פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברה ללא תמורה
צחי
11/12/10
רכשתי דירה ואני מעוניין להעביר אותה ע"ש אימי - האם יש פרק זמן מסויים ממעוד העברת הבעלות על שמי ועד להעברה על שם אימי?
מה הפרוצדורה להעברה ללא תמורה
מה הפרוצדורה להעברה ללא תמורה
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
12/12/10
כעקרון - המלצתי פנה לעו"ד ליעוץ פרטני.
ברמת העקרון - אתה פטור ממס שבח.
אימך אמורה לשלם שליש מס רכישה (באם קיים - קרי, באם זו דירה ראשונה בסכום של עד1,080,000 אז היא פטורה).
יש תקופת צינון למכירת הדירה ע"י אימך לאחר שקיבלה את הדירה במתנה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
ברמת העקרון - אתה פטור ממס שבח.
אימך אמורה לשלם שליש מס רכישה (באם קיים - קרי, באם זו דירה ראשונה בסכום של עד1,080,000 אז היא פטורה).
יש תקופת צינון למכירת הדירה ע"י אימך לאחר שקיבלה את הדירה במתנה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
מה עלות של הוצאה -עריכה של מכרז פומבי על מכירת די
פרנס
11/12/10
מה עלות של הוצאה -עריכה של מכרז פומבי על מכירת דירה ( בפיקוח של עורך הדין)על ידי הבעלים עם תופס למילוי של המבקשים להישתף
מכרז למכירת דירה
עו"ד שזר תומר
12/12/10
כל עו"ד לוקח תעריף שונה (זה כמו לשאול כמה עולה חולצה.. תלוי איפה קונים).
העלות הנוספת, היא של העיתון שבו תפורסם מודעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
העלות הנוספת, היא של העיתון שבו תפורסם מודעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
קנית דירה עבור ההורים
דימה
11/12/10
שלום,
אני ואשתי שוכרים דירה באיזור השרון. גם ההורים של אשתי (פנסיונרים) שוכרים דירה באותה עיר. במהלך מספר שנים קרובות אנחנו מתכננים לקנות דירה גם לנו וגם להם. ההתלבטות שלי היא האם לקנות את הדירה של ההורים על שמם או על שמי (שלי ושל אישתי). אם אני קונה על שמי אז מס רכישה על הדירה שאני רוצה לקנות עבורי יהיה הרבה יותר גבוה. אם אני קונה על שמם אז המשכנתא אמורה להיות רשומה על שמם וכנראה שהתנאים שהם יקבלו יהיו הרבה פחות טובים (ובכלל לטרטר אותם עם כל הביורוקרטיה זה עסק לא פשוט). האם יש הבטים משמעותיים נוספים שאני מפספס? מה הייתם עושים?
תודה רבה
אני ואשתי שוכרים דירה באיזור השרון. גם ההורים של אשתי (פנסיונרים) שוכרים דירה באותה עיר. במהלך מספר שנים קרובות אנחנו מתכננים לקנות דירה גם לנו וגם להם. ההתלבטות שלי היא האם לקנות את הדירה של ההורים על שמם או על שמי (שלי ושל אישתי). אם אני קונה על שמי אז מס רכישה על הדירה שאני רוצה לקנות עבורי יהיה הרבה יותר גבוה. אם אני קונה על שמם אז המשכנתא אמורה להיות רשומה על שמם וכנראה שהתנאים שהם יקבלו יהיו הרבה פחות טובים (ובכלל לטרטר אותם עם כל הביורוקרטיה זה עסק לא פשוט). האם יש הבטים משמעותיים נוספים שאני מפספס? מה הייתם עושים?
תודה רבה
קניית דירה עבור ההורים
עו"ד שזר תומר
11/12/10
באם גם אתה ורעייתך, וגם הוריך הולכים לקנות דירה.
תעשו את זה לפי הספר - כל אחד שירכוש את הדירה שלו.
אחרת - גם המיסוי עבורך יהיה גבוה (באם תרכוש את שתי הדירות), וגם יהיה לך בעיות עם המשכנתא (מי יאשר לך שתי משכנתאות על שתי בתים...).
קח עו"ד שילווה אותך מעכשיו, על מנת למנוע טעויות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
תעשו את זה לפי הספר - כל אחד שירכוש את הדירה שלו.
אחרת - גם המיסוי עבורך יהיה גבוה (באם תרכוש את שתי הדירות), וגם יהיה לך בעיות עם המשכנתא (מי יאשר לך שתי משכנתאות על שתי בתים...).
קח עו"ד שילווה אותך מעכשיו, על מנת למנוע טעויות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
תביעה במקרקעין נגד חסויה
דמקה
11/12/10
האם תביעה נגד חסויה שיש לה אפוטרטפוס, בעניין מקרקעין (הסרת הערת אזהרה) יכולה להתבע מול המחוזי, או שיש לפנות דרך בית משפט לענייני משפחה?
תביעה במקרקעין
עו"ד שזר תומר
11/12/10
לא הבנתי האם יש קירבה משפחתית בין הצדדים?
