פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם טוב לעשות הסכם שיתוף והאם זה מונע פירוק שיתוף?
רותי
06/06/16
אנחנו 5 יורשים ברכוש משותף המחולק ל-4 מגרשים עם בעלות צולבת. 4 מהיורשים מאוחדים בדעתם מול היורש החמישי שייתכן ויגיש תביעה לפירוק שיתוף. האם 4 היורשים יכולים לחתום על הסכם שיתוף ביניהם? והאם קיום הסכם השיתוף יכול למנוע הגשת תביעה לפירוק השיתוף נגדם.
האם ניתן למנוע פירוק שיתוף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום רותי,
הסכם שיתוף שלא נחתם בין כל השותפים, מחייב רק את השותפים שחתמו עליו, ולא יכול לחייב את השותף שאיננו חתום עליו.
לצורך ניהול כללי של המקרקעין - ניתן לפעול בהחלטת רוב, ושותף שסבור שהחלטת הרוב מקפחת אותו רשאי לפנות לבית המשפט.
הסכם שיתוף גם איננו יכול למנוע פירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, וכי אם נערך הסכם שיתוף ובו הגבלה על הזכות לדרוש את ירוק השיתוף, לאחר 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות אותה הסכמה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הסכם שיתוף שלא נחתם בין כל השותפים, מחייב רק את השותפים שחתמו עליו, ולא יכול לחייב את השותף שאיננו חתום עליו.
לצורך ניהול כללי של המקרקעין - ניתן לפעול בהחלטת רוב, ושותף שסבור שהחלטת הרוב מקפחת אותו רשאי לפנות לבית המשפט.
הסכם שיתוף גם איננו יכול למנוע פירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, וכי אם נערך הסכם שיתוף ובו הגבלה על הזכות לדרוש את ירוק השיתוף, לאחר 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות אותה הסכמה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה
חיים
06/06/16
שלום רב,
בבניין בו אני מתגורר עתיד להיעשות תמ"א 38 אשר במסגרתו יתווספו מרפסת וממ"ד.
הדירה בה אני מתגורר אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת, מכאן שאלתי,
האם חובה עליי להסדיר את הרישום בטאבו לצורך חתימתי אל מול הקבלן המבצע את פרוייקט התמ"א ?
או שניתן להשאיר המצב על כנו ?
בברכה
בבניין בו אני מתגורר עתיד להיעשות תמ"א 38 אשר במסגרתו יתווספו מרפסת וממ"ד.
הדירה בה אני מתגורר אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת, מכאן שאלתי,
האם חובה עליי להסדיר את הרישום בטאבו לצורך חתימתי אל מול הקבלן המבצע את פרוייקט התמ"א ?
או שניתן להשאיר המצב על כנו ?
בברכה
רישום דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום חיים,
בלי כל קשר לתמ"א 38 - אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שמך - ממליצה לך לעשות זאת בהקדם. רק רישום הזכות בטאבו "מקבע" את זכותך הקניינית בדירה ומותיר את השליטה בה בידיך בלבד.
לעניין התמ"א - אם הזכויות תלא ירשמו על שמך בעל הזכויות בדירתך (החברה המשכנת? מישהו אחר?) יצטרך לתת הסכמה לביצוע התמ"א.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בלי כל קשר לתמ"א 38 - אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שמך - ממליצה לך לעשות זאת בהקדם. רק רישום הזכות בטאבו "מקבע" את זכותך הקניינית בדירה ומותיר את השליטה בה בידיך בלבד.
לעניין התמ"א - אם הזכויות תלא ירשמו על שמך בעל הזכויות בדירתך (החברה המשכנת? מישהו אחר?) יצטרך לתת הסכמה לביצוע התמ"א.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
דןןןן
06/06/16
לאחרונה פנו אלי מהחברה הכלכלית לחסכון בע"מ בטענה כי מגיע לי החזר בגין תשלום מס שבח ששילמתי כאשר מכרתי את ביתי בשנת 2012.
הם דרשו שכר טרחה מאוד גבוה כדי לטפל בנושא ולדעתי מדובר פשוט בהגשת מכתב עם הטענה הנכונה.
האם ידוע לכם על שינויי חקיקה או פסיקה בתחום המקנות החזר של מס שבח?
הם דרשו שכר טרחה מאוד גבוה כדי לטפל בנושא ולדעתי מדובר פשוט בהגשת מכתב עם הטענה הנכונה.
האם ידוע לכם על שינויי חקיקה או פסיקה בתחום המקנות החזר של מס שבח?
החזר מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום דן,
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרה שתקונה
אבי
06/06/16
ואם ההפרות תוקנו לאחר הגשת התביעה?אין לי טיפת אמון בשוכר. ואני רוצה לפנותו. כי אני לא מעונין להגיע שוב למצב זה כי הוא מתקן הפרותיו רק תחת איומים.האם קמה לי זכו פינוי מעצם קיום ההפרה.ולא הבעתי לא הסכמה במילים ולא הסכמה בשתיקה. דרשתי פינוי והוא לא פינה והודעתי ברורות שאיני מוותר , לאור זאת מהו מעמד הפרה שתוקנה? כשהשוכר פועל על דרך של "אחטא ואשוב".
