פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירה מהירה
יוסי ברל
19/01/16
שלום,
רכשתי משרד של 35 מטר ב480 אש"ח, הקנייה הייתה לפני חודש וחצי, יש אדם שמעוניין לקנות ממני את המשרד ב 700 אש"ח ואני מעוניין למכור, אציין כי יש לי דירת מגורים בבעלותי וזהו, האם אני אצטרך לשלם על המכירה מס הכנסה וביטוח לאומי או רק מס שבח של 25%?
תודה מראש על התשובה,
יוסי.
רכשתי משרד של 35 מטר ב480 אש"ח, הקנייה הייתה לפני חודש וחצי, יש אדם שמעוניין לקנות ממני את המשרד ב 700 אש"ח ואני מעוניין למכור, אציין כי יש לי דירת מגורים בבעלותי וזהו, האם אני אצטרך לשלם על המכירה מס הכנסה וביטוח לאומי או רק מס שבח של 25%?
תודה מראש על התשובה,
יוסי.
מצטרך לשאלה
בן לביא
03/02/16
מצטרך לשאלה בקשר למשרדים למכירה, עם מי אפשר להתייעץ בנושא?
הפרש בין מחיר הדירה להערכת השמאי
חיים נני
18/01/16
כאשר הבנק מבקש הערכת שמאי לשם נטילת משכנתא והערכה של השמאי נמוכה מן מחיר הדירה עליו סוכם עם המוכר, מאין משלימים ההפרש ? האם מכיסי הפרטי או שהבנק משלים את הסכום במשכנתא?
תשלום ההפרש בין מחיר מוסכם להערכת שמאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום חיים,
הבנק יסכים להלוות לך אחוז מסויים משווי הדירה כפי שנקבעה בהערכת השמאי ובהתאם לתנאים האישיים שלך (הסכום המקסימלי).
אם הסכום שבקשת נמוך מהסכום המקסימלי שהבנק מוכן להלוות לך - תוכל לבקש להגדיל את סכום המשכנתא עד לגבול המקסימלי.
אם הסכום שבקשת מהבנק הוא הסכום המקסימלי, תצטרך להשלים את ההפרש מכיסך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הבנק יסכים להלוות לך אחוז מסויים משווי הדירה כפי שנקבעה בהערכת השמאי ובהתאם לתנאים האישיים שלך (הסכום המקסימלי).
אם הסכום שבקשת נמוך מהסכום המקסימלי שהבנק מוכן להלוות לך - תוכל לבקש להגדיל את סכום המשכנתא עד לגבול המקסימלי.
אם הסכום שבקשת מהבנק הוא הסכום המקסימלי, תצטרך להשלים את ההפרש מכיסך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגת בניה
ירון
18/01/16
רכשתי דירה חדשה (לפני 3 שנים) בבנין בו נעשתה עסקת קומבינציה בין בעלי הקרקע לקבלן. רכשתי את הדירה מהבעלים. בדירה היה חלל אטום של כ 4 מ"ר. בחלל היו קירות תקרה ורצפה. פתחתי פתח בחלל זה, שהוא בתוך דירתי, והשמשתי אותו. כיום, לאחר 3 שנים, מתבצע הליך רישום צו בתים משותפים, ומודדים צפויים להגיע לדירה. הומלץ לי לחסום את הפתח בקיר גבס ולפנות אותו לאחר המדידה. אני מעוניין להפוך את השטח לחוקי. האם יש אפשרות כזו. אשמח לעצתכם.
הכשרת חריגות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום ירון,
על מנת לדעת אם ניתן להכשיר את הבניה ולהוסיפה באופן חוקי לדירה יש לבדוק את התב"ע, את זכויות הבניה הקיימות על פיה והאם נוצלו כל הזכויות. מומלץ לעשות זאת באמצעות איש מקצוע מיומן (אדריכל/מהנדס).
יצירת מצב בו בעת רישום הבניין כבית משותף קיימת חריגת בניה תגרום לעיכוב ברישום הבניין כולו, ואם תבדוק את חוזה המכר שלך יתכן שמצויה בו התחייבות שלך שלא לבצע חריגות בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לדעת אם ניתן להכשיר את הבניה ולהוסיפה באופן חוקי לדירה יש לבדוק את התב"ע, את זכויות הבניה הקיימות על פיה והאם נוצלו כל הזכויות. מומלץ לעשות זאת באמצעות איש מקצוע מיומן (אדריכל/מהנדס).
יצירת מצב בו בעת רישום הבניין כבית משותף קיימת חריגת בניה תגרום לעיכוב ברישום הבניין כולו, ואם תבדוק את חוזה המכר שלך יתכן שמצויה בו התחייבות שלך שלא לבצע חריגות בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איום בתביעה ע"י שכן
אלעד אופיר
17/01/16
שלום,לפני למעלה מ20 שנה רכשתי מגרש על מנת לבנות עליו את ביתי. במגרש הסמוך אליי היה בית בנוי וגדר המקיפה את הבית (הגדר בנויה על גבולות המגרשים).בניתי את ביתי ובין היתר יצרתי לי גינה בצמוד לגדר המפרידה בין מגרשו של השכן לבין מגרשי.כיום, 20 שנה אחרי שולח לי השכן מכתב מעו"ד וטוען שהריצוף בגינה שעשיתי (לרבות הגבהת הגינה במטר אחד, לטענתו) גרמו לו לנזקים בגדר וכן שהחפירה שביצעתי על מנת לבנות את ביתי גרמה לו לנזק בגדר. עוד מאיים השכן שאם לא אשלם לו את הנזק שנגרם לו לגדר לא רק שהוא יתבע בגין הנזק לגדר אלא גם יתבע ממני מחצית מעלות הגדר.אציין כי השכן צרף למכתבו חוות דעת של מהנדס הכוללת עמוד אחד בו כותב המהנדס בדיוק את דברי האיומים של השכן וטוען שהבנייה שביצעתי היא זו שגרמה לנזקים היות והפכתי גדר הפרדה לקיר תומך כביכול.ברצוני לשאול אותך בתור עו"ד בעל נסיון את השאלות הבאות:א. התיישנות ושיהוי- לפי השכן וגם לפי המהנדס שלו אני גרמתי את הנזק בעת שבניתי את ביתי (דהיינו לפני 20 שנה), אם כך הרי שהנזק כבר התיישן ואי אפשר לתבוע בגינו?, האם הטענה נכונה?ב. האם השכן יכול לתבוע אותי בגין עלות הגדר? הוא בנה אותה עוד לפני שקניתי את המגרש הסמוך אליו לפני למעלה מ20 שנה.ג. מהי גישת בית המשפט בנושאים אלו? אני חושב לקחת מהנדס שייתן חוות דעת מטעמי למקרה שאתבע ע"י השכן- האם בית המשפט ימנה באופן אוטומטי מהנדס מכריע במידה וחוות הדעת יהיו סותרות? וכן האם בית המשפט יכריע בטענות המשפטיות (לרבות התיישנות) לפני כן?אודה להכוונה.
