פורום נדל"ן

שלום רב. לפני שנה וחצי קניתי בית יד שניה. בחזה מכר צויין שאין ליקוים שלא
נראים לעין.חודש לאחר קבלת מפתח גיליתי שקיר תומך ביני לבין שכנים עם הפרש
גובה הוא במצב בטיחותי מסוכן ועל מנת לתקן אני צריכה להשקיע סביב 100.000
ש"ח כולל תיקון ריצוף בכל הגינה בגלל הרס מוחלט בזמן בניהתיקון קיר.
האם אני יכולה לזכות בתביעה נגד מוכר שהסתיר מידה זה.יש ברשותי צילומים של
הבית בזמן הקניה שבבירור רואים שפגם בקיר היה מוסתר. תודה

היי,
יש לי שאלה חשובה ומקווה שתענו לי במהרה.
התגרשתי בתאריך 1.9.15. אני והגרוש המשכנו לגור יחד כחודש לאחר הגירושין. לאחר כחודש הצעתי שאני אצא מהבית ואשכור דירה. הגרוש סרב והציע לצאת בעצמו.היום הוא מתגורר ביחידת דיור. אני נשארתי בבית לשאת את עול הוצאות הארנונה והתחזוקה היקרה של הבית ובמקביל אני דואגת לפרסום הדירה למכירה, עונה לטלפונים ומקבלת אנשים בשעות לא שעות כשהו אינו שותף לכלום. היוםף לאחר כ8 חודשים הוא דורש ממני שכירות על גך שאני מתגורררת בבית. הוא גם דורש רטרו אקטיבית. יש לציין שלא דובר מעולם על כך שמי שנשאר אמור לשלם שכירות וזה לא צויין אפילו ברמז. 
שאלתי האם מותר לו לפי החוק לדרוש ממני שכירות עבור ביתי? אני רוצה לציין שדירתנו בת 19שנה ואינה משופצת. הדירה מוצעת למכירה כבר יותר משנה והגרוש אינו מוכן להוריד במחיר ודורש מחיר גבוה. כך שזה מעכב לנו את מכירת הדירה. וזו גם דעתם של מתווכים.

אז האם אני יכולה לישון בשקט או שעליי לפנות את הדירה?

תודה רבה מראש
אמבר

 

שלום,

יש לי שאלה לגבי ועד בית בבנין משותף.
לאחרונה הודיע ועד הבית בבנין של חברתי שהוא לא מוכן יותר שיתנהלו עסקים בדירות השכנים. יש בבנין תופרת, ספרית, קוסמטיקאית וכו,.
חברתי היא מורה פרטית. 
האם יכול ועד בית להחליט החלטה שכזו? והאם מורה פרטית נחשב לעסק שיהיה בידו לסגור?

אודה על תשובתכם.

שלום,

רכשתי לפני מספר חודשים דירה בבית משותף, בקומת חנייה ישנו מחסן ששיך (לא בטאבו) לבעל הדירה, כאשר נרכש הנכס היה ידוע בריש גלי שהדירה כוללת את המחסן. נאמר על ידיו שהמחסן הוא אינו בטאבו אבל זה המצב הקיים כבר עשור.(יש לציין שלכל השכנים באותו בניין יש מחסן שככזה וכי יש סוג של קשר שתיקה בנושא. לאחר שרכשתי את הדירה המוכר ביקש להמתין עם מסירת המחסן כי יש בתוכו רכוש שיש צורך לשמורו לתקופה קצרה וכך היה. כעבור שבועים ביקשתי בשנית לפנות את המחסן וכעת המוכר החליט לשנות את עורו ולחזור בו ממסירת המחסן וטוען שבגלל שהמחסן לא רשום בטאבו אין הוא חייב למסור לי אותו.
חשוב לציין שמפני שהמחסן לא רשום בטאבו לא הכנסנו אותו לחוזה וכי ידוע בפני כולם(מתווך, מודעה ביד 2, ו-3 עדים כולל 2 עו"ד של העסקה שהמחסן הוא חלק מהעסקה).
אני שואל מה ניתן לעשות באופן מיידי .....

