פורום נדל"ן

הסכם שיתוף המייחד את הגג לדירה שבקומה השניה בבניין ואילו את הגינה מייחד לדירה שבקומה הראשונה,לא נרשמה בטאבו ולא בוצע רישום בית משותף.
האם בבוא העירייה לחייב תשלום היטל השבחה בגין בניית חדר על הגג ניתן יהיה להסתמך על הסכם השיתוף ולדרוש מעירייה שתפנה את דרישה לדייר שבקומה העליונה בלבד.
האם הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו מחייב את העירייה בנוגע להיטל השבחה .

שלום רב,
לצערי הרב אחרי שעשיתי זכרון דברים לשלב ראשוני של מכירת הבית ומי שמפר משלם 100000שח ,יומיים אחרי תלו אצלי בבנין שיש פינוי בינוי של הבנין שזה אומר לקבל דירה חדשה תמורת מה שיש היום ..היום יש 47 מר,בבינוי 120 מר השאלה שלי לא ידעתי שהפרויקט יוצא לפועל להיפך פעם הוא עלה ונפל,מחוסר ידיעה מכרתי זכרון דברים,אם הייתייודעת לא הייתיעושה זכרון דברים.מי שקנה הוא מישהו שבת משפחה שלו גרה בקרבת מקום והיא עובדת בתמת כנראה שמעה על הפרויקט ומיהרה לסגור יש משהו מפני חוקית שאם אני זו שיפר את זכרון הדברים לטובתי?
תודה

ראשית-שוב תודה! אבל לבלן השתלשלות הדברים:

ה-650 ש"ח לא קשור כלל להכנת תשריטים ולא לפרצליציה.
להלן השתלשלות הדברים:
לפני כ- 3 שנים רכשנו בית הרשום בחברה משכנת שאותו מייצג עורך דין, בדיוק בסמוך לתקופה זו הבית החל בתהליכים לרישום בית משותף בטאבו והחל לגבות כספים מהדיירים סכום של כ-1500 ש"ח עבור הפרצלציה והתשריטים. כיוון שעבור המשכנתא היינו צריכים את אישור הזכויות של המוכרים ולהם לא היה אותו, המוכרים פנו לעו"ד המייצג את החברה המשכנת וביקשו ממנו אישור זכויות וזה חייב אותם לשלם את התשלום עבור הפרצלציה והתשריטים. כך שהתשלום עבור פרצלציה ותשריטים כבר שולם על ידי המוכרים שלנו.
במקביל, בהמשך לבקשתנ עורך דיננו להעברת הזכויות על שמנו, שלח העו"ד המייצג את החברה המשכנת לעו"ד שלנו מכתב (מכתב סטנדרתי כנראה שהוא שולח אותו לכל אחד ורק ממלא כל פעם את פרטי הממוענים ופרטי הבית) ובו, במקביל למסמכים שעלינו להמציא על מנת שהעברת הזכויות תירשם בחברה ועל מנת לקבל הפניה למנהל:
1) תשלום לחברה המשכנת בסך 650 + מע"מ
2) בסעיף אחר ונוסף ובו תשלום שכ"ט לעורך דין החב' (ללא ציון גובהו)
3) ובנוסף - עוד 120 ש"ח עבור המכב עצמו