איום בתביעה ע"י שכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום אופיר,
פנייתך דורשת בדיקה עובדתית מרובה ואיננה מתאימה לפורום זה.
ככלל, קיימות הוראות חוק (לרבות בפקודת הנזיקין) המאפשרות לתבוע ממך פיצוי בגין נזק שגרמת. התובע יצטרך להוכיח את הקשר הסיבתי בין מעשיך או מחדליך לבין הנזק שנגרם (יש סעיפים אשר תביעה לפיהם תדרוש ממך להוכיח שלא התרשלת במעשיך או במחדליך) וכן את שיעור הנזק שנגרם.
אם רצונך להתגונן כנגד תביעה עתידית טוב תעשה אם תצטייד בחוות דעת של מהנדס מומחה מטעמך לעניין עצם קיומו של נזק, מי האחראי להווצרות הנזק ומה שיעורו.
טענת התישנות יש להעלות בהזדמנות הראשונה ובית המשפט יחליט בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פנייתך דורשת בדיקה עובדתית מרובה ואיננה מתאימה לפורום זה.
ככלל, קיימות הוראות חוק (לרבות בפקודת הנזיקין) המאפשרות לתבוע ממך פיצוי בגין נזק שגרמת. התובע יצטרך להוכיח את הקשר הסיבתי בין מעשיך או מחדליך לבין הנזק שנגרם (יש סעיפים אשר תביעה לפיהם תדרוש ממך להוכיח שלא התרשלת במעשיך או במחדליך) וכן את שיעור הנזק שנגרם.
אם רצונך להתגונן כנגד תביעה עתידית טוב תעשה אם תצטייד בחוות דעת של מהנדס מומחה מטעמך לעניין עצם קיומו של נזק, מי האחראי להווצרות הנזק ומה שיעורו.
טענת התישנות יש להעלות בהזדמנות הראשונה ובית המשפט יחליט בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה – ילד נכה 100% מביטוח לאומי
נתי
17/01/16
שאלה - זוג רוכשים הולכים לקנות דירה למגורים. זו דירתם היחידה. מחיר הדירה 2,000,000 ש"ח. הם צריכים לשלם 17,181 ש"ח מס רכישה.
לרוכשים הנ"ל יש ילד - בן 3 - שהוא מוכר כ- 100% נכה מביטוח לאומי.
האם לרוכשים הנ"ל מגיעה הנחה במס הרכישה?האם הם בכלל מחויבים במס רכישה?
במחשבון של מיסוי מקרקעין יש התייחסות לנכים רק כשמדובר שהנכה עצמו הוא הקונה. אין כל התייחסות אם הילד של הקונה נכה.
אודה לתשובתכם המהירה וכן אם אפשר לציין בתשובה הפניה לחוק ולסעיף הרלוונטי.
תודה רבה.
לרוכשים הנ"ל יש ילד - בן 3 - שהוא מוכר כ- 100% נכה מביטוח לאומי.
האם לרוכשים הנ"ל מגיעה הנחה במס הרכישה?האם הם בכלל מחויבים במס רכישה?
במחשבון של מיסוי מקרקעין יש התייחסות לנכים רק כשמדובר שהנכה עצמו הוא הקונה. אין כל התייחסות אם הילד של הקונה נכה.
אודה לתשובתכם המהירה וכן אם אפשר לציין בתשובה הפניה לחוק ולסעיף הרלוונטי.
תודה רבה.
הקלה במס רכישה - ילד נכה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום נתי,
ההורים (וגם הקטין לו היה רוכש את הדירה) חייבים במס רכישה בגין רכישת הדירה,שכן מחירה עולה על מדרגת המס הראשונה, המחוייבת במס של 0% ככל שמדובר בדירה יחידה.
נכה זכאי לקבל הקלה (פטור חלקי) ולשלם מס רכישה בשיעור של 1/2% בלבד. הקלה זו ניתנת לנכה עד פעמיים בלבד במשך חייו.
קיימים מקרים בהם גם הורים לילד נכה יוכלו לקבל את הקלה.
התנאים לקבלת הקלה במס רכישה לילד נכה:
הילד זכאי לגמלת ילד נכה
נקבעה לו דרגת נכות של 100%
הדירה נרכשת למגורי הקטין
בית המשפט אישר להורים לנצל את ההקלה, שכן ניתן לקבלה רק פעמיים במהלך החיים וקים רצון להגן על נכה קטין ולאפשר לו את מירב ההקלות בעת חייו הבוגרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההורים (וגם הקטין לו היה רוכש את הדירה) חייבים במס רכישה בגין רכישת הדירה,שכן מחירה עולה על מדרגת המס הראשונה, המחוייבת במס של 0% ככל שמדובר בדירה יחידה.
נכה זכאי לקבל הקלה (פטור חלקי) ולשלם מס רכישה בשיעור של 1/2% בלבד. הקלה זו ניתנת לנכה עד פעמיים בלבד במשך חייו.
קיימים מקרים בהם גם הורים לילד נכה יוכלו לקבל את הקלה.
התנאים לקבלת הקלה במס רכישה לילד נכה:
הילד זכאי לגמלת ילד נכה
נקבעה לו דרגת נכות של 100%
הדירה נרכשת למגורי הקטין
בית המשפט אישר להורים לנצל את ההקלה, שכן ניתן לקבלה רק פעמיים במהלך החיים וקים רצון להגן על נכה קטין ולאפשר לו את מירב ההקלות בעת חייו הבוגרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פעולת רישום הורשה כשקיים שעבוד על נכס
אליהו
17/01/16
שלום רב למנהל הפורום,
שאלתי היא בתחום שעבוד נכס על פי סעיף 11א (2) לפקודת הגביה (מסים) לטובת משרד ממשלתי מסוים.
כאשר קיים שעבוד על נכס מקרקעין (דירה) לפי הסעיף האמור האם ניתן לבצע פעולת רישום הורשה (הורשה בלבד ולא רישום מכר) כאשר קיים השעבוד הנ"ל על הנכס?
האם דרוש הסכמת בעל השעבוד (לפי ס' 12 לפקודה) את הסכמתו לרישום ההורשה?
אודה לתשובה מוסמכת בענין.