(תודה לתשובתך. היתה תקלה בגינה לא הצלחתי להוסיף השאלה הזו בשרשרו הקודם שלי)
(תודה לתשובתך. היתה תקלה בגינה לא הצלחתי להוסיף השאלה הזו בשרשרו הקודם שלי)
הפרה שתוקנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום אבי,
אם ההפרה תוקנה רק לאחר הגשת התביעה ותוכל להראות שהיו הפרות קודמות חוזרות ונשנות נראה שבית המשפט יעתר לתביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם ההפרה תוקנה רק לאחר הגשת התביעה ותוכל להראות שהיו הפרות קודמות חוזרות ונשנות נראה שבית המשפט יעתר לתביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפעת
יפעת
05/06/16
אני ובעלי חסכנו הון עצמי ואנחנו מחפשים לקנות דירה
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור :)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור :)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
טיפים לרוכשי דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/06/16
שלום יפעת,
בקישור הבא תוכלי להרשם לקבלת מדריך שכתבתי לחסכון בהוצאות לרוכשי ומוכרי דירה וכן סדרת טיפים שבועיים:
http://lp.vp4.me/dtwz
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בקישור הבא תוכלי להרשם לקבלת מדריך שכתבתי לחסכון בהוצאות לרוכשי ומוכרי דירה וכן סדרת טיפים שבועיים:
http://lp.vp4.me/dtwz
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
טלי
05/06/16
קיבלתי היתר לחלוקת דירה מהעירייה.אני מעוניינת למכור את הדירה, האם ניתן למכור ולהעביר את ההיתר לחלוקה על שם הקונה של הדירה?אין לי עדיין תעודת גמר סופית, אמרו לי שעד 3 שנים אני יכולה להאריך את התוקף. יש עוד שינויים שצריך לעשות בדירה ולהקים חנייה.האם ניתן למכור והקונה ימשיך בשינויים? האם אני צריכה לשלם ערבות לבנק או הקונה ישלם? (לקחתי ואמרו לי לחדש כל שנה)גרתי בדירה 4 שנים, האם אני צריכה לשלם מס שבח? (שמעתי שלפיד ביטל את הפטור ב2014)האם יש מס על קניית דירה ששווייה מעל 1,350,000?אני מקבלת מביטוח לאומי השלמת הכנסה+פנסיה ורוצה לדעת אם אני צריכה למכור ולקנות מיידית או שיש לי תקופת זמן מסויימת בין המכירה לקנייה?תודה מראש
מכירת דירה במהלך חלוקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/06/16
שלום טלי,
לא ברור משאלתך אם את מוכרת את הדירה כולה או רק חלק ממנה והאם החלק הנמכר כבר ראוי למגורים או שטרם קבל טופס 4.
יש לפרטים אלה משמעות לעניין החבות במס.
אם הדירה נמכרת כמקשה אחת, טרם חולקה בפועל ולא נותרות בידיך זכויות, והיא דירתך היחידה - ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח. אם הדירה חולקה בפועל וניתן לעשות בכל חלק שימוש נפרד למגורים, ואם נמכר החלק שלא הושלם עדיין - לא ינתן פטור, שכן מעת החלוקה את בעלת 2 דירות.
גם החבות במס רכישה תלויה בשאלה מה בדיוק נמכר ומה נותר בידיך אחרי המכירה - אם הדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה, הסכום שציינת אמור להיות פטור. אם נותרה בידיך דירה - תחוייבי במס רכישה גבוה (8%).
לגבי הערבות שנמסרה לרשות המקומית - בררי איתם את האפשרות להמיר אותה בערבות של הקונה ובכל מקרה על ההסכם לכלול הוראות מתאימות לעניין זה.
ככל שמדובר בדירה יחידה: על מנת לקבל פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה מופחתות עליך למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודש מעת רכישת דירה חדשה.
עניין זה איננו קשור לקבלת פנסיה/ביטוח לאומי.
כדאי לבדוק בפורום ביטוח לאומי אם קיימות הגבלות ברכישת דירה על מקבלי הבטחת הכנסה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברור משאלתך אם את מוכרת את הדירה כולה או רק חלק ממנה והאם החלק הנמכר כבר ראוי למגורים או שטרם קבל טופס 4.
יש לפרטים אלה משמעות לעניין החבות במס.
אם הדירה נמכרת כמקשה אחת, טרם חולקה בפועל ולא נותרות בידיך זכויות, והיא דירתך היחידה - ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח. אם הדירה חולקה בפועל וניתן לעשות בכל חלק שימוש נפרד למגורים, ואם נמכר החלק שלא הושלם עדיין - לא ינתן פטור, שכן מעת החלוקה את בעלת 2 דירות.
גם החבות במס רכישה תלויה בשאלה מה בדיוק נמכר ומה נותר בידיך אחרי המכירה - אם הדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה, הסכום שציינת אמור להיות פטור. אם נותרה בידיך דירה - תחוייבי במס רכישה גבוה (8%).
לגבי הערבות שנמסרה לרשות המקומית - בררי איתם את האפשרות להמיר אותה בערבות של הקונה ובכל מקרה על ההסכם לכלול הוראות מתאימות לעניין זה.
ככל שמדובר בדירה יחידה: על מנת לקבל פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה מופחתות עליך למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודש מעת רכישת דירה חדשה.
עניין זה איננו קשור לקבלת פנסיה/ביטוח לאומי.
כדאי לבדוק בפורום ביטוח לאומי אם קיימות הגבלות ברכישת דירה על מקבלי הבטחת הכנסה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי
אבי
05/06/16
שוכר הפר חוזה שכירות
לא שלם חשבונות במועד
לא הפקיד בטחונות
לא העביר חשבונות על שמו
הזניח את הדירה
קבל אורכות והבטיח הבטחות שוא.
לאחר שדרשתי פינוי הדירה ונלחץ לקיר הסדיר כל הנ"ל
האם עדיין אקבל צו פינוי.
אני לא מעונין שישאר בדירה
ברור שאגיע שוב למצב הזה
ומבחינתי אין לי בו כל אמון
והוא גם ממשיך להזניח הדירה
האם זה שתקן את ההפרה לאחר תקופה ארוכה מבטלת את זכותי לפנותו בגין ההפרה
לא שלם חשבונות במועד
לא הפקיד בטחונות
לא העביר חשבונות על שמו
הזניח את הדירה
קבל אורכות והבטיח הבטחות שוא.
לאחר שדרשתי פינוי הדירה ונלחץ לקיר הסדיר כל הנ"ל
האם עדיין אקבל צו פינוי.
אני לא מעונין שישאר בדירה
ברור שאגיע שוב למצב הזה
ומבחינתי אין לי בו כל אמון
והוא גם ממשיך להזניח הדירה
האם זה שתקן את ההפרה לאחר תקופה ארוכה מבטלת את זכותי לפנותו בגין ההפרה
פינוי שוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/06/16
שלום אבי,
יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות כדי לקבוע מה יחשב להפרתו ומה מעמד הפרה שתוקנה והאם תקנה זכות לתבוע פינוי.
אם הסכמת למתן אורכות בהן תוקנה ההפרה ניתן לפרש זאת כאילו ויתרת על זכותך לתבוע בגינה.
ככל שהשוכר יפר את ההסכם שוב - פעל ללא דיחוי להגשת תביעת פינוי, במסגתה תוכל להסתמך גם על ההפרות הקודמות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות כדי לקבוע מה יחשב להפרתו ומה מעמד הפרה שתוקנה והאם תקנה זכות לתבוע פינוי.
