינוי
ליאור
03/07/18
שלום וברכה.הורי מתגוררים בלב איזור עירוני בנוי באזור המרכז.הבניינים באזור הם בני 35-40 שנה, עם מעלית ומקלט. לא בנייה חדשה, אך ודאי לא בנייה המיועדת באופן המקובל לפינוי בינוי.בבניין הסמוך להם קיבלו החלטה לפינוי בינוי מתוך שיקול כלכלי של דירה חדשה וכיו"ב ללא כל עלות. כמובן שהקבלן יורשה לבנות דירות נוספות כמקובל.העניין הוא שמדובר בעצם בהריסת בניין בן 4 קומות ויצירת אתר בנייה לכל דבר באמצע אזור בנוי. הורי אנשים בני 80 ואינם מסוגלים לגור במקום שכזה - אבק, רעש וכו'.זהו שינוי משמעותי שאולי יאלץ אותם לעזוב את מקום מגוריהם מזה 40 שנה, לא בגלל בניין הנמצא בסכנת התמוטטות וכו', אלא משיקולים כלכליים של קבלן ודיירים. שלא נדבר על הורדת ערך הדירה, במידה וייבחרו לעזוב בלית ברירה.שאלתי היא פשוטה - האם הם רשאים לעשות ככל העולה על רוחם, בכפוף לאישורי בנייה וכיו"ב, מבלי לקבל את הסכמת הבניינים השכנים, או שמא עליהם לקבל הסכמה, שמבלעדיה לא יוכלו ללכת על הפרוייקט.בגיל של הורי יש משמעויות רחבות מאד - בריאותיות, נפשיות וכלכליות לעזיבת דירה ומעבר למקום חדש.אודה על תשובתכם.
פינוי בינוי
מיכאל שטרית
09/07/18
באפשרותך להגיש התנגדות (ככל והזמן לא עבר) ביחס לתוכנית אך מנסיבות המקרה ככל הנראה אין המדובר בטיעון שיתקבל על ידי הועדה לאור הרצון להתחדשות עירונית כאשר ברור שבכל התחדשות קיימת פגיעה מסויימת
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
זכויות בניה נוספות
ערן
03/07/18
שלום רב,
ברשותי דירה הממוקמת בקומה שלישית מתוך 3 ובגג הבנין קיימים דוודי (דודי) שמש.
הגג אינו מוצמד לדירה בנסח הרישום.
אני מעונין במכירת הדירה, ומבירור במחלקת ההנדסה בעייריה נמסר לי כי אין חיוב בהיטל השבחה וניתן לבנות חדר נוסף בקומת הדירה ע"פ התוכניות המאושרות בבית המשותף.
האם כאשר ניתן לבנות חדר נוסף בגג המבנה והגג אינו מוצמד לדירה - עולה ערך מכירת הדירה במקרה המתואר?
(משום שקיים לרוכש לבנות חדר והגדלת הדירה).
תודה מראש תשובה.
ברשותי דירה הממוקמת בקומה שלישית מתוך 3 ובגג הבנין קיימים דוודי (דודי) שמש.
הגג אינו מוצמד לדירה בנסח הרישום.
אני מעונין במכירת הדירה, ומבירור במחלקת ההנדסה בעייריה נמסר לי כי אין חיוב בהיטל השבחה וניתן לבנות חדר נוסף בקומת הדירה ע"פ התוכניות המאושרות בבית המשותף.
האם כאשר ניתן לבנות חדר נוסף בגג המבנה והגג אינו מוצמד לדירה - עולה ערך מכירת הדירה במקרה המתואר?
(משום שקיים לרוכש לבנות חדר והגדלת הדירה).
תודה מראש תשובה.
זכויות בניה נוספות
מיכאל שטרית
09/07/18
ערן שלום רב,
ככלל זכויות בנייה נוספות אכן משביחות את הנכס, עם זאת הייתי בודק בשנית את עניין היטל ההשבחה. אמירה בע"פ במחלקת ההנדסה אינה מחייבת, וע"כ יש מקום באישור בכתב.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
זכויות עקב מגורים
עזרא שוורץ
03/07/18
אם מישהי גרה באותה דירה 58 שנים, תחילה כשהדירה רשומה בבעלות הוריה ואחר כך בבעלות אחיה, כיורש על פי צוואה חלוטה, מה זכויות השימוש שמקנה לה ותק זה ברכוש הפרטי וברכוש המשותף ?
האם רשאי שכן אחר לגרש אותה מהרכוש המשותף בטענת היותה "אורחת" ?
האם רשאי שכן אחר לגרש אותה מהרכוש המשותף בטענת היותה "אורחת" ?
זכויות עקב מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום עזרא,
ככל שהדיירת מתגוררת במקום בהרשאתם של בעלי הדירה זכותה להשתמש ברכוש המשותף באופן סביר כזכותם של שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהדיירת מתגוררת במקום בהרשאתם של בעלי הדירה זכותה להשתמש ברכוש המשותף באופן סביר כזכותם של שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית מועד קבלת דירה עקב חברת חשמל
מיכאל
03/07/18
שלום
רכשתי דירה אשר נמצאת עדין בבנייה, לפי חוזה המכר אמורה להימסר הדירה באוגוסט 2018 פלוס חודשיים עיכוב שמתאפשר למוכרת.
לא מזמן קיבלתי דואר מייל המודיע על דחייה עקב אי חיבור החשמל בשלושה חודשים.
לפי החוזה אין המוכרת אשמה בעיכוב אלה מכיוון שמעורב בכך צד שלישי (חברת החשמל) המוכרת לא תחויב לשלם לרוכש תגמולי דחייה.
