פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום שומה עצמית
רועי
29/04/14
במסגרת הצהרה למס שבח אני ממלא טופס 7000 (עסקת העברה לקרוב). המוכרים פטורים ממס שבח והרוכשים חייבים בשליש מס רכישה. האם אני צריך לצרף תשלום לדיווח על פי השומה העצמית או שאני מפקיד את המש"ח ומקבל דרישת תשלום לאחר מכן?
תודה
תודה
תשלום מס רכישה במעמד הדיווח למיסוי מקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/04/14
רועי שלום,
לאחר הדיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע ההעברה, תקבל אתה או עורך הדין שלך שובר לתשלום מס רכישה.
ניתן להפקיד שיק יחד עם המש"ח אך אני ממליצה לך להמתין לשובר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לאחר הדיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע ההעברה, תקבל אתה או עורך הדין שלך שובר לתשלום מס רכישה.
ניתן להפקיד שיק יחד עם המש"ח אך אני ממליצה לך להמתין לשובר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל האחריות קבוצת רכישה
נחום
28/04/14
שלום לכם
לפני כמה חדשים הצטרפתי לקבוצה של רוכשים דרך עמותה לבניה, למכרז של המנהל ולאחמ"כ זכינו במכרז,
לאחר כמה זמן חשדנו שדברים מתנהלים לא כשורה, לאחרונה התברר לנו שההגשה למכרז נעשתה ללא שהיו דיי רוכשים (דבר שהסתירו מאיתנו כל הדרך) שזה דבר פסול ואולי לא חוקי בעיני המנהל, וההגשה נעשתה ע"י הוספת שמות של אנשים פיקטביים, דבר שלו הייתי יודע בוודאי שלא הייתי מצטרף לקבוצה,
כרגע המצב הוא שאין מספיק כסף לשלם למינהל על הקרקע כיון שאין מספיק רוכשים.
בוודאי שאפנה כמובן לייעוץ פרטי,
רק ברצוני לשאול בגדול האם האנשים שארגנו את הקבוצה הם נושאים באחריות ואוכל לתבוע אותם? אות את העו"ד שליוה את הקבוצה?
העו"ד טוען שזה לא אשמתו כיון שבחינתו כל האשים אמיתיים כיון שלא הוא אמור לגבות את התשלום,
יש לציין שהעו"ד הודה בפנינו שידע שהאנשים הם פיקטביים וטוען שכך זה בכל העמותות.
אודה להתייחסותכם
לפני כמה חדשים הצטרפתי לקבוצה של רוכשים דרך עמותה לבניה, למכרז של המנהל ולאחמ"כ זכינו במכרז,
לאחר כמה זמן חשדנו שדברים מתנהלים לא כשורה, לאחרונה התברר לנו שההגשה למכרז נעשתה ללא שהיו דיי רוכשים (דבר שהסתירו מאיתנו כל הדרך) שזה דבר פסול ואולי לא חוקי בעיני המנהל, וההגשה נעשתה ע"י הוספת שמות של אנשים פיקטביים, דבר שלו הייתי יודע בוודאי שלא הייתי מצטרף לקבוצה,
כרגע המצב הוא שאין מספיק כסף לשלם למינהל על הקרקע כיון שאין מספיק רוכשים.
בוודאי שאפנה כמובן לייעוץ פרטי,
רק ברצוני לשאול בגדול האם האנשים שארגנו את הקבוצה הם נושאים באחריות ואוכל לתבוע אותם? אות את העו"ד שליוה את הקבוצה?
העו"ד טוען שזה לא אשמתו כיון שבחינתו כל האשים אמיתיים כיון שלא הוא אמור לגבות את התשלום,
יש לציין שהעו"ד הודה בפנינו שידע שהאנשים הם פיקטביים וטוען שכך זה בכל העמותות.
אודה להתייחסותכם
אחריות מארגן קבוצת רכישה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/04/14
נחום שלום,
אני מציעה לבדוק בהסכם המארגן בין חברי הקבוצה לבין המארגנים ככל שנחתם כזה, וכן בהסכם לייעוץ משפטי שאמור להיחתם בין חברי הקבוצה לבין היועץ המשפטי.
