פורום תמ"א 38

אריה שלום,

שאלתך הינה שאלה במישור התכנון והבניה. ככלל, בהיתר נקבעים תנאיו לרבות תוקפו. תוקף ההיתר אמור להיות ל- 3 שנים ובתקופה זו אתם צפויים לסיים הבניה. קיימת גם אפשרות מסוימת לאורכה. אינני מכיר את פרטי המקרה ומדוע אינכם מעוניינים בתחילת ביצוע העבודות, אינני יודע האם כבר שילמתם את ההיטלים וכו' וכו', אך מה שברור הוא שעליכם לגבש עמדה בהקדם ולצאת לדרך. טרחתם וטרחתם והגיע הזמן לממש.

בהצלחה,

עפרה שלום רב,

הרשי לי לפתוח ולאחל לך ולבני משפחתך בריאות איתנה בימים טרופים אלו.

לגבי שאלתך,

מדובר בסוגייה שכיחה העולה רבות במו"מ בפרוייקטים מסוג זה:

מצד אחד, הדיירים חוששים (ובצדק!) שהם ימצאו את עצמם אחרי פרוייקט ארוך וקשה עם דירה גדולה יותר במעט, אבל עם צפיפות נוראית בבניין ובקומה (מה שנקרא "בא לברך ויצא מקלל").

מצדו השני של המתרס עומד היזם, אשר אינו מעוניין להגיע להוצאות תכנוניות רחבות היקף עוד בטרם העסקה נחתמה ויש לו את הגושפנקא לצאת לדרך. בנוסף, עומדים שיקולים נוספים הקשורים באילוצים חיצוניים לפרוייקט (מטלות ציבוריות כלשהן, קווי מתח גבוה, דרישות גופי החירום למתן טופס 4 וכו'), העלולים לגרום לשינויים מינוריים בתכנון. 

לרוב, הפתרון נמצא ב"מקום טוב באמצע". כלומר, היזם יכין תכניות, המאפשרות להבין את המתווה הכללי של התכנון והתחייבות על נושאים אקוטיים ברמה הכוללת של הבניין ועל מפרט טכני מסודר ומפורט, בעוד שעל התכנון הפנימי של הדירה ניתן להסכים ברמה העקרונית ותחת רישום שהתכנית עלולה להשתנות עקב דרישות של גורמי חוץ. 

יש לזכור כמובן, שהכל תלוי מו"מ ואין כאן באמת "אמת אבסולוטית". המפורט כאן הוא המקרה השכיח לרוב, ולדעתי המקצועית, הפתרון הכי נכון לצדדים על מנת לקדם עסקה מבלי לפגוע במי מהצדדים יתר על המידה.

עפרה יקירתי, אני מקווה כי הצלחתי לסייע.

במידה ויעלו לך עוד שאלות, את מוזמנת לפנות אלי ואשמח לסייע ככל האפשר.

המשך שבוע נעים ובהצלחה בפרוייקט.

שימרית שלום,

משאלתך עולה כי פינוי הדיירים, בקומה הרביעית והאחרונה בה את מתגוררת (שוכרת דירה), לדיור חליפי, על חשבון היזם, לתקופת ביצוע עבודות הבניה המסיביות בפרויקט (להבדיל משאר תקופת העבודות בפרויקט), הנו נושא שהוסדר במסגרת הוראות הסכם התמ"א עם היזם. כך הבנת מאחד השכנים ונצא מנקודת הנחה שהדבר נכון, הגם כי הייתי מברר הדבר באופן מוסמך ומקבל פרטים מלאים בעניין (מתי, לכמה זמן, מי אמור למצוא את הדיור החלופי, תוך כמה זמן מהודעת היזם ועוד ועוד הוראות שצריכות להיות בהסכם התמ"א).

אם כך הם פני הדברים, אזי מעצם טיבם וטבעם של דברים הדבר נובע, כך יש להבין ולהניח, מכך שבתקופה זו המגורים בקומות אלו יהיה בלתי אפשרי. לפיכך, אני תמה מדוע הדבר לא הוזכר והוסדר בהסכם השכירות שנערך איתך.

