פורום נדל"ן

שינוי מפרט על ידי הקבלן

תלמה 03/03/16

בוקר טוב

האם הקבלן רשאי להכניס שינוי במפרט הדירה לאחר חתימת החוזה ומבלי ליידע את הקונה.

תודה על תשובתכם.

לעמוד

המלא

שינוי חד צדדי של המפרט

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום תלמה,

על פי חוק המכר (דירות) יש לצרף מפרט טכני לחוזה המכר וכל שינוי במפרט טעון חתימה (וממילא הסכמה) של שני הצדדים.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול דירה ומכירתה

חיפאי 02/03/16

שלום רב

לפני שלוש שנים הגדלתי את דירתי בהיתר מ 75 מ"ר ל 120 מ"ר

לאחר הבנייה נקלעתי לסחרחורת כלכלית

ואני מעוניין עכשיו לפצל את הדירה ולמכור חלק ממנה (כדי לשלם את החובות)

האם אוכל לפצל בעירייה ובטאבו

ומה התהליך ?

לעמוד

המלא

איך מפצלים דירה

מנחם מושקוביץ 03/03/16

שלום רב,

בכדי לדעת מה מותר לבנות על קרקע, יש לגשת לתוכנית בניין עיר [תב"ע] החלה על שטח המקרקעין, אשר בה מופיעים הוראות מה מותר לבנות וכו', בין היתר מופיע שם גם כמה דירות מותר לבנות באותה חלקה.

פיצול דירה ל 2 דירות נפרדות משמעותו הוספת יח"S בבניין, דבר אשר יש לבדוק האם ניתן מכח התב"G החלה במקום.

ככל שניתן ע"פ התב"ע להוסיף יח"ד יש להגיש בקשה לועדה המקומית ולקבל את האישור.

יש לשים לב שלכל יח"S חדשה בבניין יש להראות שיש חניה.

באם ע"פ התב"ע הקיימת לא ניתן להוסיף יח"S נוספת בבניין, יש ללכת להליך של שינוי תב"ע נקודתית להוספת יח"ד.

יש לשים לב, שפיצול דירה הינה עבירת בניה.

בהצלחה.

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

אי קבלת הסכם סטנדרטי לעיון מהקבלן

רונין 02/03/16

שלום .השבוע ראיתי דירה מבין האחרונות בפרוייקט .(לא על הנייר .יש אפילו דירה לדוגמא) איש המכירות אמר לי שאם אני רוצה לעיין בחוזה ולהתייעץ עם עורך דין עלי לחתום על טופס שמסר לי בו הבטיח שההמחאה ע"ס 15000 שח תוחזר לי ושעלי לעיין בחוזה עם עורך דיני למשך שלושה ימים ןיש לי אפשרות לבטל תוך 3 ימים ולקבל את הצק חזרה הוא רשם את הדברים בכתב ידו בטופס אך לא חתם כי למטה יש רק מקום לחתימת המבקש שזה אני. (על הצק ליד חתימתי הוספתי את האותיות ת.ל=תחת לחץ) לאחר שחתמתי על הטופס הוא לא מסר בידי את החוזה ואמר שיישלח לי במייל "עוד היום". החוזה לא נשלח במייל כמובטח לא באותו יום וגם לא למחרת בבוקר. האם על פי חוק לאחר חתימה על טופס שמסר לי תהיה לי בעייה לקבל את הצק חזרה ללא בעיות? הטופס הזה שמסר לי הוחתם על ידי ולא על ידו הוא רק חתם על צילום צ' "קיבלתי את הצק "וחתם רק על זה ולא על הטופס. האם על פי חוק היה חייב למסור בידי במעמד החתימה על הטופס את החוזה לעיון והאם עבר על החוק בשעה שלא עשה כן? אשמח לתשובה בדחיפות.

