פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בזיון ביה"מש
אבי
21/12/13
שלום רב
זכיתי בפסיקתא כנגד שכן שבנה על גדר משותפת , בחיובו להרוס את כל הבניה ולהחזיר את המצב לקדמותו , כיצד אני יכול לחייבו לעשות זאת בעצמו בהקשר לביזיון ביהמ"ש , כי באם אני אעשה זאת לא יהיה לי מהיכן לקבל החזר הוצאות מאחר והחייב התגלה כפושט רגל !
אודה
זכיתי בפסיקתא כנגד שכן שבנה על גדר משותפת , בחיובו להרוס את כל הבניה ולהחזיר את המצב לקדמותו , כיצד אני יכול לחייבו לעשות זאת בעצמו בהקשר לביזיון ביהמ"ש , כי באם אני אעשה זאת לא יהיה לי מהיכן לקבל החזר הוצאות מאחר והחייב התגלה כפושט רגל !
אודה
פושט רגל
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
אם החייב פושט רגל , ככל הנראה יהיה לך קשה מאוד לקבל החזר הוצאות.
מדובר במקרה מורכב, יתכן שאם פס"ד ניתן לאחר צו פשיטת הרגל ,אפשר לחייב את הנתבע גם בפסק הדין האמור. אבל הדבר מצריך בדיקה מעמיקה יותר של המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
מדובר במקרה מורכב, יתכן שאם פס"ד ניתן לאחר צו פשיטת הרגל ,אפשר לחייב את הנתבע גם בפסק הדין האמור. אבל הדבר מצריך בדיקה מעמיקה יותר של המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בניה וחסימת נוף.
אהרן שמיר
21/12/13
שלום רב. אחי שמשון שהוא קנה בצפת דירה בקומה אחרונה, הכוללת מרפסת בסלון עם נוף לכינרת.
המוכר העביר לשמשון את כל הזכויות על הנכס כחוק. המוכר הוא גם קבלן, שבמשך השנים בנה לדיירים בקומות התחתונות תוספת של חדרים נוספים. הוספת החדרים מסתיימת בגג - מול מרפסת הפונה לנוף.
עכשיו הקבלן רוצה להמשיך לבנות על הגג - דבר שיחסום לשמשון את כל הנוף לכינרת.
האם מותר לו לחסום מרפסת הפונה לנוף? מה עלי לעשות כדי לא לאפשר זאת ולבטל את רוע הגזירה?
המוכר העביר לשמשון את כל הזכויות על הנכס כחוק. המוכר הוא גם קבלן, שבמשך השנים בנה לדיירים בקומות התחתונות תוספת של חדרים נוספים. הוספת החדרים מסתיימת בגג - מול מרפסת הפונה לנוף.
עכשיו הקבלן רוצה להמשיך לבנות על הגג - דבר שיחסום לשמשון את כל הנוף לכינרת.
האם מותר לו לחסום מרפסת הפונה לנוף? מה עלי לעשות כדי לא לאפשר זאת ולבטל את רוע הגזירה?
התנגדות לתוספת בניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
צריך לבדוק את פרטי המקרה יותר לעומק.
ברמת העקרון יש אפשרות להשיג התנגדות לועדה מסויימת שדנה בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ברמת העקרון יש אפשרות להשיג התנגדות לועדה מסויימת שדנה בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקטנת מספר שנות החכירה לאחר חתימה על הסכם רכישה מול קבלן
דוד
21/12/13
שבת שלום.
לפני כשנה רכשתי דירה מקבלן לפני קבלת היתר בנייה .
כחלק מהנספחים לחוזה קבלנו גם מפרט מכר ובו היה רשום גם תקופת החכירה מול המנהל - 49 שנים .
לפני כחודש התקשרו אלי נציגים של הקבלן וממש לחצו עלי לחתום מחדש על החוזה לאחר שהם קיבלו אישורי בנייה על הקרקע.
לאחר בדיקה שערכתי בנספים גיליתי לתדהמתי שתקופת החכירה קטנה ב 16 שנה .
אני חושב לפנות לשמאי מקרקעין ועו"ד בתחום , אשמח לשמוע את דעתכם האם יש לי זכות לשמור על אותם 16 שנים של חכירה שעליהם חתמתי בחוזה.
בברכה,
דוד.
לפני כשנה רכשתי דירה מקבלן לפני קבלת היתר בנייה .
