פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
צו בית משותף
מה הדרך להוריד חדר מדירה אחת ולהוסיפה לדירה השניה - שיופיע כך בטאבו?
צריך הסכמה של שכנים? כמה?
צריך היתר בניה מהעיריה?
תיקון צו בית משותף
שלום צורי,
על מנת לתקן את צו הבית המשותף באופן בו אתה מעוניין יש לקבל היתר מהועדה המקומית.
ככל תיקון צו בית משותף נדרשת הסכמת בעלי וככל שלא יתנו אותה ישלחו להם הודעות, תנתן להם הזכות להתנגד לתיקון והמפקח יכריע בטענותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה – אגודה שיתופית
הורי נפטרו והדירה שלהם רשומה באגודה שיתופית לשכון בע"מ (הבנין כולו רשום כך). מדובר ברישום ישן מאוד, דירה שנרכשה בשנות החמישים.
בנסח הטאבו רשום קיימת הגבלה בהעברה, קיימת הגבלה בירושה. לצד שמות ההורים שלי מצוין מהות פעולה שכירות ורמת החכירה ראשית.
מה משמעות ההגבלות הנ"ל? מה נדרש לעשות כדי להעביר את הדירה ע"ש היורשים?
דירה בירושה - בניין הרשום כאגודה שיתופית
שלום סיגל,
ראשית יש לבדוק את שטרי השכירות ולבדוק האם הם אכן כוללים הגבלות על ירושה והעברה. קיימים מקרים בהם הרישום איננו מדוייק ונפלו טעויות בעניין קיום המגבלות, בעיקר בעת המעבר למערכת הרישום הממוחשבת.
אם אין הגבלה כזו והחכירה עודנה בתוקף ניתן יהיה לבצע את הרישום על שם היורשים בטאבו.
אם המגבלה מצויה בשטרי השכירות יש לאתר את האגודה השיתופית או מי שמוסמך לפעול בשמה ולקבל הסכמה לרישום הירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית בבניה
אם אמכור אותו כרגע כשאינו בנוי סופית, האם אוכל למכור בפטור מס שבח?
אם אקנה עכשיו דירה נוספת, האם היא תחשב דירה שניה לצורכי מס רכישה?
בית בבניה
שלום בטי,
אם תמכרי את הבית בטרם הושלמה הבניה לא תהיי זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירתו. תוכלי לקבל פטור רק לאחר 18 חודש מיום שיהפוך לדירת מגורים ראויה לשימוש.
כל עוד הבית איננו בנוי הוא איננו נחשב לדירה נוספת גם לצרכי מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירה בתנאי אי תביעות
עכשיו רוצה למסור מפתח בתנאי שנחתום לו שאין לנו תביעות ומוותרים על כל טענות וכו.
מה ניתן לעשות?
הרי אם לא נחתום ימשיך לעכב ויגרם לנו נזק עצום נוסף
מסירה בתנאי אי תביעות
שלום לין,
אני מניחה שקיימים רוכשי דירות נוספים במצבכם ואני מציעה לכם להתאחד ולפנות לעו"ד שיפנה אל הקבלן בדרישה לוותר על סעיף הויתור.
הוראות חוק המכר לעניין פיצוי בגין איחור ולעניין תיקון ליקויים הן הוראות מחייבות שהקבלן אינו רשאי לדרוש מכם לוותר עליהן ושוויתור עליהן, בוודאי בנסיבות שתיארת, איננו תקף.
אם תחליטו לחתום כדי לקבל את הדירה תעדו (הודעות בכתב, מכתב רשום מעו"ד, הקלטות) את דרישות הקבלן ואת הודעתכם שאתם חותמים רק מאחר שאיננו מאפשר לכם לקבל את הדירה ותוכלו לטעון בהמשך כי ויתרתם בשל הלחץ שהופעל עליכם (אך יהיה עליכם להגיש תביעה זמן קצר יחסית אחרי קבלת הדירה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה מושכרת כאשר האח לא רוצה לפנותה
לאמא שלי דירה מושכרת שחיה בה כחמש שנים יחד עם המטפלת והאח הגדול. נכון להיום אמא דמנטית ופצעי לחץ שמחייב אותי להעבירה למוסד רפואי וטווך ארוך.
מאחר וצריך לפנות את הדירה ולהחזיר למשכיר, הודעתי לאחי 30 יום הודעה מוקדמת. הוא לא מעונין לפנות את הדירה, יש לציין שאינו מופיע בהסכם, פשוט בא והתנחל בדירה לאחר הגירושין.