שאלתי היא בתחום שעבוד נכס על פי סעיף 11א (2) לפקודת הגביה (מסים) לטובת משרד ממשלתי מסוים.
כאשר קיים שעבוד על נכס מקרקעין (דירה) לפי הסעיף האמור האם ניתן לבצע פעולת רישום הורשה (הורשה בלבד ולא רישום מכר) כאשר קיים השעבוד הנ"ל על הנכס?
האם דרוש הסכמת בעל השעבוד (לפי ס' 12 לפקודה) את הסכמתו לרישום ההורשה?
אודה לתשובה מוסמכת בענין.
רישום הורשה כשקיימת הערה על פי פקודת המסים (גביה)
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/01/16
שלום אליהו,
הירושה תרשם בכפוף לכך שהרשם יפנה לרשות, יודיע על רישום הירושה ויתן הזדמנות להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הירושה תרשם בכפוף לכך שהרשם יפנה לרשות, יודיע על רישום הירושה ויתן הזדמנות להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות חדר
אבי
17/01/16
האם אני יכול להשכיר חדר בדירה בשכירות מוגנת?
האם זה כפוף לחוק הגנת הדייר?
אני לא מעונין שהשוכר יעביר הזכות לצד ג
מדובר בחדר בתוך דירתי ואני מוכן שרק הוא יגור שם.
האם זה כפוף לחוק הגנת הדייר?
אני לא מעונין שהשוכר יעביר הזכות לצד ג
מדובר בחדר בתוך דירתי ואני מוכן שרק הוא יגור שם.
השכרת חדר בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום אבי.
אתה יכול להשכיר חדר בדירתך לאדם אחר בהסכם שכירות לא מוגנת ולקבוע בהסכם השכירות שהיא איננה ניתנת להעברה.
אם החוזה הוא חוזה שכירות רגיל הוא איננו כפוף לחוק הגנת הדייר. אם אתה משכיר בשכירות מוגנת היא תהיה כפופה לחוק הגנת הדייר, הקובע איך ומתי ניתן להעביר דיירות מוגנת.
אתה שואל על שכירות מוגנת אבל לא ברור לי מדוע זה רצונך. ממה שאני מצליחה להבין משאלותיך, שכירות רגילה תתן מענה טוב יותר לצרכיך.
ככל שתרצה כי משרדי יטפל בעריכת ההסכם אתה מוזמן לקבוע פגישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אתה יכול להשכיר חדר בדירתך לאדם אחר בהסכם שכירות לא מוגנת ולקבוע בהסכם השכירות שהיא איננה ניתנת להעברה.
אם החוזה הוא חוזה שכירות רגיל הוא איננו כפוף לחוק הגנת הדייר. אם אתה משכיר בשכירות מוגנת היא תהיה כפופה לחוק הגנת הדייר, הקובע איך ומתי ניתן להעביר דיירות מוגנת.
אתה שואל על שכירות מוגנת אבל לא ברור לי מדוע זה רצונך. ממה שאני מצליחה להבין משאלותיך, שכירות רגילה תתן מענה טוב יותר לצרכיך.
ככל שתרצה כי משרדי יטפל בעריכת ההסכם אתה מוזמן לקבוע פגישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם מקדמה מס שבח
קונה
16/01/16
חתמנו על הסכם רכישת בית בבעלות פרטית של הקבלן.
בהסכם יש סעיף שהוא יביא אישור מס שבח תוך 6 חודשים, כך דרש העו"ד שייצג אותי.... לא הבנתי למה.
תוך כמה זמן המוכר אמור להביא לקונה אישור תשלום מס שבח?
האם אני כקונה אמורה לשלם בינתיים מקדמה מס שבח עבור המוכר?
בהסכם יש סעיף שהוא יביא אישור מס שבח תוך 6 חודשים, כך דרש העו"ד שייצג אותי.... לא הבנתי למה.
תוך כמה זמן המוכר אמור להביא לקונה אישור תשלום מס שבח?
האם אני כקונה אמורה לשלם בינתיים מקדמה מס שבח עבור המוכר?
מתי יש לשלם מקדמה למס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום רב,
משאלתך לא ברור האם המוכר ביקש פטור ממס שבח בגין המכירה. אם כן - לא חלה חובת תשלום מקדמה.
במקרה בו המוכר איננו מבקש פטור על הקונה לשלם מקדמה ע"ח מס השבח של המוכר לאחר תשלום 40% מהתמורה או עם הגשת ההצהרה לרשות המסים (לפי המאוחר).
חוזה המכר אמור להסדיר את עניין תשלום המקדמה ומומלץ לפנות בעניין לעורך הדין שיצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
משאלתך לא ברור האם המוכר ביקש פטור ממס שבח בגין המכירה. אם כן - לא חלה חובת תשלום מקדמה.
במקרה בו המוכר איננו מבקש פטור על הקונה לשלם מקדמה ע"ח מס השבח של המוכר לאחר תשלום 40% מהתמורה או עם הגשת ההצהרה לרשות המסים (לפי המאוחר).
חוזה המכר אמור להסדיר את עניין תשלום המקדמה ומומלץ לפנות בעניין לעורך הדין שיצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
אבי
15/01/16
האם ניתן להתנות הסכם שכירות מוגנת ( דמי מפתח) כי השוכר לא יוכל להעביר הזכות לצד ג ? האם במקרה כזה לא ניתן יהיה לעקל את הזכות?
העברת זכות שכירות מוגנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום רב,
ככל שצדדים בוחרים לערוך ביניהם הסכם שכירות מוגנת הם מכפיפים את עצמם להוראות חוק הגנת הדייר, לרבות לעניין פינוי.
אם מדובר בדיירות מוגנת קיימת על אחת כמה וכמה שאין להתנות על זכויות הדייר המוגן הקבועות בחוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שצדדים בוחרים לערוך ביניהם הסכם שכירות מוגנת הם מכפיפים את עצמם להוראות חוק הגנת הדייר, לרבות לעניין פינוי.
אם מדובר בדיירות מוגנת קיימת על אחת כמה וכמה שאין להתנות על זכויות הדייר המוגן הקבועות בחוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגם נסתר שלא דווח בשעת הסכם מכר
סימה
14/01/16
שלום רב, רכשתי דירה יד שניה ורק לאחר שנכנסתי אליה "גילו" לי השכנים שנגד הבניין עומד פס"ד בסכום גבוה במיוחד אותו הם נדרשים להעביר לבניין השכן בגין הריסה של חומה.בחוזה המכר שחתמתי עם המוכר כתוב "שהקונה חותם על כך שבדק את הנכס ומוותר בזה על טענה כל שהיא, להוציא פגם או מום נסתר שהמוכר לא גילה לו".
