פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה שרשומה בטאבו ע"ש אזורים
בבניין מגורים רוב הדירות נרשמו ע"ש בעלי הדירות, ישנה דירה שרשומה ע"ש חברת אזורים והאדם שמתגורר בה או משכיר את הדירה, לא מעביר אותה על שמו, מזה 20 שנה, בעל הדירה לא משלם מיסי וועד הבית מזה הרבה זמן, האם במקרה כזה וועד הבית יכול להגיש תביעה נגד האדם המוכר שהוא בעל הדירה למפקחת.
בתודה
דירה שרשומה בטאבו ע"ש אזורים
שלום משה,
ניתן להגיש כנגד בעל הדירה תביעה למפקח בגין אי תשלום דמי הועד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירה ללא תשלום פיצוי כראוי
רכשנו דירה במחיר למשתכן שהייתה צריכה להימסר במאי 2021.
1. הקבלן שלנו שילם במהלך הזמן פיצוי על 11 חודשים - חסרים 4 חודשים שלא שילם
2. הקבלן העריך את הדירה (ע"י שמאי) בשווי נמוך לעומת הדירות שבשכונה (פער של 800 שקלים) מה שייצר פיצוי נמוך יחסית.
האם נכון לתבוע את הקבלן על הפערים שציינתי מיידית? התקבל טופס 4 לבניין ובתוך שבועיים יקראו לנו לקבל מפתח
עיכוב במסירה ללא תשלום פיצוי כראוי
שלום רב,
לרוב כדאי לרכז את התביעות כנגד הקבלן לתביעה אחת, בוודאי אם בתוך זמן קצר תקבלו את הדירה ותוכלו להווכח אם קיימים מה ליקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן לא ביצע חלק משינויי דיירים ומורח אותי
קבלן לא ביצע חלק משינויי דיירים ומורח אותי
שלום ויטלי,
אין כל מניעה להעזר בשירותי עו"ד כבר כיום כדי למנוע נזקים עתידיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת דירה על שם הילד
רישום דירה על שם ילד
שלום רב,
אין חובה לרשום דירה על שם ילד. קיימים מקרים בהם זה לא רצוי ומומלץ להתיעץ עם עו"ד לפני נקיטה בצעד כזה.
את רשאית להחליט בכל שלב לתת לו את הדירה במתנה.
אם השאלה היא לגבי ירושה - אם לא תערכי צוואה ובנך יהיה היורש היחיד שלך, תעבור הדירה על שמו. אם יהיו לך יורשים נוספים על פי דין (ילדים, בן זוג) יקבל ילדך את חלקו היחסי בדירה. את יכולה לערוך צוואה ולקבוע בה מי ירש את הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה עם חניה אחת או שתיים
דייר שעבר להתגורר במקום אחר והשכיר את דירתו, טוען שהסכם השכירות שלו כולל רק חניה אחת לשוכר מתוך שתי החניות הצמודות לדירתו. מכיוון שלשוכר יש 2 רכבים, כתוצאה מכך אחד מהם הוא מחנה באופן קבוע באחת מחניות האורחים של הבניין (משמשות כל דיכפין - אורח או דייר - על בסיס מקום פנוי), כך שזה בא באופן קבוע על חשבון בעל רכב אחר. אמנם יש מספר חניות אורחים בבניין, אבל האם יש פתרון משפטי לדבר הזה, או שנגזר עלינו להשלים עם כך?
יצויין שאין תקנון מוסכם בבניין שקובע הגבלות כלשהן על חנייה בחניון הבניין, בְמָקום חניה שאינו צמוד לדירה.
השכרת דירה עם חניה אחת או שתיים
שלום אילן,
אין חובה להשכיר את החניה יחד עם הדירה או להשכיר 2 חניות דווקא, ולא רק אחת.
בהעדר מגבלה בתקנון על חניה בחניית האורחים לא תוכלו לפעול כנגד השוכר.
אם הדבר מקובל על בעלי הדירות בבניין, ניתן לפעול לשינוי התקנון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה גדולה לשתיים קטנות
פיצול דירה גדולה לשתיים קטנות
שלום אילן,
דירות שפוצלו לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה לא ניתן למכור בנפרד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב התראה לפני פניה למפקח על המשותפים
האם ניתן לתבוע פיצוי כספי אצל המפקח על הבתים המשותפים? במידה וכן - האם ניתן אחר כך לפנות לתביעות קטנות?