בדרך כלל ישנם סעיפים המדברים על אחריות המארגן ואחריות היועץ המשפטי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מציעה לבדוק בהסכם המארגן בין חברי הקבוצה לבין המארגנים ככל שנחתם כזה, וכן בהסכם לייעוץ משפטי שאמור להיחתם בין חברי הקבוצה לבין היועץ המשפטי.
בדרך כלל ישנם סעיפים המדברים על אחריות המארגן ואחריות היועץ המשפטי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלת 35 משקיעים
אמיר
28/04/14
האם יש דרך לעקוף את חוק השותפות שמחייבת להגביל עצמה לעד 35 שותפים?
אם אני רוצה לקנות בניין ולהעזר ביותר מ35 משקיעים האם זה אפשרי?
לדעתי זה קשור לסעיף 15 ו15א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968, וסעיף 66 לפקודת השותפויות.
אם אני רוצה לקנות בניין ולהעזר ביותר מ35 משקיעים האם זה אפשרי?
לדעתי זה קשור לסעיף 15 ו15א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968, וסעיף 66 לפקודת השותפויות.
הגבלת 35 משקיעים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/04/14
אמיר שלום,
נסה לשאול בפורום יזמות עסקית או בפורום חברות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נסה לשאול בפורום יזמות עסקית או בפורום חברות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדירה
גילה
28/04/14
שלומות,
אני מקווה שהגעתי לפורום הנכון, לבירור הנושא שבכותרת.
מכל מקום, להלן מספר פרטים העשויים להיות רלוונטיים:
בת 54, גרושה 14 שנים. בעת הגירושין, שני ילדי היו קטינים והתגוררו עימי. כיום רק הבן הצעיר בן ה-24 מתגורר עמי.
מעולם לא היתה לי אפשרות לרכוש דירה ובכל השנים, הן כשהייתי נשואה והן לאחר מכן, התגוררתי בשכירות. כיום, ועל-פי הסכם הגירושין, חלק מהשכירות משולם ע"י בעלי לשעבר.
ניסיתי למצוא מידע באתרי ממשלה למיניהם , אך ישנם כל כך הרבה סעיפם ותתי-סעיפים לתתי-סעיפים נוספים... שכמעט ולא הצלחתי להבין דבר.
אודה לכם מאוד על תשובה מדויקת, עד כמה שניתן
תודה,
גילה
אני מקווה שהגעתי לפורום הנכון, לבירור הנושא שבכותרת.
מכל מקום, להלן מספר פרטים העשויים להיות רלוונטיים:
בת 54, גרושה 14 שנים. בעת הגירושין, שני ילדי היו קטינים והתגוררו עימי. כיום רק הבן הצעיר בן ה-24 מתגורר עמי.
מעולם לא היתה לי אפשרות לרכוש דירה ובכל השנים, הן כשהייתי נשואה והן לאחר מכן, התגוררתי בשכירות. כיום, ועל-פי הסכם הגירושין, חלק מהשכירות משולם ע"י בעלי לשעבר.
ניסיתי למצוא מידע באתרי ממשלה למיניהם , אך ישנם כל כך הרבה סעיפם ותתי-סעיפים לתתי-סעיפים נוספים... שכמעט ולא הצלחתי להבין דבר.
אודה לכם מאוד על תשובה מדויקת, עד כמה שניתן
תודה,
גילה
זכאות לדירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/04/14
גילה שלום,
שאלתך אינה ברורה. האם את שואלת על זכויות מיוחדות שמגיעות לך לרכישת דירה ראשונה או על דיור ציבורי?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהלת פורום נד
שאלתך אינה ברורה. האם את שואלת על זכויות מיוחדות שמגיעות לך לרכישת דירה ראשונה או על דיור ציבורי?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהלת פורום נד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על דירה בחו"ל
מימי
28/04/14
חבר שואל:
אני שוקל לקנות דירה בחו"ל (אנגליה) ומעוניין לדעת איך זה מבחינת מיסים, האם אני משלם מס באנגליה או רק בארץ או אולי גם וגם?
בתודה מראש,
אני שוקל לקנות דירה בחו"ל (אנגליה) ומעוניין לדעת איך זה מבחינת מיסים, האם אני משלם מס באנגליה או רק בארץ או אולי גם וגם?
בתודה מראש,
מס על דירה בחו"ל
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/04/14
מימי שלום,
השאלה מתאימה יותר לרואה חשבון או עו"ד מתחום המיסים.
