פורום תמ"א 38

שלום בוב,

השאלה נוגעת לגבולות החיוב החוקי של בעל דירה להשתתף בהוצאות הקשורות לרכוש המשותף,

כאשר הוא אינו מעוניין בשיפורים מסוימים או כאשר העלויות חורגות מהנדרש לשמירה על הקיים.

המקור החוקי לעניין הזה הוא בסעיף 58 לחוק המקרקעין שקובע כי חיוב של בעל דירה להשתתף בהוצאות הנדרשות ל"החזקה תקינה" של הרכוש המשותף שהיא שמירה על מצב הרכוש כפי שהיה בגמר הבניה ושיפורים שיבוצעו בהסכמת כל בעלי הדירות.

ביחס לשאלתך, בניה או הקמה של מחסנים חדשים אינם נדרשים ל"שמירה על הקיים" ומהווים תוספת לרכוש המשותף. כך, שללא הסכמת בעלי הדירות, לא ניתן לחייב בעלות הקמת המחסנים.

לעניין שיפוץ חזית הבניין, גם בעניין זה יש להבין אם השיפוץ הכרחי ל"שמירה על הקיים" ובמקרה זה כל בעלי הדירות צריכים להשתתף בעלויות או שמדובר על שיפורים אסתטיים שאז דרושה הסכמה מראש.

גם כאשר מדובר בהחזקה תקינה, קיים עקרון כללי שהעלויות צריכות להיות סבירות ומידתיות.

בפשטות, חוק מחייב אותך לשלם רק על מה ששומר על הבניין כפי שהוא, לא על שיפורים שאתה לא רוצה - אלא אם הסכמת מראש.

בהצלחה בפרויקט,

שלום ורדית,

אכן שאלה שעולה רבות מבעלי דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ברור הוא שבין דירות בבניין יש שונות רבה, קיימות דירות שלא ביצעו שינוי או שיפוץ מאז קבלתן מהקבלן במקור, וישנן דירות אשר משופצות ברמה גבוהה מאד ולכן על מנת לאזן זאת במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נהוג ומקובל ששמאי מקרקעין מטעם הבעלים יבצע הערכה לדירה הקיימת ולכמה מטרות כאשר העיקרית שבהן היא הערכת שוויה ורמתה של הדירה הקיימת על מנת להתאים את דירת התמורה. השיטה נקראת "שיטת הניקוד" כאשר כל דירה מקבלת ניקוד מסוים באופן יחסי לכל יתר הדירות ובמקרה כזה השיפוץ יקבל ביטוי במסגרת הניקוד.

דבר נוסף הוא קביעת שווי דמי השכירות אשר נדרשים להיות משולמים לדירה (ברור שדירה משופצת תזכה את הבעלים בדמי שכירות גבוהים מאשר אלא של דירה שאינה משופצת).

שיהיה בהצלחה,

שלום רונית,

אכן, המצב הביטחוני האחרון רק מדגיש את הצורך במרחב מוגן (דירתי/קומתי/מקלט).

ישנם כמה אפשרויות לעשות זאת.

האחת, באמצעות פרויקט עצמאי של הדיירים שבו שוכרים קבלן ביצוע שיבנה לכל הדיירים מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), הדיירים נושאים בעלויות הבניה והכל כמובן ככל והדבר אפשרי מבחינה תכנונית.

בהקשר זה אציין כי קיים "מסלול ירוק" במסגרת בקשות להיתרי בניה של ממ"דים בוועדת התכנון שמקלות על התהליך ומקצרות אותו משמעותית - צריך כמובן לבחון זאת באמצעות אנשי מקצוע בתחום כמו אדריכל/מהנדס.

השנייה, באמצעות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית לפיו הדיירים יתקשרו עם יזם לצורך הריסה ובניה של הבניין הקיים וכל העלויות יחולו על יזם (היזם מקבל זכויות נוספות כך שהכדאיות הכלכלית ברורה) - הכל בתנאי כי מבחינה תכנונית הדבר אפשרי בהתאם למסלולים והחלופות (תמ"א38, פינוי בינוי או חלופת שקד).

את מוזמנת לקרוא את המדריך לדיירים בהתחדשות עירונית שכתבתי לאחרונה ופורסם כאן, יש שם את כל המידע הראשוני הנדרש.