הוא אף פעם לא השתתף בהוצאות של שכ"ד ועלויות החודשיות (למעט חשמל, מים שהיה משלם לסירוגין).
אני האפוטרופוס של אמי עבור הרכוש והגוף.
מה ניתן לעשות ע"מ שיפנה את הדירה.
במקביל, האח הגיש בקשה לביטול האפוטרופסוט ע"מ להשתלט על חשבון הבנק של אמא.
בנוסף, ניסע להוציאה מהמוסד בכח, ע"מ שתחזור הביתה ונמשיך להחזיק את הדירה.
פינוי דירה ע"י אפוטרופוס
שלום רב,
על פי המתואר לאחיך אין זכויות בפני עצמו בדירה.
כאפוטרופסית של אמך תוכלי להגי כנגדו תביעה לסילוק יד מהמושכר כדי שניתן יהיה לסיים את הסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מלפני הנישואין
דירה בבעלותו של בעלי שמלפני הנישואין שרשומה על שמו ואין עליה הוצאות, רק הכנסות משכירות, האם אחרי 30 שנות נישואין הדירה נחשבת גם של האישה.
דירה מלפני הנישואין
שלום כוכי,
מבחינת דיני הקניין הדירה ממשיכה להחשב רכושו של הבעל.
חוק יחסי ממון מוציא מאיזון משאבים נכסים שהיו למי מבני הזוג טרם הנישואין.
לעניין האפשרות להוכיח שהיתה כוונת שיתוף לגבי הדירה הספציפית נא פני לפורום דיני משפחה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
בנין בן 15 שנה. 80 דיירים.
בנסח טאבו כתוב חכירה? האם תקין?
שאלה
שלום שרה,
אם אלה הזכויות שיש לדיירים, אז כן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצג שווא של מתווך
שאלות מאתגרות אבל מאוד חשוב לי לדעת כיצד לנהוג - אנא סיועכם.
לקראת סיום שכירות יחידת דיור נודע לי שהמתווך עמו ערכתי את הסכם השכירות הוא בעל הנכס עצמו, ולא כפי שהציג עצמו בעת שראיתי את הנכס, גם בעת החתימה על הסכם השכירות ולאורך כל השנה, דהיינו גבה ממני דמי תיווך תוך מצג שווא שהוא בא כוחו של הבעלים שהוא "איש עסקים הנמצא בחו"ל".
שאלותיי: 1. שאלה עקרונית - האם למתווך מותר לגבות דמי תיווך לנכס שהוא שלו ? (אם בשכירות ואם למכירה)
2. האם מתווך שגבה דמי תיווך תוך מצג שווא שהוא רק מתווך ולא בעל הנכס, עובר על חוק המתווכים? הונאה? מרמה?
3. לקראת חתימה על הארכת הסכם השכירות (כרגע מתוך אילוץ) האם יהיה רשאי לגבות ממני סכות נוסף כלשהו? (מעריכה שלא אבל שואלת בכל זאת)
4. החודש נתלתה הודעה מטעם מהנדס העיר המתריע על מבנה מסוכן ואזהרת סכנה מיידית לדיירים- לאחר שהודעתי לו עם שליחת צילום ההודעה, אמר ש"הוועד יטפל בזה" ... ומיד כשעה לאחר מכן הוסרה המודעה מטעם אגף ההנדסה, להבנתי על מנת שלא להבריח שוכרים פוטנציאליים בבניין זה. האם תלישת מודעת אזהרה מטעם הרשות היא בבחינת ביצוע עבירה כלשהי מטעם בעלי אינטרסים ?
5. בעקבות השאלות לעיל האם אני רשאית לדרוש הסכם חוזה ותשלום חודש בחודשו (תוך כדי חיפוש נכס אחר) עקב חשש שבכל רגע נתון נתבקש על ידי מהנדס העיר להתפנות מהדירות.
תודה מראש
מצג שווא של מתווך
שלום רב,
על פי סעיף 10 בחוק "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב".
הפרת סעיף 10 מהווה עבירת משמעת וניתן להגיש בגינה תלונה לועדת המשמעת על פי חוק המתווכים.
יתכן שמדובר גם במרמה ובעוולה אזרחית.
ככל שלא תסכימי לשלם דמי תיווך בהארכת החוזה ויעשה נסיון לתבוע אותך - התביעה ככל הנראה לא תצלח. מנגד, בהיותו בעל הדירה אין הוא חייב להאריך את חוזה השכירות (ככל שלא קיימת בחוזה אופציה).
