פורום נדל"ן

שלום ציפי,

בכפוף לביצוע כל הבדיקות הנדרשות (זכויות המוכר, אופן הרישום, מצב הנדסי ותכנוני וכיוב') אין מניעה לרכוש דירה שנבנתה ע"י קבוצת רכישה.

לגבי חבות מס השבח של המוכר - עליו לוודא את עמידתו בתנאי הפטור במועד החתימה על החוזה (אחד התנאים הוא החזקתו בדירה במשך 18 חודשים לפחות לאחר סיום בנייתה) או לשלם מס שבח בגין המכירה.

שלום אלמוג,

יש מקרים בהם החברה המשכנת מתחייבת לרשום את הרוכש הראשון בלבד ואת השלמת הרישום על שם רוכשים מאוחרים מבצעים אותם רוכשים, באמצעות עורכי הדין שלהם.

עליך לבדוק עם עוה"ד שיצג אותך ברכישת הדירה מה היו התחייבויות החברה המשכנת לגבי רישום הזכויות וכן לבדוק את הסכם שכר הטרחה עם עוה"ד שלך ומה היו התחייבויותיו כלפיך, כלומר האם הוא מחוייב לרשום את הזכויות על שמך.

העברת הזכויות משם המוכר לשמך נעשית בהליך פשוט יחסית, ככל שקיימים כל המסמכים הנדרשים לשם כך (חלקם מסמכים שהתקבלו לצורך רישום זכויותיך בחברה המשכנת). ככלל תצטרך שטרי מכר (או העברת זכות שכירות), שטרי משכנתא אם רלוונטיים אותם יש להזמין בבנק, אישור עדכני מהרשות המקומית ואישורי מס שבח ומס רכישה.

שלום ליאור,

תקלות ורטיבויות עלולות לקרות. תיקון הרטיבות הוא לטובת המשכיר אך גם לטובת הוריך המתגוררים בדירה ויתכן שאף לטובת שכנים אחרים העלולים להנזק ממנה. סירוב של הוריך לאפשר את התקון עלול לחשוף אותם לטענות לגרימת נזק הן למשכיר והן לאחרים.

על המשכיר לפצות את הוריך על חוסר האפשרות להשתמש בחלק מהמושכר באמצעות ניכוי חלק יחסי משכר הדירה.

שלום משה,

כעקרון שיק שניתן בין שני צדדים לעסקה ניתן לביטול מטעמים שונים.

במקרה של ביטול ניתן להגיש את השיק לביצוע בלשכת ההוצל"פ והשוכר רשאי להתנגד לבקשה.

במקרה שהצגת ככל הנראה יטען השוכר שהתמורה לשיק לא התקבלה. אם אכן לא ניתן להתגורר בדירה יתכן שהטענה תתקבל, אם לא זה המצב ומדובר בתיקון נקודתי הטענה ככל הנראה לא תתקבל בבית המשפט.

שלום אשר,

כעקרון תדרש לשלם מס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה שתמכור ואתה עשוי להיות זכאי לפטור במכירת הדירה השניה.

ברכישת הדירה החדשה תשלם מס רכישה. אם תרכוש את הדירה החדשה לאחר מכירת 2 הדירות או לכל הפחות לאחר מכירה של אחת מהן ובלבד שתמכור גם את השניה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה תהיה זכאי למס רכישה על פי מדרגות של דירה יחידה.

כדאי לקבל יעוץ משפטי בהתאם לנתוני הדירות לפני ביצוע העסקאות על מנת להחליט מה המתווה המועיל ביותר לחסכון במס.

שלום שי,

מחובת הקבלן להמציא לך את החוזה המקורי החתום על ידו.

יתכן שפניה מטעם עוה"ד שיצג אותך תמריץ את הקבלן ובמקביל כדאי לברר מה קורה בשטח, אם הבניה מתנהלת כסדרה וכיוב'.

אם קבלת ערבות בנקאית כנגד התשלומים ששלמת ככל הנראה קיים חוזה חתום אשר אף דווח לבנק, והדבר עשוי להפחית את החשש.

שלום אורן,

ככלל, תמיד תוכל להשאיר ברשותך את הקרקע עד שתגייס את הכסף הדרוש להשבחתה.

בנוסף ניתן לחפש יזם/קבלן שירכשו חלק מהקרקע ויבנו עליה עבורך ועבור עצמם ("עסקת קומבינציה") בחלוקה ובתנאים שיסוכמו ביניכם.

מדובר בעסקה מורכבת אשר כדאי לבצע רק בליווי צמוד של עו"ד מטעמך ולא להסתמך על עוה"ד של היזם לצורך יצוגך.

שלום הגר,

קשה להשיב לשאלתך בלי לקיים בירור עובדתי נוסף, ולבדוק, בין היתר מדוע לא בוצע הרישום, מה עוה"ד שנפטר כן בצע, אם בכלל, מטעם מי פעל אותו עו"ד וכיוב'. כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני בעניין זה.

לצערי, קיימות נסיבות בהן מוצאים עצמם רוכשים נאלצים לשלם שוב לעו"ד על מנת לרשום את זכויותיהם כעבור זמן רב כל כך.

שלום מיכאל,

הרישום בטאבו הוא בעל עדיפות על פני רישום בכל מקום אחר.

