פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
קומה ראשונה – חוסר שוויון
שי
18/01/10
שלום רב,
אנו, תושבי בניין בן 4 קומות, ללא מעלית, בהוד השרון, נמצאים בתהליך החתמת כל הדיירים על הסכמה למימוש תוכנית תמ"א 38 ונתקלנו בסוגייה מעניינת.
ארבעת דיירי הקומה הראשונה טוענים לחוסר שיוויון בעליית ערך הדירות אל מול הקומות העליונות ומשום כך מבקשים כי יפוצו בצורה הבאה:
1. במקום הגרלה כללית, ארבעה מחסנים אשר יתווספו לבניין יהיו שייכים להם.
2. במקום הגרלה כללית, הם יקבלו חניות מקורות.
3. תתוסף לתוכנית התקנת סורגים תקניים לחלונות הקומה הראשונה.
לטענתם, כל ההטבות הללו סבירות וערכן הכספי לא מתקרב להפרש בהשבחת הנכס בין הקומה הראשונה לרביעית.
האם תנאים אלו נשמעים מקובלים?
האם מקובל במקרה כזה לפצות את הקומה הראשונה על חוסר שיוויון בעליית ערך הנכס (אל מול הקומות העליונות)?
בתודה מראש,
שי
אנו, תושבי בניין בן 4 קומות, ללא מעלית, בהוד השרון, נמצאים בתהליך החתמת כל הדיירים על הסכמה למימוש תוכנית תמ"א 38 ונתקלנו בסוגייה מעניינת.
ארבעת דיירי הקומה הראשונה טוענים לחוסר שיוויון בעליית ערך הדירות אל מול הקומות העליונות ומשום כך מבקשים כי יפוצו בצורה הבאה:
1. במקום הגרלה כללית, ארבעה מחסנים אשר יתווספו לבניין יהיו שייכים להם.
2. במקום הגרלה כללית, הם יקבלו חניות מקורות.
3. תתוסף לתוכנית התקנת סורגים תקניים לחלונות הקומה הראשונה.
לטענתם, כל ההטבות הללו סבירות וערכן הכספי לא מתקרב להפרש בהשבחת הנכס בין הקומה הראשונה לרביעית.
האם תנאים אלו נשמעים מקובלים?
האם מקובל במקרה כזה לפצות את הקומה הראשונה על חוסר שיוויון בעליית ערך הנכס (אל מול הקומות העליונות)?
בתודה מראש,
שי
שי ערב טוב, דירה נמוכה עולה פחות
מירית עטיה, עו"ד
25/01/10
ערב טוב שי,
גם כיום כאשר אתה מבקש לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר המחיר שאתה משלם מגולם במחיר הדירה ולכן ערך הדירה לאחר ביצוע השבחה עולה בפרופוציה למחיר ההתחלתי.
דירה נמוכה עולה פחות בד"כ מדירה בקומה גבוה.
כך גם כאשר משביחים את הנכס למעט אם סופח לדירה בקומת הקרקע גן או משהו באמת שווה ערך יוצא דופן.
איני ממליצה לערוך הגרלות - אלא טבלת איזונים שתשקף את שווי כל הדירות (קרי, שהם ישוו למחיר ההתחלתי של הדירות הגבוהות ואז מצידך שיבחרו את הפנטאהוז כל עוד יסכימו למחיר וכך כל הצדדים ירווחיו)..
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד
גם כיום כאשר אתה מבקש לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר המחיר שאתה משלם מגולם במחיר הדירה ולכן ערך הדירה לאחר ביצוע השבחה עולה בפרופוציה למחיר ההתחלתי.
דירה נמוכה עולה פחות בד"כ מדירה בקומה גבוה.
כך גם כאשר משביחים את הנכס למעט אם סופח לדירה בקומת הקרקע גן או משהו באמת שווה ערך יוצא דופן.
איני ממליצה לערוך הגרלות - אלא טבלת איזונים שתשקף את שווי כל הדירות (קרי, שהם ישוו למחיר ההתחלתי של הדירות הגבוהות ואז מצידך שיבחרו את הפנטאהוז כל עוד יסכימו למחיר וכך כל הצדדים ירווחיו)..
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד
איך פותרים בעיית רישום הערת אזהרה
זמי
17/01/10
העו"ד של הקבלן שאנו בקשר עימו, דורש רישום הערות אזהרה על הדירות בבית המשותף לטובת הרוכשים העתידיים של הדירות שתבננה על הגג, אני מבין שלא ניתן לרשום הערות אלו על הרכוש המשותף וברור הסיכון ברישום הערות רוכשים עתידיים מהקבלן על הדירות שלנו וגם הערות אזהרה של הבנקים נותני משכנתאות, איך פותרים את הבעייה?