אמנם, ציינת שבהסכם השכירות הוסכם על הפחתה בתשלום שכר הדירה לתקופת השיפוצים, אולם לא ברור האם כוונתך הינה הפחתה לכל תקופת העבודות בפרויקט או באופן דווקני לתקופת העבודות המסיביות בהן כאמור ממילא היזם מעמיד דיור חלופי לדיירים.

כך או כך, דומה שהשלב הראשון הוא לקיים שיחה עם בעל הדירה, לקבל את מלוא המידע והמסמכים, לוודא שהנך זכאית לקבל את הדיור החלופי והתנאים לכך ועוד ועוד. אינני רואה סיבה אמיתית שלא תגיעו להבנה בעניין זה.

בהצלחה,

זוהר שלום רב,

צר לי לשמוע כי הפרוייקט אצלכם נתקל בקשיים ואפתח את דברים בכך שאני מאחל שתצלחו את הים הסוער והגועש ובשעה טובה ומוצלחת תגיעו אל הארץ המובטחת ואל הבניין והדירות החדשות בצורה מיטבית.

לענייננו:

לשאלתך הראשונה,

בפרוייקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרוייקטי תמ"א 38 בפרט, מקובל שישנו מנגנון ערבויות שהיזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בפרוייקט. בכל הסכם ישנם סוגים שונים של ערבויות למצבים שונים (ישנם יזמים המעבירים ערבות חוק מכר, ישנם המעבירים ערבות על חשבון מסים ועוד). 

במקרים כשלך, יש לבחון מה הן הערבות שניתנו לכם במסגרת הסכם התמ"א (בדיוק עבור מקרים מסוג זה, הדיירים ממנים עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם נאמנה בעת המו"מ וידאג לערבויות מעין אלו)? האם היזם העמיד ערבות חוק מכר? האם ערבות אוטונומית מסוימת? וכו'.

לכל ערבות שכזו נלווית מערכת תנאים למימוש משלה ויש לוודא כי כל הצדדים הנוגעים בדבר מאפשרים את מימושה בהתאם. לכן, קשה לי לענות באופן פרטני על שאלתך הראשונה, אלא רק בקווים כלליים (על מנת לתת פתרון פרטני, יש לבחון את סוגי הערבויות ותנאי מימושן).

לצערי, איני מכיר חברות המבטחות דיירים במקרים כאלה, ולכן בכל הסכם התחדשות עירונית קיימים סעיפי ערבויות, אשר היזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בבניין.

לגבי שאלתך השנייה, 

הדרך היחידה שבה ניתן לכפות את הסכמיך הקודמים עם היזם היא באמצעות כתיבת סעיף בהסכם התמ"א לפיה היזם מתחייב כי בכל מקרה של העברת הפרוייקט לידיים של צד ג', יקבל אותו צד ג' את כל התחייבויות היזם ולכלול את הסכמי המשנה הפרטניים עם בעלי הנכסים. בנוסף, על ב"כ בעלי הדירות להעלות את הנושא בפני בית המשפט ו/או הכונס ולדרוש הכנסת סעיפי שמירת התחייבויות קודמות בין היזם לבין הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט. 

במידה וישנה הוראת שמירת התחייבויות של הסכמי המשנה הפרטניים והיזם לא דאג לרשום הוראה דומה בהסכם מול הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט, ניתן לתבוע את היזם. לצערי ברוב המקרים אין כבר מה לתבוע את היזם במקרים אלו, לכן ישנה חשיבות עליונה כי ב"כ בעלי הנכסים בפרוייקט יעמוד על קיומן של ערבויות הניתנות למימוש מיידי עבור הדיירים במקרה שכזה.

לסיכום, 

על מנת באמת לסייע לך, יש לבחון לעומק את הסכם התמ"א ואם בידך ההסכמים הנלווים (הסכם משנה מולך עם היזם, והסכם של היזם עם מחליפו בפרוייקט ו/או הכונס). יש להבין אילו ערבויות הועמדו עבורכם ובאילו תנאים ניתן לממש אותן ולתרגם אותם ל"כסף חי". 

בנוסף, יש לבדוק האם ישנו סעיף המחייב את מחליפו של היזם בפרוייקט לכבד את ההסכמים הפרטניים עמכם.

