פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בטאבו, כשהאישור במינהל הוא מס' גוש חלקה אחר

ישראל 24/12/13

שלום רב

רציתי לשאול כשמדובר בנכס שרשום גם במינהל וגם בטאבו ובמינהל הוא רשום בגוש חלקה שונה מאשר שהוא רשום בטאבו, איך מבצעים את העברת הזכויות במינהל?

ושאלה נוספת האם כשהחברה המשכנת כבר לא קיימת האם אפשר לבצע את העברת הזכויות?

לעמוד

המלא

שינוי גוש וחלקה לאחר רישום בית משותף

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/12/13

ישראל שלום,

מדוע יש הבדל בגוש ובחלקה? האם בשל רישום בית משותף?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עזרה שקשורה דווקא ללימודים- דיני קניין

דורית 24/12/13

היי חברים,

במסגרת קורס דיני קניין עליי לכתוב עבודת מחקר ביחס לחידוש קנייניחידוד קנייני (פסיקה, מאמרים, חוקים וכו'..) החל מאפריל 2013! אני ממש אבודה ואודה לכל הבקיאים בתחום לעזרה :)

לעמוד

המלא

חידושי פסיקה תמ"א 38

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

דורית שלום,

יש לי הצעה בשבילך:

חפשי פסק דין מיטב אשכנזי שניתן לפני כחודש.

יש שם חידוש בנוגע לדייר סרבן בקשר לתמ"א 38.

בהצלחה!

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכרת חנות לא משתלמת

יוסי 24/12/13

שלום

קיבלנו בירושה 6 אחים/ות חנות קטנה.

החנות מושכרת וחלקי כ-3000 ש"ח לשנה.

מע"מ משולם ע"י השוכר.

נאמר לי שעלי לפתוח תיק במס הכנסה.

אני שכיר ואני לא מעוניין לפתוח תיק

גם תמורת ויתור על השכירות.

האם ישנה אפשרות אחרת?

האם קיימת אפשרות שאחד האחים יקח על עצמו עבור כולם

פתיחת תיק במס הכנסה.

לעמוד

המלא

פתיחת תיק במס הכנסה

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

יוסי שלום,

אני ממליצה להתייעץ בשאלתך עם רו"ח או יועץ מס, אך ממה שידוע לי, כל עוד חלקך רשום הנך נדרש לדווח לרשויות על הכנסה ממקור זה.

בהצלחה!

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול עסקת מכירה

ניקי 24/12/13

האם ניתן לבטל חוזה מכירת נכס מקרקעין לאחר שנחתם ולחתום במקום על עסקת העברה ללא תמורה כעסקה חדשה? תודה.

לעמוד

המלא

ביטול עסקת מכר

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

ניקי שלום,

האם העסקה דווחה למיסוי מקרקעין? מתי היא נחתמה?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חיוב ארנונה

רם 24/12/13

האם מחסן , בחדר מדרגות ,שצמוד למעלית, בבית משותף מחוייב בארנונה?

פשוט בכל קומה יש מחסן בחדר המדרגות שצמוד למעלית.

אודה לתשובה

לעמוד

המלא

חיוב ארנונה בגין מחסן בחדר מדרגות

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

רם שלום,

למי שייך המחסן? האם הוא מוצמד בטאבו לאחת הדירות או שהוא חלק מהרכוש המשותף בבנין?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כניסה לשטח בבעלותי שבנה הקבלן

ליאור 24/12/13

אני גר בבניין שבטו שטח מסויים לא נמסר רשמית על ידי הקבלן עקב חילוקי דעות כספיים. כבר מספר שנים. השטח עזוב ומעולם לא נעשה בו שימוש. הקרקע ברשותי והחוזה עם הקבלן היה על שירותי בנייה בלבד, כמו כן בחוזה בינינו הוא מצהיר שאין לא כל זכות בקרקע או מתקנים הנמצאים בו וגם שניתן לסלקו עם סיום העבודות או הוראות בעל הקרקע.

השאלה היא האם האני פשוט יכול להכנס לשטח שלי ולהשתמש בוא (נשמע הכי הגיוני) או שהקבלן הינו פולש (למרות שלא שוהה או שהה במתקן רק לא מסר אותו) שלא ניתן לסלקו ללא משפט ?