בברכה חן

 

מצאתי קרקע שאני מעוניין לקנות ובדיקה של הטאבו מראה שהנכס מנוהל על ידי האפוטרופוס מכוח צו בית משפט.

איך אני קונה את הנכס? למי אני פונה...

בנושא מס רכישה בגין דירה יחידה,
רכשתי דירה במסגרת קבוצת רכישה ( דווח לרשויות כדירה)
דווח לרשויות ב 2012 צפי לטופס 4  2019  - מיקום רמלה 

בשנת 2015 רכשתי דירה נוספת בבאר יעקב מקבלן צפי לטופס 4 ב 2017

התחייבתי לרשויות למכור את הדירה ברמלה עד שנה מיום קבלת טופס 4 בבאר יעקב , כלומר 2018

האם בפועל אני יכול לחכות שנה מיום קבלת טופס 4 ברמלה , כי הדירה לא תהייה מוכנה ב 2018? כלומר עד 2019 יהיה בבעלותי רק דירה אחת ויחידה 

האם בתביעה להשתתפות לפי סעיף 49(א) לחוק המקרקעין, יש צורך לצרף לכתב התביעה חוות דעת מודד שהקיר הוא במיצר, או שאפשר לוותר על זה בשלב הראשון, אא"כ הנתבע יטען שהוא לא במיצר, או לבקש מלכתחילה מינוי מומחה של בית המשפט?
שהרי יתכן והנתבע כלל לא יכחיש עובדה זו.

תודתי מראש

שלום רב,ברצוני לברר מידע לגבי שתי דירות שבבעלותי בחיפה, על הכרמל, שהן חלק מנכס משפחתי של מבנה בן שלוש קומות ושש דירות, המחולק ביני, בין אחי ובין אחותי. הנכס עבר אלינו בירושה מהוריי בשנת 2010, ורשום בטאבו כדין על שם שלושתנו. שלושתנו החלטנו במשותף, ב-2010, לעשות פרויקט פינוי-בינוי למבנה, ולפני כחצי שנה קיבלנו אישור בניה לפרויקט, ויש תכנית מאושרת למבנה ולדירות שבתוכו. עדיין לא התחלנו לבנות, אבל אני מעוניינת לבדוק אפשרות של מכירת שתי הדירות שבבעלותי לפני תחילת הפרויקט. ברצוני לשאול מה המיסוי שאני אמורה לשלם על מכירת שתי הדירות או אחת מהן, בהתחשב בכך שהמבנה נבנה והקרקע נקנתה בשנת 1948 על ידי סבי. עד עכשיו, לא הצלחתי לקבל תשובה על גובה המסים. בחלק מהתשובות שנתנו לי, נאמר לי שבגלל שהמבנה נבנה בשנת 1948, החוקים של דירות שנמכרות מסוג זה, לא חלים עליו. ברצוני גם לציין, שלא מכרתי עד עכשיו שום דירה, ויש בבעלותי עוד שתי דירות. בתודה מראש.

שלום
דירה שנרכשה מקבלן לפני למעלה משנתיים.
רשומות הערות אזהרה לכל בעלי הזכויות (זה בהליכי רישום בית משותף). יש משכנתא אבל לא נרשמה הערת אזהרה בגין המשכנתא.
כעת מוכרים את הדירה הזאת. מה עושים בנוגע למשכנתא? הרי לא נרשמה אפילו הערת אזהרה.. צפויות בעיות מצד הבנק?

תודה

שלום - סעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר"לעשות דין עצמי " לסילוק  פולש 30 יום מיום הפלישה .
1 - האם דייר שלא מפנה את הדירה לאחר תום תקופת השכירות נחשב לפולש ?
2 - בהנחה שכן , האם אני יכול להחליף צלינדר, לנתק מים ו/או חשמל ,או להשתמש בכח סביר להוציאו מהדירה .
תודה מראש 

היי
מי צריך לשלם מס השבחה אם עושים מרפסת?

שלום וברכה,
אדם שבבעלותו דירה יחידה, וזכות לדירה באחיסמך, (שכרגע עוד לא בנויה..)
ברכישת הזכות לדירה, שילם מס רכישה לפי דירה שנייה.

