פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מספר שאלות לגבי מס רכישה
יקי
24/12/14
ברצוני לרכוש דירה נוספת ולרשום אותה על שם בתי , או להעביר את הדירה שברשותי כעת לבתי. בכדי לשלם מס רכישה מופחת:
א. אם הדירה הנוספת תהיה על שם בתי אז
התשלום למס רכישה יהיה המס הרגיל לפי ערך הקניה? מדובר בדירה ראשונה שלה.
ב. לחילופין אם ארשום את הדירה שיש ברשותי כעת על שם בתי אזי מס רכישה יהיה מופחת ? קראתי שדירה הניתנת
במתנה ע"י בן משפחה וזוהי הדירה הראשונה שלה אזי משלמים 1/3 מס הרכישה. האם זה
נכון ?
ג. כאשר אחת הדירות תהיה על שם בתי איך אבטיח שלא תמכור את הדירה ללא רשותי ? האם
ניתן לרשום הערת אזהרה מתאימה בטאבו ? בנוסף ניתן לערוך הסכם אצל עו"ד שערך הדירה היא הלוואה עומדת שבתי תצטרך להחזיר לי ? כל זאת להבטיח שבן זוג והיה
ותתחתן ואז חלילה תתגרש לא ירצה חלק
מערך הדירה.
א. אם הדירה הנוספת תהיה על שם בתי אז
התשלום למס רכישה יהיה המס הרגיל לפי ערך הקניה? מדובר בדירה ראשונה שלה.
ב. לחילופין אם ארשום את הדירה שיש ברשותי כעת על שם בתי אזי מס רכישה יהיה מופחת ? קראתי שדירה הניתנת
במתנה ע"י בן משפחה וזוהי הדירה הראשונה שלה אזי משלמים 1/3 מס הרכישה. האם זה
נכון ?
ג. כאשר אחת הדירות תהיה על שם בתי איך אבטיח שלא תמכור את הדירה ללא רשותי ? האם
ניתן לרשום הערת אזהרה מתאימה בטאבו ? בנוסף ניתן לערוך הסכם אצל עו"ד שערך הדירה היא הלוואה עומדת שבתי תצטרך להחזיר לי ? כל זאת להבטיח שבן זוג והיה
ותתחתן ואז חלילה תתגרש לא ירצה חלק
מערך הדירה.
הערה להימנע מעשיית עסקה/רישום משכנתא
א.א
24/12/14
שלום רב,
ראשית, חשוב לציין כי בן/בת זוג, ידוע/ידועה בציבור, וילדים עד גיל 18 לא נשואים נחשבים כתא משפחתי אחד לעניין מס רכישה.
בהנחה שבתך מעל גיל 18, והיא עתידה לרכוש את הדירה על שמה, היא תהנה מתשלום מס רכישה במדרגות מס רכישה מופחתות (עבור דירה ראשונה).
לעניין שאלתך בדבר העברה ללא תמורה - באם הדירה דנן בבעלותך ואתה מעביר אותה לבתך אתה תהיה פטור ממס שבח ובתך תשלם שליש מס רכישה בלבד.
בכדי למנוע מצב עתידי בו בתך תמכור את הדירה ללא ידיעתך ו/או בכדי למנוע מצב בו צד ג' עשוי לתבוע חלק מזכויותיה בדירה מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר "הימנעות מעשיית עסקה" ו/או לרשום משכנתא לטובתך לפיה הדירה נרכשה באמצעות הלוואה ועד לפירעון ההלוואה הנך נושה מובטח.
מקווה שהייתי לעזר
ראשית, חשוב לציין כי בן/בת זוג, ידוע/ידועה בציבור, וילדים עד גיל 18 לא נשואים נחשבים כתא משפחתי אחד לעניין מס רכישה.
בהנחה שבתך מעל גיל 18, והיא עתידה לרכוש את הדירה על שמה, היא תהנה מתשלום מס רכישה במדרגות מס רכישה מופחתות (עבור דירה ראשונה).
לעניין שאלתך בדבר העברה ללא תמורה - באם הדירה דנן בבעלותך ואתה מעביר אותה לבתך אתה תהיה פטור ממס שבח ובתך תשלם שליש מס רכישה בלבד.
בכדי למנוע מצב עתידי בו בתך תמכור את הדירה ללא ידיעתך ו/או בכדי למנוע מצב בו צד ג' עשוי לתבוע חלק מזכויותיה בדירה מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר "הימנעות מעשיית עסקה" ו/או לרשום משכנתא לטובתך לפיה הדירה נרכשה באמצעות הלוואה ועד לפירעון ההלוואה הנך נושה מובטח.
מקווה שהייתי לעזר
תחילת בניה לפני קבלת אשור ממ"י
אנני
24/12/14
קיבלתי מהוועדה אישור ראשוני לסגירת קומת עמודים. נדרש להכניס שינויים קלים ואז להשיג אישור ממינהל מקרקעי ישראל בחיפה.
הפחידו אותי שזה יכול לקחת המון זמן ואני לא יודע למתי לשריין קבלן.
1. אם אין בעיות מיוחדות, כמה זמן בד"כ לוקח אישור ממ"י?
2. עד כמה בעייתי אם אתחיל לבנות לפני קבלת האישור? (זה יכול להפריע לקבלת האישור? קנסות וצווי הריסה? בעיות אחרות?)
תודה
הפחידו אותי שזה יכול לקחת המון זמן ואני לא יודע למתי לשריין קבלן.
1. אם אין בעיות מיוחדות, כמה זמן בד"כ לוקח אישור ממ"י?
2. עד כמה בעייתי אם אתחיל לבנות לפני קבלת האישור? (זה יכול להפריע לקבלת האישור? קנסות וצווי הריסה? בעיות אחרות?)
תודה
אישור המינהל להיתר הבניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שלום רב
אם כחלק מתנאי הוצאת ההיתר את נדרשת לקבל את הסכמת המינהל - הרי שכל עוד לא נתקבלה הסכמה כאמור - אין בידך היתר בניה בתוקף, על כל המשתמע מכך . כל עוד אין בידך היתר בניה העבודות ככל שתבוצענה תהיינה ללא היתר בניה והדבר חושף אותך להוצאת צו הפסקת עבודה על ידי הועדה המקומית וכן להגשת כתב אישום בגין ביצוע העבודות ללא היתר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
אם כחלק מתנאי הוצאת ההיתר את נדרשת לקבל את הסכמת המינהל - הרי שכל עוד לא נתקבלה הסכמה כאמור - אין בידך היתר בניה בתוקף, על כל המשתמע מכך . כל עוד אין בידך היתר בניה העבודות ככל שתבוצענה תהיינה ללא היתר בניה והדבר חושף אותך להוצאת צו הפסקת עבודה על ידי הועדה המקומית וכן להגשת כתב אישום בגין ביצוע העבודות ללא היתר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
אירית
23/12/14
שלום רב
אני עומדת לרכוש נכס שמעיון בנסח הטאבו שלו הבעלים הם רשות הפיתוח ויש חכירה ל-49 שנים.