תודה.
מכתב התראה לפני פניה למפקח
שלום איתן,
אין חובה לפנות במכתב התראה לפני פניה למפקח, אך לעיתים הדבר מייתר את הפניה.
לא ניתן לתבוע אצל המפקח פיצוי כספי ויש לעשות זאת בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה כללית דיור
האם רכישת דירה בדיור ציבורי ע״י אפוטרופוס עדיף לפנות עם עורך דין לחברה המשכנת האם בדרך כלל הוא יכול לבוא עם עורך דין לחברה המשכנת לפני התהליך והוצאת מסמכים?
תודה
שאלה כללית דיור
שלום רב,
השאלה אינה בתחומי העיסוק של הפורום.
כעקרון קיימת לכל אדם זכות להיות מיוצג ע"י עו"ד וככל שהדבר יסייע לאפוטרופוס אינן מניעה לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם נכון לקחת משכנתא דווקא עכשיו
הבנתי מחברים וממשפחה וגם מקריאה באינטרנט שהעיתוי הכי נכון לקניית דירה ולקיחת משכנתא הוא סוף שנה - אז הבנקים באמת נותנים הטבות משתלמות.
האם זה נכון או שמדובר בקלישאה? תודה מראש לעונים
האם ניתן לקבל משכנתא אטרקטיבית יותר דווקא בסוף השנה?
אהרוני שלום רב,
אמנם עולם המשכנתאות יכול להיות סבוך וקשה לניווט, אך לעיתים ישנם "חורים" אשר ניתן לנצל על מנת להעלות את כדאיות העסקה ו"להמתיק" במעט את תנאי המשכנתא.
אסביר בקצרה,
אכן יש מקום לקחת משכנתאות מסניפים קטנים בבנקים לקראת סוף השנה האזרחית, היות ובסוף השנה השנה האזרחית אותם סניפים צריכים להראות את כמות העסקאות שנעשו בסניף. ככל שיהיו פחות עסקאות, כך יורדת הצדקת קיומו של הסניף הנ"ל.
כיצד אנו יכולים "להרוויח" מהסיטואציה הזו?
בעיקר על ידי תכנון נכון של משכנתא, תזמון מדויק של תחילת המו"מ על תנאי המשכנתא (ממליץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות כמובן!), ובחירת הסניף הנכון שהיקף העסקאות בו לא רחב במיוחד. לרוב, תנאי התשלום, הריביות שיוצעו והעמלות יהיו נמוכות יחסית לעומת תקופות אחרות בשנה.
נכון, שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים נעשות בקיץ, עקב חופשות הלימודים, אך אם אינכם מושפעים מחופשות הלימודים, או שהנכם רוכשים נכס מסחרי, זוהי בהחלט יכולה להיות דרך נהדרת להעלות את כדאיות העסקה.
נזכיר גם שישנה חשיבות עליונה לעקוב אחר הנעשה במשק ובעולם הריביות במשק, על מנת לוודא כי החישובים הנעשים על ידיכם מדויקים ותואמים את הנעשה בשטח.
ישנה גם חשיבות גבוהה מאד לבחור צוות יועצים אשר מכיר את שוק המשכנתאות ואת שוק הנדל"ן באופן מעמיק ובעל סטנדרטים מקצועיים גבוהים.
מקווה שהצלחתי לסייע.
גמר חתימה טובה ושנה טובה ומוצלחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דרושה הסכמה של 100%
הגיע יזם לבניין והוא מציע שיפוץ לדירות ובניית מעלית בתמורה לכך שינתן לו לבנות עוד 2.5 קומות על גג הבניין. המעלית שהוא מציע אמורה "לנגוס" חלק מהדירה שלי. אני מתנגד לכל היוזמה הזאת.
השאלה : האם יכולים לכפות עלי את השינוי המוצע בגלל שאני "מיעוט" או שבלי הסכמה של 100% מבעלי הדירות אי אפשר לבצע את המהלך.
לא
לא
האם דרושה הסכמה של 100%
שלום דוד,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות דירה ללא חוזה בתוקף
אני שוכר דירה מתאריך 1.12.2018 חתמנו חוזה לשנה + אופציה לשנה.
אני ביצעתי העברה בנקאית כל חודש עבור תשלום שכר הדירה ושלחתי בווצאפ למשכירה,
כך עד לתאריך 1.12.2021
יוצא ששנה בעצם גרתי ללא חוזה שכירות!
בתאריך 1.12.2021 התקשרה אלי בעלת הדירה וביקשה לעלות את שכר הדירה ב- 200 ₪
לאחר דין ודברים סיכמנו על תוספת, אני אמרתי לה בתנאי שזה לשנתיים!
החל מהחודש 12.2021 התחלתי להעביר לה 3,200 בגין השכירות, אציין שלא נחתם חוזה חדש, אני המשכתי לבצע העברות כרגיל.
פתאום עכשיו פונה אלי בעלת הדירה וטוענת שעקב עליית המחירים היא מעלה לי בעוד 300 שקל ל- 3,500
לטענתה זה שאין חוזה - אומר שהזכות שלה היא להחליט לעלות לי את שכר הדירה במיידי,
השאלה שלי היא כזאת:
האם יש לי זכות לטעון שמזה שהיא קיבלה את העברות כל חודש זה כאילו אישור על מה שסוכם בע"פ?
או שזה שאין חוזה זה משחק לטובתה והיא יכולה לעשות מה שהיא רוצה ולעלות לי את השכר דירה ללא הודעה מוקדמת?
אשמח לתגובות!
תודה!
שכירות דירה ללא חוזה בתוקף
שלום שוקי,
כעקרון כאשר השכירות נמשכת מעבר לתקופת השכירות הקבועה בחוזה רשאי כל צד לבטל אותה בהודעה זמן סביר מראש.
תוכל לטעון שנכרת חוזה חדש בינך לבין המשכירה בעל פה, אך עליך יהיה להוכיח את עצם כריתתו ואת פרטי החוזה, לרבות שכר הדירה המוסכם ומשך תקופת השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיום צוואה- ספרות תז
בצוואה גם רשום 6 ספרות וגם רשום 9 ספרות
האם קריטי עבור הרישום בטאבו כמה ספרות רושם הרשם בצו קיום צוואה?
בפתיחת תיק רשמו 7 ספרות- הוסיפו ספרת ביקרות ולא הוסיפו 00 לפני המספר
קיום צוואה- ספרות תז
שלום תמי,
ככל שקיימת התאמה בין מספר ת.ז. הרשום בצו למספר הרשום בטאבו, למעט ספרות ביקורת, לא צפויה בעיה ברישום צו הירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרה טאבו
האם וכמה סכום האגרה בבקשה לרישום הורשה בטאבו של דירה?
(לאחר שכבר ניתן צו קיום צוואה ע"י רשם הירושה)
אגרה טאבו
שלום דניאל,
האגרה לרישום ירושה כיום 162 ש"ח.
ניתן למצוא מידע לגבי אגרות כאן:
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור מכר ציבורי
מקווה שאוכל לקבל תשובה כאן
אם יש 2 דירות מאוחדות בדיור הציבורי ורוצים לרכוש אחת שהתנאי הוא להשיב דירה אחת, האם חייב להשיב את הדירה השניה לפני הצעת מחיר של השמאי שהרי לא הגיוני שאם ההצעה גבוהה נפסיד בית אחד , ? איך יודעים את החוק הזה שלא יגידו לנו אחרת?
תודה
דיור ציבורי
שלום אורן,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
נסו לברר בחברה המאכלסת הרלוונטית.
בכל מקרה - שימו לב שנכון למועד כתיבת תשובה זו ניתן להגיש בקשה לרכישת דירה בדיור הציבורי רק עד 31/12/2022.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מירושה
מצאנו קונה שמממן חלק מהתשלום ע"י לקיחת משכנתא
העו"ד של הקונה דורש שגם בני הזוג של היורשים יחתמן על הסכמה ללקיחת המשכנתא
למרות שאין להם חלק בירושה
האם כך זה צריך להיות? או מספיק שהיורשים יחתמו
חתימת בני זוג על מסמכי משכנתא
חני שלום,
במקרה שבן הזוג אינו רשום בנכס, יש שדורשים חתימת בני הזוג על מסמכי המשכנתא .
הלוואה לצורך רכישת דירה מההורים
ברושתי הון עצמי ומה שחסר לי זה 30-35 אחוז מערך הדירה .