עם זאת, חוקי המס בישראל מחייבים דיווח של ישראלים על השקעותיהם בחו"ל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה מתאימה יותר לרואה חשבון או עו"ד מתחום המיסים.
עם זאת, חוקי המס בישראל מחייבים דיווח של ישראלים על השקעותיהם בחו"ל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירות נופש
א
28/04/14
האם החישוב הלניארי חל גם על דירות נופש?
תודה
תודה
מס שבח על דירות נופש
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/04/14
שלום רב,
לפי חוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014) החישוב הליניארי יחול על דירת מגורים מזכה. דירה מגורים מזכה הינה דירה כהגדרתה בס' 49 א' לחוק.
דירת נופש איננה דירת מגורים מזכה ולכן לא נהנת מהפטורים לפי פרק חמישי (1)לחוק והחישוב הליניארי לא יחול עליה.
עם זאת יש מקרים שאנשים שלמו בעבר ברכישת דירה כזו מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה כמו דירה רגילה, אם זה המקרה אז יתכן שהדירה תהנה מהחישוב הליניארי, אולם אם שלמו על הדירה מס רכישה מלא 5% או כיום 6% אז קרוב לוודאי שהחישוב הליניארי לא יחול על הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי חוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014) החישוב הליניארי יחול על דירת מגורים מזכה. דירה מגורים מזכה הינה דירה כהגדרתה בס' 49 א' לחוק.
דירת נופש איננה דירת מגורים מזכה ולכן לא נהנת מהפטורים לפי פרק חמישי (1)לחוק והחישוב הליניארי לא יחול עליה.
עם זאת יש מקרים שאנשים שלמו בעבר ברכישת דירה כזו מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה כמו דירה רגילה, אם זה המקרה אז יתכן שהדירה תהנה מהחישוב הליניארי, אולם אם שלמו על הדירה מס רכישה מלא 5% או כיום 6% אז קרוב לוודאי שהחישוב הליניארי לא יחול על הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי
רוכש
28/04/14
שלום.
אני בלשב מאד ראשוני שבו אני מתעניין ברכיש דירה "על הנייר" בפרוייקט קטן (15 קוטגים) מקבלן.
בשלב "על הנייר", אין עוד היתר, (בהליכים). ואין ליווי בנקאי. הקבלן אומר שלא יקח ליווי.
למרות הפיתוי במחיר, בשלב ראשוני זה, איזו בטוחה עלי לבקש כבר במו"מ עם קבלן, ועוד לפני שבכלל אני פונה לעו"ד שיבדוק את החוזה וכו', היות שלא יהיה ליווי בנקאי.
אני בלשב מאד ראשוני שבו אני מתעניין ברכיש דירה "על הנייר" בפרוייקט קטן (15 קוטגים) מקבלן.
בשלב "על הנייר", אין עוד היתר, (בהליכים). ואין ליווי בנקאי. הקבלן אומר שלא יקח ליווי.
למרות הפיתוי במחיר, בשלב ראשוני זה, איזו בטוחה עלי לבקש כבר במו"מ עם קבלן, ועוד לפני שבכלל אני פונה לעו"ד שיבדוק את החוזה וכו', היות שלא יהיה ליווי בנקאי.
רכישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/04/14
שלום רב,
על הקבלן לספק לך אחת מן הבטוחות המצוינות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974.
אם לא יהיה ליווי בנקאי, אזי שהקבלן לא יוכל לקבל ממך יותר מ- 7% מהסכום עבור הבית אם לא רשם לטובתך הערת אזהרה על המקרקעין, או ביטח את עצמו בחברת ביטוח להבטחת החזרת כל הכספים של הרוכש ככל שיהיה צורך, או העביר על שמך זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית.
בכל אופן, חשוב מאוד לשכור שירותיו של עו"ד מתחום המקרקעין על מנת שיוכל לבדוק עבורך את כל המסמכים טרם ההתקשרות.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על הקבלן לספק לך אחת מן הבטוחות המצוינות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974.
אם לא יהיה ליווי בנקאי, אזי שהקבלן לא יוכל לקבל ממך יותר מ- 7% מהסכום עבור הבית אם לא רשם לטובתך הערת אזהרה על המקרקעין, או ביטח את עצמו בחברת ביטוח להבטחת החזרת כל הכספים של הרוכש ככל שיהיה צורך, או העביר על שמך זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית.