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
זמי שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אל תסכימו לרישום הערת אזהרה על הזכויות שלכם בדירה עצמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אל תסכימו לרישום הערת אזהרה על הזכויות שלכם בדירה עצמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יצוג הבניין בתמא 38
שלמה
17/01/10
ברצוני להודות לך על תשובתך לשאלתי ששלחתי בתאריך 12.1.10 החלטתי להתפשר ולחתום על טופס ההסכמה הראשוני לתמא 38
אולם בטופס זה רשום שאני מיוצג ע"י הועד וכן ע"י עו"ד נוסף שמיצגים אותי בפניה לחברות ויזמים שונים.
לאחר בירור טלפוני התברר לי שהעו"ד הזה מיצג את היזם עצמו.
על בדיקת החוזה ואישורו מופקד עו"ד נוסף בתשלום חד פעמי של 700 ש"ח לדייר.
שאלתי היא האם זה סביר שעורך הדין של היזם יהיה גם מי שייצג אותי בבניה עצמה למרות שאת כספו יקבל מהיזם עצמו?
בתודה
שלמה
אולם בטופס זה רשום שאני מיוצג ע"י הועד וכן ע"י עו"ד נוסף שמיצגים אותי בפניה לחברות ויזמים שונים.
לאחר בירור טלפוני התברר לי שהעו"ד הזה מיצג את היזם עצמו.
על בדיקת החוזה ואישורו מופקד עו"ד נוסף בתשלום חד פעמי של 700 ש"ח לדייר.
שאלתי היא האם זה סביר שעורך הדין של היזם יהיה גם מי שייצג אותי בבניה עצמה למרות שאת כספו יקבל מהיזם עצמו?
בתודה
שלמה
מאד לא מומלץ
עו"ד רן בצלאל
19/01/10
עו"ד של היזם מחוייב ליזם לכן האינטרס שלו לדאוג לאינטרסים של הדיירים לא קיים
זכויות בעלי הפנטאוז
מיכל
16/01/10
שלום רב,בבנין שאנו גרים בו יש התענינות בנושא בנית קומות נוספות ,אנו גרים בפנטאוז ,האם התנאי שלנו להסכמה יכול להיות רק במידה ואנו עולים שוב לקומה העליונה של הבנין ,או שיכולים "לחייב" אותנו להסכים לתוספת ?
תודה מיכל
תודה מיכל
תמ"א 38 - זכות בעל הפנטהאוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
מיכל שלום,
זכותך היא כמו של כל דייר אחר בהנחה שהזכויות על הגג אינן רק שלך.
הכל פתוח למו"מ.
מהניסיון שלי, בנסיבות כאלה בדרך כלל לא תהיה עסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך היא כמו של כל דייר אחר בהנחה שהזכויות על הגג אינן רק שלך.
הכל פתוח למו"מ.
מהניסיון שלי, בנסיבות כאלה בדרך כלל לא תהיה עסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שלמה
12/01/10
אני גר בבנין משותף בפ"ת דיירי הבניין רוצים לשדרג את הבניין לפי תמא 38 ורוב הדיירים חתמו.
אני מתנגד לבנייה כיוון שהמעלית תבנה בפיר הבניין שיש לי בו חלון לפינת האוכל כתוצאה מכך הוא יאטם לטובת המעלית.
האם יש לי סיכויי לעצור את התהליך בגלל סיבה זו?
אני מתנגד לבנייה כיוון שהמעלית תבנה בפיר הבניין שיש לי בו חלון לפינת האוכל כתוצאה מכך הוא יאטם לטובת המעלית.
האם יש לי סיכויי לעצור את התהליך בגלל סיבה זו?
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
שלמה שלום,
ההתנגדות שלך נראית עניינית.
אין עד היום הרבה ניסיון בהחלטות של המפקח על הבתים המשותפים במקרים כגון אלה.
האם אין שום אפשרות לשינוי טכני שיפתור את הבעיה או לפיצוי כספי נאות?
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההתנגדות שלך נראית עניינית.
אין עד היום הרבה ניסיון בהחלטות של המפקח על הבתים המשותפים במקרים כגון אלה.
האם אין שום אפשרות לשינוי טכני שיפתור את הבעיה או לפיצוי כספי נאות?
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רות
09/01/10
1. בבנין שלנו עומדים לחתום על עסקת תמ"א 38. התנאי שלי לחתימה היה לצאת מהדירה למשך זמן השיפוץ, עקב הרעש והפיגומים. הוצא לי ע"י הקבלן ממימון שכ"ד של דירת 2 חדרים בסכום של עד 2,700 ש"ח וזאת בתנאי שהוא ישכיר את דירתי ויקח את שכ"ד לעצמו.
2. האם יש אופציה כלשהי שאני אקבל דירה חלופית למשך זמן השיפוץ ודירתי תשאר סגורה או שאני אשאר בדירה אבל שהם ידאגו למגן לי אותה, כי מעבר לעניין הרעש וחוסר הנוחות כל הבית יהיה פיגומים ואני מפחדת פיזית ונפשית.