לעיתים אין אפשרות לרשום בטאבו ואז מתבצע הרישום באופן אחר, במקרה שלכם ברמ"י.

עליכם לבדוק היטב את הזכויות הרשומות ברמ"י על מנת לוודא שהן משקפות את מלוא הזכויות הידועות לכם.

שלום רמי,

קבלת ההקלה מותנית במגוריך בדירה ונעשתה על סמך הצהרתך כי תעשה כן.

ככל שהדירה לא תשמש למגוריך תהא רשות המסים רשאית לבטל את הפטור ולדרוש את תשלום מלוא מס הרכישה.

שלום רב,

ככל שהשימוש שעושה בעל החנות חורג משימוש סביר של דייר בחניה משותפת ניתן להגיש תביעה לצו מניעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.

שלום עידן,

הטעות המדוברת איננה כזו שמצדיקה סירוב לקבל את החזה בדירה.

ניתן לציין את השוני בפרוטוקול המסירה, ובהנחה שהקבלן לא יתקנו וחוות דעת תקבע כי נגרם נזק כספי עקב השינוי תוכלו לתבוע פיצוי מהקבלן.

שלום אילן,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבנין, לטעמי, מאחר שהשימוש בחניות המשותפות משותף לכלל בעלי הדירות, אם זכות זו לא הושכרה לדייר, בעל הדירה זכאי להשתמש בה ככל אחד אחר מבעלי הדירות.

שלום חיים,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום דניאל,

בהסכם ההעברה לבן ניתן אכן להגביל את אפשרותו להעביר את הזכויות הזכויות ולרשום בגין כך הערת על צורך בהסכמה בלשכת רישום המקרקעין.

שלם אתי,

בראשית דברי אציין, כי לפני ביצוע עסקאות כמתואר בשאלתך כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני.

בהעברת הדירה במתנה לבנותיך תוכלי לקבל פטור ממס שבח ובנותיך ישלמו 1/3 ממס הרכישה שהיו משלמות לו רכשו את הדירה.

אם ברשותך דירה ו -1/3 ואת רוכשת דירה שתשמש תחליף לדירה הקיימת תוכלי לקבל מדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה.

אם כל אחת מהבנות תרכוש דירה אחרת, 1/3 הדירה לא יחשב כדירה לצורך בחינת זכאותן למדרגות מס רכישה מוטבות.

אם ברשותך גם1/2 דירת ירושה שאיננה באותו בנין כמו הדירה להשקעה גם היא לא תחשב לצורך קבלת הפטור.

שלום אבי,

מבחינת דיני המקרקעין אין כל חובה לבטח רכוש פרטי ובוודאי שאין דמי ביטוח כאלה יכולים להחשב כתשלום חובה לועד הבית.

עליך לבחון את התחייבויותיך במסגרת הסכם ההתקשרות בינך לבין שאר הדיירים והועד.

שלום אביבה,

נא הפני שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום רב,

אם הפיצול נעשה בהיתר לא אמור להיות קושי במכירה אך בגין אחת דירות ידרש תשלום מס שבח.

אם הפיצול נעשה ללא היתר בניה תתקשו למצוא קונים לדירה במצבה החדש ויתכן שהקונים יתקשו להעביר את הזכויות בדירה על שמם בלא שתשיבו את המצב לקדמותו או שתקבלו היתר לפיצול.

שלום רב,

ככל שאין הסכמה אחרת בינך לבין המשכיר/מוכר עליך לשלם את דמי השכירות עד למועד קבלת החזקה בדירה על פי הסכם המכר.

שלום ר,

יש לבדוק אם הצבת מבנה יביל כאמור תואמת את התחיבויותיך על פי ההסכם עם רמ"י.

בכל מקרה, גם להצבת מבנה יביל נדרש היתר בניה.

שלום שרון,

לא ברור משאלתך מה היעוד המשתנה ולאיזה יעוד ולכן לא ניתן להשיב עליה באופן מדוייק.

כעקרון שינוי יעוד הוא שינוי תכנוני (מיעוד אחד, נניח מגורים, ליעוד אחר). אם יש לעשות בנכס שימוש שאיננו בין היעודים המותרים בו נדרש שינוי יעוד, אחרת לא ניתן לעשות בנכס שימוש כזה.

אם שינוי היעוד הוא ממגורים ליעוד אחר והדירה לא תשמש למגורים - לא תוכל לקבל פטור בגין דירה יחידה. אם היעוד לאחר השינוי הוא מגורים ניתן יהיה לקבל פטור בגין דירה יחידה אם תעמוד בתנאי הפטור ובתנאי דירה מזכה (לעניין תקופת השימוש בדירה כדירת מגורים).

שלום אלה,

נכסים המצויים בתחומי ישובים ישראליים ביו"ש מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל, מחוז יהודה ושומרון.

שלום אבי,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום מיכאל,

על פי תקנה 45 לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (תברואה), תש"ף-2019 :

"מי מערכות מיזוג אוויר יסולקו באחד מן האופנים האלה:

(1) לפי האמור בתקנה 44 – דרך מחסום ריח פעיל; (דרך מערכת הביוב, ל.ע.)

(2) שפיכה חופשית לאזור גינון בתחום המגרש; 

(3) שפיכה לבור חלחול סמוך למוצא הצנרת מהבניין; 

(4) שפיכה למאגר מים שישמש לצורכי השקיה."