האם פרוצדורת העברת הנכס על שמי היא בעייתית? נאמר לי שאולי יש צורך לעבור גם דרך מנהל מקרקעי ישראל.... על הנכס לא רשום האם מדובר בבניה רוויה או לא...ולא נרשמה הערה של הגבלה בהעברה וירושה.
תודה
אני עומדת לרכוש נכס שמעיון בנסח הטאבו שלו הבעלים הם רשות הפיתוח ויש חכירה ל-49 שנים.
האם פרוצדורת העברת הנכס על שמי היא בעייתית? נאמר לי שאולי יש צורך לעבור גם דרך מנהל מקרקעי ישראל.... על הנכס לא רשום האם מדובר בבניה רוויה או לא...ולא נרשמה הערה של הגבלה בהעברה וירושה.
תודה
אין הגבלה בהעברה וירושה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
אירית שלום,
ברוב המקרים אם לא קיימת הגבלה בהעברה וירושה אין צורך לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ברוב המקרים אם לא קיימת הגבלה בהעברה וירושה אין צורך לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבריין מין ששוכר דירה
שגית
23/12/14
שלום, הדירה שלידנו הושכרה לאם ולבנה שגילינו, תוך כדי חיפוש בגוגל שהורשע בעבר בעבריינות מין. החוזה נערך עם האם בלבד ולא בכדי.. כעת בעל הדירה מבקש לחדש עם האם את החוזה וביקשנו ממנו שישקול זאת שוב לאור ההיסטוריה של אותו הגבר. שאלותיי:
האם בעל הדירה, לא אמור להודיע לשאר השכנים לגבי זה שגר לידם עבריין מין?
אם הוא כן היה אמור להודיע, האם זה יכול לעזור לנו, איכשהוא לדרוש מבעל הדירה להוציא את אותו הגבר מהדירה?
איני יודעת במה בדיוק פשע, נראה לי שלא מדובר באונס אלא בתקיפה מינית ומכאן שאלתי השנייה - היכן ניתן לברר במה בדיוק הואשם?
ברור לי שגם לעברייני מין יש זכות שיקום, אבל אותו הגבר כבר פשע נגדנו בדברים אחרים (גנב כסף מאחת הדירות, אך לא הוגשה תלונה במשטרה) ולא פשוט לגור לידו מבחינות רבות, ומכאן שאלותיי.
תודה רבה
האם בעל הדירה, לא אמור להודיע לשאר השכנים לגבי זה שגר לידם עבריין מין?
אם הוא כן היה אמור להודיע, האם זה יכול לעזור לנו, איכשהוא לדרוש מבעל הדירה להוציא את אותו הגבר מהדירה?
איני יודעת במה בדיוק פשע, נראה לי שלא מדובר באונס אלא בתקיפה מינית ומכאן שאלתי השנייה - היכן ניתן לברר במה בדיוק הואשם?
ברור לי שגם לעברייני מין יש זכות שיקום, אבל אותו הגבר כבר פשע נגדנו בדברים אחרים (גנב כסף מאחת הדירות, אך לא הוגשה תלונה במשטרה) ולא פשוט לגור לידו מבחינות רבות, ומכאן שאלותיי.
תודה רבה
האם בעל הדירה חייב לגלות לשכן שהשכיר לעבריין מין?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
שגית שלום,
בעל הדירה לא מחוייב לספר לך אודות עברו הפלילי של השוכר בדירתו. את יכולה לבקש ממנו שלא להשכיר לו את הדירה אולם הוא אינו מחוייב להסכים לבקשתך.
בעקרון, אם יש לך את מספר התיק שנפתח כנגד העבריין תוכלי לבדוק בדיוק במה פשע.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעל הדירה לא מחוייב לספר לך אודות עברו הפלילי של השוכר בדירתו. את יכולה לבקש ממנו שלא להשכיר לו את הדירה אולם הוא אינו מחוייב להסכים לבקשתך.
בעקרון, אם יש לך את מספר התיק שנפתח כנגד העבריין תוכלי לבדוק בדיוק במה פשע.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
איילת
23/12/14
ברצוני להתייעץ איתך בנוגע לנסח טאבו המצורף.
הנסח הינו עבור דירת מגורים של הוריי.
אבי נפטר לפני 3 שנים.
בתאריך 30/6/14 נרשמה פעולה בנסח טאבו.
בשורה הראשונה של הבעלים - מופיע השם אל אמי ומצויין מכר ללא תמורה.
ובשורת ההערות באותו תאריך מצויין הערה בדבר - העברה לזרים.
השאלה שלי היא כזו:
מדוע מצויין מכר ללא תמורה על החלק של אמי?
מה זה העברה לזרים?
איך אני יכולה לדעת למי הועבר?
ישנו צו ירושה על החלק של אבא ועדיין לא עדכנו זאת בטאבו. (יש לנו עו"ד ואין לי מושג למה לא ביצע זאת).
הנסח הינו עבור דירת מגורים של הוריי.
אבי נפטר לפני 3 שנים.
בתאריך 30/6/14 נרשמה פעולה בנסח טאבו.
בשורה הראשונה של הבעלים - מופיע השם אל אמי ומצויין מכר ללא תמורה.
ובשורת ההערות באותו תאריך מצויין הערה בדבר - העברה לזרים.
השאלה שלי היא כזו:
מדוע מצויין מכר ללא תמורה על החלק של אמי?
מה זה העברה לזרים?
איך אני יכולה לדעת למי הועבר?
ישנו צו ירושה על החלק של אבא ועדיין לא עדכנו זאת בטאבו. (יש לנו עו"ד ואין לי מושג למה לא ביצע זאת).
מה משמעות הערה בדבר- העברה לזרים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
איילת שלום,
המשמעות היא שבשנת 1966 מחצית מהדירה הועברה ללא תמורה בין הורייך.
ההערה בדבר העברה לזרים משמעותה כי לא יהיה ניתן למכור את הדירה לזרים אלא רק לתושבי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשמעות היא שבשנת 1966 מחצית מהדירה הועברה ללא תמורה בין הורייך.
ההערה בדבר העברה לזרים משמעותה כי לא יהיה ניתן למכור את הדירה לזרים אלא רק לתושבי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
זהבית
23/12/14
לכבוד עורכת הדין ענת קציר והפורום הנכבד,
שלום רב.
רציתי לשאול כמה זמן צריך לקחת עסקה של העברה ללא תמורה. אנחנו באמצע התהליך הזה, ואמרו לנו שאנחנו לא חייבים שום מיסים, מכיוון שמדובר בדירה קטנה, וכו' וכו', זה דירה שאנחנו גרים בה המון שנים וכו' וכו'. בכל אופן זה כבר כמעט עשרה חודשים, והעסקה עוד לא הועברה בטאבו. אני שואלת, האם זה צריך לקחת כל כך הרבה זמן?! העורך דין שלקחנו כל הזמן אומר שזה לא תלוי בו, ושינו את המערכת של המחשוב בטאבו וכו' וכו', הם זה הגיוני?
תודה זהבית
שלום רב.