לעמוד

המלא

חתימה על טופס הרשמה לרכישת דירה

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/03/16

שלום רב

איני יכול להשיב על שאלתך מבלי לעיין בטופס ההרשמה עצמו - נראה על פניו כי מדובר ביותר מאשר חתימה שמאפשרת קבלת העתק החוזה, אלא בטופס המהווה הצעה לרכישת הדירה בתנאים כאלו ואחרים. לשאלתך - אין חובה בדין למסור טיוטת חוזה במועד ההרשמה.בכל מקרה לא ברור לי מדוע חתמת בכלל על מסמך שאת לא היית מעוניינת לחתום עליו . מציע לך להודיע בדחיפות על ביטול המסמך ולפנות לעורך דין שיבקש לקבל העתק חוזה אף מבלי להתנות זאת בתשלום כספי ממשי

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

03-6097577

lawforums65@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נסח טאבו

אתי 02/03/16

שלום

בנסח הטאבו של דירה שברצוני לרכוש מופיע זיקת הנאה

מהות פעולה: זיקת הנאה

מהות הזיקה: חלקה נהנית

תיאור הזיקה: לפי שטר זיקת הנאה מוצג 1 בגוש XXX

אמרו לי שכנראה מדובר בזיקת מעבר ובכל מקרה בגלל שזה זיקת הנאה ולא זיקה חייבת אני לא צריכה להיות מודאגת

האם כך הדברים?

אשמח לתשובה

לעמוד

המלא

זיקת הנאה במקרקעין

מנחם מושקוביץ 03/03/16

אתי שלום רב,

זיקת הנאה במקרקעין הינה זכות קניינית
הניתנת לאדם או לישות להשתמש במקרקעין שנמצאים בבעלותו של אדם אחר.

זיקת הנאה יכולה להיות זכות אקטיבית, קרי:
מעבר, שימוש או חיוב לעשות פעולה מסוימת במקרקעין ויכולה
להיות זכות פסיבית, קרי: הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין.

לשאלתך,

זיקת ההנאה הרשומה בנסח הטאבו אכן
יכולה להיות זיקת מעבר אך יכולה להיות זיקה אחרת.

מכל מקום בכדי לנסות למצוא באיזה זיקת
הנאה מדובר עליך לבדוק מי היא החלקה הנהנית מזיקת ההנאה ולבדוק את נסח הטאבו של
החלקה הנהנית.

בהצלחה!

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

העברת בעלות על מגרש

דודי 01/03/16

קבלן רשום זכה במגרש במכרז של רמ"י שבו היה נדרש סיווג מתאים ג1. הוא רכש את המגרש ושילם עבור הפיתוח.

לאחר כחצי שנה רוצה הקבלן למכור את המגרש ולהעביר את הבעלות לחברה יזמית שמעוניינת להקים עליו בניין. לחברה אין סיווג קבלני כלל. האם מבחינת הרשויות (בפרט משב"ש) ניתן לבצע רישום כזה או שהחברה היזמית חייבת להיות קבלן רשום כפי שהיה במכרז ?

לעמוד

המלא

העברת מגרש לקבלן אחר

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום דודי,

יש לבדוק את תנאי המכרז ואת תנאי ההסכם שנחתם עם הקבלן ולבחון האם ההסכם מאפשר לו לנעביר את הזכויות ואם כן - האם חלות הגבלות על העברה כזו.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת מקרקעי מדינה לידיים זרות

כינרת 01/03/16

שלום,

כיודע חוק מקרקעי ישראל אוסר על העברת זכויות בעלות לידיים זרות (בכפוף לסייגים).

השאלה שלי היא מה קורה אם הנכס כולו רשום תחת חברה ואני רוצה להכניס משקיע זר ב49% מהמניות. טכנית המשקיע קונה מניות.

האם יש מניעה לביצוע פעולה זאת לאור חוק מקרקעי ישראל?

תודה.

לעמוד

המלא

העברת מקרקעי המדינה לידים זרות

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום כינרת,

חוק מקרקעי ישראל אוסר העברת נכסי המדינה בלא קבלת היתר גם לתאגיד שהשליטה בו נתונה למי שאיננו אזרח/תושב ישראל או זכאי לעלות לפי חוק השבות.

שליטה היא היכולת להשפיע על קבלת החלטות החברה אם באמצעות אמצעי שליטה (רוב) או באמצעות זכות וטו.

