פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משא ומתן שלא בתום לב
שושנה
05/01/10
שלום,
לפני חודשיים סגרנו על דירה, עורכי הדין עמלו על החוזה והגענו לטיוטה סופית,הגיע שמאי מטעמנו לדירה והעריך אותה ב- 400 אלף ש"ח פחות ולאחר מכן גילינו שרוב הדירות באיזור מוערכות בערך כמו שהשמאי העריך.החלטנו להוריד את המחיר והמוכרים לא מסכימים, לא חתמנו על שום מסמך, וגם לא על החוזה.
האם זה חד משמעי שהם יוכלו לתבוע אותנו על משא ומתן שלא בתום לב לאחר שימכרו את דירתם?יתבעו על ההפרש? מה הסיכוי שלא יזכו במשפט?
לפני חודשיים סגרנו על דירה, עורכי הדין עמלו על החוזה והגענו לטיוטה סופית,הגיע שמאי מטעמנו לדירה והעריך אותה ב- 400 אלף ש"ח פחות ולאחר מכן גילינו שרוב הדירות באיזור מוערכות בערך כמו שהשמאי העריך.החלטנו להוריד את המחיר והמוכרים לא מסכימים, לא חתמנו על שום מסמך, וגם לא על החוזה.
האם זה חד משמעי שהם יוכלו לתבוע אותנו על משא ומתן שלא בתום לב לאחר שימכרו את דירתם?יתבעו על ההפרש? מה הסיכוי שלא יזכו במשפט?
אנא פנו לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישכון זכויות בקרקע מינהל-הסדר חוב מול הבנק
מוטי
05/01/10
במסגרת הסדר חוב לפני תביעה מישפטית מצד הבנק,וביודעו לאורך שנים שאין לי יכולת החזר למעט זכויות בשטח.הוחלט לתבוע אותי.אולם קיבלתי הצעה מעורך דין של הבנק.-לפני תביעה
-למשכן את הזכויות שלי בקרקע המינהל לטובת הבנק.לקחת הלוואה למשך שנתיים עד שלוש שנים בלון 6%- 7% ריבית קבועה.וברגע שיהיה בידי כסף ממימוש הזכויות,או אחר .החוב יחוסל.כל זאת במקום תביעה.האם לקבל? ולמה לשים לב(מינהל+מושא+עוד בעלי זכויות בקרקע) או דברים אחרים ריבית וכ"ו .סכום החוב 87000ש"ח הקרקע מופשרת יש מומ מול המינהל לקבלת זכויות(2-3 שנים)
-למשכן את הזכויות שלי בקרקע המינהל לטובת הבנק.לקחת הלוואה למשך שנתיים עד שלוש שנים בלון 6%- 7% ריבית קבועה.וברגע שיהיה בידי כסף ממימוש הזכויות,או אחר .החוב יחוסל.כל זאת במקום תביעה.האם לקבל? ולמה לשים לב(מינהל+מושא+עוד בעלי זכויות בקרקע) או דברים אחרים ריבית וכ"ו .סכום החוב 87000ש"ח הקרקע מופשרת יש מומ מול המינהל לקבלת זכויות(2-3 שנים)
אנא פנה לפורום דיני בנקאות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איור זכויות חברה משכנת
eden
05/01/10
ברצוני לשאול לכמה זמן תקף אישור זכויות מהחברה המשכנת?
יש בידי אישור מ-10.11.09 האם הוא עדיין תקף?
תודה מראש
יש בידי אישור מ-10.11.09 האם הוא עדיין תקף?
תודה מראש
אישור זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
אין תוקף לאישור זכויות כפי שאין תוקף לנסח טאבו.
האישור משקף את הרישום במועד הנפקתו.
רצוי שאישור הזכויות יהיה עדכני עד כמה שניתן בכדי שישקף את מצב הזכויות בפועל.
אם למשל בדצמבר הוטל עיקול על הזכויות החוזיות, אזי הסתמכות על אישור הזכויות מנובמבר עשוי לסבך את הצדדים לעסקה.
האישור משקף את הרישום במועד הנפקתו.
רצוי שאישור הזכויות יהיה עדכני עד כמה שניתן בכדי שישקף את מצב הזכויות בפועל.
אם למשל בדצמבר הוטל עיקול על הזכויות החוזיות, אזי הסתמכות על אישור הזכויות מנובמבר עשוי לסבך את הצדדים לעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה
יולי
05/01/10
האם זה נכון שבקבוצת רכישה אין ערבות חק מכר ?
ז"א שאני שם כספי על קרני הצבי
לדוג' במידה ותיעצר הבניה כספי שכבר הושקע לא מובטח ?
ז"א שאני שם כספי על קרני הצבי
לדוג' במידה ותיעצר הבניה כספי שכבר הושקע לא מובטח ?