רציתי לשאול כמה זמן צריך לקחת עסקה של העברה ללא תמורה. אנחנו באמצע התהליך הזה, ואמרו לנו שאנחנו לא חייבים שום מיסים, מכיוון שמדובר בדירה קטנה, וכו' וכו', זה דירה שאנחנו גרים בה המון שנים וכו' וכו'. בכל אופן זה כבר כמעט עשרה חודשים, והעסקה עוד לא הועברה בטאבו. אני שואלת, האם זה צריך לקחת כל כך הרבה זמן?! העורך דין שלקחנו כל הזמן אומר שזה לא תלוי בו, ושינו את המערכת של המחשוב בטאבו וכו' וכו', הם זה הגיוני?
תודה זהבית
כמה זמן לוקח לבצע רישום של מכר ללא תמורה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
זהבית שלום,
ככל שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין כל המסמכים הנדרשים לביצוע ההעברה, סיום ההליך תלוי בעומס שקיים בטאבו, ואכן בכמה מלשכות רישום המקרקעין בארץ עברו לעבוד במערכת חדשה ועל כן משך ההליכים מתמשך יותר מהרגיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין כל המסמכים הנדרשים לביצוע ההעברה, סיום ההליך תלוי בעומס שקיים בטאבו, ואכן בכמה מלשכות רישום המקרקעין בארץ עברו לעבוד במערכת חדשה ועל כן משך ההליכים מתמשך יותר מהרגיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על מיסוי במקרקעין
משקיע
22/12/14
שלום,
יש בידי סכום כסף ואני רוצה לקנות דירה לשפץ אותה ולמכור ברווח וכך לעבור מדירה לדירה.
שאלתי היא האם ישנן מגבלות שעלולות להגביל אותי מבחינת מס.
מבחינת מס רכישה-אף דירה לא תעבור את המקסימום ותמיד זו תהיה דירת יחיד השאלה אם אין הגבלות אחרות.
יש בידי סכום כסף ואני רוצה לקנות דירה לשפץ אותה ולמכור ברווח וכך לעבור מדירה לדירה.
שאלתי היא האם ישנן מגבלות שעלולות להגביל אותי מבחינת מס.
מבחינת מס רכישה-אף דירה לא תעבור את המקסימום ותמיד זו תהיה דירת יחיד השאלה אם אין הגבלות אחרות.
אילו מיסים חלים ברכישה ומכירת דירה לאחר שיפוץ?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
שלום לך,
כל עוד תמיד תרכוש דירה יחידה יהיה לך פטור ממס רכישה עד לגובה של 1,517,210 ש"ח.
אולם, יכולות להיות הגבלות מבחינת מס שבח. לא בכל מכירה יהיה לך פטור ממס שבח.
יש לבדוק את המודל לפיו אתה מתכוון לעבוד (רכישה ומכירה) ופרקי הזמן הרלבנטיים למודל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כל עוד תמיד תרכוש דירה יחידה יהיה לך פטור ממס רכישה עד לגובה של 1,517,210 ש"ח.
אולם, יכולות להיות הגבלות מבחינת מס שבח. לא בכל מכירה יהיה לך פטור ממס שבח.
יש לבדוק את המודל לפיו אתה מתכוון לעבוד (רכישה ומכירה) ופרקי הזמן הרלבנטיים למודל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת צו עשה ובקשה לסעד כספי
אלעד
22/12/14
הי,
הגישו נגדי תביעה לצו עשה במקרקעין וכן ביקשו לקבל אפשרות לפיצול סעדים כך שלאחר הצו עשה יוכלו לתבוע אותי כספית.
האם זה אפשרי בכלל? בכתב ההגנה התנגדתי בטענה שאין כל עילה לפיצול סעדים ואילו היו רוצים להגיש סעד כספי היו מגישים כעת-האם זו טענה רלוונטית?
הגישו נגדי תביעה לצו עשה במקרקעין וכן ביקשו לקבל אפשרות לפיצול סעדים כך שלאחר הצו עשה יוכלו לתבוע אותי כספית.
האם זה אפשרי בכלל? בכתב ההגנה התנגדתי בטענה שאין כל עילה לפיצול סעדים ואילו היו רוצים להגיש סעד כספי היו מגישים כעת-האם זו טענה רלוונטית?
פנה בבקשה לפורום בתי משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף על קרקע שיש עליה הערת אזהרה
ארז
22/12/14
שלום,
עשיתי עסקאת קומבינציה עם בעל קרקע לפיה אני אבנה על הקרקע שלו 4 דירות ואקבל את הקרקע ובתמורה הוא יקבל 2 דירות.
סיימתי את הבנייה אך יש לנו סכסוך לגבי זכויות הבניה.
שמעתי שהוא מתכנן להגיש בקשה לרשום את הבניין כבית משותף או על שמו או על שמי אך עם כל הזכויות אליו.
שאלתי היא האם הוא יכול לעשות את זה כאשר יש לי הערת אזהרה על הקרקע?
כלומר האם עם הערת אזהרה ניתן לרשום בית משותף בלי הסכמה של בעלי הערת האזהרה?
ועוד שאלה-האם זכויות בניה עתידיות שייכות לקרקע או למבנה (אם בחוזה אין התייחסות לזכויות בניה).
תודה מראש
עשיתי עסקאת קומבינציה עם בעל קרקע לפיה אני אבנה על הקרקע שלו 4 דירות ואקבל את הקרקע ובתמורה הוא יקבל 2 דירות.
סיימתי את הבנייה אך יש לנו סכסוך לגבי זכויות הבניה.
שמעתי שהוא מתכנן להגיש בקשה לרשום את הבניין כבית משותף או על שמו או על שמי אך עם כל הזכויות אליו.
שאלתי היא האם הוא יכול לעשות את זה כאשר יש לי הערת אזהרה על הקרקע?
כלומר האם עם הערת אזהרה ניתן לרשום בית משותף בלי הסכמה של בעלי הערת האזהרה?
ועוד שאלה-האם זכויות בניה עתידיות שייכות לקרקע או למבנה (אם בחוזה אין התייחסות לזכויות בניה).
תודה מראש
רישום בית משותף על קרקע שיש עליה הערת אזהרה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
ארז שלום,
לא יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה ללא קבלת הסכמת בעלי הערת אזהרה על המקרקעין אלא אם קיים בידי בעל הקרקע יפוי כוח ממך לחתום בשמך על המסמכים שיש להגיש ללשכת המפקח על המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה ללא קבלת הסכמת בעלי הערת אזהרה על המקרקעין אלא אם קיים בידי בעל הקרקע יפוי כוח ממך לחתום בשמך על המסמכים שיש להגיש ללשכת המפקח על המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אנחנו היורשים בכל
גאנה
22/12/14
שלום,
חמי נפטר לאחרונה וחמותי קיבלה צו פינוי מהדירה.
היא הייתה גרה בדירה (פלישה)
יש לציין חמתי משלמת חשבון מים ארננוה וחשמל.
חמתי גרה לבדה בדירה.
לפני כחודש חמתי קיבלה חוב של ארנונה על סך 48 אלף שח שתובעים גם את בעלי ואת כל האחים ואחיותיו כשהלכתי לעיריית תל אביב לשאול מה פשר העניין ומה אנחנו קשורים לחוב בעצם כל ילדיה של חמותי.