בכל אופן, חשוב מאוד לשכור שירותיו של עו"ד מתחום המקרקעין על מנת שיוכל לבדוק עבורך את כל המסמכים טרם ההתקשרות.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי שטר מכר
מיכאל
27/04/14
מכרתי את כל הזכויות שלי (1/3) במגרש.
1. האם בשטר המכר החלקים המועברים הם 1/3 או שהחלקים המועברים הם בשלמות?
2. האם העודף לאחר המכר = 0 או 2/3 ?
תודה מראש
1. האם בשטר המכר החלקים המועברים הם 1/3 או שהחלקים המועברים הם בשלמות?
2. האם העודף לאחר המכר = 0 או 2/3 ?
תודה מראש
שטר מכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
החלק המועבר הוא מלוא הזכויות קרי 100 אחוז כל השליש.
אין עודף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אין עודף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מילוי מש"ח
רועי
27/04/14
במסגרת מילוי טופס 7000, סעיף ו', הצהרת הרוכש, עליי לבצע שומה עצמית. יש שני רוכשים (לא מאותו תא משפחתי) כך שצריך לצרף הצהרה נלווית (אחת לכל רוכש). השאלה שלי היא האם בעמודה של "שווי לצורך מס רכישה" אני צריך לרשום את השווי המלא של הנכס בכל אחת מהצהרות הרוכשים או חצי מהשווי בכל אחת מההצהרות (מכיוון שכל רוכש מקבל מחצית מכלל הזכויות בנכס). לתשובתכם אודה
מילוי מש"ח
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
אפשר לרשום את מלוא הסכום וליד בכתב יד מחצית מהסכום האמור לאור העובדה כי הרוכש רוכש מחצית מהזכויות בנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול של דירה מושכרת
גדלי
27/04/14
מה יקרה אם דירה שבה אני גר בשכירות על-פי חוזה המעניק לי כמה שנים של אופציות להארכה, תעוקל מידי הבעלים עיקול בפועל. האם בעל החוב יקבל את הדירה איתי ועם חוזה השכירות ?
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
אם הדירה תעוקל, לא יקרה כלום.
אם הדירה תמושש על ידי מכירה של נושה - אז תאלצי לפנות את הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אם הדירה תמושש על ידי מכירה של נושה - אז תאלצי לפנות את הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים נכנסים בדמי מפתח
משה
27/04/14
2 בני זוג המעוניינים לשכור דירה בדמי מפתח ולהכנס לנעליו של השוכר הקודם.
שאלתי האם הבעלים יכול להתנגד לכך שיכנסו 2 דיירים במקום הדייר היחיד הקודם שהיה עד כה?
שאלתי האם הבעלים יכול להתנגד לכך שיכנסו 2 דיירים במקום הדייר היחיד הקודם שהיה עד כה?
דייר מוגן
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
כן הוא יכול להתנגד.
אבל חסרים המון פרטים על מנת להשיב על השאלה.
מכוח מה הם ממשיכים את הדיירות המוגנת?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אבל חסרים המון פרטים על מנת להשיב על השאלה.
מכוח מה הם ממשיכים את הדיירות המוגנת?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה בשם מוכר ע"ג שטר מכר ע"פ ייפוי כוח
עו"ד צעירה
27/04/14
שלום,
אודה להכוונה.
עסקת מכר מגורים. אני מייצגת את הקונה. הקונה חתם בפניי. לגבי המוכר- יש לי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר ועליי לתקן את שטר המכר אני רוצה לחתום בשם המוכר על שטר המכר (המתוקן) ע"פ ייפוי הכוח.
כידוע, עליי לצרף את ייפוי הכוח למסמכים ולשלוח לטאבו אבל אינני יודעת אילו קטגוריות מתאימות עליי למלא על גבי הדף השני של שטר המכר.
1). האם עליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים והקונים" ובנוסף לכך עו"ד אחר יאמת אותי ע"י חתימתו במיקום "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים"?
2). או שעליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי הקונים" בחתימתי, ועו"ד אחר יאמת אותי בחתימתו על "אני מעיד כי היום התייצבו לפני המוכרים הנ"ל"?
או משהו אחר...?
תודה!