אם הסכמת למתן אורכות בהן תוקנה ההפרה ניתן לפרש זאת כאילו ויתרת על זכותך לתבוע בגינה.
ככל שהשוכר יפר את ההסכם שוב - פעל ללא דיחוי להגשת תביעת פינוי, במסגתה תוכל להסתמך גם על ההפרות הקודמות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו פינוי
אבי
05/06/16
לאחר קבלת צו פינוי השוכר לא יוצא. מה השלב הבא
באלו עלויות כרוך?
שמאתי שפניה להוצלפ שפונה למשטרה וזה בסביבות 15,000 ש"ח. האמנם?
באלו עלויות כרוך?
שמאתי שפניה להוצלפ שפונה למשטרה וזה בסביבות 15,000 ש"ח. האמנם?
צו פינוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/06/16
שלום אבי,
אם לאחר קבלת צו פינוי השוכר איננו מציית לו יש לפנות לביצוע הצו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם לאחר קבלת צו פינוי השוכר איננו מציית לו יש לפנות לביצוע הצו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בקשר לפירוק שיתוף במקרקעין
מירי
05/06/16
האם יש ייתרון למי שפותח בהליך פירוק שיתוף? בידיעה ודאית, כי אחד מהבעלים במושע יפתח הליך נגדו. כיצד אפשר לפרק שיתוף בארבעה מגרשים הנמצאים בבעלות צולבת של כל היורשים?, בהנחה שכל היורשים חוץ מאחת ירצו להישאר בעלים משותפים ולהכריז על בית משותף. האם שייך כאן איחוד וחלוקה? האם השותפה הסוררת יכולה לחייב אותנו למכור את חלקנו? או שאפשר להחליף בעלות בין המגרשים?
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/06/16
שלום מירי,
חסרים נתונים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון, בכמה יורשים מדובר, האם הירושה נרשמה, איך רשומים המגרשים ומה הזכויות בהם, מה בנוי (אם בנוי) על המגרשים, מה האפשרות הפיזית לחלקם בין היורשים, מה ערכם של המגרשים ועוד.
אין יתרון למי שפותח בהליך. אם תתקבל תביעה עליכם להגיש כתב הגנה ובמסגרתו לטעון את כל טענותיכם ולפרט את העדפתכם לעניין אופן פירוק השיתוף.
פירוק שיתוף איננו חייב להעשות במכירה, אל מגוון האפשרויות גדול (מכירה או רכישה של זכויות היורשים כולם או חלקם, מכירת הנכסים לצד ג', חלוקה פיזית של הנכסים בין היורשים או חלקם וכיוב', בהתאם לתנאים ולעובדות הספציפיות שלכם.
אם אתם סבורים שתוגש תביעה - המלצתי היא להתחיל להתכונן אליה כבר כעת ע"י פניה ליעוץ משפטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים נתונים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון, בכמה יורשים מדובר, האם הירושה נרשמה, איך רשומים המגרשים ומה הזכויות בהם, מה בנוי (אם בנוי) על המגרשים, מה האפשרות הפיזית לחלקם בין היורשים, מה ערכם של המגרשים ועוד.
אין יתרון למי שפותח בהליך. אם תתקבל תביעה עליכם להגיש כתב הגנה ובמסגרתו לטעון את כל טענותיכם ולפרט את העדפתכם לעניין אופן פירוק השיתוף.
פירוק שיתוף איננו חייב להעשות במכירה, אל מגוון האפשרויות גדול (מכירה או רכישה של זכויות היורשים כולם או חלקם, מכירת הנכסים לצד ג', חלוקה פיזית של הנכסים בין היורשים או חלקם וכיוב', בהתאם לתנאים ולעובדות הספציפיות שלכם.
אם אתם סבורים שתוגש תביעה - המלצתי היא להתחיל להתכונן אליה כבר כעת ע"י פניה ליעוץ משפטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בלעדיות עם תיווך
ירון
05/06/16
שלום,
חתמתי באופן מודע להסכם בלעדיות במטרה למקסם את המכירה בפועל (חלפו 4 חודשים מתוך 6 חודשי הבלעדיות) , המתווך לא מבצע את תפקידו לא מביא לקוחות וכם כאלה שמביא לא מצליח ליצר עיסקה - הזמן שלי דוחק כי קניתי במקביל - אני מעוניין להפסיק את ההתקשרות ולנסות מתווך אחר האם יש דרך חוקית ? כמובן שהמתווך לא מוכן להפסיק את ההסכם.
אודה על עזרה בעניין.
חתמתי באופן מודע להסכם בלעדיות במטרה למקסם את המכירה בפועל (חלפו 4 חודשים מתוך 6 חודשי הבלעדיות) , המתווך לא מבצע את תפקידו לא מביא לקוחות וכם כאלה שמביא לא מצליח ליצר עיסקה - הזמן שלי דוחק כי קניתי במקביל - אני מעוניין להפסיק את ההתקשרות ולנסות מתווך אחר האם יש דרך חוקית ? כמובן שהמתווך לא מוכן להפסיק את ההסכם.
אודה על עזרה בעניין.
הסכם בלעדיות עם מתווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום ירון,
מתווך שקבל נכס בבלעדיות חייב לבצע לפחות 2 מפעולות השיווק המנויות בתקנות:
1. פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
א. הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
ב. הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
ג. הצבת שלט במרכז קהילתי;
ד. כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
2. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר
או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק
נכסי מקרקעין;
3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
4. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
5. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
6. הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה
לשם מכירת הנכס;
7. כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות 1 עד 6 כפי שתוסכם בין הצדדים.
אם לא בוצעו פעולות שיווק ע"י המתווך בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות תוכל להשתחרר מהסכם הבלעדיות. אחרת - עליך לתת למתווך למצות את התקופה אותה הסכמת לתת לו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מתווך שקבל נכס בבלעדיות חייב לבצע לפחות 2 מפעולות השיווק המנויות בתקנות:
1. פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
א. הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
ב. הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
ג. הצבת שלט במרכז קהילתי;
ד. כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
2. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר
או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק
נכסי מקרקעין;
3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
4. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
5. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
6. הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה
לשם מכירת הנכס;
7. כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות 1 עד 6 כפי שתוסכם בין הצדדים.