השאלה הנשאלת אם החברה אינה מסיימת את הבנייה עצמה של הבניין(ללא קשר לחשמל) לאחר החודשיים עיכוב שמותר להם עפ״י חוזה האם קיימת עילה לתביעה?
רכשתי דירה אשר נמצאת עדין בבנייה, לפי חוזה המכר אמורה להימסר הדירה באוגוסט 2018 פלוס חודשיים עיכוב שמתאפשר למוכרת.
לא מזמן קיבלתי דואר מייל המודיע על דחייה עקב אי חיבור החשמל בשלושה חודשים.
לפי החוזה אין המוכרת אשמה בעיכוב אלה מכיוון שמעורב בכך צד שלישי (חברת החשמל) המוכרת לא תחויב לשלם לרוכש תגמולי דחייה.
השאלה הנשאלת אם החברה אינה מסיימת את הבנייה עצמה של הבניין(ללא קשר לחשמל) לאחר החודשיים עיכוב שמותר להם עפ״י חוזה האם קיימת עילה לתביעה?
דחיית מועד קבלת דירה עקב חברת חשמל
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום מיכאל,
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה ואת הנסיבות (שבשלב זה עדיין לא התרחשו).
כעקרון ככל שהקבלן לא יסיים את הבניה במועד (ללא קשר לעיכובי חברת החשמל - יהא עליו לפצות את הרוכשים בגין האיחור במסירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה ואת הנסיבות (שבשלב זה עדיין לא התרחשו).
כעקרון ככל שהקבלן לא יסיים את הבניה במועד (ללא קשר לעיכובי חברת החשמל - יהא עליו לפצות את הרוכשים בגין האיחור במסירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי לדירה שעברה שיפוץ קומפלט
נאור שמואלי
03/07/18
שלום,
רכשתי דירה יד 2 קומה 4 ללא מעלית 3 חדרים בגודל 70 מטר.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה. עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.
כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K + זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.
תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
רכשתי דירה יד 2 קומה 4 ללא מעלית 3 חדרים בגודל 70 מטר.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה. עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.
כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K + זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.
תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום נאור,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לנכה נפשית
אורית מנדל
03/07/18
שלום
אני נכה נפשית ומקבלת קיצבה
האם מגיע לי ייצוג משפטי חינם
גם אם יש לי נכס
תודה
אני נכה נפשית ומקבלת קיצבה
האם מגיע לי ייצוג משפטי חינם
גם אם יש לי נכס
תודה
סיוע משפטי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום אורית,
עליך לפנות ללשכת הסיוע המשפטי הסמוכה לאזור מגורייך כדי לברר את זכאותך.
קיימים נושאים בהם לא נלקח בחשבון רכושו של מבקש הסיוע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לפנות ללשכת הסיוע המשפטי הסמוכה לאזור מגורייך כדי לברר את זכאותך.
קיימים נושאים בהם לא נלקח בחשבון רכושו של מבקש הסיוע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת פינוי מדירה
ארז
03/07/18
שלום,
אנחנו משכירים דירה כבר 8 שנים. בעל הדירה מעוניין למכור את הדירה. רצינו לדעת האם יש תקופה מסוימת מינימלית על פי חוק שהוא חייב לתת לנו לפינוי הדירה?
אנחנו משכירים דירה כבר 8 שנים. בעל הדירה מעוניין למכור את הדירה. רצינו לדעת האם יש תקופה מסוימת מינימלית על פי חוק שהוא חייב לתת לנו לפינוי הדירה?
תקופת פינוי מדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום ארז,
מועד הפינוי שלכם מהדירה הוא כקבוע בהסכם השכירות.
מכירת הדירה איננה משנה את הוראות הסכם השכירות, אך יתכן מצב בו יתחלף המשכיר, כאשר החזקה בדירה תעבור לידי הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מועד הפינוי שלכם מהדירה הוא כקבוע בהסכם השכירות.
מכירת הדירה איננה משנה את הוראות הסכם השכירות, אך יתכן מצב בו יתחלף המשכיר, כאשר החזקה בדירה תעבור לידי הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הגזבר חייב להיות חבר וועד הבית?
Oferiko
03/07/18
רקע לשאלה:
הוועד הנוכחי הכריז על עצמו (דצמבר 2017) כוועד הנבחר. לא הייתה כלל הצבעה. הוועד החתים 17 מתוך 18 הנוכחים (שרובם לא יודעים על מה חתמו ומה משמעות החתימה) על טופס "פרוטוקול וועד הבית" ללא פרטים (מי היה בעד, נגד, נמנע)... וגם אין פרוטוקול אילו החלטות נוספות "נתקבלו" באספה.
הוועד החליט על דעת עצמו, שאם הם "נבחרו" יש להם מנדט חופשי להחליט ולעשות כל העולה על רוחם.
בהתחלה הם היו 4 חברים. לאחר חודש אחד בלבד עזב אחד מהם, עקב חילוקי דעות עם שאר החברים... ולאחר מכן הוא הגיש תביעה אצל המפקחת כנגד השלושה הנותרים. בעקבות התביעה, הודיעה הגזברית (בוואטסאפ הבניין) על פרישה מהוועד... אך בפועל (כך הודתה בפניי) נשארה בתפקידה כגזברית ומסייעת מבחוץ בענייני הכספים (אולי חשבה כי באופן כזה היא לא תהיה חשופה לתביעות נוספות, או לא תצטרך לקחת אחריות על מעשי חבריה לוועד, על הדחתו האלימה-מילולית של הוועד הקודם, ולהשתלטות העויינת שהייתה קודם חלק ממנה?!).