לעמוד

המלא

רישום שטח בטאבו

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

ליאור שלום,

האם השטח המסוים רשום בטאבו? על שם מי?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איפה אפשר לבדוק בתל אביב אם שטח עם מחסן מסויים קיבל טופס 4

דב 24/12/13

לעמוד

המלא

בדיקת תיק בניין

עו"ד ענת קציר מנהלת 24/12/13

דב שלום,

פנה לעירייה לבדיקת תיק הבניין של המקרקעין (בדרך כלל בגנזך העירייה).

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה עם חריגת בנייה

משה 23/12/13

שלום רב,

אני מתכנן לרכוש דירה, בה חלון (50 על 200 ס"מ) נסתם ע"י הבעלים הנוכחיים במסגרת שיפוץ לפני כמה שנים. בעירייה אין שום תיק נגד בעלים על חריגות בניה, אבל אין גם אישור לבצע את השינוי (ז"א הוא לא ביקש אישור).

נניח שבמוקדם או במאוחר העירייה תשים לב ותדרוש ממני להחזיר את המצב לקדמותו, האם הם יכולים להטיל עליי קנס מיידי (למרות שלא אני ביצעתי את השינוי) או שהקנס יהיה רק במידה ולא אפעל עפ"י דרישתם?

במילים אחרות, מי אחראי למצב?

בברכה,

משה

לעמוד

המלא

רכישת דירה עם חריגת בנייה

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

משה שלום,

אם העירייה תגלה את השינוי היא תפנה לבעלי הנכס באותו מועד. אני מציעה להכניס להסכם המכר סעיף לפיו במידה ותידרש להחזיר את המצב לקדמותו ו/או לשלם קנס, המוכר יתחייב לשאת בכך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח

יגאל 23/12/13

נשאתי בשנית לפני חצי שנה .לאשתי דירה בבעלות על שמה ולי דירה על שמי.אני מעוניין למכור את דירתי .האם אני זכאי לפטור ממס שבח ? ואם כן מה הדרך והסעיף בחוק המאפשר זאת

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

יגאל שלום,

חסרה לי אינפורמציה כדי לענות על שאלתך.

האם בבעלותך דירה נוספת? האם מכרת בשנים האחרונות דירה?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום לעורך הדין של הקבלן….

אבי 23/12/13

שלום...

רכשתי דירה מקבלן לפני כשנתיים.

כמקובל שילמתי לעורך הדין של הקבלן 1.5 אחוז פלוס

מע׳מ עבור פרסלציה ורישום הדירה עד כמה שאני מבין.

לפני זמן לא רב אחרי כניסתנו לדירה נדרשנו לשלם עוד 2,340 ש׳ לעורך הדין עבור רישום הדירה.

הגיוני? מקובל?

תודה

לעמוד

המלא

תשלום לעורך הדין של הקבלן

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

אבי שלום,

בעיקרון, אמור להיות סעיף בחוזה שמפרט מה התשלומים שיחולו על רוכש הדירה מלבד שכר טרחת עוה"ד של הקבלן. במקרים רבים, הרוכש מתחייב לשלם סכום בנפרד עבור הוצאות של רישום כמו אגרות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה של סמכות עניינית במקרקעין

ג 23/12/13

שלום

שאלה לגבי סמכות עניינית לאור ביטולה של הלכת שמש .

באוגוסט השנה בוטלה הלכת שמש.

בהלכה החדשה בפס"ד סטר שניתן באוגוסט על ידי העליון הוחלט להחיל הלכה חדשה כי מעתה כל סעד ההריסה יהיה בסמכות בית משפט השלום ללא צורך לבחון האם מדובר בשמירה על גוף הנכס או לא .

אם הוגשה תביעה בשנת 2012 וטרם הגיעה לשלב של עיקר הדיון בה האם ניתן להחיל את ההלכה החדשה רטרואקטיבי ולטעון לחוסר סמכות עניינית של המחוזי?

אני יודעת שישנן הלכות שניתן להחיל רטרוקטיבי השאלה אם זה תופס גם לעניין טענה של סמכות עניינית או בקשה של דחיה על הסף מחוסר סמכות ?

אשמח להבהרה

לעמוד

המלא

סמכות עניינית במקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

שלום,

נא הפנה את שאלתך לפורום בתי משפט.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום מקרקעין

משה 23/12/13

שלום,

חתמנו על חוזה לפני קצת יותר משנה. אני מטפל ברישום כעת, מטעמים שונים, והתברר שאין תחת ידי בקשה לרישום מקרקעין. עוה"ד של הצד השני שהוא מנוסה יותר ממני טוען שבזמנו (11/12) לא היה כזה דבר. האמנם כן?

