פורום תמ"א 38

שלום שאול,

כל הצמדה לדירה (כמו חניה/מחסן/מרפסת/קרקע/רמפה וכו') מקבלת ביטוי בשווי השמאי של שמאי המקרקעין לדירה.

לשאלתך ביחס לחניה שהוחכרה, הרי שחכירה לדורות דינה כמכירה ולכן סביר להניח ששמאי מקרקעין לא יתחשב בה במסגרת השמאות לדירה (חכירה לדורות היא פרקטיקה בענף הנדל"ן לביצוע מכר).

לחניה "האחרת" שאינה מוחכרת, הרי שהיא תבוא בחשבון בשמאות של שמאי המקרקעין.

בהצלחה,

ליאור

שלום אייל,

שאלתך מהווה סוגיה מורכבת במסגרת תחום הפינוי בינוי. באופן עקרוני, ככל והדיירים מגיעים להסכמה לאופן חלוקת דירות התמורה יש לפעול כפי הסכמת הדיירים, אין ליזם עניין לאופן חלוקת דירות התמורה שכן הוא מעביר רשימת דירות שתתחלק בין הדיירים.

הנושא של העיכוב עם עמידר מובן, השאלה היא אם עמידר חתמו על ההסכם או שחיכו להשלים את המכירה אליכם ואז שאתם תחתמו על ההסכם פינוי בינוי באופן ישיר.

בכל מקרה, אציע לפנות לעו"ד הדיירים בניסיון להגיע להבנות והסכמות ביחס לסוגיה שהעלת.

בהצלחה,

ליאור

שלום אריה,

כפי שציינת, חוק פינוי בינוי מגדיר מה הוא דייר סרבן (בלשון החוק "בעל דירה מסרב"). לשאלתך, בעל דירה יכול לסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי והסירוב ייחשב סירוב סביר אם היזם לא הציג בפני בעל הדירה את האפשרויות שלהן הוא זכאי לפי החוק.

כך, על היזם להציע לבעל הדירה את האפשרויות העומדות בפניו להן הוא זכאי בהתאם לחוק.

נהוג ומקובל לצרף להסכם פינוי בינוי נספח בעניין הזה המגדיר בדיוק את שאלותיך והעיקרית שבהן מה החלופות העומדות בפני בעל הדירה? מתי מועד המימוש של הזכות? כיצד בעל הדירה מודיע על בחירתו לפי החלופות? וכדומה.

נכון וכדאי להגדיר זאת במסגרת הסכם הפינוי בינוי על מנת להבהיר את הדברים.

בהצלחה,

א. ככל והוא עומד בתנאים של החוק צריך להציע לו את האפשרות בסמוך לחתימתו על ההסכם.

א.א. אין בעיה לחתום על נספח להסכם (זה ככה ברוב הפרויקטים) אבל הנספח אמור להיות מנוסח בצורה בהירה שסוגרת את כל הפינות. הוא יכול לאיים בתביעה אבל ככל ועומדים בתנאים בחוק הקשיש, ככל ולא הוצעו לקשיש האפשרויות בחוק (או חלק מהן תלוי בגילו) אותו קשיש לא יחשב סרבן.

ב. כפי שרשמתי למעלה, הכל צריך להיות כתוב ומעוגן ואף חשוף לכל הבעלים בפרויקט.

ג. לפי מה שאתה מתאר ובהסתמך על נכונות הנתונים, היא לא נחשבת כרגע כדיירת סרבנית

אגב איפה עורך הדין שמלווה את בעלי הדירות בפרויקט?

העלית פה מספר נושאים ואתחיל דווקא מהסוף

חמתך בהנחה ועונה על הגדרות קשיש ובהנחה והיא אכן מעל גיל 75, חוק הקשיש בא לסייע לה.

בנוגע לחברת הפרויקט, זה נהוג שפותחים חברת פרויקט לטובת ביצוע הפרויקט עצמו ויחד עם זאת במקרים אלו חברת האם חותמת גם על הערבות, צריך לבדוק עם עורך הדין שמייצג את הדיירים מדוע נחתם ההסכם בצורה שהוא נחתם.

אחזור לסוף, אם חמתך נחשבת קשישה ולא מציעים לה את האפשרויות המגיעות לקשישים, היא לא תחשב כסרבנית

מחסן באישור הדיירים זה לא מחסן מאושר מבחינת הרשויות, ככל והמחסן בנוי בהיתר אז מגיע לכם תמורה בגינו, במקרים ספציפיים גם חריגות בנייה מקבלות התייחסות אבל צריך לבחון באופן פרטני

ככל ואכן יש להם היתר בנייה אז הפעולה שהם עשו היא חוקית (בהנחה שבנו בהתאם להיתר).