אגב, חברי הוועד הנוכחי פירסמו מודעה יום אחד לפני אספת המרד שכינסו... וכל העסק היה פארסה אחת גדולה.
השאלה:
ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969... בתוספת לסעיף 64 (סימן ג': ניהול הבית המשותף), סעיף 15(א): "... בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר".
1. האם משתמע מכאן, לכאורה... שהגזבר חייב להיות אחד מחברי הוועד (הנציגות)... ואדם שאינו חבר וועד אינו יכול, באופן חוקי, להיות הגזבר?
2. האם על גזבר כזה (שאינו חבר וועד הבית) חלים כל החובות החלים על חברי וועד? ... או אולי יש לאדם כזה חסינות, לכאורה, מכל טענה (כי הרי הוא לא וועד הבית)?
3. האם רשאי אפילו דייר אחד להתלונן על הנ"ל בפני המפקחת... ולבקש התערבותה למינוי וועד בית חיצוני, שיגן על זכות הדיירים, ויעשה סדר? האם בסמכותה של המפקחת להתערב?
תודה רבה מראש
הוועד הנוכחי הכריז על עצמו (דצמבר 2017) כוועד הנבחר. לא הייתה כלל הצבעה. הוועד החתים 17 מתוך 18 הנוכחים (שרובם לא יודעים על מה חתמו ומה משמעות החתימה) על טופס "פרוטוקול וועד הבית" ללא פרטים (מי היה בעד, נגד, נמנע)... וגם אין פרוטוקול אילו החלטות נוספות "נתקבלו" באספה.
הוועד החליט על דעת עצמו, שאם הם "נבחרו" יש להם מנדט חופשי להחליט ולעשות כל העולה על רוחם.
בהתחלה הם היו 4 חברים. לאחר חודש אחד בלבד עזב אחד מהם, עקב חילוקי דעות עם שאר החברים... ולאחר מכן הוא הגיש תביעה אצל המפקחת כנגד השלושה הנותרים. בעקבות התביעה, הודיעה הגזברית (בוואטסאפ הבניין) על פרישה מהוועד... אך בפועל (כך הודתה בפניי) נשארה בתפקידה כגזברית ומסייעת מבחוץ בענייני הכספים (אולי חשבה כי באופן כזה היא לא תהיה חשופה לתביעות נוספות, או לא תצטרך לקחת אחריות על מעשי חבריה לוועד, על הדחתו האלימה-מילולית של הוועד הקודם, ולהשתלטות העויינת שהייתה קודם חלק ממנה?!).
אגב, חברי הוועד הנוכחי פירסמו מודעה יום אחד לפני אספת המרד שכינסו... וכל העסק היה פארסה אחת גדולה.
השאלה:
ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969... בתוספת לסעיף 64 (סימן ג': ניהול הבית המשותף), סעיף 15(א): "... בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר".
1. האם משתמע מכאן, לכאורה... שהגזבר חייב להיות אחד מחברי הוועד (הנציגות)... ואדם שאינו חבר וועד אינו יכול, באופן חוקי, להיות הגזבר?
2. האם על גזבר כזה (שאינו חבר וועד הבית) חלים כל החובות החלים על חברי וועד? ... או אולי יש לאדם כזה חסינות, לכאורה, מכל טענה (כי הרי הוא לא וועד הבית)?
3. האם רשאי אפילו דייר אחד להתלונן על הנ"ל בפני המפקחת... ולבקש התערבותה למינוי וועד בית חיצוני, שיגן על זכות הדיירים, ויעשה סדר? האם בסמכותה של המפקחת להתערב?
תודה רבה מראש
האם הגזבר חייב להיות חבר וועד הבית?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום רב,
הגזבר אמור להיות אחד מחברי הועד.
גם אם הגזבר לא נבחר בתפקיד אך נושא בו בפועל אין הדבר גורע מאחריותו כנושא בתפקיד זה, ובוודאי אין הדבר גורע מאחריותו למעשיו שלו בלי קשר לתואר רשמי.
אם לטעמכם הועד נבחר שלא כדין - תוכלו לכנס אסיפת דיירים ולבחור ועד חדש בהתאם לקבוע בתקנון.
ככל שקיימות מחלוקות לעניין זהות הועד וסמכותו לפעול ניתן לפנות בעניין למפקחת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגזבר אמור להיות אחד מחברי הועד.
גם אם הגזבר לא נבחר בתפקיד אך נושא בו בפועל אין הדבר גורע מאחריותו כנושא בתפקיד זה, ובוודאי אין הדבר גורע מאחריותו למעשיו שלו בלי קשר לתואר רשמי.
אם לטעמכם הועד נבחר שלא כדין - תוכלו לכנס אסיפת דיירים ולבחור ועד חדש בהתאם לקבוע בתקנון.
ככל שקיימות מחלוקות לעניין זהות הועד וסמכותו לפעול ניתן לפנות בעניין למפקחת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעות פעילות מעלית שבת
מנחם
03/07/18
אני גר בבניין בן 11 קומות 44 דיירים עם שתי מעליות שנבנה בשנת 1997.לפני כשלוש שנים חבר וועד שבנו חזר בתשובה התקין מנגנון עם פיקוד שבת. לטענתו הוא קיבל זאת מחברת המעליות ללא עלות. באספת דיירים שהיתה לפני כשלוש שנים הוחלט לבוא לקראת שלושת הדיירים הדתיים ,להפעיל מעלית שבת בשעות: שישי בערב כשעה, בשבת בבוקר שהולכים לבית הכנסת בשעה 8. לחצי שעה וכאשר חוזרים מבית הכנסת בשעה .10.0 חצי שעה נוספת.