אסיים שוב באיחולי הצלחה לפרוייקט ובתקווה שהצלחתי לסייע (ולו בהבנת המצב) לכם.

אשמח לעמוד לשרותכם בהמשך.

אלון שלום,

ראשית, צר לי לקרוא על הקשיים שאתם מתמודדים איתם, כבר כמה חודשים, עקב ביצוע עבודות התמ"א ולאור מגבלת ההתניידות של בנך.

לגופו של עניין, אפתח בהפניית הזרקור למשפט בשאלתכם, לפיו "היזם לא עונה לפניות וטלפונים ואין עם מי לדבר". בהקשר זה, כדי ליתן מענה לשאלתכם, חשוב להבין האם הפרויקט מתקדם כסדרו, האם העבודות נמשכות, או שבפועל מדובר בפרויקט ש"נתקע". ואם "נתקע" -  מה נעשה בדבר. הדבר משליך, כמובן, ממילא, גם על היווצרות המגבלה שתיארתם והימשכותה וכן על השיקולים שיעמדו בפנינו בשעת בחינת דרכי הפעולה.

בנוסף, בהנחה שהפרויקט אינו "תקוע", אזי מבלי לגרוע מההבנה שפרויקט תמ"א 38/1 כרוך בביצוע עבדות בניה שיש להן השפעה על המתגוררים בבניין, אינני מבין מדוע צריכה להיות מגבלת ניידות, כניסה ויציאה מהבניין, לאורך תקופה ארוכה, כפי שאתה מתאר. ממילא, הדבר אמור להיות מוסדר בהסכם התמ"א, וודאי וודאי בנסיבות בהן בבניין מתגורר ילד בעל צרכים מיוחדים עם קשיי התניידות. יש צורך לבחון את ההסדרים שנקבעו, אם נקבעו, לעניין זה, בהסכם התמ"א.

לפיכך, הצעתי, בשלב זה, הינה שראשית תבחן הדברים מול עוה"ד מטעם הדיירים, המטפל בעסקה, כדי לקבל מענה להיבטים השונים כמפורט לעיל, ויתכן ואף תימצא לך התשובה באמצעותו. 

אציין, במאמר מוסגר, כי תיקון לחוק משנת 2018 מאפשר עמידה על מתן פתרון לצרכים המיוחדים של קשיש או מוגבל, בהעמדת דיור חלוף לתקופת העבודות, אולם זאת, כך אני מבין מהנתונים שבפני, אינם ישימים (בוודאי בשלב זה) בעניינכם. הדבר ממחיש את הצורך בהקפדה על ייצוג איכותי של הדיירים, בשעת עריכת הסכם התמ"א, טרם החתימה על הסכם התמ"א ולאורך הפרויקט כולו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

לפני מספר ימים נשאלה שאלה זהה לחלוטין. ראה תשובה שניתנה שם.

אלון שלום,

ככלל, ענף הבניה הוחרג מההגבלות בימי הקורונה ולפיכך צודק הקבלן המבקש לבצע את המסירה. לכל מטבע שני צדדים. הצד השני הוא הרצון שלך (ושל שאר רוכשי דירות ו/או בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית המצפים לקבל את דירתם החדשה) להמשך עבודות הבניה במלוא המרץ כדי להימנע מעיכובים בהשלמת עבודות הבניה ומסירת הדירות החדשות במועד.

לגופה של שאלתך, המתייחסת ל- "מסירה ראשונה" ו- "מסירה שניה", אין לי אלא להפנות אותך למנגנון הקבוע בהסכם שנערך ונחתם בינכם ובין היזם / הקבלן. אני מניח שה- "מסירה הראשונה" הינה הפגישה בדירה בה יבחנו ויצוינו הליקויים אותם יש להסדיר ו- "המסירה השניה" אמורה להיות הפגישה בדירה בה תתבצע מסירה בפועל לאחר תיקון הליקויים שיש לתקנם בשלב זה בהתאם להוראות ההסכם.

הצעתי הינה שלא "לדלג" על השלב הראשון ולהגיע להבנות לפיהן מישהו מטעמך יבצע שלב זה. 

מקווה שהייתי לך לעזר, והרבה בריאות, 

דני שלום

אני יותר מתמה על אותו יזם שהסכים לסעיף כזה בהסכם. 