רישום בטאבו ע"י הקבלן
רון
11/12/10
שלום,
תוך כמה זמן מחוייב קבלן לרשום את הדירה שרכשתי בטאבו?
האם קיימת הוראת חוק המגבילה אותו לזמן קצוב.
שאלה נוספת - אם כרגע הבניין בבנייה כיצד הבנק שלקחתי ממנו משכנתא ירשום את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, שהרי עדיין אין נכס בטאבו ? האם הבנק יכול לרשום זאת במקום אחר ?
תודה
תוך כמה זמן מחוייב קבלן לרשום את הדירה שרכשתי בטאבו?
האם קיימת הוראת חוק המגבילה אותו לזמן קצוב.
שאלה נוספת - אם כרגע הבניין בבנייה כיצד הבנק שלקחתי ממנו משכנתא ירשום את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, שהרי עדיין אין נכס בטאבו ? האם הבנק יכול לרשום זאת במקום אחר ?
תודה
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
11/12/10
הרישום מתבצע בדרך כלל בתוך מספר שנים (בין חמש לעשר תלוי במספר הבתים).
המשכנתא נרשמת בינתיים אצל עו"ד של הקבלן, או במינהל מקרקעי ישראל (לעיתים אף בטאבו - תלוי מצב הרישום).
בכל מקרה, המלצה חמה, קח עו"ד שייצג אותך - עו"ד של הקבלן איננו מייצג אותך!!! תדאג לזכויות שלך, מועד המסירה, תשלומים, פיגורים, ריביות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
המשכנתא נרשמת בינתיים אצל עו"ד של הקבלן, או במינהל מקרקעי ישראל (לעיתים אף בטאבו - תלוי מצב הרישום).
בכל מקרה, המלצה חמה, קח עו"ד שייצג אותך - עו"ד של הקבלן איננו מייצג אותך!!! תדאג לזכויות שלך, מועד המסירה, תשלומים, פיגורים, ריביות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
זקוקה לייעוץ דחוף בעניין שכירות דירה
שרון
11/12/10
חתמתי על חוזה שכירות דירה לשנה לפני שלושה חודשים. בעל הדירה הודיע לי במפתיע כי עלי לפנות את הדירה בתקופה הקרובה מבלי אפשרות לחזור אליה, מבלי לציין סיבה (כנראה שינוי כלשהו בדירה לצרכיו) והציע דירה חליפית שאינה מתאימה לי כלל וכלל. בחוזה שנחתם (בתמימותי) גיליתי שחתמתי על סעיף להלן: "עם תום תקופת השכירות ו/או עם ביטול הסכם זה ע"י המשכיר מכל סיבה שהיא (להלן-"מועד פינוי הדירה"), מתחייב השוכר לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ השייך לו ולמסרה למשכיר כשהיא פנויה", כמו כן נרשם כי תנאי זה הנו תנאי יסודי והפרתו מהווה הפרה יסודית של להסכם. בנוסף קיימים עוד סעיפים שמרחיבים עוד על העיקרון. אציין כי בשלושת חודשי מגורי כאן לא הייתה שום בעיה או תלונה לגבי ואין לי ספק שאני לא הגורם לשינוי המפתיע. מיותר לציין שכל העניין מדיר שינה מעיניי גורם לי לעגומת נפש עצומה.אשמח לקבל ייעוץ לגבי אפשרויותיי בחוק. האם החוזה עליו חתמתי חוקי וכן לשמוע המלצות.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/12/10
צריך לבדוק את החוזה לגופו.
בכל מקרה, תוכלי להישאר ושהו יגיש תביעה לפינוי מושכר, תגישי כתב הגנה, ושביהמ"ש יכריע.
בכל מקרה - צריך לעיין בחוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
בכל מקרה, תוכלי להישאר ושהו יגיש תביעה לפינוי מושכר, תגישי כתב הגנה, ושביהמ"ש יכריע.
בכל מקרה - צריך לעיין בחוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
שמאי/מהנדס בניין
דורית
11/12/10
שלום רבמכרתי את הדירה שלי,חוזה מכר עדיין לא נחתם,לפני שבוע התקשר הקונה שלי ואמר שיבוא שמאי,השמאי הגיע בלי הקונה בדק את הבית אחרי זה צילצל לקונה והעריך נזק של 3000 ש"ח,הקונה התקשר אלי ואמר שהוא לוקח על עצמו את התיקון.אתמול הקונה אומר לי שהמהנדס בניין שלח לו את החוברת והנזק הוא 11000 ש"ח,והוא מבקש ממני חצי מהסכום.האם אני צריכה לשלם?האם זה חוקי שיבוא שמאי בלי קונה?ואיך הייתכן שבהתחלה אמר 3000 ואח"כ 11000?ובהתחלה הקונה אמר לי שזה שמאי ועכשיו זה מהנדס בניין?מה אני אומרה לעשות?
ניהול מו"מ החוסר תום לב
עו"ד שזר תומר
11/12/10
שמאי יכול להגיע בלי הקונה.
את לא מחוייבת להוריד את המחיר.
השאלה היא אחרת, באם המו"מ הסתיים הרי שניתן לכאורה לטעון כי הכל סוכם, כולל המחיר, וכעת מדובר בניסיון לא קשר להוריד את המחיר...
אבל - זה תלוי כיצד נוהל המו"מ, צריך לשאול את העו"ד שניהל עבורך את המו"מ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
את לא מחוייבת להוריד את המחיר.
השאלה היא אחרת, באם המו"מ הסתיים הרי שניתן לכאורה לטעון כי הכל סוכם, כולל המחיר, וכעת מדובר בניסיון לא קשר להוריד את המחיר...
אבל - זה תלוי כיצד נוהל המו"מ, צריך לשאול את העו"ד שניהל עבורך את המו"מ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
היתר בניה לגג שבור
תיקי
10/12/10
עו"ד שזר נכבדי
מתשובתך לשאלתי "היתר בניה ...גג" אני מבין שבכל מקרה עלי לפנות לעיריה עם מהנדס, אך מה קורה אם הסכנה היא מיידית ,ואין זמן למסלול ,אפילו קצר, צריך לתקן וזהו!
מה דעתך על מצב זה
תודה גדולה תיקי
וזו היתה תשובתך הראשונה:
העירייה לא מחוייבת לתקן גג רעוע.
ההיפך, באם תודיעי על המפגע, יתכן כי יחייבו אותך להרוס או לתקן את המבנה בתוך איקס ימים.
אם ברצונך לתקן את המפגע, יש להגיש תוכניות מסודרות, מי שמגיש את התוכניות יכול לציין את דחיפות המקרה - וניתן יהיה לקדם את התיק.
אבל את לא צריכה עו"ד , פני למהנדס שיכין לך תוכניות הוא כבר יסביר לך מה צריך לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי
מתשובתך לשאלתי "היתר בניה ...גג" אני מבין שבכל מקרה עלי לפנות לעיריה עם מהנדס, אך מה קורה אם הסכנה היא מיידית ,ואין זמן למסלול ,אפילו קצר, צריך לתקן וזהו!
מה דעתך על מצב זה
תודה גדולה תיקי
וזו היתה תשובתך הראשונה:
העירייה לא מחוייבת לתקן גג רעוע.
ההיפך, באם תודיעי על המפגע, יתכן כי יחייבו אותך להרוס או לתקן את המבנה בתוך איקס ימים.
אם ברצונך לתקן את המפגע, יש להגיש תוכניות מסודרות, מי שמגיש את התוכניות יכול לציין את דחיפות המקרה - וניתן יהיה לקדם את התיק.
אבל את לא צריכה עו"ד , פני למהנדס שיכין לך תוכניות הוא כבר יסביר לך מה צריך לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
11/12/10
שוב פעם, זה לא כל כך שאלה משפטית - אלא הנדסית.
פני דחוף למהנדס, שיבדוק לך האם אפשר לתקן דחוף ולהגיש את התוכניות רטרו, או שיש איזה פעולה דחופה שניתן לבצע מול העירייה.
דרך אגב, תיקון - לא דורש היתר.
הריסה ובניה מחדש של משהו שונה - כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
פני דחוף למהנדס, שיבדוק לך האם אפשר לתקן דחוף ולהגיש את התוכניות רטרו, או שיש איזה פעולה דחופה שניתן לבצע מול העירייה.
דרך אגב, תיקון - לא דורש היתר.
הריסה ובניה מחדש של משהו שונה - כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
הסכם סטנדרט בניה מקבלן
אלון
10/12/10
היי,אני צריך עזרה.מישהו יכו לייעץ לי מה הדין במקרה של קבלן שרכשתי ממנו קוטג',בהסכם של המפרט הטכני שחתמתי עליו מסתבר שהוא הטעה אותי והחתים אותי על סטנדרט נמוך בצורה משמעותית מהסטנדרט הניתן לשאר הדיירים.במהלך החוזה בינינו,היה בינינו דין ודברים לא פשוט וזו דרכו לתת לי לשלם את המחיר בכך שהחתים אותי על סטנדרט נמוך מאוד.משיחה עם מישוה מהחברה הקבלנית, התברר לי שאני הלקוח היחיד שלא ניתן לו אפילו הדברים הכי בסיסיים בסטנדרט הכי בסיסי שהוא נותן.לדוג'-חיבור תלת פזי,חיבור של גז למטבח,ברזי גינה,מס' הנק' בכל הבית עומד רק על 42 נק' חשמל כשהסטנדרט עומד על 90 ומעלה...מה עלי לעשות???
עסקה עם קבלן
עו"ד שזר תומר
11/12/10
אכן מקרה בעייתי.
האם המחיר היה נמוך משאר הבתים?
זה המפתח כאן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
האם המחיר היה נמוך משאר הבתים?
זה המפתח כאן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום
הטבות לבעלי 100% נכות ברכישת מגרש
גיגי
09/12/10
האם לבעלי נכות יש הטבות ברכישת מגרש(לדוגמא מס רכישה)?
האם ישנם הטבות/פטורים בזמן המכירה(לדוגמא מס שבח)?
האם רישום של הנכס על הנכה יכול לפגוע ברמה של ביטוח לאומי(הטבות או זכאויות)?
תודה רבה.