כחלק מהנספחים לחוזה קבלנו גם מפרט מכר ובו היה רשום גם תקופת החכירה מול המנהל - 49 שנים .
לפני כחודש התקשרו אלי נציגים של הקבלן וממש לחצו עלי לחתום מחדש על החוזה לאחר שהם קיבלו אישורי בנייה על הקרקע.
לאחר בדיקה שערכתי בנספים גיליתי לתדהמתי שתקופת החכירה קטנה ב 16 שנה .
אני חושב לפנות לשמאי מקרקעין ועו"ד בתחום , אשמח לשמוע את דעתכם האם יש לי זכות לשמור על אותם 16 שנים של חכירה שעליהם חתמתי בחוזה.
בברכה,
דוד.
חכירה מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
מקרה מוזר, אני חושב שצריך לבדוק מול המינהל את העניין, לא מכיר תקופת חכירה שהיא פחות מ 49 שנים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר ממשיך עמידר
רון
21/12/13
שלום רב .לצערי אבא שלי נפטר ,ואחי גר איתו תקופה ארוכה מעל ל15 שנה בדירת עמידר הוא טיפל בו במסירות ודאג לכל מחסור ,אני רוצה לדעת מה קורה עכשיו לדירה והאם יש לו זכויות של דייר ממשיך .במידה ולא מגיע לו להיות דייר ממשיך איך מתבצע תהליך לקיחת הדירה האם זה דרך משפטית או הליך רגיל.תודה ושבוע טוב
עמידר
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
ממליץ מאוד להיכנס לאתר של עמידר ולברר את התנאים לכך,
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכירה שבוצעה
ניקי
20/12/13
האם ניתן להפוך את עסקת מכירת נכס מקרקעין להעברה ללא תמורה שנה אחרי שנחתם חוזה מכירה? האם הדבר חוקי? אם כן, האם יש לחתום על ביטול עסקת מכירה לפני החתימה על העברה ללא תמורה? תודה.
עסקה מכר שבוטלה?
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
לא , לא ניתן לשנות את אופי העסקה לאחר שנחתמה ודווחה, כעת זו עסקה חדשה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיווח על עסקה במקרקעין
שימי
20/12/13
כיצד ניתן לבדוק האם דווחה עסקה במקרקעין? מה ההשלכות של אי דיווח על עסקה במקרקעין? קנס? ביטול עסקה? אחר? האם חייבים לדווח גם על העסקה שבוטלה וכיצד מתבצע ביטול עסקה במקרקעין? תודה מראש.
דיווח על עסקה במקרקעין
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
יש לדווח על עסקה במועדים הקבועים בחוק, אם אינני טועה כיום מדובר על 40 ימים לערך.
אם לא מדווחת - יש קנס.
לבטל עסקה- זה מעט מורכב יותר - צריך להגיש תצהירי ביטול מטעם הצדדים - מומלץ לפנות לעו"ד לצורך כך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אם לא מדווחת - יש קנס.
לבטל עסקה- זה מעט מורכב יותר - צריך להגיש תצהירי ביטול מטעם הצדדים - מומלץ לפנות לעו"ד לצורך כך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איטום של חלק מגג המשותף
אלכס
20/12/13
שלום רב,
אודה לעזרתכם בנושא הבא:
אני גר בבית משותף של 12 דירות, 4 בכל קומה.
מעל אחת הדירות בוצע איטום הגג בזפת (רבע מהגג).
גג הבניין מהווה רכוש משותף, עם זאת לא בוצע איטום של נזילה נקודתית אלא איטום של רבע שלם, מעל אחת הדירות.
האם כל הדיירים צריכים לשלם עבור כך או רק הדיירים הגרים בפינה הזו של הבית?
בברכה
אלכס
אודה לעזרתכם בנושא הבא:
אני גר בבית משותף של 12 דירות, 4 בכל קומה.
מעל אחת הדירות בוצע איטום הגג בזפת (רבע מהגג).
גג הבניין מהווה רכוש משותף, עם זאת לא בוצע איטום של נזילה נקודתית אלא איטום של רבע שלם, מעל אחת הדירות.
האם כל הדיירים צריכים לשלם עבור כך או רק הדיירים הגרים בפינה הזו של הבית?
בברכה
אלכס
איטום של חלק מגג הבניין
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
לא חושב שניתן להשיב על השאלה .
