פורום נדל"ן

יש לפנות לעירייה.

השאלה האם המקרקעין רשום בטאבו או רק במנהל ?
כעיקרון מרבית הנכסים בישראל אינם רשומים בטאבו.
יש לערוך את כול הבדיקות המשפטיות הנדרשות בטרם רכישת הנכס.

אין מולי את נוסח החוזה ולכן להשיב האם רשאית המשכירה לתבוע את כל הערבות אינה ניתנת לתשובה.
בענין השותף אין ספק שאת יכולה לתבוע את השותף בעניין הערב שהינו אביו אני מניח שהוא ערב לטובת המשכירה ולא לטובתך.
ולכן תפנית למשכירה שתתבע את שניכם ולא רק אותך.

יש לבדוק ברשות המקומית האם ניתן היתר לשימוש חורג. אם לא ניתן היתר כזה יתכן וקיים תיק פיקוח פתוח וגם זאת ניתן לבדיקה שם..
("תיק פיקוח פתוח" משמעותו שהחלו בפיקוח ובמניעה של השימוש החורג).

שימוש חורג (מבלי שניתן היתר לכך) מהווה עבירה וחושף אותך למצב של פינוי ותביעות.

מכל מקום "היתר לשימוש חורג" הוא היתר שאינו לצמיתות ויש לחדש אותו כל תקופה (כמובן שהדבר כרוך בתשלומים שונים).
"שינוי יעוד" (ממשרד לדירה באופן פורמאלי) הוא אמנם לצמיתות, אך זהו הליך די יקר.
ככל שינתנו היתרים אלו, הם יהיו כרוכים גם בהיטל השבחה.

בנוסף, לעובדה שמדובר ביחידת משרד יש גם השלכות מיסויות - ברכישה תצטרך לשלם מס רכישה בסך 5% מהתמורה. ובמכירה של משרד אין פטור ממס שבח.

אם בכל זאת החלטת לרכוש את יחידת המשרד לצורך מגורים, מה שחשוב זה להבין שמדובר בנכס "נחות" (ביחס לדירה הרשומה כדירה) ויש לשקלל שיקולים אלו ולהביאם בחשבון במחיר העסקה.

שיהיה בהצלחה,

סיגל אלפסי, עו"ד

למש"ח הכחול יש לצרף את השומה העצמית. הדיווח לרשות המסים הינו 50 יום מיום חתימת ההסכם.
ניתן למלא שני מש"חים נפרדים כל מוכר ידווח באופון אישי.
בנוגע לשאלה לאופן הכנת השומה העצמית קצרה היריעה בפורום הנ"ל מלהשיב על אופן הכנת השומה.
בהצלחה

כעיקרון יש שתי אופציות : 1. דיווח ואז רשויות המס קובעים את השומה ובמידה ואתה חולק על גובה השומה ניתן להגיש השגה.
2. להגיש שומה עצמית אשר מועד הגשתה 50 יום ממועד חתימת החוזה. יש לצרף מסמכים המוכיחים את ההוצאות שנאלצת להוציא במעמד הדיווח והגשת המש"ח.
בעניין העדיפות האם לקחת עו"ד או לא יש לזכור שעלויות עו"ד בהשגה ובערור הרבה יותר גבוהים מהכנת השומה.
לידיעתך

העברה במתנה של חצי דירה תחייב אותך בתשלום 1/3 מס רכישה מי מה שהיית צריכה לשלם עם היית רוכשת את הזכות. העובדה שלאחר הרכישה תיהיה ברשותך דירה אחת שחצי מקודם וחצי לאחר העברה במתנה תוכר כדירה אחת בלבד.
ראוי לציין, כי מבחינת המכירה של הדירה יש תקופת צינון עד למועד שתוכלי למכור.

אם אני בוחרת במסלול שאבי מעביר לי את חצי הדירה שבבעלותו אליי אזי לפי דבריך אני למעשה לא אשלם מס רכישה כי החצי השני בבעלותי כך שלמעשה מדובר ברכישת דירת יחיד וסה"כ מחיר הרכישה שלי מאבי יהיה כחצי מליון ש"ח שלפי הבנתי הוא פטור ממס.

מהי תקופת הצינון? . אני כבר גרה באופן מעשי בדירה במשך חמש שנים. האם זה שרכשתי מאבי את החצי השני עכשיו מחייב אותי בעוד תקופת צינון או שמותר להחשיב את כל השנים שגרתי בפועל בדירה?

כן.

העובדה שהוספו ההיטלים לתמורה תאפשר לכם לנכות אותם כהוצאה מוכרת. אחרת לא הייתים יכולים להנאות מהפרבילגיה הנ"ל ומבחינת רשויות המס היו רואים בעובדה שהיטלים חלים על הקבלן כתוספת לתמורה ללא יכולת מצדכם לנכות את ההוצאות הנ"ל.