אם המשקיע הזר איננו בעל שליטה בחברה לא אמורה להתעורר בעיה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איחור מסירת דירה

רומן פ 01/03/16

שלןם,
היום חלפו 60 יום מתאריך שצוין בחוזה . הקבלן הפעיל עלינו לחץ והציג טופס 4 חתןם ולכן הגענו לקבל את הדירה. בפועל אין עדיין חשמל ומים בדירה ולטענתו יחובר ביום ראשון. האם זה אומר שהדירה לא נמסרה בזמן ואנחנו זכאים לפיצוי או שאין חובת הקבלן לחבר דירה לחשמל?
תודה

לעמוד

המלא

איחור במסירת דירה מקבלן

מנחם מושקוביץ 03/03/16

רומן שלום רב,

vחוק קובע כי אם לא העמיד
המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר,
זכאי הקונה לפיצויים ללא הוכחת נזק בסכומים המפורטים בחוק.

משאלתך עולה כי הקבלן אכן העמיד את הדירה
לרשותכם אך לא במצב מוגמר, לכן תוכל לתבוע פיצויים בגין העברת הדירה בצורה בלתי מוגמרת
אך לא בהכרח בגין אי העמדת הדירה לרשותך מאחר והדירה אכן עמדה לרשותך בתום 60
הימים.

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

גג משותף ועלית שכנים לגג דרך דירתי

יוסי מ. 01/03/16

תודה מראש על עזרתכם הרבה,

גישה נוחה לגג הרעפים המשותף שלנו (3 דיירים כולל אנחנו)

יש רק ממרפסת ביתי,אין שום גישה מסודרת אחרת,ואני באדיבותי נותן לבעלי מקצוע מטעמם לעלות דרכי (לתקן/להחליף דודי שמש למשל).שאלתי היא לגבי ביטוח. האם העובדה שאני מסכים להעלות בעל מקצוע לגג דרכי אומר שחלילה במקרה חלילה שיגרם לו/לפועלים שלו נזק האחריות מוטלת עלי,אפילו חלקית? האם נדרש לעשות איזה ביטוח משותף מסויים,או אולי לדרוש מבעל המקצוע לראות ביטוח שלו או להחתים אותו על מסמך להסרת האחריות,וכו'... תודה רבה שוב.

לעמוד

המלא

ביטוח

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום יוסי,

שאלתך חורגת מתחומי פורום זה ומתאימה יותר לפורום ביטוח.

ככלל - לועד בית משותף כדאי לערוך ביטוח צד ג'.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שיפוצים בבניין

שני 01/03/16

שלום, אשמח לקבל עזרה בנוגע לשאלה הבאה:

שכרתי דירה ולאחר כחודש מחתימת החוזה החלו שיפוצים בשתי דירות בבניין(בניית ממ"ד ומרפסת). האם זו עילה לשחרור מהחוזה? אני סטודנטית והרעש בדירה הוא בלתי נסבל (מ7 וחצי בבוקר ועד 6 בערב באופן רצוף).

תודה מראש על העזרה, שני.

לעמוד

המלא

שיפוצים בדירות סמוכות

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום שני,

מרבית חוזי השכירות לא יאפשרו ביטול החוזה במקרה המתואר.

לכאורה, שיפוצים בדירות שאינן שייכות למשכיר אינם בשליטתו או באחריותו ואין באפשרותו למנוע אותם.

אם ידע על השיפוצים טרם חתימת החוזה אך לא הודיע לך על כך - יתכן שנהג בחוסר תום לב, והדבר יקל עליך לבטל את ההסכם.

בכל מקרה - בהסכמה הדדית תמיד ניתן לבטל חוזה - נשי לדבר עם המשכיר ולהגיע עמו להבנה בנושא.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מרפסת שמש

שמעון עמר 01/03/16

שלום,
רכשתי דירה מקבלן והיא כוללת על פי החוזה מרפסת שמש.
כמה חודשים לאחר החתימה התברר לי שהקבלן מתכוון להוסיף קומה שלישית(אני בקומה ראשונה) והמרפסת של הקומה השלישית היא בדיוק מעל המרפסת שלי. האם זה מהווה הפרה של החוזה?יודגש שבחוזה רשום שהקבלן רשאי להוסיף קומה בתנאי שזה לא יפגע במיקום בשטח ובצורה של הדירה.
תודה

לעמוד

המלא

מרפסת שמש

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום שמעון,

יש לבדוק את ההסכם על מנת לקבוע אם הוספת קומה שלישית מהווה הפרה שלו.

על פניו ובהתאם לנתונים שמסרת יתכן שאין הדבר מהווה הפרה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכוש משותף

אורלי 01/03/16

שלום רב,

אני בעלת דירה להשקעה בבית משותף בן 4 קומות.