קבוצת רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
בקבוצות רכישה אכן אין ערבות חוק מכר מאחר ואינך רוכש דירה מקבלן אלא רוכש קרקע בשלב ראשון, ולאחר מכן מתקשר עם קבלן ביצוע, שבונה את הבניין עבור חברי הקבוצה.
יחד עם זאת, אין זה אומר שאתה שם את כספך על קרן הצבי.
בקבוצת רכישה יש לך בעלות חלקית בקרקע (על פי חלקך היחסי בקבוצה) והתשלומים לקבלן המבצע הם לרוב על פי התקדמות הבניה.
אם הקבלן המבצע חלילה פושט רגל, עדיין יש לחברי הקבוצה בעלות בקרקע וכן מספיק כסף כדי להשלים את הבניה באמצעות קבלן חילופי.
הנזק שעשוי להגרם לך הוא בעיקר נזק שנובע מעיכובים בהשלמת הבניה ולא אבדן טוטלי של כספך.
יחד עם זאת, אין זה אומר שאתה שם את כספך על קרן הצבי.
בקבוצת רכישה יש לך בעלות חלקית בקרקע (על פי חלקך היחסי בקבוצה) והתשלומים לקבלן המבצע הם לרוב על פי התקדמות הבניה.
אם הקבלן המבצע חלילה פושט רגל, עדיין יש לחברי הקבוצה בעלות בקרקע וכן מספיק כסף כדי להשלים את הבניה באמצעות קבלן חילופי.
הנזק שעשוי להגרם לך הוא בעיקר נזק שנובע מעיכובים בהשלמת הבניה ולא אבדן טוטלי של כספך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דני
05/01/10
שלום. אני מתכנן לקנות דירה כיחיד. אין דירה אחרת בבעלותי, לכן אני פטור מתשלום מס רכישה. תהליך קניית הדירה הינו תהליך ארוך ויכול לקחת חצי שנה ושנה. אם אחרי חתימת חוזה על קניית דירה ולפני שהשם שלי רשום בטאבו, אני מתחתן עם מישהי שהיא כבר בעלת הדירה, האם אצטרך לשלם מס רכישה??
או שכדאי לסיים את תהליך הקניה עד הסוף (עד שהשם שלי מופיע בטאבו) ואחרי זה להתחתן???
איך החתונה תשפיע על הנכסים שלנו מבחינת מס רכישה??
תודה מראש.
או שכדאי לסיים את תהליך הקניה עד הסוף (עד שהשם שלי מופיע בטאבו) ואחרי זה להתחתן???
איך החתונה תשפיע על הנכסים שלנו מבחינת מס רכישה??
תודה מראש.
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
ראשית, תהליך של רכישת דירה לא אמור לקחת זמן רב כל כך במיוחד אם כבר מצאת נכסים מצאים.
שנית, התאריך הקובע הוא תאריך עריכת ההסכם ולא תאריך השלמת העסקה/תשלום מלוא התמורה.
בהצלחה ומזל טוב.
שנית, התאריך הקובע הוא תאריך עריכת ההסכם ולא תאריך השלמת העסקה/תשלום מלוא התמורה.
בהצלחה ומזל טוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
שושי
05/01/10
שלום, אנחנו מתכוונים לקנות בית בזמן הקרוב.
לפני כחודש וחצי הראה לנו מתווך מסוים בית וחתמנו לו על הטופס.
מעבר לזה לא נעשתה שופ פעולה נוספת עם המתווך הזה.
בעלי הנכס העבירו את הנכס לחברת תיווך אחרת ונתנו להם בלעדיות.
המתווך החדש הראה לנו את אותו הבית כחודש וחצי לאחר שראינו אותו בפעם הראשונה וכעת אנו מתכוונים לסגור את העסקה ולקנות את הבית.
האם גם למתווך הראשון יש זכות לדרוש דמי תיווך?
למי מהם אנחנו אמורים לשלם?אין ספק שהמתווך השני היה הרבה יותר דומיננטי בביצוע העיסקה.
תודה מראש על התשובה.
לפני כחודש וחצי הראה לנו מתווך מסוים בית וחתמנו לו על הטופס.
מעבר לזה לא נעשתה שופ פעולה נוספת עם המתווך הזה.
בעלי הנכס העבירו את הנכס לחברת תיווך אחרת ונתנו להם בלעדיות.
המתווך החדש הראה לנו את אותו הבית כחודש וחצי לאחר שראינו אותו בפעם הראשונה וכעת אנו מתכוונים לסגור את העסקה ולקנות את הבית.
האם גם למתווך הראשון יש זכות לדרוש דמי תיווך?
למי מהם אנחנו אמורים לשלם?אין ספק שהמתווך השני היה הרבה יותר דומיננטי בביצוע העיסקה.
תודה מראש על התשובה.