מיותר לציין שהמוכר לא טרח מעולם לומר לי על כך וגם אין שום אזכור של העניין בחוזה.על מי מוטלת חובת התשלום ואיך אוכל להוכיח שהוא לא סיפר על כך ?
מיותר לציין שהמוכר לא טרח מעולם לומר לי על כך וגם אין שום אזכור של העניין בחוזה.על מי מוטלת חובת התשלום ואיך אוכל להוכיח שהוא לא סיפר על כך ?
לפעמים זה מום נסתר ולפעמים לא
אסף
16/01/16
ישנם שופטים הנוהגים להורות על רישום הערת אזהרה בטאבו כשיש פסק דין נגד בעלי הדירות בבית המשותף
אם נרשמה הערת אזהרה כזו על קיומו של פסק הדין, הרי שזה לא יחשב למום נסתר.
לפעמים החלטה של אסיפת הדיירים, שמהווה חלק מספר ההחלטות של הבית המשותף, המאזכרת את פסק הדין, אף היא תחשב כשוללת את ההגדרה "נסתר" מפסק הדין.
לעומת זאת, יתכן מצב הפוך, שלא קיים אזכור לפסק הדין בשום מקום, ואז חובת תום הלב וחובת הגילוי הנאות, מחייבות את המוכר להצהיר על כך ואף לכלול זאת בחוזה המכר של הדירה.
אם נרשמה הערת אזהרה כזו על קיומו של פסק הדין, הרי שזה לא יחשב למום נסתר.
לפעמים החלטה של אסיפת הדיירים, שמהווה חלק מספר ההחלטות של הבית המשותף, המאזכרת את פסק הדין, אף היא תחשב כשוללת את ההגדרה "נסתר" מפסק הדין.
לעומת זאת, יתכן מצב הפוך, שלא קיים אזכור לפסק הדין בשום מקום, ואז חובת תום הלב וחובת הגילוי הנאות, מחייבות את המוכר להצהיר על כך ואף לכלול זאת בחוזה המכר של הדירה.
חוב קודם של המוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום סימה,
חוזה המכר מסדיר בדרך כלל את תשלום החובות בגין הנכס. מקובל שהתשלומים בגין התקופה שעד למועד המסירה חלים על המוכר וממועד המסירה חלים על הקונה. בכל מקרה - יש לבדוק את הוראות הסעיף הרלוונטי בהסכם.
ככל שאני מבינה - מדובר בחוב לועד הבית.
ככל שקיים חוב קודם לתקופת החוזה וככל שהחוזה אינו קובע אחרת (כלומר - ככל שלא נתת הסכמתך לתשלום החוב), על המוכר לשלמו.
אי גילוי קיומו של החוב מתוך מטרה להשיתו על הקונה עלול להחשב לחוסר תום לב מצד המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר מסדיר בדרך כלל את תשלום החובות בגין הנכס. מקובל שהתשלומים בגין התקופה שעד למועד המסירה חלים על המוכר וממועד המסירה חלים על הקונה. בכל מקרה - יש לבדוק את הוראות הסעיף הרלוונטי בהסכם.
ככל שאני מבינה - מדובר בחוב לועד הבית.
ככל שקיים חוב קודם לתקופת החוזה וככל שהחוזה אינו קובע אחרת (כלומר - ככל שלא נתת הסכמתך לתשלום החוב), על המוכר לשלמו.
אי גילוי קיומו של החוב מתוך מטרה להשיתו על הקונה עלול להחשב לחוסר תום לב מצד המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הכללת מחסן+חניה בהסכם שכירות דירה
מרדכי
14/01/16
ברשותי דירה שקיבלתי מהקבלן שברצוני להשכירבחוזה השכירות שיש לי ברישא מופיע תיאור הנכס : הואיל והמשכיר הינו בעלים של דירה אשר כתובתה ברחוב XXX בעיר בית שמש. המושכר הינו דירה בת 3 חדרים, בקומה שניה (דירה מספר 4) הכוללת מזגן חדש בסלון + חניה צמודה במגרש הבניין (להלן: "המושכר"); לדירה מוצמד בטאבו מחסן בקומת המרתף + חניה במגרש חניה של הבנין שאותם איני רוצה להשכיר האם פשוט צריך להשמיטם מנוסח זה ?או שנוסח הגדרת "המושכר" צריך להיות מפורט ככל האפשר (ע"מ להגדיר על מה הבעלות) ובגוף החוזה להוסיף סעיף שחלקים אלו אינן חלק מהסכם השכירות ?בתודה מראשמרדכי
רצוי לציין בחוזה במפורש שהמושכר לא כולל חניה ומחסן
אסף
16/01/16
השכרה של חלק מנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום מרדכי,
ניתן להשכיר חלק מנכס או לגרוע מהנכס חלקים מסויימים.
במקרה שלך - יש לציין במפורש בגוף ההסכם ובתאור המושכר כי המחסן והחניה אינם מושכרים ביחד עם הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להשכיר חלק מנכס או לגרוע מהנכס חלקים מסויימים.
במקרה שלך - יש לציין במפורש בגוף ההסכם ובתאור המושכר כי המחסן והחניה אינם מושכרים ביחד עם הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי פרטים בייפוי כח
שושנה
14/01/16
שלום,
במסגרת ייפוי כח שנמסר לי ע"י הרוכש, עו"ד שערך את ייפוי הכח ואימת את הרוכש ביצע שינוי ידני בייפוי הכח במס' גוש וחלקה ע"י רישום ידני בצירוף חתימה וחותמת עו"ד ומחיקת הפרטים הישנים שהיו בייפוי הכח.
האם המנהל והטאבו יקבלו את ייפוי הכח כמו שהוא? כאשר עו"ד ביצע שינויים באופן ידני? עו"ד טוען כי אין שום הוראה בחוק המונעת זאת ממנו....
תודה מראש
במסגרת ייפוי כח שנמסר לי ע"י הרוכש, עו"ד שערך את ייפוי הכח ואימת את הרוכש ביצע שינוי ידני בייפוי הכח במס' גוש וחלקה ע"י רישום ידני בצירוף חתימה וחותמת עו"ד ומחיקת הפרטים הישנים שהיו בייפוי הכח.
האם המנהל והטאבו יקבלו את ייפוי הכח כמו שהוא? כאשר עו"ד ביצע שינויים באופן ידני? עו"ד טוען כי אין שום הוראה בחוק המונעת זאת ממנו....