2. האם יש אופציה כלשהי שאני אקבל דירה חלופית למשך זמן השיפוץ ודירתי תשאר סגורה או שאני אשאר בדירה אבל שהם ידאגו למגן לי אותה, כי מעבר לעניין הרעש וחוסר הנוחות כל הבית יהיה פיגומים ואני מפחדת פיזית ונפשית.
תמ"א 38 - שכירת דירה חלופית
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
רות שלום,
על פניה ההצעה נראית הוגנת.
בקשר לפחדים שלך אפשר לנסות ולדאוג להפיגם במעט על ידי בנייה של קבלן רציני שעובד תחת כל התקנים המחמירים של הבטיחות הנדרשים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פניה ההצעה נראית הוגנת.
בקשר לפחדים שלך אפשר לנסות ולדאוג להפיגם במעט על ידי בנייה של קבלן רציני שעובד תחת כל התקנים המחמירים של הבטיחות הנדרשים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילת ביוב משותף
רוסלן
09/01/10
אני גר בבנין בן 8 דיירים, 4 קומות, בקומה 2 שלי בחדר הכביסה עובר צינור ביוב משותף הנוזל.
מי צריך לשלם על התיקון.
מי צריך לשלם על התיקון.
תמ"א 38 - תיקון ברכוש המשותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
רוסלן שלום,
אם הצינור הוא חלק מהרכוש המשותף הרי שכלל הבעלים ברכוש המשותף צריכים לתקנו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הצינור הוא חלק מהרכוש המשותף הרי שכלל הבעלים ברכוש המשותף צריכים לתקנו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ליישום תמ"א 38 מחוייב לבנות ממ"ד
שי
09/01/10
שלום רב
אנו גרים בבניין אשר מאושר ליישום התמ"א 38
הבניין בן 7 קומות
בתמ"א רשום כי מחויב לבנות ממ"ד ליישום התמ"א 38
האם היזםקבלן מחויב לבנות ממ"דים .
אשמח לתשובתך
שי
אנו גרים בבניין אשר מאושר ליישום התמ"א 38
הבניין בן 7 קומות
בתמ"א רשום כי מחויב לבנות ממ"ד ליישום התמ"א 38
האם היזםקבלן מחויב לבנות ממ"דים .
אשמח לתשובתך
שי
תמ"א 38 - החובה לבנות ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
שי שלום,
אין חובה לבניית ממ"ד אלא ניתן לחזק את המבנה גם ללא בניית ממ"ד.
יחד עם זאת, אני לא מכיר מקרה שבו לא נבנה ממ"ד במסגרת ביצוע פרוייקט תמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לבניית ממ"ד אלא ניתן לחזק את המבנה גם ללא בניית ממ"ד.
יחד עם זאת, אני לא מכיר מקרה שבו לא נבנה ממ"ד במסגרת ביצוע פרוייקט תמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מומחים לנושא תמ"א 38 (הודעה2)
שולי ואלון
06/01/10
שלום רב,
אשמח אם תשיב לשאלותיי מתאריך 04/01.
תודה
שולי
אשמח אם תשיב לשאלותיי מתאריך 04/01.
תודה
שולי
תמ"א 38 - מומחים לתמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/01/10
שולי ואלון שלום,
ראו תשובתי למטה.
ככל שתזדקקו ליתר פרטים ניתן גם לפנות באמצעות הייעוץ האישי להנהלת האתר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראו תשובתי למטה.
ככל שתזדקקו ליתר פרטים ניתן גם לפנות באמצעות הייעוץ האישי להנהלת האתר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוי ע"י היזם/הקבלן לשכ"ט של עוה"ד מצד הדיירים
דייר פעיל
05/01/10
שלום רב לעו"ד הנכבד,
אנו רוצים להכניס סעיף שבו הקבלן יממן את הוצאות שכ"ט של העו"ד שניקח לייצג אותנו- הדיירים.
מה הנוסח המקובל לכך ואיך מתגברים על הבעייתיות המסוימת של ניגוד ענינים (ואולי אני ועה) שתיוצר בין הקבלן (שיצטרך לשלם) לעוה"ד שלנו?
אנו רוצים להכניס סעיף שבו הקבלן יממן את הוצאות שכ"ט של העו"ד שניקח לייצג אותנו- הדיירים.
מה הנוסח המקובל לכך ואיך מתגברים על הבעייתיות המסוימת של ניגוד ענינים (ואולי אני ועה) שתיוצר בין הקבלן (שיצטרך לשלם) לעוה"ד שלנו?
החוק מסדיר ומאפשר זאת - כך מקובל
גיל
06/01/10
אין ניגוד ענינים שכן אתם הדיירים בוחרים את עוה"ד, הקבלן מתחייב לשלם סך קבוע מראש כשכ""ט עו"ד לעוה"ד שהדיירים בחרו. הקבלן מעדיף שהדיירים יהיו מיוצגים - כך צריך וכך טוב יותר. תשלום לעוה"ד בדרך זו אינו פוגע ו/או נוגד את הוראות החוק ואינו מסכן את הפטורים המוענקים לתמ"א 38 - שימוש לא נכון בעניין עלול לגרור ביטול הטור ! זהירות ! בהצלחה
מומחים לנושא תמ"א 38
שולי ואלון
04/01/10
שלום
הבנתי שנושא תמ"א 38 חדש יחסית והוחל על פחות מ-15 מבנים בארץ כולה. לכן התוצאה היא שקבלנים וגם עו"ד לא בקיאים מספיק בענייני תמ"א לדעתי.
