פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מימון מלא לדירה
אור
05/07/13
שלום !בכל הקורסים של הנדל"ן הם אומרים שהם מספרים, איך מקבלים מימון 100% לקניית דירה. ובנוסף לזה הם מספרים שאפשר לקנות בשיטה זאת מספר דירות.אשמח לדעת איך עושים זאת? אם זה בכלל אפשרי.תודה
100 אחוז מימון בקניית דירה
עו"ד שזר תומר
07/07/13
לא בטוח שזה הפורום המתאים, זה פורום משפטי...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
השתלטות דיירים על רכוש משותף
שירטל
05/07/13
שכנים אצלנו השתלטו על מחסן אשר שייך לרכוש המשותף ולא הוצמד לדירתם. מהם האופציות העומדות בפנינו? תודה רבה!!!
תשובה
עורך דין אייל בניסטי
07/07/13
שירטל שלום,ניתן לפנות אל השכנים במכתב התראה אם זה לא יצלח יש להבין בדיוק מה נעשה על ידי המשתלטים לכאורה וזאת מכיוון שזה עלול להשפיע על הגורם אליו יש לפנות.בברכה,עורך דין אייל בניסטי הרצליה
העברת משכנתא
אבי
05/07/13
דירה רשומה בבעלות על שם האמא וישנה משכנתא על הדירה הרשומה על שם האמא.
האמא רוצה להעביר לבנה את הזכויות בדירה במתנה עם הערת אזהרה לטובתה על המשך מגורים בדירה עד 120 שנה.
איזה אישור צריך לבקש מהבנק כדי שאפשר להעביר את הזכויות כאשר המשכנתא תישאר על שם האמא אשר תמשיך ותשלם את החזרי המשכנתא
האמא רוצה להעביר לבנה את הזכויות בדירה במתנה עם הערת אזהרה לטובתה על המשך מגורים בדירה עד 120 שנה.
איזה אישור צריך לבקש מהבנק כדי שאפשר להעביר את הזכויות כאשר המשכנתא תישאר על שם האמא אשר תמשיך ותשלם את החזרי המשכנתא
אישור להעברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
07/07/13
צריך שהבנק יסכים לעסקה, שהרי לא יאשרו את העברה ללא אישור על סילוק משכנתא, או הוספתך כלווה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חוזה שכירות דירה
חיה
04/07/13
שלום רב,אנו שוכרים דירה במשך שנה (השכירות נגמרת ב15.8).בחוזה אנחנו חתומים על אופציה להארכה.בעל הבית (שהיה קשיש) נפטר, ובנו שעשה עבורו את החוזה איתנו רוצה למכור את הדירה.שאלתי היא כזאת, האם כשהדירה עוד לא נמכרה בפועל הוא יכול להגיד לי שאני צריכה להתפנות מהדירה (הוא צריך להודיע לי חודש לפני תום החוזה)?ומה קורה אם היא לא נמכרה? הוא מחוייב לפי האופציה להאריך לנו את החוזה לעוד שנה?מה קורה אם הוא שובר את החוזה ואומר לנו בכל זאת להתפנות?בבקשה תעזרו לנו, לעבור עכשיו דירה תוקע אותנו ממש!
תשובה
עורך דין אייל בניסטי
07/07/13
חיה שלום,יש לקרוא את החוזה שנחתם ולהבין מה המנגנון לגבי כל נושא ונושא.בברכה,עו"ד אייל בניסטי הרצליה
זכות כדייר ממשיך בדיור ציבורי.
אנונימי
04/07/13
שלום, אני גר בדירה ששייכת לעמידר לאחר שסבתי הלכה לעולמה לפני כשנה, ורוצה לקבל את הזכות להיות דייר ממשיך. אני גר בדירה עם סבתי כ3 שנים וחצי לפני שנפטרה(כלומר 4 וחצי שנים מהיום). עוד כשהייתי תלמיד בבית ספר ביליתי בבית המדובר את רוב שעות היום שלי ולעיתים גם לילות, ומאחר ועוד הייתי ילד ותלמיד בבית ספר תחת חסות הורי הייתי חוזר תמיד לבית הורי. במהלך שירותי בצה"ל עברתי סופית לגור בבית זה עם סבתי. ורואה בבית זה כבית היחיד שיש לי.אין לי הוכחות רשמיות לכך שאני גר כאן מאותה תקופה מאחר והכתובת שרשומה בצבא ובמקומות העבודה היא הכתובת של הורי, אך ישנם השכנים, המשפחה המורחבת, בעל המכולת השכונתית וכו' שרואים אותי באופן יומיומי ויודעים שאני גר שם.ראשית רציתי לשאול האם עדויות של אנשים אלה יוכלו לגבות אותי בדרישת הזכות להיות דייר ממשיך או שאהיה מחוייב בהוכחות שהן אובייקטיביות ? אם כן, אילו דרכים יש להוכחת מגורים בדירה ?