תשלום דמי תיווך לשני מתווכים שונים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
התחייבות לשלם דמי תיווך הינה התחייבות חוזית ועל כן לא מן הנמנע שתידרשו לשלם לשני המתווכים את עמלת התיווך. תשלום כפול.
כעקרון, זכאותו של מתווך לקבלת דמי תיווך אינה מתמצה בהחתמה על טופס התחייבות אלא מחייבת את המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה.
יחד עם זאת, לצד חובתו של המתווך ישנה גם חובה של מזמין השירות (אתם במקרה זה) שלא להכשיל את המתווך ולא למנוע ממנו את האפשרות להיות גורם יעיל בעסקה.
במילים אחרות, יתכן שהיה עליכם להודיע למתווך השני, כי כבר ראיתם את הדירה עם המתווך הראשון ובכך למנוע את "התאונה" שקרתה לכם.
יתכן וכדאי להסביר לשני המתווכים את הבעיה לפני חתימת העסקה ולנסות להגיע לפשרה שתהיה מקובלת על כל הצדדים.
בהצלחה.
כעקרון, זכאותו של מתווך לקבלת דמי תיווך אינה מתמצה בהחתמה על טופס התחייבות אלא מחייבת את המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה.
יחד עם זאת, לצד חובתו של המתווך ישנה גם חובה של מזמין השירות (אתם במקרה זה) שלא להכשיל את המתווך ולא למנוע ממנו את האפשרות להיות גורם יעיל בעסקה.
במילים אחרות, יתכן שהיה עליכם להודיע למתווך השני, כי כבר ראיתם את הדירה עם המתווך הראשון ובכך למנוע את "התאונה" שקרתה לכם.
יתכן וכדאי להסביר לשני המתווכים את הבעיה לפני חתימת העסקה ולנסות להגיע לפשרה שתהיה מקובלת על כל הצדדים.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה ללא רישן בטאבו
מור
05/01/10
שלום רב,
האם ניתן למכור דירה שאין עליה רישום בטאבו,יש הערה בטאבו. וזה גורף לכל הדירות באותו בניין.
לתשובה אודה
האם ניתן למכור דירה שאין עליה רישום בטאבו,יש הערה בטאבו. וזה גורף לכל הדירות באותו בניין.
לתשובה אודה
חסרים פרטים בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני קבלת מפתח
אביבית
05/01/10
שלום
קניתי דירה מקבלן שאיכלוסה בעוד כשנתיים. האם אני יכולה למכור את הדירה כרגע? גם ללא מפתח וסיום החוזה של הקבלן?תודה מראש
קניתי דירה מקבלן שאיכלוסה בעוד כשנתיים. האם אני יכולה למכור את הדירה כרגע? גם ללא מפתח וסיום החוזה של הקבלן?תודה מראש
מכירת זכויות חוזיות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
באופן עקרוני את יכולה למכור אך אינך מוכרת דירה אלא זכויות חוזיות.
בנוסף, תדרשי לקבל את הסכמת הקבלן למכירה ומראש.
העסקה כשלעצמה מורכבת יותר מבחינה משפטית/חוזית ויש גם השלכות מס.
למשל, לא תוכלי לקבל פטור ממס שבח שכן אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה" שעל פי הוראות החוק מהווה דירה ש"בנייתה הסתיימה".
כמו כן, הרוכש לא יוכל להינות ממדרגות מס רכישה ויאלץ לשלם 5% על מולוא התמורה מאחר, ושוב, מדובר ברכישת זכויות חוזיות ולא ברכישת דירת מגורים.
בכל מקרה - לא לבצע עסקאות ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה.
בנוסף, תדרשי לקבל את הסכמת הקבלן למכירה ומראש.
העסקה כשלעצמה מורכבת יותר מבחינה משפטית/חוזית ויש גם השלכות מס.
למשל, לא תוכלי לקבל פטור ממס שבח שכן אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה" שעל פי הוראות החוק מהווה דירה ש"בנייתה הסתיימה".
כמו כן, הרוכש לא יוכל להינות ממדרגות מס רכישה ויאלץ לשלם 5% על מולוא התמורה מאחר, ושוב, מדובר ברכישת זכויות חוזיות ולא ברכישת דירת מגורים.
בכל מקרה - לא לבצע עסקאות ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שרשומה עליה משכנתא
קונה רציני
05/01/10
שלום,
אני רוצה לקנות דירה . על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק מסוים.
המוכר לא מוכן שחלק מהתמורה תהיה לכיסוי המשכנתא ובכך להסירה.
אני עדיין רוצה את הדירה. מה ניתן לעשות?
אם אציע לו "לגרור" את המשכנתא, איך עלי להבטיח זאת בצורה הטובה ביותר?
אני רוצה לקנות דירה . על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק מסוים.
המוכר לא מוכן שחלק מהתמורה תהיה לכיסוי המשכנתא ובכך להסירה.