בסמוך למועד זה, ב-12/2005, שלח עורך דיננו מכתב לעורך דין החב' המשכנת בו הוא מציין כי דרישה לשכ"ט זה איננו מקובלת. לאחר מכן, שאלתי את עורך הדין שלנו מה קורה עם זה, ובאיזהשהו שלב (שנה אחרי זה אם לא יותר...) אמר לי העורך דין שלנו, שהוא דיבר עם העו"ד של החב' המשכנת שאמר לו שיש בעיה עם הנפקת אישור הזכויות בגלל "תקופת בין הכיסאות". בינתיים, הבנק שולח לי כל הזמן התראות בגין הבטוחה שלא הושלמה, שכן העורך דין שלנו התחייב להעברת הזכויות עד 9 חודשים מיום הרכישה. האמת, אני כבר אמרתי נואש מהעו"ד שלנו ורוצה לדבר בעצמי עם העו"ד של החברה המשכנת בדבר רישום הזכויות על שמנו, ולכן אני מנסה לברר מה מותר, מה אסור, מה סביר ומה לא. ממש לא בא לי שמשהו ינסה לעשות כסף על הגב שלי.
טוב, בזה לא נגמר הסיפור- מאז ועד היום התהליך "תקוע" באותו מקום, אכן הועבר תשריט הבניין לדיירי הבית אך התשריטים היו שגויים ועם פרטים לא נכונים ובטבלת הזכויות שנתשריט היו מצויינים שטחים לא נכונים של הדירות והיה כתוב שיש מרפסות לדירות (ואין...) וצוין כתובת בכלל אחרת ולא של הבנין שלנו, בהתחלה לא שמנו לב לזה וחלק מהדיירים חתמו עד שמישהו (שהבת שלו עו"ד כמובן...) שם לב לזה, ומאז ועד היום זה לא טופל, ועד הבית שהיה צריך לשלוח את המכתב לא שלח והתשריטים גם "שכבו" להם אצל דייר אחר.
ובכל התקופה הזו אין לי אישור זכויות...
אז אתמול עשיתי חיפוש וראיתי שבמעמד הרכישה חתמנו יחד עם המוכרים לעו"ד של המוכרים שלנו על בקשה להעברת זכויות ועל מכתב הצהרה למינהל מקרקעי ישראל בגין העברת זכויות מהמוכרים אלינו (כשהממוען הוא מינהל מקרקעי ישראל), אז למה בעצם הזכויות בבית לא רשומות עלינו במנהל? נכנסתי לאתר האינטרנט שלהם לבדוק על שם מי רשומות הזכויות וזה עדיין רשום על הבעלים הקודמים, יתרה מזאת - כשהקשתי את מס' התיק שאמור להתנהל במנהל בגין תיק זה- קיבלתי הערה שמס' תיק זה לא קיים (מספר התיק רשום הן בחוזה מכר והן בטפסים הנ"ל). למה?
אולי אפילו כבר לא כדאי לי להתעסק אם האישור זכויות ולהמתין להעברה לטאבו? (כן אני יודעת שלבנק יכולה להיות בעיה עם זה אך אם אני מראה להם שאני מטפלת בזה - הבנתי מהם שזה "ירגיע" אותם קצת) אך זה לא יעשו לי בעיות ברישום בטאבו אם הזכויות לא רשומות עלינו?

בקיצור, "קצת" בלאגן, ולי יש פשוט כמה "חורים" וסימני שאלה כפי שפירטתי לעיל, אשמח אם תוכל לעשות לי קצת סדר בבלאגן על מנת שאדע כיצד עלי לפעול.

תודה בפעם ה...

ריקי

אני עוזבת דירה מושכרת בשעות הצהריים עם ההובלה כאשר את העברת ארנונה מים חשמל מבצעת בשעות הבוקר עם בעל הדירה. אז האם להחזיר המפתח בשעות הבוקר או לאחר עזיבה מוחלטת עם ההובלה? [ פשוט בעל הדירה עושה לי הרבה בלאגן וחוששת שכאשר מפתח הדירה יהיה ברשותו ינעל ולא יאפשר לי להוציא חפצים...כבר היו דברים מעולם...] תודה

השכנים
החדשים ממתחת פותחים גן ילדים מתחת לבית שלי ממש. הם באו ממזמן( לפני שהם
בכלל קנו את הדירה ובדקו אופציות אחרות למימוש הגן, ולא היו סגורים בכלל
אם הם פותחים כאן גן או לא, ואם הם רוכשים את הדירה בכלל)פתאום אני רואה שהם באמת קנו את הדירה ופותחים שם גן. עכשיו
שאלתי את אמי(בעלת הדירה) אם היא הסכימה לזה כששאלו אותה ממזמן (כמה
חודשים), והיא אמרה להם שלא אכפת לה ברמת העקרון שיפתחו שם גן.(לא נחתם כלום, רק דיבור
בעל פה)ופתאום אני רואה שהם פותחים גן, למורת רוחי הרבה, ואז כששאלתי
את אמי אם היא הסכימה לזה, היא אמרה לי שהיא הסכימה אבל בע"פ ולא חתמה על
כלום.משנודע לאמי (בעלת הדירה) שזה מפריע לי כ"כ, כעת היא מתנגדת לפתיחת הגן.השאלה שלי מהו המונח הזה "הסכם שבע"פ", והאם במקרה הזה הוא תופס?!*יש לציין כי הרוכשים לא השאירו כל דרך ליצור איתם קשר לאחר שביררו באופן עקרוני שאם יפתחו שם גן זה יפריע, ולכן גם לא יכולנו לחזור אליהם להגיד להם שלאחר בירור עם תושבי הבית זה אכן מפריע.*בנוסף הם נתנו הרגשה כאילו הם לא באמת הולכים לקנות את הבית, אלא רק בשלב הבירורים ולא המעשים.תודה מראש!

