פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכן מרעיש האם ניתן בתביעות קטנות
שגית
28/11/16
שלום
האם שכן שמרעיש בכוונה אפשר לתבוע בתביעות קטנות? איפה אפשר להגיש צו מניעה נגדו גם?
האם שכן שמרעיש בכוונה אפשר לתבוע בתביעות קטנות? איפה אפשר להגיש צו מניעה נגדו גם?
מענה
מתמחה
29/11/16
שלום רב,
בהחלט. ניתן לתבוע בגין כל נזק או הפרעה בתביעה קטנה. בית המשפט ידון ואם יראה לנכון, תקבל פיצוי.
בהצלחה
בהחלט. ניתן לתבוע בגין כל נזק או הפרעה בתביעה קטנה. בית המשפט ידון ואם יראה לנכון, תקבל פיצוי.
בהצלחה
שכן מרעיש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שגית,
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין או לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין או לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב ראשונה
בקי
28/11/16
שלום,
בעקבות גירושין עלינו להעמיד הבית למכירה. בהסכם נכתב כי קיימת זכות סירוב ראשונה לכל אחד מהצדדים. כעת, הצד השני הביע רצון לקנות את חלקי ופנה אליי שאנקוב בסכום. השאלה היא - האם הוא צריך להגיש הצעה או שעליי לנקוב בסכום? בעיקרון, הסכם הגירושין מציין שהמחיר יהיה לפי שמאי ש-2 הצדדים הסכימו עליו או לפי הצעת קונה בלתי חוזרת, במשך 7 ימים....מה עושים במצב כזה?
תודה
בעקבות גירושין עלינו להעמיד הבית למכירה. בהסכם נכתב כי קיימת זכות סירוב ראשונה לכל אחד מהצדדים. כעת, הצד השני הביע רצון לקנות את חלקי ופנה אליי שאנקוב בסכום. השאלה היא - האם הוא צריך להגיש הצעה או שעליי לנקוב בסכום? בעיקרון, הסכם הגירושין מציין שהמחיר יהיה לפי שמאי ש-2 הצדדים הסכימו עליו או לפי הצעת קונה בלתי חוזרת, במשך 7 ימים....מה עושים במצב כזה?
תודה
מענה
מתמחה
29/11/16
רצוי לבחון לעומק את ההסכמים של שני הצדדים, על מנת למצות את מלוא הזכויות. מומלץ יעוץ משפטי.
בהצלחה
בהצלחה
רכישת הנכס עפ"י הסכם גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום בקי,
יש לבחון את לשון ההסכם לשם מתן מענה מדוייק.
בנוסף כדאי להוועץ בעוה"ד שייצגו אותך בהסכם.
אם אינך רוצה לנקוב בסכום כי אינך בטוחה מה ערכו הנכון של הבית מומלץ לקבל הערכת שמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את לשון ההסכם לשם מתן מענה מדוייק.
בנוסף כדאי להוועץ בעוה"ד שייצגו אותך בהסכם.
אם אינך רוצה לנקוב בסכום כי אינך בטוחה מה ערכו הנכון של הבית מומלץ לקבל הערכת שמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תב"ע בסמכות ועדה מחוזית
רואי
28/11/16
שלום רב,
יש בבעלותי נכס בבניין ישן מאוד (נבנה בשנות ה-80) המצוי על מגרש בגודל 10 דונם. כיום זכויות הבניה המאושרות בו לפי תב"ע מחוזית הן: 150% עילי ו-50% תת-קרקעי לתעשייה קלה.
אנו, בעלי הקרקע, מעוניינים לשנות את התב"ע לשם הגדלת זכויות הבניה ושינוי ייעוד הקרקע למסחר ותעסוקה לשם הקמת בניין משרדים. למעשה מדובר בפרויקט פינוי בינוי אך הגדלת הזכויות נחוצה לשם רווחיות הפרויקט. ניסיתי לפנות לעירייה על מנת לקבל מידע אודות סיכויי ההצלחה, אך נתקלתי בהתעלמות.
כיצד מתנהל הליך לשינוי תב"ע בסמכות מחוזית? האם ישנה דרך לברר טרם הגשת התכנית את סיכויי הצלחתה? אציין שוב כי מדובר באזור מאוד מתפתח שנבנו בו כמה מגדלים חדשים (שחלות עליהם התב"עות החלות על הקרקע שלנו).
באיזה שלב מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (עו"ד, אדריכל וכיו"ב)? יש לציין כי אנו מצויים עדיין בשלב הרעיוני-תיאורטי.
