פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה
השכן חונה שם באופן קבוע ואף הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה להכיר בזכות שלו על החניה שלי.
נקבע דיון לסוף אוקטובר 2022, כשבינתיים הוא חונה שם ושולל ממני את הזכות להשתמש בחניה שרשומה על שמי בטאבו.
השאלה שלי היא האם אני יכול במסגרת ההליך שהוא פתח במחוזי בחיפה, להגיש בקשה לצו מניעה שיורה לו בינתיים לא לעשות שימוש בחניה שלי עד שהתביעה שלו תתברר? או להגיש בקשה לצו מניעה לבית משפט שלום בחיפה?
מה הסיכוי שצו כזה ינתן ולא תתקבל החלטה להמתין להכרעת בית המשפט המחוזי?
תודה
תביעות הדדיות בנוגע לחניה
שלום יוסי,
כדאי להתיעץ בעניין עם עוה"ד שמייצג אותך בתיק שכן יש קשר לאסטרטגית ניהול התיק. יש חשיבות גם לשאלה מדוע לא הוגשה תביעה בעניין זה בעבר.
לא ניתן להעריך סיכויי הצלחה בתביעה בלי להכיר את כל העובדות והמסמכים שהוגשו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלת מינוח
אם ועדה מקומית קבלה החלטה ואני רוצה לערער עליה בפני המפקח על הבתים המשותפים (מסיבות קנייניות) - האם אני אמור להגיש למפקח "ערר" או "תביעה"?
תודה
על החלטת ועדה מקומית מערערים בפני ועדת ערר מחוזית
התנגדות לבניה מסיבות קניניות
שלום אשר,
למפקח אין סמכות לדון בעררים על החלטות ועדות התכנון והבניה וממילא החלטות אלה נסמכות על שיקולים תכנוניים ולא קניינים.
אם רצונך למנוע בניה מטעמים קנייניים עליך להגיש תביעה כנגד מבקשי ההיתר לערכאה המתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות
למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, לדיירים או לבעלי המקרקעין?
למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות
שלום זאב,
יש לבדוק את היקף השכירות בהתאם לחוזי החכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס
איך ניתן לקבל עליה פטור מס שבח דירה יחידה
פטור ממס שבח במכירת חנות
שלום נתי,
אם יעוד הנכס על פי התב"ע וההיתר הוא חנות והוא משמש כחנות לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירתו.
אם הנכס ראוי לשמש כדירה מבחינת יעודו התכנוני והיתר הבניה ומשמש בפועל כדירה ואם אתה ממלא אחר תנאי הפטור הנוספים ניתן יהיה לבקש פטור במכירתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור סרבני שיפוץ
לאחרונה דנו בבנייני על שיפוץ.
ישנו חוזה מסוים בו כתוב כי במידה ויהיה צורך לשלם עבור הסרבנים (מסיבה של תחשיב לא נכון או כל סיבה משפטית אחרת) התשלום יחולק בין כל הדיירים אשר הסכימו על ביצוע השיפוץ.
האם סעיף זה הגיוני?
האם סעיף זה נהוג בנושאי שיפוץ בניין משותף?
תשלום עבור סרבני שיפוץ
שלום ירון,
לא ניתן להביע עמדה בנוגע לחוזה מבלי לעיין בו בשלמותו.
בנוסף לא ברור לאילו סרבנים מתיחס השיפוץ - מי שלא חתמו מלכתחילה על החוזה (ואז הסעיף קובע מנגנון לחלוקת עלות השיפוץ כולו, ולא רק בשל תחשיב לא נכון, בין הדיירים שהסכימו וחתמו) או כאלה שאינם משלמים למרות התחייבותם החוזית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש
אנחנו לקראת סיום תהליך של רכישת מגרש מאדם פרטי, קיימת הערת אזהרה על שמנו באישור זכויות של המנהל וברשם המשכונות. הועברה כול התמורה למוכר והמנהל מעכב אותנו עם עוד כל מיני מסמכים. אם מוציאים למוכר עיקול מכל סיבה כזו או אחרת. האם המגרש שרכשנו ממנו וטרם הועבר סופית על שמנו מוגן או שעלינו לחשוש ?