חמותי היתה דיירת פרזות מעל 30 שנה ושלמה כמובן שכר דירה.
ב 2001 קבלה זכות לרכוש את הדירה ב 25% מערכה.
חמותי פנתה אל ילדיה שירכשו את הדירה, מכיוון שלה אין את האמצעים לכך.
אחד הבנים שכנע באיומים ובהפחדות את חמותי שתאפשר לו לרכוש את הדירה לבדו.
הדירה נרכשה ע"י לקיחת משכנתא על שמה של חמותי וכמובן גם הדירה נרשמה בבעלותה.
ב 2008, הבן דרש מחמותי לרשום את הדירה על שמו וזו התנגדה מחשש שיוציא אותה מהבית.
הוא מצידו איים להפסיק לשלם את המשכנתא ולכן חמותי נלחצה ומכרה את הדירה.
היא החזירה לו את השקעתו והחזירה את המשכנתא וכעת לא נותר לה מספיק בשביל לקנות דיור אחרץ
היום תובע גיסי את אימו בכדי לקבל את שארית הכסף.
השאלה אם יש לו עילה לכך ומה אפשר לעשות כדי שהכסף ישאר לחמותי
לצורך מחייתה?
יש לציין כי חמותי אשה חולה ונכה ב 100% החיה על קצבה ומלבד הכסף שנותר אין לה דבר למחייתה.
תודה מראש

אדם קנה דירה מקבלן, הדירה תיהיה מוכנה רק עוד חצי שנה.
האדם נכנס לקשיים ומנסה למכור את הדירה.
האם אני יכול לקנות אותה ממנו בטרם קיבל את החזקה על הדירה?

האם חייבים לדווח למיסוי מקרקעין על זכרון דברים לביצוע חוזה מכר בעתיד

שלום רב,
אדם הוריש דירה אחת לאלמנתו ו- 2 דירות לשני ילדיו(לא ילדי האלמנה). השאלה היא בעניין הילדים: הילדים ירשו את 2 הדירות ביחד כלומר ללא ייחוד של דירה מסויימת לכל אחד מהם. היה הליך משפטי בין האלמנה לילדים שהסתיים בצו קיום צוואה לפני כ- 12 שנה ובהסדר של חלוקת העזבון, שעל פניו נראה ששולם במסגרתו סכום מסויים מתוך חשבונו של המנוח והאלמנה. כעת מבקשים הילדים לייחד לעצמם את הדירות כך שכל אחד מהם יירשם כבעלים של דירה אחת בטאבו (המנוח עדיין רשום כבעל הזכויות). מה הפתרון הרצוי? האם עסקאות מתנה? (כל אח יעביר לשני את מחצית הזכויות בכל דירה כך שכל אחד בסוף ישאר עם זכויות בדירה אחת?)האם יש לעשות שימוש בסעיף 67? תודה מראש ושנה טובה.

האם רישום הערה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין דורש הסכמה של בעלי הזכויות?

שלום רב לכם,מתי מותר לרשות עירונית לתת "אישור בתנאים"? לדוגמה, אם בתוכנית שהוגשה לגבי בית משותף קיים, מתוכנן פיר מעלית שחוסם חלון של אחת הדירות, והפיר הוא אלמנט מרכזי בתוכנית ולא נראה שיש דרך קלה להזיז אותו. האם מותר לרשות הרישוי לאשר את התיקון "בתנאי שהחלון לא ייחסם"?ומה קורה אחרי מתן אישור בתנאים. האם הבקשה חוזרת לדיון בוועדה המקומית, או שהתיקון נבדק רק על ידי מהנדס רשות הרישוי ובסמכותו לתת את היתר הבניה הסופי.האם ניתן לערער לוועדת הערר המחוזית על עצם האישור בתנאים, בטענה שהשינוי מהותי מדי ואי אפשר להשאיר אותו רק בסמכות משרד הרישוי.אני מבינה שאחרי מתן "אישור בתנאים" המתנגדים יקבלו על כך הודעה.האם גם אחרי שמהנדס העיר יבדוק את השינויים שבוצעו ויחליט לתת היתר תישלח על כך הודעה למתנגדי התוכנית?האם יוכלו אז להגיש ערר לוועדת הערר?חן חן

אני משמשת כועד בית בבנין רב קומות, בו ב- 2 הקומות התחתונות ישנם מחסנים, אחד לכל דירה. לאחר מספר שנים, גילינו כי קיים מחסן אחד שאיננו שייך לאף אחד מהדיירים ומסתבר שהוא שייך לחברה הבנייה שבנתה את הבניין לפני כ- 10 שנים, אבל רק משום שלא נמסר לדייר כלשהו. בנסח הטאבו, לא מוזכרים המחסנים.פנינו אל חברת הבנייה בדרישה לתשלום מיסי ועד הבית, ככל בעל נכס בבניין, על כל השנים שעברו והם מסרבים. מצד שני ביקשנו לרכוש מהם את המחסן כדי להשתמש בו לצרכי ועד הבית, וגם לזה הם מסרבים.מה אפשר לעשות?תודה!