השאלה היא, אם הוא רוצה לעבור דירה, למכור את הדירה שבה הוא מתגורר כיום ולקנות דירה אחרת? הוא יוכל למכור ולקנות בפטור כלשהו?
הוא לא מכר אף זכות בשנים האחרונות.
תודה רבה

מי אמור לפי חוק התכנון והבנייה לשלוח הודעות לשכנים וליידע אותם על הקלות בנייה, ככל שירצו להתנגד. ומה הדין אם מי ששלח את ההודעות, כתב כתובת שגויה? קיימת הוכחה שההודעה הגיעה לסניף דואר מרוחק 

שלום וברכה,לפרויקט פינוי בינוי, הציע עו"ד לדיירים את החוזה המצ"ב.מכיוון שאינני משפטן, רציתי לשאול אם לדעתכם זהו חוזה הוגן, נכון ומלא כדי ליצצג אותנו מול החברה בפרויקט. ואם יש סעיפים החסרים או שעלינו להתעקש לשנותם...תודה מראש,ליאור..הסכם שכר טרחה לליווי פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי)הרינו לאשר לכם בזה באופן מפורש ובלתי חוזר את ההצהרות וההתחיבויות הבאות מטעמנו:1. הואיל וברצוננו לבחון התקשרותינו עם חברת אאא י(להלן אאא) בעסקת פינוי בינוי בקשר עם זכויותינו במקרקעין שבנדון (להלן בהתאמה: "העסקה" ו"המקרקעין"), הננו ממנים אתכם כמייצגים לצורך הליווי המשפטי בקשר עם העסקה שנתקשר בה עם אאורה באופן המפורט במסמך זה להלן.2. היקף השירותים המשפטיים:2.1 השירותים המשפטיים שיוענקו לנו על ידיכם הינם בחינה משפטית של טיוטת הסכם העסקה וניהול מו"מ משפטי לגביו מטעמנו, כקבוצת בעלי זכויות במקרקעין. למען הסר ספק, הטיפול המשפטי שיסופק לנו אינו כולל ייצוג לאחר חתימת ההסכם ו/או בנושא תכנוני ו/או בהליכי ערכאות משפטיות כלשהן, אף לא בדיווח ו/או השגה ו/או ערר מול שלטונות מיסוי מקרקעין ו/או בשמירת ערבויות ו/או בטחונות כלשהם (להלן: "השירותים המשפטיים")2.2 בתמורה לשירותים המשפטיים שיוענקו על ידיכם כמפורט לעיל, תהיו זכאים לשכר טרחה בסך השוה ל-2% משווי כל דירה חדשה שנקבל במסגרת הפרויקט ומתוך כל תמורה נוספת שתתקבל על ידינו ובתוספת מע"מ כדין במכפלת תתי החלקות במקרקעין הנ"ל והמיוצגות על ידיכם (שכר הטרחה בגין כל הפעולות המשפטיות המוזכרות בהתחייבות זו לעיל ולהלן יקרא: "שכ"ט בגין השירותים המשפטיים"). לצורך כך,  שווי כל דירה חדשה ייקבע עפ"י דו"ח 0 שיאושר על ידי הבנק המלווה או שוויה במועד קבלת טופס 4, לפי הגבוה מבינהם.2.3 שכר הטרחה בגין השירותים המשפטיים ישולם למשרדכם מראש באמצעות אאא ובכל מקרה לא יושת עלינו. 2.4 הטיפול אינו כולל בדיקה בנושאי תכנון, רישוי ומיסוי, אשר תבוצע/בוצעה במלואה על ידכם וכן לא כולל טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או ייצוג בערכאות משפטיות ולמשרדכם לא תהא כל אחריות בעניינים אלו. בכל מקרה אנו מוותרים בזאת מראש על כל תביעה ו/או טענה כלפי משרדכם מכל מין וסוג בקשר לנושאי רישוי ו/או למצב תכנוני ו/או לנושאי מיסוי, לרבות בגין היטלים ואגרות מכל מין וסוג החלים על המקרקעין או על העסקה על פי ההסכם.2.5 הטיפול והליווי המשפטי בקשר עם זכויותינו יכלול אך ורק את האמור במפורש בהתחייבות זו וכי בכל נושא אחר ייקבע שכר טרחה לגופו של עניין ו/או יתחייב ליווי של יועצים לרבות שמאים ו/או יועצי מס ו/או אחר.3. זכאותכם לקבלת תשלום שכר הטרחה המפורט במסמך זה לעיל הינה התחייבות המוטלת עלינו באופן מפורש ובלתי חוזר ובכל מקרה לא תישמע טענה כלשהי מצדנו לפטור או הנחה בגובה שכר הטרחה הנ"ל ואולם, למען הסר ספק מובהר כי שכר הטרחה בגין השירותים המשפטיים ישולם למשרדכם מראש באמצעות אאא ובכל מקרה לא יושת עלינו.4. מוסכם עלינו כי תנאי יסודי לקבלת השירותים המשפטיים הינו לכל הפחות חתימתם של בעלי זכויות ב-10 תתי חלקות במקרקעין הנ"ל על מסמך זה ואולם תהיו רשאים להודיע כי השירותים המשפטיים הנ"ל יוענקו לנו על ידכם אף בחתימה של כמות פחותה של בעלי זכויות מזו הנקובה לעיל. 