רכישת מגרש - הגנה מפני חובות של המוכר
שלום רז,
"הערה" ברמ"י איננה שקולה מבחינה קניינית לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
משכון זכויותיו של המוכר לטובתכם מהווה הגנה טובה יותר כנגד עיקול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
קראתי שמי שמעל גיל 60 משלם או 10 אחוז או לפי המס השולי.
תודה
פריסת מס שבח
שלום אתי,
ניתן לבחון את האפשרות לבצע פריסת מס שבח ובאופן כזה להפחית את חיובי מס השבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בקרקע פרטית
שימוש בקרקע פרטית
שלום יוסי,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג משותף
אני גרה בבניין משותף בן 4 קומות. אני גרה קומה רביעית ואחרונה. אני מעוניינת לעשות יריעות או זיפות לגג, מכוון שיש לי נזילות בבית מהגג?(מהגשם), וגם זו תחזוקה של הבניין.
האם הזיפות צריך להתחלק בין כל הדיירים או רק אני צריכה לשלם על כך, כי אני זו שגרה קומה רביעית ואצלי הנזילות?
(אני משמשת כוועד הבית)
במידה וכל הדיירים צריכים להשתתף והם מסרבים, כי לטענתם הג הוא "שלי". אציין גם שכל דודי השמש של הדיירים נמצא על הגג. מה ניתן לעשות בעניין? האם אפשר להוריד את דודי השמש מהגג?
גג משותף
שלום רב,
אם הגג הוא גג משותף ואיננו צמוד לדירתך (אפשר לוודא זאת באמצעות הוצאת נסח או עיון במסמכי רישום הית המשותף) החובה להשתתף בעלויות האיטום והזיפות מוטלת על כל הדיירים וניתן לכפות עליהם את התשלום באמצעות הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
אם הגג צמוד לדירתך עלויות האיטום והזיפות יחולו עליך בלבד. במקרה כזה ובכפוף להוראות תקנון הבית המשותף, את רשאית להגיש תביעה לסילוק הדוודים מרכושך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכרת
פינוי שוכרת
שלם מוטי,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בהסכם השכירות ובהתכתבויות ביניכם.
כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד שיבחן את כל המסמכים ויוכל ליעץ על בסיס כל העובדות הרלוונטיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקוף דלת כניסה
וועד הבית מבצע צביעת חדר המדרגות וארונות המתכת בקומות, אחד השכנים אמר לוועד כי צריך לצבוע גם את משקופי דלתות הכניסה לדירות, האם צביעת המשקופים היא בחזקת בעל הדירה או שייכים לרכוש המשותף.
בתודה
משקוף דלת כניסה
שלום רב,
לטעמי משקופי הדירות שייכים לדירות ולא לרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עיריה לא סטנדרטי (?), והמשמעות שלו.
על פי החוזה אני אמור להשלים את מלוא התמורה עם קבלת אישור עיריה.
הבעיה שבאישור העיריה נכתב כדלהלן: "אין היטל השבחה עד מועד העיסקה נשוא אישור זה.
אין באישור זה כדי להעיד על אי חבות בהיטל השבחה בגין תוכנית שנתאפשרה לאחר מועד העסקה נשוא אישור זה".
מכיון שאני יודע שהעיריה כן מתכוונת לדרוש היטל השבחה, וכבר הציבה את זה כאחד התנאים להיתר בניה, (אלא שעדיין לא הופקה שומה ולכן נאלצה להנפיק אישור כנ"ל לעיסקה), אני מבין שהניסוח הזה נועד לאפשר לעיריה לתבוע למרות האישור את ההיטל, שחבותו בעצם נובעת מתב"ע שאושרה הרבה לפני מועד העיסקה.
כעת השאלה האם אישור כזה בעצם יפטור את הקונה מתשלום ההיטל? ואיך אני מגן על עצמי, ומשאיר כסף כדי לשלם את ההיטל הצפוי?
אישור עיריה
שלום אבי,
תוכן האישור אינו משנה את היחסים בינך לבין המכר כפי שנכתבו בשאלה (ואשר תואמים את הוראות החוק בעניין החבות בהיטל השבחה), ולפיהם ככל שיוטל חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית שקדמה להסכם הוא יוטל על המוכר. בהסכם היה עליכם לקבוע מנגנון שיאפשר הפקדת סכום ההיטל הצפוי בנאמנות. כדאי לפנות לעוה"ד שיצג אותך על מנת שיפעל להתאמת החוזה למציאות שנוצרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם הלוואה והערת אזהרה בטאבו
אשתי ז"ל לקחה הלוואה מאדם פרטי ובמקביל חתמה על הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה על החלק שלה בדירה, אין לי מושג אם ההלוואה נפרעה,הגשתי בקשה לסעד הצהרתי לביטול הסכם ההלוואה וביטול הערת האזהרה היות וחלפו מאז 10 שנים, המלווה לא הגיש כתב הגנה ביקשתי פסק דין בהעדר כתב הגנה, השופטת ציינה באחת ההחלטות כי על פניו אשתי ז"ל לא פרעה את ההלוואה, האם שופטת יכולה לציין דבר כזה ? האם אין כאן הליך שיפוטי לקוי? למרות שהמלווה כלל לא הגיש כתב הגנה וזאת מעין שתיקה כהודאה?ברצוני למכור את הדירה הבעיה שישנה הערת אזהרה ,שוחחתי עם המלווה והוא טוען שאשתי לא פרעה את ההלוואה ואין בידיו סימוכין לכך כפי שלי אין סימוכין,ברצוני למכור את הדירה ואין לי אפשרות עקב הערת האזהרה.סליחה על אורך השאלה.אודה לתשובה
בכבוד רב
ביטול הסכם הלוואה והערת אזהרה בטאבו
שלום רב,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דלת כניסה לבניין
דלת כניסה לבניין ניזוקה ויצאה ממקומה ויש צורך להתקין חדשה ביחד עם תיבות דואר.
ישנם 12 דירות בבניין ושתי בעלי נכסים בחזית חנות ומאחורי הבניין מחסן. האם החנות והמחסן צריכים להשתתף בעלות התקנת דלת חדשה.
בתודה
השתתפות בעלות דלת כניסה לבניין
שלום רב,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבניין על החנויות והמחסן להשתתף בעלויות התקנת הדלת החדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר בעייתי
אנו גרים בשכירות בדירת מרתף ללא חלונות.
מעלינו מתגורר בעל הבית, איתו חתמנו את חוזה השכירות.
לפני 3.5 חודשים החל בעל הבית בבנייה מאסיבית עם רעש אשר לא מאפשר מגורים תקינים עד בלתי ניתנים בשל רעש אדיר (אפי' חלונות אין לנו כך שאין לרעש לאן לברוח) בנוסף, בעקבות הבנייה ישנן הפסקות חשמל יזומות בשל שיפוצי חשמל אשר מקשה עלינו תיפקוד יומיומי.
הכביסה מתלכלכלת ועוד.
לא בשל הרעה הזו באנו להתגורר כאן.
ראוי לציין, שבעל הדירה הוריד לנו במכירי השכירות בתור "טובה" שלא נסבול.
חודש אחד ירד סך של 1000 ש"ח.
חודש שני ירד סך של 2000 ש"ח.
חודש שלישי ירד סך של כל מכיר השכירות 3000 ש"ח.
מבחינתינו, לא רוצים הנחות משום שהחיים שלנו הפכו לבלתי נסבלים. אשתי בהריון ויש לה מזה צער גדול ואף כאבי ראש תמידיים וחוסר רצון לחזור הבית.
אשמח לייעוץ דחוף, מה ניתן לעישות והאם ניתן לבקש החזר של כל השנה? מבחינתי אם הוא היה אומר שהוא מתעתד לבנות (ובהחלט מדובר לא על רעש סביר) לא היינו נכנסים לדירה.
אשמח לעצות, מיכל
המשכיר משפץ דירה אחרת בבניין
שלום מיכל,
נסו להגיע עם המשכיר להבנות בנוגע לקיצור תקופת השכירות והפסקתה לאלתר.
על פי נתוני השאלה גם המשכיר מכיר בכך שהמגורים בדירה וההנאה ממנה נפגעו.
ככל שלא תגיעו להבנות עם המשכיר כדאי לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד על מנת לשקול אפשרות להגשת תביעה כנגד המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
כיצד ניתן על פי החוק להיפטר בתשלום ממס שבח גם במידה והדירה נמכרה בתוך 18 חודש מיום רכישתה
תודה רבה
פטור ממס שבח
שלום נועה,
על מנת לקבל פטור מתשלום מס שבח יש לעמוד בתנאים הקבועים בחוק. החזקת הדירה 18 חודשים קודם למכירתה מהווה תנאי לקבלת הפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה
ביטול חוזה
שלום שוקי,
לא ברורה לי מהות התנאי המתלה.
רשות המסים תבדוק אם העסקה כבר יצאה אל הפועל במציאות (ולא רק על הנייר) ומסירת החזקה מהווה שלב מאוד מתקדם.
כדאי להתיעץ עם עוה"ד המייצג אותך בעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
i.o
קיבלתי מפתח לדירה חדשה לפני שנה בבנין שמנוהלת על ידי חברת אחזקה (לפי השלט בכניסה לבנין).
עד היום הייתי בטוח שהתשלום לועד הבית מתחיל מרגע הכניסה לדירה ולאחרונה הבנתי במקרה כי צריך לשלם מרגע קבלת המפתח (הייתי גר בבית ולא בבנין לכן אינני מודע לחוקים).
אף אחד לא אמר לי שעלי להתחיל לשלם. לא הקבלן ולא חברת הניהול שעד היום לא יצרה איתי קשר כל שהוא.
כרגע אינני גר בדירה והיא ריקה מאז קבלת המפתח. המצב הוא שהכול "באוויר".
אני מעריך שהחוב שלי הוא תשלום של שנה שלמה ועד בית (כנראה כמה אלפים).
מה מומלץ לעשות במצב כזה? לפנות לחברת הניהול? האם יש סיכוי שיסתדרו איתי איכשהו? האם הם בכלל היו מחוייבים להודיע לי על מועד תחילת התשלום? מאוד לא ברור לי.
תודה
תשלום דמי ועד בית
שלום רב,
החבה לשאת בדמי הועד חלה החל ממועד קבלת החזקה בדירה (מפתח). סביר להניח שהעניין מופיע גם בהסכם הרכישה.
כדאי לפנות בהקדם לחברת הניהול ולהסדיר את החוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח החלקה של הבניין
בתודה
כשהרחוב הוא חלק מהשטח המשותף בתשריט הבית המשותף
שלום רב,
לא די בתשריט הבית המשותף. יש לבדוק את התב"ע ולברר אם נעשתה הפקעה של חלק מהחלקה לטובת סלילת הרחוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סבא שלי קיבל הצעה לפינוי בינוי
סבא שלי בן 75 מתגורר בדירה בבעלותו בטאבו, בבניין רכבת ישן בן שתי קומות
הוא מתגורר בקומה שנייה, הדירה גודלה 30 מ"ר בסך הכל.
ההצעה היא ראשונית, כל השכנים כרגע קיבלו הצעה מאותו היזם
והוא עדיין לא ישב ושמע את ההצעה.
אבל בגדול, אני רוצה להגיע יחד איתו ולפני זה חשוב לי לדעת
1. האם סבא שלי יצטרך לשלם מס כלשהו לרשויות המס?
2. האם בתקופה שהבניין יהרס ויבנה מחדש סבא שלי יקבל דיור חלופי
על חשבון היזם? ומה קורה אם יש איחור בבניית הבניין החדש, האם יאריכו לו
את תשלום השכירות?
3. האם סבא שלי בוחר איפה לגור בתקופה הזו, או שהקבלן בעצמו מוצא לו דיור?
4. האם ישלמו לו על העברת החפצים מהדירה לדירה השכורה ובחזרה לדירה החדשה?
5. האם במכירת הדירה החדשה ביום מן הימים, הוא יצטרך לשלם מס שבח או היטל השבחה?
6. האם זה לא מסוכן מבחינתו? האם יכול להיות מצב שבו הקבלן נתקע ללא כסף או בעיה אחרת
ואז סבא שלי נותר בעצם בלי דירה משלו אלא בשכירות, והוא עלול להמשיך ולשלם שכירות
אם חלילה הקבלן פשט רגל? יש איזה הגנה/ביטוח למקרים כאלה?
תודה רבה מראש!
פינוי בינוי
שלום יותם,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם מכר שטח שייך: מי הנתבע – המוכר או הלקוח?
יזם מכר שטח שייך: מי הנתבע - המוכר או הלקוח?
שלום רב,
לפי נתוני השאלה הקבלן הפר את החוזה ויש לתבוע אותו.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני כדי לבדוק את הצורך והאפשרות בהוספת נתבעים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערץ אזהרה מכח תקנה 27
השאלה על איזה חוק הם מסתמכים
תכנון ובניה
שלום דוד,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה ברשות המיסים
למה אינ נמצאת במידע נדלן?..
רישום דירה ברשות המיסים
שלום נועה,
יש לבדוק מידע זה עם רשות המסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מזכה ללא זכויות בניה, מס שבח?
לדירה יש היתר לבניית יח"ד על הגג .
במקרה והדירה תימכר ללא זכויות הבניה האם יתבטל הפטור ממס שבח ( כי זה יחשב למכירת חלק מהדירה )?
מכירת דירה מזכה ללא זכויות בניה, מס שבח?
שלום חיים,
השאלה איננה ברורה.
זכויות בניה על הגג מהוות נכס הצמוד לדירה וימכרו יחד איתה. לא ניתן לערוך בהן עסקאות בנפרד מן הדירה, למעט העברתן לדירה אחרת בבניין. מסירת ההיתר לקונה או אי מסירתו איננה משנה לעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לפנות דייר שמשלם?
המקרה המתואר הוא דייר שגר בדירה 5 שנים, ללא בעיות.
היה חוזה רק בשנה הראשונה, ובשנים לאחר מכן הוסכם בעל פה להמשיך באותם התנאים.
לפני שנתיים המשכיר העלה את שכר הדירה ב5% בהסכמת הדייר.
עכשיו המשכיר חושב לפנות את השוכר, זאת למרות שהשוכר משלם ובזמן.
השוכר כמובן לא רוצה להתפנות, אך מוכן לשקול לעזוב בעוד חצי שנה.
האם המשכיר יכול להחליט שהוא מעלה את שכר הדירה באופן לא פרופורציונאלי(נניח ב30%) רק כדי שהשוכר "יסרב" להעלאה - ולהשתמש בזה כעילה לפינוי?
ואם כן, כמה זמן יוכל השוכר להשאר בדירה עד לפינוי?
פינוי שוכר ללא הסכם שכירות תקף
יצחקי שלום רב,
העלאת דמי השכירות באופן חריג, עלול להיחשב כהתנהגות בחוסר תום לב של המשכיר. יחד עם זאת הואיל ולא קיים חוזה שכירות בכתב בין הצדדים, יש לבחון את התנהגות הצדדים להסכם במהלך השנים, כוונתם, אינדקציות לפעולות שנעשו ע"י השוכר והמשכיר וכו'.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום לצורך קבלת ייעוץ פרטני ומקיף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