תודה רבה!
יש בבעלותי נכס בבניין ישן מאוד (נבנה בשנות ה-80) המצוי על מגרש בגודל 10 דונם. כיום זכויות הבניה המאושרות בו לפי תב"ע מחוזית הן: 150% עילי ו-50% תת-קרקעי לתעשייה קלה.
אנו, בעלי הקרקע, מעוניינים לשנות את התב"ע לשם הגדלת זכויות הבניה ושינוי ייעוד הקרקע למסחר ותעסוקה לשם הקמת בניין משרדים. למעשה מדובר בפרויקט פינוי בינוי אך הגדלת הזכויות נחוצה לשם רווחיות הפרויקט. ניסיתי לפנות לעירייה על מנת לקבל מידע אודות סיכויי ההצלחה, אך נתקלתי בהתעלמות.
כיצד מתנהל הליך לשינוי תב"ע בסמכות מחוזית? האם ישנה דרך לברר טרם הגשת התכנית את סיכויי הצלחתה? אציין שוב כי מדובר באזור מאוד מתפתח שנבנו בו כמה מגדלים חדשים (שחלות עליהם התב"עות החלות על הקרקע שלנו).
באיזה שלב מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (עו"ד, אדריכל וכיו"ב)? יש לציין כי אנו מצויים עדיין בשלב הרעיוני-תיאורטי.
תודה רבה!
תשובה
יוסי
30/11/16
לבדיקת זכויות- פנה לשמאי מוסמך עם המלצות.
לקידום העניינים בעירייה- הכן את המעטפות.
בהצלחה!
לקידום העניינים בעירייה- הכן את המעטפות.
בהצלחה!
שינוי תב"ע
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום רואי,
הזמן המתאים ביותר להעזר באנשי מקצוע הוא מתחילת הפרוייקט. אדריכל יבדוק אפשרויות ויכין תכניות על סמך התכניות הקיימות ועל סמך האפשרויות החוקיות הקיימות ויוכל להתנהל מול הועדה ולסייע לעוה"ד שלכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הזמן המתאים ביותר להעזר באנשי מקצוע הוא מתחילת הפרוייקט. אדריכל יבדוק אפשרויות ויכין תכניות על סמך התכניות הקיימות ועל סמך האפשרויות החוקיות הקיימות ויוכל להתנהל מול הועדה ולסייע לעוה"ד שלכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירות לוועד בית
אושר
28/11/16
שלום רב,
יש לי 2 שאלות:
1.האם ניתן למנות דייר לוועד הבית כאשר הוא שוכר? או שהדירה בה הוא מתגורר הוא בבעלות חברת עמידר?
2.האם גם על וועד הבית חל התשלום ששאר הדיירים משלמים?
יש לי 2 שאלות:
1.האם ניתן למנות דייר לוועד הבית כאשר הוא שוכר? או שהדירה בה הוא מתגורר הוא בבעלות חברת עמידר?
2.האם גם על וועד הבית חל התשלום ששאר הדיירים משלמים?
בחירות לועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום אושר,
ככל שאין הגבלה בתקנון רשאית האסיפה הכללית לבחור בנציגות בהתאם לרצונם של רוב הדיירים.
על דייר המכהן כועד הבית חלות כל החובות החלות על שאר הדיירים, לרבות תשלום דמי ועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שאין הגבלה בתקנון רשאית האסיפה הכללית לבחור בנציגות בהתאם לרצונם של רוב הדיירים.
על דייר המכהן כועד הבית חלות כל החובות החלות על שאר הדיירים, לרבות תשלום דמי ועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה שלא ע"פ החוזה שהתגלה רק לאחר 12 שנה
ד.ב.ש.
28/11/16
היה לי עובש נורא בדירה כל השנים, במרדף אחרי החברה הם רק צבעו בצבע נגד עובש, לאחרונה בדרך אגבית התברר לי שהדירה לא בנויה ע"פ החוזה. ששם כתוב שאמורים להוסיף לקיר החיצוני (העשוי מיציקת בטון) עוד קיר מאיטונג או גבס.האם יש עדיין מה לתבוע את החברה על כך (+ פיצוי) או שחל על זה חוק התיישנות.
יצויין כי באחד הפעמים שאנשי החברה באו הם כנראה עלו על הבעיה, אך הם לא סיפרו שמדובר בבעיה המצויינת אלא סתם היציעו פיתרון לבנות קיר מבודד נוסף מגבס, אנחנו לא הסכמנו (אם היו בונים את הקיר, החדר היה קטן ביותר מ-2% מהמידות המצויינות) וגם שזה היה נראה לנו כפתרון ברברי.
