פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניה לא לפי תוכנית
רכשתי דירת גן מקבלן.
השבוע הייתי באתר וראיתי שהקבלן בנה את החומה שמקיפה את הגינה שלי לא לפי התוכנית שחתמנו עליה.
יש בגינה שלי מרפסת מרוצפת שממשיכה אותה חומה המקיפה את הגינה שלי.
במקום לבנות חומה בקו ישר ולאחר מכן באלכסון (לפי התוכנית) , הוא בנה את החומה באלכסון בלבד ללא הקיר הישר. ( קיר ישר של 1.2 מטר)
לטענתו , הוא עושה דבר חוקי ושאם הוא יבנה לפי התוכנית אז החניה שנמצאת צמודה לגינה שלי לא תהיה תיקנית .
הם כנראה לא בנו כמו שצריך את החניה ומנסים לתקן אותה על חשבוני.
האם מותר לו לבנות לא לפי התוכנית שחתמנו בחוזה?
תודה.
בניה לא לפי תוכנית
שלום אבי,
הקבלן אינו רשאי לסטות מהתכנית שצורפה לחוזה באופן חד צדדי ומעבר לסטיה המותרת על פי חוק. אני ממליצה לפנות לעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין כדי לבחון את דרכי הפעולה העומדות בפניך בהתחשב בהוראות החוזה ובחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר של שכן חורגת לשטח שלי
האם אפשר לאלץ את השכן להחזיר את השטח ? ( השכן קצת בריום עם רקע עברייני ).האם אפשר לאלץ אותי ואת השכן לקבל תשלום בגין שימוש ?
לגבי יידוע בחריגה , האם זה שקניתי ממנו שלא הודיע לי על החריגה , האם יש לי קייס נגדו על הסתרת מידע חשוב שלא בתום לב ?
בתודה מראש
גדר של שכן חורגת לשטח שלי
שלום שי,
ניתן לאלץ אותך ואת שכנך להזיז את הגדרות על מנת שהמצב בפועל ישקף את המצב הקנייני.
תוכל לתבוע את המוכר רק אם תוכל להוכיח שידע שקיימת חריגה והסתיר ממך מידע זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו על בעלות בנכס
האם הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה
בגין הלוואה מאדם פרטי הינה שעבוד? משכון? האם המלווה הינו נושה מובטח ורשאי לתבוע את מכירת הדירה במידה וההלוואה לא נפרעה??
בכבוד רב
הערה על הימנעות מעשיית עסקה
שלום יקיר,
לאחרונה נקבע ע"י בית המשפט העליון ( עא 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן) כי מלווה שלזכותו הערת אזהרה על התחייבות להמנע מעשיית עסקה במקרקעין הינו נושה מובטח במובן זה שקיימת לו עדיפות ביחס למקרקעין על פני נושים אחרים של הלווה במסגרת הליכי חדלות פרעון.
יחד עם זאת אין מדובר בשעבוד המקנה בהכרח זכות להפרע מהנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר משותף
כל קיר בנוי על השטח של הבית אליו הוא שייך - אין חריגות
(אילו הקיר של הבית שלי היה נהרס , הקיר של השכן לא היה נפגע)
ברצוני להעביר בקיר שבבית שלי צינור מים פלוס מיכל הדחה ,
האם המדובר בקיר משותף , ולפיכך אצטרך את הסכמת השכן ?
בברכה
קיר משותף
שלום יניב,
לטעמי אם מדובר בקירות נפרדים לחלוטין אינך זקוק להסכמת השכן.
אני מציעה להתיעץ במהנדס שיקבע אם מדובר בקיר אחד או שניים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
48א(ב2
האם אני עומדת בתנאים לתחשיב מס לינארי?
שלום, זיוה
בעיקרון, דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר מזכה את בעליה בפטור לפי סעיף 48א(ב2) .
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
האם דירה ששווה מליון 2.5 אפשר לרשום לדוגמא 2.2 ?
שווי דירה בהעברה ללא תמורה
שלום דן,
יש לרשום את מחירה הנכון של הדירה כפי שידוע לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס לינארי מוטב
מתי יחול חישוב לינארי מוטב?