אודה להכוונה.
עסקת מכר מגורים. אני מייצגת את הקונה. הקונה חתם בפניי. לגבי המוכר- יש לי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר ועליי לתקן את שטר המכר אני רוצה לחתום בשם המוכר על שטר המכר (המתוקן) ע"פ ייפוי הכוח.
כידוע, עליי לצרף את ייפוי הכוח למסמכים ולשלוח לטאבו אבל אינני יודעת אילו קטגוריות מתאימות עליי למלא על גבי הדף השני של שטר המכר.
1). האם עליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים והקונים" ובנוסף לכך עו"ד אחר יאמת אותי ע"י חתימתו במיקום "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים"?
2). או שעליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי הקונים" בחתימתי, ועו"ד אחר יאמת אותי בחתימתו על "אני מעיד כי היום התייצבו לפני המוכרים הנ"ל"?
או משהו אחר...?
תודה!
אימות חתימה של שטר מכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
אם הקונה חתם בפניך - את מאמת את החתימה מאחורה - אין בעיה.
לגבי המוכר, כיוון שאת חותמת מכוח יפוי כוח את עושה כך:
בעמוד הראשון תחתמי עם חותמת שלך ותוסיפי בכתב יד מכוח יפוי כוח בלתי חוזר מיום איקס.
מאחור - שעו"ד אחר יאמת את החתימה שלך מכוח יפוי הכוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לגבי המוכר, כיוון שאת חותמת מכוח יפוי כוח את עושה כך:
בעמוד הראשון תחתמי עם חותמת שלך ותוסיפי בכתב יד מכוח יפוי כוח בלתי חוזר מיום איקס.
מאחור - שעו"ד אחר יאמת את החתימה שלך מכוח יפוי הכוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
עדנה גילמן
27/04/14
ברשותי שתי דירות שנקנו למעלה מחמש שנים. עכשיו אנחנו לפני מכירת אחת הדירות האם עם החוק החדש יוטל עלינו מס שבח בגלל הבעלות על שתי דירות?
פטור ממס שבח
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
לא - השאלה מתי נמכרה דירה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על העברת זכויות
רחלי גרניט
27/04/14
שלום. לפני כחודש רכשתי דירה ממוכר שקנה אותה להשקעה (לא מקבלן).תוך כדי התהליך התבקשתי מהיזם (קרקע בבעלות פרטית) לשלם סכום של כ- 2900 שח+מע״מ לטובת העברת זכויות.מבדיקה שערכתי מצאתי צו פיקוח המגביל את התשלום ל349.5 ₪+מעמ.שאלתי היא כיצד עלי לפעול?האם לשלם ולתבוע את הסכום? לתשובתכם אודה, רחלי גרניט
דרישה לתשלום לצורך העברת זכויות
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
תבדקי עם האדון מכוח מה הוא דורש את הסכום האמור?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגודת המושב גם יכולה לגבות דמי פיתוח/הרחבה?
נורי בהל
26/04/14
האםבהלה אם המושב יכול לדרוש ממני דמי הרחבה אם הוא זה אשר ממליץ עליי. אגב ייתר הרוכשים שלא הגיעו בהמלצתו לא נדרשו לשלם דמי פיתוח גם למושב אלא רק למועצה.
שאלה לא ברורה
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
צר לי לא הבנתי את השאלה יש לנסח בצורה ברורה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דירה בחכירה ניתנת לפירוק שיתוף במקרקעין כשבעלים לא רשום?
רחל
26/04/14
כידוע פירוק שיתוף במקרקעין אינו יכול להתקיים כשהנתבעים אינם רשומים בטאבו. האם דירה בחכירה מהמינהל יוצאת דופן במחינת החוק? האם אפשר לשפוט שם לפי חוק המיטלטלין?
פירוק שיתוף
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
יש לבדוק את המקרה הפרטני לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה
noa
26/04/14
האם בקשה לצו מניעה להיתר בניה בגג, אצל המפקח על הבתים המשותפים ניתן להגיש
נגד העירייה בגין רשלנות עקב נזקים שנגרמו בבניה ללא פיקוח בהיתרים קודמים, שניתנו ועקב מצבו הרעוע של המבנה ולא נגד הדייר שרוצה את היתר הבניה מחשש שגם יתנקל למי שמבקש את צו המניעה
נגד העירייה בגין רשלנות עקב נזקים שנגרמו בבניה ללא פיקוח בהיתרים קודמים, שניתנו ועקב מצבו הרעוע של המבנה ולא נגד הדייר שרוצה את היתר הבניה מחשש שגם יתנקל למי שמבקש את צו המניעה
צו מניעה
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/04/14
צו מניעה הוא נגד מי שבונה - הדייר
צו מניעה לעירייה? על שום מה - העיירה לא בונה מאומה.