שלום לכולם,
לפני כחצי שנה שכרתי דירה בירושלים. לאחר תקופה קצרה החלו להתגלות מין פטריות שחורות בקירות שנובעות ככל הנראה מעובש. מאחר ואשתי בהיריון והיא ממש רגישה לעובש נאלצנו לעבור דירה.
ביטלתי את הצ'קים למשכירה ואין לי עותק של החוזה (למשכירה יש), באילו צעדים אני יכול לנקוט ? האם היא יכולה לפנות ישירות להוצל"פ כשהצ'קים יחזרו או שהיא חייבת לעבור דרך ביהמ"ש בשביל זה ?
תודה רבה. 

שלום רב,
אתמול העליתם בפורום את תשובתכם לשאלתי בעניין "בר רשות" והיום אני לא רואה את התשובה.
האם תוכלו בבקשה להעלות תשובתכם לשאלתי שנשאלה בתאריך 5.5.16?
אם איני טועה על השאלה השיבה עוה"ד לילך עתני.
תודה רבה

אם אני חותם על הסכם ב20/6/16 (רכישת דירה מקבלן). מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה . המדד מחושב לפי חודש יוני או יולי?ואם אני חותם ב14/6 המדד מחושב לפי איזה חודש?

שלום לכם

עד כמה קיר משותף צריך להיכנס לחצר השכן, על מנת שזה יחשב כקיר הנמצא במיצר לצורך השתתפותו בהקמת הקיר, בין היתר על פי דרישתו, משום שהחצר שלו נמוכה משמעותית מזו שלי?

תודתי מראש

שלום רב שאלה בשם חברי חברי רוצה לקנות חנות ששווי 150,000 ש"ח זאת חנות שהיורשים מוכרים שאלות 1. כמה מס אמור לשלם עבור קנית חנות ? 2. האם יש מס מכירה ליורשים שאמורים למכור וכמה ? אודה על התייחסות

שלום רב,
אני בתהליך מתקדם של חתימה על חוזה שכירות (דירה בתל אביב) והוסכם מול
העורך דין כי אני כשוכר אבצע ביטוח צד ג' ותכולה בלבד ואילו הוא יבצע ביטוח
מבנה.

 בנוסף, העורך דין הכניס את הסעיפים הבאים לחוזה ואשמח לשמוע את דעתכם
המקצועית האם אני כשוכר חשוף לסיכונים כלשהם:
 1.אחריות צד ג'
 1.1.המשכיר לא ישא בכל אחריות לנזק כלשהו לגוף ו/או לרכוש השוכר ו/או
למבקרים, מוזמנים ו/או כל צד שלישי אחר שהוא, לרבות דיירים הסמוכים למושכר
אשר יפגעו עקב ו/או בגין השימוש במושכר ו/או ביקור בו במשך תקופת השכירות.
1.2. היה והמשכיר יתבע על ידי מבקריו ו/או מוזמניו של השוכר ו/או כל צד
שלישי שהוא, לרבות דיירים הסמוכים למושכר, בגין כל עילה שהיא אשר יסודה
בשימוש במושכר ו/או בביקור בו במשך תקופת השכירות , יהא על השוכר לפצות את
המשכיר בגין כל סכום אשר המשכיר יתבע לשלמו, כאמור לעיל.