יש לבדוק הרבה דברים, לדוגמא, האם ההחלטה על כך היתה באסיפה כדין ? ועוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
יש לבדוק הרבה דברים, לדוגמא, האם ההחלטה על כך היתה באסיפה כדין ? ועוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
ניקי
20/12/13
שלום רב, אני ואחי קיבלנו את הבית צמוד קרקע מאבינו במתנה בחלקים שווים, חתמנו על התצהירים בחודש 04/2013 ונרשמו זכויותינו בחודש 07/2013. כעת, ברצוני להעביר את הזכויות לאחיינים שלי במתנה. האם עליי לשלם מס שבח בגין העברת מחצית שלי לאחיינים שלי? האם אחיינים שלי יחוייבו במס רכישה? תודה מראש.
העברה ללא תמורה
עו"ד תומר שזר
מנהל
21/12/13
למיטב הבנתי - כן תחוייבו. כי אחיינת איננה מוגדרת כקרוב.
ולכן העברה זו איננה פטורה ממס, להבדיל מהעברה בין בני משפחה שכן מוגדרים כקרובים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ולכן העברה זו איננה פטורה ממס, להבדיל מהעברה בין בני משפחה שכן מוגדרים כקרובים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מושע ללא הסכם שיתוף
קרן
20/12/13
שלום רב,
בחלקה אחת - הקרקע בהליך פרצלציה ממושך (נראה תקוע), הכל במושע, מס' בעלים ללא הסכם שיתוף (לא ידוע למה), יש רק תשריט המראה כל מגרש מי מחזיק בו (יש מס' מגרשים ולכל מגרש יש מס' חלקה זמני) כאשר כל הבעלים חתומים על תשריט זה (אין כל איזכור לזה בנסח). אחד מבעלי המגרשים רוצה למכור חלק מהבנין הבנוי על מגרשו זה וטוען שהרוכש יכנס לרשימת הבעלים (אלו שכיום בראש הנסח) ויקבל חלק יחסי בחלקה הכללית במותאם לשטח שיקנה בבניין. שאלתי בתמימות - האם צריך את הסכמת יתר בעלי החלקה לרישום הבעלות או למכירה ואמר שלא.
לי זה נראה לא הגיוני- הרי במושע ללא הסכם שיתוף לכ"א חלק יחסי בכל גרגר חול והטאבו לא מכיר מציאות אחרת, לא?? האם באמת הרוכש יכול להיכנס כבעלים רשום במצב זה?? האם הגיוני להתנות הרכישה בהצטרפות לתשריט הקיים (או יצירת תשריט חדש) שעליו חתומים בעלי המגרשים הקיימים?? או שלהתנות הרכישה בהסכם שיתוף כללי בין כל בעלי המגרשים ?? מה אתם אומרים,
תודה רבה, קרן
בחלקה אחת - הקרקע בהליך פרצלציה ממושך (נראה תקוע), הכל במושע, מס' בעלים ללא הסכם שיתוף (לא ידוע למה), יש רק תשריט המראה כל מגרש מי מחזיק בו (יש מס' מגרשים ולכל מגרש יש מס' חלקה זמני) כאשר כל הבעלים חתומים על תשריט זה (אין כל איזכור לזה בנסח). אחד מבעלי המגרשים רוצה למכור חלק מהבנין הבנוי על מגרשו זה וטוען שהרוכש יכנס לרשימת הבעלים (אלו שכיום בראש הנסח) ויקבל חלק יחסי בחלקה הכללית במותאם לשטח שיקנה בבניין. שאלתי בתמימות - האם צריך את הסכמת יתר בעלי החלקה לרישום הבעלות או למכירה ואמר שלא.
לי זה נראה לא הגיוני- הרי במושע ללא הסכם שיתוף לכ"א חלק יחסי בכל גרגר חול והטאבו לא מכיר מציאות אחרת, לא?? האם באמת הרוכש יכול להיכנס כבעלים רשום במצב זה?? האם הגיוני להתנות הרכישה בהצטרפות לתשריט הקיים (או יצירת תשריט חדש) שעליו חתומים בעלי המגרשים הקיימים?? או שלהתנות הרכישה בהסכם שיתוף כללי בין כל בעלי המגרשים ?? מה אתם אומרים,
תודה רבה, קרן
שלום רב - מאוד מבקשים לענות לפני כניסת שבת או במוצ"ש תודה
קרן
20/12/13
תודה
נסח טאבו
דן
19/12/13
ברצוני לקנות דירה
מופיע שטח חלקה שכלל החלקה בלי תת חלקה
ולא מופיע בנסח השטח של כל דירה
מה זה אומר?