במקום משכנתא הוצע לי על ידי שני צדדי המשפחה לקבל הלוואה 200-300 אלף ללא ריבית והצמדה . ולהחזיר "מתי שיש".
הורדתי חוזה הלוואה סטנדרטי, הורדתי משם את הערב . ו"הכרחתי" את ההורים לקבלכל חודש תשלום מסויים שיופקד להם בבנק או בקופות גמל להשקעה למשך 20 שנים , בנוסף את היתרה יקבלו בזמן מכירת הדירה. המוקדם מביניהם .
אני מנסה להבין
א. האם זה חוקי .
ב. האם בכל מקרה מבחינת מס שבח אחרי 4 שנים זה לא רלוונטי ?
ג- האם זה החוזה מגן עליי במס שבח במידה ומוכרים לפני או שמספיק להראות הפקדות .
ד- האם בכל מקרה הלוואה מתחת ל50 אחוז מערך הדירה היא לא רלוונטית למס שבח
כאשר בכל מקרה ההשקעה והכל היא רק שלי ורק. מדובר בהלוואה כדי לחסוך את הריביות הגבוהות של המשכנתא
הלוואה מההורים לצורך רכישת דירה
שלום איציק,
מבלי להתיחס להוראות החוזה, אותו לא ראיתי, כעקרון מותר לקבל הלוואה מהורים לצורך רכישת נכס.
הסכם הלוואה חתום בצרוף החזרים חודשיים עשוי להצביע על כך שאין כוונה לתת מתנה.
תקופת צינון בהתאם לחוק מס שבח נדרשת רק כשהדירה (או לפחות 50% ממחירה) ניתנה כמתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה עם 6 בעלים
רכישת חלק מדירה מחולקת
שלום ליאורה,
אני ממליצה לך לא לבצע רכישה כאמור אלא לאחר קבלת יעוץ משפטי פרטני ולאחר בדיקת כלל האישורים, המסמכים, הסכם השיתוף והיתרי הבניה לפיהם הותרה החלוקה ככל שהותרה וכן אופן רישום הבניין והדירה.
יש לוודא קיומו של היתר לפיצול הדירה למספר רב של יחידות כה קטנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן
כיצד מבררים את הדירה רשומה בטאבו
אבי שלום רב,
האם כוונתך לדירה ברשומה בפנקס הבתים המשותפים, כלומר כבית משותף. במידה שכן, ניתן לפנות ליזם/ קבלן לקבל את המידע או לחילופין לנסו להוריד נסח מקרקעין לפי גוש/ חלקה בעלות של 15 ש"ח
תביעה קטנה
פעמיים פניתי לייעוץ משפטי בחודשיים האחרונים כאן בפורום בעניין האם ניתן להגיש תביעה קטנה על שטח של 19 מ"ר שהועברו מהשטח שבבעלותי לשטח של השכן (קוטג' דו) ושהתברר לי שכך המצב רק לאחר מדידה מוסמכת, ופעמיים קיבלתי את אותה התשובה , כדאי לך לפנות לשמאי שיעריך את השווי של אותם 19 מ"ר שעברו לשכן לניירת שמראה חצי חצי במדויק אבל לא בפועל.
אני שב לשאלה , והיא האם ניתן לתבוע בתביעה קטנה את השווי של השטח הזה ?
בתקווה לתשובה מהירה לשאלה הספציפית שלעיל.
תביעה קטנה
שלום יצחק,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
197
תבע שהגיש בעל קרקע צמודה (להלן קרקע ב) קבעה כי קרקע א תהיה שטח ירוק
האם בנסיבות בעל קרקע א עשוי להיות זכאי לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה?
תביעה לירידת ערך
דנה שלום רב,
העובדות אינן מספיקות לצורך מענה. האם חלה ירידת ערך?
כמו כן, חשוב לשים לב כי גם לסעיף זה יש סייגים.
בברכה.
תיקון צו בית משותף
כדי לבצע תיקון צו בית משותף.
האם צריך הסכמה של 75% מהדיריים או 100%?
האם נדרשת הסכמה פוזיטיבית או מספיק שלא יתנגדו?