בכל מקרה, אם אכן לא היה צריך בזמנו את הטופס הזה, האם אוכל להעביר בטאבו בלעדיו, או שאצטרך לבקש מהמוכרים לחתום על הבקשה?

תודה

לעמוד

המלא

בקשה לרישום מקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

משה שלום,

אם זיכרוני אינו מטעה אותי, היה צורך בבקשה כבר אז.

בכל מקרה, לצורך רישום ההעברה יש צורך בבקשה לרישום מקרקעין עליה יחתמו המוכרים- ראה תקנה 9 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב- 2011.

אולם, אם יש לך ייפוי כוח מהמוכרים המסמיך אותך לחתום בשמם תוכל לחתום אתה על הבקשה. (משאלתך הסקתי כי אתה עו"ד. אם לא, עוה"ד המייצג את הקונים יוכל לחתום במידה וקיים יפוי כוח זה).

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ייעוץ לגבי שכירות

רועי 23/12/13

שלום,

אני שוכר דירה עם חוזה עד ספטמבר. בחוזה רשום: "תום תקופת השכירות יכולה להשתנות ע"י הודעה מראש של חודשיים במידה והמשכיר מכר את הנכס " אכן המשכיר מכר את הנכס והודיע לי 3 חודשים מראש. אני מצאתי דירה אחרת וחתמתי חוזה שכירות לתחילת ינואר. המשכיר דורש את דמי השכירות של 3 חודשים כפי שהוא הודיע לי.

האם אני חייב לשלם לו?

לעמוד

המלא

סיום חוזה שכירות לפני סופו

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

רועי שלום,

תלוי מה כתוב בחוזה בקשר להמשך התשלומים במקרה של יציאה לפני תום ההסכם.

יש לחפש את הסעיפים הרלבנטיים בחוזה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אבקש לדעת מיהו קרוב משפחה לעניין מס רכישה?

פאני 23/12/13

האם חמה של כלה פטורה ממס רכישה (ותשלם רק 1/3) בהעברה בין קרובים ללא תמורה?

לעמוד

המלא

הגדרת "קרוב" בהעברה ללא תמורה

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

פאני שלום,

לעניין מס רכישה -

קרוב הוא בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

לכן, חם לא נחשב קרוב לכלה לפי הגדרה קרוב בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם ניתן לתבוע חלק בגג לאחר שחתמו על תוספ ת ואף כבר בנו

דובי 23/12/13

אני מתגורר בקומה עליונה ובניתי תוספת על הגג באישור כל השכנים והעיריה. כעת אחד השכנים מתעתד לתבוע את חלקו בגג שאשלם לו פיצויים. האם זה קביל וכמה הוא יכול לקבל על כך בבית משפט?

לעמוד

המלא

קבלת פיצויים בשל תוספת בניה על הגג

עו"ד ענת קציר מנהלת 23/12/13

דובי שלום,

האם גם השכן שמתעתד לתבוע חתם על ההסכמה לבנייה?

האם הגג מוצמד לדירתך בטאבו או שהוא חלק מהרכוש המשותף?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוש נוסח טאבו

אבי 22/12/13

שלום רב,

מה ניתן ללמוד מנוסח הטאבו המצורף?

שם בעל הדירה הוחלף בפלוני אלמוני

מה פירוש הופעת שם הבנק ?

האם הנכס מעוקל? משועבד?

לעמוד

המלא

נסח טאבו

עו"ד תומר שזר מנהל 23/12/13

לא נתקלתי בדבר כזה

יש הערת אזהרה לא עיקול

הייתי מוציא את ההערה ובודק יותר לעומק.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חסר דירה – לאחר הצטרפות לקבוצת רכישה

meital_k0 22/12/13

שלום וברכה,

לפני כשנה הצטרפנו לקבוצת רכישה, עד כה לא נעשתה כל התקדמות (מלבד זכיה בקרקע), לא נחתם חוזה עם קבלן ולא נסגר "בנק מלווה". לאחרונה הציעו לנו להירשם למכרז לדיור ציבורי כ"חסרי דירה", אנו מעוניינים לעזוב את קבוצת הרכישה ולהירשם. האם אנו נחשבים חסרי דירה לצורך העניין? בכל ההגדרות של חסרי דירה באתר משרד השיכון לא מופיעה התייחסות למקרה מורכב זה. נשמח לשמוע ייעוץ בעניין.