תודה מראש
שינויי ידני בייפוי כוח
מנחם מושקוביץ
14/01/16
שושנה שלום,
לשכת רישום המקרקעין בודקת בקפידה מסמכים המוגשים לרישום דירה ו/או
לרישום הערת אזהרה וכיו"ב, ואינה מקלה ראש בכל הקשור לאופן מילוי הפרטים.
בנוהל מספר 1.2.1090 של האגף לרישום והסדר מקרקעין נקבע:
"שטרי עסקה, ייפוי כוח, ומסמכים אחרים שמשמשים יסוד לרישום עסקה במקרקעין,
יהיו מודפסים וערוכים ללא שיבושים ומחיקות לרבות תיקונים הנעשים בנוזל למחיקת
דיו".
יחד עם זאת, רשם המקרקעין רשאי לאשר, כחריג, ביצוע תיקון קל ערך ובלבד כי עורכי המסמך יחתמו
לצד התיקון או התוספת. [חשוב להקפיד על כך שהתיקון או התוספת יהיו קריאים].
על כן, עקב כך שמשאלתך מובן שלא הצדדים לעסקה ביצעו וחתמו על השינוי אלא העו"ד, אמליץ להנפיק ייפוי כוח חדש ולהחתימו כדין פעם נוספת.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
לשכת רישום המקרקעין בודקת בקפידה מסמכים המוגשים לרישום דירה ו/או
לרישום הערת אזהרה וכיו"ב, ואינה מקלה ראש בכל הקשור לאופן מילוי הפרטים.
בנוהל מספר 1.2.1090 של האגף לרישום והסדר מקרקעין נקבע:
"שטרי עסקה, ייפוי כוח, ומסמכים אחרים שמשמשים יסוד לרישום עסקה במקרקעין,
יהיו מודפסים וערוכים ללא שיבושים ומחיקות לרבות תיקונים הנעשים בנוזל למחיקת
דיו".
יחד עם זאת, רשם המקרקעין רשאי לאשר, כחריג, ביצוע תיקון קל ערך ובלבד כי עורכי המסמך יחתמו
לצד התיקון או התוספת. [חשוב להקפיד על כך שהתיקון או התוספת יהיו קריאים].
על כן, עקב כך שמשאלתך מובן שלא הצדדים לעסקה ביצעו וחתמו על השינוי אלא העו"ד, אמליץ להנפיק ייפוי כוח חדש ולהחתימו כדין פעם נוספת.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
הטלת עיקול על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל
אבישי
13/01/16
בידי פסק דין של בית משפט נגד חייב. לאחר חקירה כלכלית שערכתי אין בחשבונות הבנק שלו כספים.
1. האם פסק דין שיש לי, מספיק לצורך הטלת עיקול על מקרקעין שלו הרשומים במינהל מקרקעי ישראל? איך עושים זאת?
2. האם אני יכול להטיל עיקול על זכויות עתידיות שלו במקרקעין שהוא תובע מאנשים אחרים?
1. האם פסק דין שיש לי, מספיק לצורך הטלת עיקול על מקרקעין שלו הרשומים במינהל מקרקעי ישראל? איך עושים זאת?
2. האם אני יכול להטיל עיקול על זכויות עתידיות שלו במקרקעין שהוא תובע מאנשים אחרים?
הבהרה ושאלה נוספת
אבישי
13/01/16
לא פתחתי תיק נגדו בהוצאה לפועל כי אין לו כספים . האם אני חייב ראשית לפתוח תיק בהוצאה לפועל כדי להטיל עיקול על מקרקעין שרשומים במינהל מקרקעי ישראל?
אכיפת פסק דין
מנחם מושקוביץ
14/01/16
אבישי שלום,
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני ההוצאה לפועל.
מכל מקום, אמליץ לך לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח בהליך לביצוע פסק
דין.
מתוקף הליך זה, תוכלי להטיל עיקולים הן על מקרקעיו והן על מטלטליו של החייב.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני ההוצאה לפועל.
מכל מקום, אמליץ לך לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח בהליך לביצוע פסק
דין.
מתוקף הליך זה, תוכלי להטיל עיקולים הן על מקרקעיו והן על מטלטליו של החייב.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
ירושה מקרובים ערירים
יהודה
13/01/16
שלום רב רציתי לשאול יש לי קרוב שהוא אח של אמא שלי נפטר לפני 20 שנה לערך והוא השאיר לאשתו בית ולא ידוע אם הייתה צוואה הבית היה מחולק חצי חצי בינהם לא היה להם ילדים ואשתו נפטרה מיד אחריו והורישה את הבית לאחיינים שלה השאלה שנשאלת היא האם יש אפשרות לפי החוק לתבוע את היורשים או את בעלי הנכס כיום היות ולא כל הנכס היה שייך לאשה אלא כמו הנ"ל וגם לפי דין תורה אשה לא יורשת במקרה שאין ירושה מסודרת מהבעל אז האם אוכל לקבל לידי את החצי של הדוד? אימי נפטרה כבר ולא נשאר אף אחד קרוב יותר חוץ ממני
ירושה
מנחם מושקוביץ
14/01/16
יהודה שלום רב,
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני
הירושה.
מכל מקום, אמליץ לך לבדוק האם
דודך ערך צוואה.
במאמר מוסגר אציין כי עפ"י חוק הירושה, התשכ"ה- 1965, אשת
דודך הינה יורשת עפ"י דין.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני
הירושה.
מכל מקום, אמליץ לך לבדוק האם
דודך ערך צוואה.
במאמר מוסגר אציין כי עפ"י חוק הירושה, התשכ"ה- 1965, אשת
דודך הינה יורשת עפ"י דין.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
מס רכישה על דירה שלישית
אלי
13/01/16
שלום.
ידוע לי כי מס רכישה על דירה שניה להשקעה הוא 8% עד סכום של כ 4 מליון.
אני לא מצליח למצוא מהו מס רכישה לדירה שלישית שהיא להשקעה?
תודה מראש
ידוע לי כי מס רכישה על דירה שניה להשקעה הוא 8% עד סכום של כ 4 מליון.
אני לא מצליח למצוא מהו מס רכישה לדירה שלישית שהיא להשקעה?
תודה מראש
מס רכישה על דירה שלישית
מנחם מושקוביץ
13/01/16
אלי שלום רב,
מס רכישה בשיעור 8% משולם על דירה נוספת שאיננה דירת המגורים היחידה, כאשר אין נפקות אם זו דירה שניה או שלישית.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף החל מה-24.6.2015 ועד ל-31.12.2020.