מופיע שטח חלקה שכלל החלקה בלי תת חלקה
ולא מופיע בנסח השטח של כל דירה
מה זה אומר?
נסח חלקה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
שלום רב,
יש לבחון הנסח. ככל ומדובר בבנין, אזי המשמעות שעדיין לא נרשמה פרצלציה [חלוקה מחדש לחלקות קבועות לבניה] ו/או בית משותף.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון הנסח. ככל ומדובר בבנין, אזי המשמעות שעדיין לא נרשמה פרצלציה [חלוקה מחדש לחלקות קבועות לבניה] ו/או בית משותף.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותך – דחוף
א
19/12/13
שלום,
על חזית (קיר חיצוני) של בניין משותף, יש סוג של מרפסת קטנה סגורה לכל דירה ( שמים שם את המזגנים). לאחר גשמים כבדים , התברר שהמרפסת בקומה העליונה, היחידה שאינה סגורה, אינה אטומה, וכתוצאה מכך נגרם לדייר בקומה שלמטה נזקים חמורים בתקרה.
האם האחריות היא :
- על הועד הבית כי מדובר על קיר חיצוני שהוא רכוש משותף?
- על בעל הדירה, שמרפסתו אינה אטומה וסגורה?
- או על הקבלן כי זו בעיית בנייה?
אציין שהקבלן נתן אחריות על הבנייה של 5 שנים בלבד, שכבר עברו!
תודה מראש.
על חזית (קיר חיצוני) של בניין משותף, יש סוג של מרפסת קטנה סגורה לכל דירה ( שמים שם את המזגנים). לאחר גשמים כבדים , התברר שהמרפסת בקומה העליונה, היחידה שאינה סגורה, אינה אטומה, וכתוצאה מכך נגרם לדייר בקומה שלמטה נזקים חמורים בתקרה.
האם האחריות היא :
- על הועד הבית כי מדובר על קיר חיצוני שהוא רכוש משותף?
- על בעל הדירה, שמרפסתו אינה אטומה וסגורה?
- או על הקבלן כי זו בעיית בנייה?
אציין שהקבלן נתן אחריות על הבנייה של 5 שנים בלבד, שכבר עברו!
תודה מראש.
אחריות על רכוש משותף
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
שלום רב,
יש לבחון את כל החומר לרבות הסכמי הרכישה ולקבל ייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את כל החומר לרבות הסכמי הרכישה ולקבל ייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח במקרקעין
זיו
19/12/13
שלום,
שאלה לגבי ייפוי כוח. האם ייפוי כוח בלתי חוזר הניתן לשם חתימה בשם מייפה הכוח על הסכם מקרקעין, צריך לכלול את שם הקונה, או שיכול להיות כללי - למכור את הנכס המסוים לצד ג', מכיוון שעדיין לא ידוע מי יהיה הקונה?
בפרקטיקה, תמיד מנסים לציין גם את שם הקונה, אך לא מצאתי לכך שום דרישה בחוק ולא תמיד בעת החתימה על ייפוי הכוח ידועה זהות הקונה.
תודה מראש!
שאלה לגבי ייפוי כוח. האם ייפוי כוח בלתי חוזר הניתן לשם חתימה בשם מייפה הכוח על הסכם מקרקעין, צריך לכלול את שם הקונה, או שיכול להיות כללי - למכור את הנכס המסוים לצד ג', מכיוון שעדיין לא ידוע מי יהיה הקונה?
בפרקטיקה, תמיד מנסים לציין גם את שם הקונה, אך לא מצאתי לכך שום דרישה בחוק ולא תמיד בעת החתימה על ייפוי הכוח ידועה זהות הקונה.
תודה מראש!
יפוי כח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
זיו שלום,
יש לקבל יפוי כח ספציפי לעסקה ויש לכלול את שמות עוה"ד של הקונה.
ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקבל יפוי כח ספציפי לעסקה ויש לכלול את שמות עוה"ד של הקונה.
ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה – שני מוכרים – מיסוי המכירה
שמעון
19/12/13
דירת מגורים מזכה רשומה בחלקים שווים על שמי ועל שם אחותי. ברצוננו למכור אותה. אני זכאי לבקש פטור ממס שבח לפי 49 ב (1), ואילו אחותי לא (מכרה דירה לפני שנתיים). האם יש מניעה למכור את הדירה כאשר אני מבקש פטור ואילו היא מבקשת מסלול מיסוי ?