צריך להבין שמכירת דירות היזם הם כמו שמן בגלגלי הפרויקט.



אם הוא לא מוכר אין לו כסף להשלים את הפרויקט ואת זה אף אחד לא רוצה. 

צריך לאזן בהסכם כזה בין מה שכתבתי קודם ובין בטחונות ראויים לבעלי הדירות במקרים בהם אכן הקבלן נטש את הפרויקט או הגיע לפירוק. 

יש להבטיח כי בכל עת הסכום הנדרש להשלמת הפרויקט נמוך יותר מסכום שניתן לקבל מדירות שטרם נמכרו+ כספים מקונים של דירות היזם שטרם שולמו + סכום של ערבות בנקאית אם ניתנה.



לכך יש טכניקות שונות כיצד לנסח בהסכם ומאחר ואני לא יודע מה נכתב אצלכם אני לא נכנס לכך.

נחזור לסעיף ששאלת - אני חושב שיש לוותר על הסעיף אבל צריך לעשות זאת גם תוך בחינת מכלול הבטוחות שיש לבעלים במסגרת ההסכם. 

חן שלום,

ראשית, כולי תקווה כי הנכם צולחים את התקופה הקשה, בהצלחה ובבריאות.

לגופה של שאלתך, המורכבת משני חלקים עיקריים, אני מבין שאתה מתייחס לעבודות תמ"א 38/1, דהיינו עבודות חיזוק ועיבוי, עבודות אשר מעצם טיבם וטבעם של דברים מתבצעות (בדר"כ) כאשר הדיירים ממשיכים ומתגוררים בבניין.

לגבי השאלה האם ניתן להמשיך בעבודות, במהלך תקופת הסגר בגין מגיפת הקורונה, הגם שהבניין מאוכלס, התשובה חיובית -  אפשר להמשיך ולבצע העבודות. ענף הבניה הוחרג מההגבלות. יחד עם זאת, בנוגע לכך וכן בנוגע לשאלתך בדבר המשך העבודות בחול המועד, אפנה אותך לבחון את הוראות ההסכם כדי למצוא התייחסות (אם קיימת) שתוכל לסייע לכם בעניין. 

לגבי השאלה האם פועלי התמ"א יכולים ללון באחת הדירות, אשאל: מדוע נעשה הדבר? ממתי? האם דירה כלשהי הושכרה זה מכבר לקבלן ומשמשת למגוריהם? האם הסכמתם לדבר? אם הדבר נעשה זה מכבר ללא קשר למצב דהיום וככל שאין בהסכם ההתקשרות הגבלה כלשהי בעניין זה, הרי שלטעמי אין מניעה להמשיך בכך (בכפוף, כמובן, להיות העובדים חוקיים ושוהים חוקית בארץ).

כולי תקווה שסייעתי לך בדבר. מאחל לכולנו לשוב לשגרה במהרה. 

אורנילה שלום רב

לא, את לא מבינה נכון.

ראשית אני מבין כי מדובר במשרדים שנבנו בהיתר. שנית, הם רשומים כמו בעלי הדירות כתת חלקה נפרדת ולה צמודים חלקים מהרכוש המשותף. בדיוק כמו כל דירת מגורים.

לכן זכויות הבניה העודפות שייכות לכול בעלי היחידות בבנין כולל בעלי המשרדים. מאחר ואתם מוכרים את זכויות הבניה הללו ליזם אזי בודאי שגם הם תורמים את חלקם היחסי בזכויות אלו.

בברכה,

אריה שלום,

דרך המלך ליתן מענה נכון ומלא לשאלתך הינה בחינה פרטנית של המקרה ובכלל כך זכויות הבניה ומגבלות שונות (דבר שאינו מתאפשר במסגרת הפורום) ו- "תפירת" העסקה הנכונה עבורך. הצעתי הינה שכך תפנה לעשות.