על חלק השווי שעד 4,800,605 ₪: 8%
על חלק השווי שמעל 4,800,605 ₪: 10%
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
מס רכישה בשיעור 8% משולם על דירה נוספת שאיננה דירת המגורים היחידה, כאשר אין נפקות אם זו דירה שניה או שלישית.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף החל מה-24.6.2015 ועד ל-31.12.2020.
על חלק השווי שעד 4,800,605 ₪: 8%
על חלק השווי שמעל 4,800,605 ₪: 10%
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
אישורי מסים ברישום צו בית משותף
דניאלה
13/01/16
שלום רב, בבקשה לרישום צו בית משותף מצרפים לטופס ייחוד דירות אישורי מסים. יש דירות שנמכרו מאז הרכישה פעם ואף פעמיים - האם יש להגיש אישורי מסים לגבי כל השרשרת? או שדי לגבי הרוכש האחרון?
ולגבי אישור ועדה ועיריה על העידר חובות - האם יש להנפיק אישורים חדשים - למועד ההגשה. יש בתיק דיירים שכבר עזבו ויש אישור שלהם על היעדר חובות (והחדשים לא הגישו ולא יגישו מסמכים לרישום (ירשמו את עצמם לאחר שיינתן צו בית משותף).
האם חובה להמציא אישורי היעדר חובות על הדיירים הנוכחיים?
ולגבי אישור ועדה ועיריה על העידר חובות - האם יש להנפיק אישורים חדשים - למועד ההגשה. יש בתיק דיירים שכבר עזבו ויש אישור שלהם על היעדר חובות (והחדשים לא הגישו ולא יגישו מסמכים לרישום (ירשמו את עצמם לאחר שיינתן צו בית משותף).
האם חובה להמציא אישורי היעדר חובות על הדיירים הנוכחיים?
אישורי מיסים ברישום צו בית משותף
מנחם מושקוביץ
14/01/16
דניאלה שלום,
בקשה לרישום בית משותף מתבצעת על שם בעלי הדירות שנמצאים בעת הגשת
הבקשה.
על כן, אין צורך להגיש אישורי מיסים לגבי הבעלים הקודמים וכל שיש
לעשות זה להגיש אישורי מיסים עבור הבעלים הנוכחיים של כל דירה.
באשר לאישור היעדר חובות, אישור שהונפק על ידי העירייה תקף לחצי שנה.
במידה וחלפה חצי שנה מהמועד בו הונפק יש להנפיק אישורים חדשים.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
בקשה לרישום בית משותף מתבצעת על שם בעלי הדירות שנמצאים בעת הגשת
הבקשה.
על כן, אין צורך להגיש אישורי מיסים לגבי הבעלים הקודמים וכל שיש
לעשות זה להגיש אישורי מיסים עבור הבעלים הנוכחיים של כל דירה.
באשר לאישור היעדר חובות, אישור שהונפק על ידי העירייה תקף לחצי שנה.
במידה וחלפה חצי שנה מהמועד בו הונפק יש להנפיק אישורים חדשים.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלה במיסוי מקרקעין
אלון
12/01/16
יש לי דירה להשקעה שאותה אני משכיר כבר 3 שנים.
אני רוצה למכור אותה.
אני משכיר אותה ב 3000 שח לחודש ולא משלם על זה מס.
האם אני צריך להצהיר עליה כדירה שכורה לצורך הפחת של מס השבח שעלי לשלם?
האם יש קשר בין זה ששווי דמי השכירות לא מגיעים לתקרה שממנה ואילך צריך לשלם מס על ההכנסה מהשכירות?
אני רוצה למכור אותה.
אני משכיר אותה ב 3000 שח לחודש ולא משלם על זה מס.
האם אני צריך להצהיר עליה כדירה שכורה לצורך הפחת של מס השבח שעלי לשלם?
האם יש קשר בין זה ששווי דמי השכירות לא מגיעים לתקרה שממנה ואילך צריך לשלם מס על ההכנסה מהשכירות?
שאלה במיסוי מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/01/16
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, רמות השקעות, ת"א
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון מדרגות מס רכישה
יצחק
12/01/16
שלום רב,
האם יש למישהו מידע עדכני בנוגע לעדכון מדרגות מס רכישה
שיחול ב16.1.2015?
אנו עומדים בפני רכישת דירה ותהיה לכך השפעה על מועד חתימת החוזה.
בתודה ובברכה,
יצחק.
האם יש למישהו מידע עדכני בנוגע לעדכון מדרגות מס רכישה
שיחול ב16.1.2015?
אנו עומדים בפני רכישת דירה ותהיה לכך השפעה על מועד חתימת החוזה.
בתודה ובברכה,
יצחק.
שאלה במיסוי מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/01/16
שלום רב
נא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, רמות השקעות, ת"א
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מש"ח – רישום בית משותף
עדי
12/01/16
שלום,
ברישום בית משותף כאשר מדובר על עו"ד שרכש את כל הדירות בבניין בנאמנות איזה טופס מש"ח מגישים למיסוי?
טופס 7002לא התקבל אצל המיסוי משום שאינם יכולים לפתוח כשומה כאשר המוכר והקונה הם אותו אדם.
ברישום בית משותף כאשר מדובר על עו"ד שרכש את כל הדירות בבניין בנאמנות איזה טופס מש"ח מגישים למיסוי?
טופס 7002לא התקבל אצל המיסוי משום שאינם יכולים לפתוח כשומה כאשר המוכר והקונה הם אותו אדם.
משח רישום בית משותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/01/16
שלום רב
נא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, רמות השקעות, ת"א
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו בעייתי
ישראל
12/01/16
רציתי לשאול לגבי צו ירושה של מנוחה, שרשום על שמה נכסים, אבל הנכסים לא יכולים לעבור ליורשים מכח הצו, היות ולא רשום בנסח טאבו מספר ת.ז., כנראה המנוחה הגיעה להארץ לפני קום המדינה, ולכן לא ציינו את מספר ת.ז. במסמכי הטאבו, אציין שבצו ירושה רשום שם ומספר ת.ז.אשמח עם תאירו את עיני מה ביכולתי לעשות בזה.לתשובתכם אודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בנסח הטאבו לא מופיע מספר תעודת זהות - מה עושים ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/01/16
ישראל שלום
כאשר נכס הרשום על שם אדם נרשם מסיבה כזו או אחרת ללא תעודת זהות - יש להגיש לרשם המקרקעין תצהיר של בעל הזכות (או היורש כמי שפועל בשמו) המאשר כי הוא הנושא תעודת זהות פלונית הוא בעל המקרקעין וכן תצהיר של צד ג המכיר את בעל המקרקעין ויכול לאשר שהמקרקעין היו בבעלות , בצירוף מסמכים נלווים מהם ניתן להסיק על זיקתו של בעל המקרקעין למקרקעין.