אפשר לתבוע את העירייה על נזקים ככל שיש עילה מוצדקת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
צו מניעה לעירייה? על שום מה - העיירה לא בונה מאומה.
אפשר לתבוע את העירייה על נזקים ככל שיש עילה מוצדקת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 7914 הצהרה לצורך חיוב במס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת
א
26/04/14
מדובר בתושב חוץ שמכר דירה בישראל. האם חתימה על ההצהרה יכולה להעשות ע"י המיופה כח (ביפוי כח קונסולרי או נוטריוני)?
תודה
למידע נוסף: שכר נוטריון
תודה
למידע נוסף: שכר נוטריון
כמו כן ביחס לטופס 7002
א
26/04/14
האמור מתייחס גם ביחס לטופס 7002.
תודה למשיבים
תודה למשיבים
חתימה על מש"ח
עו"ד תומר שזר
26/04/14
ככל הידוע לי חתימה על מש"חים צריכים להעשות באופן אישי על ידי בעל הנכס או הקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תיקון דוד שמש בדירה שכורה
רינת
26/04/14
בדירה השכורה שאני גרה, יש דוד שמש עם קולטים. הדוד התחיל לקצר.יידעתי את בעל הדירה, תשובתו היתה: "מה את רוצה שאעשה". אמרתי לו, שאני מיידעת אותו, על מנת שיחליט אם הוא רוצה להביא מישהו מטעמו, או שאביא מישהו מטעמי ואביא לו קבלה, והוא יחזיר לי את הכסף. לטענתו, התיקון צריך להיות על חשבוני כי אני גרה בבית.אמרתי לו שהתקלה הינה בלאי שנוצר ולא משהו שאני גרמתי לו נזק בכוונה. ועפ"י החוזה כל בלאי סביר שנעשה בדירה, התיקון צריך להיות על חשבונו.מבחינתו הוא לא מוכן לתקן, אז אמרתי לו, אין בעיה, אביא מישהו, ובמקרה וצריך הוריד לך משכר הדירה.תשובתו היתה: אל תאיימי עלי, אני אגיע עם זה לבית משפט. אמרתי לו אין בעיה. אשמח לקבל תשובה מקצועית, על מי צריך להיות התיקון, מה אני עושה במקרה כזה, האם אני רשאית להוריד משכר הדירה, האם במקרה הזה, הוא יכול לתבוע אותי, או להשתמש בשיק פיקדון שנתתי לו?
חוזה שכירות תיקון דוד שמש
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
צריך לבדוק את החוזה
אם החוזה מדבר על תיקונים בלאי
אז הוא צריך לתקן את זה
אבל יתכן שאת חסומה מלקזז את שכר הדירה (צריך לבדוק בחוזה)
ואז למעשה את תשלמי את זה ואת תתבעי אותו בתביעות קטנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אם החוזה מדבר על תיקונים בלאי
אז הוא צריך לתקן את זה
אבל יתכן שאת חסומה מלקזז את שכר הדירה (צריך לבדוק בחוזה)
ואז למעשה את תשלמי את זה ואת תתבעי אותו בתביעות קטנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השגת גבול
בעל בית
26/04/14
אני בעל מגרש עליו בנוי בנין דו משפחתי.חצי מהדו שייך לי . הבית רשום בשנה האחרונה השכן בעל מגרש הגובל במגרש שלנו ביקש מהעיריה אישור הרחבת דירתו..במדידות נמצא שהוא "השיג גבול" במגרש שלנו.לאור זאת הגשתי התנגדות וביקשתי למנוע את אישור תוכניותיו.