תשובה
עורך דין אייל בניסטי
07/07/13
שלום,החוק מגן על הדייר המוגן ובקונסטלציות מסוימות על הבאים בנעליו.מומלץ כי תפנה לייעוץ אצל עורך דין אשר ינחה אותך כיצד לפעול במקרה דנן.בברכה,עורך דין אייל בניסטי הרצליה
מבנה לא למגורים
ליאור
04/07/13
ש לי בבנין דייר שלא מוכן להשתתף בתשלום מיסי ועד על הנכס שברשותו , יש לו נכס גדול בערך 20 מ"ר שמשמש אותו כמשרד , מבירור שנעשה עם העיריה הוא משלם ארנונה על הנכס , לטענתו רשום בטופס הארנונה שהציג בפנינו מבנה לא למגורים , האם למרות שרשום בטופס הארנונה מבנה לא למגורים והוא משלם ארנונה כחוק על הנכס , הוא פטור מתשלום מיסי ועד על הנכס לטענתו,
תשובה
עו"ד אייל בניסטי
07/07/13
שלום רב,יש לקבל פרטים נוספים על מנת לחוות דעה מקצועית בנושא כמו לדוגמה אילו שירותים הדייר דנן מקבל ועוד.בברכה,עורך דין אייל בניסטי הרצליה
הסכם הלוואה
ofza
04/07/13
שלום רב , הורדתי מהאינטרנט הסכם הלוואה לצורך קניית דירה בני ובין ביתי , הסכם שמתאים עבורי וכולל מישכון ברשם המשכונות , האם אני חייב נוטריון עבור רישום המישכון , האם חייב נוטריון בכלל ? ההסכם שהורד עבר שינויים ומתאים עבורי ,,, תודה
רישום משכון
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
לא, אין צורך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לא, אין צורך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חריגת בנייה
Haim
04/07/13
שלום רב , אני גר בבית צמוד קרקע ולאחר חפירות לבנייה מחודשת התגלו חריגות בנייה ביסודות הבית של שכני . השטח שלי נמדד ע״י מודד מטעמי ובנוסף יש בידי תוכניות בנייה ,אישורים ,תמונות וכו׳. יש לציין שנפגעתי מגילויים אילו במהלך הבנייה המחודשת והדבר גרם לי לנזק . מה עלי לעשות עם גילויים אילו ?? אם יש בכלל מה לעשות .
חפירות חפירות
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
עליך להעריך מהו הנזק שנגרם לך. אם "משתלם" לך בגינו לפעול בהליכים משפטיים ואולי להרוס יחסי שכנות טובה [אם קיימים], אזי יש מה לעשות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעריך מהו הנזק שנגרם לך. אם "משתלם" לך בגינו לפעול בהליכים משפטיים ואולי להרוס יחסי שכנות טובה [אם קיימים], אזי יש מה לעשות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הרחבת מרפסת השכן
חגית
04/07/13
נחתם הסכם ביננו לבין הנתבעים מול המפקחת על הבתים המשותפים, לגבי בנית מרפסת מעל גג המרפסת שלנו, ללא עדים או עו"ד האם ההסכם קביל בבית משפט? האם במידה ואחד הצדדים מפר את ההסכם יכולים לתבוע אותו? המפקחת על בתים משותפים עדיין לא נתנה תוקף לפסק דין משום שההסכם התפוצץ, אך ההסכם חתום ע"י שני הצדדים.
הסכם פשרה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
השאלה לא מובנת. אם ההסכם התפוצץ - אין הסכם. אם יש הסכם והוגש למפקחת - אז יש הסכם. יש לבדוק את התיק שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה לא מובנת. אם ההסכם התפוצץ - אין הסכם. אם יש הסכם והוגש למפקחת - אז יש הסכם. יש לבדוק את התיק שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מס שבח עד סוף 2013
אייל ש
04/07/13
בבעלותי שתי דירות אותן אני מעוניין למכור על מנת לרכוש דירה גדולה יותר בטווח המיידי (במטרה ליהנות מהקלות במס הרכישה כמשפר דיור של דירה יחידה). האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח ממכירת שתי הדירות? מה התקנות לגבי מס שבח עד כניסת "תקופת המעבר" ב 2014?