האם ישנם הטבות/פטורים בזמן המכירה(לדוגמא מס שבח)?
האם רישום של הנכס על הנכה יכול לפגוע ברמה של ביטוח לאומי(הטבות או זכאויות)?
תודה רבה.
זכאות של נכה ברכישת מגרש - מס רכישה
עו"ד שזר תומר
10/12/10
אין האמור לעיל בכדי להוות יעוץ משפטי מחייב:
נכה זכאי להנחה משמעותית ברכישת קרקע מבחינת מיסוי, וישלם סך של חצי אחוז בלבד לעומת 5 אחוז.
לעניין שלילית זכאות - יש לבדוק מול הביטוח הלאומי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נכה זכאי להנחה משמעותית ברכישת קרקע מבחינת מיסוי, וישלם סך של חצי אחוז בלבד לעומת 5 אחוז.
לעניין שלילית זכאות - יש לבדוק מול הביטוח הלאומי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התיעצות מישפטית
אליסיה
09/12/10
שלום. אים אני מוכרת דירה עם חריגה והקונה יודע וחתום על מסמך שמצורף לחוזה . האם ליפני העברת הזכויות לקונה העיריה תיפנה אלי והאם אחרי העברת זכויות העיריה יכולה לתבוע ממני לסדר את החריגה והאם אני יכולה לתבוע כספית את הקונה אם לא יסדר זואת תודה
חריגות בניה בעת מכירת נכס
עו"ד שזר תומר
10/12/10
באם את מוכרת דירה עם חריגה, והצלחת להחתים את הקונה על נפסח שהוא אחראי לכל דבר ועניין לרבות אישור הנושא מול הרשויות, קנסות היתרים וכו' - אז ברגע שהעירייה תעלה על זה, באם היא תעלה על זה... הרי שאם הקונה לא יסדר זאות, אכן תוכלי לתבוע אותו.
המלצתי - קחי עו"ד שינסח את הנספח כמו שצריך, כי מניסיוני ניסוח לקוי יכול ליצור בעיות קשות בעתיד, שקשה לתקנם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
המלצתי - קחי עו"ד שינסח את הנספח כמו שצריך, כי מניסיוני ניסוח לקוי יכול ליצור בעיות קשות בעתיד, שקשה לתקנם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
קניית דירה ראשונה
שחר
09/12/10
רציתי לברר אילו זכויות עומדות לאילו הרוכשים דירה ראשונה,והאם 'שווה לבזבז' אותם עבור דירה במחיר מאוד נמוך ,לשם השקעה בלבד ולא לצורך מגורים, האם זה יכול להוות בעיה לכשנקנה את הדירה השנייה המיעודת למגורים.
תודה מראש
תודה מראש
חישוב מס רכישה - חשוב !
עו"ד שזר תומר
10/12/10
שחר שלום,
אכן יש הטבה לרוכשים דירה ראשונה.
רשות המיסים קבעה כי דירה שנרכשת עד לסכום של1,084,935 פטורה ממס רכישה, ובאם רכשתם דירה יקרה יותר, תשלמו רק 3.5 אחוז על ההפרש (לדוגמא באם רכשתם דירה ב 1,584,935 ש"ח הרי שתשלמו 3.5 אחוז רק על החצי מיליון).
בעוד שאם מדובר בדירה שניה, המיסוי גבוה הרבה יותר, ויש לשלם 3.5 אחוז מהשקל הראשון, וזאת עד לסכום רכישה של 923,070 ש"ח, ובאם רכשתם דירה יקרה יותר מהסכום האמור, הרי שיש לשלם 5 אחוז על ההפרש.
ולכן עדיף לטעמי, לרכוש את תחילה דירה יקרה יותר.
אולם, עדיף כמובן לקבל יעוץ פרטני מול עו"ד.
בכל מקרה - בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אכן יש הטבה לרוכשים דירה ראשונה.
רשות המיסים קבעה כי דירה שנרכשת עד לסכום של1,084,935 פטורה ממס רכישה, ובאם רכשתם דירה יקרה יותר, תשלמו רק 3.5 אחוז על ההפרש (לדוגמא באם רכשתם דירה ב 1,584,935 ש"ח הרי שתשלמו 3.5 אחוז רק על החצי מיליון).
בעוד שאם מדובר בדירה שניה, המיסוי גבוה הרבה יותר, ויש לשלם 3.5 אחוז מהשקל הראשון, וזאת עד לסכום רכישה של 923,070 ש"ח, ובאם רכשתם דירה יקרה יותר מהסכום האמור, הרי שיש לשלם 5 אחוז על ההפרש.
ולכן עדיף לטעמי, לרכוש את תחילה דירה יקרה יותר.
אולם, עדיף כמובן לקבל יעוץ פרטני מול עו"ד.
בכל מקרה - בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה מקבלן
שולה
09/12/10
האם יש חשש מלשלם לקבלן את מלוא הסכום עבור הדירה כדי להימנע מהצמדת הסכום למדד תשומות הבנייה ?
הקבלן מעניק לי ערבות בנקאית.
או שמא כדאי לדחות את התשלומים עבור הדירה.