אני עדיין רוצה את הדירה. מה ניתן לעשות?
אם אציע לו "לגרור" את המשכנתא, איך עלי להבטיח זאת בצורה הטובה ביותר?
סילוק משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
לא ברור משאלתך מדוע מתנגד המוכר לכיסוי המשכנתא. גם במקרה שהוא מבקש לגרור את המשכנתא הקיימת, יש לתת על כך את הדעת בניסוח תנאי התשלום בהסכם ולהבטיח כספים שיספיקו לסילוק המשכנתא מהדירה.
ככל שיש בעסקה סיכון מבחינתך - מומלץ שלא לבצע את העסקה.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד בקיא במקרקעין בכדי שייצג אותך בעסקה וישמור על זכויותיך.
לא להתיימר לבצע עסקאות במקרקעין פשוטות ומסובכות כאחד, ללא ליווי משפטי צמוד.
בהצלחה.
ככל שיש בעסקה סיכון מבחינתך - מומלץ שלא לבצע את העסקה.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד בקיא במקרקעין בכדי שייצג אותך בעסקה וישמור על זכויותיך.
לא להתיימר לבצע עסקאות במקרקעין פשוטות ומסובכות כאחד, ללא ליווי משפטי צמוד.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת תכולת דירה ע"י המוכרת!!
דיאנה
05/01/10
חברתי קנתה לא מזמן דירה כאשר העו"ד המייצג אותה הוא אותו העו"ד של מוכרת הדירה. נחתם בניהן חוזה אשר לא פירט את תוכנה במלואו. לא נרשמו שם מזגנים כאשר במודעה ביד 2 צויינו מזגנים שבעיקבותה באה חברתי לדירה וגם בהערכת שמאי נרשמו מזגנים. בעלת הדירה רוצה להוציא את המזגנים מהדירה מכיוון שלא נרשמו בחוזה.
האם היא יכולה לעשות זאת ובית משפט יגבה אותה או שיהיה לצד חברתי שלא ידעה שזה אמור להיכנס לחוזה שכן העו"ד משותף לה וגם למוכרת ומציע לה לפנות לבית משפט.
האם היא יכולה לעשות זאת ובית משפט יגבה אותה או שיהיה לצד חברתי שלא ידעה שזה אמור להיכנס לחוזה שכן העו"ד משותף לה וגם למוכרת ומציע לה לפנות לבית משפט.
בית המשפט יכריע לפי הוראות ההסכם ועדויות הצדדים. קשה להתנבא.
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על ירושה וחיוב במס שבח
אבי
05/01/10
ויתור על חלק ביורשה חיוב במס שבח
אבי04/01/2010 06:50
אימי בת 95 חתמה על ויתור לגבי ירושה לאשתו של אחי החורג מצד אבי שנפטר.לאחר כשנה וחצי היגיע חיוב לאימי בסך 10.000 שקל ממס שבח דרך הוצל"פ . הגשתי תביעה בית משפט לתביעות קטנות והיא נימחקה בטענה שיש להגישה בבית דין לעיניני משפחה .יש לציין שבנה של אשתו של אחי החורג הינו עורך דין והוא מסרב לשלם את מס השבח למרות ששלח מיכתב טרם הויתור שהוא ישא בכל ההוצאות של ההעברה ללא תמורה. הוא הגיש את הבקשה בפטור עקב משפחה והבקשה לא התקבלה לכן החיוב גדול . סכ"ה כל השומה היא 18.000 שקל למרות שטרם הויתור הוא הודיע במיכתבו שהערכה היא של שומה בסך 12.000 שקל. שאלתי מה לעשות? האם להגיש את הבקשה בפטור (אמי לא מכרה דירה ב 4 שנים) והאם ניתן להגיש בפטור אחרי 1.5 שנים והאם הפטור ימחוק גם את התשלום עבור הוצל"פ שהצטבר . או אולי כדאי להגיש תביעה בבית דין לעיניני משפחה . העניין הוא שבנתיים הסכום תופח בהוצל"פ והם לא מוכנים לעכב הליכים במס שבח יותר. את תבעתי שנמחקה הגשתי גם לגבי תשלום מס שבח וגם לגבי הפרשי שומה בגלל מצג שווא. מה הסיכוי שבית משפט לעינייני משפחה יחייב את הנ"ל לשלם את מס השבח ואת הפרשי השומה?