מס שבח
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
כרגע הדין הקובע הוא הדין הקיים. קיימת חוסר ודאות לגבי שנת 2014 ומה יעבור בסופו של דבר בחקיקה. שאלתך מורכבת, עליך לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את העובדות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כרגע הדין הקובע הוא הדין הקיים. קיימת חוסר ודאות לגבי שנת 2014 ומה יעבור בסופו של דבר בחקיקה. שאלתך מורכבת, עליך לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את העובדות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עצירת תהליך קבלת רישיון ע"י העירייה לבניית מרקיזה
hana
03/07/13
שלום
לשכן מתחתינו
קיימת מרפסת שמש מדורגת הבולטת בחזית הבניין כ- 3 מטר לאורך 5 מטר .
השכן מבקש להוציא רישיון למרקיזה . הבעיה היא שהמרקיזה תחסום לנו
ממרפסת ביתינו את כל קו הראיה של הרחוב ואנחנו
נראה רק את חלקה העליון של המרקיזה.
שאלותיי
1. למרות שהבענו התנגדות בעירייה האם בכל זאת העירייה יכולה להלאים את
המבט מחזית הבניין תוך מתן הטבה לשכן מתחתי?
2. האם צריך להוציא צו משפטי להפסקת הליכים לקבלת רישיון למרקיזה בעירייה?
3. מה צריך בכל זאת לעשות על מנת לעצור את קבלת הרישיון של השכן לקבלת המרקיזה.
אשמח לקבל כל עזרה בנושא
לשכן מתחתינו
קיימת מרפסת שמש מדורגת הבולטת בחזית הבניין כ- 3 מטר לאורך 5 מטר .
השכן מבקש להוציא רישיון למרקיזה . הבעיה היא שהמרקיזה תחסום לנו
ממרפסת ביתינו את כל קו הראיה של הרחוב ואנחנו
נראה רק את חלקה העליון של המרקיזה.
שאלותיי
1. למרות שהבענו התנגדות בעירייה האם בכל זאת העירייה יכולה להלאים את
המבט מחזית הבניין תוך מתן הטבה לשכן מתחתי?
2. האם צריך להוציא צו משפטי להפסקת הליכים לקבלת רישיון למרקיזה בעירייה?
3. מה צריך בכל זאת לעשות על מנת לעצור את קבלת הרישיון של השכן לקבלת המרקיזה.
אשמח לקבל כל עזרה בנושא
מרקיזה
עו"ד שרון
04/07/13
1. על איזו עיריה מדובר?
2. אני ממליץ בחום להיות מיוצגים ע"י עו"ד העוסק בתחום, בהחלט יש מה לעשות על מנת להשפיע על החלטת העיריה ולאחר מכן, ככל שהעיריה תתיר את התקנת המרקיזה, באמצעות ביהמ"ש.
בברכה,
2. אני ממליץ בחום להיות מיוצגים ע"י עו"ד העוסק בתחום, בהחלט יש מה לעשות על מנת להשפיע על החלטת העיריה ולאחר מכן, ככל שהעיריה תתיר את התקנת המרקיזה, באמצעות ביהמ"ש.
בברכה,
איך עוצרים מרקיזה
אליפז הנעמתי
04/07/13
תשובות:
(1) כן, העירייה (הוועדה לתכנון ובניה) רשאית לתת היתר בניה, שאומר שמבחינתם אין התנגדות לבניה. מתן ההיתר אינו סוף פסוק.
(2) לא, אין צורך להוציא צו שיפוטי להפסקת, או עצירת, ההליך של קבלת היתר הבניה.
(3) והיה וינתן היתר בניה כאמור, עדיין יש אפשרות למנוע את בניית המרקיזה באמצעות הגשת תביעה משפטית בבית המשפט השלום (או בפני המפקח על רישום המקרקעין על פי סעיף 2(ב) לתקנון המצוי) מההיבט הקנייני, ולטעון החל מפגיעה בחזות הבניין ועד לירידת ערך הדירה. בהליך כזה היה מועיל אם עוד בעלי דירות היו מצטרפים, במיוחד אם הדבר אכן פוגע בחזות הבניין.
(1) כן, העירייה (הוועדה לתכנון ובניה) רשאית לתת היתר בניה, שאומר שמבחינתם אין התנגדות לבניה. מתן ההיתר אינו סוף פסוק.