מזה מספר חודשים מפעיל דייר דתי חדש את מעלית השבת לפני תקנון המקרקעין (זמני הפעלת מעלית שבת 2014). לדעתי התקנון מתייחס לבניינים שנבנו משנת 2001 ואילך והוא לא חל עלינו. האם זה נכון?
מאחר והבניין נבנה בשנת 1997 האם שעות ההפעלה הם בהתאם להחלטת הרוב?אודה להתייחסותכם ותגובתכם.
מזה מספר חודשים מפעיל דייר דתי חדש את מעלית השבת לפני תקנון המקרקעין (זמני הפעלת מעלית שבת 2014). לדעתי התקנון מתייחס לבניינים שנבנו משנת 2001 ואילך והוא לא חל עלינו. האם זה נכון?
מאחר והבניין נבנה בשנת 1997 האם שעות ההפעלה הם בהתאם להחלטת הרוב?אודה להתייחסותכם ותגובתכם.
שעות פעילות מעלית שבת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום מנחם,
בבניין שלכם, שנבנה לפני שנת 2001 שעות הפעלת מעלית שבת הן בהתאם להחלטת הרוב.
עלות הפעלת מעלית שבת מוטלת על אותם דיירים שבקשו זאת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבניין שלכם, שנבנה לפני שנת 2001 שעות הפעלת מעלית שבת הן בהתאם להחלטת הרוב.
עלות הפעלת מעלית שבת מוטלת על אותם דיירים שבקשו זאת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכה זכאי כמה זמן צריך לגור כדי להנות מההטבה
יגאל
03/07/18
רכשתי דירה כנכה זכאי ושילמתי 0.5% מס רכשיה, השאלה היא : כמה זמן אני צריך או חייב לגור בדירה ולאחר מכן אני יכול להשכיר את הדירה ולעבור לגור בעיר אחרת ? { כמה זמן אני מחוייב להטבה של 0.5%} .{אני זכאי לרכוש דירה נוספת כנכה זכאי}.
נכה זכאי כמה זמן צריך לגור כדי להנות מההטבה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/07/18
שלום יגאל,
אין בחוק קביעה של משך זמן המגורים הנדרש בדירה.
זה צריך להיות זמן סביר (בהתאם לנסיבות - לרוב מס' שנים) או שתוכל להראות סיבה לצורך במעבר לדירה אחרת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין בחוק קביעה של משך זמן המגורים הנדרש בדירה.
זה צריך להיות זמן סביר (בהתאם לנסיבות - לרוב מס' שנים) או שתוכל להראות סיבה לצורך במעבר לדירה אחרת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מרקו
02/07/18
שלום,
כשרכשתי דירה נרשמה בפנקס הזכויות הערת אזהרה על שמי,
הפרטים עם השם והת.ז נכונים אך בהערות רשום מספר מבנה ומספר דירה שגם הם נכונים אך יש טעות ברישום הקומה (רשמו 6 במקום 7) האם יש צורך לתקן זאת או שאין בכך משמעות עתידית? (כמו במכירת הדירה למשל)
כשרכשתי דירה נרשמה בפנקס הזכויות הערת אזהרה על שמי,
הפרטים עם השם והת.ז נכונים אך בהערות רשום מספר מבנה ומספר דירה שגם הם נכונים אך יש טעות ברישום הקומה (רשמו 6 במקום 7) האם יש צורך לתקן זאת או שאין בכך משמעות עתידית? (כמו במכירת הדירה למשל)
טעות בהערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלו מרקו,
כדאי לתקן את הטעות.
הערת האזהרה באה להגן על זכויותיך בדירה שרכשת, ועל מנת לדעת באיזו דירה מדובר כדאי להקפיד על דיוק הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדאי לתקן את הטעות.
הערת האזהרה באה להגן על זכויותיך בדירה שרכשת, ועל מנת לדעת באיזו דירה מדובר כדאי להקפיד על דיוק הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות אחזקת מעלית בחניה מקורה
נתי
02/07/18
שלום,בביתנו הותקן מעלון המשמש את בעלי החניה המקורה לעליה מהחניה לקומת הקרקע. שאלתי היא האם אלה שאין להם חניה מקורה ולעולם לא יעשו שימוש במעלית הנ"ל מחויבים לשלם עליה את הוצאות המעלית כמו מעלית רגילה או שבמקרה הנ"ל כאשר אין סיכוי שייעשה בה שימוש חובת התשלום על בעלי החניה מקורה בלבד. על השאלה לא נמצאה תשובה באינטרנט- תודה
הוצאות אחזקת מעלית בחניה מקורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום נתי,
לטעמי, ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, המעלית נחשבת רכוש משותף וכל בעלי הדירות ישאו בתחזוקתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לטעמי, ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, המעלית נחשבת רכוש משותף וכל בעלי הדירות ישאו בתחזוקתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות על פי צוואה
מיכאל
02/07/18
דירה רשומה על שם ההורים שלנו שנפטרו והשאירו צוואה. הדירה מחולקת באופן שווה לכל היורשים האחים. אנו רוצים לרשום רק את אחד האחים בטאבו על פי הצוואה.איזה מסמכים צריכים להגיש לטאבו על מנת לרשום רק את אחד היורשים כבעל הזכויות בדירה .כמובן שכל האחים היורשים מסכימים.