על התצהיר להיות מאומת בפני עורך דין
בהצלחה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה שפג תוקף לפני סיום הבניה
יוסי בן דוד
12/01/16
בוקר טוב
רציתי לבדוק לגביי היתר שניתן בשנת 1998 לממד ומרתף שנרשם בטעות כשטח עיקרי במקום שטח שרות ,עכשיו שאני רוצה להרחיב את הדירה לא נשארו לי שטחים עיקריים .
בשנת 2011 ביקשתי הרחבת הדירה ושם תיקנתי את הטעות והעירייה אישרה וקיבלתי היתר .
כאשר היתחלתי לבנות היתברר לי כי האדריכל הגיש את התוכנית פחות 0.40 ס״מ לאורך כל הבנייה הגשתי תיקון היתר ואז היו מתנגדים מהבניין ממול ובכל זאות העיריה אישרה את הבקשה .
השכנים נגשו לטעת ערר ובסופו ביטלו את ההחלטה של שינויים .
ועדת ערר צינה כי לא תוכל לאשר את התוכנית מכוון שניצלנו את כל השטחים העיקרים למרות שהסברתי כי נפלה טעות סופר בשנת 1998 בשטח המרתף שנרשם כשטח עיקרי ולא שטח שרות כמו שהתב״ע מציינת ששטח מרתף יהיה שטח שרות ולא ניתן למגורים עדיין ועדת ערר לא קיבלה .
עכשיו ניצמדתי להיתר המאושר ואז השכנים היגישו היתנגדות שההיתר פג תוקף ביקשתי להאריך אותו ונתקלתי בהתנגדות מצד העיריה רק לאחר שסגנית ראש העיר ואחראית על הועדה המקומית הוכנס התיק לאישור ואושר עם תנאי להמתין 30 יום כדי שיוכלו המתנגדים לערער ועל זה אני מתרעם מדוע הם ביכלל מידעים אותם ואם יש בחוק שצריך לידע אותם,ואם יש בעייה שאבנה עכשיו מכוח אישור הארכת תוקף ההיתר
תודה יוסי בן דוד
רציתי לבדוק לגביי היתר שניתן בשנת 1998 לממד ומרתף שנרשם בטעות כשטח עיקרי במקום שטח שרות ,עכשיו שאני רוצה להרחיב את הדירה לא נשארו לי שטחים עיקריים .
בשנת 2011 ביקשתי הרחבת הדירה ושם תיקנתי את הטעות והעירייה אישרה וקיבלתי היתר .
כאשר היתחלתי לבנות היתברר לי כי האדריכל הגיש את התוכנית פחות 0.40 ס״מ לאורך כל הבנייה הגשתי תיקון היתר ואז היו מתנגדים מהבניין ממול ובכל זאות העיריה אישרה את הבקשה .
השכנים נגשו לטעת ערר ובסופו ביטלו את ההחלטה של שינויים .
ועדת ערר צינה כי לא תוכל לאשר את התוכנית מכוון שניצלנו את כל השטחים העיקרים למרות שהסברתי כי נפלה טעות סופר בשנת 1998 בשטח המרתף שנרשם כשטח עיקרי ולא שטח שרות כמו שהתב״ע מציינת ששטח מרתף יהיה שטח שרות ולא ניתן למגורים עדיין ועדת ערר לא קיבלה .
עכשיו ניצמדתי להיתר המאושר ואז השכנים היגישו היתנגדות שההיתר פג תוקף ביקשתי להאריך אותו ונתקלתי בהתנגדות מצד העיריה רק לאחר שסגנית ראש העיר ואחראית על הועדה המקומית הוכנס התיק לאישור ואושר עם תנאי להמתין 30 יום כדי שיוכלו המתנגדים לערער ועל זה אני מתרעם מדוע הם ביכלל מידעים אותם ואם יש בחוק שצריך לידע אותם,ואם יש בעייה שאבנה עכשיו מכוח אישור הארכת תוקף ההיתר
תודה יוסי בן דוד
היתר בניה שפג תוקפו
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/01/16
יוסי שלום
עם כל הרצון לעזור לך - נראה לי כי שאלתך, על שלל העובדות הרבות שפרטת, חורגת מיריעתו של פורום זה.
כדי להשיב לך ברצינות יש לצלול לעומק העובדות, לעיין במסמכים, לקרוא את הההתנגודויות והחלטות השונות
עליך לפנות איפוא ליעוץ פרטני
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, רמות השקעות, ת"א
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשת מסמכים מעו"ד לפני רכישת בית
קונה
11/01/16
איזה מסמכים כדאי ומומלץ לבקש מהעו"ד לפני רכישת בית?
(תוכניות בנייה? שרטוט מודד? נוסח טאבו? וכד')
(תוכניות בנייה? שרטוט מודד? נוסח טאבו? וכד')
בדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/01/16
שלום רב,
לפני שרוכשים דירה יש לבצע, בין היתר, את הבדיקות הבאות:
מה זכויות המוכר והאם הן רשומות על שמו (נסח, אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת, חוזה החכירה או חוזה הרכישה - מסמכים שיש לבקש מהמוכר)
האם הדירה נבנתה כחוק - (בדיקת תיק הבניין בועדה לתכנון ובניה, תכניות בניה וטופס 4)
הצמדות וזכויות בניה (בדיקת תיק הבית המשותף במקרים המתאימים וקבלת המידע המתאים מהועדה לתכנון ובניה)
בדיקת יתרת המשכנתא של המוכר ככל שקיימת (אישור מהבנק - יש לבקש מהמוכר)
בדיקת החבות בהיטל השבחה - מידע מהועדה לתכנון ובניה.
בדיקת החשיפה של המוכר למס שבח (למשל, מס' הדירות שלו, כמה זמן מחזיק בדירה הנוכחית).
מובן, שככל שהדירה אינה רשומה ע"ש המוכר יש לבצע בדיקות נוספות בהתאם לסיבה בגינה לא נרשמו הזכויות.
מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנ"ל באמצעות או בהנחיית עו"ד העוסק בתחום המקרקעין, אשר יוכל להתיחס לנתוני הדירה הספציפית.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני שרוכשים דירה יש לבצע, בין היתר, את הבדיקות הבאות:
מה זכויות המוכר והאם הן רשומות על שמו (נסח, אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת, חוזה החכירה או חוזה הרכישה - מסמכים שיש לבקש מהמוכר)
האם הדירה נבנתה כחוק - (בדיקת תיק הבניין בועדה לתכנון ובניה, תכניות בניה וטופס 4)
הצמדות וזכויות בניה (בדיקת תיק הבית המשותף במקרים המתאימים וקבלת המידע המתאים מהועדה לתכנון ובניה)
בדיקת יתרת המשכנתא של המוכר ככל שקיימת (אישור מהבנק - יש לבקש מהמוכר)
בדיקת החבות בהיטל השבחה - מידע מהועדה לתכנון ובניה.