שלום
בדירה שברשותי יש אי התאמה בין שטח הדירה שרשום בארנונה
וברישום מקרקעין לבין מה שרשום בדו"ח השמאי.
אציין שההבדלים הם גדולים.
רק עכשיו שמתי לב לכך מאחר ולקונה לא היה ברור איך ייתכן שברישום הדירה קטנה במידות ,לעומת דו"ח השמאי.
שאלתי היא האם יש חשיבות לדו"ח השמאי ?וקשקניתי את הדירה מדוע עו"ד לא ייחס חשבות לדו"ח השמאי.?
פניתי לעו"ד והוא אמר שהוא לא רואה את דו"ח השמאי דו"ח זה משמש את הבנק .
שאלה שנייה היא מאחר והדירה גדולה יותר ממה שרשום בארנונה האם עו"ד היה אמור לראות זאת? וכמובן להסב את תשומת ליבי.?
שאלה נוספת האם יש דרך שאוכל לבדוק את שטח הדירה האמיתי על סמך רישומים הסטוריים? ואם אגלה ברישומים ההסטורריים שאכן הדירה גדולה יותר?אני יכולה להסיק שהעו"ד שלי לא פעל נכון?
אני מקווה שזה לא יהווה לי בעייה בעת מכירת הדירה.

אנו 4 אחים ואחיות,יורשי דירה של הורינו ז"ל.אחד האחים מתגורר בחו"ל ואינו מעוניין למכור את הנכס אלא להשכירו. שאר האחים לא מעוניינים להשכיר הנכס כיוון שכל הפרוצידורה והסידורים מצריכים לאיתנו זמן יקר שאין לנו. התייעצתי עם עורך דין שטען שצריך לבצע פירוק שותפות אך לאחר מהלך שכזה הדירה כעבור לכונס נכסים ותימכר ללא שליטתנו והתערבותנו בכל הקשור למחיר או לקונה. האם ישנה דרך אחרת להגיע לפירוק שותפות ללא העברת הנכס לכונס נכסים אלא שאנו נחפש קונה לדירה? האם תהליך פירוק שותפות יכול להתבצע רק ע"י עורך דין או שהדבר אפשרי ע"י אחד האחים שמעוניינים למכור את הדירה? האם קיימת דרך למעט פירוק שותפות בו האח המתגורר בחו"ל יהיה חייב להסכים למכירת הבית וקבלת חלקו הכספי?

לכבוד
עו"ד זוהר ערד
שלום רב

ברצוני לברר
1. האם העברת נכס בין בן לאב (מבן לאב) מחוייבת במס רכישה.
2. איך העיסקה מוגדרת ע"פ מס שבח

הלוי יעקב - נתניה

השבחה, האם יש לה שיקול דעת במתן פטור מהיטל השבחה ואם כן מהם השיקולים שעליה לשקול לפני קבלת ההחלטה ? האם גובה ההיטל משפיע על החלטתה ?

שלום רב,
אמי ואחיה ירשו בית כתוצאה מפטירת סבתי. אחד האחים מעוניין לרכוש את הבית ונאמר לו כי לצורך רכישת חלקם של יתר האחים כל אחד מהאחים צריך להביא נסח טאבו שמוכיח שיש בבעלותם בית אחר.

זה לא נשמע לי הגיוני היות ואדם יכול למכור את ביתו ולגור בשכירות. אז למה אימי צריכה להוכיח שיש לה בית נוסף בבעלותה?

האם זה נכון? אודה לקבלת הסבר.
תודה מראש.

ירשתי דירה מדודי ז"ל. הדירה היתה בבית ששיך לחברה גוש/חלקה. בנסח נאמר שהדירה היתה בחכירה ל24 שנים שהסתיימה ב1980. אני רוצה להאריך את החכירה, ע"מ לרשום את הדירה על שמי בטאבו. האם אני חיים במס רכישה לעניין הארכת חכירה?