נעננו בתשובה כי אנחנו היורשים החוקיים
האם יש לך הסבר האם זה חוקי? למי ומה אני אמורה לעשות בנדון ואיך אני מורידה את שמו של בעלי מחוב זה
תודה.
חמי נפטר לאחרונה וחמותי קיבלה צו פינוי מהדירה.
היא הייתה גרה בדירה (פלישה)
יש לציין חמתי משלמת חשבון מים ארננוה וחשמל.
חמתי גרה לבדה בדירה.
לפני כחודש חמתי קיבלה חוב של ארנונה על סך 48 אלף שח שתובעים גם את בעלי ואת כל האחים ואחיותיו כשהלכתי לעיריית תל אביב לשאול מה פשר העניין ומה אנחנו קשורים לחוב בעצם כל ילדיה של חמותי.
נעננו בתשובה כי אנחנו היורשים החוקיים
האם יש לך הסבר האם זה חוקי? למי ומה אני אמורה לעשות בנדון ואיך אני מורידה את שמו של בעלי מחוב זה
תודה.
ירשנו דירה. האם ירשנו גם את חוב הארנונה לעיריה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
גאנה שלום,
בעיקרון, יש צדק בדברי נציג העירייה.
יחד עם הדירה, ירש בעלך ואחיו את החוב בגין תשלום הארנונה.
לדברייך חמותך שילמה כל העת ארנונה עבור הדירה, אם כך, יש לבדוק מה פשר החוב ולקבל פירוט עבור התשלום הגבוה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, יש צדק בדברי נציג העירייה.
יחד עם הדירה, ירש בעלך ואחיו את החוב בגין תשלום הארנונה.
לדברייך חמותך שילמה כל העת ארנונה עבור הדירה, אם כך, יש לבדוק מה פשר החוב ולקבל פירוט עבור התשלום הגבוה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך
אלכס
22/12/14
שלוםאני שוכר יחידת דיור ליד בית בו מתגוררים בעלים .dאני גר שם כמעט ארבע שנים ועד עכשיו התנהלתי מול האישה בהסכם שכירות.כעת נודע לי מבעלה שהם נמצאים בסכסוך. הוא טוען שהוא בעל הנכס והיא מצידה טוענת שהיא בעלת הנכס.היום הבעל הודיע לי שעלי לעזוב את הדירה עוד סוף השבוע וזאת למרות ששילמתי לאישה את הסכום לחודש מראש. כמו כן שילמתי לה את כל הכספים המגיעים לה עד כה. על מנת להפסיק את המתיחות שכופתה עלי ביקשתי מאישה לסיים את חוזה ההתקשרות בעוד חודש .בחוזה לא מצוינים תנאי עזיבה אך בהסכם שבעל פה סוכם שאני יכול לעזוב מתי שאני רוצהץ היא מסרבת להפסיק את החוזה ורומזת שהיא תפרע צ'ק בטחון שנמצא אצלה.
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
אלכס שלום,
ראשית, בדוק של מי הנכס. ניתן להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט על פי גוש וחלקה, או לאתר את הגוש והחלקה על פי כתובת הדירה.
בעיקרון, אם לא נקבע בחוזה השכירות אופן הפסקת השכירות בטרם סיום התקופה, נהוג לתת הודעה מראש תוך זמן סביר, דהיינו חודש- חודשיים מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית, בדוק של מי הנכס. ניתן להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט על פי גוש וחלקה, או לאתר את הגוש והחלקה על פי כתובת הדירה.
בעיקרון, אם לא נקבע בחוזה השכירות אופן הפסקת השכירות בטרם סיום התקופה, נהוג לתת הודעה מראש תוך זמן סביר, דהיינו חודש- חודשיים מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת בעל בית שלקח שכר דירה מראש
פנינה
22/12/14
שלמתי שכר דירה מראש לדירתו של בני בתל אביב. הדירה דלפה והיו ליקויים נוספים שגרמו לבני ולשותף לדירה לעזוב. בעל הבית מסרב להחזיר את כספינו. ניסינו תביעות קטנות אבל זה לא צלח. צריכה יעוץ משפטי מסודר.
פני בבקשה לייעוץ פרטני
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ממון המייחס דירה אלי
אמיר
22/12/14
שלום
יש לי דירה על שמי מלפני הנישואים. הדירה נרכשה מכספי בלבד, השכירות בגינה נכנסת לחשבון שלי, והיא רשומה אך ורק על שמי. העובדה שדירה זו היא רכושי הבלעדי ולא של אשתי נקבעה בינינו בהסכמה שבעל פה.
כעת אני ואישתי מעוניינים לרכוש דירה יחדיו. עבורה תהא זו דירה ראשונה. על מנת להינות מפטור על חלקה במס הרכישה - האם אנחנו נדרשים להציג הסכם ממון בכתב המייחס את הדירה שעל שמי אלי? האם ניתן להמציא הסכם זה אחרי הנישואים או שזה מאוחר מדי?תודה אמיר
יש לי דירה על שמי מלפני הנישואים. הדירה נרכשה מכספי בלבד, השכירות בגינה נכנסת לחשבון שלי, והיא רשומה אך ורק על שמי. העובדה שדירה זו היא רכושי הבלעדי ולא של אשתי נקבעה בינינו בהסכמה שבעל פה.
כעת אני ואישתי מעוניינים לרכוש דירה יחדיו. עבורה תהא זו דירה ראשונה. על מנת להינות מפטור על חלקה במס הרכישה - האם אנחנו נדרשים להציג הסכם ממון בכתב המייחס את הדירה שעל שמי אלי? האם ניתן להמציא הסכם זה אחרי הנישואים או שזה מאוחר מדי?תודה אמיר
הלכת פלם
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
אמיר שלום,
ככל הנראה במקרה זה חלה הלכת פלם על פיה לא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות שנרכשו טרם הנישואין.
אין חובה להציג הסכם ממון.
במקרה זה, יחול מס רכישה מופחת היות ועבור אשתך הדירה הנרכשת היא הדירה הראשונה ועבורך היא השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל הנראה במקרה זה חלה הלכת פלם על פיה לא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות שנרכשו טרם הנישואין.
אין חובה להציג הסכם ממון.
במקרה זה, יחול מס רכישה מופחת היות ועבור אשתך הדירה הנרכשת היא הדירה הראשונה ועבורך היא השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מס רכישה נשלם בינואר 2015
alm
22/12/14
אני לפני חתימת הסכם קניית דירה שניה האם ידוע תחשיב מס רכישה לינואר 2015
כמה מס רכישה נשלם בינואר 2015 בגין רכישת דירה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
שלום רב,
דרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) מיום 1.1.2015 ואילך - (בהתאם לסעיף 9(ג1ד)1(1) לחוק מיסוי מקרקעין)–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%–
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%–
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%–
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) מיום 1.1.2015 ואילך - (בהתאם לסעיף 9(ג1ד)1(1) לחוק מיסוי מקרקעין)–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%–
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%–
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%–
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות "מניות מיעוט" בנכס
לנדאו חנן
21/12/14
אני הבעלים של 20% בחברה,שמחזיקה בנכס ,בנין מגורים+מסחר בת"א.