יצויין כי באחד הפעמים שאנשי החברה באו הם כנראה עלו על הבעיה, אך הם לא סיפרו שמדובר בבעיה המצויינת אלא סתם היציעו פיתרון לבנות קיר מבודד נוסף מגבס, אנחנו לא הסכמנו (אם היו בונים את הקיר, החדר היה קטן ביותר מ-2% מהמידות המצויינות) וגם שזה היה נראה לנו כפתרון ברברי.
אין לאף אחד שום מידע ?
ד.ב.ש.
01/12/16
ליקוי בניה והתישנות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום רב
מדובר בשאלת התיישנות מורכבת שמענה לה כרוך בבדיקת החוזה, המסמכים, ההתכתבויות לאורך השנים וההתנהלות העובדתית, המועד בו התגלה לכם הנזק וכו'.
כעקרון תקופת ההתישנות בתביעות אזרחיות היא 7 שנים, בתביעה נזיקית 10 שנים ממועד בו נתגלה הנזק, ולעיתים היא מוארכת בזמן שבו הנתבע מנע מידע הנוגע במישרין לעילת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר בשאלת התיישנות מורכבת שמענה לה כרוך בבדיקת החוזה, המסמכים, ההתכתבויות לאורך השנים וההתנהלות העובדתית, המועד בו התגלה לכם הנזק וכו'.
כעקרון תקופת ההתישנות בתביעות אזרחיות היא 7 שנים, בתביעה נזיקית 10 שנים ממועד בו נתגלה הנזק, ולעיתים היא מוארכת בזמן שבו הנתבע מנע מידע הנוגע במישרין לעילת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה בגג משותף
איציק טאטי
28/11/16
שלום רב
אני גר בבנין של10 דיירים קומה קרקע 2 דירות,קומה 1 4 דירות וקומה שנייה שהיא קומת גג 4 דירות .המועצה דורשת 100%חתימות ושנבנה את כל הארבעה ביחד למרות שבתקנון לא מופיע שצריך לבנות כולם ביחד.
האם לפי החלטה פנימית הם יכולים לדרוש מה שבא להם?
אני גר בבנין של10 דיירים קומה קרקע 2 דירות,קומה 1 4 דירות וקומה שנייה שהיא קומת גג 4 דירות .המועצה דורשת 100%חתימות ושנבנה את כל הארבעה ביחד למרות שבתקנון לא מופיע שצריך לבנות כולם ביחד.
האם לפי החלטה פנימית הם יכולים לדרוש מה שבא להם?
תוספת בניה בגג משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום איציק,
יש לבדוק את תקנון התכניות החלות במקום כדי להבין אם הדרישה נסמכת על מקור חוקי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את תקנון התכניות החלות במקום כדי להבין אם הדרישה נסמכת על מקור חוקי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בנכס של עמידר
ליז
28/11/16
לאבי ולאחיו היתה חנות של עמידר. אבי נפטר
לפני 10 שנים ואחיו מעוניין לקנות את החנות מעמידר. אחיו של אבי ביקש מאתנו לחתום
לעמידר על מסמך של ויתור על הזכויות שלנו. האם לנו היורשים מגיעה איזו שהיא זכות
בחנות?