1.לכן רציתי לדעת אם כדאי להתייעץ עם עו"ד מומחה לתמ"א לעומת העו"ד (עוסק בנדל"ן) שכרגע מייצג את הבניין שלנו? ( כמובן שהוא ערך שינויים בחוזה לטובת והגנת הדיירים אך אנו מהווים "שפני נסיונות" בכל הנוגע לתמ"א ).והיכן אני יכולה להשיג מידע על עו"ד אלו?
2. מדובר בבניין בעל מעוטי יכולת שאינם יכולים להרשות לעצמם בדיקה או ייצוג של עו"ד אחר - מה יכולים להיות העלויות/שכר טירחה?
אפילו רק למפגש שיבדוק את החוזה הקיים.
תודה לך , ויום טוב
שולי ואלון
הבנתי שנושא תמ"א 38 חדש יחסית והוחל על פחות מ-15 מבנים בארץ כולה. לכן התוצאה היא שקבלנים וגם עו"ד לא בקיאים מספיק בענייני תמ"א לדעתי.
1.לכן רציתי לדעת אם כדאי להתייעץ עם עו"ד מומחה לתמ"א לעומת העו"ד (עוסק בנדל"ן) שכרגע מייצג את הבניין שלנו? ( כמובן שהוא ערך שינויים בחוזה לטובת והגנת הדיירים אך אנו מהווים "שפני נסיונות" בכל הנוגע לתמ"א ).והיכן אני יכולה להשיג מידע על עו"ד אלו?
2. מדובר בבניין בעל מעוטי יכולת שאינם יכולים להרשות לעצמם בדיקה או ייצוג של עו"ד אחר - מה יכולים להיות העלויות/שכר טירחה?
אפילו רק למפגש שיבדוק את החוזה הקיים.
תודה לך , ויום טוב
שולי ואלון
תמ"א 38 - ייצוג על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/01/10
שולי ואלון שלום,
זהו אכן נושא חדש שמחייב התמחות. מדובר בעסקה מורכבת מהרבה מאוד בחינות.
עלות עוה"ד ממוממנת על ידי היזם (זה אפילו מוכר כחלק מהוצאות היזם לביצוע התמ"א) ומשום כך לא אמור הדבר להשפיע עליכם.
שיהיה בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו אכן נושא חדש שמחייב התמחות. מדובר בעסקה מורכבת מהרבה מאוד בחינות.
עלות עוה"ד ממוממנת על ידי היזם (זה אפילו מוכר כחלק מהוצאות היזם לביצוע התמ"א) ומשום כך לא אמור הדבר להשפיע עליכם.
שיהיה בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
" בדק " תמא 38
יוסי
03/01/10
שלום
מה משמעות המונח "בדק" כלומר - הבטיחו לנו שאחרי סיום הפרוייקט יש מעין "אחריות" על:
- איכות הבנייה ( עמידות ברעידות אדמה )
- ממ"ד לפי התקנים
- מעלית
- תשתיות מים חשמל גז , אינסטלציות אחרות (מזגן)
- התחייבות של היזם כי התוספת של 2 קומות לא ייגרמו נזק לנכס הקיים(לדירה שבבעלותינו) אם כן אז למי פונים הדיירים?
ולאיזה פרק זמן "האחריות" של כל שינוי בבניין.
תודה
יוסי
מה משמעות המונח "בדק" כלומר - הבטיחו לנו שאחרי סיום הפרוייקט יש מעין "אחריות" על:
- איכות הבנייה ( עמידות ברעידות אדמה )
- ממ"ד לפי התקנים
- מעלית
- תשתיות מים חשמל גז , אינסטלציות אחרות (מזגן)
- התחייבות של היזם כי התוספת של 2 קומות לא ייגרמו נזק לנכס הקיים(לדירה שבבעלותינו) אם כן אז למי פונים הדיירים?
ולאיזה פרק זמן "האחריות" של כל שינוי בבניין.
תודה
יוסי
תמ"א 38 - ערבות בדק
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
יוסי שלום,
ערבות בדק הינה ערבות שמעמיד הקבלן לטובת הדיירים בהתאם לחוק על מנת שהדיירים יהיו מוגנים לכך שקיים כסף לתיקון הליקויים בבנייה ככל שיהיו.
תקופת הבדק שונה ממרכיב למרכיב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות בדק הינה ערבות שמעמיד הקבלן לטובת הדיירים בהתאם לחוק על מנת שהדיירים יהיו מוגנים לכך שקיים כסף לתיקון הליקויים בבנייה ככל שיהיו.