הסכם בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום מיכאל,
ניתן לרשום זכויות ע"ש היורשים שלא על פי האמור בצוואה ככל שנערך הסכם מתאים בין היורשים.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לעשות זאת נכון ולחסוך במיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לרשום זכויות ע"ש היורשים שלא על פי האמור בצוואה ככל שנערך הסכם מתאים בין היורשים.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לעשות זאת נכון ולחסוך במיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחיר למשתכן
חסוי
02/07/18
היי,
אמי העבירה אליי דירה על שמי, לצורכי מס בלבד (שלא יהיו בבעלותה 3 דירות). היא מסרה שהיא לא מעוניינת להעביר אותה אליי באמת ולא רוצה שאגור בה בכלל. ראיתי שאחד התנאים כדי להיות זכאי במחיר למשתכן כמחוסר דיור זה לא להיות בעל דירה ב-6 שנים האחרונות.
האם יש משהו שאני יכול לעשות כדי להיות זכאי במחיר למשתכן, חוץ מלהעביר את הדירה ולחכות 6 שנים?
האם אני מבחינת חוקית יכול לגור בדירה שעל שמי ואף למכור אותה למרות התנגדות אמי?
אמי העבירה אליי דירה על שמי, לצורכי מס בלבד (שלא יהיו בבעלותה 3 דירות). היא מסרה שהיא לא מעוניינת להעביר אותה אליי באמת ולא רוצה שאגור בה בכלל. ראיתי שאחד התנאים כדי להיות זכאי במחיר למשתכן כמחוסר דיור זה לא להיות בעל דירה ב-6 שנים האחרונות.
האם יש משהו שאני יכול לעשות כדי להיות זכאי במחיר למשתכן, חוץ מלהעביר את הדירה ולחכות 6 שנים?
האם אני מבחינת חוקית יכול לגור בדירה שעל שמי ואף למכור אותה למרות התנגדות אמי?
יש דירה על שמי (אבל היא לא באמת שלי) – האם אני זכאי ל'מחיר למשתכן'?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום רב,
שאלתך מדגימה מדוע יש להתיחס להעברות בתוך המשפחה בכובד ראש ולשקול גם השלכות עתידיות שלהן.
במישור זכאותך להשתתף המכרזי מחיר למשתכן - אינך נחשב מחוסר דירה כל עוד רשומה על שמך דירה. תוכל לנסות ולהוכיח שאין לך זכות אמיתית בדירה, אך הסיכוי להצליח בכך איננו גבוה.
במישור היחסים בינך לבין אמך - ככל שהתחייבת כלפי אמך שלא לעשות בדירה שימוש ושלא למכור אותה אינך רשאי לעשות זאת.
בברכה,
שאלתך מדגימה מדוע יש להתיחס להעברות בתוך המשפחה בכובד ראש ולשקול גם השלכות עתידיות שלהן.
במישור זכאותך להשתתף המכרזי מחיר למשתכן - אינך נחשב מחוסר דירה כל עוד רשומה על שמך דירה. תוכל לנסות ולהוכיח שאין לך זכות אמיתית בדירה, אך הסיכוי להצליח בכך איננו גבוה.
במישור היחסים בינך לבין אמך - ככל שהתחייבת כלפי אמך שלא לעשות בדירה שימוש ושלא למכור אותה אינך רשאי לעשות זאת.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות חוק מכר – חדירת מי גשמים למבנה
אלי
02/07/18
שלום רב,
רכשתי בית צמוד קרקע מיזם פרטי, מהשנה הראשונה קיימת חדירת מים לתוך חלק של המבנה המשמש כמחסן (ע"פ התוכנית המקורית זו חצר אנגלית שכלואה בין קיר תמך לקיר חיצוני של חדר, אך היזם ביצע שינוי למול התוכנית ויש לכך גם התייחסות בחוזה שבוצע שינוי תכנוני מהתוכנית המקורית באזור זה).
מה הסטאטוס למול אחריות חוק המכר לנושא חדירת מים למבנה ?
רכשתי בית צמוד קרקע מיזם פרטי, מהשנה הראשונה קיימת חדירת מים לתוך חלק של המבנה המשמש כמחסן (ע"פ התוכנית המקורית זו חצר אנגלית שכלואה בין קיר תמך לקיר חיצוני של חדר, אך היזם ביצע שינוי למול התוכנית ויש לכך גם התייחסות בחוזה שבוצע שינוי תכנוני מהתוכנית המקורית באזור זה).
מה הסטאטוס למול אחריות חוק המכר לנושא חדירת מים למבנה ?
אחריות חוק מכר - חדירת מי גשמים למבנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום אלי,
חוק המכר דירות והוראותיו חלים גם על יזם שמוכר בית צמוד קרקע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר דירות והוראותיו חלים גם על יזם שמוכר בית צמוד קרקע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתיבת פרוטוקול של אסיפת דיירים
אמנון
02/07/18
שלום, מי רשאי לכתוב פרוטוקול לאחר אסיפת דיירים?
כתיבת פרוטוקול של אסיפת דיירים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום אמנון,
אין בחוק קביעה מי רשאי לכתוב פרוטוקול של אסיפת דיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין בחוק קביעה מי רשאי לכתוב פרוטוקול של אסיפת דיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר משנת 2001
מיכאל
02/07/18
שלום רב. בשנת 2001 נחתם הסכם מכר דירה. העסקה דווחה למיסוי מקרקעין ושולמו מיסים. העסקה הוגשה לטאבו . היתה דרישת מסמכים נוספים מהטאבו ומאז ועד היום לא נעשה דבר לא הושלמו המסמכים. שני המוכרים נפטרו לפני מספר שנים. הרוכש עדיין בחיים. איך ממשיכים מכאן את העסקה.