תיקון צו בית משותף
שלום עדי,
ככל שזכויות הבניה אינן צמודות לדירתך תדרש להמציא הסכמה פוזיטיבית של 75% מבעלי הדירות שלהן צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת בעלים
הוציא ארגזים וארון לחדר מדרגות (שטח משותף) שנמצאים שם על בסיס קבוע.
שאלה:
האם ניתן לתבוע את משכיר הדירה- הבעלים ? או רק את השוכר?
במידה וניתן, האם התביעה תהיה אצל המפקח?
(השאלה לא אם ניתן לתבוע את השוכר. כי ברור שניתן וברור שהתביעה לא תהיה אצל המפקח)
שאלה 2:
באם תובעים את השוכר- האם ניתן בתביעות קטנות לקבל צו לסילוק הרהיטים מחדר מדרגות?
הסגת גבול בבית משותף
שלום רוני,
במקרה המתואר ניתן להגיש תביעה למפקח או לבית המשפט השלום.
כמו כן, ניתן לתבוע את בעלי הדירה או השוכר אצל המפקח על המקרקעין.
ערב טוב
מכירת דירה
אתמול קיבלתי מעוד מכתב כי היא דורשת שאשלם מחצית הסכום שנאמר לי בעל פה כלומר 5000 שח למרות שלא נסגרה עסקה , אחרת תתבע אותי על מלוא הסכום
ואני שואלת :
האם זה חוקי ?
הרי שאין בינינו חוזה חתום ובטח לא הוזכר דבר לגבי פיצוץ עסקה . מבחינת עריכת ההסכם הגענו רק לשלב הראשוני של הכנת טיוטה ולא מעבר .
שנית , על סמך מה החליטה לחייב אותי במחצית הסכום ולא 10 % ולא סכום אחר??? ?
ושאלה אחרונה ,
האם היא יכולה להמשיך ולתבוע אותי במידה ולא אשלם ?
אני לא מבינה איך הגיעה לסכום הזה לתשלום..
נא ייעוצך הדחוף.
תודה
שכר טרחת עו"ד
שלום לילך,
הפורום אינו עוסק בשאלות שכ"ט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך למנוע שימוש בערבויות מחוזה לחוזה
הבעל והאשה פרודים הבעל יצא מהדירה וחוזה חדש נעשה רק עם האשה, והארנונה עברה משם שניהם רק על שם האשה, לגבי חוזה זה בעל הדירה רוצה מהאשה
ערבות בנקאית , צקים פתוחים לארנונה וכולי, ושטר ערבות שערבים יחתמו עליו,
האשה מפחדת שבעל הדירה יום אחד ישתמש בערבויות אלה לחוב ארנונה שנשאר לתקופת החוזה הקודם בה גרה בדירה עם בעלה.
שואלת מה ואיך לעשות על מנת שהערבויות לרבות צק פתוח לארנונה ישמשו את בעל הדירה רק לחוזה שלו עם האשה ושבעל הדירה לא יוכל להשתמש באף אחת מהערבויות לתשלום חוב הארנונה שנשאר מהחוזה הקודם?
תודה רבה
תודה רבה
איך מבטיחים את שהשימוש בערבויות יהיה בהתאם להסכם
לילך שלום,
מציעה לעגן זאת היטב בחוזה השכירות ואף לציין מפורשות כי אין האמור יחול ביחס לחוב עבר שקיים.
ערב טוב
שאלה בנוגע למרקיזה
לפני התקנת המרקיזה קיבלתי אישור בעל פה מהגוף האחראי בעירייה על התקנת המרקיזה.
לאחרונה עדכנה אותי הקונה שקיבלה מכתב מהעירייה שהיא מחוייבת להסיר את המרקיזה ודרשה שנסדר את זה.
כיצד עליי להתהל מולה?
האם אני יכולה להציע לה להוריד את המרקיזה על חשבוני ובכך להגן על עצמי מפני תביעות?
האם היא זכאית לאיזשהו פיצוי מלבד הורדת המרקיזה?
יש לציין שבחוזה רשום שזו מרפסת פתוחה ולנו לא היו שום צווים או מידע שזה לא חוקי.
שאלה בנוגע למרקיזה
שלום אורן,
לא ניתן להשיב לשאלה ללא עיון בחוזה המכר וקבלת פרטים עובדתיים נוספים.
אני מציעה שתפנה לעוה"ד שיצג אותך בחוזה ומכיר אותו ואת נסיבות חתימתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