רמי שלום,

אפתח ואומר כי לצערי רבות הן השאלות והפניות, אליהן אני נדרש מפעם לפעם, המתייחסות ל- "אי תפקוד" (כלשונך) של עורך הדין מטעם הדיירים (לכאורה, כמובן). הדבר ממחיש  את הצורך של הדיירים לבחור, בתחילת ההליך, באופן עצמאי ובלתי תלוי ביזם זה או אחר, רצוי טרם שתבחן הצעה של יזם זה או אחר, עורך דין מטעמם, שייצג אותם, לאורך כל הדרך, תוך התעקשות של הדיירים (לעיתים תוך עמידה כנגד דרישת היזם) לתשלום שכר ראוי ומלא לאותו עורך דין.  ליווי של עורך הדין מטעם הדיירים הינו ליווי לאורך דרך ארוכה, החל מהשלב המקדמי של בחינת הצעות יזמים וכל הדרך עד קבלת הדירות החדשות והשבת הערבויות הבנקאיות ליזם. 

לגופו של מקרה, אינני יודע מהם הפרטים וממילא הצעתי הינה שהנציגות תבקש לקיים פגישה מסודרת עם עורך הדין מטעם הדיירים, להביא את הדברים בפניו ובמטרה להגיע לסדרי עבודה מקובלים תקינים ורציפים בין עורך הדין -  ובין הלקוח (הדיירים).

כולי תקווה שבפגישה כזו תוכלו ללבן את הדברים ולהגיע להבנות, להמשך ייצוג כפי שמבקשים אתם, השומר על האינטרסים של הדיירים, לאורך כל הדרך, עד קבלת טופס 4 והיחידות החדשות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אלי שלום רב,

אפוטרופוס, המבקש לחתום על הסכם התמ"א, חייב לפנות לבית המשפט לקבל הוראותיו ורשות לחתימה על הסכם התמ"א. ככל שהסכם התמ"א נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש ולכשתגיע השעה, יתכן ויינקטו הליכים כנגד החסוי, באמצעות האפוטרפוס, הליכים כנגד "דייר סרבן", וגם במקרה שכזה יידרש האפוטרופוס לפנות לבית המשפט לקבל הוראותיו ולפעול בהתאם להוראותיו -  בין לחתום על הסכם התמ"א ובין לנהל הליכים כ- "דייר סרבן".

מקווה שהייתי לך לעזר,

בן שלום,

אודה ואתוודה שעובדות המקרה, בשאלתך, אינן ברורות לי עד תום. האם אתה דייר בבניין שהתקשר (יחד עם שאר הדיירים בבניין) עם היזם בהסכם תמ"א 38? או שאתה רוכש של דירת ייזם בפרויקט תמ"א 38? או -  כפי שאולי ניתן להבין, משאלתך, רכשת דירה מדייר שכבר התקשר בהסכם תמ"א ונכנסת בנעליו לאותו הסכם תמ"א עליו הוא כבר  חתם? זאת ועוד, האם מדובר בתמ"א 38/1 או בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה)? וגם, מה הסיבה שחלק מהדיירים מקבלים תוספת מרפסת וחלק לא -  האם ניתן להבין מכך שמדובר בתמ"א 38/1 וישנה מגבלה תכנונית? 

מה שכן ברור הוא שלטענתך הליך חתימת החוזה, על פניו, היה לקוי. האם החתימה לא התבצעה מול עוה"ד של הדיירים שהסביר לך את הוראות ההסכם? האם ייפוי הכוח נחתם שלא בנוכחות עוה"ד? 

כל שאוכל לומר, בשלב זה, הוא שכדי לקבל תמונה ברורה וליתן עצה נכונה, יש לבחון את מכלול הנסיבות, העובדות, הוראות ההסכם והתוכניות שהוגשו ואושרו. לצערי, זאת לא ניתן לעשות במסגרת הפורום והצעתי לך היא להתייעץ עם עורך דין בתחום. מאחר ומשאלתך אני מבין כי הנך אחד מ- 12 דיירים שנפגעו, באותו אופן, הצעתי לך היא שתתאגדו ותפנו יחדיו לאותו עורך דין איתו תתייעצו, כך שתוכלו גם לחלוק בהוצאה.

בהצלחה, 

דויד שלום,

הסיטואציה שאתה מציג, בשאלתך, בדבר קיומו של דייר אשר דורש לקבל תמורות עודפות על אלו שניתנו לכלל הדיירים, כתנאי לחתימתו על ההסכם, הינה סיטואציה מוכרת. בתוך עמנו אנו חיים ולא אחת אנו  נדרשים להתמודד עם סיטואציה כזו.