מחכה לתשובה
אבי04/01/2010 06:50
אימי בת 95 חתמה על ויתור לגבי ירושה לאשתו של אחי החורג מצד אבי שנפטר.לאחר כשנה וחצי היגיע חיוב לאימי בסך 10.000 שקל ממס שבח דרך הוצל"פ . הגשתי תביעה בית משפט לתביעות קטנות והיא נימחקה בטענה שיש להגישה בבית דין לעיניני משפחה .יש לציין שבנה של אשתו של אחי החורג הינו עורך דין והוא מסרב לשלם את מס השבח למרות ששלח מיכתב טרם הויתור שהוא ישא בכל ההוצאות של ההעברה ללא תמורה. הוא הגיש את הבקשה בפטור עקב משפחה והבקשה לא התקבלה לכן החיוב גדול . סכ"ה כל השומה היא 18.000 שקל למרות שטרם הויתור הוא הודיע במיכתבו שהערכה היא של שומה בסך 12.000 שקל. שאלתי מה לעשות? האם להגיש את הבקשה בפטור (אמי לא מכרה דירה ב 4 שנים) והאם ניתן להגיש בפטור אחרי 1.5 שנים והאם הפטור ימחוק גם את התשלום עבור הוצל"פ שהצטבר . או אולי כדאי להגיש תביעה בבית דין לעיניני משפחה . העניין הוא שבנתיים הסכום תופח בהוצל"פ והם לא מוכנים לעכב הליכים במס שבח יותר. את תבעתי שנמחקה הגשתי גם לגבי תשלום מס שבח וגם לגבי הפרשי שומה בגלל מצג שווא. מה הסיכוי שבית משפט לעינייני משפחה יחייב את הנ"ל לשלם את מס השבח ואת הפרשי השומה?
מחכה לתשובה
צר לי אך הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי, שללא ספק נחוץ לכם
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבם לבלעדיות
יהודית
05/01/10
האים בהסכם לבילעדיות על ידי מתווך חיבים גם הבעל ואישה לחתום על הסכם עים מתווך לבילעדיות או מספיק צד אחד או הבעל או האישה
למתווך תמיד תהיה עילת תביעה חוזית כנגד זה שחתם
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם בילעדיות בהסכמת המתווך
יוסי כהן
05/01/10
האם ישנה אפשרות למתווך שחתם על ביטול הסכם בלעדיות וקיבל תמורה עבור הימים שהוא פירסם את הנכס ישנה קבלה על ביטול ההסכם ועכשיו הוא טוען שלמרות שהוא הסכים לביטול הבלעדיות אין באפשרותנו למכור את הדירה נוסף לכל רק אחד מבעלי הדירה היה חתום על הסכם הבלעדיות
השאלה לא מובנת - אם הסכם הבלעדיות בוטל בהסכמה - הוא מבוטל וחסר תוקף.
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בעלת גג בטאבו
שחר
04/01/10
שלום לכולם.
אני מעונין לרכוש דירה עם גג בטבו.
יש לי מספר שאלות
א.האם שארצה לבנות על הגג אצטרך את אישור השכנים? (הרי הגג שלי בטאבו).
ב.מעיון בבנסח הטאבו ראיתי שהגג מחולק לשלוש-כלומר לכל שכן בקומה יש חלק בגג.האם זה מבטיח את האפשרות לבנות בחלק שלי?
ג.האם אצטרך את הסכמת הועדה לתכנון ערים לבניה כזו? הסתכלתי באתר שלהם וכן בשנת 2005 הוגשה בקשה והגג חולק לשלוש -האם זה אומר שמותר לי לבנות מבלי לשאול?
מחכה לתשובה מירה.
תודה שחר.
אני מעונין לרכוש דירה עם גג בטבו.
יש לי מספר שאלות
א.האם שארצה לבנות על הגג אצטרך את אישור השכנים? (הרי הגג שלי בטאבו).
ב.מעיון בבנסח הטאבו ראיתי שהגג מחולק לשלוש-כלומר לכל שכן בקומה יש חלק בגג.האם זה מבטיח את האפשרות לבנות בחלק שלי?
ג.האם אצטרך את הסכמת הועדה לתכנון ערים לבניה כזו? הסתכלתי באתר שלהם וכן בשנת 2005 הוגשה בקשה והגג חולק לשלוש -האם זה אומר שמותר לי לבנות מבלי לשאול?
מחכה לתשובה מירה.
תודה שחר.
יש לבחון את המקרה לגופו על מנת להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על דירה שלא נרשמה כבית משותף ,כיצד?
שחר כהן
04/01/10
שלום לחבריי.
פנה אליי לקוח המעוניין להטיל עיקול על דירה של אדם שנפטר.(לא עלינו).
אותה אדם השאיר חובות אחריו וכעת בעל החוב מעוניין להיפרע לכשיימכר הנכס.
הבעיה היא שהנכס אמור היה להירשם כבית משותף אבל רישום כזה לא נעשה.
מהן הדרכים בהן יש לפעול בכדי לרשום את העיקול או כל הגנה אחרת לטובת בעל החוב? אם בכלל...
בברכה ותודה מראש
שחר כהן
פנה אליי לקוח המעוניין להטיל עיקול על דירה של אדם שנפטר.(לא עלינו).