תקופת הבדק שונה ממרכיב למרכיב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 אשדוד (מאוד חשובה לי התשובה)
סמדר
03/01/10
שלום רב,
כאזרחית מן השורה שלא מבינה בענייני נדל"ן וקצת מודאגת .רציתי לוודא עימך, אילו נושאים מרכזיים כדאי שאברר/אוודא באופן פרטי טרם חתימתי על החוזה.
מדובר בבניין בעל 4 קומות משנות ה-70 שעומד בקירטריונים של תמ"א 38. חברת בנייה פרטית בשם: י.ש.פ.ה. - פנתה אלינו בהצעה לחיזוק והשבחה של המבנה (כולל ממ"ד+מעלית+מרפסת שיפוץ ועוד ) בתמורה לבנייה של עוד 2 קומות. שאלותיי :
1. בדיקות כגון - רשם תאגידים , רשם קבלנים, עניין של ערבות בנקאית, נושא הטאבו ועוד, איך אני מבררת עניינים אלו - ושמדובר במידע אמין?
2. עם מי אני אמורה לברר את עניין עמידות המבנה (עייפות החומר) בנטל של עוד 2 קומות מרפסות ממ"דים....?
תודה רבה מראש
סמדר
כאזרחית מן השורה שלא מבינה בענייני נדל"ן וקצת מודאגת .רציתי לוודא עימך, אילו נושאים מרכזיים כדאי שאברר/אוודא באופן פרטי טרם חתימתי על החוזה.
מדובר בבניין בעל 4 קומות משנות ה-70 שעומד בקירטריונים של תמ"א 38. חברת בנייה פרטית בשם: י.ש.פ.ה. - פנתה אלינו בהצעה לחיזוק והשבחה של המבנה (כולל ממ"ד+מעלית+מרפסת שיפוץ ועוד ) בתמורה לבנייה של עוד 2 קומות. שאלותיי :
1. בדיקות כגון - רשם תאגידים , רשם קבלנים, עניין של ערבות בנקאית, נושא הטאבו ועוד, איך אני מבררת עניינים אלו - ושמדובר במידע אמין?
2. עם מי אני אמורה לברר את עניין עמידות המבנה (עייפות החומר) בנטל של עוד 2 קומות מרפסות ממ"דים....?
תודה רבה מראש
סמדר
תמ"א 38 - אשדוד
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
סמדר שלום,
שאלותיך חשובות מאוד אך נוגעות למספר תתי נושאים.
בקשר לבדיקות של רשם התאגידים / קבלנים / ערבות בנקאית / נסח טאבו - זה בתחום אחריותו של עוה"ד שייצג אתכם.
בקשר לבדיקות הנוגדות לחוזק המבנה אלו נושאים הנדסיים שנבדקים בדרך כלל לאחר חתימת ההסכם במסגרת קיום התנאים המתלים שיש לעבור על מנת שההסכם יכנס לתוקפו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותיך חשובות מאוד אך נוגעות למספר תתי נושאים.
בקשר לבדיקות של רשם התאגידים / קבלנים / ערבות בנקאית / נסח טאבו - זה בתחום אחריותו של עוה"ד שייצג אתכם.
בקשר לבדיקות הנוגדות לחוזק המבנה אלו נושאים הנדסיים שנבדקים בדרך כלל לאחר חתימת ההסכם במסגרת קיום התנאים המתלים שיש לעבור על מנת שההסכם יכנס לתוקפו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד אשדודי בתחום
גלי
03/03/10
אילו חברות עובדות בפתח תקוה?
יניב
03/01/10
שלום,
פניתי למספר חברות קבלן העוסקות בפרוייקטים של תמא 38 אך לצערי הן אינן עובדות בפתח תקווה. האם ידוע לך אילו חברות עובדות בעיר זו? תודה, יניב.
פניתי למספר חברות קבלן העוסקות בפרוייקטים של תמא 38 אך לצערי הן אינן עובדות בפתח תקווה. האם ידוע לך אילו חברות עובדות בעיר זו? תודה, יניב.
תמ"א 38 - פתח תיקווה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
יניב שלום,
רוב החברות שאני מכיר אותן, באופן אישי, עובדות באמת בתל אביב וברמת גן ובסביבה הקרובה.
יחד עם זאת, לא אלמן ישראל. אני משוכנע כי ישנם גם יזמים מתאימים בפתח תקווה.
צריך להתמיד ולחפש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רוב החברות שאני מכיר אותן, באופן אישי, עובדות באמת בתל אביב וברמת גן ובסביבה הקרובה.
יחד עם זאת, לא אלמן ישראל. אני משוכנע כי ישנם גם יזמים מתאימים בפתח תקווה.
צריך להתמיד ולחפש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בפתח תקווה
חני ירחי
10/02/10
אני מכירה כמה יזמים שבהחלט עובדים גם בפתח תקווה.הפרסום בפורום אסור ולכן לא אוכל לתת לך שמות של כאלה.אבל אל תתייאש. הם קיימים. ופתיח תקווה בהחלט יכולה להיות כלכלית ליזם.בהצלחה!
