פורום נדל"ן

האם אתה מתכון למכירת חלק מדירה או חלק מהמקרקעין, המהווה דירה שלמה?

שניהם אפשריים, אך הראשון לא מעשי.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

אם הרוכשים קונים רק מגרש, ובנפרד מזמינים שירותי בנייה, ואין פה עסקה כוללת, אז משח ורוד לא רלבנטי כי אין פה רכישת דירה, אלא רלבנטי מש"ח כחול.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,

עורך הדין שלך צודק בהחלט.
הותרת סך בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה (מקובל עד 1-2 ימי עסקים) הינה מעשה שבשגרה.
הכרחיות הותרת כספי התשלום הראשון (10%) בנאמנות אצל בא-כוח המוכר מבטיחה את זכויותייך, היה ויתגלה כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתך מסיבה שתלויה במוכר (עיקול, שעבוד על זכויות המוכר בדירה וכו').
לא הייתי ממליץ לך וגם/או לעורך דינך לוותר ו"לעגל פינות" כי היה ויתברר כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתך מסיבה הנעוצה במוכר ושאינה ניתנת לפיתרון מהיר, אזי לא תוכלי לקיים את התחייבויותייך החוזיות ואת היא זו שיכולה להימצא בהפרה של ההסכם.

לסיום:
תתעקשי ואל תוותרי, כי במקרה של בעייה זו תתגלגל לפתחך ואת היא זו שתצטרכי לרדוף אחרי כספך המצוי בכיסו של המוכר.

בהצלחה כוכבה,
עו"ד אשר טולדנו

יעקב שלום,

אין צורך בהסכמת בעל המשכנתא כדי שתירשם כבעלים.

יחד עם זאת, מומלץ לך לבדוק מהי יתרת החוב נכון להיום, שמא עדיף לך לא לרשת (אם למשל גובהה עולה על שווי הדירה).

בברכה,
עו"ד אילן טל

אם כוונתך למס שבח- שמשלם המוכר- זה משולם לרשות המיסים.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

עסקת העברה ללא תמורה כמוה כעסקת מכר לכל דבר, לרבות דיווח לרשויות המס. העסקה אעמורה להיות פטורה ממס שבח ומחוייבת בשליש מס רכישה. עליכם לפנות לעו"ד שיטפל עבורכם בעניין זה.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

חריגת בנייה משמעה שאת חשופה כי יוגש נגדך ונגד המצבע כתב אישם פלילי שיצווה להרוס הבניה ולהחזיר המצב לקדמותו, וכן יטיל צקנס כספי. לעיתים, בשל חלוף הזמן, העיריה לא דורשת הריסה ולפעמים מסתפק כי תירשום הערה בטאב בדבר אי התאמה.
אם ניתן- אפשר להכשיר חריגת הבנייה בדיעבד.

על עוה"ד המיצג אותך בעסקה לבחון עבורך פרטים אלו.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

לא נתקלתי במצב כזה בו אין טופס 4 מהסיבה שמדובר בבניין ישן.
ערכי בדיקה מקיפה, באמצעות שמאי, שיבחן עבורך האם הבית נבנה כדין.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

אם הבנתי נכון, השותפים רוצים להעביר אליך את חלקם. בין אם מדובר בהעברה ללא תמורה, ובין אם בתמורה- הרי מודבר בעסקת מקרקעין, המחייבת אישורי מס והעברה בטאבו. על עו"ד לטפל עבורך בעסקה כזו ולבחון עבורך את כל ההיבטים, כולל היבטי מס הכרוכים סך.


בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

לפי הנתונים שציינת, לכל יחידה שטח דירה שונה. שטח הדירה לא חייב להיות זהה למחצית מהרכוש המשותף.

אין בהיתר בנייה שום הצהרה. הזכויות הקנייניות הם כמפויע בנסח טאבו.


בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

טופס 4 הינו חיוני ומראה על חבור הבית לחשמל ולמים.
לעניות דעתי קיימת אי הבנה בענין ויש לערוך בדיקה מקיפה בעייריה בנושא. האם יש היתר לבית ? האם צו הריסה ? האם הבית רשום בטאבו ? האם הבית רשום במנהל ?

מס רכוש בוטל בשנת 2000 והיה מס בגין קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית.
המלצתי לבדוק שלא קיים חוב למס רכוש.

מה הכוונה לסעיף יציאה ? האם אתה רוצה אפשרות לסיים את החוזה בטרם סיומו עפ"י הגדרות החוזה ? במידה שכן הכול עפ"י ההסכמות בין השוכר למשכיר

השאלה האם ייחתם ביניכם הסכם ממון ? במידה שלא במהלך תקופת הנישואין הנכסים נהפכים למשותפים וזאת במידה שלא התקבלו בירושה או במתנה. נושא הרישום בטאבו הינו פחות מהותי. המלצתי בכול מקרה להסדיר את הנושא טרם הנישואין

לצורך סיוע יש מספר נושאים פתוחים : האם הנכס רשום בטאבו ?

כעיקרון אזור מסחרי כשמו כן הוא. אזור המיועד למסחר ולא למגורים. הרשות המקומית תוכל לנקוט כנגדלך בהליך פינוי אם תגלה שאתה מתגורר באזור המסחרי.

איפה הוטל עיקול על החברה ? כעיקרון העובדה שהוטל עיקול על החברה המשכנת לא אמור לפגוע במכירת הדירה שלך. גם נושא המשכנתא לא צריך להיות רשום עיקול על הנכס שלך.

כעיקרון היא נחשבת לשוכרת למרות מעמדה איתך. הגדרות של שוכר וחובותיו וזכותיו הינן עפ"י מה שמוסכם בין המשכיר לשוכר. כעיקרון אין לו זכות למעט זכות חזקה בנכס לתקופה קצובה וזאת בכפוף לתשלום שכ"ד

עליך להגיש תביעה כנגד השוכר בלבד, כי מולו יש לך הסכם.

אפרת שלום,

נא הפני שאלתך לפורום מיסים, על-מנת לקבל מענה.

מומחיקו

עפ"י הפסיקה ותיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין בגין פס"ד מ.ל השקעות הרי הוצאה כלכלית בעלת זיקה לקרקע ואשר מועדה להשבחת הקרקע ניתן לראותה כמותרת בניכוי. זאת לרבות סעיף 49ז.

ראשית, בניה רוויה מוגדרת במינהל כ"בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין התשכ"ט ‎1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת."

מכאן ניתן להבין גם מה הכוונה ב"בניה לא רוויה". שימי לב, ההגדרה של "בניה נמוכה" היא "מקרקעין מבונים בבניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה (הכוונה לבתים בודדים, וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים, צמודי קרקע וכיו"ב)."

בברכה,
עו"ד אילן טל

כעיקרון למרות שהינכם רוב אתם לא יכולים לקבוע את דעתכם על השותפים האחרים. ייתכן ותאלצו להגיש בקשה לפירוק שיתוף או שתצליחו לקבל את הסכמתם של יתר השותפים