שלום, איתמר
על כל מכירה שתיעשה כעת לדירת מגורים מזכה אנחנו במסגרת תחשיב לינארי מוטב.
היתה אמנם תקופת ביניים של 4 שנים בה ניתן היה להשתמש ב"פטור" הזה לשתי דירות בלבד, אך זו חלפה לה ב2018 וההוראה כעת חלה על כל עסקה ביחס לדירה העומדת בהגדרות החוק.
בכל מקרה כדאי לקבל ייעוץ פרטני ביחס למכירת הזכויות ולשווי המס הצפוי בגין כך, טרם התקשרות בעסקה, עם כל הנתונים הספציפיים הרלוונטיים לעסקה.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
בסימולטור מס שבח
אם לא אזין סכום בשורת "פחת" אקבל את סך המס בפועל?
או יש לוודא נתונים נוספים לעניין היות הדירה מושכרת?
פחת במכירת דירה שהושכרה
שלום ענבר,
סכום הפחת בחישובי מס שבח מגדיל את השבח ומכאן מגדיל את סכום המס.
אם לא יחושב פחת יתקבל בסימולטור סכום מס נמוך מזה שיקבע בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שומה עצמית
כמובן כל התהליך לווה על-ידי עורך דין.
הדירה נרשמה על שמי בטאבו, העו"ד מילא עבורי שומה עצמית 0 בהצהרה
כי מדובר בדירה יחידה וכו'.
מאז עברו 3 חודשים, העורך דין לא מגיב, אבל חבר אמר לי שהעורך דין
היה אמור לקבל מרשות המיסים טופס שנקרא - אישור שומה עצמית
במידה ואני לא משיג אותו, האם אני בעצמי יכול לקבל את האישור הזה?
הבנתי שהאישור בעצם מאשר שהשומה שהוא הגיש בשבילי היא נכונה
ואין לי חובות לרשות המיסים עבור הדירה - למרות שלא אמורים להיות בגלל השווי שלה
ובגלל שזו דירה ראשונה. מה דעתך?
כיצד ניתן לקבל מסמכים מרשות המיסים?
שלום, אייל
נתחיל מהסוף - מאחר שהדירה רשומה על שמך בטאבו, נקודת המוצא היא כי נתקבלו אישורי מיסים בגין רכישתה, שכן בלעדיהם לא ניתן היה לרשום את הדירה במרשם המקרקעין. אז ככל שאכן יש רישום, מדובר בחדשות טובות.
לגבי הדיווח - כיום יש חובה לדווח לא רק את פרטי עורך הדין המייצג, אלא גם את פרטי הרוכש. אתה יכול לקבל העתקים של מה שדווח, ובעיקרון מקובל שנשלחים לנישום מסמכים אשר מעידים על חוסרים, אך לא כשהכל תקין.
אז אם לא קיבלת דבר, ובהנחה שדווח כדין - שוב, מצבך טוב.
העובדה שעורך הדין מתעלם ממך אינה מבשרת טובות, אך לכאורה נראה שהוא פעל כהלכה לפחות מבחינת הטיפול בעסקה. אם בכל זאת חשוב לך לקבל את העתק הדיווח אתה יכול לפנות לרשות המיסים דרך האתר, יש שם מקום לפניות הציבור דרך כתובת דוא"ל, ואולי דרך המענה הקולי תוכל לקבל סיוע בנוגע לשומה שלך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת חניות ברכוש משותף
מתגבשת יוזמה של דיירים לבצע הגרלה כדי לייעד חנייה מסויימת לכל דירה (ללא רישום בטאבו) וביצוע רוטאציה באמצעות הגרלה כל שנה.
מה הרוב הדרוש על מנת לבצע זאת?
תודה!
חלוקת חניות ברכוש משותף
שלום שירי,
לטעמי במקרה כזה יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך
ברצוני לקשר בין בעלים של מגרש (3 דונם) לבין יזם בתחום הבניה. ברצוני לגבות על זה דמי תיווך במידה ותהיה בינהם עסקה. אני מתווך חדש.
אז איך אני מוודא שאכן יועבר אלי דמי תיווך במידה ותתבצע עסקה? לאיזה סוג של חוזה אני צריך לדאוג?