הדייר שמתחתיי סובל מרטיבות אצלו בשירותים (לא בתקרה).

מחוות דעת של אינסטלטור, נאמר כי קיים פיצוץ בצינור הביוב של הדייר מתחתיי ועל כן יש צורך להחליף את החלק בצינור.

הדייר טוען שעליי גם להשתתף בהחלפת הצינור יחד עם הדיירים הנוספים מכיוון שמדובר ברכוש משותף.

אם הבעייה קיימת רק בדירה שמתחתיי ולא בכל הצינור כולו, האם חלה עליי חובה להשתתף בתשלום?

אודה לתשובה מקצועית.

אורלי

לעמוד

המלא

השתתפות בתיקון רכוש משותף

עו"ד לילך עתני מנהלת 06/03/16

שלום אורלי,

אם התיקון נערך ברכוש המשותף עלותו חלה על כל הדיירים.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קביעה של מהנס בניין

אלמוני 01/03/16

הרקע:

אני מעוניין לתבוע בעל דירה מעליי שעשה אצלו שיפוץ שגרם וגורם לי לנזקים בדירתי.

בין היתר אני רוצה לתבוע ירידת ערך שתישאר לדירתי לאחר התיקונים.

יש לי חווד שחתום עליה מהנדס בניין בה פורטו הנזקים בדירתי ומה צריך לתקן בעל הדירה מעליי,

בנוסף נקבע בחווד כי : גם לאחר התיקונים בדירתי תישאר לדירתי ירידת ערך. בחווד זו הובאו מס' תקדימים בבתי המשפט לכך שדירה מתוקנת ערכה נמוך יותר מערך אותה הדירה כשהיא אינה מתוקנת. ההליכים המשפטיים שצויינו בחווד מלמדים על אחוז ירידת הערך שתישאר לדירה.

בין כלל הסיבות שצויינו לכך בחוו"ד: נרשם כי רוכשים פוטנציאליים יורידו את מחיר הדירה בגלל ההיסטוריה של הבעיות, כמו כן בגלל שיהיו כאלה שכלל לא ירצו לרכוש דירה בעייתית וכולי....

שאלתי היא:

האם בבית משפט זה תקף/תקין/קביל שמהנדס בניין יקבע בדבר ירידת ערך שתישאר לדירה-בגין היותה מתוקנת. או שזו קביעה שצריכה להיעשות ע"י שמאי (מקרקעין) ולא ע"י מהנדס בניין? תודה רבה

לעמוד

המלא

מהנדס מול שמאי מקרקעין

מנחם מושקוביץ 03/03/16

שלום רב,

שאלתך אינה מופנית לפורות הנכון. הסוגיה
העולה משאלתך בינה סוגיה העוסקת ב"דיני הראיות" ואינה קשורה למקרקעין,
לכן הנך נדרש לפנות לפורום המתאים לקבלת מענה.

מכל מקום שמאי המקרקעין הוא המוסמך לקבוע
את שווי הנכס בעוד שמהנדס תפקידו לתכנן את המבנים.

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

אישור הסכם ממון

רמירו 29/02/16

שלום
ערכתי הסכם ממון לזוג אני אמור לאשר אותו בבית המשפט בנוכחותם. האם צריך להגיש בקשה לקביעת מועד לאישור? מהי הפרוצדורה בבקשה?

לעמוד

המלא

אישור הסכם ממון

מנחם מושקוביץ 03/03/16

שלום רב,

שאלתך אינה מופנית לפורום הנכון. הסוגיה העולה
משאלתך הינה סוגיה העוסקת ב"דיני משפחה" ואינה קשורה למקרקעין, לכן הנך
נדרש לפנות לפורום המתאים לקבלת מענה.

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

שאלה חשובה ועקרונית- העברת זכות

ידידיה 29/02/16

שלום

אם זוג התגרש ויש פסק דין שהדירה עוברת לרשות הבעל, הוא רוצה להעביר אותה בטאבו אבל האישה הטילה עיקול על החצי שלו ומסרבת לחתום על שטר מכר או כל מסמך שיעזור לו להעביר בעלות מה עושים במצב כזה?