ברצוני לדעת מה הסיכונים ? האם אכן ערבות בנקאית זהו כלי חזק ובטוח ?
תודה רבה,
שולה.
הקבלן מעניק לי ערבות בנקאית.
או שמא כדאי לדחות את התשלומים עבור הדירה.
ברצוני לדעת מה הסיכונים ? האם אכן ערבות בנקאית זהו כלי חזק ובטוח ?
תודה רבה,
שולה.
רכישת דירה מקבלן ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
10/12/10
אם אתה מקבל ערבות בנקאית, אכן רמת הסיכון יורדת.
שכן, יש לך בטוחה לכסף.
ראשית, שם לב - יש עדיין סיכון, שכן במצב שבו הקבלן יפשוט רגל חלילה, הרי שאין חובה של הבנק שהנפיק את הערבות לשלם לך את הכסף מיידית, הוא יכול וזה אף רשום בנוסח הערבות שתחזיק ביד, לשכור קבלן אחר שיבנה לך את הבית ואותו קבלן לא מחוייב למועדים של הקבלן המקורי (אלא לזמן סביר - שיכול להיות גם שנתיים אחרי המועד המקורי- ראה מקרה חפציבה), אבל זו הבטוחה ברמה הגבוה ביותר שניתן לקבל בארץ).
ראשית, קח עו"ד שילווה אותך בעסקה, על מנת שתהיה מיוצג (עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך, והוא אף רושם את זה בהסכם השכירות).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן, יש לך בטוחה לכסף.
ראשית, שם לב - יש עדיין סיכון, שכן במצב שבו הקבלן יפשוט רגל חלילה, הרי שאין חובה של הבנק שהנפיק את הערבות לשלם לך את הכסף מיידית, הוא יכול וזה אף רשום בנוסח הערבות שתחזיק ביד, לשכור קבלן אחר שיבנה לך את הבית ואותו קבלן לא מחוייב למועדים של הקבלן המקורי (אלא לזמן סביר - שיכול להיות גם שנתיים אחרי המועד המקורי- ראה מקרה חפציבה), אבל זו הבטוחה ברמה הגבוה ביותר שניתן לקבל בארץ).
ראשית, קח עו"ד שילווה אותך בעסקה, על מנת שתהיה מיוצג (עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך, והוא אף רושם את זה בהסכם השכירות).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון חלקים
ניקי
09/12/10
שלום רב!
אני ושותפי קנינו יחד דירה, כאשר אני רשום בטאבו כבעלים 1/4 ושותפי 3/4. בפועל אני בעל 29% ושותפי 71%. האם ניתן כעת לשנות את החלקים הרשומים בטאבו ומה פרוצדורה שפועל יירשמו חלקים ככה אני 29/100 ושותפי 71/100? האם זו עסקה חדשה? או תיקון טעות-אזי איזה אישורים עליי להמציא לטאבו בכדי יתקנו את החלקים
בתודה מראש!!!
אני ושותפי קנינו יחד דירה, כאשר אני רשום בטאבו כבעלים 1/4 ושותפי 3/4. בפועל אני בעל 29% ושותפי 71%. האם ניתן כעת לשנות את החלקים הרשומים בטאבו ומה פרוצדורה שפועל יירשמו חלקים ככה אני 29/100 ושותפי 71/100? האם זו עסקה חדשה? או תיקון טעות-אזי איזה אישורים עליי להמציא לטאבו בכדי יתקנו את החלקים
בתודה מראש!!!
שינוי בעלות (חלקים) בטאבו
עו"ד שזר תומר
10/12/10
המצב המתואר, הוא שינוי רישום הזכויות בנכס,
הוא דורש תיקון הרישום, יש שיגידו כי מדובר בעסקה חדשה, שצריכה אף דיווח לרשות המיסים.
פנו לעו"ד לצורך בדיקה פרטנית של המקרה, על מנת לא להסתבך עם רשויות המיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוא דורש תיקון הרישום, יש שיגידו כי מדובר בעסקה חדשה, שצריכה אף דיווח לרשות המיסים.
פנו לעו"ד לצורך בדיקה פרטנית של המקרה, על מנת לא להסתבך עם רשויות המיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היתר בניה למצב דחוף
תקוה
09/12/10
לצוות שלום
האם מספיקה הודעה לעיריה על צורך מיידי ודחוף בתיקון גג מטעמי בטיחות, וללא צורך בהיתר בניה שכולל בירוקרטיה
תודה למומחים
תקוה
האם מספיקה הודעה לעיריה על צורך מיידי ודחוף בתיקון גג מטעמי בטיחות, וללא צורך בהיתר בניה שכולל בירוקרטיה
תודה למומחים
תקוה
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
10/12/10
העירייה לא מחוייבת לתקן גג רעוע.
ההיפך, באם תודיעי על המפגע, יתכן כי יחייבו אותך להרוס או לתקן את המבנה בתוך איקס ימים.
אם ברצונך לתקן את המפגע, יש להגיש תוכניות מסודרות, מי שמגיש את התוכניות יכול לציין את דחיפות המקרה - וניתן יהיה לקדם את התיק.