(2) לא, אין צורך להוציא צו שיפוטי להפסקת, או עצירת, ההליך של קבלת היתר הבניה.
(3) והיה וינתן היתר בניה כאמור, עדיין יש אפשרות למנוע את בניית המרקיזה באמצעות הגשת תביעה משפטית בבית המשפט השלום (או בפני המפקח על רישום המקרקעין על פי סעיף 2(ב) לתקנון המצוי) מההיבט הקנייני, ולטעון החל מפגיעה בחזות הבניין ועד לירידת ערך הדירה. בהליך כזה היה מועיל אם עוד בעלי דירות היו מצטרפים, במיוחד אם הדבר אכן פוגע בחזות הבניין.
המשמעויות המשפטיות של רישום הסכם שיתוף בטאבו
רונית פורת
03/07/13
מהן המשמעויות המשפטיות של רישום הסכם שיתוף בטאבו לעומת רישום הערת אזהרה בגין הסכם שיתוף בטאבו?
יש הבדל
אליפז הנעמתי
04/07/13
רישום הסכם השיתוף בטאבו יקבע עובדה שתחול גם על בעלים עתידיים של הנכסים הנדונים בהסכם.
מאידך, הערת אזהרה אומרת: דע לך שאדם א' חתם על הסכם-שיתוף עם אדם ב', אבל ההסכם הזה הוא אישי, והוא חל על א' ו-ב' בלבד, ולא על רוכשים עתידיים.
מאידך, הערת אזהרה אומרת: דע לך שאדם א' חתם על הסכם-שיתוף עם אדם ב', אבל ההסכם הזה הוא אישי, והוא חל על א' ו-ב' בלבד, ולא על רוכשים עתידיים.
קבלת דירה במתנה – מס שבח
שי
03/07/13
שלום רב,קיבלתי לפני שנה וחצי דירה במתנה מאבי וכעת אני מעוניין למכור אותה. האם עליי לשלם מס שבח במצב זה?ובמידה וכן מהו זמן ההמתנה שעלי להמתין על מנת לא לשלם מס שבח?תודה!
מס שבח- מתנה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
אכן, קיימות תקופות צינון, אולם הן תלויות בסטטוס שלךץ האם אתה נשוי, מתגורר בדירה, בוצעה כבר העברת הבעלות ונרשמת...וכיו"ב. גש לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אכן, קיימות תקופות צינון, אולם הן תלויות בסטטוס שלךץ האם אתה נשוי, מתגורר בדירה, בוצעה כבר העברת הבעלות ונרשמת...וכיו"ב. גש לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מגורים של 7 שנים בשטח של אחר
רועי
03/07/13
האם זה נכון שבמקרה שבן אדם גר אצלי בשטח במשך 7 שנים ולא הצלחתי לגרש אותו, השטח נחשב שלו וכבר אסור לי לגרש אותו? אם לא אז כמה שנים על אדם לגור בשטח של מישהו אחר על מנת שלא יוכלו לגרש אותו?
מגורים בשטח של אחר לא יקנו לעולם זכויות קנייניות
אליפז הנעמתי
04/07/13
היטל השבחה
יצחק בלומנפלד
03/07/13
בשנת 1997 קיבלתי היתר להרחיב את הדירה, קיבלתי פטור מהיטל השבחה בגין הצהרה של דירה עד 120 מ"ר . במקום להרחיב את הדירה עשיתי 2 דירות, גרתי בחלק מהדירה וחלק השכרתי. בשנת 2000 העירייה תבעה אותי בבית משפט ושילמתי קנסות, ומשנת 2001 התחלתי לשלם ארנונה על 2 הדירות. כיום העירייה דורשת ממני לשלם היטל השבחה עם ריבית והצמדה בכמה מאות אלפי ₪. האם זה חוקי ? אין פה התיישנות לאחר 16 שנה?