שלום,
רכשנו דירה לפני כ- 3 שנים בבית משותף (דירה בבניין). הבית לא רשום עדיין בטאבו אלא בחברה משכנת והחל בתהליכים לרישום בטאבו כבר אז. כשרכשנו את הבית התחייב העו"ד שלנו בפני הבנק למשכנתאות להמציא אישור זכויות. עדיין אין לנו אישור זכויות ונאמר לנו ע"י העו"ד שלנו שהעו"ד שמייצג את החברה המשכנת אמר שיש בעיה בהנפקת אישור זכויות כיוון שהבית נמצא בתקופת תפר שבעברה לטאבו.
שאלתי הראשונה היא: האם ייתכן בעייתיות בהנפקת אישור זכויות מסיבה זו?
שאלתי השניה נוגעת לגבי העלות שנדרשנו לשלם בזמנו להעברת הזכויות: במכתב שהועבר אלינו אז ע"י עו"ד מיופה כוחו של החברה המשכנת, כתוב שעלינו לשלם 650 ש" + מע"מ לחברה המשכנת וכן תוספת בכתב יד של עוד 120 ש"ח עבור אישור הזכויות. ובכן, שאלתי היא: על שום מה אני צריכה לשלם 650 ש"ח לחברה המשכנת? נניח ואני אכן צריכה לשלם תשלום כלשהו עבור ההליך בנוסף ל-120 ש"ח של הנפקת הזכויות, האם 650 ש"ח זה לא יותר מדי? בנוסף, בהמלצת מכרה ניסיתי לבדוק במשרד המשפטים את עלות אגרת רישום מקרקעין בטאבו לרישום עסקאות מכר ע"מ להשוות את המחירים אך לא מצאתי את העמלה או שלא הבנתי שכוונת העמלה היא זו שאני מחפשת. אז שאלתי השלישת היא: מה היא העמלה המקובלת על רישום עסאות מכר ברשם המשכונות? (אם זה פחות מ- 650 ש"ח למה שלחברה משכנת אשלם יותר???)

תודה רבה, זה מאד חשוב לי
ריקי

שלום רב!
האוטו נמצא בבעלות הקטין והבגיר, בחלקים שווים ביניהם.
האם מכירת האוטו או העברת בעלות לצד ג' כלשהי דרושה אישור אפוטרופוס?

שלום,
אבי נפטר וע"פ הצוואה חצי בית מגיע לאמא שלי והחצי השני מתחלק ביני לבין אחותי,כלומר יש לי 25% מהבית.
אני רוצה לקנות את הבית כלומר לקנות את החלק של אמא שלי ואחותי
חשוב לציין שזו הקנייה הראשונה שלי ואין עוד נכס על שמי.
אשמח לדעת האם עליי לשלם מס רכוש ואם כן כמה אחוזים (לפי העו"ד שלי עליי לשלם 3.5%). האם העלות משתנה אצל כל עו"ד?
אשמח לתשובה מהירה ודחופה תודה.

לשכנים מעלי יש נזילה שנמשכת כבר כ-3 שבועות והם מתחמקים מהעניין בכל מיני תירוצים. יש לי באיזור נקודות חשמל ואני רוצה להוציא צו עשה שיחיב אותם לטפל בענין בדחיפות.
אשמח לקבל הסברים איך מבצעים את התהליך הזה.
בתודה מראש
יפעת

שלום,חבר שאל אותי האם עמידר יכולים לפנות את הוריו לאחר כ-40 שנה, כאשר הם בנו דירה בסמוך לדירה של סבו (שהייתה מעמידר עם חוזה שכירות), משלמים ארנונה, ופתאום, לאחר 40 שנה, עמידר התחילו לשלוח להם קנסות ורוצים לפנותם. האם יש להם זכות כזו?תודה

השכן הנחמד "אפשר" לאימי לאחר תחנונים להציב במרפסתו פרגולה על מנת למנוע נזילות שהיו בזמן הגשמים.
לאחרונה ערך השכן שיפוץ והחליט שמכיוון שהוא פותר לאמי את הבעיה בצורה טובה יותר,היינו סגר את המרפסת לחדר, העצים והפרגולה שייכים לו. הוא טוען כי במדה ואדרוש החזר, יגבה די שכירות בעבור הפרגולה.
יש לנו זכויות??

בבנין בו אני גר יש דירה שגרים בה זוג בדמי מפתח.
כל הדיירים בבניין משלמים כל חודש לוועד בית 100 ש"ח
ואילו הם משלמים 25 ש"ח. זה מה שהם צריכים לשלם ככה הם טוענים.
איך נקבע החישוב הזה בדיוק ? האם הם צריכים לשלם יותר ?