אם לא בוצעו פעולות שיווק ע"י המתווך בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות תוכל להשתחרר מהסכם הבלעדיות. אחרת - עליך לתת למתווך למצות את התקופה אותה הסכמת לתת לו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיזוז של דמי התווך של מוכרת הדירה
יוסף
05/06/16
עשיתי חוזה על קניית דירה והמתווך מבקש ממני טובה שאשלם את דמי התווך של המוכרת והיא תקזז לי את זה ממחיר הדירה.
השאלה היא 1: האם זה מסכן את החוזה
2:איך להבטיח את זה שלא אדרש לשלם את זה פעמיים (כי בחוזה כתוב סכומים לתשלום בכל תאריך)
תודה רבה
השאלה היא 1: האם זה מסכן את החוזה
2:איך להבטיח את זה שלא אדרש לשלם את זה פעמיים (כי בחוזה כתוב סכומים לתשלום בכל תאריך)
תודה רבה
קיזוז של דמי התיווך של מוכרת הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום יוסף,
כל הסכמה לגבי דמי תיווך של המוכרת צריכה להיות מול המוכרת ישירות. לא באמצעות המתווך.
יתכן שלמוכרת יש טענות כנגד המתווך או חילוקי דעות אחרים, ואינני ממליצה לך להיות מעורב בכך.
מוטב שאתה תשלם את הכספים ישירות למוכרת והיא תעביר אותם למתווך, ככל שהיא חייבת לו כספים.
ככל שתחליט אחרת - ממליצה לך לעגן את ההסכמה לקיזוז ממחיר הדירה במסמך בכתב שיחתם ע"י המוכרת ולדאוג לקבל אסמכתא לתשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל הסכמה לגבי דמי תיווך של המוכרת צריכה להיות מול המוכרת ישירות. לא באמצעות המתווך.
יתכן שלמוכרת יש טענות כנגד המתווך או חילוקי דעות אחרים, ואינני ממליצה לך להיות מעורב בכך.
מוטב שאתה תשלם את הכספים ישירות למוכרת והיא תעביר אותם למתווך, ככל שהיא חייבת לו כספים.
ככל שתחליט אחרת - ממליצה לך לעגן את ההסכמה לקיזוז ממחיר הדירה במסמך בכתב שיחתם ע"י המוכרת ולדאוג לקבל אסמכתא לתשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בשטח משותף
דניאל
05/06/16
שלום
יש לי שכן פרטי שבנה מחסן בשטח משותף ומאחסן את כליו וגם כליו הוא מאחסן במקלט
האם אפשר לפנות למפקח מקרקעין ולתבוע אותו שישלם שכירות על שימוש בשטח המשותף ?
בברכה,
דניאל
יש לי שכן פרטי שבנה מחסן בשטח משותף ומאחסן את כליו וגם כליו הוא מאחסן במקלט
האם אפשר לפנות למפקח מקרקעין ולתבוע אותו שישלם שכירות על שימוש בשטח המשותף ?
בברכה,
דניאל
שימוש בשטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דניאל,
אם מדובר בשטח המהווה רכוש משותף, כל שכן יכול לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה משאר השכנים. אם השכן משתמש במחסן ובמקלט לאחסון וגם שאר השכנים יכולים להשתמש בו לאחסון בו זמנית - אין בכך פסול. אם השימוש הוא יחודי ומונע שימוש של שכנים אחרים, ניתן לתבוע את פינוי המחסן והמקלט ולדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש. אפשרות אחרת היא אכן להשכיר את המחסן לשכן, ואז מומלץ לעשות כן בהסכם מסודר שיחתם בינו לבין שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר בשטח המהווה רכוש משותף, כל שכן יכול לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה משאר השכנים. אם השכן משתמש במחסן ובמקלט לאחסון וגם שאר השכנים יכולים להשתמש בו לאחסון בו זמנית - אין בכך פסול. אם השימוש הוא יחודי ומונע שימוש של שכנים אחרים, ניתן לתבוע את פינוי המחסן והמקלט ולדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש. אפשרות אחרת היא אכן להשכיר את המחסן לשכן, ואז מומלץ לעשות כן בהסכם מסודר שיחתם בינו לבין שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
אבי
05/06/16
השוכר הפר חוזה וממשיך להפר באי תשלום החשבונות
וכן בנזקים שגרם מדירה
לאחר איומים בפניה לערכאות הוא השלם את כל החשבונות
אך עדין גורם נזק לדירה
הוא מציע לי לא לפנות להליך משפטי ויסר כרגע את הכל.
אני מבקש להחתים אותו כרגע על מסמך כשלהו שבמקרה שתהינה בעיות בעתיד יהיה לי כבר ביד צו פינוי לדירה
מה מציע בדיוק לעשות
וכן בנזקים שגרם מדירה
לאחר איומים בפניה לערכאות הוא השלם את כל החשבונות
אך עדין גורם נזק לדירה
הוא מציע לי לא לפנות להליך משפטי ויסר כרגע את הכל.
אני מבקש להחתים אותו כרגע על מסמך כשלהו שבמקרה שתהינה בעיות בעתיד יהיה לי כבר ביד צו פינוי לדירה
מה מציע בדיוק לעשות
הפרת חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אבי,
צו פינוי ניתן לקבל רק במסגרת תביעת פינוי בבית המשפט.
השוכר יכול לחתום על הסכמתו לפנות את הדירה אם לא יעמוד בתנאי ההסכם, אך על כך הוא כבר חתום, מן הסתם, במסגרת הסכם השכירות, וגם את ההתחייבות לפנות הוא יכול להפר.
הליך לקבלת צו פינוי הוא אמנם מהיר יחסית, אבל גם הוא אורך לפחות חודשיים. ככל שתדחה את תחילת ההליך, כך יתאחר המועד לקבלת צו פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צו פינוי ניתן לקבל רק במסגרת תביעת פינוי בבית המשפט.
השוכר יכול לחתום על הסכמתו לפנות את הדירה אם לא יעמוד בתנאי ההסכם, אך על כך הוא כבר חתום, מן הסתם, במסגרת הסכם השכירות, וגם את ההתחייבות לפנות הוא יכול להפר.