הנכס הינו אחזקתה היחידה של החברה,והוא מושכר למחזיקים בשכ"ד חודשי(למעט 3 בדמ"פ)
-ניהולה השוטף של החברה מתבצע על ידי בעלי מניות הרוב.
במהלך 25 השנים האחרונות,חילקה החברה את הכנסותיה כדיבדנד לבעלי המניות,מדי שנה.
מאז פטירת הורי,בשנת 2009,והעברת חזקתם
בחברה/בנין לנו היורשים, הפסיקה החברה לחלק דיבדנד לבעלי המניות וצברה בקופתה מזומנים
בסך 4 מיליון ₪.
שאלתי הינה : האם זוהי זכותם החוקית של בעלי "מניות הרוב" להחליט על הפסקת חלוקת דיבדנד ולמנוע מ"מניות המיעוט" להנות מהשקעתם ?
{ להבנתי,מטרת הצעד הנ"ל,לגרום לבעלי "מניות המיעוט" להתייאש מאחזקתם,ולאפשר ל"מניות
הרב" להשתלט על חלקם במחיר מופחת. }
ובנוסף עוד שאלה: איך יכולים בעלי "מניות מיעוט" להתנגד להשתלטות ? משנפתח מו"מ
לרכישה על ידי הרוב, האם יכול המיעוט להציע BMBY על המוכרים ולכפות עליהם מכירת חלקם
במחיר שהוצע על ידם? מה התוקף החוקי ,ומה הפרוצדורה הטכנית לבצע BMBY. ?תודה.
הנכס הינו אחזקתה היחידה של החברה,והוא מושכר למחזיקים בשכ"ד חודשי(למעט 3 בדמ"פ)
-ניהולה השוטף של החברה מתבצע על ידי בעלי מניות הרוב.
במהלך 25 השנים האחרונות,חילקה החברה את הכנסותיה כדיבדנד לבעלי המניות,מדי שנה.
מאז פטירת הורי,בשנת 2009,והעברת חזקתם
בחברה/בנין לנו היורשים, הפסיקה החברה לחלק דיבדנד לבעלי המניות וצברה בקופתה מזומנים
בסך 4 מיליון ₪.
שאלתי הינה : האם זוהי זכותם החוקית של בעלי "מניות הרוב" להחליט על הפסקת חלוקת דיבדנד ולמנוע מ"מניות המיעוט" להנות מהשקעתם ?
{ להבנתי,מטרת הצעד הנ"ל,לגרום לבעלי "מניות המיעוט" להתייאש מאחזקתם,ולאפשר ל"מניות
הרב" להשתלט על חלקם במחיר מופחת. }
ובנוסף עוד שאלה: איך יכולים בעלי "מניות מיעוט" להתנגד להשתלטות ? משנפתח מו"מ
לרכישה על ידי הרוב, האם יכול המיעוט להציע BMBY על המוכרים ולכפות עליהם מכירת חלקם
במחיר שהוצע על ידם? מה התוקף החוקי ,ומה הפרוצדורה הטכנית לבצע BMBY. ?תודה.
פנה בבקשה לפורום דיני חברות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת מנהל 1315
אופיר
20/12/14
ברצוני לעבור להתגורר בישוב המאוגד כאגודה שיתופית. על פי הפרסום לקליטה בישוב, החלטת מנהל מס' 1315 תקפה בעניין הקצאת המגרשים. בבעלותי מגרש לבניית בית בישוב אחר. מגרש זה רכשתי מרמ"י, לפני כשלוש שנים בהליך של מכרז (במחיר מלא). שאלתי היא האם החלטה 1315 חלה גם לגבי סיטואציה זו והאם האגודה תוכל להקצות לי מגרש ? במידה והתשובה שלילית מה ביכולתי לעשות ?
[הכוונה לסעיף 5.5.1 "מגרשי בניה למגורים יוקצו בפטור ממכרז על פי החלטה זו רק ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו אשר הזכויות בו נמסרו לראשונה למומלץ ו/או בן/בת זוגו, בתמורה או ללא תמורה"]. תודה, אופיר
[הכוונה לסעיף 5.5.1 "מגרשי בניה למגורים יוקצו בפטור ממכרז על פי החלטה זו רק ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו אשר הזכויות בו נמסרו לראשונה למומלץ ו/או בן/בת זוגו, בתמורה או ללא תמורה"]. תודה, אופיר
החלטה 1315 - האם בעל מגרש זכאי להקצאת מגרש נוסף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
20/12/14
שלום רב
על פי נוסח ההחלטה החדשה - החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1315, נראה כי אינך זכאי להיות מועמד להקצאת מגרש בהרחבה מאחר והמגבלה של בעל זכויות במגרש מגורים אחר חלה על כל מגרש מגורים שנמסר לראשונה (להבדיל מרכישה ״יד שניה״), וזאת בין אם המגרש נמסר לראשונה בפטור ממכרז ובין אם לאו.
השווה למשל - נוסח החלטה 1253 שקדמה להחלטה 1315, (וכן להחלטות 1271 ו1305) בה נוסח הסעיף המקביל (סעיף 5.3.2) אכן תיחם את מגבלת המגרש הנוסף על מגרש שהתקבל בפטור ממכרז
יחד עם זאת., אני מציע לך לפנות למחלקת עסקאות במרחב הרלבנטי ברשות מקרקעי ישראל , לוודא מסקנה זו וכן להגיע להסדר בקשר למגרש הנוסף
בברכה
יהודה וישניצקי עורך דין
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
על פי נוסח ההחלטה החדשה - החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1315, נראה כי אינך זכאי להיות מועמד להקצאת מגרש בהרחבה מאחר והמגבלה של בעל זכויות במגרש מגורים אחר חלה על כל מגרש מגורים שנמסר לראשונה (להבדיל מרכישה ״יד שניה״), וזאת בין אם המגרש נמסר לראשונה בפטור ממכרז ובין אם לאו.
השווה למשל - נוסח החלטה 1253 שקדמה להחלטה 1315, (וכן להחלטות 1271 ו1305) בה נוסח הסעיף המקביל (סעיף 5.3.2) אכן תיחם את מגבלת המגרש הנוסף על מגרש שהתקבל בפטור ממכרז
יחד עם זאת., אני מציע לך לפנות למחלקת עסקאות במרחב הרלבנטי ברשות מקרקעי ישראל , לוודא מסקנה זו וכן להגיע להסדר בקשר למגרש הנוסף
בברכה
יהודה וישניצקי עורך דין
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן שנאשם בעבירות
דנית
19/12/14
שלום, אחד ממשכירי הדירה בכניסתנו הואשם בעבר בעבירות רבות של מין, אלימות, פריצה וסמים. בעל הדירה מעוניין לחדש לו את החוזה למרות שהפצרנו בו מספר רב של פעמים שלא יעשה זאת, כיוון שבכניסה גרות נשים רבות מבוגרות והוא עלול לפגוע בהן (כבר גנב כסף מאחת מהן, אך זו לא התלוננה במשטרה). האם יש דרך להכריח את בעל הדירה שלא יחדש עמו את החוזה?