הנחת המוצע שלי הינה שאין סיבה מוצדקת למתן התמורות העודפות (למשל, שדירתו של אותו דייר הינה בעלת מאפיינים מיוחדים, הצמדות מיוחדות וכיוצ"ב).



אם זהו אמנם המצב, הרי שככלל אין להסכים לדרישה זו ויש למצוא פתרונות יצירתיים להוצאתו לפועל של הפרויקט גם ללא הסכמת דייר זה.



הדבר מחייב, כמובן, הכרת מכלול עובדות המקרה ומעצם טיבם וטבעם של דברים לא ניתן להתייחס לכך במסגרת הפורום.



הצעתי הינה שתבחנו הדברים בנציגות, יחד עם בעלי המקצוע המלווים ומייצגים את הדיירים, במשולב עם היזם ובא כוחו, לשלם מציאת אותם פתרונות נכונים שיאפשרו חתימת ההסכם על ידי הרוב המינימלי הנדרש, ללא אותו דייר, ובכך להתגבר על דרישותיו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

רוני שלום,

החתימה, כך יש להניח, וכך צריכים הדברים להיות, אושרה ואומתה על ידי עורך דין שהמנוחה חתמה בפניו עוד בחייה. משכך, קיימת התחייבות חוזית של המנוחה, התחייבות שניתנה בחייה, והיא מחייבת את יורשיה.

מקווה שהייתי לך לעזר,

רלי שלום

בעיקרון סעיף 49כב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ממס שבח יחול רק על דירה אחת במתחם. ראה נוסח הסעיף בהמשך. אני ממש מבקש לא להסתפק בתשובה זו אלא לקבל יעוץ פרטני בו יבחן מצב הפרויקט ומצבך האישי ויתנו לך המלצות כיצד לנהוג.  אבל על פניו יש לך כאן בעיה שצריך להתיחס אליה לפני שאתה חותם על ההסכם.

    (ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת; הועברה יחידת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירה כאמור בסעיף 49כ לא יחול במכירתה ליזם פטור ממס לפי פרק זה;

אייל שלום רב,

אין ספק שמדובר בסיטואציה העלולה לגרור תסכול רב ואף ליצור תחושות לא נעימות בין הדיירים בבניין.

על מנת לטפל בסוגיה זו יש לוודא כי עוד בשלב הטרום-חוזי מונה שמאי שתפקידו לקבוע את הניקוד המוענק לכל דירה קיימת על פי נתוניה הספציפיים.

במצב הדברים כפי שהנך מתאר אותו, סביר להניח שהניקוד של הדירה יהיה גבוה יותר מהניקוד של דירות אחרות- ובכך תיקבע עדיפות דירה זאת בהקצאת הדירות החדשות- ולא תקופחו. 

עו"ד יוחנן דוניץ

דיני נדל"ן

הנופר 2, רעננה

09-7995599

lawforums63@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גל שלום רב,

ראשית הרשה לי להזדהות עם תחושותיך הקשות, אשר מגיפת הקורונה מטילה על כל בית-אב בישראל לצערי. 

ענף הבניין מוגדר במדינת ישראל כ"ענף חיוני" וככזה לא ניתן למנוע ו/או לעצור עובדים מלהמשיך את עבודתם בכל פרויקט בנייה (מהקטן לגדול - י.ד.).



הקבלן לא רק שיכול להמשיך בעבודותיו בכפוף לנהליי משרד הבריאות (לדוגמא: שמירת מרחק של שני מטר, שימוש במסכות, מדידת חום בכניסה למקום העבודה וכו'), אלא מצופה מהקבלן שיעשה כל שביכולתו בכדי להמשיך את הפרויקט. תקנות שעת החירום אינן מבדילות אגב בין מגיפה לבין מלחמה כזו או אחרת.

עם זאת, שומה על מנהלי העבודה לוודא כי פועלי הבניין נוהגים בהתאם לדרישות ולתקנות ואף להגדיל ולעשות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (אשר ברובם אין פינוי של הבניין לטובת ביצוע העבודות) ולנהוג בקפדנות יתרה על מנת שלא להעמיס בתקופות קשות שכאלה על הדיירים, אשר בתקופות שגרה נמצאים בסיטואציה לא פשוטה בעת ביצוע הפרויקט.



הייתי ממליץ ראשית לפנות למנהל העבודה במקום ולבקש (סבר פנים יפות תמיד יעבוד יותר מדרישה - י.ד.) כי ישמור על הנהלים ואף יגדיל ויבין את בעלי הדירות ויקפיד בצורה יתרה על נהלי ההיגיינה, הבריאות והריחוק הסביבתי.

במידה ונפלת על אזניים ערלות, פנה לב"כ הדיירים ובקש ממנו כי ידרוש מהיזם לוודא, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי נהלי הבטיחות, הבריאות, ההיגיינה והריחוק הסביבתי נשמרים באופן קפדני ביותר.

לצערי, בכל הנוגע לנזקי הרעש והלכלוך הכלליים הקיימים גם בשגרה, אין יותר מדי מה לעשות. זאת כיוון שמדובר עדיין באתר בניה לאחר שנתתם את הסכמתכם המפורשת בכתב לביצוע עבודות אלו.

גל, אסיים בתקווה שהמשבר יחלוף במהרה ואיתו גם העבודות בביתך ותגיע לנחלתך המחודשת והמיועדת בבריאות איתנה ובאושר גדול.

מקווה מאד שהצלחתי לסייע. אם ישנן שאלות נוספות, הרגש חופשי ליצור עמי קשר טלפוני ואנסה לסייע.

רשל שלום,

הסכמי תמ"א והסכמי פינוי בינוי מכילים סעיפים הקובעים מנגנונים לביצוע חלוקת היחידות ו/או המחסנים ו/או החניות בין הדיירים והיזם ובין הדיירים בינם לבין עצמם, לרבות על דרך של הגרלה. סעיפים אלו מתייחסים, מעצם טיבם וטבעם, גם למקרה בו מי מהדיירים לא מתייצב לאסיפה.

ככל וההליך התקיים בהתאם להוראות המנגנון בהסכם עליו חתמת - אין מקום לעריכת הגרלה חוזרת. אפילו נניח שהיו נסיבות מוצדקות להעדרך מהאספה בה נערכה ההגרלה (אליהן היה מקום שתודיע מראש ולא בדיעבד), מאחר ומדובר בהגרלה ולא בבחירה -  במה נגרעו זכויותיך ?

מקווה שהייתי לך לעזר,

צבי שלום,

לרוב קיים בהסכמי מכר סעיף של דחית מועדים עקב קיומו של כוח עליון. אני מניח כי זה המצב גם בהסכם עליו אתה חתום.

כרגע לפחות ענף הבניה הוחרג מנושא הסגר. אבל ברור כי קיימות בעיות של מחסור בכוח אדם ובעבודות אצל ספקים.

לכן בוודאות היזם יטען כי מדובר בכוח עליון ובנסיבות שבעטין אין הוא מחויב בתשלום הפיצוי החודשי.

בנוסף צריך לבדוק האם היה נגרם איחור גם ללא המצב הנוכחי, כלומר- יכול להיות שהקבלן היה מאחר בביצוע בלי קשר לקורונה.

כך שאני לא יודע לתת לך לגבי זה תשובה חד משמעית. אני מניח כי על כך יהיה ויכוח בינכם וככל ולא יוסדר העניין בהסכמה תגישו תביעה כנגדו. 

 קחו בחשבון כי לפי החוק הוא יכול לאחר בעד 60 יום ללא פיצוי וכי יתכן וביקשתם שינויים בדירה והוא החתים אותכם על דחית מועדים.