הליך לקבלת צו פינוי הוא אמנם מהיר יחסית, אבל גם הוא אורך לפחות חודשיים. ככל שתדחה את תחילת ההליך, כך יתאחר המועד לקבלת צו פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכני בדו משפחתי החליט על דעת עצמו
שגיא
05/06/16
שהוא הורס את תוואי הגדר , כי היא רקובה , ושם גדר אחרת בתוואי הקיים , כשהסתכלתי הוא העביר את הקורה העליונה שלושים סנטימטר לתוך השטח שלי .
האם אני רשאי להזמין פקח ? האם זה לגיטימי האם היו מקרים שהפיצו על סכומים גבוהים בגלל זה ?
כי זו פגיעה בזכותי הקניינית .
האם אני רשאי להזמין פקח ? האם זה לגיטימי האם היו מקרים שהפיצו על סכומים גבוהים בגלל זה ?
כי זו פגיעה בזכותי הקניינית .
החלפת גדר והסגת גבול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום שגיא,
כל אדם רשאי להזמין פקח, ככל שהוא חושב שקיימת עבירת בניה. קח בחשבון שהפקח עשוי לקבוע שלא מדובר בעבירה, שכן הוא איננו בודק את הפן הקנייני אלא את התקימות דיני התכנון והבניה בלבד.
על מנת לשמור על יחסי שכנות טובה, כדאי לפנות לשכן, להסב את תשומת לבו לחריגת הגדר לשטחך ולדרוש ממנו לתקן את הקורה העליונה או להסיר אותה. אם יסרב -תוכל לתבוע ולדרוש את תיקון החריגה.
ככל שנגרם לך נזק שאתה מבקש לתבוע בגינו - עליך להוכיח אותו באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל אדם רשאי להזמין פקח, ככל שהוא חושב שקיימת עבירת בניה. קח בחשבון שהפקח עשוי לקבוע שלא מדובר בעבירה, שכן הוא איננו בודק את הפן הקנייני אלא את התקימות דיני התכנון והבניה בלבד.
על מנת לשמור על יחסי שכנות טובה, כדאי לפנות לשכן, להסב את תשומת לבו לחריגת הגדר לשטחך ולדרוש ממנו לתקן את הקורה העליונה או להסיר אותה. אם יסרב -תוכל לתבוע ולדרוש את תיקון החריגה.
ככל שנגרם לך נזק שאתה מבקש לתבוע בגינו - עליך להוכיח אותו באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שוכרים מדירה לאחר רכישה
Ohad
04/06/16
שלום.
רכשתי דירה שיש בה שוכרים עם חוזה לעוד שנה וחצי.
האם יש לי אפשרות להוציא אותם מהדירה למרות החוזה?
רכשתי דירה שיש בה שוכרים עם חוזה לעוד שנה וחצי.
האם יש לי אפשרות להוציא אותם מהדירה למרות החוזה?
הוצאת שוכרים מדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אוהד,
על פי החוק, זכותם של השוכרים על פי חוזה הרכישה אינה נפגעת גם אם הדירה נמכרת.
ככל שהשוכרים לא יסכימו לקיצור תקופת השכירות, ככל שתפעל לסלקם יהווה הדבר הפרת חוזה על ידיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החוק, זכותם של השוכרים על פי חוזה הרכישה אינה נפגעת גם אם הדירה נמכרת.
ככל שהשוכרים לא יסכימו לקיצור תקופת השכירות, ככל שתפעל לסלקם יהווה הדבר הפרת חוזה על ידיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בית במתנה ורישום בטאבו על שני בני הזוג
Ohad
04/06/16
שלום.אני נשוי+1. אני ואישתי אחרי החתונה קיבלנו הצעה לקבל מההורים שלה את הבית הישן שלהם במתנה.התחלנו בתהליך של העברת הבית על שמנו בטאבו.השאלה האם הבית יכול להיות רשום גם על שמי בטאבו או רק על שם אישתי?תודה
קבלת בית במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אוהד,
מאחר שמדובר בעסקת מנה שכבר נעשתה, הדבר תלוי במסמכים שנחתמו- האם ההורים העבירו את הדירה במתנה לאשתך בלבד או גם לך? האם בהסכם המתנה נקבעו תנאים לעניין העברה/מכירה של הדירה וכו'.
אם המתנה ניתנה לאשתך בלבד - רק היא תרשם כבעלת הדירה. אם הכוונה היא ששניכם תהיו בעלי הנכס, ניתן לבצע עסקה נוספת של העברה של מחצית הדירה מאשתך אליך. ההעברה תהיה פטורה ממס שבח ואם מדובר בדירת המגורים שלכם - תהיה פטורה גם ממס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שמדובר בעסקת מנה שכבר נעשתה, הדבר תלוי במסמכים שנחתמו- האם ההורים העבירו את הדירה במתנה לאשתך בלבד או גם לך? האם בהסכם המתנה נקבעו תנאים לעניין העברה/מכירה של הדירה וכו'.
אם המתנה ניתנה לאשתך בלבד - רק היא תרשם כבעלת הדירה. אם הכוונה היא ששניכם תהיו בעלי הנכס, ניתן לבצע עסקה נוספת של העברה של מחצית הדירה מאשתך אליך. ההעברה תהיה פטורה ממס שבח ואם מדובר בדירת המגורים שלכם - תהיה פטורה גם ממס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני מתנגד לתמא
דירה 2
03/06/16
השכנים זוממים לעשות תמא, ואני מתנגד.
מה עלי לעשות כדי להכשיל את המזימה ?
-
לצורך הבהרה:
שכן מקומה רביעית רוצה להעלות את הערך הכספי של הנכס ע"י שתוסף מעלית .
מאחר ואי אפשר להתקין מעלית חיצונית, וגם אין חלל בין גרמי המדרגות - הוא רוצה ממש לשבור את חדר המדרגות ולהעביר דרכו מעלית.
לי ברור ששבירת חדר המדרגות תחליש את הבניין שהוא במיילא ישן - וכך במקרה של רעידת אדמה הוא פשוט ייקרוס פנימה, בעוד שעמודי החיזוק החיצוניים ישארו עומדים.
התמא נועדה ראשית לכל לחזק את הבניין - ולא להחלישו.
.