בבקשה זה דחוף העברת בעלות מתעכבת והיא מסרבת לשתף פעולה איתו. הוא רוצה לשלם את העיקול.

לעמוד

המלא

העברת דירה - סכסוך בין בני זוג

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום ידידיה,

כל עוד קיים עיקול לא ניתן להעביר את הזכויות בדירה על שמך.

מציעה לך להפנות את שאלתך לפורום דיני משפחה

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם בוררות

נתן 29/02/16

יש בידי פסק בורר לטובתי.

1. האם אני יכול לפתוח תיק הוצל"פ ?

2. האם אני יכול לעשות עיקולים (רכבים, משכורת, דירה) ?

3.האם צריך פסק בורר מקורי או שגם צילום זה טוב?

תודה רבה

לעמוד

המלא

הסכם בוררות

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלו נתן,

אנא פנה לפורום הוצל"פ.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום עיקול לפי הסכם

אבי 29/02/16

האם ניתן ל"הכניס" להסכם הלוואה סעיף שמאפשר למלווה לרשום עיקול בטאבו על דירה עד לפרעון ההלוואה במלואה? אם כן האם צריך "לעדכן" את הסכום כל פעם ? יש טפסים מיוחדים (חוץ מההסכם עצמו) ?

לעמוד

המלא

משכון דירה כערובה לחיוב

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום אבי,

עיקול נרשם על פי צו של בית משפט.

ניתן להכניס בהסכם סעיף לפיו תמושכן הדירה כערובה לתשלום החוב.

יש להכין שטר משכנתא ולצרף אליו את תנאי המשכנתא.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום הערת אזהרה לדירת הורשה

רמי 29/02/16

אימי רשמה צוואה. בהסכמה איתנו כל הילדים , ציוותה אימי שדירתה תועבר
לאחר 120 לידי אחותי המתגוררת עימה, היחידה מבין הילדים שאינה מסודרת כלכלית. אמא גם
ביקשה בצוואתה שתירשם על שמי – האח הבכור הערת אזהרה בדירתה וזאת על מנת שכל פעולה
שתרצה אחותי לעשות בדירה ידרוש את קבלת הסכמתי, וזאת על מנת שאחותי לאחר שהדירה
תירשם על שמה לא תעשה "שטויות" .

שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק
המקרקעין ?

לעמוד

המלא

רישום הערת אזהרה בעקבות צוואה

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום רמי,

יש לבדוק את לשון הצוואה ולפעול לפיה. מדבריך אכן עולה שכנראה מדובר בהערת אזהרה על צורך בהסכמה לפי סעיף128

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת מחסן המוצמד לדירה

אופיר 28/02/16

אהלן. יש לי הצעה לרכוש מחסן(בלבד) המוצמד לדירה (בלי שאני מתגורר באותו בנין) ע"י הסכם חכירה ל999 שנים יש לי מס' שאלות ברשותך.

1) האם זה אפשרי?

2)איך נחשבת העסקה לגבי מיסוי מקרקעין?

3)אם אני משכיר את זה למגורים, האם המיסוי מדמי השכירות הוא כמו בהשכרת דירה רגילה, או שהמיסוי הוא כמו בהשכרת נכס לעסק על כל המשתמע...

לעמוד

המלא

רכישת מחסן הצמוד לדירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום אופיר.

לא תוכל לרכוש את המחסן אלא אם ירשם כיחידה נפרדת.

אין מניעה לשכור את המחסן, כל שכירות ארוכה מ 25 שנה יש לדווח לרשות המסים ויחולו מס שבח ומס רכישה לפי העניין.

ככל שמדובר במחסן - הרי יעודו איננו מגורים ועליך לבדוק בועדה המקומית את האפשרות של שינוי יעוד או קבלת היתר לשימוש חורג (בשני המקרים יחול כנראה היטל השבחה).

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוק העתיקות

דותן 28/02/16

שלום,
לפי חוק העתיקות בארץ חל איסור על חיפוש עתיקות בכל שטחי הארץ לרבות בגלאי מתכות.
עתיקות.
אם המטרה בשימוש גלאי המתכות בחוף הים היא לא לשם מציאת עתיקות ולא בשטח עתיקות מוגדר אלא לשם מציאת תכשיטים ומטבעות מודרניים שאבדו, החיפוש בגלאי מתכות חוקי במקרה זה?