ביחס לשאלתך אם יהיו הקלות בגלל המצב הביטחוני אציין שהדבר דורש שינוי חקיקה או חקיקה מהירה (כפי שידוע בתור "הוראת שעה). נכון לעת הזו אין שינוי חקיקתי שמשנה את התהליך בעקבות מבצע "עם כלביא" אך אציין שקיימת הוראת שעה בתוקף עד אוקטובר 2025 לעניין בניית ממ"דים בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".

כך או כך, התארגנות הדיירים והתאגדותם היא אבן יסוד בכל פרויקט, בין אם פרויקט יזמי עצמאי ובין אם פרויקט עם יזם התחדשות עירונית. אני סבור שהמצב הביטחוני רק יחזק את ההיבט הזה ולהתארגנות מהירה של הדיירים.

שרק נדע ימים שקטים ובהצלחה,

שלום רן,

המצב שתיארת מהווה בעיה משפטית מורכבת הן בתחום דיני החוזים והן בתחום המקרקעין.

מבחינה עקרונית, קיומם של שני הסכמים שונים לאותו פרויקט תמ"א עם מספר חתימות שונה והוא אינו חוקי ומעורר בעיות חמורות והמהותיות שבהן:

לצערי קיימים מקרים דומים לזה המתואר בשאלה ולכן יש לבחון היטב את ניהול ההליך מראשיתו באופן המסודר ביותר.

ככל והעניין יתגלגל לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין, אני סבור כי הנושא יבחן מראשיתו - קרי, מעת בחירת הנציגות, עו"ד מייצג דיירים, בחירת היזם, הליך ההתקשרות, חתימה על ייפויי כוח, חתימה על הסכמים וכיוצא בזה.

המפקח על רישום המקרקעין יידרש לשאלות אלה ולהגיע למסקנה איזה מההליכים שהתקיימו במקביל הוא פסול ואיזה שריר וקיים.

בהצלחה,

ככלל פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרט פינוי בינוי הינם פרויקטים שיש בהם לא מעט אי ודאות ויחד עם זאת, ההסכמים אמורים להיות מנוסחים באופן כזה שישנם מנגנונים שמסדירים מה קורה בכל התרחשות שתקרה.

לעניין ההגדרה של אמך כסרבנית, מאחר והיא נחשבת קשישה מבחינת החוק (ככל ועומדת בשאר התנאים מעבר לגיל) ולכן על מנת שיוכלו להגדיר אותה כסרבנית על היזם להציע לה את החלופות הקיימות בחוק הקשיש, שחלקן יכולות לפתור את כל אי הוודאות (למשל, היזם יכול להציע לה במועד הפינוי לקבל את שווי הדירה החדשה שלה מהוון ליום הפינוי ואז לרכוש דירה אחרת ולא לעבור לדירה בשכירות ואז לחזור לדירה החדשה ויש עוד אפשרויות)

האחריות המשפטית היא של כל העוסקים בדבר ובעיקר על עורכי הדין שמייצגים אתכם שניסחו את ההסכם והיו אמורים לדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הזכויות באופן שווה

שלום מיה,

במהלך עבודות חיזוק הבניין, יכולות להיווצר תקלות לא צפויות כמו פיצוץ צנרת. הדין קובע שמי שגרם לנזק - משלם.

אם העבודות גרמו לפיצוץ, היזם יפצה. אם זה קרה מסיבות אחרות, הדייר צריך לטפל.

כיוון שחברות הביטוח לא מבטחות בתקופה זו, חשוב להכין מראש פתרון - או שהיזם ירכוש ביטוח מיוחד, או שהדיירים יבטחו את עצמם בביטוח מורחב. היות ולפי השאלה הפרויקט כבר התחיל, כדאי למצוא חברת ביטוח אחרת שתסכים לבטח את הדירה.

יש לזכור כי על היזם קיימות חובות לפי תמ"א 38

בהתאם להסכם חיזוק הבניין עם היזם, הוא אחראי לביצוע עבודות החיזוק על פי ההיתר והתכניות המאושרות ומשכך חלה עליו חובת זהירות מוגברת בביצוע העבודות.

ככל ויגרמו נזקים אז היזם יהיה אחראי לנזקים הנגרמים עקב ביצוע העבודות בתקופת הביצוע.

ברוב ההסכמים יש התייחסות לענייניי ביטוח במסגרת ביצוע העבודות וכדאי לבדוק זאת.