בנוסף, בהקשר לבטחונות וערבויות בגין החוזה- העורך דין ציין כי המשכיר יהיה
רשאי לדרוש פרעון שטר החוב לצורך גביית אבדן/ הפסד / נזק שעלול להיגרם תוך
מתן התראה מראש בכתב וכי הערב מוותר על זכויותיו בהתאם לחוק הערבות (התשכז
-1967).

מה המשמעות של ויתור הערב על זכויותיו? האם ההערה הנ"ל היא סטנדרטית?



תודה מראש על העזרה וסופ"ש נעים!

שלום רב,
למיטב הבנתי על פי חוק המקרקעין כדי לבנות מרפסות בבניין דרוש רוב של 75% מבעלי הדירות ו66% מהרכוש המשותף.
א. האם ניתן לפרש את החוק כך שהרוב הדרוש יהיה מתוך הצדדים בבניין בהם יבנו המרפסות? כלומר נניח שרק החלק הקדמי של הבניין מעוניין
ב. האם ניתן לשנות את הרוב הדרוש בתקנון הבית המשותף?
ג. במצב בו אין רוב דרוש להקמת המרפסות וניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות שאינם מעוניינים בהקמת המרפסות לדירותיהם לביצוע הפרוייקט האם ישבכך סתירה לחוק? כלומר להכין מסמך שהם אינם מתנגדים שיוקמו מרפסות לשאר בעלי הדירות על אף שלא הושג הרוב הדרוש
לתשובתכם אודה
בברכה
רז

קניתי דירה שניה לפני כמה חודשים ושלמתי מס רכישה על דירה שניה.

תוך כמה זמן ניתן למכור אותה ולקבל החזר על מס רכישה על דירה שניה ?

קניתי דירה שניה לפני כמה חודשים ושלמתי מס רכישה על דירה שניה.

תוך כמה זמן ניתן למכור אותה ולקבל החזר על מס רכישה על דירה שניה ?

שלום רב , בני קנה דירה ובאחד הסעיפים כתוב תשלום מס שבח חל על המוכרים רק עד חתימת החוזה!!! האם זה נכון??? תודה

שלום רב,

 לפני כ-12 שנה בנינו בית ורשמנו אותו על שם אחד הבנים שלנו שהיה קטין בזמנו בגלל מגבלות של המינהל. כיום הבן עומד להתחתן ורצינו על מנת למנוע מצבים של חוסר שיוויון עם הילדים האחרים ואפשרות של פעולות חד צדדיות עתידיות של הבן , בעל הנכס , רצינו להעביר את הנכס בחזרה לרשותנו בצורת מתנה ,כאשר  זאת תהייה דירה שניה עבורנו .

אני מכיר את החוקים שאנחנו פטורים ממס שבח ואמורים לשלם 1/3 מס הרכישה לפי שווי הבית .

כמו כן רשמנו בזמנו משכנתא לטובתנו שהבן חייב שלם לנו במידה ותהיינה 

״תקלות ״בדרך .

איך הפעולה הזאת של המכירה אמורה להתבצע? אני מניח שצריכים לבטל את המשכנתא ? מה סדר הפעולות ואיך מוציאים שומה לתשלום מול מס רכוש ?! או מס הכנסה ?!

האם צריך לבצע פעולת מכירה רגילה , כמו בית רגיל ? האם התהליך הזה מבחינת עו״ד היא בעלות רגילה ומקובלת בשוק הנדלן ? איזה נקודות אני צריך לשים לב ולתת תשומת לב על מנת למנוע תקלות עתידיות ?

לאחר המכירה כמתנה , במידה ואני ארצה למכור את הנכס בעוד מספר שנים האם חוקי המס חלים באופן רגיל , כמו מכירת דירה רגילה בשוק ? איך מחשבים אז את מס שבח ?