לעמוד

המלא

חוק העתיקות

עו"ד לילך עתני מנהלת 28/02/16

שלום דותן,

שאלתך איננה קשורה לפורום זה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דוד שמש

ענבר 28/02/16

אני גרה בדירה שכורה שאינה חדשה ברמת גן בת 3 קומות. יש בבניין דוד שמש אך בעלת הדירה לא התחברה אליו ולכן יש לנו בדירה רק דוד חשמל. האם ניתן לחייב את בעלת הדירה להתחבר לדוד שמש?

לעמוד

המלא

דוד שמש

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום ענבר,

לא תוכלו לחייב את בעלת הדירה להתקין דוד שמש, אלא אם כן התחייבה לכך בהסכם השכירות.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בנה ללא היתר

אורן 28/02/16

בבית משותף שכן בנה קירות על הגג כך שדירתו תורחב וללא היתר בניה . מה האפשרויות העומדות בפני?

(לפרק לו - תוך 30 יום לפי החוק שמוש בכח במידה סבירה? / איך מוציאים צו הריסה?)

לעמוד

המלא

בניה ללא היתר

מנחם מושקוביץ 28/02/16

שלום רב,

בניה ללא היתר הינה באחריות ובסמכות הרשות המקומית.

יש להגיש תלונה במחלקת הפיקוח על הבניה, אשר אמונה על העניין.

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

ייפוי כוח בלתי חוזר

יעקב 28/02/16

שלום רב, האם ברישום בטאבו על פי ייפוי כוח בלתי חוזר גם מבקש הטאבו אישור שהצדדים עדיין בחיים - או שמא העובדה שהייפוי כוח הוא בלתי חוזר מאפשר להתבר גם על מיתת מי שנתן אותו ללא צורך באישור חיים?

תודה

לעמוד

המלא

אישור שהצדדים בחיים

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום יעקב,

האישור הנדרש ע"י הטאבו במקרה בו עברו יותר מ 6 חודשים ממועד החתימה על השטרות הינו כי הצדדים החתומים על השטר עודם בחיים.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תניה בחוזה שכירות

עומר 28/02/16

בהסכם שכירות רשם המשכיר כי החתימה על חוזה זה מהווה אישור מאת השוכר לפנותו ואת חפציו מהדירה על חשבונו במידה ולא יתפנה כשיבוא המועד לפי חוזה זה במועד הנקב או בגי ןהפרה. האם זה תקין? במקרה שלא הפנה הוא יכול לפנותי בלי שיצטרך להגיש תביעה לפינוי מושכר?

לעמוד

המלא

עשיית דין עצמית

אסף 29/02/16

לא.

הוא לא יכול לפנות אותך ללא פסיקת בית משפט.

יחד עם זאת, נוהגים בעלי הדירות להכליל סעיף כזה בחוזה השכירות כדי להפחיד את השוכר, בתקווה שהוא באמת יפחד.

אבל הסעיף לא מקנה לבעל הדירה סמכות לעשות דין עצמית ולפנותך ללא הליך משפט בבית משפט.

תניה בחוזה שכירות לעניין פינוי ע"י המשכיר

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום עומר,

ראשית, אני מציעה לא להסכים לחתום על הסכם כזה ולדרוש את מחיקת הסעיף.

יחד עם זאת - לא תוכל להתחמק מלהתחייב לפנות את הדירה באופן מיידי במקרה של הפרת החוזה על ידך.

שוכר סביר לא יעשה שימוש בתניה מעין זו, החושפת אותו לאחריות במישורים הנזיקי ואף הפלילי, אלא יפנה להליך פינוי בבית המשפט.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

.

. 16/04/16

x

רישום הדירה בטאבו בבעלותי

אניטה 27/02/16

רכשתי דירה בשנת 1986...אני רוצה לרשום את הדירה בבעלותי בטאבו, לשם כך החברה שממנה רכשתי את הדירה מבקשת לקבל מסמך "הפנייה להעברת זכות שכירות בנכס" ממנהל מקרקעי ישראל.

כשפניתי למנהל הודיעו לי שלא יכולים למלא ולחתום על המסמך היות ולא אותר תיק ברמ"י.

בלי המסמך הנ"ל אי אפשר לבצע את הרישום בטאבו.