במקרה של פיצוץ צנרת מים באמבטיה כמו שתואר, האחריות תלויה בגורם לפיצוץ:

אם הפיצוץ נגרם עקב עבודות החיזוק כמו זעזועים, רעידות או נזק לצנרת במהלך העבודה אז היזם יהיה אחראי.

אם הפיצוץ נגרם מגורמים שאינם קשורים לעבודות כמו בלאי טבעי של הצנרת, אז האחריות על בעל הדירה.

אמליץ לבצע ביטוח תכולה מורחב שמכסה נזקי מים גם בתקופת עבודות או לבחון ביטוח חלופי על ידי חברת ביטוח אחרת המתמחות בנכסים בשיפוץ.

בהצלחה,

שלום דורון,

כמעט בכל הסכם פינוי בינוי ישנו סעיף המגדיר כיצד ייושבו מחלוקות בין הצדדים (ובעברית, איך פותרים בעיות או חילוקי דעות).

לרוב, אם המחלוקת היא בעניין תכנוני אז פונים לאדריכל בורר, אם היא בעניין טכני או הנדסי פונים למהנדס בורר ובכל עניין אחר פונים לבית משפט המוגדר בהסכם.

אם אין תניית בוררות (כמו שתיארתי), פונים ישירות לבית המשפט המוסמך שהוגדר בהסכם ואם אין גם הגדרה של בית משפט ספציפי אז בהתאם להוראות הדין (תלוי במחלוקת והסעדים בתביעה).

אציע לפני פניה לבית משפט לנסות ולפתור את המחלוקת באמצעות באי כוח הצדדים (עוה"ד של הדיירים ועוה"ד של היזם) כמגשרים. מניסיון, ברוב המקרים הם יצליחו לסייע לצדדים וזה יהיה מהיר וזול יותר לשני הצדדים.

בהצלחה,

שלום דסי,

שאלה טובה שנשאלת בפרויקטים של פינוי ובינוי.

ככל והתוכנית, ומכוחה היתר הבניה, כוללים מרפסות אז היזם לא יכול לסטות מהתוכנית וההיתר. בהתחשב בעובדה כי האינטרס של היזם הוא לנצל את מקסימום השטח העיקרי (שטח הדירה ללא המרפסות ושטחי השירות) כך שלרוב לא ניתן להגדיל את שטח הדירה ולו על חשבון המרפסת.

יש לקחת בחשבון גם כי שטח של מרפסת אינו שווה ערך לשטח עיקרי של דירה וגם מטעם זה לא ניתן ליישום.

בהצלחה בפרויקט,

שלום נועה,

לא כל כך ברור האם יש הסכם מחייב בין הדיירים לפיו התמורה היא תוספת של 12 מ"ר לכל דירות הבעלים. ככל שיש הסכם כזה שעליו חתומים הבעלים והיזם הקובע כי זו התמורה, היזם לא יכול לקבוע תמורות אחרות/שונות עם חלק מהבעלים והוא מחויב לכבד תנאי זה כלפי כל הבעלים. אם אין הסכם מחייב בין הבעלים ואתם בשלב המו"מ, אז העניין הוא מסחרי ונתון להסכמה בין כל הבעלים והיזם.

ניתן לקבוע תמורות שונות בין הבעלים אם הדבר מפורט במפורש בהסכם ונעשה בשקיפות מלאה מההתחלה עם כל יתר הבעלים.

כמו כן, למען שקיפות והגינות בין כל הבעלים, ככל ונקבעות תמורות שונות כדאי שאלו יהיו מבוססות על חוות דעת של שמאי מקרקעין שיוכל להציג את הדברים מההיבט המקצועי.

ביחס "לדירת קרקע", לרוב בבניינים ותיקים (בנייני רכבת) הדירות בקומה הראשונה נקראים "דירות קרקע" והגינה/קרקע לא מהווה חלק מההצמדות לדירה. יתכן שזה לא המצב ולכן הדירה כהגדרתה היא בלי הצמדות.

בהצלחה,

שלום, מיכאל

כפי שרשמת, אכן ישנן תשובות רבות בפורום לעניין זכויות קשישים בפרוייקטים של התחדשות עירונית. מומלץ לעיין בהן.

לגבי שאלתך לב"כ בעלי הדירות, הרי שהוא עצמו אינו תובע את הקשיש, אלא היזם מנהל את התביעה, בשם יתר בעלי הדירות. לכן אין לב"כ יתר הבעלים ניגוד עניינים עם הקשיש.