האם ניתן להכריח בעל דירה לא לחדש חוזה עם שוכר בעל עבר פלילי?
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
19/12/14
שלום,
בעיקרון, ניתן להגיש בקשה לצו מניעה, לפיה יבוקש מבית המשפט להורות בצו על המשכיר שלא להשכיר את הדירה לשוכר.
על מנת שבית המשפט ייעתר לבקשה זו, יש לשכנעו שהשכרת הדירה לשוכר יפגע באופן ממשי בשכנים.
נטל ההוכחה חל על המבקש.
כמובן שמדובר בפגיעה בזכותו של המשכיר להתקשר על השוכר, וכן בזכות המגורים והאוטונומיה של השוכר. נטל ההוכחה בבקשה זו חל על מגיש הבקשה.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בעיקרון, ניתן להגיש בקשה לצו מניעה, לפיה יבוקש מבית המשפט להורות בצו על המשכיר שלא להשכיר את הדירה לשוכר.
על מנת שבית המשפט ייעתר לבקשה זו, יש לשכנעו שהשכרת הדירה לשוכר יפגע באופן ממשי בשכנים.
נטל ההוכחה חל על המבקש.
כמובן שמדובר בפגיעה בזכותו של המשכיר להתקשר על השוכר, וכן בזכות המגורים והאוטונומיה של השוכר. נטל ההוכחה בבקשה זו חל על מגיש הבקשה.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג
אלון
19/12/14
שלום רב
אני מתגורר בבניין מגורים בן 3 קומות. לפי התבע העירונית קומת הקרקע מיועדת למסחר. למיטב הבנתי מתנהל במקום בית מלאכה כלשהו שעושק בייצור. כיצד ניתן לברר באם קיים היתר לשימוש חורג והאם זהו מידע שניתן למסור לציבור ובאם כן מי הגורם אליו יש לפנות על מנת לקבל מידע זה. בנוסף מי ממונה על אכיפה של מקרים מסוג זה בהם נעשה שימוש בנכס שלא לפי התבע והאם מקובל להתלונן במקרים כאלה.
תודה
אני מתגורר בבניין מגורים בן 3 קומות. לפי התבע העירונית קומת הקרקע מיועדת למסחר. למיטב הבנתי מתנהל במקום בית מלאכה כלשהו שעושק בייצור. כיצד ניתן לברר באם קיים היתר לשימוש חורג והאם זהו מידע שניתן למסור לציבור ובאם כן מי הגורם אליו יש לפנות על מנת לקבל מידע זה. בנוסף מי ממונה על אכיפה של מקרים מסוג זה בהם נעשה שימוש בנכס שלא לפי התבע והאם מקובל להתלונן במקרים כאלה.
תודה
כיצד ניתן לברר הםא ניתן היתר לשימוש חורג?
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
19/12/14
שלום,
ניתן לגשת לארכיב העירייה ולבדוק את תיק הבניין. ככל שניתן היתר לשימוש חורג- ההיתר יופיע בתיק הבניין. מדובר במידע פומבי.
באפשרותך להגיש תלונה בעירייה אשר בסמכותה להגיש כתב אישום נגד עובר העבירה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
ניתן לגשת לארכיב העירייה ולבדוק את תיק הבניין. ככל שניתן היתר לשימוש חורג- ההיתר יופיע בתיק הבניין. מדובר במידע פומבי.
באפשרותך להגיש תלונה בעירייה אשר בסמכותה להגיש כתב אישום נגד עובר העבירה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על מכירת בית שנתקבל בירושה
אמנון
19/12/14
שלום
אחי ואני קיבלנו בירושה מהורינו בית הנמצא על חלקת קרקע, ממ"י.
אני מעוניין לקנות את חלקו של אחי בבית שנתקבל בירושה.
לשנינו כמובן יש בתים משלנו.
אבקש לדעת מה הם המיסים שחלים ואם חלים, הן על מוכר חלקו, אחי, והן עלי הקונה.
תודה על התשובה
אחי ואני קיבלנו בירושה מהורינו בית הנמצא על חלקת קרקע, ממ"י.
אני מעוניין לקנות את חלקו של אחי בבית שנתקבל בירושה.
לשנינו כמובן יש בתים משלנו.
אבקש לדעת מה הם המיסים שחלים ואם חלים, הן על מוכר חלקו, אחי, והן עלי הקונה.
תודה על התשובה
מסיוי על קניית חלקו של אחי בדירה שהתקבלה בירושה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
19/12/14
שלום,
על מנת לענות על שאלתך חסרים לי נתונים:
האם ניתן צו ירושה לפיו את ואחיך יורשים את הדירה בחלקים שווים או שאחיך הסתלק מחלקו בירושה?
האם נעשה הסכם חלוקת עיזבון ביניכם?
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
על מנת לענות על שאלתך חסרים לי נתונים:
האם ניתן צו ירושה לפיו את ואחיך יורשים את הדירה בחלקים שווים או שאחיך הסתלק מחלקו בירושה?
האם נעשה הסכם חלוקת עיזבון ביניכם?
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים בחנות שלי
סימונה לקס
18/12/14
אני בעלת 6חנויות אחד הדיירים שלי מחזיק את חמשת החנויות מזה שנתיים .עד לפני שנה שילם את השכירות ובשנה השנייה הבעיות הכספיות התחילו שבמשך כל השנה הוא נתן לי רק 22% מהשכירות בטיפין טיפין והחוב שלו עכשיו נאמד בחצי מיליון שקל. האם מותר לי לנתק לו את החשמל ולהחליף את כל המנעולים בחנויות?
בעייה שנייה, הדייר המחזיק חנות אחת מזה 4 שנים ,החליט לא לשלם לי את השכירות החצי שנתית שחל עליו ב15/11/14 בתירוץ שהאדון המחזיק את חמשת החנויות ושלוש מהן ,הן מסעדות עם סופג ריחות ,אך בכל זאת כש
מטגנים דגים ,שום סופג ריחות יכול לעזור , טענתו שמסעדה זו גורמת לו לאובדן רווחים ושהחצר עם שומנים למרות שבעל המסעדה מחזיק עובדים ערבים 10 שעות ביום ,והם כן שוטפים ובנוסף לזה אני כבעלת הבית גם מספקת ניקיון פעמיים בשבוע. הוא נתן צק לעורכת הדין שלו שתחזיק ( שאת ואני יודעים שזה לא ממש כסף וזה במקרה וגם לו יש קשיים כספיים ואולי גם הוא מחפש תירוץ לשמור את כספו לדברים יותר דחופים. אני הסכמת טלפון האחרון לדבר עם בעל המסעדה ולעמוד על כך שהוא יכניס סופג ריחות נוסף שלדעתי לא יפתור את הבעייה מאחר וסופג ריחות תעשייתי יעלה המון כסף לקנות ולהרכיב ובטוח שאין לו כסף לזה. האם מותר לי גם אתו לסגור את המים והחשמל הציבורי שהוא היה צריך להשתתף עם האחרים ומזה שנה שהוא לא שילם ועל חשבוני מאחר ואני משלמת את חלקו, כי אין אני רוצה שינתקו את החשמל למקומות הציבוריים של הבנין והמים לנוחיות...אז בעצם הוא היה חייב לשלם ומסרב לשלם מזה שנה למים וחשמל ובאם ואנתק אני בעצם מחשיכה את המקום כבר בשעה חמש כש חנות נסגרת בשש בערב...
מה אני יכולה לעשות במצב הזה וקחי בחשבון שהוא אדם מלוכלך....
בעייה שנייה, הדייר המחזיק חנות אחת מזה 4 שנים ,החליט לא לשלם לי את השכירות החצי שנתית שחל עליו ב15/11/14 בתירוץ שהאדון המחזיק את חמשת החנויות ושלוש מהן ,הן מסעדות עם סופג ריחות ,אך בכל זאת כש
מטגנים דגים ,שום סופג ריחות יכול לעזור , טענתו שמסעדה זו גורמת לו לאובדן רווחים ושהחצר עם שומנים למרות שבעל המסעדה מחזיק עובדים ערבים 10 שעות ביום ,והם כן שוטפים ובנוסף לזה אני כבעלת הבית גם מספקת ניקיון פעמיים בשבוע. הוא נתן צק לעורכת הדין שלו שתחזיק ( שאת ואני יודעים שזה לא ממש כסף וזה במקרה וגם לו יש קשיים כספיים ואולי גם הוא מחפש תירוץ לשמור את כספו לדברים יותר דחופים. אני הסכמת טלפון האחרון לדבר עם בעל המסעדה ולעמוד על כך שהוא יכניס סופג ריחות נוסף שלדעתי לא יפתור את הבעייה מאחר וסופג ריחות תעשייתי יעלה המון כסף לקנות ולהרכיב ובטוח שאין לו כסף לזה. האם מותר לי גם אתו לסגור את המים והחשמל הציבורי שהוא היה צריך להשתתף עם האחרים ומזה שנה שהוא לא שילם ועל חשבוני מאחר ואני משלמת את חלקו, כי אין אני רוצה שינתקו את החשמל למקומות הציבוריים של הבנין והמים לנוחיות...אז בעצם הוא היה חייב לשלם ומסרב לשלם מזה שנה למים וחשמל ובאם ואנתק אני בעצם מחשיכה את המקום כבר בשעה חמש כש חנות נסגרת בשש בערב...
מה אני יכולה לעשות במצב הזה וקחי בחשבון שהוא אדם מלוכלך....
השוכר לא משלם - מה עושים ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
20/12/14
שלום רב
ביחס לשני השוכרים - על פי הפסיקה הקיימת לא ניתן להפעיל סעד עצמי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין כלומר - לא ניתן לפנותם בכח ואף לא לנתק חשמל או מים
יחד עם זאת קיימות דרכים יצירתיות אחרות לגבות ממנו את דמי השכירות או לגרום לו להתפנות - למשל יש לבחון התאמה של הגשת תביעה עם עיקולים ובקשה להתמנות ככונס נכסים על הפדיון מהחנויות
לגבי השוכר זה יש להודיע כי את רואה בו אחראי לכל נזק שייגרם לך ערב מטרדי הריח לשוכר השני
אשר לשוכר השני - המטרד הנטען על ידו אינו מהווה עילה לאי תשלום דמי השכירות קל וחומר שהנזק לא נגרם על ידך במישרין ווש להודיע לו כי את רואה באי התשלום וכן באי תשלום המים והחשמל משום הפרת חוזה השכירות על כל המשתמע מכך
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
ביחס לשני השוכרים - על פי הפסיקה הקיימת לא ניתן להפעיל סעד עצמי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין כלומר - לא ניתן לפנותם בכח ואף לא לנתק חשמל או מים
יחד עם זאת קיימות דרכים יצירתיות אחרות לגבות ממנו את דמי השכירות או לגרום לו להתפנות - למשל יש לבחון התאמה של הגשת תביעה עם עיקולים ובקשה להתמנות ככונס נכסים על הפדיון מהחנויות
לגבי השוכר זה יש להודיע כי את רואה בו אחראי לכל נזק שייגרם לך ערב מטרדי הריח לשוכר השני
אשר לשוכר השני - המטרד הנטען על ידו אינו מהווה עילה לאי תשלום דמי השכירות קל וחומר שהנזק לא נגרם על ידך במישרין ווש להודיע לו כי את רואה באי התשלום וכן באי תשלום המים והחשמל משום הפרת חוזה השכירות על כל המשתמע מכך
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות כשהשוכר נעלם מהדירה
צביקה
18/12/14
שה נשואה חתמה חוזה שכירות בנפרד מבעלה. אחרי חודש, האישה נעלמה מהדירה לא ידוע מיקומה ולא ניתן להתקשר אליה. חזר צק דמי שכירות מחשבון בנק משותף של בני הזוג. החוזה במצב של הפרה יסודית. האם הבעל חייב לפרוע את הצק שחזר וצקים עתידיים? האם הבעל רשאי לסיים את חוזה השכירות בשם אשתו? האם הבעל רשאי לאסוף את חפצי אשתו מהדירה? האם המשכיר רשאי לאסוף ולשמור את חפציה של האישה ולהשכיר הדירה לאחרים?
מה דינו של חוזה שכירות שנחתם עם אחד מבני הזוג
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
20/12/14
שלום רב
אם חוזה השכירות נחתם רק עם האישה ולא צוין בו שמו של הבעל כשוכר וכן שהאישה חותמת אף בשמו - הרי שחוזה השכירות אינו חל על הבית - לא החיובים מכוחו ואף לא הזכויות לפיו.
כחלק מחובת הקטנת הנזק אתה רשאי לאחסן את החפצים ולהשכיר את הדירה רצוי לאחר בכפוף למתן הודעת ביטול פורמלית לאישה ערב הפרה (מכתב בדואר רשום לכתובת המפורטת בחוזה) . אם לבעל אין קשר עם האישה והם בחזקת פרודים לא הייתי מוסר לרשותו חפצים שלה כי לא ניתן לראות בו שלוח שלה
ענין השיק הוא שונה. אם הוא ניתן מחשבון בנק משותף הוא מחייב גם את בן הזוג.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
אם חוזה השכירות נחתם רק עם האישה ולא צוין בו שמו של הבעל כשוכר וכן שהאישה חותמת אף בשמו - הרי שחוזה השכירות אינו חל על הבית - לא החיובים מכוחו ואף לא הזכויות לפיו.
כחלק מחובת הקטנת הנזק אתה רשאי לאחסן את החפצים ולהשכיר את הדירה רצוי לאחר בכפוף למתן הודעת ביטול פורמלית לאישה ערב הפרה (מכתב בדואר רשום לכתובת המפורטת בחוזה) . אם לבעל אין קשר עם האישה והם בחזקת פרודים לא הייתי מוסר לרשותו חפצים שלה כי לא ניתן לראות בו שלוח שלה
ענין השיק הוא שונה. אם הוא ניתן מחשבון בנק משותף הוא מחייב גם את בן הזוג.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו עיסקה
שרוליק
18/12/14
שלום
כשאני חותם לשתף פעולה בקידום ותיווך עסקאות שונות. על 6 עסקאות . ברגע שיצאו לפועל ומדובר בעסקאות מכל סוג שהוא .
(ברור שמי שהחתים אותי כוונתו על סכומים גדולים אבל לא רשום כמה כסף ) .
כמה כסף מבחינה חוקית נקראת עסקה
ומהו עיסקה בלשון החוק.
אודה לכם על קבלת התשובה
כשאני חותם לשתף פעולה בקידום ותיווך עסקאות שונות. על 6 עסקאות . ברגע שיצאו לפועל ומדובר בעסקאות מכל סוג שהוא .
(ברור שמי שהחתים אותי כוונתו על סכומים גדולים אבל לא רשום כמה כסף ) .
כמה כסף מבחינה חוקית נקראת עסקה
ומהו עיסקה בלשון החוק.
אודה לכם על קבלת התשובה
מהו המינימום לסכום כסף לצורך קיום עסקה במקרקעין?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/12/14
שרוליק שלום,
אין מינימום לסכום כסף לצורך קיום עסקה.
עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
אין מינימום לסכום כסף לצורך קיום עסקה.
עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי רק לדייר אחד
רון
18/12/14
שלום רב,
לאחר מו"מ עם הקבלן שאיננו נותן ליווי בנקאי עבור דירות בפרויקט הוא הסכים לעשות ליווי בנקאי רק לדירה שלי.
מה המשמעות בפועל ? האם הבנק יחזיר לי כסף במידה והקבלן פושט רגל או מפסיק בניה? מול איזה גורם אני צריך לבדוק את התנאים (קבלן / בנק ) ?
תודה
לאחר מו"מ עם הקבלן שאיננו נותן ליווי בנקאי עבור דירות בפרויקט הוא הסכים לעשות ליווי בנקאי רק לדירה שלי.
מה המשמעות בפועל ? האם הבנק יחזיר לי כסף במידה והקבלן פושט רגל או מפסיק בניה? מול איזה גורם אני צריך לבדוק את התנאים (קבלן / בנק ) ?
תודה
מהי המשמעות של ליווי בנקאי ברכישת דירה מקבלן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/12/14
רון שלום,
המשמעות של ליווי בנקאי שכספי התמורה המשולמים על ידך מובטחים על ידי הבנק, כל עוד אתה משלם באמצעות פנקס שוברים לחשבון הבנק המלווה.
התנאים אמורים להופיע הן כנספח להסכם המכר והן אצל הבנק המלווה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
המשמעות של ליווי בנקאי שכספי התמורה המשולמים על ידך מובטחים על ידי הבנק, כל עוד אתה משלם באמצעות פנקס שוברים לחשבון הבנק המלווה.
התנאים אמורים להופיע הן כנספח להסכם המכר והן אצל הבנק המלווה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרכון ישראלי
מוטי
18/12/14
האם ניתן לרשום הערת אזהרה והעברת זכויות בטאבו באמצעות דרכון ישראלי או שחייבים דווקא תעודת זהות?
האם ניתן לרשום הערת אזהרה באמצעות דרכון?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/12/14
מוטי שלום,
על פי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ניתן להחתים צד לעסקה לאחר זיהויו גם על פי דרכון, אולם, לביצוע פעולות מול הטאבו יש צורך בצילום של תעודת זהות הצדדים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
על פי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ניתן להחתים צד לעסקה לאחר זיהויו גם על פי דרכון, אולם, לביצוע פעולות מול הטאבו יש צורך בצילום של תעודת זהות הצדדים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא שנרשמה לבנק אחרי הערה שנרשמה לטובתי
דניאל
17/12/14
בשנת 2000 רכשתי דירה מחברה קבלנית בפרוייקט שלא היה מלווה ע"י אף בנק, ונרשמה הערת אזהרה לטובתי ולטובת הבנק שהלווה לי כספים (החברה רשומה כבעלים).
שטח החלקה עליה נבנה הבניין הוא בערך 20 דונם, ולכן להבנתי עד היום לא נרשם צו בית משותף, כי מחכים לפרצלציה.
לאחרונה ביקשתי למחזר את ההלוואה וכשהוצאתי נסח טאבו ראיתי שנרשמה משכנתא בשנת 2006 לטובת בנק לאומי על כל הבעלים , ללא ציון של מגרש ספציפי.
יועצת המשכנתאות בסניף ביקשה ממני לאחר שראתה את הנסח לקבל מכתב מבנק לאומי שמעיד שהמשכנתא לטובתו אינה חלה על הדירה שלי,
וכשפניתי לחברה ולבנק הם אמרו שאין צורך במכתב כזה, שכן המשכנתא לטובתם נרשמה בשנת 2006 בעוד שההערה לטובתי נרשמה בשנת 2000.
מצד אחד זה נשמע מאוד הגיוני, מצד שני- בנסח אין הבחנה על איזה מגרש ספציפי חלה ההערה.
האם הם צודקים ?
שטח החלקה עליה נבנה הבניין הוא בערך 20 דונם, ולכן להבנתי עד היום לא נרשם צו בית משותף, כי מחכים לפרצלציה.
לאחרונה ביקשתי למחזר את ההלוואה וכשהוצאתי נסח טאבו ראיתי שנרשמה משכנתא בשנת 2006 לטובת בנק לאומי על כל הבעלים , ללא ציון של מגרש ספציפי.
יועצת המשכנתאות בסניף ביקשה ממני לאחר שראתה את הנסח לקבל מכתב מבנק לאומי שמעיד שהמשכנתא לטובתו אינה חלה על הדירה שלי,
וכשפניתי לחברה ולבנק הם אמרו שאין צורך במכתב כזה, שכן המשכנתא לטובתם נרשמה בשנת 2006 בעוד שההערה לטובתי נרשמה בשנת 2000.
מצד אחד זה נשמע מאוד הגיוני, מצד שני- בנסח אין הבחנה על איזה מגרש ספציפי חלה ההערה.
האם הם צודקים ?
משכנתא שנרשמה לבנק אחרי הערה שנרשמה לטובתי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/12/14
דניאל שלום,
הבנק צודק היות ואין הבחנה על איזה מגרש ספציפי חלה ההערה, וזאת למרות סדר זמני רישום ההערות.
דרישת הבנק לגיטימית, מדובר במכתב החרגה מטעם בנק לאומי וזאת על מנת שהבנק שלך ייווכח כי לא קיימים שעבודים נוספים על דירתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
הבנק צודק היות ואין הבחנה על איזה מגרש ספציפי חלה ההערה, וזאת למרות סדר זמני רישום ההערות.
דרישת הבנק לגיטימית, מדובר במכתב החרגה מטעם בנק לאומי וזאת על מנת שהבנק שלך ייווכח כי לא קיימים שעבודים נוספים על דירתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