כמו כן, לפני קבלת ההיתר זה פורסם להתנגדויות והייתה לכם הזדמנות להתנגד להוצאת ההיתר, בנוסף גם לתת את הדעת על הפגיעה באיכות החיים לטענתכם.

חשוב להדגיש שתביעות על שהוגשו על נוף שנחסם ברוב המוחלט של המקרים לא מתקבלות

בנוגע לנושא המנוף צריך לבחון באופן פטרני מה ניתן לעשות

שלום אלכס,

נהוג ומקובל בתחום ההתחדשות העירונית שחברה יזמית מקימה "חברת פרויקט" לצורך ביצוע הפרויקט ובמקרים אלה נהוג לדרוש את ערבות "חברת האם".

יחד עם זאת, כל נושא עבירות ההסכם - העברת מניות, הכנסת שותף, מכירת מניות וכו' צריך להיות מעוגן בהסכם. יש מצבים שבהם מאפשרים לעביר/למכור מניות ויש מצבים שלא.

גם לעניין זה יש פרקטיקה מקובלת שהחברה היזמית תחזיק בכל מקרה 51% ממניות חברת הפרויקט ובכל מקרה החברה היזמית תערוב לחברת הפרויקט ולהתחייבויות שלה בהסכם.

כל העניין עם החברות (חברת אם ו/או חברת בת - חברת פרויקט) צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם לרבות הערבויות וההתחייבויות של חברת האם.

בהצלחה,

ככל ותוגש תביעה כנגד הנציגות (מבלי להתייחס האם התביעה מוצדקת או לא) על הנציגות לדאוג לעצמה לייצוג, ברוב המקרים זה לא יהיה עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות ואף אם כן זה במסגרת ייצוג נפרד עם שכר טרחה נפרד

שלום אייל,

ביצוע שמאות לדירה (שמאות מקרקעין) מתבצעת אחרי שהצדדים חותמים על ההסכם ובכל מקרה זה מבוצע בשלב מתקדם.

אין משמעות אם זו דירת עמידר או דירה בבעלות פרטית, השמאות מבוצעת עבור כל הדירות.

המשמעות היא לבצע הערכה של הנכס כמה שיותר קרוב לביצוע הפרויקט ועל מנת לנקד באופן שישקף את המצב כמה שיותר טוב.

בהצלחה,

שלום אורי,

היזם נושא באחריות כללית לטיב הביצוע גם אם העסיק קבלן. ליזם יש אחריות בלעדית כלפי הרוכשים והוא נושא באחריות מלאה בהתאם לחוק המכר (דירות).

הקבלן מחויב ליזם בהתאם להסכם קבלנות בניהם ואף במקרים מסוימים, הקבלן עלול להיות חשוף לאחריות ישירה כלפי הרוכשים.

בהתאם להסכם התמ"א, ההתחייבות של היזם כלפי בעלי הדירות הקיימים צריכות להיות מגובות בערבות בנקאית לרבות הבדק (והליקויים), יתכן כי אם היזם נמצא בחדלות פירעון זו עילה למימוש ערבות זו - כדאי לפנות בעניין הזה לבא כוח הבעלים בשאלה וכולי תקווה כי קיימת ערבות כזו לעניין.

אציין כי תקופת האחריות משתנה בין רכיב לרכיב ולא מוגבלת ל- 12 חודשים, המפרט המלא בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. למשל, עבור התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - תקופת האחריות היא 7 שנים...

בהצלחה,

שלום בוב,

השאלה נוגעת לגבולות החיוב החוקי של בעל דירה להשתתף בהוצאות הקשורות לרכוש המשותף,

כאשר הוא אינו מעוניין בשיפורים מסוימים או כאשר העלויות חורגות מהנדרש לשמירה על הקיים.

המקור החוקי לעניין הזה הוא בסעיף 58 לחוק המקרקעין שקובע כי חיוב של בעל דירה להשתתף בהוצאות הנדרשות ל"החזקה תקינה" של הרכוש המשותף שהיא שמירה על מצב הרכוש כפי שהיה בגמר הבניה ושיפורים שיבוצעו בהסכמת כל בעלי הדירות.

ביחס לשאלתך, בניה או הקמה של מחסנים חדשים אינם נדרשים ל"שמירה על הקיים" ומהווים תוספת לרכוש המשותף. כך, שללא הסכמת בעלי הדירות, לא ניתן לחייב בעלות הקמת המחסנים.