כמובן שיש לי סיבות נוספות-
למשל אני גר בקומה ראשונה ובמילא לא זקוק למעלית
אני גם לא רוצה לגור באתר בנייה
אי אפשר באמת לדעת כמה זמן זמן יקחו העבודות, כשבכל הזמן הזה אי אפשר יהיה לפתוח אפילו חלון או מזגן .
-
מה גם שאם עכשיו יעשו תמא- אז כבר לעולם אי אפשר יהיה לעשות פינוי בנוי
מה עלי לעשות כדי להכשיל את המזימה ?
-
לצורך הבהרה:
שכן מקומה רביעית רוצה להעלות את הערך הכספי של הנכס ע"י שתוסף מעלית .
מאחר ואי אפשר להתקין מעלית חיצונית, וגם אין חלל בין גרמי המדרגות - הוא רוצה ממש לשבור את חדר המדרגות ולהעביר דרכו מעלית.
לי ברור ששבירת חדר המדרגות תחליש את הבניין שהוא במיילא ישן - וכך במקרה של רעידת אדמה הוא פשוט ייקרוס פנימה, בעוד שעמודי החיזוק החיצוניים ישארו עומדים.
התמא נועדה ראשית לכל לחזק את הבניין - ולא להחלישו.
.
כמובן שיש לי סיבות נוספות-
למשל אני גר בקומה ראשונה ובמילא לא זקוק למעלית
אני גם לא רוצה לגור באתר בנייה
אי אפשר באמת לדעת כמה זמן זמן יקחו העבודות, כשבכל הזמן הזה אי אפשר יהיה לפתוח אפילו חלון או מזגן .
-
מה גם שאם עכשיו יעשו תמא- אז כבר לעולם אי אפשר יהיה לעשות פינוי בנוי
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
תמ"א 38 איננה בהכרח מזימה, היא עשויה להיות הזדמנות.
בדר"כ במסגרת התמ"א כל דירה מקבלת תוספת של ממ"ד(שמהווה תמיכה נוספת לבניין ותוספת של חדר לדירה) ולעיתים גם מרפסת, וזאת בנוסף למעלית, כך שערכן של כל הדירות עולה.
חשוב לזכור את הסיבה לתמ"א - חיזוק הבנין מפני נזק שעלול להגרם ע"י רעידות אדמה. אם יש לך ספק בעניין התכניות המוצעות, תוכל להעבירן למהנדס מומחה לקבלת חוות דעת נוספת. מובן שהתנגדות שעיקרה הוא שהבניה לא תורמת לחיזוק המבנה היא עניינית.
קח בחשבון שקיום פרוייקט פינוי בינוי איננו אפשרי בכל מקום ומקום, אלא במתחמים שהוכרזו, ואולם במסגרת תמ"א 38 ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש של הבנין (בכפוף להתכנות כלכלית). במקרה כזה המטרד של מגורים באתר בניה נמנע (אם כי קיים מטרד של מעבר לדירה אחרת לתקופת הבניה) וכן החשש מפני קריסת הבניה הישנה עקב תוספת הבניה החדשה.
ככל שרוב דיירי הבנין (66% לחיזוק או 80% להריסה ובניה) ירצו לקדם את התכנית, יוכלו להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, ובמסגרתה תוכל להעלות את טענותיך.
המפקח רשאי, אם ימצא שההתנגדות איננה עניינית, לכפות עליך את ההשתתפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תמ"א 38 איננה בהכרח מזימה, היא עשויה להיות הזדמנות.
בדר"כ במסגרת התמ"א כל דירה מקבלת תוספת של ממ"ד(שמהווה תמיכה נוספת לבניין ותוספת של חדר לדירה) ולעיתים גם מרפסת, וזאת בנוסף למעלית, כך שערכן של כל הדירות עולה.
חשוב לזכור את הסיבה לתמ"א - חיזוק הבנין מפני נזק שעלול להגרם ע"י רעידות אדמה. אם יש לך ספק בעניין התכניות המוצעות, תוכל להעבירן למהנדס מומחה לקבלת חוות דעת נוספת. מובן שהתנגדות שעיקרה הוא שהבניה לא תורמת לחיזוק המבנה היא עניינית.
קח בחשבון שקיום פרוייקט פינוי בינוי איננו אפשרי בכל מקום ומקום, אלא במתחמים שהוכרזו, ואולם במסגרת תמ"א 38 ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש של הבנין (בכפוף להתכנות כלכלית). במקרה כזה המטרד של מגורים באתר בניה נמנע (אם כי קיים מטרד של מעבר לדירה אחרת לתקופת הבניה) וכן החשש מפני קריסת הבניה הישנה עקב תוספת הבניה החדשה.
ככל שרוב דיירי הבנין (66% לחיזוק או 80% להריסה ובניה) ירצו לקדם את התכנית, יוכלו להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, ובמסגרתה תוכל להעלות את טענותיך.
המפקח רשאי, אם ימצא שההתנגדות איננה עניינית, לכפות עליך את ההשתתפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתעניין שחתם על שתי מסמכי תיווך בחברות שונות
דני
02/06/16
לקוח חתם על שתי מסמכי תיווך אצל שתי מתווכים שונים אשר אינם מכירים זה את זה, מתברר שהדירה שהוצגה ללקוח מטופלת אצל שתי המתווכים (לא ביבלעדיות) ואצל כל מתווך הוצעה הצעה קונקרטית שונה עבור רכישת הנכס . האם המתווכים או הלקוח חשופים לתביעות ?
חתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דני,
אין דבר לא חוקי בחתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים, אבל גם זאת כדאי לעשות במחשב תחילה
הסכם תיווך צריך להתייחס לנכס ספציפי. כדאי לא לחתום לשני מתווכים שונים על הסכם שכ"ט לגבי אותו נכס, שכן בהכרח יהיה ויכוח מי המתווך שהיה הגורם היעיל להתקשרות והאם שניהם או מי מהם זכאי לקבל שכר טרחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין דבר לא חוקי בחתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים, אבל גם זאת כדאי לעשות במחשב תחילה
הסכם תיווך צריך להתייחס לנכס ספציפי. כדאי לא לחתום לשני מתווכים שונים על הסכם שכ"ט לגבי אותו נכס, שכן בהכרח יהיה ויכוח מי המתווך שהיה הגורם היעיל להתקשרות והאם שניהם או מי מהם זכאי לקבל שכר טרחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמת מינהל – פרצלציה או הסכם שיתוף
ר
02/06/16
שלום
יש ברשותי שטח שהוא אדמת מינהל של דונם וקצת , לפי התב"ע ניתן לבנות עליו יחידת דיור נוספת . ברצוני למכור את השטח הנוסף, האם חייב לעשות פרצלציה ורישום בית משותף דרך המינהל על מנת לחלק את השטח על מנת שהקונה השני יוכל לבנות עליו או שניתן פשוט לרשום הסכם שיתוף בנינו שמסדיר מה שלי ומה שלו והמינהל יסתפק בכך על מנת לאפשר את הבניה בשטח השני ?