תודה
תודה
מכירת דירה על ידי שני בעלים במשותף
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
שמעון שלום,
ככלל אתה ואחותך אינכם תא משפחתי אחד ולכן מסתכלים על כל אחד כיחידה נפרדת.
לגופם של דברים, יש לשקול את השינויים שיחולו במיסוי מקרקעין החל מ-1.1.14 וייתכן כי גם אחותך תהא זכאית לפטור או לכל הפחות לחישוב מס מוטב.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככלל אתה ואחותך אינכם תא משפחתי אחד ולכן מסתכלים על כל אחד כיחידה נפרדת.
לגופם של דברים, יש לשקול את השינויים שיחולו במיסוי מקרקעין החל מ-1.1.14 וייתכן כי גם אחותך תהא זכאית לפטור או לכל הפחות לחישוב מס מוטב.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיםוץ של קו ביוב שלא מופיעה בתוכנית בנייה
יורי
19/12/13
שלום,
אנחנו בעלים של דירה בבית משותף, נקנה כיד שנייה. לדירה יש חדר שהוא חצי מרתף ובו שירותים ומקלחת. חדר זה מחובר בקו ביוב לביוב עירוני, לקו חיבור זה מחוברות עוד מספר דירות. הקו המחבר נמצא בשטח של בית משותף. בעיריה בתוכנית של בניין (גרמושקה) החיבור הזה בכלל לא קיים, יש רק חיבור של דירות אחרות. נראה שקבלן הוסיפ שירותים ומקלחת ללא תוכנית. החיבור הוא בעיתי כי בור נמצא במפלס של רצפה בחדר וכאשר יש סתימה הביוב עולה בתוך דירה.
אנחנו רוצים לשפץ את קו החיבור, אך גם לשנות את החיבור לקו עירוני. האם ניתן לפנות לעירייה ומה תהליך מול עירייה כאשר קיים קו ביוב שלא מופיעה בתוכנית?
האם עירייה (מהנדס העיר) כאשר ידע על חיבור ללא תוכנית יכול לדרוש להסיר אותו, יכול לדרוש לשנות אותו, להתנות בקבלת אישור לשינוי תוכנית ולחייב בתשלום מיסים/כנסות?
האם קבלן נושא באחריות לבנייה ללא תוכנית מאושרת? האם ביוב שבנוי כך שגורם להצפה במקרה של סתימה הוא פגם מהותי שאין אליו התיישנות וניתן לתבוע את קבלן?
תודה
אנחנו בעלים של דירה בבית משותף, נקנה כיד שנייה. לדירה יש חדר שהוא חצי מרתף ובו שירותים ומקלחת. חדר זה מחובר בקו ביוב לביוב עירוני, לקו חיבור זה מחוברות עוד מספר דירות. הקו המחבר נמצא בשטח של בית משותף. בעיריה בתוכנית של בניין (גרמושקה) החיבור הזה בכלל לא קיים, יש רק חיבור של דירות אחרות. נראה שקבלן הוסיפ שירותים ומקלחת ללא תוכנית. החיבור הוא בעיתי כי בור נמצא במפלס של רצפה בחדר וכאשר יש סתימה הביוב עולה בתוך דירה.
אנחנו רוצים לשפץ את קו החיבור, אך גם לשנות את החיבור לקו עירוני. האם ניתן לפנות לעירייה ומה תהליך מול עירייה כאשר קיים קו ביוב שלא מופיעה בתוכנית?
האם עירייה (מהנדס העיר) כאשר ידע על חיבור ללא תוכנית יכול לדרוש להסיר אותו, יכול לדרוש לשנות אותו, להתנות בקבלת אישור לשינוי תוכנית ולחייב בתשלום מיסים/כנסות?
האם קבלן נושא באחריות לבנייה ללא תוכנית מאושרת? האם ביוב שבנוי כך שגורם להצפה במקרה של סתימה הוא פגם מהותי שאין אליו התיישנות וניתן לתבוע את קבלן?
תודה
קו ביוב
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
יורי שלום,
זה מקרה לייעוץ משפטי
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
זה מקרה לייעוץ משפטי
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מכינים דו"ח שמאות כשלא התקיימו עיסקאות ?
דפי
19/12/13
בכינוס נכסים איך אפשר להכין דו"ח שמאות כשבשנת 2013 אין עסקאות מדווחות באזור הנכס ורק במהלך 2013 אושרה ת.ב.ע. לאיזור. האם הכונס יכול להסתמך על עיסקאות משנת 2012 ומטה בדו"ח שמאות ולפני אישור ת.ב.ע.?
דו"ח שמאות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
דפי שלום,
אין זה הפורום המתאים.
יש להיוועץ עם בעל מקצוע מתאים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין זה הפורום המתאים.
יש להיוועץ עם בעל מקצוע מתאים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בדמי מפתח
אתי
19/12/13
שלום
לאבי יש דירה בדמי מפתח ואנו מעוניינים למכור אותה. הדיירת שגרה שם מציעה מחיר לא ריאלי. מה באפשרותנו לעשות? תודה
אתי
לאבי יש דירה בדמי מפתח ואנו מעוניינים למכור אותה. הדיירת שגרה שם מציעה מחיר לא ריאלי. מה באפשרותנו לעשות? תודה
אתי
דמי מפתח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
אתי שלום,
יש לבחון האם התקיימו אחת מהעילות המאפשרות פינוי ובאם לא ניתן להגיע להסכמה, ייתכן ותגיעו להליך משפטי.
בכל מקרה, יש לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
יש לבחון האם התקיימו אחת מהעילות המאפשרות פינוי ובאם לא ניתן להגיע להסכמה, ייתכן ותגיעו להליך משפטי.
בכל מקרה, יש לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בלשכת רשם מקרקעין
רונן
19/12/13
לפני 5 שנים שולם לעו'ד שכר טירחה עבור רישום דירה בלשכת רשם מקרקעין.
עד היום הנושא לא סודר. המגרש בו הבניין נמצא עבר מהנהל לטאבו כחלקה אך לא לחלוקה לדיירים. משיחה עם העו'ד אמר שהוא לא מטפל בזה יותר ולפנות לקבלן.
מאחר ושלום לעו'ד שכר הטירחה האם יש מקום לתבוע אותו או את הקבלן.
אשמח לעצתכם בנושא.
בתודה מראש
רונן
עד היום הנושא לא סודר. המגרש בו הבניין נמצא עבר מהנהל לטאבו כחלקה אך לא לחלוקה לדיירים. משיחה עם העו'ד אמר שהוא לא מטפל בזה יותר ולפנות לקבלן.
מאחר ושלום לעו'ד שכר הטירחה האם יש מקום לתבוע אותו או את הקבלן.
אשמח לעצתכם בנושא.
בתודה מראש
רונן
רישום בית משותף
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
רונן שלום,
יש לעיין בהסכם הרכישה כדי להסיק מסקנות.
אני מציעה בכל מקרה בשלב הראשון להוציא מכתב.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לעיין בהסכם הרכישה כדי להסיק מסקנות.
אני מציעה בכל מקרה בשלב הראשון להוציא מכתב.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק משכנתא
תומר
19/12/13
שלום רב,
לפני כחודש סילקתי משכנתא בבינלאומי.
הבנק טען שלפי החוק הוצאת שטרות הסילוק יכול לקחת עד 30 יום (למרות שאני מבין שבדרך כלל זה לוקח הרבה פחות).
מהו החוק הזה והיכן אני מוצא את הניסוח שלו?
האם אלו 30 ימים קלנדריים או ימי עסקים?
בתודה מראש,
תומר
לפני כחודש סילקתי משכנתא בבינלאומי.
הבנק טען שלפי החוק הוצאת שטרות הסילוק יכול לקחת עד 30 יום (למרות שאני מבין שבדרך כלל זה לוקח הרבה פחות).
מהו החוק הזה והיכן אני מוצא את הניסוח שלו?
האם אלו 30 ימים קלנדריים או ימי עסקים?
בתודה מראש,
תומר
הנה:
אחד
19/12/13
חוק הבנקאות (שירות ללקוח) תשמ"א-1981.
סע' 9א.
סע' 9א.
עוד משהו
אחד
19/12/13
אכן מדובר על "עד 30 ימים", ואפשר לקבלם אף לפני, תלוי במצב הרוח של פקידי הבנק העוסקים במלאכה.
לשון הסעיף מדברת על "30 ימים" ולא נכתב "ימי עסקים".
לשון הסעיף מדברת על "30 ימים" ולא נכתב "ימי עסקים".
מחויבותואחריותו המשפטית של מבקשמקבל היתר בנייה לגבי צד שלישי
איילת השחר
19/12/13
קבוצת רכישה שנצגיה חתומים על הבקשה ל-היתר בנייה, לא בנתה עפ"י ההיתר(חרגו מהתנאים שבהיתר).
אך למרות זאת הבניין קבל טופס 4איכלוס ותעודת גמר!!. האם צד שלישי שנפגע מכך שלא בנו על פי ההיתר -יכול לתבוע ואת מי?, (העיריה מודה בטעות שארעה במתן אישור האיכלוס ובמתן תעודת הגמר למרות החריגה מתנאי ההיתר) .
את מי יכול הנפגע (צד שלישי) לתבוע?את חברי קבוצת הרכישה שהם מבקשי=מקבלי ההיתר? את הקבלן? או את העיריה? את כולם או אחרים? למרות שאין בינו לבינם חוזה משפטי. הכל אך ורק שבנו לא לפי תנאי ההיתר בנחחה שניתן להם.
אך למרות זאת הבניין קבל טופס 4איכלוס ותעודת גמר!!. האם צד שלישי שנפגע מכך שלא בנו על פי ההיתר -יכול לתבוע ואת מי?, (העיריה מודה בטעות שארעה במתן אישור האיכלוס ובמתן תעודת הגמר למרות החריגה מתנאי ההיתר) .
את מי יכול הנפגע (צד שלישי) לתבוע?את חברי קבוצת הרכישה שהם מבקשי=מקבלי ההיתר? את הקבלן? או את העיריה? את כולם או אחרים? למרות שאין בינו לבינם חוזה משפטי. הכל אך ורק שבנו לא לפי תנאי ההיתר בנחחה שניתן להם.
קבוצת רכישה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
איילת השחר שלום,
כדי לענות לך על השאלה יש לבדוק את כל המסמכים ולקבל מידע מלא. זה לא המקום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי לענות לך על השאלה יש לבדוק את כל המסמכים ולקבל מידע מלא. זה לא המקום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחירי דירה בדימונה
אילי
19/12/13
יש לי קוטג' 147 מ"ר באזור טוב בדימונה אני מעוניינת למכור האם כדאי למכור עכשיו או להמתין? מכיוון שהבנתי שדימונה הולכת להיות הדבר החם בגלל עיר הבדים
מכירת דירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
אילי שלום
אין נביאים בעירנו ובשיקולי מכירת דירה מעורבים גורמים רבים. בכל החלטה שתקבל, אני מאחלת לך בהצלחה רבה.
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין נביאים בעירנו ובשיקולי מכירת דירה מעורבים גורמים רבים. בכל החלטה שתקבל, אני מאחלת לך בהצלחה רבה.
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סדר פעולות ברישום חלקות/מגרשים
קרן
18/12/13
שלום רב,
אם בחלקה מסויימת ישנם מס' מגרשים שלחלקם ניתנו מספרי חלקות זמניות (לרבות שלי שזה בנין שלם קטן), מה זה אומר ומה סדר הפעולות ע"מ להסדיר את הרישום בטאבו של כל חלקה זמנית? האם כרוך בזה תשלום או מס כלשהו? תודה רבה
אם בחלקה מסויימת ישנם מס' מגרשים שלחלקם ניתנו מספרי חלקות זמניות (לרבות שלי שזה בנין שלם קטן), מה זה אומר ומה סדר הפעולות ע"מ להסדיר את הרישום בטאבו של כל חלקה זמנית? האם כרוך בזה תשלום או מס כלשהו? תודה רבה
רישום הפרצלציה (=חלוקה לחלקות קבועות לבניה)
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/12/13
קרן שלום,
אני מניחה שנעשתה תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שבה נעשתה חלוקה חדשה של החלקה המקורית למספר חלקות ארעיות.
יש לרשום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין ואז תירשמנה מספרי החלקות החדשות. כל חלקה חדשה מקבלת מספר חדש. עם סיום תהליך הפרצלציה.
יש לבדוק מי מטפל בהליך רישום הפרצלציה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מניחה שנעשתה תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שבה נעשתה חלוקה חדשה של החלקה המקורית למספר חלקות ארעיות.
יש לרשום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין ואז תירשמנה מספרי החלקות החדשות. כל חלקה חדשה מקבלת מספר חדש. עם סיום תהליך הפרצלציה.
יש לבדוק מי מטפל בהליך רישום הפרצלציה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הגשת תצהיר עדות במועד בתביעה לפינוי מושכר
אודי
18/12/13
הגשתי תביעה לפינוי מושכר והבאתי איתי תצהיר עדות חתום ע"י עו"ד, במזכירות נאמר לי כי אין צורך בתצהיר, לאחר כ 40 יום החליט השופט כי מאחר שלא הגשתי תצהיר הכל מתחיל מהתחלה(30 יום זמן לכתב הגנה מהנתבע), שאלתי אם כיון שיש ברשותי תצהיר חתום עם תאריך קדום לזמן הגשת התביעה, אני יכול להגישו כעת ולהמשיך כרגיל.
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
18/12/13
אפשר להגיש בקשה למתן הוראות ולהסביר את הטעות שלך.
וכן להסביר כי לא נגרם נזק לנתבע, שכן האמור בתצהיר מפורט בכתב ההגנה (בהנחה שכך הדבר).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
וכן להסביר כי לא נגרם נזק לנתבע, שכן האמור בתצהיר מפורט בכתב ההגנה (בהנחה שכך הדבר).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלת המשך לעו"ד הגב' ענת קציר
אבי
18/12/13
שלום ענת
אתמול פתחתי כאן שירשור שנידחף לדף השני והייתי רוצה שתתייחסי גם לשאלה האחרונה שלי בקישור שלהלן :
http://www.lawforums.co.il/SingleMessage.aspx?
MessageID=1042782
לתשובתך אודה
בתודה ובהערכה רבה
אבי
אתמול פתחתי כאן שירשור שנידחף לדף השני והייתי רוצה שתתייחסי גם לשאלה האחרונה שלי בקישור שלהלן :
http://www.lawforums.co.il/SingleMessage.aspx?
MessageID=1042782
לתשובתך אודה
בתודה ובהערכה רבה
אבי
תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/12/13
אבי שלום,
גם לדעתי זו עילה טובה. הרי, לא ייתכן שהקבלן יחזיק את הדירות עד אין קץ. כל התחייבות בחוזה שאינה תנאי מסחרי, צריכה להיות סבירה ובתום לב.
כדי לפנות למפקח על הבתים המשותפים, יש לכתוב כתב תביעה ולהסתייע בעורך דין לייצוג. את התביעה מגישים בטאבו בו רשומים המקרקעין בהם נמצא הבניין.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
גם לדעתי זו עילה טובה. הרי, לא ייתכן שהקבלן יחזיק את הדירות עד אין קץ. כל התחייבות בחוזה שאינה תנאי מסחרי, צריכה להיות סבירה ובתום לב.
כדי לפנות למפקח על הבתים המשותפים, יש לכתוב כתב תביעה ולהסתייע בעורך דין לייצוג. את התביעה מגישים בטאבו בו רשומים המקרקעין בהם נמצא הבניין.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
רונן
18/12/13
רכשתי דירה ולאחר מכן התחתנתי (פעם שניה) ועשיתי הסכם ממון על הדירה עכשיו לאחר החתונה אני רוצה להעביר לאשתי הנוכחית מחצית מהבעלות בנכס אבל שלא תוכל להוריש אותו לילדיה אלא שרק ילדי יוכלו לרשת אותו ביום מותי או כשנתגרש.
איך אעשה זאת כדי להבטיח את זכויות ילדי בנכס?
איך אעשה זאת כדי להבטיח את זכויות ילדי בנכס?
העברה ללא תמורה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
18/12/13
רונן שלום,
ישנם מספר פתרונות ויש לקבל ייעוץ משפטי מתאים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ישנם מספר פתרונות ויש לקבל ייעוץ משפטי מתאים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה חדשה מקבלן
אבי צרפתי
18/12/13
שלום, אני רכשתי דירה חדשה מייזם כאשר את הבניין בונה חב. מהמובילות בארץ. הדירה הייתה צריכה להימסר בתאריך 30.06.2013. הדירה טרם נמסרה, אני מקבל פיצוי כספי כל חודש בהתאם לחוק החדש. האם לקבלן קיים פרק זמן מקסימלי שבו הוא חייב למסור לי את הדירה.
אשמח לקבל התייחסות.
בברכה.
אשמח לקבל התייחסות.
בברכה.
איחור במסירת דירה חדשה מקבלן
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
18/12/13
אבי שלום,
יש לעיין בהוראות ההסכם שנחתם עמך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לעיין בהוראות ההסכם שנחתם עמך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