בהצלחה

שלום נתנאל,

משאלך לא ברור מה שלב בו מצוי הפרויקט, במסגרת הסכמי תמ"א 38 לרוב ישנם תנאים מתלים ותנאים מפסיקים בדיוק למצב בו הפרויקט לא כלכלי ליזם.

בנוסף, ככל והתנאים המתלים בהסכם התמ"א 38 התמלאו והפרויקט יצא לביצוע כל דרישה/פעולה של היזם בניגוד להוראות ההסכם עשויה להווה הפרה שלו.

שלום, רפאל

בעיקרון זוהי שאלה לפורום ביטוח.

לטעמי, ככל שיכול ויהיה צורך, והקבלן יתעלם מהפניות אליו, תמיד תוכל לפעיל את הביטוח.

ביטוח מבנה הוא אחד הביטוחים הזולים שיש, ביחס לתמורה, ואני אישיצ לא הייתי מוותרת עליו, אבל זוהי שאלה למי שעוסק בתחום ואין לה נגיעה לפורום הזה.

החוק קובע שמקבלים שווי של דירת התמורה, השאלה לא כל כך ברורה.

בכל מקרה לדיירים אין עילה לתביעת הקשיש על התמורה שקיבל מהיזם במסגרת חוק הקשיש (גם אם הדייר קיבל תמורה עודפת שלא במסגרת חוק הקשיש, לא הדייר הכתובת לתביעה/תלונה אלא היזם)

השאלה לא רלוונטית לפורום שנשאלה ויחד עם זאת, אם הגג זה רכוש משותף על כולם להשתתף בהוצאות התחזוקה שלו

זה לא עניין של זכות מוקנה או לפי החלטת וועדה זה בהתאם למה שבתוקף באותה העת ואם התוכנית מעניקה זכויות נוספות, הקלות וכיוצ"ב ועל פי זה היזם בוחר באיזה מסלול לקדם את הפרויקט אם זה אפשרי וכלכלי

לגבי הסעיף צריך לבחון את ההסכם ושאר ההוראות על מנת להשיב ספציפית בנוגע לסעיף שאתה מדבר עליו, על פניו פרויקט פינוי בינוי הוא הרבה מעבר לשיופץ מהותי.

ככל ואין סעיפים המאפשרים סיום החוזה לפני המועד, פינוי בינוי לא נחשב לעילה חוקית לפינוי לפני תום החוזה ויחד עם זאת צריך לבחון את מכלול הנסיבות והאם ההתעקשות מצדך לקיים את החוזה היא האפשרות הנכונה ביותר עבורך

ככלל ניתן לערער על פסק דין או החלטה אחרת

לגופו של עניין לשאלתך נדרש ייעוץ פרטני על מנת להבין לעומק את הסוגיה והאם ניתן לפעול כדי לשנות את התוצאה

ככל והניסוח זהה למה שרשמת למעלה "היזם יעמיד לרשות כלל הדיירים שטח כולל של 1700 מ"ר ( ללא מרפסות)" אז אכן ללא מרפסות.

כמו כן, הכלל הוא שיש הפרדה בין שטחים עיקריים, שטחי שירות וכו'

שטח הדירה נחשב כשטח עיקרי בעוד המרפסת לא נחשבת כשטח עיקרי, על פניו נראה לפי הדוגמא שלך שתקבל דירה בגודל 80 מ"ר פלוס מרפסת שמש.

כדי לתת תשובה מלאה יש לבחון את הניסוח של ההסכם ולראות שסעיף התמורה מנוסח כראוי באופן ברור בנוגע לתוספת השטח שתקבלו

הרוב הדרוש בין אם זה במושע ובין אם זה לא במושע הינו שני שליש מהבעלים שמחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף.

גם כאשר הבעלות לא רשומה במושע ויש מספר בעלים באותה הדירה אז צריך את חתימת כלל הבעלים באותה הדירה

צריך לבחון את פרטי ההסכם והתנאים המתלים באופן פרטני, כמו כן, יתכן וגם אם אין הוראה בהסכם שתאפשר לבטל את ההסכם, התקנות החדשות מאפשרות בתנאים מסויימים לבטל את החתימה

היי רן

הכותרת של השאלה שלך קצת מטעה... בסוף מדובר על מקרה פרטני וספציפי שיש לבדוק לפי נסיבותיו ואפילו לא בהכרח נוגע לשאלה של זכויות קשיש.

אבל בכל זאת אנסה לעזור.

קיימת החלטת ועדת האתיקה של לשכת עו"ד לפיה ב"כ הבעלים וב"כ היזם אינם יכולים לייצג את הבעלים בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. למעשה צריך למנות עורך דין שלישי שינהל את התביעה.

אני לא חושב שהחלטת ועדת האתיקה נוגעת לשאלה בפני מי חותמים על תצהיר. עו"ד צריך לאמת את זהות המצהיר ולהזהירו כי עליו להצהיר אמת וכו'. מעבר לכך הוא אינו קשור לתוכן התצהיר (בעצם אימות החתימה). לכן אני דוקא לא רואה בעיה בחתימה על תצהיר בפני ב"כ הבעלים אבל ברור שטוב היה עושה אם היה מתרחק מזה.

אם התצהיר הוא שקרי וכך יקבע ונגרם נזק כתוצאה מכך בהחלט ניתן להגיש תביעה כנגד המצהיר. לא רואה איך ניתן להגיש תביעה כזו כלפי עורך הדין אלא אם היה שותף פעיל לתוכן התצהיר בידיעה כי הוא שיקרי.

סמכות המפקח/ת לדון נקבעת במועד הגשת התביעה. אם יתברר כי במועד זה לא חתמו על ההסכם רוב נדרש על פי חוק (2/3) אזי אין סמכות והתביעה תדחה. זו טענה שצריך ורצוי העלותה כבר בכתב ההגנה ולא להמתין.

צריך להבין מההסכם שנחתם עם היזם מה האחריות שלו. בגדול אם הוא גרם לנזק הוא צריך לפצות או לתקן את הנזק שנגרם.

היי רענן

אם הבנתי נכון אתה שואל לגבי הסכמים עם "יועצים" של בעלי הדירות בהסכמי התחדשות עירונית. יש שני בעלי מקצוע שמלווים את בעלי הדירות בכל פרויקט כזה- עורך דין ומפקח. לעיתים יש גם שמאי, חברה מארגנת ואולי בפרויקט ספציפי נדרש יועץ נוסף. ההסכמים עם כל אלו נערכים בין אותם יועצים ובין בעלי הדירות. מאחר ובפרויקטים של התחדשות עירונית המקובל הוא שכל ההוצאות משולמות על ידי היזם אזי כדי שהחברה היזמית תדע ותסכים לסכומים שעליה לשלם- גם היא מאשרת בחתימתה את ההסכם מול היועץ. לרוב הסכמים אלו גם מצורפים להסכם הגדול עצמו משתי סיבות עיקריות. האחת- כך כל בעלי הדירות (ולא רק הנציגות) חותמת על אותו הסכם וכך גם היזם עצמו. ושנית- שקיפות וגילוי לכלל הבעלים לגבי תוכנם של הסכמים אלו. יתכן ובשלב התחלתי כאשר אין עדין חברה יזמית יש רק אישור עקרוני להתקשרות בין יועץ ובין נציגות הבעלים. לענין זה כמובן חשוב לדעת מה תוכן אותו מסמך. באופן אישי אני חושב שאם הבעלים לא מעוניינים ביועץ מסויים לא ניתן לאכפו עליהם (וכך אני נוהג). מנגד - צריך לוודא כי מי שמלווה ומשקיע זמן לבקשת הבעלים והנציגות בליווי הפרויקט מקבל לפחות תמורה הוגנת עבור הזמן שהשקיע.

שלום דליה,

יש מלחמה, אין פועלים ויש מחסור בעבודות בניה. פרק הזמן לביצוע גם לפני המלחמה היה קרוב יותר ל- 36 חודשים מאשר מה שנכתב בהסכם שלכם. כך שהבקשה של היזם לא נראית לי מופרכת בימים אלו.

אני מזכיר כי גם בפרק הזמן של האיחור אתם ממשיכים לקבל דמי שכירות. אולי פחות ממה שתקבלו כאשר תקבלו את הדירה החדשה אבל עדין מקבלים.

ולשאלתך- במישור הפרטני כל אחד יכול להסכים לבקשת היזם. ההסכמה של האחרים לא מחייבת אותך אלא אם פונים למפקחת לאכוף תיקון להסכם ואני די בטוח שלא יגיעו לכך.