אותה אדם השאיר חובות אחריו וכעת בעל החוב מעוניין להיפרע לכשיימכר הנכס.
הבעיה היא שהנכס אמור היה להירשם כבית משותף אבל רישום כזה לא נעשה.
מהן הדרכים בהן יש לפעול בכדי לרשום את העיקול או כל הגנה אחרת לטובת בעל החוב? אם בכלל...
בברכה ותודה מראש
שחר כהן
עיקול על זכויות חוזיות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
במקרים בהם הדירה לא נרשמה כיחידה נפרדת בבית משותף, ניתן לבקש לעקל את הזכויות החוזיות של החייב ולרשום את העיקול בספרי החברה המשכנת ו/או במינהל מקרקעי ישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי חכירה
מאור
04/01/10
האם שכירות מעל חמש שנים נקראת חכירה ויש לרשום אותה בפנקסי
הרשם
האם יש צורך בחוזה או הסכם בכתב בין השוכר למשכיר שמוכיח כי קיים הסכם בן 5 שנים
ואם נרשמה הערת אזהרה לטובת השוכר אילו זכויות יש לו
ושכירות מעל 10 שנים - האם היא גם חכירה
הרשם
האם יש צורך בחוזה או הסכם בכתב בין השוכר למשכיר שמוכיח כי קיים הסכם בן 5 שנים
ואם נרשמה הערת אזהרה לטובת השוכר אילו זכויות יש לו
ושכירות מעל 10 שנים - האם היא גם חכירה
זכות שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
על פי ההגדרה שבחוק המקרקעין, שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה".
עוד קובע החוק, ששכירות לתקופה של עד חמש שנים אינה טעונה רישום ואינה טעונה מסמך בכתב.
עוד קובע החוק, ששכירות לתקופה של עד חמש שנים אינה טעונה רישום ואינה טעונה מסמך בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה ברכישת רכישת מגרש?
ארז מירב
04/01/10
שלום,הנני מועמד ל"חבר בעצמאות כלכלית" בקיבוץ העובר הפרטה. כחלק מתהליך ההפרטה, אני עומד לרכוש מן הקיבוץ קרקע (500 מ"ר) הכוללת מבנה. הקרקע נמצאת בתוך הקו הכחול.בשלב בו ההפרטה תושלם (תכנית המתאר של ההפרטה כבר בשלב ההפקדה) הקיבוץ יפנה אותי לחתימת חוזה מול מ.מ.י.שאלתי: יש כבר מגרש אחד, בהרחבה של ישוב אחר, הרשום על שמי במנהל. האם דבר זה עלול למנוע מהמנהל למכור לי שטח נוסף? האם רצוי למכור את המגרש השני טרם תיווצר בעייה?בתודה.
יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
גירושין ומשכנתא
גלינה
04/01/10
התגרשתי בשנת 2006, ויתרתי על הבית לטובת הגרוש. הגרוש לא מעבי ר את המשכנתא על שמו, מתחמק. יותר משנה לא משלם מזונות, כמה חודשים לא משלם משכנתא (גר באותו הבית, אני עם הילשים בשכירות). בנק פנה אלי עם הוצאות לפועל ומשכון דירה. מצאתי קונה לבית. הבנק לא נותן מידע כמה החוב, האם סכום המכירה מכסה אותו. אולי לא כדי לי להתעסק עם זה? מה זה פירוק שותפות?
גירושין ומשכנתא
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
לא ברור כיצד נעשה אותו הויתור על הדירה. אם ויתרת- מדוע המשכנתא נשארה על שמך?
עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל ייעוץ ספציפי, בהתייחס בין היתר על המסמכים עליהם חתמת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל ייעוץ ספציפי, בהתייחס בין היתר על המסמכים עליהם חתמת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שכ"ט עסקת קניית דירה
אורב"ש
04/01/10
רציתי לדעת, סיכמתי עם העו"ד שלי על אחוז מסויים לקניית דירה. הוא רק לא אמר לי שזה לא כולל מע"מ.
כעת משהסתיימה הקנייה הוא רוצה את שכרו בצירוף המע"מ. מה עושים ? מה מקובל ? העו"ד טוען שזה מה שמקובל בעסקאות כאלה אבל אני מרגיש קצת מרומה כי גם אם מקובל בעסקאות כאלה לגבות אחוז מסויים + מע"מ אני לא קונה דירה כל יום ואני לא אמור לדעת מה מקובל ומה לא...
כעת משהסתיימה הקנייה הוא רוצה את שכרו בצירוף המע"מ. מה עושים ? מה מקובל ? העו"ד טוען שזה מה שמקובל בעסקאות כאלה אבל אני מרגיש קצת מרומה כי גם אם מקובל בעסקאות כאלה לגבות אחוז מסויים + מע"מ אני לא קונה דירה כל יום ואני לא אמור לדעת מה מקובל ומה לא...