היטל השבחה
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
על פניו נראה שיש לך טענה טובה, אולם יש לבחון את המקרה שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו נראה שיש לך טענה טובה, אולם יש לבחון את המקרה שלך באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ייעוד דירה
משה
03/07/13
האם יש איסור להשכיר דירה 5 חדרים כל חדר בנפרד לשותפים אחרים( כמובן מטבח וחדרי רחצה אחד) בעיריית ת"א טוענים שזה נקרא שימוש לאכסניא או מלון מה אתם אומרים מה ההבדל בין מגורים ובין אכסניא או מלון
אכסניה או מלון
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
העניין אינו פשוט כלל ועיקר. הבחינה האם מדובר בשימוש שאינו מותר, ייבחן לפי השאלה האם השימוש העיקרי שנעשה הוא שימוש למגורים בלבד. הרי אין הבדל אם 5 חברים מחליטים לשכור דירה ביחד..[להבנתי]. אם נעשה שימוש מסחרי זו שאלה אחרת - ובהתאם לכך התשובה. על מה הסתמכה העירייה בתשובתה אליך?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העניין אינו פשוט כלל ועיקר. הבחינה האם מדובר בשימוש שאינו מותר, ייבחן לפי השאלה האם השימוש העיקרי שנעשה הוא שימוש למגורים בלבד. הרי אין הבדל אם 5 חברים מחליטים לשכור דירה ביחד..[להבנתי]. אם נעשה שימוש מסחרי זו שאלה אחרת - ובהתאם לכך התשובה. על מה הסתמכה העירייה בתשובתה אליך?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נעברת בעלות על דירה
שחר
03/07/13
שלום רב. שאלתי היא כזו, אמי נפטרה לפני כשנתיים והשאירה את בירושתה את הדירה שלה לאחותי ולי (חצי חצי), כעת ברצוננו להעביר את הדירה על שמנו. האם אני יכול לעשות זאת לבד בהנחה שאחותי תתן לי את תעודת הזהות שלה ואישור ייפוי כוח או שעליה לבוא איתי ולהיות נוכחת בהעברת הדירה בטאבו.
העברת זכויות בטאבו
עו"ד שרון
04/07/13
שלום,
אחותך צריכה להעביר לך ייפוי כח נוטריוני התואם את הפעולה שאתה מבקש לבצע.
ניתן גם להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת ביצוע הפעולה, אך זה בהחלט משהו שאתה יכול לעשות לבד.
אחותך צריכה להעביר לך ייפוי כח נוטריוני התואם את הפעולה שאתה מבקש לבצע.
ניתן גם להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת ביצוע הפעולה, אך זה בהחלט משהו שאתה יכול לעשות לבד.
רכישת דירה מיד ראשונה שקנו מחברה קבלנ
ג
03/07/13
האם יש סיכונים ברכישת דירה מאוכלסת מיד ראשונה שקנו מחברה קבלנית . ויש לקונה הערת אזהרה בטאבו על הבעלים שהיא החברה הקבלנית אבל יקח עוד זמן לא מבוטל עד שתהיה פרצלציה ורישום בעלות.האם יש סיכון בכך? על מה צריך להקפיד? והאם זה ידרוש תשלומים נוספים בהמשך לחברה או לעו" ד שלה לצורך הרישום בטאבו מעבר לתשלום רכישת הדירה ומעבר לשכ"ט עו"ד מטעמי. מי בעצם מעביר בטאבו ? עוד' שלי או עוד' של החברה?ואם מבינה נכון , אז פעם אחת צריך להחליף את הערת האזהרה ופעם שניה בעתיד לרשום בעלות.האם מחליפים את הערת האזהרה כבר בתשלום הראשון כדי לקבל הגנה או רק בתשלום הסופי?אודה על כל התשובות
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שרון
04/07/13
ג שלום,
ראשית, אין מדובר בעסקה מורכבת או חריגה, זאת עסקה מקובלת ועו"ד העוסק בתחום יידע לבצעה באופן מקצועי כך שיגן על הזכויות שלכם.
שאלת המון שאלות שאני לא בטוח כי יש אפשרות להשיב עליהן במסגרת הפורום, עם זאת חשוב לי לומר לך שלא ליפול בטעות נפוצה ולגשת לעסקה שכזאת ללא ייצוג!
על מנת שלא להשאירך ללא תשובה כלשהי, אומר כי בד"כ ההעברה בטאבו נמצאת באחריות עוה"ד של הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם), לעתים מוסכם כי הקונה מהקבלן יישא בעלות הרישום בטאבו (התקנות מגדירות את הסכום ואין מדובר בסכום גבוה באופן יחסי), את, כרוכשת מהאדם שקנה את הדירה מהקבלן נכנסת בנעלי אותו קונה מהקבלן בכל הקשור לעניין הרישום.
בנוגע לתשלום - הכסף הראשון שאת משלמת (בד"כ במועד החתימה) מועבר בד"כ לנאמנות עד אשר נרשמת לזכותך הערת אזהרה.
מקווה שסייעתי, לפחות באופן חלקי.