עסקת מכר משנת 2001 שלא נרשמה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום מיכאל,
התשובה לשאלתך תשתנה בהתאם למסמכים המצויים בידי הקונה ובעיקר האם מצוי בידיו יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכרים.
אם לא קיים יפוי כח על הקונה לאתר את יורשי המוכרים, להחתימם על המסמכים הנדרשים או להגיש כנגדם תביעה מתאימה ככל שאינם מסכימים לחתום.
מומלץ לפנות לעו"ד עם המסמכים המצויים בידי הקונה כדי לקבל יעוץ לגבי הפעולות הנדרשות לצורך הרישום במקרה הספציפי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך תשתנה בהתאם למסמכים המצויים בידי הקונה ובעיקר האם מצוי בידיו יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכרים.
אם לא קיים יפוי כח על הקונה לאתר את יורשי המוכרים, להחתימם על המסמכים הנדרשים או להגיש כנגדם תביעה מתאימה ככל שאינם מסכימים לחתום.
מומלץ לפנות לעו"ד עם המסמכים המצויים בידי הקונה כדי לקבל יעוץ לגבי הפעולות הנדרשות לצורך הרישום במקרה הספציפי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשובה
דילן מסוארי, עו"ד
03/07/18
שלום רב,
שלב ראשון זה לנסות לאתר את מסמכי ייפוי הכח של המוכרים ולפעול להשלמת רישום הדירה.
ככל שהאמור לא עולה בידך, שלב ב זה לפנות לבית משפט בבקשה לסעד הצהרתי על סכויותיך בנכס.
מנסיוני ניתן לסיים את השלמת הרישום בטרם פונים לבית משפט.
רצוי לפנות לעו"ד מתמחה בנדל"ן שיבצע עבורך את השלמת הרישום וכל טיפול נלווה.
שלב ראשון זה לנסות לאתר את מסמכי ייפוי הכח של המוכרים ולפעול להשלמת רישום הדירה.
ככל שהאמור לא עולה בידך, שלב ב זה לפנות לבית משפט בבקשה לסעד הצהרתי על סכויותיך בנכס.
מנסיוני ניתן לסיים את השלמת הרישום בטרם פונים לבית משפט.
רצוי לפנות לעו"ד מתמחה בנדל"ן שיבצע עבורך את השלמת הרישום וכל טיפול נלווה.
העלאת שכר הדירה כחודש לפני חידוש
אלרון
02/07/18
שלום, יש לנו חוזה שכירות ל5 חודשים שמסתיים ב31.7.18, כחודשיים וחצי לפני תום מועד השכירות סיכמנו בע"פ עם בעל הדירה על המשך השכירות להשלמת שנת שכירות מלאה, בעל הדירה הסכים, אך כחודש לפי תום החוזה הישן הוא אמר לי כי החליט להעלות את שכר הדירה ל3500 וגם בנוסף לחייב אותנו בארנונה בסך 324 שח אשר היתה כלולה בסכום הקודם.
הסברתי כי סוכם אחרת ואין זה חוקי להעלות ככה את שכר הדירה בהתראה כזאת לאחר שסוכם אחרת.
תשובתו היתה נחרצת וסופית ואמר שאם לא נסכים אז שנפנה את הדירה בסוף החודש, דבר בלתי אפשרי מבחינתנו.
אני מרגיש ממש אנוס להסכים לדרישתו כדי שלא יפנה אותנו מהמושכר.
מה באפשרותי לעשות?
הסברתי כי סוכם אחרת ואין זה חוקי להעלות ככה את שכר הדירה בהתראה כזאת לאחר שסוכם אחרת.
תשובתו היתה נחרצת וסופית ואמר שאם לא נסכים אז שנפנה את הדירה בסוף החודש, דבר בלתי אפשרי מבחינתנו.
אני מרגיש ממש אנוס להסכים לדרישתו כדי שלא יפנה אותנו מהמושכר.
מה באפשרותי לעשות?
העלאת שכר הדירה כחודש לפני חידוש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום אלרון,
לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לעיין בחוזה השכירות ובלי להבין מה בדיוק הוסכם ביניכם וכיצד (בע"פ? בכתב?).
כעקרון, לאחר תום תקופת השכירות רשאי המשכיר לשנות את תנאי ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לעיין בחוזה השכירות ובלי להבין מה בדיוק הוסכם ביניכם וכיצד (בע"פ? בכתב?).
כעקרון, לאחר תום תקופת השכירות רשאי המשכיר לשנות את תנאי ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור / פטור חלקי – מס שבח
אליהו
01/07/18
למנהלי הפורום שלום רב,
לאחרונה ירשתי 2 דירות מסבתי ז"ל אשר היוו את כל נכסיה וברצוני למכור דירה אחת. שוויי הדירה 1.5 מ' ש"ח.
לא מכרתי ולא קניתי דירה מעולם, למעט ירושת דירות אלו.
האם אני זכאי לקבלת פטור או פטור חלקי ממס שבח בגין מכירת דירה אחת?
האם ניתן להיכנס בנעלי המורישה בו בעת שהיו לה 2 נכסים?
אודה על תשובה מוסמכת.
לאחרונה ירשתי 2 דירות מסבתי ז"ל אשר היוו את כל נכסיה וברצוני למכור דירה אחת. שוויי הדירה 1.5 מ' ש"ח.
לא מכרתי ולא קניתי דירה מעולם, למעט ירושת דירות אלו.