שכ"ט עו"ד בעסקת מכר
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
בדר"כ, הסכום הננקב לא כולל מע"מ, שהרי המע"מ איננו שייך לעורך הדין, אלא מועבר על ידו לשלטונות מע"מ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת נחלה במושב לנכה
אליהו
04/01/10
אני חולה דיאליזה מרותק לביתי רוצה למכור את ביתי שהוא נחלה במושב, קראתי בזכויות שאני פטור מדמי הסכמה , האם נכון הדבר ומה עלי לעשות אשמח להעזר בכם בהמשך.
פטור מדמי הסכמה
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
יש לברר זאת במנהל. למיטב ידיעתי, אין פטור מדמי הסכמה מסיבה זו.
כדאי לשתף עוד תובעים לפי ס' 197 ירידת ערך?
שואל
04/01/10
אנ עומדים בפני תביעה ראשונית די טובה לועדה מקומית ויכולים תיאורטית לעניין תובעים/שכנים נוספים ואולי לחסוך קצת מעלות התביעה, אך אנו שואלים עצמנו מהם היתרונות והחסרונות בצירוף שכזה? ממילא הפיצוי לכל דירה סולידית..וכו
אפשר להתייחס בבקשה?
תודה רבה
אפשר להתייחס בבקשה?
תודה רבה
נא להתיעץ עם שמאי מקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
בכל מקרה, צירוף תובעים יש בו משום "משקל" כבד יותר, וכן חסכון בעלויות.
התמחות במשרד העוסק בנדל"ן
s
04/01/10
שלום רב,
רציתי לדעת מה עושה מתמחה במשרד העוסק בתחום הנדל"ן?
ואיך אפשר להתכונן להתמחות שכזו בצורה מקצועית ביותר?
רציתי לדעת מה עושה מתמחה במשרד העוסק בתחום הנדל"ן?
ואיך אפשר להתכונן להתמחות שכזו בצורה מקצועית ביותר?
נא לפנות לפורום מתמחים
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
לעו"ד זהר ארד
מור
04/01/10
זהר שלום,
ראשית תודה רבה על המענה.
בהמשך לתשובתך המצ"ב, התעוררו אצלי שתי שאלות:
"מור שלום,
אין סייג לעניין זה. דרישת החוק היא שזו תהיה דירתו היחידה של המוריש.
אציין, למעלה מן הצורך, כי גם חלק זניח של המוריש בדירה נוספת מאיין את הפטור לפי סעיף 49(ב)(5). כך למשל, בפרשת "וייסגלס", מכר מנהל עזבון דירה של מנוחה שבזמן פטירתה היו לה 1/20 חלקים מדירה נוספת. מנהל מס שבח דחה את בקשת היורשים לפטור. ועדת ערר מס שבח דחתה את הערר של היורשים לאחר שפסקה שלא התקיים התנאי שלמוריש ערב מותו יש דירת מגורים אחת בלבד.
משך זמן ההמתנה יהיה לפי זכאותו של היורש לקבלת פטור."
לפיכך,שאלותיי הן -
1. האם הדירה השנייה, הרשומה על הבת היורשת, תוכל להימכר בפטור רק בעוד 4 שנים?! על אף שזכאותם של היורשים מיידית, קרי; שניהם לא מכרו ב-10 שנים האחרונות כל נכס בבעלותם ובהתחשב שנחתם חוזה מכר על דירת מגורים אחת שניתנה בירושה לאחד הבנים לפני כשבוע ימים.
2. האם ניתן להמיר, באמצעות בקשה למס שבח, את הפטור על דירת המגורים המקורית של היורשת (עילת פטור של 4 שנים) בזו של דירת הירושה השנייה? ז"א לוותר על עילת הפטור של 4 שנים לגבי דירת המגורים בבעלות הבת, זו שלא ניתנה לירושה, ובכך לקבל את הפטור ממס על הדירה השנייה שנתקבלה בירושה?
בתודה מראש,
מור.
ראשית תודה רבה על המענה.
בהמשך לתשובתך המצ"ב, התעוררו אצלי שתי שאלות:
"מור שלום,
אין סייג לעניין זה. דרישת החוק היא שזו תהיה דירתו היחידה של המוריש.
אציין, למעלה מן הצורך, כי גם חלק זניח של המוריש בדירה נוספת מאיין את הפטור לפי סעיף 49(ב)(5). כך למשל, בפרשת "וייסגלס", מכר מנהל עזבון דירה של מנוחה שבזמן פטירתה היו לה 1/20 חלקים מדירה נוספת. מנהל מס שבח דחה את בקשת היורשים לפטור. ועדת ערר מס שבח דחתה את הערר של היורשים לאחר שפסקה שלא התקיים התנאי שלמוריש ערב מותו יש דירת מגורים אחת בלבד.
משך זמן ההמתנה יהיה לפי זכאותו של היורש לקבלת פטור."
לפיכך,שאלותיי הן -
1. האם הדירה השנייה, הרשומה על הבת היורשת, תוכל להימכר בפטור רק בעוד 4 שנים?! על אף שזכאותם של היורשים מיידית, קרי; שניהם לא מכרו ב-10 שנים האחרונות כל נכס בבעלותם ובהתחשב שנחתם חוזה מכר על דירת מגורים אחת שניתנה בירושה לאחד הבנים לפני כשבוע ימים.
2. האם ניתן להמיר, באמצעות בקשה למס שבח, את הפטור על דירת המגורים המקורית של היורשת (עילת פטור של 4 שנים) בזו של דירת הירושה השנייה? ז"א לוותר על עילת הפטור של 4 שנים לגבי דירת המגורים בבעלות הבת, זו שלא ניתנה לירושה, ובכך לקבל את הפטור ממס על הדירה השנייה שנתקבלה בירושה?
בתודה מראש,
מור.
תשובות לשאלותיך
עו"ד צעירה - מקרקעין
04/01/10
1. במכירת דירה שהתקבלה בירושה היורש נכנס בנעלי המוריש וכאילו מוכר את הדירה בשם המוריש לצורך הפטור של פעם ב-4 שנים, כלומר, במידה והמוריש זכאי לפטור וגם היורש זכאי לפטור של פעם ב-4 שנים על הדירה שבבעלותו - ניתן יהיה למכור את שתי הדירות בפטור, כל אחת - לפי הפטור המתאים לה.
2. לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במקום בו אין זכאות לפטור.
2. לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במקום בו אין זכאות לפטור.
או לכל עו"ד מהנהלת הפורום
בבקשה התייחסותכם
04/01/10
תביעה נגד דיירים בבית משותף
נירית
03/01/10
שלום רב,
אני דיירת חדשה בבית משותף בין 28 דירות, לאחרונה הוגשה תביעה בגין אירוע רשלנות שאירע לפני שהייתי דיירת בבניין או בעלת זכויות בדירה.
התביעה הוגשה כנגד הדיירים עצמם ולא נגד נציגות הבניין שלמיטב ידיעתי יש לה ביטוח למקרים כאלה.
האם אני יכולה לטעון, כי יש להוציא אותי מהתביעה בגלל שהיו צריכים לפנות לנציגות הבניין
אודה לתשובה
נירית
אני דיירת חדשה בבית משותף בין 28 דירות, לאחרונה הוגשה תביעה בגין אירוע רשלנות שאירע לפני שהייתי דיירת בבניין או בעלת זכויות בדירה.
התביעה הוגשה כנגד הדיירים עצמם ולא נגד נציגות הבניין שלמיטב ידיעתי יש לה ביטוח למקרים כאלה.
האם אני יכולה לטעון, כי יש להוציא אותי מהתביעה בגלל שהיו צריכים לפנות לנציגות הבניין
אודה לתשובה
נירית
תביעה נגד דיירים בית משותף
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
התביעה הוגשה כדין כנגד כל הדיירים. יכול להיות שיש לך עילה לטעון להסרתך מכתב התביעה כי לא היית דיירת באותו עת, ויש להפנות התביעה למי שמכר לך הדירה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
סיכון בקנית דירה ממושכנת
נענע
03/01/10
שלום,
אני רוצה לקנות דירה ועל הדירה יש משכנתא שהיא בעצם הלואה כנגד משכון הדירה. ? או מה הסיכונים במקרה כזה? מה צריך להיות מוגדר לגבי משכנתא כז בחוזה המכר ? ממה עלי להזהר?
תודה מקרב לב.
אני רוצה לקנות דירה ועל הדירה יש משכנתא שהיא בעצם הלואה כנגד משכון הדירה. ? או מה הסיכונים במקרה כזה? מה צריך להיות מוגדר לגבי משכנתא כז בחוזה המכר ? ממה עלי להזהר?
תודה מקרב לב.
תשובה
עו"ד צעירה - מקרקעין
04/01/10
הלוואה מובטחת במשכנתא על דירה משמעה למעשה שלעוד מישהו יש זכויות מסוג כלשהו על הדירה.
יש להבטיח שלפני או במהלך ביצוע העסקה ובכל מקרה לפני תשלום מלוא התמורה על הדירה ימחקו כל רישומי השעבודים שרשומים על הדירה במסגרת המשכנתא ויומצאו לך אישורים על כך שהדירה נקיה משעבודים.
יש להבטיח שלפני או במהלך ביצוע העסקה ובכל מקרה לפני תשלום מלוא התמורה על הדירה ימחקו כל רישומי השעבודים שרשומים על הדירה במסגרת המשכנתא ויומצאו לך אישורים על כך שהדירה נקיה משעבודים.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