לעניין שיפוץ חזית הבניין, גם בעניין זה יש להבין אם השיפוץ הכרחי ל"שמירה על הקיים" ובמקרה זה כל בעלי הדירות צריכים להשתתף בעלויות או שמדובר על שיפורים אסתטיים שאז דרושה הסכמה מראש.

גם כאשר מדובר בהחזקה תקינה, קיים עקרון כללי שהעלויות צריכות להיות סבירות ומידתיות.

בפשטות, חוק מחייב אותך לשלם רק על מה ששומר על הבניין כפי שהוא, לא על שיפורים שאתה לא רוצה - אלא אם הסכמת מראש.

בהצלחה בפרויקט,

שלום ורדית,

אכן שאלה שעולה רבות מבעלי דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ברור הוא שבין דירות בבניין יש שונות רבה, קיימות דירות שלא ביצעו שינוי או שיפוץ מאז קבלתן מהקבלן במקור, וישנן דירות אשר משופצות ברמה גבוהה מאד ולכן על מנת לאזן זאת במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נהוג ומקובל ששמאי מקרקעין מטעם הבעלים יבצע הערכה לדירה הקיימת ולכמה מטרות כאשר העיקרית שבהן היא הערכת שוויה ורמתה של הדירה הקיימת על מנת להתאים את דירת התמורה. השיטה נקראת "שיטת הניקוד" כאשר כל דירה מקבלת ניקוד מסוים באופן יחסי לכל יתר הדירות ובמקרה כזה השיפוץ יקבל ביטוי במסגרת הניקוד.

דבר נוסף הוא קביעת שווי דמי השכירות אשר נדרשים להיות משולמים לדירה (ברור שדירה משופצת תזכה את הבעלים בדמי שכירות גבוהים מאשר אלא של דירה שאינה משופצת).

שיהיה בהצלחה,

שלום רונית,

אכן, המצב הביטחוני האחרון רק מדגיש את הצורך במרחב מוגן (דירתי/קומתי/מקלט).

ישנם כמה אפשרויות לעשות זאת.

האחת, באמצעות פרויקט עצמאי של הדיירים שבו שוכרים קבלן ביצוע שיבנה לכל הדיירים מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), הדיירים נושאים בעלויות הבניה והכל כמובן ככל והדבר אפשרי מבחינה תכנונית.

בהקשר זה אציין כי קיים "מסלול ירוק" במסגרת בקשות להיתרי בניה של ממ"דים בוועדת התכנון שמקלות על התהליך ומקצרות אותו משמעותית - צריך כמובן לבחון זאת באמצעות אנשי מקצוע בתחום כמו אדריכל/מהנדס.

השנייה, באמצעות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית לפיו הדיירים יתקשרו עם יזם לצורך הריסה ובניה של הבניין הקיים וכל העלויות יחולו על יזם (היזם מקבל זכויות נוספות כך שהכדאיות הכלכלית ברורה) - הכל בתנאי כי מבחינה תכנונית הדבר אפשרי בהתאם למסלולים והחלופות (תמ"א38, פינוי בינוי או חלופת שקד).

את מוזמנת לקרוא את המדריך לדיירים בהתחדשות עירונית שכתבתי לאחרונה ופורסם כאן, יש שם את כל המידע הראשוני הנדרש.

ביחס לשאלתך אם יהיו הקלות בגלל המצב הביטחוני אציין שהדבר דורש שינוי חקיקה או חקיקה מהירה (כפי שידוע בתור "הוראת שעה). נכון לעת הזו אין שינוי חקיקתי שמשנה את התהליך בעקבות מבצע "עם כלביא" אך אציין שקיימת הוראת שעה בתוקף עד אוקטובר 2025 לעניין בניית ממ"דים בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".

כך או כך, התארגנות הדיירים והתאגדותם היא אבן יסוד בכל פרויקט, בין אם פרויקט יזמי עצמאי ובין אם פרויקט עם יזם התחדשות עירונית. אני סבור שהמצב הביטחוני רק יחזק את ההיבט הזה ולהתארגנות מהירה של הדיירים.

שרק נדע ימים שקטים ובהצלחה,

שלום רן,

המצב שתיארת מהווה בעיה משפטית מורכבת הן בתחום דיני החוזים והן בתחום המקרקעין.

מבחינה עקרונית, קיומם של שני הסכמים שונים לאותו פרויקט תמ"א עם מספר חתימות שונה והוא אינו חוקי ומעורר בעיות חמורות והמהותיות שבהן:

לצערי קיימים מקרים דומים לזה המתואר בשאלה ולכן יש לבחון היטב את ניהול ההליך מראשיתו באופן המסודר ביותר.