תודה!
תוספת
שומה
אם בעל ואישה רכשו דירה בחלקים לא שווים. חלק 20 אחוז וחלק 80 אחוז. העורך דין שלח למיסוי מקרקעין דיווח שהם נישום אחד . האם באישור השומה לרישום פנקסי מקרקעין צריך להיות כתוב בחלקים או למשל הבעל או האישה שיהיה כתוב בשלמות בגלל שדווח בעל ואישה כנישום אחד??
רכישת דירה בחלקים שאינם שווים - אישורי מסים
שלום ריטה,
מאחר שיש רצון לרשום את הדירה בחלקים לא שווים בטאבו הרי שיש לדאוג שאישורי המסים יתאימו לאמור בעסקה ולאופן הרישום המבוקש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקלחון
מקלחון
שלום ליאור,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת שער
אני מעוניין להתקין שער כניסה לבית הפרטי בו אני מתגורר. עמוד תאורת רחוב שהותקן בצמוד למרחב אינו מאפשר את פתיחת השער.
ברצוני לבקש מהמועצה המקומית להעתיק את השער.
1. האם המועצה עלולה לסרב?
2. מי נדרש לשאת בעלויות?
תודה מראש,
אריה
ariebe@gmail.com
התקנת שער
שלום אריה,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
עצתי היא לנסות ולפנות למועצה בשאלה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון גג
שיעור ההשתתפות בעלויות בתיקון הגג
שלום רב,
ראשית יש לבחון אם יש התיחסות לעניין זה בתקנון הבית המשותף ואם כן לפעול בהתאם להוראות התקנון.
אם אין התיחסות בתקנון חלה ברירת המחדל שבסעיף 58 לחוק המקרקעין וההשתתפות היא בחלק יחסי כיחס שטח רצפת דירתו של כל דייר לכלל שטחי הדירות בבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות רשם
המטרה שלי שגורם בכיר יתערב וינחה את הרשם להעמידו על טעותו למניעת טעויות עתידיות. למי פונים?
טעות רשם
שלום רב,
ככל שיש לך השגות על מדיניות רשם המקרקעין ניתן לפנות לממונה על המרשם או במקרה ספציפי זה למחלקת הנוטריונים במשרד המשפטים ולהציג את עמדתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנת הדייר
שאלתי היא האם על התמורה יחולו תשלומי מיסים (מס שבח עלי ועל הדייר) ומס רכישה על מי שנכנס בנעלי הדייר ?
האם העברת דיירות מוגנת חייבת במס שבח
שלום ישראל,
דיירות מוגנת איננה זכות במקרקעין ולכן חוק מיסוי מקרקעין לא חל עליה.
יש לזכור כי יתכנו חיובים במסגרת פקודת מס הכנסה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גודל דירה קטן מבחוזה המכר
אשמח לסיוע בשאלה הבאה:
דירה נקנתה מקבלן בגודל 120.5 מ"ר (ללא חישוב המרפסת).
כאשר מודדים את החללים השונים בבית לא שמים לב להבדל מהותי מהתכנית המקורית.
כאשר הגענו לעירייה לסדר את נושא הארנונה, הוציאו לנו רשימה מפורטת שהגיעה מטעם הקבלן לגבי גודל שטח דירה מדויק ושטחים משותפים.
הגודל שמופיע אצל העירייה הוא 116.4 מ"ר.
השאלה היא:
איך ניתן להתייחס לדברים הנ"ל, האם אפשר לקחת בחשבון שלפי התכנית המקורית הגדלים של כל החדרים וכו' אכן מדויקים ומציגים גודל של 120.5 מ"ר וכך גם שמים לב לפי מדידות ידניות, ממה יכול להיות הפער שהם בעצמם מסרו לעירייה?
ובהנחה ואכן הגודל בפועל של הדירה קטן מהמופיע בחוזה, האם הטענה יכולה להיות על כל ה-4 מטרים וקצת שחסרים או רק עד הסטייה המותרת לפי החוזה שהיא 2% (שזה בערך 2 מטרים חסרים במקרה כזה)?
תודה
גודל דירה קטן מבחוזה המכר
שלום רב,
המסמך הקובע לעניין שטח דירה הוא מפת מדידה ולא רשימות, אפילו הוכנו ע"י הקבלן.
ככל ששטח הדירה קטן מהשטח המופיע בחוזה ניתן לתבוע פיצי מהקבלן. את שיעור הנזק יש להוכיח באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קישור
ברצוני לקשר בין בעלים של מגרש (3 דונם) לבין יזם בתחום הבניה. ברצוני לגבות על זה דמי תיווך במידה ותהיה בינהם עסקה.
1. האם חוקית אני רשאי לגבות דמי תיווך? אינני בעל רישיון תיווך
2. במידה וכן ( במידה ואני רשאי בין אם יש רישיון או אין) אז איך אני מוודא שאכן יועבר אלי דמי תיווך במידה ותתבצע עסקה? לאיזה סוג של חוזה אני צריך לדאוג?
תודה
תנאים לגבית דמי תיווך
שלום אריק,
על פי חוק אינך רשאי לגבות דמי תיווך אם אינך בעל רשיון לעסוק בתיווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בבית משותף
(פי 5 מבניינים דומים בכמות דיירים ובסגנון בניין)
השכנים אומרים שזה לשיפוצים בבניין (שאינם החזקת הבית המשותף)
השאלה שלי אם ניתן לחייב ברוב דיירים לשלם את חלק התשלום ל ועד הבית בעבור השיפוצים או ניתן לחייב רק את מי שמסכים?
מה סעיף החוק/ תקנה הקובע לעניין הנ"ל?
האם דייר בבניין משותף חייב להסכים להשתתף בהוצאה עבור שיפוץ הבניין?
שלום דולב,
סעיף 58 לחוק המקרקעין קבע מהן ההוצאות שבעלי הדירות חייבים להשתתף בהן. לכל הוצאה אחרת יש לקבל הסכמה מפורשת:
" בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
לגבי האפשרות לשנות את התקנון כך שהתשלומים יותרו על פי נקבע בסעיף 62:
"...אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם..."
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה על הפקעה
השאלה:
אם יש עדיין את ההערה המשמעות היא שעדיין לא בוצעה הפקעה בעין באופן סופי?
ההערה אמורה להמחק מתישהו?
הערה על הפקעה
שלום יובל,
אם ההערה קיימת המשמעות היא שההפקעה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
אין בכך כדי להעיד על קבלת החזקה במקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת קבלם
אני חושב לפנות לתביעות קטנות עד סך 34 אלף.
מאחר והבנתי שיש מצב ללכת לקישור.
העורך דין שלי רוצה ערך שווה לתיקון כפיצוי לייצוג.
וזה ממש גדול עלי.
השאלה שלי כזאת.
1. האם כדאי ללכת לתביעות קטנות ?
2. החוברת של הדוח ארוכה מאוד האם אני יכול להדפיס לבית המפשט רק עמודים שנותרו לתיקון עליהם אני דורש תיקון ולא את כל החוברת ?
מקוון
למה להדפיס? תגיש מקוון
תביעת קבלן
שלום גיל,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת נוטריון לטאבו
חתימת נוטריון לטאבו
שלום אלונה,
נוטריון רשאי לאמת חתימה בכל דרך הקבועה בחוק.
אם המסמך נחתם בחו"ל עדיף חתום עליו בפני קונסול ישראל באותה מדינה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת רשם
ערר על החלטת רשם המקרקעין
שלום יריב,
ניתן להגיש ערר על ההחלטה לממנה על המרשם בתוך 15 יום מקבלת ההחלטה.
בתקנות המקרקעין (אגרות) לא קבועה אגרה לערר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית שירותים מיחוץ לבינין של בית משותף
האם אפשר לבנות שירותים מחוץ לבניין של בית משותף שישמשו את בעלי החנויות שנמצאות במבנה של הבנין המשותף מכיוון שאין לבעלי החנויות שירותים צמודים? מהוא התהליך ?ולמי לפנות ?
בתודה מראש
סופי
בנית שירותים מחוץ לבנין של בית משותף
שלום סופי,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