אודה לתשובה
יש ברשותי שטח שהוא אדמת מינהל של דונם וקצת , לפי התב"ע ניתן לבנות עליו יחידת דיור נוספת . ברצוני למכור את השטח הנוסף, האם חייב לעשות פרצלציה ורישום בית משותף דרך המינהל על מנת לחלק את השטח על מנת שהקונה השני יוכל לבנות עליו או שניתן פשוט לרשום הסכם שיתוף בנינו שמסדיר מה שלי ומה שלו והמינהל יסתפק בכך על מנת לאפשר את הבניה בשטח השני ?
אודה לתשובה
פרצלציה או הסכם שיתוף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
התשובה איננה חד משמעית בעיקר בהעדר פרטים לגבי אופן הרישום של הנכס והזכויות על פי הסכם החכירה. ממליצה לך לברר ישירות ברמ"י לפני ביצוע עסקה כלשהי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה איננה חד משמעית בעיקר בהעדר פרטים לגבי אופן הרישום של הנכס והזכויות על פי הסכם החכירה. ממליצה לך לברר ישירות ברמ"י לפני ביצוע עסקה כלשהי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה להארכת חוזה – מה המשמעות?
מאיר
02/06/16
שלום לכם.אני בעל דירה, ובסוף חודש הבא מסתיים החוזה של אחת הדיירות. בחוזה שלי איתה רשום: "תיהיה אופציה להארכת החוזה". אני מתכוון להאריך לה את החוזה אבל ב3 חודשים כי לאחר מכן אני מתכוון לעבור לגור בנכס. האם אני מחוייב להאריך לה את החוזה לשנה נוספת?היא טוענת שאני מחוייב לתת לה לגור שם עוד שנה שלמה.מחכה לתשובה מקצועית,בהמון הערכה,מאיר
מהי אופציה להארכת שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום מאיר,
אופציה להארכת חוזה שכירות היא בדרך כלל מתן אפשרות לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, בד"כ בשנה נוספת, אך ניתן גם לקבוע כל תקופה אחרת. לרוב מותנית האופציה בתנאים, אך ככל שהשוכר עומד בהם, זכותו לממש את האופציה בלי לבקש לשם כך את הסכמת המשכיר.
מכאן נובע, כי השוכרת זכאית להאריך את תקופת השכירות בהתאם לקבוע בחוזה המקורי. ככל שלא קבועה תקופה ותקופת השכירות המקורית היתה שנה, הנטיה שלי בהסתמך על הנוהג המקובל בחוזי שכירות, היא לומר שמדובר בתקופה של שנה.
ככל שתוכל להוכיח שכוונת הצדדים היתה אחרת - גם פרשנות אחרת היא אפשרית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אופציה להארכת חוזה שכירות היא בדרך כלל מתן אפשרות לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, בד"כ בשנה נוספת, אך ניתן גם לקבוע כל תקופה אחרת. לרוב מותנית האופציה בתנאים, אך ככל שהשוכר עומד בהם, זכותו לממש את האופציה בלי לבקש לשם כך את הסכמת המשכיר.
מכאן נובע, כי השוכרת זכאית להאריך את תקופת השכירות בהתאם לקבוע בחוזה המקורי. ככל שלא קבועה תקופה ותקופת השכירות המקורית היתה שנה, הנטיה שלי בהסתמך על הנוהג המקובל בחוזי שכירות, היא לומר שמדובר בתקופה של שנה.
ככל שתוכל להוכיח שכוונת הצדדים היתה אחרת - גם פרשנות אחרת היא אפשרית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עירייה משנה תנאים
שמוליק
01/06/16
אנחנו גרים בפרוייקט שבו מספר דירות זהות שנבנו ביחד. אנחנו מעוניינים להוסיף קומה לבית לפי מה שמותר בתב"ע בדיוק כפי שמספר שכנים בפרוייקט שלנו עשו לא מזמן.
הגשנו לעירייה בקשה להיתר בנייה אך היא מתנה את ההיתר במספר תנאים אותם לא דרשה מהשכנים שלנו שביקשו בדיוק את אותו ההיתר לפני מספר חודשים.
האם העירייה יכולה לשנות את התנאים בבקשות זהות ולבקש מאיתנו תנאים שלא ביקשה בעבר בבקשות זהות של השכנים ?
תודה
הגשנו לעירייה בקשה להיתר בנייה אך היא מתנה את ההיתר במספר תנאים אותם לא דרשה מהשכנים שלנו שביקשו בדיוק את אותו ההיתר לפני מספר חודשים.
האם העירייה יכולה לשנות את התנאים בבקשות זהות ולבקש מאיתנו תנאים שלא ביקשה בעבר בבקשות זהות של השכנים ?
תודה
שינוי תנאים להיתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום שמוליק,
הועדה המקומית רשאית לשנות את התנאים בהתאם לתכניות שהתבקשו. לא חייבת להיות זהות בין התנאים להיתרים שונים שנתבקשו (אבל השוני אמור להיות רלוונטי או נעוץ בשינויי חקיקה/תב"ע/נהלים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הועדה המקומית רשאית לשנות את התנאים בהתאם לתכניות שהתבקשו. לא חייבת להיות זהות בין התנאים להיתרים שונים שנתבקשו (אבל השוני אמור להיות רלוונטי או נעוץ בשינויי חקיקה/תב"ע/נהלים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לפני קבלת תשלום
יואב
01/06/16
שלום,אני מוכר לשכן שלי את הבית והעו"ד שלו ביקש לשים את כספי התשלומים בנאמנות.מכיוון שאני לא לקחתי עו"ד שייצג אותי בעסקה אין לנו לכאורה נאמן.ע"מ להימנע מהפרוצדורה הזאת, בהנחה שאני מאמין לו שיש לו כיסוי לתשלום הראשון ושהוא לא "יברח" עם הכסף מה הסיכון שאני לוקח אם אתן לו קודם לרשום הערת אזהרה ואז אקבל את ההמחאה הבנקאית? או האם קיים פיתרון אחר בהנחה שאני לא רוצה להכנס לעלויות של עו"ד נאמן מטעמי?אגב, בחוזה הכנסתי סעיף שהקונה ימציא לי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול הערת האזהרה.תודה רבה!