אם בדירה הראשונה עשו שימוש ב- 49ב 1, דהיינו פטור אחת ל- 4 שנים, וחלפו 18 חודש, וב- 4 שנים לא היו לו בו"ז יותר משתי דירות (לא היהת חפיפה בין הדירות), ניתן לעשות שימוש ב- 49ב2.

להגיש כנגדו תביעה הן בגין התחזוקה והן בגין עלויות הבנייה

לאחרונה נעשה תיקון בתקנות סדר דין האזרחי המאפשר להגיש תביעה לפינוי ללא תביעה כספית. התביעה לפינוי הינה הליך מזורז יחסית ובסופו ניתן צו פינוי שבאמצעות המשטרה אפשר ליישמו

העובדה שמכרת דירה לפני כשנה ווקנית דירה אחרת קיים פטור ספציפי שהינו סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין המאפשר מכירה של דירה בתקופה של שנה וחצי וזאת בתנאי שלא היו ברשותך יותר מדירה אחת. קרי אם תרכוש דירה נוספת ויהיו ברשותך 2 דירות לא תוכל להנאות מהפטור הספציפי ותאלץ להמתין 4 שנים ממכירת הדירה הקודמת.

הייתי מגיש בקשה לבימ"ש לענייני משפחה לפיו העובדה שגרושתך התגרשה ונישאה מחדש והגירושין נרשמו כדין בחו"ל הרי יש להורות לטאבו להעביר את הזכויות של גרושתך על שמך.

הספר עולה איזה 60 ומשהו ש"ח, את יכולה גם להוריד אותו בחינם מהאינטרנט. תשבי בבית קצת תשנני ותגשי. מיותר ללמוד את זה באיזה מוסד כלשהו ולשלם להם סתם הון עתק (זו היא דעתי)

הטופס של רישום המשכון אינו מחייב אימות עו"ד אלא אם כתוב בטופס שיש לאמת ע"י עו"ד (כל בנק מוציא נוסח אחר). בעניין רישום המשכון אין משמעות על העניין שקיימת משכנתא או משכון על הנכס ע"ש המוכרים . בסוף התהליך תצטרכי להציג לבנק שהנכס נקי ממשכון ומשכנתא של המוכרים. בעניין הטיפול איני יודע מה סיכמת עם עו"ד שלך. לרוב העניין מטופל ע"י עו"ד המייצג

חלוקה דירה הינה עניין תכנוני, קרי הרשות המקומית צריכה לאשר את החלוקה.
כל עוד לא תמכור את הנכס לא תצטרך לשלם מס. אולם במצב דברים שתחליט למכור את הנכס לאחר החלוקה ייתכן ורשות המסים תראה בחלוקה כשתי דירות נפרדות ואז תוכל לקבל פטור רק על יחידה אחת ואילו על השנייה תצטרך לשלם מס. הערת אגב - במידה ולא תקבל את אישור הרשות המקומית והשכנים יתלוננו עליך אתה עלול לעמוד לתביעה מצד הרשות המקומית.

האם בטרם החתימה על חוזה השכירות בדקת את הנכס ? האם לא ידעת על השירותים ? לצורך ביטול חוזה בחוסר תום לב יש לבחון מה הבדיקות שערכת כשוכרת פוטנציאלית .

תדרש לשתי שומות כל בנק יידרוש אחת.

אם יש דירה שיש לה זכויות בנייה נוספות, יש לבקש פטור לפי סעיף 49ז 1 לחוק מיסוי מקרקעין, המפריד בין הדירה עצמה שזכאית לפטור ובין זכויות הבנייה שאינן זכאיות- אלא עד גבול של כפל פטור, בהתאם להוראות החוק.

בהצלחה

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

מס שבח מוטל על המוכר ולא קונה. אם תסכמו אחרת- יש לכך השלכות מיסויות.
לא ניתן במסגרת הפורום לתת פירוט איך מחשבים את מס השבח ואיך מקטינים אותו. ראשית, משום שזו תורה שלמה ושנית משום שממילא חסרים פרטים עובדתי רבים.הפורום איננו מיועד לשאלות מורכבות כאלו, הדורשות ייעוץ פרטני ואישי.

על עוה"ד שמייצג אותך לבחון היטב את היבטי המס הכרוכים בעסקה, ובכלל זה לוודא כי יוותר מספיק כסף בנאמנות להבטחת חבות המס של המוכר.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

האופציה מותנית בכך שהשוכר מילא את חיוביו בתקופת השכירות, מה שלא קרה במקרה שלך.

אין צורך לחתום בתקופת האופציה על הסכם נוסף.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

הערת מערכת: לקריאה אודות השכרת דירה >>