יש לי חשש שהוא עלול להתחיל בבניה ללא אישור.שאלתי כיצד אני יכול לרשום בטבו הערת אזהרה על השגת הגבול כדי למנוע ממנו אפשרות לסחור במגרש.שלו
יש לי חשש שהוא עלול להתחיל בבניה ללא אישור.שאלתי כיצד אני יכול לרשום בטבו הערת אזהרה על השגת הגבול כדי למנוע ממנו אפשרות לסחור במגרש.שלו
צו מניעה
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
לא מוכרת לי פרוצדורה שכזו.
אם הוא מתחיל לבנות אתה יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו מניעה שאוסרת על הבניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אם הוא מתחיל לבנות אתה יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו מניעה שאוסרת על הבניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בחוזה קבלן כשקיימת משכנתא בדרגה שניה מטעם הקבלן
עו"דית
26/04/14
שלום,
אני מייצגת רוכש פוטנציאלי מקבלן.
רישום הזכויות מתנהל בממ"י.
לקבלן יש משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק המלווה ומשכנאת בדרגה שניה לטובת משלים הון כלשהו (שתיהן רשומות בממ"י).
קראתי את נוסח הערבות הבנקאית, ונראה שבנק הליווי מתחייב להשיב את הכספים לרוכש, אלא אם קיימת משכנתא לטובת בנק מטעם הרוכש והרוכש הורה לבנק המלווה להעביר את הכספים לאותו בנק, שאז הוא יעביר את הכספים לאותו בנק לפי הוראת הרוכש. עד כאן בסדר.
השאלה היא, האם המשכנתא בדרגה שניה לטובת משלים ההון מטעם הקבלן, לא קודמת לרוכש במקרים מסויימים?
אני מבינה שמצד אחד קדימות של משלים ההון קצת מאיינת את עניין הערבות, מאידך אני רוצה לוודא שאני לא מפספסת משהו שעלול להעמיד את הלקוח שלי בסיכון כספי, כי עד כה לא נתקלתי במצב בו היתה משכנתא נוספת לטובת גורם פרטי מטעם קבלן, והגורם הוא כזה שלא נתן ערבויות...
תודה!
אני מייצגת רוכש פוטנציאלי מקבלן.
רישום הזכויות מתנהל בממ"י.
לקבלן יש משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק המלווה ומשכנאת בדרגה שניה לטובת משלים הון כלשהו (שתיהן רשומות בממ"י).
קראתי את נוסח הערבות הבנקאית, ונראה שבנק הליווי מתחייב להשיב את הכספים לרוכש, אלא אם קיימת משכנתא לטובת בנק מטעם הרוכש והרוכש הורה לבנק המלווה להעביר את הכספים לאותו בנק, שאז הוא יעביר את הכספים לאותו בנק לפי הוראת הרוכש. עד כאן בסדר.
השאלה היא, האם המשכנתא בדרגה שניה לטובת משלים ההון מטעם הקבלן, לא קודמת לרוכש במקרים מסויימים?
אני מבינה שמצד אחד קדימות של משלים ההון קצת מאיינת את עניין הערבות, מאידך אני רוצה לוודא שאני לא מפספסת משהו שעלול להעמיד את הלקוח שלי בסיכון כספי, כי עד כה לא נתקלתי במצב בו היתה משכנתא נוספת לטובת גורם פרטי מטעם קבלן, והגורם הוא כזה שלא נתן ערבויות...
תודה!
ערבות של קבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
אני חושב שצריך לבדוק את זה לעומק - יתכן כי המשכנתא מדרגה שניה תגבר - צריך לקבל מסמכי "הרגעה" כתובים מהבנק הממשכן הראשון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי "בן ממשיך"
אח
26/04/14
שלום, אנחנו 9 אחים. ההורים חתמו לפני 20 שנה לאחי הבכור כ"בן ממשיך" מבלי להבין שהדבר אומר כי הבעלות על כל הנחלה שלהם במושב תעבור אליו לאחר מותם(דונם עליו בנה את ביתו ועוד 2.5 דונם שההורים וחלק מהאחים גרים). כעת הם מתחרטים ורוצים להשאיר לו את הדונם עליו בנה את הבית שלו ואת שאר השטח להוריש לשאר האחים במטרה שלאחר מותם השטח ימכר והכסף יחולק בין האחים. מתוך מקרים דומים שהיו אצלנו במושב אני מבין כי אם אחי הבכור לא מסכים לחלוקת הנחלות לא ניתן לעשות דבר, ומבחינה חוקית הכל שלו, האם אכן כך? האם ניתן כעת, בעוד ההורים חיים וצלולים בדעתם לפנות למינהל ולשנות את חלוקת הקרקע? במידה ולא ואכן השטח כולו יועבר בבוא העת לאחרי הבכור האם יהיה עליו לפצות אותנו, האחים שבנו בתים בשטח ההורים והשקיעו מכספם? האם זכותו לפנות אותנו מבתינו? אודה לעזרתכם והכוונתכם. ערב טוב.