רישום הערת אזהרה לפני קבלת תשלום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום יואב,
התשובה האמיתית לשאלתך היא שעדיף שתהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמך בעסקת מקרקעין, כל פתרון אחר עלול להעמיד אותך בסיכון.
בדרך כלל מופקדת ההמחאה הבנקאית בידי עוה"ד של המוכר וכך המוכר יכול להיות בטוח שמיד לאחר רישום הערת האזהרה תעבור ההמחאה לידיו. השארת הצ'ק הבנקאי בידי הקונה או בידי עוה"ד שלו, שאיננו מיצג גם אותך, איננה יכולה להבטיח את הגעתו לידיך.
את יפוי הכח הנוטריוני לביטול הערת האזהרה עליך לקבל לידיך עוד לפני רישום הערת האזהרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה האמיתית לשאלתך היא שעדיף שתהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמך בעסקת מקרקעין, כל פתרון אחר עלול להעמיד אותך בסיכון.
בדרך כלל מופקדת ההמחאה הבנקאית בידי עוה"ד של המוכר וכך המוכר יכול להיות בטוח שמיד לאחר רישום הערת האזהרה תעבור ההמחאה לידיו. השארת הצ'ק הבנקאי בידי הקונה או בידי עוה"ד שלו, שאיננו מיצג גם אותך, איננה יכולה להבטיח את הגעתו לידיך.
את יפוי הכח הנוטריוני לביטול הערת האזהרה עליך לקבל לידיך עוד לפני רישום הערת האזהרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
דנה
01/06/16
האם אפשר לבצע העברה ללא תמורה של דירה.
מהורים ל-3 ילדים?? שכל ילד יופיע בנסח טאבו בעלים של שליש מהנכס
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מהורים ל-3 ילדים?? שכל ילד יופיע בנסח טאבו בעלים של שליש מהנכס
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
העברה ללא תמורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דנה,
עקרונית ניתן להעביר דירה במתנה מהורים לילדיהם.
העברה כזו תהיה פטורה ממס שבח ותחייב בתשלום של 1/3 מס רכישה.
אם הילדים הם קטינים ידרש לפעולה אישור של בית המשפט.
ככל שהנכם מבקשים לבצע מתנה זו מטעמים שאינם עצם רצון לתת מתנה, מומלץ שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד שיעמיד אתכם על הסיכונים שבהעברת הדירה במתנה ועל היות ההעברה המתוכננת פתרון מתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית ניתן להעביר דירה במתנה מהורים לילדיהם.
העברה כזו תהיה פטורה ממס שבח ותחייב בתשלום של 1/3 מס רכישה.
אם הילדים הם קטינים ידרש לפעולה אישור של בית המשפט.
ככל שהנכם מבקשים לבצע מתנה זו מטעמים שאינם עצם רצון לתת מתנה, מומלץ שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד שיעמיד אתכם על הסיכונים שבהעברת הדירה במתנה ועל היות ההעברה המתוכננת פתרון מתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני בן,איך אני מפטר אפוטרופוס שנקבע לאימי
יעקב
01/06/16
שלום רב,
איך אני מפטר עו"ד שמונה כאפוטרופוס לדין לאימי שגורם נזקים לה ולי ולאחיי ולילדינו ?.
בגלל שהוא ממונה אני לא יכול למנות עו"ד מטעמי בתשלום.
העו"ד הזה ממש משתף פעולה עם הנתבע על ידינו.
אני מיופה כוח לאימי נוטריונית.
העו"ד מרמה בבית משפט,אשכרה שחור על גבי לבן.
תודה מראש.
איך אני מפטר עו"ד שמונה כאפוטרופוס לדין לאימי שגורם נזקים לה ולי ולאחיי ולילדינו ?.
בגלל שהוא ממונה אני לא יכול למנות עו"ד מטעמי בתשלום.
העו"ד הזה ממש משתף פעולה עם הנתבע על ידינו.
אני מיופה כוח לאימי נוטריונית.
העו"ד מרמה בבית משפט,אשכרה שחור על גבי לבן.
תודה מראש.
אנא פנה לפורום דיני משפחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום יעקב,
פורום זהאיננו המקום המתאים לשאלתך. אנא פני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פורום זהאיננו המקום המתאים לשאלתך. אנא פני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים
דין
01/06/16
חתמתי על זכרון דברים למכירת דירה שבבעלותי ובבעלות אשתי ורק אני חתום על הזכרון דברים. וקצבנו בזמן עד תאריך 25/05/16 כתאריך אחרון לחתימת החוזה. והוספנו גם שבאם עד לתאריך זה לא יחתם חוזה באשמת הקונה התמורה שניתנה תחולט בידי המוכר .... וכך היה ובאשמת הקונה לא נחתם חוזה עד התאריך הנ"ל ... האם הקונה יכול על סמך זכרון דברים זה לבצע רישום הערת אזהרה על הדירה ללא הסכמתי ?
רישום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
ככל זכרון דברים כולל להתחייבות לביצוע עסקה ניתן לרשום על פיו הערת אזהרה ואין צוך בהסכמה לכך מאת המתחייב. זו אחת הסיבות לכך שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים בנוגע לעסקת מקרקעין.
את הערת האזהרה ניתן יהיה לרשום רק על חלקו של מי שחתם על זכרון הדברים. ככל שאשתך לא חתמה - הרי שלא התחייבה ולא תרשם הערת אזהרה על חלקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל זכרון דברים כולל להתחייבות לביצוע עסקה ניתן לרשום על פיו הערת אזהרה ואין צוך בהסכמה לכך מאת המתחייב. זו אחת הסיבות לכך שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים בנוגע לעסקת מקרקעין.
את הערת האזהרה ניתן יהיה לרשום רק על חלקו של מי שחתם על זכרון הדברים. ככל שאשתך לא חתמה - הרי שלא התחייבה ולא תרשם הערת אזהרה על חלקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