בניה בחלל גג רעפים של דייר-מול זכויות בגין תמא 38
אא
01/01/10
אני גר בבנין בן 4 דיירים, 2 קומות, תמא 38 מאפשר לנו בניית 4 דירות נוספות, וקיימת גם תבע לפינוי בינוי.בעלי הדירה בקומה השניה ביקשו כעת היתר לבנות בחלל גג הרעפים, העיריה בודאי תאשר את ההיתר, כי שאר הדיירים יחשבו כמסכימים לאחר שהרחיבו את דירותיהם.
דבר זה יסכל את הרווח הצפוי לדיירים האחרים מתמא 38 או פינוי בינוי. האם זוהי עילה משפטית לפנות לבית המשפט ?
מה ניתן לעשות ?
אודה על תשובה דחופה
דבר זה יסכל את הרווח הצפוי לדיירים האחרים מתמא 38 או פינוי בינוי. האם זוהי עילה משפטית לפנות לבית המשפט ?
מה ניתן לעשות ?
אודה על תשובה דחופה
תמ"א 38 - פניה לבית המשפט
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
שלום רב,
ככלל, התמ"א מוסיפה זכויות על הזכויות לפי התב"ע.
כרגע, התמ"א לא מבוצעת ואין את הסכמת כל הדיירים (כולל הדייר למעלה).
לפיכך, נראה כי הדייר למעלה יוכל לבנות ולא ניתן למנוע זאת ממנו אא"כ יחליט שהוא מעוניין לקדם את התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, התמ"א מוסיפה זכויות על הזכויות לפי התב"ע.
כרגע, התמ"א לא מבוצעת ואין את הסכמת כל הדיירים (כולל הדייר למעלה).
לפיכך, נראה כי הדייר למעלה יוכל לבנות ולא ניתן למנוע זאת ממנו אא"כ יחליט שהוא מעוניין לקדם את התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
א
31/12/09
אני גרה בבניין ישן מאד ברחובות (בן 50 שנה) מה הסיכוי שיעשו לו שיפוץ כזה ומה נדרש לצורך כך?
אני גרה כעת בדירת הקרקע האם תוכנית התמא שומרת לכל אחד על הבית שלו או שפיתאום אמצא עצמי גרה בקומה שנייה או שלישית?
אני גרה כעת בדירת הקרקע האם תוכנית התמא שומרת לכל אחד על הבית שלו או שפיתאום אמצא עצמי גרה בקומה שנייה או שלישית?
תמ"א 38 - רחובות
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
שלום רב,
בהחלט ניתן לבצע תמ"א 38 באופן עקרוני.
אם את נמצאת בקומת הקרקע, שם תישארי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהחלט ניתן לבצע תמ"א 38 באופן עקרוני.
אם את נמצאת בקומת הקרקע, שם תישארי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי כיוון הדירה עקב הכנסת מעלית
דידי
30/12/09
היזמים בבנין שלנו בת"א מציעים 2 יציאות חדשות של מעלית מעורף הדירה (חדר השינה). האם ניתן לחייב אותם בפיצוי כספי או ביצוע שינוי תיכנוני בפנים הדירה על מנת להפוך אותה לנוחה ומתוכננת כפי שהיא היום. הרי לא יתכן שיפתרו את העניין במעלית מחדר השינה וזהו....
תמ"א 38 - הוספת מעלית בתוך חדר השינה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
דידי שלום,
הכל נתון למו"מ. מניסיוני, במקרים כאלה עושים את ההתאמות הנדרשות.
לא מכיר מקרה בו המעלית נותרת בחדר השינה.
יש לכך לעיתים השלכות רוחב אחרות מבחינת ניהול המו"מ ויכולה גם להיות משמעות מיסוית לכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל נתון למו"מ. מניסיוני, במקרים כאלה עושים את ההתאמות הנדרשות.
לא מכיר מקרה בו המעלית נותרת בחדר השינה.
יש לכך לעיתים השלכות רוחב אחרות מבחינת ניהול המו"מ ויכולה גם להיות משמעות מיסוית לכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי כספי לדיירים.
עופר
29/12/09
שלום לעו"ד המכובד.
קודם כל תודה על הפורום.
שאלתי היא כזאת: האם חוקית, היזם של הפרוייקט רשאי לשתף ברווחיו את הדיירים הקיימים. לדוגמא, לתת לכל דייר בנוסף לשיפוץ ולהרחבה, גם סכום כסף, על חשבון רווחיו ממכירת הדירות שהתווספו לבנין. האם דבר זה מוזכר בתקנות.
תודה רבה
קודם כל תודה על הפורום.
שאלתי היא כזאת: האם חוקית, היזם של הפרוייקט רשאי לשתף ברווחיו את הדיירים הקיימים. לדוגמא, לתת לכל דייר בנוסף לשיפוץ ולהרחבה, גם סכום כסף, על חשבון רווחיו ממכירת הדירות שהתווספו לבנין. האם דבר זה מוזכר בתקנות.