בדיקת החשיפה של המוכר למס שבח (למשל, מס' הדירות שלו, כמה זמן מחזיק בדירה הנוכחית).
מובן, שככל שהדירה אינה רשומה ע"ש המוכר יש לבצע בדיקות נוספות בהתאם לסיבה בגינה לא נרשמו הזכויות.
מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנ"ל באמצעות או בהנחיית עו"ד העוסק בתחום המקרקעין, אשר יוכל להתיחס לנתוני הדירה הספציפית.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון רישום דירה בטאבו
שלומי
11/01/16
בקומה בה אני גר פוצלו הדירות בעבר ללא היתר כך שבשני תת חלקה נכנסות
4 דירות נפרדות לחלוטין (כל דירה 75 מטר אך זה מחולק בטאבו כשתי דירות של 150 מטר)
כעת סידרנו את העניין ויש לנו תוכנית שאושרה לחלוקת הדירות לרבות טופס 4. שאלתי
היא כעת מה הפעולה שצריך לעשות בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה על שמי בהתאם לתוכנית החדשה?
4 דירות נפרדות לחלוטין (כל דירה 75 מטר אך זה מחולק בטאבו כשתי דירות של 150 מטר)
כעת סידרנו את העניין ויש לנו תוכנית שאושרה לחלוקת הדירות לרבות טופס 4. שאלתי
היא כעת מה הפעולה שצריך לעשות בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה על שמי בהתאם לתוכנית החדשה?
תיקון צו בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/01/16
שלום, שלומי,
על מנת להתאים בין המצב הרישומי למצב בפועל יש לפנות לעורך דין ולבצע הליך של תיקון צו הבית המשותף.
במסגרת ההליך יתבטל רישומן של 2 תתי החלקות הקיימים וירשמו במקומן 4 תתי חלקה חדשים.
ככל שיש שינויים נוספים בבניין זה הזמן לתקן את הצו גם לגביהם.
לאחר שיווצרו כל תתי החלקה הנדרשים ניתן יהיה לרשום את הזכויות בכל דירה בנפרד.
ככל שתזדקקו לסיוע נוסף, אני כאן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להתאים בין המצב הרישומי למצב בפועל יש לפנות לעורך דין ולבצע הליך של תיקון צו הבית המשותף.
במסגרת ההליך יתבטל רישומן של 2 תתי החלקות הקיימים וירשמו במקומן 4 תתי חלקה חדשים.
ככל שיש שינויים נוספים בבניין זה הזמן לתקן את הצו גם לגביהם.
לאחר שיווצרו כל תתי החלקה הנדרשים ניתן יהיה לרשום את הזכויות בכל דירה בנפרד.
ככל שתזדקקו לסיוע נוסף, אני כאן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח על בנית בית פרטי
אסף
11/01/16
לאבי יש חלקת אדמה רשומה על שמו בטאבו.
שלגביה התחיל תהליך של פרצלציה שעברה כבר אישור של הועדה לתכנון ובניה.
חלקה עתידית כזאת אחת מהחלקות לאחר הפרצליה אבי מכר לי ( ללא תמורה) לצורך בנית בית פרטי למגורים שלי.
האם קיים פטור ממס שבח על בנית הבית ?
אם כן האם הפטור הוא לבנית בית אחד על כל השטח המלא או שהוא פרטני אליי ככה שגם אם אבא שלי ירצה לבנות בית על חלקה נוספת הוא יקבל פטור ?
שלגביה התחיל תהליך של פרצלציה שעברה כבר אישור של הועדה לתכנון ובניה.
חלקה עתידית כזאת אחת מהחלקות לאחר הפרצליה אבי מכר לי ( ללא תמורה) לצורך בנית בית פרטי למגורים שלי.
האם קיים פטור ממס שבח על בנית הבית ?
אם כן האם הפטור הוא לבנית בית אחד על כל השטח המלא או שהוא פרטני אליי ככה שגם אם אבא שלי ירצה לבנות בית על חלקה נוספת הוא יקבל פטור ?
על מה משלמים מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/01/16
שלום, אסף,
מס שבח משולם רק על מכירה של זכות במקרקעין.
פטור ממס שבח ניתן רק לגבי דירת מגורים מזכה.
מס שבח איננו חל על בניה שאתה מבצע בקרקע שלך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס שבח משולם רק על מכירה של זכות במקרקעין.
פטור ממס שבח ניתן רק לגבי דירת מגורים מזכה.
מס שבח איננו חל על בניה שאתה מבצע בקרקע שלך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם עבור יפוי כוח נוטריוני
חיל
11/01/16
רכשתי את חלקו של אחי בדירת ירושה
מי משלם עבור יפוי כוח נוטריוני?
המוכר או הקונה ?
מי משלם עבור יפוי כוח נוטריוני?
המוכר או הקונה ?
תשלום עבור יפוי כח נוטריוני
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/01/16
שלום חיל,
אין קביעה בדין מי משלם עבור יפוי הכח והדבר נתון להסכמה בין הצדדים.
בדרך כלל משלם עבור יפוי כח נוטריוני מי משמחובתו להמציא את האישור.
לא פרטת לצורך מה ניתן יפוי הכח - אם לצורך רישום הזכויות ע"י עורך הדין (ואז אין חובה שיפוי הכח יהיה נוטריוני) או לצורך אחר, והדבר עשוי להשפיע על התשובה.
מכל מקום, מדובר בעלויות שאינן גבוהות וניתן גם להגיע להסכמה כי תתחלקו בהוצאה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין קביעה בדין מי משלם עבור יפוי הכח והדבר נתון להסכמה בין הצדדים.
בדרך כלל משלם עבור יפוי כח נוטריוני מי משמחובתו להמציא את האישור.
לא פרטת לצורך מה ניתן יפוי הכח - אם לצורך רישום הזכויות ע"י עורך הדין (ואז אין חובה שיפוי הכח יהיה נוטריוני) או לצורך אחר, והדבר עשוי להשפיע על התשובה.
מכל מקום, מדובר בעלויות שאינן גבוהות וניתן גם להגיע להסכמה כי תתחלקו בהוצאה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