ככל שאת חוששת מפני פינוי בשל מצב הבניין תוכלי לבקש מהמשכיר לכלול סעיף מתאים בחוזה, אך הוא איננו חייב להענות דווקא למתווה שהצעת וניתן לחשוב על דרכים נוספות בהן ניתן להתיחס לנושא.
בכל מקרה כדאי לברר בעיריה את הסיבות להכרזת המבנה כמסוכן ולשקול אם את רוצה להוסיף ולהתגורר בו למרות הסיכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר למכור דירת מגורים לישיבה?
האם מותר למכור דירת מגורים לישיבה?
שלום מיכאל,
כעקרון מותר למכור דירת מגורים לכל אדם או גוף חוקי.
השימוש שיעשה הרוכש בדירה כפוף להוראות התב"ע החלות במקום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכרז רמ"י ישם
איך ניתן לאתר תנאי המכרז?
האם מכירה לינק בו ניתן לאתרו?
איתור תוצאות מכרזי רמ"י
שלום איתן,
ניתן לאתר תוצאות מכרזים באתר רמ"י בקישור המצורף.
מכרזים ישנים יש לחפש בחיפוש מתקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוועד
ישנם אחים יורשים של דירה שלא העבירו את הזכויות אליהם בטאבו והיא סגורה מעל שנה ולא מושכרת, הם לא משלמים את דמי וועד הבית, האם צריך לפנות אליהם במכתב מעו"ד בכדי שישלמו.
בתודה
האם יורשים של דירה חייבים בתשלום דמי ועד בית
שלום רב,
היורשים חייבים לשלם את דמי ועד הבית.
אין חובה לפנות אליהם במכתב מעו"ד דווקא, אך כדאי שתהיה פניה מתועדת בכתב לפני שתפנו להגשת תביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד עתני
כאשר התשלומים דופקים כמו שעון ואין בעיות מיוחדות בשוטף.
או שאם הכל ללא בעיות בתשלומים אז אין דרישות?
אי רישום משכנתא במועד
שלום ניסני,
הבנקים נוהגים לשלוח התראות ולחייב בעמלות בגין אי רישום המשכנתא, וככל שאין להמנעות מרישום הצדקה הם עשויים לנקוט בפעולות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מתשלום מס שבח
אני אוכל למכור את הדירה רק בעוד שנתיים האם במכירה אני אהיה חייב לשלם מס שבח.
אם רק קניתי את הקרקע ועדיין לא בניתי את הבית גם אצטרך לשלם מס שבח
פטור מתשלום מס שבח
שלום רוני,
ככל שלא נבנתה דירה על המגרש ואין ברשותך דירה נוספת אחרת, תוכל למכור את הדירה בפטור
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול צמודי קרקע עדכון לחוק
מנסה להבין את העדכון החדש לחוק פיצול צמודי קרקע.
להבנתי ניתן להוסיף 45 מ"ר ליחידה נוספת.
האם יש הגבלה על בית שקיים מלפני 2011 אך הבקשה לתוספת מתבקשת כעת בתבע מחוזית. האם העדכון יסייע לנו ?
בברכה
פיצול צמודי קרקע
שלום איציק,
עליך להתיעץ עם המתכנן שלך, המכיר את פרטי הנכס ואת התכניות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמנות
הדירה בטאבו על שם הנאמן
האם צריך אישורי עיריה ומיסים?
אין בטאבו כלל דיווח שזה נאמנות ולא רשומה כל הערה.
רק הנאמן מופיע בטאבו
העברה מנאמן לנהנה
שלום אורלי,
בהעברה מנאמן לנהנה נדרשים אישורי מסים ואישור עיריה.
ככל שהנאמנות דווחה בעת יצירתה למיסוי מקרקעין לא ישולמו מס שבח או מס רכישה בעת העברת הזכויות מהנאמן לנהנה.