אשמח לסייע ככל שיידרש,
בהצלחה,
עו"ד שרון
ראשית, אין מדובר בעסקה מורכבת או חריגה, זאת עסקה מקובלת ועו"ד העוסק בתחום יידע לבצעה באופן מקצועי כך שיגן על הזכויות שלכם.
שאלת המון שאלות שאני לא בטוח כי יש אפשרות להשיב עליהן במסגרת הפורום, עם זאת חשוב לי לומר לך שלא ליפול בטעות נפוצה ולגשת לעסקה שכזאת ללא ייצוג!
על מנת שלא להשאירך ללא תשובה כלשהי, אומר כי בד"כ ההעברה בטאבו נמצאת באחריות עוה"ד של הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם), לעתים מוסכם כי הקונה מהקבלן יישא בעלות הרישום בטאבו (התקנות מגדירות את הסכום ואין מדובר בסכום גבוה באופן יחסי), את, כרוכשת מהאדם שקנה את הדירה מהקבלן נכנסת בנעלי אותו קונה מהקבלן בכל הקשור לעניין הרישום.
בנוגע לתשלום - הכסף הראשון שאת משלמת (בד"כ במועד החתימה) מועבר בד"כ לנאמנות עד אשר נרשמת לזכותך הערת אזהרה.
מקווה שסייעתי, לפחות באופן חלקי.
אשמח לסייע ככל שיידרש,
בהצלחה,
עו"ד שרון
שאלה בעניין זכרון דברים עם חברה קבלנית
דורון פ
03/07/13
חתמתי עם חברה קבלנית על זיכרון דברים והפקדתי המחאה.
לאחר יום הודעתי במייל שאיני רוצה לרכוש את הדירה. הם הודיעו כי לא יחזירו את ההמחאה (שטרם הופקדה) אך אוכל להשתמש בה לרכישת דירה אחרת מהם - וזה בסדר גמור מבחינתי.
לאחר כשבועיים פנו אליי מהחברה הקבלנית ופתחתי איתם במו"מ. בעקבות המו"מ הוסכם כי ארכוש את אותה דירה אך במחיר אחר ועם חניות אחרות משופרות (תביעתי למחסן גדול יותר לא נענתה). החברה אמרה כי בעקבות כך עליי לחתום על זכרון דברים חדש (בנוסף על חוזה לרכישת הדירה) - וכך עשיתי.
השאלה: מהו התאריך הקובע לזיכרון הדברים (לדיווח בעבור רשויות המס) - האם זיכרון הדברים הראשון? או זיכרון הדברים החדש (לאחר השינוי במחיר וקבלת חניות משופרות)?
לאחר יום הודעתי במייל שאיני רוצה לרכוש את הדירה. הם הודיעו כי לא יחזירו את ההמחאה (שטרם הופקדה) אך אוכל להשתמש בה לרכישת דירה אחרת מהם - וזה בסדר גמור מבחינתי.
לאחר כשבועיים פנו אליי מהחברה הקבלנית ופתחתי איתם במו"מ. בעקבות המו"מ הוסכם כי ארכוש את אותה דירה אך במחיר אחר ועם חניות אחרות משופרות (תביעתי למחסן גדול יותר לא נענתה). החברה אמרה כי בעקבות כך עליי לחתום על זכרון דברים חדש (בנוסף על חוזה לרכישת הדירה) - וכך עשיתי.
השאלה: מהו התאריך הקובע לזיכרון הדברים (לדיווח בעבור רשויות המס) - האם זיכרון הדברים הראשון? או זיכרון הדברים החדש (לאחר השינוי במחיר וקבלת חניות משופרות)?