העברת זכויות בנכס של עמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום ליז,
על מנת להשיב לשאלתך נחוצים פרטים רבים נוספים, כגון מה הזכות שהיתה לאביך בחנות, מי ניהל עמו את העסק וכו'. ממליצה לכם לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך נחוצים פרטים רבים נוספים, כגון מה הזכות שהיתה לאביך בחנות, מי ניהל עמו את העסק וכו'. ממליצה לכם לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן ברעננה
יובל
28/11/16
שלום לכולם,אנחנו זוג צעיר וזכינו במחיר למשתכן ברעננה. יש לנו הון ראשוני לקניית את הדירה. בחרנו בדירה שעלותה 1,613,000 ₪. ברור לנו כי העסקה לרכישת הדירה לא משתלמת עבורנו, כיוון שאין לנו הון ראשוני גבוה, ובסה"כ יוצא שנשלם על הדירה 6,500 ₪ במשך 30 שנה, וכולל ההון הראשוני מדובר ביותר מ-2.8 מיליון ₪ עבור דירת שלושה חדרים. אתם בטח מבינים שהכיוון היחידי הרלוונטי עבורנו הוא קנייה ומכירה של הדירה במינימום זמן.ע"פ החוזה של מחיר למשתכן, נוכל למכור את הדירה כחמש שנים לאחר האכלוס, שיהיה בעוד כשנתיים (ע"פ החוזה של הקבלן עם משרד השיכון). ההחזר החודשי עומד על 33% מגובה המשכורת שלנו, נוכל לעמוד בו, אבל ברור לנו שבמידה ואנחנו הולכים על זה, הולכות להיות לנו שבע שנים קשות. ישנן שיקולים בעד רכישת הדירה, כיוון שההורים של כלתי גרים ברעננה ויוכלו לעזור לנו כשהיו לנו ילדים. אנחנו יכולים גם להחליט שלא לעבור לגור בדירה, ולהשכיר אותה מיד, ולהמשיך לגור בשכירות (3,500 ₪ לחודש), וכך אולי נוכל לכסות חלק מההחזר החודשי.כרגע השכונה החדשה נראית כמו אתר בנייה. אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שבע-שמונה שנים, רק יכולים להניח שעיריית רעננה החזקה תנסה לזרז עניינים בשכונה ולהאיץ את הפיתוח. אני גם מזכיר שמחיר למשתכן היא תכנית בפיקוח משרד השיכון, ואני מאמין שלא יהיה עיכוב משמעותי בבנייה, ובנוסף, למעט תקופת גרייס של חודשיים, נקבל פיצויים במקרה של איחורים במסירת המפתח. בנוסף, שווה גם לציין שהדירה היא אמנם 3 חדרים, אבל הדירות מתוכננות היטב ואפשר בהשקעה זניחה מאוד לסגור חדר נוסף בדירה.אנחנו לא מומחים גדולים בנדל"ן, נשמח לקבל תשובה על שתי שאלות, במיוחד ממי שמכיר את השכונה הירוקה החדשה שנבנית ברעננה:במצב ההיפותטי בו נצליח למכור את הדירה ב-2.1 מיליון ₪ (ברור לנו – ההיפותטי לחלוטין) – איזה משמעות יש לריביות הגבוהות שקיבלנו מהבנק בגלל ההכנסה הבינונית שלנו וההון הראשוני הנמוך? איזה משקל אנחנו צריכים לתת לתת להן כשאנחנו באים לבדוק את הכדאיות של העסקה? הרי ברור את רוב הריביות האלה לא נצטרך להחזיר, כיוון שאנחנו מוכרים אחרי פחות משליש מהזמן.לאור הנתונים שהצגתי, והפעם ללא שום מצב היפותטי, האם אתם חושבים שזו השקעה כדאית? האם ההטבה של מחיר למשתכן ברעננה כפי שאתם מכירים אותה היא משמעותית? ברור שיש פה סיכון, אבל אנחנו מכירים את עצמנו ויודעים שנוכל לעמוד בהחזר החודשי במשך 7-8 שנים, וסביר להניח שהמשכורות שלנו עוד יעלו. האם הייתם הולכים על ההזדמנות הזו?נשמח מאוד לעזרה מהמומחים של הפורום, במיוחד ממי שמכיר את הפרויקט של מחיר למשתכן ברעננה.
כדאיות השקעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום יובל,
זהו פורום משפטי ואיננו מתאים לשאלתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זהו פורום משפטי ואיננו מתאים לשאלתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בזמן חופשת לידה
אבשלום
28/11/16
שלום,
אנו גרים בבניין קטן שכרגע בעל הבית של אחת הדירות (הוא אינו מתגורר בה אלא היא לצרכי השכרה) מוסיף קומה בדירתו. התחילו בעבודה לפני מס' שבועות והיא עתידה להיארך לפחות כמה חודשים טובים. מדובר בעבודה מאוד רועשת בצורה כזו שממש בלתי אפשרי להיות בבית בזמן העבודה. אשתי ילדה ואמורה להיות בחופשת לידה בבית. כמובן שזה לחלוטין בלתי אפשרי להיות בחופשת לידה עם התינוק ברעש הנוראי הזה. האם עפ''י חוק יש לנו זכות לדרוש את הפסקת העבודה לתקופת חופשת הלידה? במידה ולא, האם יש לנו זכות לדרוש פתרון אחר?