אין חובה לציין בטאבו שהדירה מוחזקת בנאמנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו בנאמנות
לא מדובר בשלב של הרכישה של הדירה? כך שזו לא עסקה שהיא בנאמנות
ואיך מבצעים בטאבו את הרישום בנאמנות
רישום בטאבו בנאמנות
שלום לירן,
ניתן ליצור נאמנות בהסכם ולהעביר לנאמן את הדירה. כדאי לבחון את הבטי המיסוי של פעולה מעין זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לרשם המקרקעין
ברשותי ישנה דירה שכרגע משוכרת לדייר ואני רוצה כי הדירה בבעלותי לרשום אותה בטאבו משרד עורכי הדין שמטפל בפניה אמר לי לפנות לעירייה בעיר מגוריי פניתי לעירייה ונתנו לה רישום הכנה לרשם המקרקעין ונאמר לי לשלם אגרה האגרה רשומה על שם השוכר פניתי למשרד עורכי הדין נאמר לי שככה זה והוא ציין שאני צריך להוציא אישור לרשם המקרקעין האם זאת הפרוצדורה אני אובד עצות העורך דין לא אומר לי כל כל כך איזה מסמכים אני אמור למסור לו אשמח אם תעזרו לי לעשות סדר בבלבול
אישור לרשם המקרקעין
שלום דודו,
אכן,
עליך לפנות למחלקת הגביה בעיריה, לשלם את האגרה ולקבל אישור לרשם המקרקעין לרישום הדירה על שמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור טאבו
(לא שואל על אישור ממיסוי מקרקעין)
אישור העדר נכסים
שלום אור,
ככל הידוע לי אין דרך לקבל אישור כזה מלשכת רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אחת שקניתי
שניה- דירצ ירטשה והיא פטורה ממס שבח במכירתה.
אני רוצה למכור את הראשונה ולרכוש חלופית.
האם יהיה מס רכישה ברכישת החלופית?- הרי יהיה י את דירת הירושה הפטורה ממס שבח באותם מועדים?
ומה המקור בחוק לתשובה
מס רכישה ברכישת דירה חליפית כשיש דירת ירושה נוספת
שלום רב,
אין סימטריה בין הוראות החוק לעניין מס שבח והוראות החוק לעניין מס רכישה.
בהנחה שחלקך בדירת הירושה עולה על 1/2, בעת רכישת הדירה החליפית תהיה ברשותך דירה נוספת, היא דירת הירושה. נא ראה סעיף 9.ג1ג (4) לחוק מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חלק מדירה צמודה
או שהאפשרות היחידה שלי זה לרשום את הדירה על מישהו שאין לו דירה ואז לקנות ממנו חלק ושימכור את מה שישאר
תודה ויום טוב
רכישת חלק מדירה צמודה
שלום ברוך,
השאלה איננה מובנת.
אם יש ברשותך דירה, רכישת כל חלק בדירה נוספת תחוייב במס רכישה של דירה נוספת ומכירת כל חלק בדירה הנוספת תחוייב במס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירת קרקע מרמי
חכירת קרקע מרמי
שלום תומר,
נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
הוא מסכים שהמשכנתא תרשם מייד עם החתימה וטרם קבלת מלוא התמורה.
זה יעזור לי מול בנק למשכנתאות
האם זה אפשרי לרשום בהסכמתו משכנתא עם שטרי משכנתא מיד בשלב זה?
משכנתא
שלום יוני,
לעיתים קרובות זו דרישת הבנק ברכישה מבן משפחה, ואכן נדרשת לכך הסכמת המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
מכירת דירה
שלום מוטי,
על מנת להצליח בתביעתו על הקונה יהיה להוכיח שהליקויים היו קיימים בטרם מסירת החזקה בדירה, שידעת עליהם ושהסתרת אותם מפניו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמן ונהנה בירושה
איך ניתן לרשום את הדירה בטאבו על שם נאמן
שהשם שלי- הנהנה לא יופיע. אלא רק שם של הנאמן בטאבו?
נאמן ונהנה בירושה
שלום נועם,
יש להעביר את הנכס לנאמן באמצעות הסכם נאמנות.
כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד על מנת לוודא שזה האופן הנכון משפטית כדי לענות על הצורך שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא שטח
יש לי בית צמוד קרקע משותף עם שכן . השטח הוא 1100 מר. בטאבו רשום חצי בחצי . לאחרונה גילנו כי השטח שלנו הוא רק כ 400 מר !! השכן יושב על שטח גדול יותר - וכמובן שהוא די מסרב לשתף פעולה .הקרקע רשומה על מנהל מקרקעין ישראל - אנחנו שם בחכירה . האם זה משהו שבית משפט יכול לעזור ? האם אני אמור לפנות למנהל מקרקעין ישראל שתפתור לי את הבעיה ?
השטח של השכן גדול יותר
שלום תומר,
יש לבדוק את הסכם החכירה ואת תשריט הבית המשותף, וכן לבצע מדידה באמצעות מודד מוסמך כדי לוודא אם השכן אכן משתמש בחלק גדול יותר מחלקו.
ככל שאכן זה המצב ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לסילוק ידו של השכן מהחלק בו הוא מחזיק ביתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