תודה רבה
תמ"א 38 - תשלום כספי
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
עופר שלום,
הדבר בהחלט אפשרי. זה נתון למו"מ ולכדאיות של היזם. מניסיוני, זה יחסית קורה מעט. אם זה אכן קורה, הדיירים יהיו מחוייבים בתשלום מס מלא על תקבול זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר בהחלט אפשרי. זה נתון למו"מ ולכדאיות של היזם. מניסיוני, זה יחסית קורה מעט. אם זה אכן קורה, הדיירים יהיו מחוייבים בתשלום מס מלא על תקבול זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הדיירים יכולים להיות היזמים
מיקו
27/12/09
של עצמם. ועדיין להנות מההטבות שתמ"א 38 מעניקה ?
תמ"א 38 - דיירים כיזמים
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/12/09
מיקו שלום,
התשובה העקרונית היא - כן.
באופן מעשי, לא ראיתי בניין אחד שזה קורה בו מהרבה מאוד סיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה העקרונית היא - כן.
באופן מעשי, לא ראיתי בניין אחד שזה קורה בו מהרבה מאוד סיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חד צדדי
ליאת
27/12/09
כנציגת ועד הבית בבניין, פניתי לפני כ-5 חוד' ליזם העוסק בתמ"א 38 אשר נפגש עם הדיירים וביקש חתימה עקרונית ע"מ שיוכל לבדוק את העניין ואנו לא ניצור קשר כ-6 חוד' עם יזם נוסף. ביום חמישי האחרון קיבלתי מייל עם טיוטאת חוזה ע"מ שנחתום עליו והוא יתחיל את מה שהוא צריך לעשות. במשפחתי יש לי אח שלומד משפטים ולאחר שקרא את המייל אמר שהחוזה הוא חד צדדי לחלוטין לטובת היזם ואפילו בחלקים מסויימים מסוכן כלפי הדיירים. (מצ"ב טיוטאת החוזה). שאלתי היא האם בכלל לנסות ולדון עם יזם שכזה ואם כן, מי צריך לממן עו"ד לדיירים? אנחנו או היזם? תודה.
תמ"א 38 - ייצוג דיירים על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
ליאת שלום,
הדיירים חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין. מדובר בנושא סבוך שמחייב ייצוג משפטי מדוקדק.
בעסקאות תמ"א 38 היזם הוא זה שנושא בעלות הייצוג על ידי שיפויי הדיריים על מלא שכר הטרחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדיירים חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין. מדובר בנושא סבוך שמחייב ייצוג משפטי מדוקדק.
בעסקאות תמ"א 38 היזם הוא זה שנושא בעלות הייצוג על ידי שיפויי הדיריים על מלא שכר הטרחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חד צדדי
איתמר
09/01/10
ליאת, בתור אחד שמבין בנושא, קרא את ההסכם ואין לו שום אינטרס אני חייב להגיד שמדובר על חוזה מקומם וחד צדדי ביותר ואני ממליץ לכם להתעניין יותר בנושא ולקרוא על מה ניתן להשיג מיזמים. יש עשרות יזמי תמ" א 38 שיציעו לכם תנאים הרבה יותר טובים. אל תשכחי שהיזם צריך אתכם ולא ההפך. פשוט מנצלים את חוסר הבנתכם!!!
אישור דיירים תמא 38
דיירת
27/12/09
בוקר טוב עו"ד תומר יפת
אני עוקבת בעניין רב אחרי האישורים לתמא 38 מה הכוונה אישור של 100 אחוז דיירים מעבר לזכויות התמא 38 האם בניה על גג בניין משותף בן 4 קומות דירת פמטהאוז של קומה וחצי נחשבת ל מעבר לזכויות אישור התמא 38 וזקוקה ל 100 אחוז הסכמת הדיירים ושוב הרבת תודה על התשובות ויום נעים דיירת
אני עוקבת בעניין רב אחרי האישורים לתמא 38 מה הכוונה אישור של 100 אחוז דיירים מעבר לזכויות התמא 38 האם בניה על גג בניין משותף בן 4 קומות דירת פמטהאוז של קומה וחצי נחשבת ל מעבר לזכויות אישור התמא 38 וזקוקה ל 100 אחוז הסכמת הדיירים ושוב הרבת תודה על התשובות ויום נעים דיירת
תמ"א 38 - ניצול זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/12/09
לדיירת שלום,
איני יודע מהי התב"ע העירונית עליה את מדברת.
אם אכן מדובר בתב"ע בתל אביב (נניח תוכנית ס') אזי התשובה היא חיובית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מהי התב"ע העירונית עליה את מדברת.