לעמוד

המלא

מחוסרי דיור משרד השכיון

עו"ד תומר שזר מנהל 23/12/13

לטעמי כל עוד אתר בקבוצת הרכישה אני לא חושב שאתם חסרי דירה...

אבל תבדקו מול משרד השיכון.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות ברכוש של בן זוג (מאותו מין)

ורדה 22/12/13

אני מעונינת לרכש דירה לבני הצעיר. הבן חי עם בן זוג (לא נשואי לו - האם רצוי לערוך הסכם ממון? האם הבן זוג יכול להיות מוכר כ-"ידוע בציבור"

תודה

לעמוד

המלא

הסכם יחסי ממון

עו"ד תומר שזר מנהל 23/12/13

כן הוא יכול להיות וכן רצוי מאוד להסכם הסכם יחסי ממון.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה בנושא ביטול חוזה שכירות

אילן 22/12/13

במהלך חודש אוקטובר שכרתי יחידת דיור שצמודה לביתה של בעלת הנכס, לאחר מספר ימים התגלו כשלים מבניים חמורים אשר פגעו קשות באורך חיים תקין, התחילו להופיע סדקים בקירות ובתקרה והקירות עצמם זזו ממקומם כל שלא אפשרו את סגירתה ונעילתה של דלת הכניסה במשך כעשרה ימים. איטום קלוקל שגרם לחדירת רוחות לא אפשר לחמם את היחידה כלל, כמו כן האיטום הרעוע הוביל לחדירת מי גשם מאסיבית, תשתיות רעועות גמרו להצפות בשטח הנכס ונזק ברכוש.

לאחר חודש של חיים בתת-תנאים החלטתי לצאת מהיחידה ונתקלתי בחומת התנגדות עזה מצד בעלת הדירה שמחזיקה בשקים שלי כבני ערובה ודורשת ממני נחרצות לשלם על חודש נוסף אף על פי שהתפנתי מהדירה וניקיתי אותה לבקשתה ושאשיג עבורה דייר חלופי שיכנס במקומי ליתר משך החוזה זאת למרות שהדירה עדיין במצב המתואר למעלה ולא נראה שיעשו אי אלו שינויים משמעותיים בכדי להפוך את היחידה לברת מחיה וברת השכרה.

ביטלתי את השיקים ואני מסרב לשלם עבור החודש הנוסף ואינני מעוניין לסדר לה דייר חלופי, למרות שפרסמתי מודעה, כיוון שהנכס במצב קטסטרופלי ואני לא רואה אפשרות שמישהו בכלל יסכים להשכיר את היחידה כמו שהיא.

אני חושש מאוד מהאפשרות שבעלת הבית תמכור את השיקים שלי שבוטלו לעולם התחתון ושיופיעו לי גובים מתחת לחלון (האם זה בכלל אפשרי כשמדובר בשקים מבוטלים?).

תודה מראש ואשמח לשמוע את עצותיכם.

מצורף חוזה השכירות בקובץ doc.

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד תומר שזר מנהל 22/12/13

ראשית רק מאורך השאלה ולא מתוכנה ברור שאתה צריך יעוץ פרטני.

שנית - אם השיקים לא למוטב בלבד - ניתן לסחר את השיקים.

ממליץ לך לפנות ליעוץ עם עו"ד, וכן להוציא מכתב בדואר רשום המפרט את כל תיאור העובדות הנ"ל, על מנת שתהיה מגובה במקרה שיפתח כנגד תיק הוצאה לפועל .

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התחייבות למשכנתא

אבי 22/12/13

בכתב התחייבות לרישום המשכנתא ישנו סעיף שאומר אם המוכר לא ימלא בדקדקנות תבוטל העסקה והוא ישיב לבנק את הקרן בצרוף ריבית וכל סכום.

מהו הנוסח שמוכר תריך לעמוד עליו לגבי הריבית (סוג הריבית) והצמדות.

לעמוד

המלא

כתב התחייבות לרישום משכנתא

עו"ד תומר שזר מנהל 22/12/13

לא ירדתי לסוף דעתך בשאלה.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה