פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עסקה?
חו
13/02/16
האם דירה שרשומה רק במינהל ולא בטאבו היא עסקה במקרקעין שחייבת דווח לרשות המיסים?
עסקה חייבת בדיווח לרשות המסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
גם עסקה בדירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת טעונה דיווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם עסקה בדירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת טעונה דיווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המרצת פתיחה
שירה
13/02/16
הגשתי תביעה לסילוק יד בשלום וזכיתי.
הנתבע ערער למחוזי (טען כי רכש ממני את הנכס) והפסיד.
כעת הגיש המרצת פתיחה למחוזי להצהיר כי הוא זכאי להרשם כבעלים.
נקבע דיון בהמרצה. במידה ולא אגיב, כיצד יתנהל הדיון ? יש פה הרי השתק פלוגתא.
הנתבע ערער למחוזי (טען כי רכש ממני את הנכס) והפסיד.
כעת הגיש המרצת פתיחה למחוזי להצהיר כי הוא זכאי להרשם כבעלים.
נקבע דיון בהמרצה. במידה ולא אגיב, כיצד יתנהל הדיון ? יש פה הרי השתק פלוגתא.
לא בטוח שיש השתק
אסף
13/02/16
בשלום שאלת הבעלות נקבעה בגררא לצורך בירור אותו עניין שנדון שם, ולא כקביעה עקרונית המקימה השתק.
לעניין קביעה שיפוטית בגררא, נקבע על ידי בית המשפט העליון:
"כאשר עניין שהוכרע בגררא מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית"
[עא 10112/03 גיטה פת ואח' נ' דן קטלן-אסן ואח']
על כן, מומלץ ורצוי שתגיש תשובה מפורטת ומנומקת בתצהיר, לרבות צירוף כל ראיה שיש בידיך, כי מה שנקבע בשלום אינו יכול להשתיק את התביעה במחוזי בהמרצת הפתיחה.
לעניין קביעה שיפוטית בגררא, נקבע על ידי בית המשפט העליון:
"כאשר עניין שהוכרע בגררא מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית"
[עא 10112/03 גיטה פת ואח' נ' דן קטלן-אסן ואח']
על כן, מומלץ ורצוי שתגיש תשובה מפורטת ומנומקת בתצהיר, לרבות צירוף כל ראיה שיש בידיך, כי מה שנקבע בשלום אינו יכול להשתיק את התביעה במחוזי בהמרצת הפתיחה.
המרצת פתיחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום שירה,
עליך להגיש תגובה להמרצת הפתיחה תוך הזמן שנקבע בהחלטת בית המשפט (ומופיע בהזמנה לדין שקבלת) או בתקנות.
להלן התקנות הרלוונטיות:
256.
משיב בהמרצת פתיחה הרוצה להגיש תשובה להמרצת הפתיחה, יגישה לבית המשפט וימסור עותק ממנה למבקש בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד המצאת המרצת הפתיחה או עד ארבעה עשר ימים לפני מועד הדיון בה, לפי המוקדם, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת; בתשובתו יפרט את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לתשובה; תצהיר שלא צורף לתשובה בעת הגשתה, לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט.
256א.
לא הגיש משיב תשובה כאמור בתקנה 256 ולא ביקש לקיים דיון עד תום המועד להגשת תשובה, רשאי בית המשפט ליתן החלטה על יסוד המרצת הפתיחה בלבד אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך להגיש תגובה להמרצת הפתיחה תוך הזמן שנקבע בהחלטת בית המשפט (ומופיע בהזמנה לדין שקבלת) או בתקנות.
להלן התקנות הרלוונטיות:
256.
משיב בהמרצת פתיחה הרוצה להגיש תשובה להמרצת הפתיחה, יגישה לבית המשפט וימסור עותק ממנה למבקש בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד המצאת המרצת הפתיחה או עד ארבעה עשר ימים לפני מועד הדיון בה, לפי המוקדם, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת; בתשובתו יפרט את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לתשובה; תצהיר שלא צורף לתשובה בעת הגשתה, לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט.
256א.
לא הגיש משיב תשובה כאמור בתקנה 256 ולא ביקש לקיים דיון עד תום המועד להגשת תשובה, רשאי בית המשפט ליתן החלטה על יסוד המרצת הפתיחה בלבד אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
זיו
13/02/16
שלום.ראיתי כי כאשר לאדם שליש דירה והוא רוכש דירה נוספת,יחשב הדבר לצורך מס רכישה כדירה יחידה. שאלתי, האם כאשר אדם מחזיק בדירה וקונה דירה שנייה, מתוך כוונה כעת למכור את דירתו ב24 החודשים הקרובים,על מנת להיות זכאי לתשלום מס רכישה של דירה יחידה, אם אמכור 2/3 מהדירה הישנה, ובעצם אשאר עם דירה ושליש,האם גם אהיה זכאי לשלם מס רכישה על דירה יחידה כמו אדם שהתחיל משליש דירה ועלה לדירה ושליש?
מס רכישה - 1/3 דירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום זיו,
תכנון מס של רכישת ומכירת דירות צריך להיות קפדני ולכלול את כל העובדות והצרכים.
עליך לזכור שבמכירת 2/3 מדירה לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח (הניתן במכירת כל הזכויות בדירה בלבד).
בנוסף, כלל לא בטוח שלשון הסעיף מאפשרת את הפרשנות שאתה מציע, שכן הסעיף מדבר על מכירת דירה ולא על מכירת חלק מדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תכנון מס של רכישת ומכירת דירות צריך להיות קפדני ולכלול את כל העובדות והצרכים.
עליך לזכור שבמכירת 2/3 מדירה לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח (הניתן במכירת כל הזכויות בדירה בלבד).
בנוסף, כלל לא בטוח שלשון הסעיף מאפשרת את הפרשנות שאתה מציע, שכן הסעיף מדבר על מכירת דירה ולא על מכירת חלק מדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על מחיר למשתכן
גילעד
12/02/16
שלום,
אני חלק מקבוצת רכישה ואין דירה אחרת בבעלותי.
למרות שאני חלק מקבוצת הרכישה, אין עדיין רישום של דירה על שמי בטאבו (כיוון שהקבוצה רק התחילה לבנות).
האם אני נחשב חסר דירה לעניין מחיר למשתכן ויכול לגשת להגרלה?
אני חלק מקבוצת רכישה ואין דירה אחרת בבעלותי.
למרות שאני חלק מקבוצת הרכישה, אין עדיין רישום של דירה על שמי בטאבו (כיוון שהקבוצה רק התחילה לבנות).
האם אני נחשב חסר דירה לעניין מחיר למשתכן ויכול לגשת להגרלה?
מי זכאי לרכוש דירה בתכנית מחיר למשתכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
הנחיות משרד השיכון והבינוי קובעות כי תכנית מחיר למשתכן מיועדת ככלל לחסרי דירה.
חסרי דירה הם:
כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות
כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות
כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
מאחר שבמסגרת קבוצת הרכישה יש לך זכות לדירה בשלבי בניה כנראה לא תוכל להמנות עם הזכאים הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרי דירה הם:
כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות
כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות
כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
מאחר שבמסגרת קבוצת הרכישה יש לך זכות לדירה בשלבי בניה כנראה לא תוכל להמנות עם הזכאים הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית / לא מאושרת
ברנרד שוורץ
11/02/16
שתי שאלות:
1) האם יש התיישנות לעבירה של בנייה לא חוקית (שינויים במעטפת של בניין משותף, בלא שהוגשו לוועדה לתו"ב, בלא שניתן היה להתנגד להם ובלא שהושגה הסכמת כל השכנים) ?
2) האם מכירת הדירה על ידי מבצע הבנייה המקורי לבעלים חדשים מוחקת את העבירה, או שכעת הבעלים הנוכחיים הם הכתובת לתביעת החזרת המצב לקדמותו ?
1) האם יש התיישנות לעבירה של בנייה לא חוקית (שינויים במעטפת של בניין משותף, בלא שהוגשו לוועדה לתו"ב, בלא שניתן היה להתנגד להם ובלא שהושגה הסכמת כל השכנים) ?
2) האם מכירת הדירה על ידי מבצע הבנייה המקורי לבעלים חדשים מוחקת את העבירה, או שכעת הבעלים הנוכחיים הם הכתובת לתביעת החזרת המצב לקדמותו ?
עבירות בניה
אסף
13/02/16
1. עבירת תכנון ובניה מתחלקת לשתיים, עבירת הבניה ועבירת השימוש בבניה. לפיכך, התשובה היא כן לגבי עבירת הבניה - ולא לגבי עבירת השימוש כי היא מתחדשת מידי יום ביומו.
2. מכירה לא משפיעה על עבירת השימוש בבניה ללא היתר, כי היא כאמור מתחדשת כל יום ולא מתיישנת, ונוגעת לזה שעושה שימוש בפועל ולא לגבי מי שבנה ללא היתר.
2. מכירה לא משפיעה על עבירת השימוש בבניה ללא היתר, כי היא כאמור מתחדשת כל יום ולא מתיישנת, ונוגעת לזה שעושה שימוש בפועל ולא לגבי מי שבנה ללא היתר.
צווי ירושה בדירת דמי מפתח
ו.כ
11/02/16
שלום,
ברצוני לדעת כמה זמן לוקח להוציא צווי ירושה והעברה בטאבו.
וכמה עולה העברה בטאבו?
ברצוני לדעת כמה זמן לוקח להוציא צווי ירושה והעברה בטאבו.
וכמה עולה העברה בטאבו?
רישום ירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
זכויות בדמי מפתח אינן עוברות בירושה אלא בהתאם לקבוע בחוק הגנת הדייר.
הוצאת צווי ירושה אורכת מס' חודשים וההעברה בטאבו תלויה במורכבות הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכויות בדמי מפתח אינן עוברות בירושה אלא בהתאם לקבוע בחוק הגנת הדייר.
הוצאת צווי ירושה אורכת מס' חודשים וההעברה בטאבו תלויה במורכבות הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בתמ"א 38?
אליה
11/02/16
עו"ד לילך עתני שלום רב,
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86 שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96 מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14 שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור. בכבוד רב אליה
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86 שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96 מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14 שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור. בכבוד רב אליה
זכויות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום אליה,
הנתונים אותם אתה מבקש לדעת תלויים בתב"ע (תכנית בנין עיר) החלה על הבניין.
על מנת לקבל תשובות מדוייקות פנה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הנתונים אותם אתה מבקש לדעת תלויים בתב"ע (תכנית בנין עיר) החלה על הבניין.
על מנת לקבל תשובות מדוייקות פנה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
מרים
11/02/16
שלום,
רכשנו דירה בבניין שמועד הכניסה 8/18. בבניין 35 דיירים, להפתעתי קבלתי מפרט, בו מצויין שתהיה רק מעלית 1. בניירת שחתמתי ב5/2015, היה רשום מעליות, לא מעלית. מדובר בבניין בו הנרשמים צעירים, אני מרגישה שרחוב שלם ימתין למעלית. האם אני יכולה לבטל את העיסקה, כי אילו היה הדבר נאמר לי הייתי שוקלת לרכוש מחברה אחרת.
רכשנו דירה בבניין שמועד הכניסה 8/18. בבניין 35 דיירים, להפתעתי קבלתי מפרט, בו מצויין שתהיה רק מעלית 1. בניירת שחתמתי ב5/2015, היה רשום מעליות, לא מעלית. מדובר בבניין בו הנרשמים צעירים, אני מרגישה שרחוב שלם ימתין למעלית. האם אני יכולה לבטל את העיסקה, כי אילו היה הדבר נאמר לי הייתי שוקלת לרכוש מחברה אחרת.
לא ברור מהי אותה "ניירת" עליה חתמת ב- 2015
אסף
13/02/16
ולכן,
רצוי שתפני לעורך דין שמבין בנושא מקרקעין כדי שיבדוק מה נחתם ועל איזה ניירת מדובר, ואם אכן היה מדובר על כמה מעליות ולא רק על אחת.
רק אחרי בדיקה מפורטת ניתן לומר אם אפשר לבטל את הקניה.
רצוי שתפני לעורך דין שמבין בנושא מקרקעין כדי שיבדוק מה נחתם ועל איזה ניירת מדובר, ואם אכן היה מדובר על כמה מעליות ולא רק על אחת.
רק אחרי בדיקה מפורטת ניתן לומר אם אפשר לבטל את הקניה.
ביטול הסכם מכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום מרים,
בעת רכישת הדירה חתמת על הסכם מכר ואליו אמור היה להיות מצורף מפרט.
כדי להשיב על שאלתך יש לבדוק מה כתוב בחוזה המכר ובמפרט אשר צורף אליו, מה נבנה בפועל והאם קיים שוני בין המובטח לבנוי, המהווה הפרה של ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת רכישת הדירה חתמת על הסכם מכר ואליו אמור היה להיות מצורף מפרט.
כדי להשיב על שאלתך יש לבדוק מה כתוב בחוזה המכר ובמפרט אשר צורף אליו, מה נבנה בפועל והאם קיים שוני בין המובטח לבנוי, המהווה הפרה של ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם שותף עם רישום רק על שמי
מיכאל
10/02/16
שלום.
אני והחבר שלי רוצים לרכוש דירה, לשפץ אותה, להשכיר שנה וחצי - שנתיים ולמכור. הכל חצי-חצי.
אצלי זאת תהיה הדירה היחידה, לכן אני פטור גם ממס רכישה וגם ממס שבח ואילו הוא לא כי כבר יש לו דירה אחרת.
לכן כדי לחסוך לו את מס רכישה ומס שבח אנחנו שוקלים לרשום את בעלות הדירה רק על שמי.
1) האם עסקה בצורה כזאת היא חוקית?
2) אם לא, לאילו עונשים אנחנו צפויים - אני והוא?
תודה רבה!
אני והחבר שלי רוצים לרכוש דירה, לשפץ אותה, להשכיר שנה וחצי - שנתיים ולמכור. הכל חצי-חצי.
אצלי זאת תהיה הדירה היחידה, לכן אני פטור גם ממס רכישה וגם ממס שבח ואילו הוא לא כי כבר יש לו דירה אחרת.
לכן כדי לחסוך לו את מס רכישה ומס שבח אנחנו שוקלים לרשום את בעלות הדירה רק על שמי.
1) האם עסקה בצורה כזאת היא חוקית?
2) אם לא, לאילו עונשים אנחנו צפויים - אני והוא?
תודה רבה!
עסקת מקרקעין עם שותף סמוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום מיכאל,
לא פירטת כיצד בדעתכם לערוך את העסקה.
עריכת העסקה באופן שאתה מתאר עלולה להחשב לעסקה מלאכותית, וככזו יהיה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם ממנה ולמסות את העסקה כפי שהינו רואה אותה (כלומר כאילו נרכשה ע"י שניכם במשותף).
במקרה כזה יחולו כמובן קנסות וריביות וקיים חשש אף מפתיחת הליך פלילי.
ממליצה לקבל יעוץ פרטני מעו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא פירטת כיצד בדעתכם לערוך את העסקה.
עריכת העסקה באופן שאתה מתאר עלולה להחשב לעסקה מלאכותית, וככזו יהיה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם ממנה ולמסות את העסקה כפי שהינו רואה אותה (כלומר כאילו נרכשה ע"י שניכם במשותף).
במקרה כזה יחולו כמובן קנסות וריביות וקיים חשש אף מפתיחת הליך פלילי.
ממליצה לקבל יעוץ פרטני מעו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי חכירה מהוונת
דביר
10/02/16
האם בהסכם מכר כשבנסח טאבו רשום "חכירה מהוונת" יש לערוך שטר העברת זכות שכירות או שטר מכר? איך יודעים?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
שטר העברת זכות שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום דביר,
כאשר הזכות המועברת היא חכירה, יש להשתמש בשטר העברת זכות שכירות. שטר מכר משמש להעברת זכויות בעלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר הזכות המועברת היא חכירה, יש להשתמש בשטר העברת זכות שכירות. שטר מכר משמש להעברת זכויות בעלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל ביוב על מחסן
מיקי כהן
10/02/16
אני מוכר את ביתי בישוב ששיך לעמק חפר
לפני חמש שנים רכשתי מחסן בגודל של 10 מטר מהו סנטר ( מחסן פח כמו אגוז)
חודשיים אחרי שרכשתי את המחסן הוסיפו לי את המחסן לארנונ
כאמור אני מוכר את הבית
היום שבוע לפני המסירה של הבית מתקשרים אלי מהמועצה בטענה שאני צריך לשלם 2100 שקל היטל ביוב
חשוב לי לציין שהמחסן לא מחובר לשום ביוב או מים ופילו אין לו נקודת חשמל
האם זה הגיוני ?
לפני חמש שנים רכשתי מחסן בגודל של 10 מטר מהו סנטר ( מחסן פח כמו אגוז)
חודשיים אחרי שרכשתי את המחסן הוסיפו לי את המחסן לארנונ
כאמור אני מוכר את הבית
היום שבוע לפני המסירה של הבית מתקשרים אלי מהמועצה בטענה שאני צריך לשלם 2100 שקל היטל ביוב
חשוב לי לציין שהמחסן לא מחובר לשום ביוב או מים ופילו אין לו נקודת חשמל
האם זה הגיוני ?
שאל את שאלתך בפורום דיני מיסים
אסף
13/02/16
בקשיור הזה -
ביטוח מפני נזקי עבודות בנייה בבניין משותף
רני
10/02/16
שלום רב,
בבניין בו אני מתכוון לרכוש דירה עומדת להתבצע תכנית בנייה מאושרת ע"י העיריה במסגרת שינוי תב"ע מקומית לתוספת שתי קומות והרחבת קומת המרתף ליצירת יח"ד ומקומות חניה.
לא מדובר בתמ"א 38.
האם כבעל נכס בבניין אוכל לבטח את דירתי למקרה בו יווצרו נזקים/ ליקויים לבניין/לדירה כתוצאה מנזקי בנייה?
אשמח לתשובה.
יום טוב,
בבניין בו אני מתכוון לרכוש דירה עומדת להתבצע תכנית בנייה מאושרת ע"י העיריה במסגרת שינוי תב"ע מקומית לתוספת שתי קומות והרחבת קומת המרתף ליצירת יח"ד ומקומות חניה.
לא מדובר בתמ"א 38.
האם כבעל נכס בבניין אוכל לבטח את דירתי למקרה בו יווצרו נזקים/ ליקויים לבניין/לדירה כתוצאה מנזקי בנייה?
אשמח לתשובה.
יום טוב,
שאל את שאלתך בפורום דיני ביטוח
אסף
13/02/16
בקישור הזה: -
רישום משכנתא(התחייבות לרישום)
רחלי אז
10/02/16
שלום,
רכשתי בית שהחברה המשכנת היא עמידר.
העברתי זכויות ברמ"י וגם בעמידר וכעת עמידר מבצעים רישום בטאבו.
ברשותי משכנתא על הבית שטרם נרשמה.
היכן עליי לרשום אותה? במנהל? בטאבו? בעמידר?
רכשתי בית שהחברה המשכנת היא עמידר.
העברתי זכויות ברמ"י וגם בעמידר וכעת עמידר מבצעים רישום בטאבו.
ברשותי משכנתא על הבית שטרם נרשמה.
היכן עליי לרשום אותה? במנהל? בטאבו? בעמידר?
רישום משכנתא בעת רישום זכויות ע"י חברה משכנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רחלי,
אם עמידר נתנה בעבר לבנק התחייבות לרישום משכנתא, את אמורה להעביר לעמידר את שטרי המשכנתא שתקבלי מהבנק כדי שירשמו את המשכנתא במעמד רישום הזכויות על שמך. זו היתה מהות ההתחייבות שנתנו לבנק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם עמידר נתנה בעבר לבנק התחייבות לרישום משכנתא, את אמורה להעביר לעמידר את שטרי המשכנתא שתקבלי מהבנק כדי שירשמו את המשכנתא במעמד רישום הזכויות על שמך. זו היתה מהות ההתחייבות שנתנו לבנק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכות דמי מפתח
ע
10/02/16
שלום,
עברתי על חוק הגנת הדייר ולא מצאתי תשובה חד משמעית.
האם ישנה אופציה שזכות דמי המפתח תעבור מאב לבנו ופעם נוספת מאב לבנו, כלומר שהזכות תעבור במשך שני דורות לבסוף לנכד ?
עברתי על חוק הגנת הדייר ולא מצאתי תשובה חד משמעית.
האם ישנה אופציה שזכות דמי המפתח תעבור מאב לבנו ופעם נוספת מאב לבנו, כלומר שהזכות תעבור במשך שני דורות לבסוף לנכד ?
העברת זכות דיירות מוגנת בעת פטירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
בהנחה שמדובר על העברה עקב פטירת הדייר - הדרך היחידה בה תתקיים העברה נוספת (מהבן לנכד) היא אם הנכד והבן התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי במשך 6 חודשים לפחות קודם לפטירתו של הדייר המקורי, והנכד הוסיף להתגורר שם עם הבן גם אחרי שהבן קבל את זכות הדיירות המוגנת וכל אותה תקופה לא היתה לו דירה אחרת למגוריו.
נא ראה סעיפים 20, 27 לחוק הגנת הדייר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שמדובר על העברה עקב פטירת הדייר - הדרך היחידה בה תתקיים העברה נוספת (מהבן לנכד) היא אם הנכד והבן התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי במשך 6 חודשים לפחות קודם לפטירתו של הדייר המקורי, והנכד הוסיף להתגורר שם עם הבן גם אחרי שהבן קבל את זכות הדיירות המוגנת וכל אותה תקופה לא היתה לו דירה אחרת למגוריו.
נא ראה סעיפים 20, 27 לחוק הגנת הדייר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר רוצה לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות
אבנר
09/02/16
שלום,
בבעלותי דירה אותה השכרתי לזוג צעיר בחודש פברואר 2013 עד 30.01.2014, בחוזה היה סעיף אופציה שקובע שדמי השכירות יועלו בחמישה אחוז וכל השאר אותם תנאים.ב30.01.2014 הכינו לי הדיירים 12 שיקים על אותו הסכום (ללא ההעלאה) ואני הסכמתי לקחת אותם ולתת להם עוד שנה היות ומדובר בזוג צעיר עם ילדים.ב30.01.2015 קרה שוב אותו דבר והדיירים שוב הכינו 12 שיקים על אותו סכום (ללא העלאה) ואני שוב הסכמתי ולקחתי אותם- אציין בשתי הפעמים שנתתי לזוג עוד שנה ולקחתי 12 שיקים לא חתמנו על כלום.ע"פ השיקים וההסכמה בינינו תום תקיפות השכירות הינו 30.01.2016 אך לפני שבוע מתקשרים אליי הדיירים ואומרים שבעוד 60 יום הם עוזבים את הדירה כי היא קטנה להם. מסרתי לדיירים כי אין אפשרות שיפנו בתאריך הזה בגלל שיש חוזה ויש שיקים וזה ההסכמה בינינו ואם הם רוצים שימצאו דייר שיכנס במקומם ואז אסכים. הדיירים טוענים שאין בינינו חוזה וכי החוזה היחיד הוא החוזה הראשוני שהתאריכים בו אינם מתאימים לשנה בה אנו נמצאים.רציתי לשאול האם יש ממש בטענה הזו? הרי גם אם זה יגיע לבית משפט אני אראה את השיקים שקיבלתי, אראה שכל פעם זה התחדש לשנה ולמעשה אוכיח שהם ביקשו ממני להאריך לעוד שנה.רציתי לדעת מה דעתfo על כך בתור עו"ד בעלי נסיון בתחום וכן אשמח לדעת האם מוכר לכם מקרה כזה שהגיע לכותלי בית המשפט?בתודה רבה מראש.
בבעלותי דירה אותה השכרתי לזוג צעיר בחודש פברואר 2013 עד 30.01.2014, בחוזה היה סעיף אופציה שקובע שדמי השכירות יועלו בחמישה אחוז וכל השאר אותם תנאים.ב30.01.2014 הכינו לי הדיירים 12 שיקים על אותו הסכום (ללא ההעלאה) ואני הסכמתי לקחת אותם ולתת להם עוד שנה היות ומדובר בזוג צעיר עם ילדים.ב30.01.2015 קרה שוב אותו דבר והדיירים שוב הכינו 12 שיקים על אותו סכום (ללא העלאה) ואני שוב הסכמתי ולקחתי אותם- אציין בשתי הפעמים שנתתי לזוג עוד שנה ולקחתי 12 שיקים לא חתמנו על כלום.ע"פ השיקים וההסכמה בינינו תום תקיפות השכירות הינו 30.01.2016 אך לפני שבוע מתקשרים אליי הדיירים ואומרים שבעוד 60 יום הם עוזבים את הדירה כי היא קטנה להם. מסרתי לדיירים כי אין אפשרות שיפנו בתאריך הזה בגלל שיש חוזה ויש שיקים וזה ההסכמה בינינו ואם הם רוצים שימצאו דייר שיכנס במקומם ואז אסכים. הדיירים טוענים שאין בינינו חוזה וכי החוזה היחיד הוא החוזה הראשוני שהתאריכים בו אינם מתאימים לשנה בה אנו נמצאים.רציתי לשאול האם יש ממש בטענה הזו? הרי גם אם זה יגיע לבית משפט אני אראה את השיקים שקיבלתי, אראה שכל פעם זה התחדש לשנה ולמעשה אוכיח שהם ביקשו ממני להאריך לעוד שנה.רציתי לדעת מה דעתfo על כך בתור עו"ד בעלי נסיון בתחום וכן אשמח לדעת האם מוכר לכם מקרה כזה שהגיע לכותלי בית המשפט?בתודה רבה מראש.
הסכם שכירות שהוארך בהתנהגות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום אבנר,
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב. ניתן להוכיחו באמצעות מסירת השיקים והמשך המגורים בדירה כמו גם בהסכמתך לקבל את השיקים ואי דרישת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב. ניתן להוכיחו באמצעות מסירת השיקים והמשך המגורים בדירה כמו גם בהסכמתך לקבל את השיקים ואי דרישת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה פרטית
דן
09/02/16
שלום!
בבניין משותף 21 דירות יש 21 מקומות חנייה. האם קבלן יכול למכור לדייר (דירה ) אחד יותר מדירה אחת?
האם בתור דייר יש לי זכות למקום חנייה?
תודה
בבניין משותף 21 דירות יש 21 מקומות חנייה. האם קבלן יכול למכור לדייר (דירה ) אחד יותר מדירה אחת?
האם בתור דייר יש לי זכות למקום חנייה?
תודה
הצמדת מקומות חניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום דן,
חוזה המכר מפרט את זכותך להצמדת חניה. אם לא רכשת חניה אין לך זכות לקבל חניה.
על פי חוק התכנון והבניה, הקבלן רשאי להצמיד לדירה אחת עד 2 חניות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר מפרט את זכותך להצמדת חניה. אם לא רכשת חניה אין לך זכות לקבל חניה.
על פי חוק התכנון והבניה, הקבלן רשאי להצמיד לדירה אחת עד 2 חניות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב ועד בית
אדם
09/02/16
קיבלתי הודעה מעו'ד דין לשלם חוב .אינני מתכחש לעיניין החוב.ידוע לי כי לא קיים פרוטוקול בביניין למינוי הנציגה.כמו כן היא תולה מודעות ללא שמה ,וגם סירבה עד כה לפתוח חשבון בנק מסיבות השמורות לה.במכתב אני מתבקש לעשות העברה בנקאית.האם זה נכון לבקש מאותו עו"ד מסמך בנקאי המראה כי החשבון מתנהל על שם ועד בית ולא בנאמנות או חשבון פרטי של הנציגה?
חוב לוועד הבית
אסף
13/02/16
חוב לוועד הבית יש לשלם.
לא משנה לגבי חובת התשלום אם היה פרוטוקול או לא.
אם כולם משלמים לאותו אדם, סימן שהוא ועד הבית.
אם יש לך תלונות נגד ועד הבית, תתבע את הוועד בפני המפקח.
לגבי העברה בנקאית, אין חובה לשלם דווקא בצורה של העברה בנקאית, ואתה בהחלט רשאי לתת שיק אישי שלך לוועד הבית ולהתעלם מהדרישה של תשלום דווקא בהעברה בנקאית.
זכותך גם לעיין בכל מסמכי ועד הבית ובדפי חשבון הבנק של הוועד.
לא משנה לגבי חובת התשלום אם היה פרוטוקול או לא.
אם כולם משלמים לאותו אדם, סימן שהוא ועד הבית.
אם יש לך תלונות נגד ועד הבית, תתבע את הוועד בפני המפקח.
לגבי העברה בנקאית, אין חובה לשלם דווקא בצורה של העברה בנקאית, ואתה בהחלט רשאי לתת שיק אישי שלך לוועד הבית ולהתעלם מהדרישה של תשלום דווקא בהעברה בנקאית.
זכותך גם לעיין בכל מסמכי ועד הבית ובדפי חשבון הבנק של הוועד.
לאיזו רזולציה צריך להכנס בצו מניעה
ברנרד שוורץ
08/02/16
בהנתן צו מניעה זמני, כחלק של הליך משפטי אזרחי, הכולל חלקים של "עשה" וחלקים של "המנע מעשייה", עד כמה צריך לפרט כל דבר שאין לעשותו והאם הנתבע, שכנגדו תלוי ועומד צו המניעה יכול לנצל פרצות בצו ולעשות מעשים חד-צדדים שמניעתם לא אוזכרה במפורש בצו עצמו ?
צו מניעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום ברנרד,
צו המניעה צריך להיות מפורט באופן סביר, אך מספיק כללי כדי לא ליצור פרצות.
ממליצה לך לא לנסח בקשה לצו מניעה בלא יעוץ משפטי צמוד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צו המניעה צריך להיות מפורט באופן סביר, אך מספיק כללי כדי לא ליצור פרצות.
ממליצה לך לא לנסח בקשה לצו מניעה בלא יעוץ משפטי צמוד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה לדירה קניה ?…
ליאור
08/02/16
שלום
רכשתי דירת חדר בפרוייקט לדיור סטודנטים בצפון ,, הפרוייקט יהיה מוכן בעוד שנתיים בערך ,,, שילמתי חצי ממחיר הבית דירת חדר קטנה ,,, אני במצב רפואי לא יציב ואני רוצה לבטל את העיסקה של הבית האם זה אפשרי ? כמה בערך משלמים קנס עך הפרת חוזה שניחתם כבר ? אשמח לתשובה בענין תודה רבה יש לציין שהפרויקט עדין לא התחיל להיבנות כלל ..
רכשתי דירת חדר בפרוייקט לדיור סטודנטים בצפון ,, הפרוייקט יהיה מוכן בעוד שנתיים בערך ,,, שילמתי חצי ממחיר הבית דירת חדר קטנה ,,, אני במצב רפואי לא יציב ואני רוצה לבטל את העיסקה של הבית האם זה אפשרי ? כמה בערך משלמים קנס עך הפרת חוזה שניחתם כבר ? אשמח לתשובה בענין תודה רבה יש לציין שהפרויקט עדין לא התחיל להיבנות כלל ..
ביטול חוזה לרכישת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום ליאור,
כדי לענות על שאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה. בין היתר כדאי לבדוק את התחייבויות הקבלן לעניין מועד התחלת הבניה והאם הופרו.
ככלל, אין זכות לביטול הסכם באופן חד צדדי. ביטול חד צדדי נחשב להפרה של החוזה והצד הנפגע, במקרה שלך הקבלן, רשאי אף לעמוד על קיומו של ההסכם (וזאת בנוסף לדרישת פיצויים). בית משפט עשוי להחליט, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות אכיפה, אך פיצויים ככל הנראה יפסקו בכל מקרה.
כדאי לנסות להגיע להבנות ולהסכמות עם הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי לענות על שאלתך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה. בין היתר כדאי לבדוק את התחייבויות הקבלן לעניין מועד התחלת הבניה והאם הופרו.
ככלל, אין זכות לביטול הסכם באופן חד צדדי. ביטול חד צדדי נחשב להפרה של החוזה והצד הנפגע, במקרה שלך הקבלן, רשאי אף לעמוד על קיומו של ההסכם (וזאת בנוסף לדרישת פיצויים). בית משפט עשוי להחליט, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות אכיפה, אך פיצויים ככל הנראה יפסקו בכל מקרה.
כדאי לנסות להגיע להבנות ולהסכמות עם הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה ומס שבח
יהודה
08/02/16
אדם רכש דירה יחידה כאשר בערייה מסכימים לפצל אותה לשתי דירות בצורה חוקית. הוא מעוניין לעשות זאת ללא תשלום מס שבח כיצד לעשות זאת? האם במקרה שהוא יעביר את הבעלות לשני ילדיו 50% לכל ילד ואז יפצל את הדירה לשתי דירות כאשר דירה נפרדת תרשם ע"ש כל ילד הוא יפטר מתשלום מס שבח?
פיצול דירה ומס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום יהודה,
בפיצול דירה לא נמכרות זכויות ולא מועברות זכויות במקרקעין, לפיכך לא חל מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בפיצול דירה לא נמכרות זכויות ולא מועברות זכויות במקרקעין, לפיכך לא חל מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אמיר
08/02/16
שלום,
לפני כחצי שנה כשהייתי רווק רכשתי דירה (יחידה) מקבלן בעזרת הלוואה אשר לקחתי מההורים, הדירה רשומה על שמי, ומועד המסירה צפוי להיות בעוד שנה.
לפני מספר חודשים התחתנתי וכעת ברצוני להעביר את הדירה על שם ההורים שלי. האם קיימת אפשרות שבמידה ואבצע העברה ללא תמורה (כמובן כולל תשלום של שליש מס רכישה) להורים שלי, רשויות המס יראו בעסקה כעסקה מלאכותית..?
לפני כחצי שנה כשהייתי רווק רכשתי דירה (יחידה) מקבלן בעזרת הלוואה אשר לקחתי מההורים, הדירה רשומה על שמי, ומועד המסירה צפוי להיות בעוד שנה.
לפני מספר חודשים התחתנתי וכעת ברצוני להעביר את הדירה על שם ההורים שלי. האם קיימת אפשרות שבמידה ואבצע העברה ללא תמורה (כמובן כולל תשלום של שליש מס רכישה) להורים שלי, רשויות המס יראו בעסקה כעסקה מלאכותית..?
העברת דירה ללא תמורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום אמיר,
העברת דירה ללא תמורה להורים, כשלעצמה, לא תחשב כעסקה מלאכותית.
ואולם אין להתעלם מן הנסיבות שתארת.
כך למשל, יש לקחת בחשבון, שמתן ההלוואה ע"י ההורים לצורך הרכישה עלול להחשב כמתן תמורה ע"י ההורים ולכן העסקה לא תחשב כעסקת מתנה אלא כמכר. בנסיבות המתוארות - דירה שטרם נסתיימה בנייתה ושלא הוחזקה על ידך כלל, וודאי לא 18 חודשים - לא תהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה.
רשות המסים אף עלולה לקבוע, כי העסקה בה רכשת את הדירה היא עסקה למראית עין ומי שרכש את הדירה למעשה היו הוריך ואם כבר יש להם דירה, הם יחוייבו בשל כך במס רכישה במדרגות דירה נוספת ויחוייבו בקנסות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת דירה ללא תמורה להורים, כשלעצמה, לא תחשב כעסקה מלאכותית.
ואולם אין להתעלם מן הנסיבות שתארת.
כך למשל, יש לקחת בחשבון, שמתן ההלוואה ע"י ההורים לצורך הרכישה עלול להחשב כמתן תמורה ע"י ההורים ולכן העסקה לא תחשב כעסקת מתנה אלא כמכר. בנסיבות המתוארות - דירה שטרם נסתיימה בנייתה ושלא הוחזקה על ידך כלל, וודאי לא 18 חודשים - לא תהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה.
רשות המסים אף עלולה לקבוע, כי העסקה בה רכשת את הדירה היא עסקה למראית עין ומי שרכש את הדירה למעשה היו הוריך ואם כבר יש להם דירה, הם יחוייבו בשל כך במס רכישה במדרגות דירה נוספת ויחוייבו בקנסות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריסה והוראת שעה
גרי
08/02/16
מוכר בן 55 ללא הכנסות ב 4 השנים האחרונות שוקל למכור מגרש בו נאמר לו שהשבח הריאלי יהיה כ 1.6 מליון והשבח האינפלציוני כ 160,000 ש"ח(המגרש משנת 1969). אפשר גם למכור את המגרש בהתאם להוראת שעה עם הקלה ממס שבח (כי הוא עומד בקריטריונים).1. האם עדיף לשלם מס שבח לפי הוראת השעה או לפרוס אחורה ל-4 שנים כשאין הכנסות?2. האם ניתן לשלב בין ה-2 : ז"א לפרוס ל4 שנים את השבח עפ"י הוראת השעה?
פריסה והוראת שעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום גרי,
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוכר מגרש בגיל 60
j
08/02/16
מוכר מגרש בגיל 60 +1 חודש - האם בפריסת מס השבח ל 4 שנים - יהיה זכאי ל שיעור מס התחלתי של 10% במקום 30% רק על שנת המכירה או גם ל3 השנים אחורה?והאם מההיבט הזה בלבד - יש יתרון כלשהו לפריסת מס השבח או שאין?
מוכר בגיל 60
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס יסף על רווח ממכירת מגרש
ק
08/02/16
האם מס יסף על רווח ממכירת מגרש מחושב על הרווח האמיתי (נטו ) שנותר ביד אחרי מס שבח או על כל השבח ( לפני מס שבח )
מס יסף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מוצאים גוש חלקה ותת חלקה בבנין משותף
אלברט
08/02/16
אני מנסה להוציא נסח טאבו של חנות ישנה . הנתונים בארנונה כנראה שגויים בחלקם. ואין לי מושג איך להוציא את הגוש וה חלקה הנכונים (החנות נמצאת בשורת חנויות שלכולם אותו מספר) יש אפשרות דרך ת.ז. ?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
איתור גוש חלקה
אסף
08/02/16
תוכל לאתר גוש וחלקה באמצעות המחשבון שבקישור
איתור גוש/חלקה/תת חלקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/02/16
שלום אלברט,
כיום אין אפשרות לאתר פרטי רישום של נכס מקרקעין באמצעות ת.ז.
עליך למצוא את הגוש והחלקה של הבניין (באמצעות הכנסת פרטי ישוב, רח' ומספר בית למחשבון גוש/חלקה שתמצא באינטרנט).
ככל שמדובר בחנות המצויה בבניין הרשום כבית משותף, יש להוציא נסח מרוכז של הבית המשותף, בו יופיע פירוט של היחידות השונות (דירות, חנויות וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כיום אין אפשרות לאתר פרטי רישום של נכס מקרקעין באמצעות ת.ז.
עליך למצוא את הגוש והחלקה של הבניין (באמצעות הכנסת פרטי ישוב, רח' ומספר בית למחשבון גוש/חלקה שתמצא באינטרנט).
ככל שמדובר בחנות המצויה בבניין הרשום כבית משותף, יש להוציא נסח מרוכז של הבית המשותף, בו יופיע פירוט של היחידות השונות (דירות, חנויות וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