אם אכן מדובר בתב"ע בתל אביב (נניח תוכנית ס') אזי התשובה היא חיובית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלוש כניסות
יניב
27/12/09
שלום. אני גר בבנין עם שלוש כניסות. ליתר דיוק, מדובר בשלושה בניינים נפרדים, לכל אחד כניסה משלו, אבל מבחינת הרישום בטאבו מדובר בבניין אחד עם שלוש כניסות. האם עלינו להשיג הסכמת כל שלושת הבניינים, אפילו אם רק הבניין שלנו רוצה לעשות את השיפוץ במסגרת תמא 38?
תמ"א 38 - בניין עם שלוש כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
יניב שלום,
כיוון שהבית רשום כבית משותף אחד יש צורך של הסכמת 66% מכלל הכניסות לפחות. בד"כ יזמים דורשים הסכמת 100% מהדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיוון שהבית רשום כבית משותף אחד יש צורך של הסכמת 66% מכלל הכניסות לפחות. בד"כ יזמים דורשים הסכמת 100% מהדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדויות שכנים מסביב לבנין בתמ"א 38
זאב
26/12/09
שלום, אני דייר בבנין שכבר עבר את מרבית השלבים בדרך להיתר וכל מה שנותר הוא לעבור את ההתנגדויות מסביב לבנין ( חיפה )
השאלה שלי האם ההתנגדויות ( ויש הרבה ) יכולות למנוע את קבלת היתר הבנייה
או שמדובר בעיכוב בלבד ( כמה זמן ? ). חשוב לציין שההקלות המבוקשות הן
סטנדרטיות.
השאלה שלי האם ההתנגדויות ( ויש הרבה ) יכולות למנוע את קבלת היתר הבנייה
או שמדובר בעיכוב בלבד ( כמה זמן ? ). חשוב לציין שההקלות המבוקשות הן
סטנדרטיות.
תמ"א 38 - התנגדות שכנים לבקשה להיתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
זאב שלום,
לא ניתן להשיב פרטנית. זו כמו כל התנגדות להיתר. יש לבחון בדיוק מהי ההתנגדות. רק כך ניתן לנסות ולהעריך האם ההתנגדות תתקבל או שתידחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להשיב פרטנית. זו כמו כל התנגדות להיתר. יש לבחון בדיוק מהי ההתנגדות. רק כך ניתן לנסות ולהעריך האם ההתנגדות תתקבל או שתידחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה לביצוע תמ"א
גלילאו
24/12/09
עו"ד יפת שלום!
עקבתי אחר תגובותיך בפורום ובכל פעם ראיתי שציינת כי יש צורך ב-66% הסכמה לביצוע התמ"א, אך ע"מ לנצל את הזכויות הלא מנוצלות בתב"ע יש צורך ב-100% הסכמה.
ולשאלתי, בתוספת חדרים על הגג (ג'1) יש צורך בהסכמה של 75% (ולעיתים אף פחות בהסכמת מהנדס הוועדה).
איחוד של חדרים אלו לפנטהוס, עדיין דורש את אותה הסכמה.
לכן לא ברור לי האם 75% מספיקים לי לניצול קומה טיפוסית מכוח התמ"א + פנטהאוס מכוח ג'1.
תודה על התשובה.
עקבתי אחר תגובותיך בפורום ובכל פעם ראיתי שציינת כי יש צורך ב-66% הסכמה לביצוע התמ"א, אך ע"מ לנצל את הזכויות הלא מנוצלות בתב"ע יש צורך ב-100% הסכמה.
ולשאלתי, בתוספת חדרים על הגג (ג'1) יש צורך בהסכמה של 75% (ולעיתים אף פחות בהסכמת מהנדס הוועדה).
איחוד של חדרים אלו לפנטהוס, עדיין דורש את אותה הסכמה.
לכן לא ברור לי האם 75% מספיקים לי לניצול קומה טיפוסית מכוח התמ"א + פנטהאוס מכוח ג'1.
תודה על התשובה.
תמ"א 38 - הסכמת הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
גלילאו שלום,
כל בניה במסגרת התב"ע (מעבר לזכויות שנותנת התמ"א) דורשת את אותה ההסכמה שנדרשת בתב"ע עצמה. לפיכך, אם בתב"ע לצורך ביצוע עבודה מסויימת דרושים רק 75% אז זה מה שקובע. בד"כ שינויים ברכוש המשותף שלא במסגרת התמ"א דורשים 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בניה במסגרת התב"ע (מעבר לזכויות שנותנת התמ"א) דורשת את אותה ההסכמה שנדרשת בתב"ע עצמה. לפיכך, אם בתב"ע לצורך ביצוע עבודה מסויימת דרושים רק 75% אז זה מה שקובע. בד"כ שינויים ברכוש המשותף שלא במסגרת התמ"א דורשים 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אישית
גלילאו
24/12/09
האם מקובל שיזם שבונה תוספת בניה לבניין או עבודה קבלנית אחרת, יתחייב ל"ערבות אישית לסיום הפרויקט כלפי המזמין"?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
תמ"א 38 - שיפוצים נוספים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
ראה תשובתי הקודמת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