דן שלום,

בגמר הפרויקט, כשתמכור את הדירה (לאחר טופס 4), תמכור דירה ותשלם את המס כמו מכירת דירה רגילה. אם קיים פטור -  תנצל אותו. אם קיים חישוב לינארי -  תנצל אותו. סכום המס ייגזר משווי המכירה, שווי הרכישה וניכויים מותרים (בכפוף כאמור לפטורים או חישוב לינארי, ככל שחלים). הוא לא ייגזר מעצם השבחת הדירה בתמ"א עצמה. ככל שקיים חיוב מס שבח בגין השבחת הדירה בפרויקט התמ"א (אשר לא אמור להיות, כל עוד הסכם התמ"א מקנה לכם זכויות מותרות בתמ"א וחלות הוראות הפטור בפרויקטים של תמ"א), חיוב כזה יחול במסגרת עסקת התמ"א ולא במכירת הדירה לאחר השלמת הפרויקט.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב,

הליך בקשת היתר לביצוע בפרוייקט לפי תמ"א 38/1 מהווה כהליך מקדמי לפרוייקט ולרוב מדובר ב"תנאי מתלה" (בלעדיו ההסכם לא נכנס לתוקף) להסכם.

במצב דברים שכזה לא ניתן להחיל על היזם טיפול בבניין טרם שכלולו של ההסכם.

במידה ואכן ישנם סיכומים (כלליים או ספציפיים), המעוגנים בחוזה לגבי אחזקת הבניין טרם תחילת העבודות וכל התנאים המתלים של ההסכם התמלאו- ניתן להחיל אותם ובלבד שההסכם השתכלל ובהתאם להוראותיו של החוזה.

יותם שלום רב,

הצטערתי לשמוע על הסיטואציה אליה נקלעת כדייר.

אכן, מדובר בסיטואציה כואבת, אשר עלולה להעיב על התחושות בכניסה לפרוייקט מורכב שכזה, ואף עלולה לפגוע בחוקיות ההליך.

כשלעצמה, תמורה עודפת לדיירים יכולה להינתן אך ורק בהסכמה מפורשת בכתב של כל בעלי הדירות.

כאשר נתקלים בסיטואציה שניתנו תמורות עודפות (או סוכמו על תמורות עודפות) לבעלי דירות אחדים, ללא הסכמת כל העלי הדירות, יש להימנע מלחתום על ההסכם! 

בנוסף, יש לדרוש אסיפה מיוחדת של כלל בעלי הדירות אשר בה יירשם פרוטוקול, אותו יש להגיש למפקח/ת על המקרקעין בדיון בו ינסו להכריח את ה"סרבנים" לקבל על עצמם את הפרוייקט.

דרך נוספת להתמודד עם הסיטואציה היא באמצעות "השוואת תנאים" לכלל הדיירים, במידה וניתן, או ביטול התמורות העודפות וכל ההסכמות.

ישנן עוד מספר דרכים להתמודד עם הבעיה, אך מדובר בפתרונות פרסונליים לסיטואציות ספציפיות, אשר קצרה היריעה מלהרחיב עוד בנושא.

חשוב לזכור, פרוייקט תמ"א 38 (המבוצע ומתוכנן כיאות) הוא לרוב שדרוג של כלל הדיירים וחשוב לקדמו, לכן כדאי ראשית לנסות לטפל בבעיה "בדרכי נעם" באסיפה כללית של הדיירים ולהגיע להסכמות ורק במקרים בהם לא ניתן היה להגיע להסכמות כלל, לפנות לערכאות משפטיות.

לסיכום, מדובר בסוגיה סבוכה ועדינה, הדורשת חשיבה פרגמטית, על מנת שהפרוייקט יצא לדרך בצורה חוקית ונכונה. 

כולי תקווה כי תצליחו להתגבר על המשוכה הקשה הזו.

שימי שלום,

ככלל, אין מקום למתן תמורות עודפות לדיירים מסוימים בפרויקט (דבר שאם יעשה - יעשה בהסכם עצמו, באופן גלוי ושקוף לכלל הדיירים), אלא אם ישנן נסיבות המצדיקות הדבר. מאחר ואין בפני את פרטי המקרה (לרבות אך לא רק מספר הדיירים בפרויקט, מספר התומכים, מספר המתנגדים ונימוקיהם, מהות השיפוץ המדובר ועוד ועוד), אינני יכול להתייחס לגופו של המקרה. כך או כך, ככל שאמנם בוצע לאחרונה שיפוץ מסיבי בדירה, ניתן יהיה ליתן לו ביטוי בהחלטת השמאי בדבר מיקום הדירה החדשה באופן שמיקום זה ישקף את השווי העודף של דירה זו, ככל שאמנם כך הם פני הדברים.

 מקווה שהייתי לך לעזר,