אבל את לא צריכה עו"ד , פני למהנדס שיכין לך תוכניות הוא כבר יסביר לך מה צריך לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ההיפך, באם תודיעי על המפגע, יתכן כי יחייבו אותך להרוס או לתקן את המבנה בתוך איקס ימים.
אם ברצונך לתקן את המפגע, יש להגיש תוכניות מסודרות, מי שמגיש את התוכניות יכול לציין את דחיפות המקרה - וניתן יהיה לקדם את התיק.
אבל את לא צריכה עו"ד , פני למהנדס שיכין לך תוכניות הוא כבר יסביר לך מה צריך לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעלות או חכירה
רועי
09/12/10
מה ההבדל בין בעלות פרטית לבין חכירה מהמינהל ?
האם כתוצאה מחכירה שווי הנכס יורד ?
כיצד ניתן לדעת אם דירה שרוכשים הינה בבעלות פרטית או מינהל ?
תודה.
האם כתוצאה מחכירה שווי הנכס יורד ?
כיצד ניתן לדעת אם דירה שרוכשים הינה בבעלות פרטית או מינהל ?
תודה.
בעלות או חכירה.
עו"ד שזר תומר
10/12/10
חכירה, הינה זכות אשר צריך לחדש כל איקס שנים מול המדינה.
כלומר, הבעלות היא של המדינה (קק"ל, או מינהל), אולם יש לך תמיד זכות לחדש את החכירה, בתנאי לתשלום כמובן.
יש נכסים שהרישום שלהם מנהל בטאבו, והם עדיין תחת חכירה.
ובמקום בעלות - יהיה רשום חכירה.
יש לבדוק כי החכירה מהוונת (כלומר ששולם לגביה היוון).
לגבי המחיר- אם מדובר באזור שכולו בבעלות פרטית, ורק הדירה הזו היא חכירה, אז כן המחיר נמוך יותר.
אבל כל מקרה לגופו.
המלצתי, באם אתה עומד לרכוש דירה, תשכור עו"ד שביצע עבורך את הבדיקות המקדימות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר, הבעלות היא של המדינה (קק"ל, או מינהל), אולם יש לך תמיד זכות לחדש את החכירה, בתנאי לתשלום כמובן.
יש נכסים שהרישום שלהם מנהל בטאבו, והם עדיין תחת חכירה.
ובמקום בעלות - יהיה רשום חכירה.
יש לבדוק כי החכירה מהוונת (כלומר ששולם לגביה היוון).
לגבי המחיר- אם מדובר באזור שכולו בבעלות פרטית, ורק הדירה הזו היא חכירה, אז כן המחיר נמוך יותר.
אבל כל מקרה לגופו.
המלצתי, באם אתה עומד לרכוש דירה, תשכור עו"ד שביצע עבורך את הבדיקות המקדימות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חניה פרטית
carmil
08/12/10
האם עומדת לי הרשות להזמין גרר ע"ח בעל הרכב, במקרה בו החנה בעל רכב את רכבו בחניה פרטית (טאבו) עם שלט גדול מזהיר?
נב
התלבטתי אם השאלה שייכת לתעבורה, אך מאחר ומדובר בפינוי ממקקרקעין פרטי, על פניו תוכלו אתם לעזור לי יותר.
פליז. . .
תודה מאש.
נב
התלבטתי אם השאלה שייכת לתעבורה, אך מאחר ומדובר בפינוי ממקקרקעין פרטי, על פניו תוכלו אתם לעזור לי יותר.
פליז. . .
תודה מאש.
חניה פרטית בטאבו
עו"ד שזר תומר
10/12/10
זה לא בדיוק הפורום המתאים, אבל אנסה לעזור בכל זאת...
אם תצליח לשכנע את העירייה, כי מדובר בחניה לא חוקית, הרי שהם יגררו את הרכב, ובעל הרכב שיגיע לשחרורו, ישא בתשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם תצליח לשכנע את העירייה, כי מדובר בחניה לא חוקית, הרי שהם יגררו את הרכב, ובעל הרכב שיגיע לשחרורו, ישא בתשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי מענה של המפקחת
עכגע
08/12/10
היה מקרה ששכן שלח דרך עורך דינו כמה וכמה מכתבים למפקחת ובסוף המפקחת החליטה שהוא צריך להיות בועד
הועד שהיה הכין מכתב ובו חובות הדיירים וסכום שיש בקופה וכל המכתב ניתן לועד החדש כדי שיחתום שהוא מקבל את הועד עם מה שהועד היוצא מעביר לו
אך הועד שאמור להיות הועד החדש מסרב לחתום
נשלח מכתב למפקחת שהוא מסרב לחתום אך המזכירה אמרה שאנחנו לא חייבים לענות לך
האם הם חייבים לענות ?
הועד שהיה הכין מכתב ובו חובות הדיירים וסכום שיש בקופה וכל המכתב ניתן לועד החדש כדי שיחתום שהוא מקבל את הועד עם מה שהועד היוצא מעביר לו
אך הועד שאמור להיות הועד החדש מסרב לחתום
נשלח מכתב למפקחת שהוא מסרב לחתום אך המזכירה אמרה שאנחנו לא חייבים לענות לך
האם הם חייבים לענות ?
אי מענה של המפקחת
עו"ד שזר תומר
10/12/10
צר לך, אך התיאור העובדתי שלך לוקה בחסר.
מה כוונתך מכתבים למפקחת? האם מדובר בתביעה, ביחס למה?
האם יש החלטה של המפקחת ? אם כן, מה היא אומרת בדיוק?
לאחר התשובות על שאלות אלו, אנסה לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה כוונתך מכתבים למפקחת? האם מדובר בתביעה, ביחס למה?
האם יש החלטה של המפקחת ? אם כן, מה היא אומרת בדיוק?
לאחר התשובות על שאלות אלו, אנסה לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכ"ט עו"ד מקובל במכירת מגרש ע"י קבלן
עו"ד
08/12/10
אני מייצגת חברה קבלנית במכירת דירות ואני גובה מרוכשי הדירות 1.5% ממחיר התמורה בגין שכ"ט עו"ד.
כעת החברה מבקשת ממני לייצגה במכירת מגרשים (המיועדים לבניית קוטג'ים, אולם המכירה היא של המגרש בלבד מבלי התחייבות לבניית הבית)- מה שכ"ט עו"ד המקובל במקרה זה?
כעת החברה מבקשת ממני לייצגה במכירת מגרשים (המיועדים לבניית קוטג'ים, אולם המכירה היא של המגרש בלבד מבלי התחייבות לבניית הבית)- מה שכ"ט עו"ד המקובל במקרה זה?
שכ"ט עו"ד במכירת מגרשים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
באופן עקרוני מכירת מגרש (להבדיל ממכירת בית) אמורה להיות עסקה יותר פשוטה, ללא ההיבטים הנוגעים לבנייה, לאחריות לבדק ותיקונים, למתן בטוחות לכספים וכיו"ב וגם ההיקף הכספי יותר נמוך, כך ששכ"ט של 1.5% אמור לשקף את העבודה. אם מדובר במגרשים זולים במיוחד ששכר הטרחה הזה לא משקף את העבודה (והאחריות) הכרוכים בטיפול במכירתם אז ניתן להעלות את זה ל-2%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בתיקונים בחדר מדרגות
ליאור
08/12/10
מדובר בחדר מדרגות של בניין שכבר שנים רבות הזניחו אותו ולא פעל בו וועד בית. עכשיו התחלנו להפעיל בו את וועד בית ולגבות דמי וועד בית חודשיים אך חוץ מזה יש צורך בביצוע תיקונים ושיפוצים שהכסף בקופת וועד הבית מהכסף החודשי לא מספיק להם ויש צורך לגבות בנפרד מכל בעל דירה- כמו לגבי סיוד של כל חדר המדרגות שנמצא במצב גרוע, פינוי זבל שהצטבר על הגג וכד'. האם צריך לקבל הסכמה מפורשת של כל בעל בית להוצאה כזו שהיא מעבר לוועד בית החודשי או שמספיקה החלטת רוב שמאשרת את זה?
תחזוקה של הרכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
צריך לקיים אסיפת דיירים מסודרת, לתת עליה הודעה מספיק זמן מראש ולפרסם מראש את הנושאים שעל סדר היום. באסיפה צריך לקיים דיון ובסופו הצבעה ולערוך תרשומת של הדברים שנאמרו וההחלטות שהתקבלו. החלטות מקבלים ברוב דעות (לכל בעל דירה יש קול אחד בהצבעה). או שתעלו את דמי הוועד החודשיים כך שיצטברו כספים שיוכלו לשמש אתכם לעניינים שונים או שתקבלו החלטה על גבייה חד פעמית של סכום נוסף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירה על דירה
ראובן
08/12/10
קניתי לבן שלי דירה. הבן שלי רווק. קיים בי חשש שבמידה והוא יתחתן ויתגרש חלק מהדירה תלך לבת הזוג. מה ההמלצה ? האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתי או שכדאי לעשות חוזה ביני לבין הבן שלי.
אודה לתשובתכם
אודה לתשובתכם
שמירה על דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
יש כמה "פטנטים" בתחום הזה. אפשרות אחת היא לרשום חלק קטן בדירה על שם אחד ההורים (לדוג' 1/10 מהזכויות בדירה) כך שאי אפשר יהיה למכור אותה ללא הסכמתם. אפשרות אחרת היא לרשום הערת אזהרה או משכנתא לטובת ההורים או אפילו לקחת משכנתא אמיתית מבנק כך ששווי הנכס "נטו" יהיה נמוך יותר. באופן עקרוני דירה שנרכשה לפני החיים המשותפים לא אמורה להיות חלק מהרכוש המשותף לבני הזוג (מידע מפורט בנושא ניתן לקבל בפורום דיני משפחה) אולם לעיתים קרובות בני הזוג מחליטים על מכירתה בשלב כלשהו ומשתמשים בכספים לרכישת נכס אחר שנרשם על שם שניהם. אפשרות נוספת היא עריכת הסכם ממון טרום הנישואין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה
שולה
08/12/10
רכשתי דירה מקבלן - אפריקה ישראל.
למה כדאי לשים לב בחוזה המכר ?
מה רצוי לעגן בחוזה ?
האם ניתן לשנות את החוזה או שהחוזה בלתי ניתן לשינוי ?
בברכה ותודה,
שולה
למה כדאי לשים לב בחוזה המכר ?
מה רצוי לעגן בחוזה ?
האם ניתן לשנות את החוזה או שהחוזה בלתי ניתן לשינוי ?
בברכה ותודה,
שולה
הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
ההסכמים הסטנדרטיים של הקבלנים הם בד"כ מאוד חד צדדיים לטובת הקבלן כמובן. בהחלט ניתן לשנות ולתקן את ההסכם כך שישקף ויגן בצורה יותר טובה על האינטרסים של הרוכש. את אינך יכולה לעשות זאת בכוחות עצמך בדיוק כשם שאינך יכולה לעשות לעצמך סתימה בשן או לבדוק לעצמך את הגרון כשיש לך כאב גרון. פני לעורך דין שבקיא בתחום שיבדוק עבורך את ההסכם וייצג אותך בעסקה. שכר טרחתו אינו משמעותי לנוכח היקף ההתחייבות שאת עומדת לקחת על עצמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנקסים בטאבו
גיא לביא
08/12/10
מהם פנקסי הרישום שקיימים בטאבו ? מה המשמעות של כל פנקס ?
למה לא קיים רישום אחיד שם ?
למה לא קיים רישום אחיד שם ?
פנקסי הרישום בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
לא ברור לאן אתה חותר ומה פשר השאלה שלך. יש נכסים שרשומים כבית משותף (ואז הם רשומים בפנקס הבתים המשותפים) ויש נכסים שרשומים לפי שטח הקרקע (ואז הם רשומים בפנקס הזכויות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית
שני שמשי
08/12/10
שלום,
הייתי מעוניינת לדעת האם בבניין משותף דירות שהם גדולות יותר צריכות לשלם יותר ועד בית? מדובר על דירה 4 חדרים, דופלקס עם גג כשלפי הבנתי הגג הינו שטח פרטי לכן לא קשור לועד הבית.
בטענתם להגדלת ועד הבית של דירתי הם אומרים שזה מכיוון שבדירה גדולה יותר גרים יותר נפשות והשימוש במעלית או בהדקלת האור גדולה יותר.
האם יש לך צידוק בחוק? במידה וכן אשמח לדעת היכן נמצא.
ובנוסף אם אכן לדירה גדולה יותר משלמים ועד בית גבוה יותר איך נעשה החישוב עבור זה.
תודה
שני
הייתי מעוניינת לדעת האם בבניין משותף דירות שהם גדולות יותר צריכות לשלם יותר ועד בית? מדובר על דירה 4 חדרים, דופלקס עם גג כשלפי הבנתי הגג הינו שטח פרטי לכן לא קשור לועד הבית.
בטענתם להגדלת ועד הבית של דירתי הם אומרים שזה מכיוון שבדירה גדולה יותר גרים יותר נפשות והשימוש במעלית או בהדקלת האור גדולה יותר.
האם יש לך צידוק בחוק? במידה וכן אשמח לדעת היכן נמצא.
ובנוסף אם אכן לדירה גדולה יותר משלמים ועד בית גבוה יותר איך נעשה החישוב עבור זה.
תודה
שני
תשלומים לועד הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
צריך לבדוק את תקנון הבית המשותף שלכם. אם אין לכך התייחסות מיוחדת בתקנון אז לפי חוק המקרקעין ההוצאות של תחזוקת הבית המשותף אמורות להתחלק לפי היחס שבין שטח הרצפות של הדירות השונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות נושא רטיבות
רויטל
08/12/10
שלום,
יש לי 2 שאלות:
1. מה עושים במקרה בו דיירים שוכרים אינם רוצים לתת את שם בעל הבית שלהם לצורך בירור ענייני רטיבות? (בועד הבית לא יודעים עדיין כיוון שהדירה נרכשה לא מזמן)
2. מי אמור לשלם לבדיקה של אינסטלטור כאשר לא ברור מהו מקור הרטיבות ויש נזק ל-3 דירות?
תודה רבה
יש לי 2 שאלות:
1. מה עושים במקרה בו דיירים שוכרים אינם רוצים לתת את שם בעל הבית שלהם לצורך בירור ענייני רטיבות? (בועד הבית לא יודעים עדיין כיוון שהדירה נרכשה לא מזמן)
2. מי אמור לשלם לבדיקה של אינסטלטור כאשר לא ברור מהו מקור הרטיבות ויש נזק ל-3 דירות?
תודה רבה
רטיבות בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/10
אפשר להוציא נסח טאבו מהאינטרנט (פשוט וזול) ולברר מי הבעלים הרשום של הדירה ולאתר אותו. אם לא ידוע מה מקור הרטיבות אז מי שהרטיבות מטרידה אותו יכול להזמין בדיקה של מומחה ובהתאם לממצאים של המומחה, לדרוש מבעל הדירה שגרם לנזק לשלם גם עבור התיקון וגם עבור שכרו של המומחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