זכרון דברים
עו"ד גיא ראשין
04/07/13
שלום רב,
להערכתי זכרון הדברים הראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
להערכתי זכרון הדברים הראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברת דירה במתנה
זששנ
02/07/13
שלום, אני רכשתי דירה ראשונה לפני שנה , וכעט אני מעוניין לתת אותה לבני כאשר ברשותו דירה , האם אני צפוי לשלם מס כלשהו ? ומה הדרך היעילה להמנע מתשלום מס כלשהו , תודה מראש
העברה ללא תמורה
א.א
02/07/13
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה היבט המס הוא שונה מעסקה רגילה. נותן המתנה פטור מתשלום מס שבח בעוד מקבל המתנה חב ב- 1/3 מס רכישה בלבד. על כל פנים אמליץ להמתין לתשובה של מנהל הפורום
מיסוי העברת דירה במתנה
עו"ד אמיר לנטון
03/07/13
שלום רב
אתה לא צפוי לחיוב במס שבח ואילו הבן יחויב בשליש מס רכישה. מחושב לפי ערך הדירה ובהתחשב בהיותו בעל דירה . יש לבחון כלל נתוני המקרה לשם מענה מקיף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אתה לא צפוי לחיוב במס שבח ואילו הבן יחויב בשליש מס רכישה. מחושב לפי ערך הדירה ובהתחשב בהיותו בעל דירה . יש לבחון כלל נתוני המקרה לשם מענה מקיף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הצמדות בבית משותף שלא נרשמו
דבי
02/07/13
נכס הרשום במנהל ובחברה משכנת שכרגע נמצאת בפירוק. ההצמדות (חנייה ומחסן) אינן רשומות בשום מקום ובמנהל ובחברה המשכנת רשומה רק דירה. כיצד ניתן להבטיח כי בעת רישום הבית בטאבו יירשמו גם ההצמדות וכיצד בעלי הדירות יכולות להיכנס בנעלי החברה המשכנת אשר נמצאת בפירוק ולהביא לידי רישום הבית בטאבו?
אודה להנחיות
אודה להנחיות
הצמדות בבית משותף שלא נרשמו
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
03/07/13
דבי שלום רב,
יש לבחון את כלל הנתונים למקרה הספציפי. מדוע לא נרשמו החניות והמחסנים ? מדוע התעכב רישום הבית המשותף ? יש לשקול הגשת תביעה למפרק ובמידת הצורך פניה לביהמ"ש לפני שיהיה מאוחר מדי. מקווה שאין בעיה שתתגלה מעבר, כמו עסקאות נוגדות וכו'. צריך לבדוק ולקבל החלטה מושכלת
בהצלחה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את כלל הנתונים למקרה הספציפי. מדוע לא נרשמו החניות והמחסנים ? מדוע התעכב רישום הבית המשותף ? יש לשקול הגשת תביעה למפרק ובמידת הצורך פניה לביהמ"ש לפני שיהיה מאוחר מדי. מקווה שאין בעיה שתתגלה מעבר, כמו עסקאות נוגדות וכו'. צריך לבדוק ולקבל החלטה מושכלת
בהצלחה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח בלתי חוזר
אבישי צור
02/07/13
שלום,הוסבר לי ע"י עורך דין כי ייפוי כוח בלתי חוזר הניתן לעורך דין תקף רק לצורך ביצוע עסקה בין א' ל-ב' וכי עורך הדין עצמו אינו רשאי לקנות את הנכס מתוקף ייפוי כוח בלתי חוזר זה. שאלה א- האם זה נכון? שאלה ב- היכן אני יכול לקרוא חומר/מאמר המסביר את עניין הייפוי כוח הבלתי חוזר באופן מפורט
יפוי כוח בלתי חוזר
דב שרון, משפטן
02/07/13
יפוי כוח בלתי חוזר הינו יפוי כוח לעשיית פעולה המקנה זכויות למיופה הכוח או לצד ג', ואשר לא ניתן לחזור ממנו או לבטלו, אלא בהסכמת מיופה הכוח, או על ידי בית משפט, גם לאחר מות מיופה הכוח. לרוב יפוי כוח בלתי חוזר ניתן בעסקאות מקרקעין, כדי להבטיח את העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו. מתן יפוי כוח בלתי חוזר, אפילו לשלוחו של המוכר, מותיר את המוכר ללא סמכויות לגבי הממכר וללא שליטה כלכלית עליו. מתן יפוי כוח או מינוי נציג שיפעל לטובתו ובשמו של השולח מהווה פעולה של שליחות ואינה מהווה מכירה מבחינה כלכלית. "הסמכה" שכזו נועדה למנות נציג שיפעל בשם השולח שפעולותיו ייוחסו לשולח ולא לנציג שאין לו כל אינטרס כלכלי בזכות המועברת. ואולם, מתן יפוי כוח, במיוחד אם הוא בלתי חוזר, עשוי להקנות לשליח שליטה כלכלית מוחלטת על הזכות המועברת, ויכול הוא לשמש כאמצעי לעקיפת חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, על ידי העברת זכות במקרקעין ללא תשלום מס. אך סעיף 53 לחוק בא להסדיר את הבעיה כך שלמשל עו"ד אשר מקבל יפוי כוח בלתי חוזר מצד לעיסקה לא יחשב בעצמו כצד אלא רק יוכל למלא את שליחותו עבור לקוחו. בהצלחה!