האם אני זכאי לקבלת פטור או פטור חלקי ממס שבח בגין מכירת דירה אחת?
האם ניתן להיכנס בנעלי המורישה בו בעת שהיו לה 2 נכסים?
אודה על תשובה מוסמכת.
מס שבח במכירת דירות שהתקבלו בירושה
מיכאל שטרית
02/07/18
אליהו שלום רב,
מנתוני השאלה עולה כי במכירת אחת הדירות שהתקבלו בירושה תהיה חייב במס שבח ע"פ חישוב מוטב (לינארי) - חישוב הרווח בהתאם לשנים בהן הוחזק הנכס. בנסיבות אלו אתה מוזמן לפנות לייעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון את גובה החשיפה במס שבח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה עולה כי במכירת אחת הדירות שהתקבלו בירושה תהיה חייב במס שבח ע"פ חישוב מוטב (לינארי) - חישוב הרווח בהתאם לשנים בהן הוחזק הנכס. בנסיבות אלו אתה מוזמן לפנות לייעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון את גובה החשיפה במס שבח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
איך עלי להודיע לשוכר על סיום החוזה?
שחר
01/07/18
שלום,
אני משכיר דירה מזה כמה שנים לזוג נחמד. החוזה מסתיים באוקטובר.אינני מעוניין להמשיך את ההתקשרות עימם ובחוזה קבענו שהודעה על כך תינתן חודשיים מראש.האם ישנו נוסח מסוים שבו עלי להשתמש בהודעה שלי אליהם וכיצד עלי למסור להם אותה?רוב תודות!
אני משכיר דירה מזה כמה שנים לזוג נחמד. החוזה מסתיים באוקטובר.אינני מעוניין להמשיך את ההתקשרות עימם ובחוזה קבענו שהודעה על כך תינתן חודשיים מראש.האם ישנו נוסח מסוים שבו עלי להשתמש בהודעה שלי אליהם וכיצד עלי למסור להם אותה?רוב תודות!
סיום חוזה שכירות
מיכאל שטרית
02/07/18
שחר שלום,
יש לבחון האם בהסכם השכירות יש מנגנון הודעה על סיום השכירות ובמידה וקיים יש לפעול בהתאם לו.
ככל ולא קיים, מומלץ להעביר הודעה על כך בכתב במסירה אישית ולקבל אסמכתא על מסירת ההודעה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
אי-הארכת חוזה שכירות
יואב
01/07/18
שלום,
בעוד כחודש וחצי מסתיים חוזה השכירות שלנו. לפני כשבועיים יצרו איתנו קשר בעלי הדירה ועדכנו אותנו כי הם מעוניינים להעלות לנו את שכר הדירה בכ-200 ש"ח. לאור מצבה הגרוע של הדירה והעלייה החדה התרעמנו על ההחלטה. כעבור כמה ימים של מחשבה החלטנו לשאול אותם אם הם מוכנים להעלות רק ב-100 ש"ח ובעלת הדירה אמרה שהיא צריכה להתייעץ עם בעלה אבל נראה לה שזה יהיה אפשרי. נשמעה מאושרת מעצם ההתפשרות. מיד לאחר השיחה החלטנו שלמרות כל האמור, נתחיל לחפש דירה לרכישה. מפה לשם מצאנו דירה שאליה אנחנו מעוניינים לעבור בסביבות ספטמבר ואיננו מעוניינים להמשיך לגור בשכירות.
ולאחר ההקדמה הארוכה, הנה השאלות הרלוונטיות: למרות שהמהלך בהחלט לא אתי - אבל אנחנו מחזירים לבעלי הדירה הסופר-קמצנים שלנו באותו המטבע - אם אצור עימם קשר בימים הקרובים ואודיע להם על התפנית החדה, האם הוא חוקי? האם הסיכום הטלפוני הלא-החלטי שלנו קביל מבחינה משפטית? בהנחה והמהלך לא חוקי, מה עשויות להיות ההשלכות? האם יוכלו לפדות את המחאת הביטחון שנמצאת ברשותם?
סליחה על החפירה ותודה רבה על הנכונות לעזור.
בעוד כחודש וחצי מסתיים חוזה השכירות שלנו. לפני כשבועיים יצרו איתנו קשר בעלי הדירה ועדכנו אותנו כי הם מעוניינים להעלות לנו את שכר הדירה בכ-200 ש"ח. לאור מצבה הגרוע של הדירה והעלייה החדה התרעמנו על ההחלטה. כעבור כמה ימים של מחשבה החלטנו לשאול אותם אם הם מוכנים להעלות רק ב-100 ש"ח ובעלת הדירה אמרה שהיא צריכה להתייעץ עם בעלה אבל נראה לה שזה יהיה אפשרי. נשמעה מאושרת מעצם ההתפשרות. מיד לאחר השיחה החלטנו שלמרות כל האמור, נתחיל לחפש דירה לרכישה. מפה לשם מצאנו דירה שאליה אנחנו מעוניינים לעבור בסביבות ספטמבר ואיננו מעוניינים להמשיך לגור בשכירות.
ולאחר ההקדמה הארוכה, הנה השאלות הרלוונטיות: למרות שהמהלך בהחלט לא אתי - אבל אנחנו מחזירים לבעלי הדירה הסופר-קמצנים שלנו באותו המטבע - אם אצור עימם קשר בימים הקרובים ואודיע להם על התפנית החדה, האם הוא חוקי? האם הסיכום הטלפוני הלא-החלטי שלנו קביל מבחינה משפטית? בהנחה והמהלך לא חוקי, מה עשויות להיות ההשלכות? האם יוכלו לפדות את המחאת הביטחון שנמצאת ברשותם?