ככל והעניין יתגלגל לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין, אני סבור כי הנושא יבחן מראשיתו - קרי, מעת בחירת הנציגות, עו"ד מייצג דיירים, בחירת היזם, הליך ההתקשרות, חתימה על ייפויי כוח, חתימה על הסכמים וכיוצא בזה.

המפקח על רישום המקרקעין יידרש לשאלות אלה ולהגיע למסקנה איזה מההליכים שהתקיימו במקביל הוא פסול ואיזה שריר וקיים.

בהצלחה,

ככלל פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרט פינוי בינוי הינם פרויקטים שיש בהם לא מעט אי ודאות ויחד עם זאת, ההסכמים אמורים להיות מנוסחים באופן כזה שישנם מנגנונים שמסדירים מה קורה בכל התרחשות שתקרה.

לעניין ההגדרה של אמך כסרבנית, מאחר והיא נחשבת קשישה מבחינת החוק (ככל ועומדת בשאר התנאים מעבר לגיל) ולכן על מנת שיוכלו להגדיר אותה כסרבנית על היזם להציע לה את החלופות הקיימות בחוק הקשיש, שחלקן יכולות לפתור את כל אי הוודאות (למשל, היזם יכול להציע לה במועד הפינוי לקבל את שווי הדירה החדשה שלה מהוון ליום הפינוי ואז לרכוש דירה אחרת ולא לעבור לדירה בשכירות ואז לחזור לדירה החדשה ויש עוד אפשרויות)

האחריות המשפטית היא של כל העוסקים בדבר ובעיקר על עורכי הדין שמייצגים אתכם שניסחו את ההסכם והיו אמורים לדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הזכויות באופן שווה

שלום מיה,

במהלך עבודות חיזוק הבניין, יכולות להיווצר תקלות לא צפויות כמו פיצוץ צנרת. הדין קובע שמי שגרם לנזק - משלם.

אם העבודות גרמו לפיצוץ, היזם יפצה. אם זה קרה מסיבות אחרות, הדייר צריך לטפל.

כיוון שחברות הביטוח לא מבטחות בתקופה זו, חשוב להכין מראש פתרון - או שהיזם ירכוש ביטוח מיוחד, או שהדיירים יבטחו את עצמם בביטוח מורחב. היות ולפי השאלה הפרויקט כבר התחיל, כדאי למצוא חברת ביטוח אחרת שתסכים לבטח את הדירה.

יש לזכור כי על היזם קיימות חובות לפי תמ"א 38

בהתאם להסכם חיזוק הבניין עם היזם, הוא אחראי לביצוע עבודות החיזוק על פי ההיתר והתכניות המאושרות ומשכך חלה עליו חובת זהירות מוגברת בביצוע העבודות.

ככל ויגרמו נזקים אז היזם יהיה אחראי לנזקים הנגרמים עקב ביצוע העבודות בתקופת הביצוע.

ברוב ההסכמים יש התייחסות לענייניי ביטוח במסגרת ביצוע העבודות וכדאי לבדוק זאת.

במקרה של פיצוץ צנרת מים באמבטיה כמו שתואר, האחריות תלויה בגורם לפיצוץ:

אם הפיצוץ נגרם עקב עבודות החיזוק כמו זעזועים, רעידות או נזק לצנרת במהלך העבודה אז היזם יהיה אחראי.

אם הפיצוץ נגרם מגורמים שאינם קשורים לעבודות כמו בלאי טבעי של הצנרת, אז האחריות על בעל הדירה.

אמליץ לבצע ביטוח תכולה מורחב שמכסה נזקי מים גם בתקופת עבודות או לבחון ביטוח חלופי על ידי חברת ביטוח אחרת המתמחות בנכסים בשיפוץ.

בהצלחה,

שלום דורון,

כמעט בכל הסכם פינוי בינוי ישנו סעיף המגדיר כיצד ייושבו מחלוקות בין הצדדים (ובעברית, איך פותרים בעיות או חילוקי דעות).

לרוב, אם המחלוקת היא בעניין תכנוני אז פונים לאדריכל בורר, אם היא בעניין טכני או הנדסי פונים למהנדס בורר ובכל עניין אחר פונים לבית משפט המוגדר בהסכם.

אם אין תניית בוררות (כמו שתיארתי), פונים ישירות לבית המשפט המוסמך שהוגדר בהסכם ואם אין גם הגדרה של בית משפט ספציפי אז בהתאם להוראות הדין (תלוי במחלוקת והסעדים בתביעה).