אבקש לדעת מה עליי לעשות בסיטואציה הזו, למי לפנות על מנת שאוכל להעביר את הבעלות על הנכס, הדירה על שמי.

בברכה,

אניטה

לעמוד

המלא

רישום דירה בטאבו

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום אניטה,

אם רכשת דירה מקבלן ששמש כחברה משכנת, העברת הזכויות על שמך אמורה להתבצע ע"י החברה המשכנת.

עלייך לוודא עם עוה"ד שיצג אותך ברכישה (או עם החברה, אם רכשת בלא ליווי של עו"ד) האם העסקה דווחה למינהל, ומה מספר התיק המדוייק במינהל. כדאי לקבל מהם העתקים של כל המסמכים שנשלחו למינהל למקרה שצריך יהיה לשחזר את התיק.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה נגד דיירי בניין

אייל 26/02/16

בבניין בו אני משכיר דירה אין ועד בית ואין כלל נציגות. דייר שיש לו נזילה לדבריו הזמין בדיקת מומחה לצורך זיהוי מקור הנזילה ושילם עליה כמה אלפי ש"ח. כל זה נעשה מבלי ליידע את שאר הדיירים וללא הסכמתם. לאחר מכן דרש מכל הדיירים שישתתפו בהוצאות כי מקור הנזילה בקיר משותף. באסיפה יזומה של הדיירים הוחלט לתקן נזילה וגם נזילות בדירות אחרות אך לא להשתתף בתשלום עבור בדיקת מומחה. קיבלנו הצעות מחיר לתיקון שאמרו שבדיקה כזאת מיותרת. אך כעת הדייר תובע את שאר הדיירים על הוצאות עבור בדיקת מומחה שעשה על דעת עצמו. האם דיירים חייבים לשאת בהוצאות בדיקה שנעשתה ללא ידיעתם?

לעמוד

המלא

תביעת הוצאות ע"י דייר

עו"ד לילך עתני מנהלת 29/02/16

שלום אייל,

על הדיירים לשאת במשותף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף. הוצאות לצורך שיפורים דורשות הסכמה של כלל הדיירים.

אם הדייר התובע יוכללהוכיח שהבדיקה היתה דרושה לשמירה על התחזוקה התקינה וכי מחירה סביר - יתכן כי שאר הדיירים יחוייבו לשאת בהוצאות הבדיקה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מנהלי פורום נדל"ן

שינוי מפרט על ידי הקבלן

שינוי חד צדדי של המפרט

פיצול דירה ומכירתה

איך מפצלים דירה

אי קבלת הסכם סטנדרטי לעיון מהקבלן

חתימה על טופס הרשמה לרכישת דירה

נסח טאבו

זיקת הנאה במקרקעין

העברת בעלות על מגרש

העברת מגרש לקבלן אחר

העברת מקרקעי מדינה לידיים זרות

העברת מקרקעי המדינה לידים זרות

איחור מסירת דירה

איחור במסירת דירה מקבלן

גג משותף ועלית שכנים לגג דרך דירתי

ביטוח

שיפוצים בבניין

שיפוצים בדירות סמוכות

מרפסת שמש

מרפסת שמש

רכוש משותף

השתתפות בתיקון רכוש משותף

קביעה של מהנס בניין

מהנדס מול שמאי מקרקעין

אישור הסכם ממון

אישור הסכם ממון

שאלה חשובה ועקרונית- העברת זכות

העברת דירה - סכסוך בין בני זוג

הסכם בוררות

הסכם בוררות

רישום עיקול לפי הסכם

משכון דירה כערובה לחיוב

רישום הערת אזהרה לדירת הורשה

רישום הערת אזהרה בעקבות צוואה

רכישת מחסן המוצמד לדירה

רכישת מחסן הצמוד לדירה

חוק העתיקות

חוק העתיקות

דוד שמש

דוד שמש

בנה ללא היתר

בניה ללא היתר

ייפוי כוח בלתי חוזר

אישור שהצדדים בחיים

תניה בחוזה שכירות

עשיית דין עצמית

תניה בחוזה שכירות לעניין פינוי ע"י המשכיר

.

רישום הדירה בטאבו בבעלותי

רישום דירה בטאבו

תביעה נגד דיירי בניין

תביעת הוצאות ע"י דייר