סליחה על החפירה ותודה רבה על הנכונות לעזור.
אי הארכת חוזה שכירות
מיכאל שטרית
02/07/18
יואב שלום רב,
נשאלו שאלות רבות, כאשר ככל הנראה לרובן יש תשובות בהסכם השכירות בין הצדדים.
עליך לעיין בהסכם השכירות ולבחון את מנגנון סיום הסכם השכירות. ככל ומנגנון הסכם השכירות קובע כי ניתן לסיים את השכירות בהודעה מוקדמת מראש בת X ימים עליכם לפעול בהתאם.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
נשאלו שאלות רבות, כאשר ככל הנראה לרובן יש תשובות בהסכם השכירות בין הצדדים.
עליך לעיין בהסכם השכירות ולבחון את מנגנון סיום הסכם השכירות. ככל ומנגנון הסכם השכירות קובע כי ניתן לסיים את השכירות בהודעה מוקדמת מראש בת X ימים עליכם לפעול בהתאם.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
דירה ללא טופס 4
בנימין
01/07/18
נמסרה לי דירה ללא טופס 4 חתמתי שאני מקבל את הדירה לצורך עבודות בלבד .בפועל נאלצתי לפנות דירה שכורה ונכנסתי לגור בדירה עכשיו אני נדרש ע"י הקבלן לפנות את הדירה למשך כ שבועיים לצורך קבלת טופס 4 וחיבור לחשמל . השאלה שלי האם אוכל להכנס לגור עם קבלת טופס 4 אבל בלי חיבור חשמל עקב בעיה של חברת החשמל? תודה.
דירה ללא טופס 4
מיכאל שטרית
02/07/18
בנימין שלום רב,
מנתוני השאלה- "אני מקבל את הדירה לצורך עבודות בלבד", ככל והדירה נמסרה ללא טופס 4 לעבודות התאמה בלבד, הרי שאין באפשרותך לגור בדירה כל עוד לא התקבל אישור איכלוס, כל שכן אם העיכוב נובע לטענתך מבעיה שמקורה בחברת החשמל
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה- "אני מקבל את הדירה לצורך עבודות בלבד", ככל והדירה נמסרה ללא טופס 4 לעבודות התאמה בלבד, הרי שאין באפשרותך לגור בדירה כל עוד לא התקבל אישור איכלוס, כל שכן אם העיכוב נובע לטענתך מבעיה שמקורה בחברת החשמל
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שלב הגשת תביעה על חוסר פיצוי של איחור במסירת דירה
א.א.
01/07/18
שלום רב,
הקבלן מאחר בשבעה חודשים ומתכנן למסור דירות רק בעוד חודשיים או שלושה. שלחתי לו מכתב שמגיע לי פיצוי והם מתעלמים (בזמנו לפני שזה היה רלוונטי הם טענו שהאיחור שיקרה הוא לא באשמתם).
שאלתי היא האם להגיש את התביעה כעת ואז לבקש איזה צו עשה שיורה לקבלן לשלם כל חודש איחור את סכום הפיצוי הקבוע בחוזה או לחכות עד קבלת הדירה ואז יתגבש כל הנזק ולתבוע תביעה מכומתת על הסכום המדויק שנפגעתי בו לפי החוזה?
הקבלן מאחר בשבעה חודשים ומתכנן למסור דירות רק בעוד חודשיים או שלושה. שלחתי לו מכתב שמגיע לי פיצוי והם מתעלמים (בזמנו לפני שזה היה רלוונטי הם טענו שהאיחור שיקרה הוא לא באשמתם).
שאלתי היא האם להגיש את התביעה כעת ואז לבקש איזה צו עשה שיורה לקבלן לשלם כל חודש איחור את סכום הפיצוי הקבוע בחוזה או לחכות עד קבלת הדירה ואז יתגבש כל הנזק ולתבוע תביעה מכומתת על הסכום המדויק שנפגעתי בו לפי החוזה?
הקבלן מתעכב למעלה מ-7 חודשים במסירת הדירה – מה עושים?
מיכאל שטרית
02/07/18
שלום רב,
בנסיבות המובאות, מומלץ להמתין עם הגשת התביעה עד לאחר מסירת הדירה (אין הכוונה כי ויתרת על זכויותיך), בד בבד עם קבלת הדירה יש לפנות לייעוץ משפטי תוך הצגת מכתב ההתראה אותו העברת לחברה ואת תשובתה. בכל מקרה המלצתי אליך היא לפנות לייעוץ משפטי טרם הגשת התביעה.
בברכה,
בנסיבות המובאות, מומלץ להמתין עם הגשת התביעה עד לאחר מסירת הדירה (אין הכוונה כי ויתרת על זכויותיך), בד בבד עם קבלת הדירה יש לפנות לייעוץ משפטי תוך הצגת מכתב ההתראה אותו העברת לחברה ואת תשובתה. בכל מקרה המלצתי אליך היא לפנות לייעוץ משפטי טרם הגשת התביעה.
בברכה,
תשלום מס רכישה
רונית
01/07/18
בבעלותי דירה ובבעלות בעלי דירה, אשר נקנו לפני הנישואין. הדירה שלי רשומה על שמי בלבד והדירה של בעלי רשומה על שמו בלבד. אין לנו הסכם ממון ואני מעונינת למכור את הדירה שלי ולרכוש דירה אחרת על שמי. האם עלי לשלם מס רכישה מלא?
תשלום מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/07/18
שלום רונית,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