אציע לפני פניה לבית משפט לנסות ולפתור את המחלוקת באמצעות באי כוח הצדדים (עוה"ד של הדיירים ועוה"ד של היזם) כמגשרים. מניסיון, ברוב המקרים הם יצליחו לסייע לצדדים וזה יהיה מהיר וזול יותר לשני הצדדים.

בהצלחה,

שלום דסי,

שאלה טובה שנשאלת בפרויקטים של פינוי ובינוי.

ככל והתוכנית, ומכוחה היתר הבניה, כוללים מרפסות אז היזם לא יכול לסטות מהתוכנית וההיתר. בהתחשב בעובדה כי האינטרס של היזם הוא לנצל את מקסימום השטח העיקרי (שטח הדירה ללא המרפסות ושטחי השירות) כך שלרוב לא ניתן להגדיל את שטח הדירה ולו על חשבון המרפסת.

יש לקחת בחשבון גם כי שטח של מרפסת אינו שווה ערך לשטח עיקרי של דירה וגם מטעם זה לא ניתן ליישום.

בהצלחה בפרויקט,

שלום נועה,

לא כל כך ברור האם יש הסכם מחייב בין הדיירים לפיו התמורה היא תוספת של 12 מ"ר לכל דירות הבעלים. ככל שיש הסכם כזה שעליו חתומים הבעלים והיזם הקובע כי זו התמורה, היזם לא יכול לקבוע תמורות אחרות/שונות עם חלק מהבעלים והוא מחויב לכבד תנאי זה כלפי כל הבעלים. אם אין הסכם מחייב בין הבעלים ואתם בשלב המו"מ, אז העניין הוא מסחרי ונתון להסכמה בין כל הבעלים והיזם.

ניתן לקבוע תמורות שונות בין הבעלים אם הדבר מפורט במפורש בהסכם ונעשה בשקיפות מלאה מההתחלה עם כל יתר הבעלים.

כמו כן, למען שקיפות והגינות בין כל הבעלים, ככל ונקבעות תמורות שונות כדאי שאלו יהיו מבוססות על חוות דעת של שמאי מקרקעין שיוכל להציג את הדברים מההיבט המקצועי.

ביחס "לדירת קרקע", לרוב בבניינים ותיקים (בנייני רכבת) הדירות בקומה הראשונה נקראים "דירות קרקע" והגינה/קרקע לא מהווה חלק מההצמדות לדירה. יתכן שזה לא המצב ולכן הדירה כהגדרתה היא בלי הצמדות.

בהצלחה,

שלום, מיכאל

כפי שרשמת, אכן ישנן תשובות רבות בפורום לעניין זכויות קשישים בפרוייקטים של התחדשות עירונית. מומלץ לעיין בהן.

לגבי שאלתך לב"כ בעלי הדירות, הרי שהוא עצמו אינו תובע את הקשיש, אלא היזם מנהל את התביעה, בשם יתר בעלי הדירות. לכן אין לב"כ יתר הבעלים ניגוד עניינים עם הקשיש.

בהצלחה

שלום נתנאל,

משאלך לא ברור מה שלב בו מצוי הפרויקט, במסגרת הסכמי תמ"א 38 לרוב ישנם תנאים מתלים ותנאים מפסיקים בדיוק למצב בו הפרויקט לא כלכלי ליזם.

בנוסף, ככל והתנאים המתלים בהסכם התמ"א 38 התמלאו והפרויקט יצא לביצוע כל דרישה/פעולה של היזם בניגוד להוראות ההסכם עשויה להווה הפרה שלו.

שלום, רפאל

בעיקרון זוהי שאלה לפורום ביטוח.

לטעמי, ככל שיכול ויהיה צורך, והקבלן יתעלם מהפניות אליו, תמיד תוכל לפעיל את הביטוח.

ביטוח מבנה הוא אחד הביטוחים הזולים שיש, ביחס לתמורה, ואני אישיצ לא הייתי מוותרת עליו, אבל זוהי שאלה למי שעוסק בתחום ואין לה נגיעה לפורום הזה.

החוק קובע שמקבלים שווי של דירת התמורה, השאלה לא כל כך ברורה.

בכל מקרה לדיירים אין עילה לתביעת הקשיש על התמורה שקיבל מהיזם במסגרת חוק הקשיש (גם אם הדייר קיבל תמורה עודפת שלא במסגרת חוק הקשיש, לא הדייר הכתובת לתביעה/תלונה אלא היזם)