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד ענת קציר
02/07/13
א. יפוי הכוח הבלתי חוזר מאפשר לשלוח לבצע אך ורק את הפעולות שהשולח מינה אותו לכך.קרוב לוודאי שעו"ד שלוח לפי יפוי כוח לא יוכל לקנות את הנכס בעצמו.ב. ראה את חוק השליחות
ייפוי כח
עו"ד שרון
04/07/13
אבישי שלום,
במסגרת ייפוי הכח, עוה"ד יוכל לפעול בהתאם להרשאה שקיבל, כלומר בהתאם למה שכתוב בייפוי הכח עצמו (אין מדובר במסמך אחיד, אלא במסמך הנכתב באופן פרטני בהתאם לצורך).
המקור החוקי נמצא בחוק השליחות.
בברכה,
עו"ד שרון
במסגרת ייפוי הכח, עוה"ד יוכל לפעול בהתאם להרשאה שקיבל, כלומר בהתאם למה שכתוב בייפוי הכח עצמו (אין מדובר במסמך אחיד, אלא במסמך הנכתב באופן פרטני בהתאם לצורך).
המקור החוקי נמצא בחוק השליחות.
בברכה,
עו"ד שרון
מס שבח בדיני מקרקעין
שירה
02/07/13
שלום רב, רציתי לשאול בנוגע לזכות לפטור ממס שבח של מכירת דירה חדשה מאדם פרטי (לא מקבלן):הדירה חדשה וקיבלה רק לאחרונה טופס 4 אך עדיין אין חיבור קבע לחשמל ולכן אין אכלוס בבניין עדיין.מעוניינת לדעת האם תהליך מו"מ, העברת טיוטות בין עו"ד, הסכם על מחיר מכירה וכל פעולה אחרת שמעידה על סגירת חוזה כמעט סופי, למעט החתימה הסופית של 2 הצדדים על ההסכם -מהווה סיכון לצד המוכר מבחינת הפטור ממס השבח?האם מבחינת הדין מותר לבצע את כל התהליך ורק לאחר אכלוס לחתום על חוזה או שגם התהליך המקדים המראה על כוונה מוקדמת למכור את הדירה עלול לשלול את הפטור?
מס שבח בדיני מקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/07/13
לאחר חתימת הצדדים על החוזה, עליהם לדווח לעל ביצוע העסקה למיסוי מקרקעין.אם לא נחתם חוזה ולא דווחה העסקה אין שימוש בפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה בדמי מפתח
זהבה
01/07/13
שלום. גרה בדירת דמ"פ. הדירה זקוקה לשיפוצים: תריסים שבורים שמבקשת להחליפם בשמשות, התקנת שמשות במרפסת של המטבח, מקום שקורץ לגנבים, החלפת רצפה עכורה לפרקט, והחלפת מטבח הרוס כולו במטבח חדש. אם הבעלים לא יסכים, סתם כך ללא סיבה האם אני יכולה לחייבו? להתחיל שיפוץ גם ללא הסכמתו?
שיפוץ דירה בדמי מפתח
דב שרון, משפטן
02/07/13
באופן עקרוני דירה בדמי מפתח ניתן לשפץ בהסכמת הבעלים. במידה והבעלים מסרב מסיבה שאינה סבירה ניתן לבקש את אישור בית הדין לשכירות, אשר יאשרו בעיקר במקרה של תיקונים שמחויב לבצעם בשל סכנה בטיחותית. כמובן שיש לקבל חוות דעת ספציפית לפני ביצוע פעולה כלשהי.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה
תהילה
01/07/13
שלום רב, חתמתי חוזה לרכישת בית בחודש 8.2011. בחוזה נרשם מהו הסכום החודשי בגין פיצוי בגין איחור במסירה. לפי מה שהבנתי בחודש 5.2011 השתנה חוק המכר לגבי פיצוי בגין מסירה ובו נקבע סכום של פי 1.5 משכירות דומה באזור. שאלתי הינה האם החוק תקף גם לגבי (שהרי חתמתי חוזה לאחר שינוי החוק) למרות שבחוזה שלי נרשם סכום קבוע? נכון להיון הקבלן מאחר במסירה כ-10 חודשים (בחוזה נקבע כי 3 חודשים ראשונים יהיו ללא תשלום). אודה לתשובתכם.
הבהרה לשאלה
תהילה
01/07/13
ברצוני לציין כי הדירה הינה בשומרון. שמעתי טענה כאילו חוק המכר לא חל ביהודה ושמרון, יש אמת בטענה זו? האם קבלן יכול להתנער בגלל זה?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