בן ממשיך
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
ראה מדובר במקרה מאוד מורכב ומסובך, וככל הנראה גם שווי הנחלה הינה מיליונים - אני חושב שאתה צריך להיפגש עם עו"ד שמתמחה בתחום הנדון לפגישת יעוץ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אדם שתיווך בעסקה זכאי לקבל דמי תיווך גם אם הוא לא מתווך
NOAM
25/04/14
פנה אלי אדם דרך מכר משותף ושאל אותי עם ידוע לי על דירה למכירה באזור מגורי, אמרתי לו שאבדוק לו וכעבור כמה ימים ציינתי בפניו כי נודע לי על דירה אשר נמצאת תחת כונס נכסים. הוא הבטיח לי שאם אסייע לו לקדם את העסקה אקבל ממנו דמי תיווך על העסקה בדומה למה שהיה משלם למתווך. לאחר שהפגשתי אותו עם בעל הדירה וכן עם כונס הנכסים הוא הגיש הצעה ורכש את הנכס. ואולם כאשר ביקשתי את דמי התיווך שהבטיח לי טען שלא זכור לו דבר כזה. האם אני יכול לתבוע אותו על ההסכמה שבעל פה ?
דמי תיווך
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
אסור לאדם שלא מתווך לקבל דמי תיווך...
ראה חוקים ותקנות המתווכים - ואף יש פסיקה בעניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ראה חוקים ותקנות המתווכים - ואף יש פסיקה בעניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר חיצוני בבניין משותף
גבי
25/04/14
שלום רב
אני גר בקומפלקס של 8 קוטגים ודירות גן מדורגות .לכל דירה כניסה
נפרדת. לאחד השכנים יש דליפת מים מקיר חיצוני (יש לציין שהבניין ישן כבן 30 שנה)
האם כל השכנים צריכים לשאת בהוצאות התיקון? למרות גילו של
הבניין האם הגיוני שכל שכן יעשה "שיפוץ בקירות החיצוניים על חשבון כל הבניין?
בברכה
גבי
אני גר בקומפלקס של 8 קוטגים ודירות גן מדורגות .לכל דירה כניסה
נפרדת. לאחד השכנים יש דליפת מים מקיר חיצוני (יש לציין שהבניין ישן כבן 30 שנה)
האם כל השכנים צריכים לשאת בהוצאות התיקון? למרות גילו של
הבניין האם הגיוני שכל שכן יעשה "שיפוץ בקירות החיצוניים על חשבון כל הבניין?
בברכה
גבי
השתתפות בתיקון
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
צריך לבדוק את התקנון אבל בגדול אם הליקוי הוא קיר חיצוני שלא נובע כתוצאה מרשלנות או מחדל של הדייר - אז יתכן שהבניין צריך יהיה לשאת בעלות התיקון - צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לאח בכסף מלא
מיכאל
25/04/14
מעוניין למכור לאחי דירה בכסף מלא (לא במתנה) .האם חל עלי מס שבח ליניארי ? (זו לא דירה יחידה שלי). והאם אחי ישלם מס רכישה במידה וזו דירתו הראשונה והיחידה.
פטור ממס שבח
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/04/14
כל עוד זו לא עסקת מתנה - יחולו הכללים הרגילים לגבי העסקה
כלומר - ככל שזו דירה יחידה יתכן ואתה זכאי לפטור (תלוי מתי מכרת דירה לאחרונה), ולגבי מס רכישה של אחיך - אם אין לו דירה ומחיר הדירה הינו בפטור - אז יהיה לו פטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כלומר - ככל שזו דירה יחידה יתכן ואתה זכאי לפטור (תלוי מתי מכרת דירה לאחרונה), ולגבי מס רכישה של אחיך - אם אין לו דירה ומחיר הדירה הינו בפטור - אז יהיה לו פטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