תודה רבה
אנו גרים בבניין קטן שכרגע בעל הבית של אחת הדירות (הוא אינו מתגורר בה אלא היא לצרכי השכרה) מוסיף קומה בדירתו. התחילו בעבודה לפני מס' שבועות והיא עתידה להיארך לפחות כמה חודשים טובים. מדובר בעבודה מאוד רועשת בצורה כזו שממש בלתי אפשרי להיות בבית בזמן העבודה. אשתי ילדה ואמורה להיות בחופשת לידה בבית. כמובן שזה לחלוטין בלתי אפשרי להיות בחופשת לידה עם התינוק ברעש הנוראי הזה. האם עפ''י חוק יש לנו זכות לדרוש את הפסקת העבודה לתקופת חופשת הלידה? במידה ולא, האם יש לנו זכות לדרוש פתרון אחר?
תודה רבה
מטרד בזמן חופשת לידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום אבשלום,
נא הפנה שאלת לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלת לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שת"פ במקרקעין
מאי
27/11/16
רוכש התחייב בפני אדם שהוא קרוב משפחה של בעל נכס רשום, שבמידה וידאג שבעל הנכס אכן יחתום על הייפוי כח כנדרש, ישלם לו אחוז מהעסקה. להדגיש, אין הכוונה שאותו אדם שהתחייב בפניי הרוכש אכן חותם ואו מחתים או עורך מסמך כלשהו, אלא בשל כך שיש לאותו אדם קרבה והשפעה על קרובו. האם מדובר בפעולה משפטית אסורה
הסכם שת"פ במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום מאי,
לא ברורה מהותו של ההסכם.
ככל שמדובר בהסכם תיווך, הקרוב לא יהיה זכאי לשכר אלא אם כן הוא בעל רשיון תיווך ונערך בין הצדדים הסכם בכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברורה מהותו של ההסכם.
ככל שמדובר בהסכם תיווך, הקרוב לא יהיה זכאי לשכר אלא אם כן הוא בעל רשיון תיווך ונערך בין הצדדים הסכם בכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת שתי דירות
ארז
27/11/16
שלום
קניתי בית בשנת 1998 וקניתי בית בשנת 2007
האם אפשר על שניהם לבצע חישוב מס לינארי?
האם יתכן שבשניהם יהיה לי פטור?
תודה
קניתי בית בשנת 1998 וקניתי בית בשנת 2007
האם אפשר על שניהם לבצע חישוב מס לינארי?
האם יתכן שבשניהם יהיה לי פטור?
תודה
מכירת שתי דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
30/11/16
שלום ארז,
כעקרון, בתקופת המעבר (עד 31/12/2017) מוכר מרובה דירות רשאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי. יש לבדוק עמידה בשאר התנאים.
עד סוף תקופת המעבר לא תוכל לקבל פטור במכירת הדירות.
לאחר תום תקופת המעבר יתכן שתוכל לעשות שימוש בפטור המאפשר מכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה יותר (ככל שאין לך דירות נוספות ושאתה עומד בתנאי הפטור) או תוכל לקבל פטור לגבי הדירה השניה שתמכר, אם תהיה דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון, בתקופת המעבר (עד 31/12/2017) מוכר מרובה דירות רשאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי. יש לבדוק עמידה בשאר התנאים.
עד סוף תקופת המעבר לא תוכל לקבל פטור במכירת הדירות.
לאחר תום תקופת המעבר יתכן שתוכל לעשות שימוש בפטור המאפשר מכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה יותר (ככל שאין לך דירות נוספות ושאתה עומד בתנאי הפטור) או תוכל לקבל פטור לגבי הדירה השניה שתמכר, אם תהיה דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול צ'ק שכירות כקיזוז
לידור
24/11/16
שלום רב,
לפני כשבוע משכיר הדירה שלי הזמין בעל מקצוע לתיקון פגם בבניין (לא בדירה שלי, בדירה סמוכה שמושכרת גם היא). במהלך העבודה נגרם קצר חשמלי ששרף לי את המקרר והשבית אותו כליל.
המשכיר מנסה להתחמק מאחריות ולא מעוניין לדבר איתי על הנושא, למרות שהוא מודה שהנזק נגרם כתוצאה מפעולות בעל המקצוע.
שאלתי היא: 1. האם יש עילה לפנות לביהמ"ש לתביעות קטנות 2. מה ההשלכות של ביטול השקים של השכירות בטענה של קיזוז החוב (ע"פ ס' 53 לחוק החוזים) ?
לפני כשבוע משכיר הדירה שלי הזמין בעל מקצוע לתיקון פגם בבניין (לא בדירה שלי, בדירה סמוכה שמושכרת גם היא). במהלך העבודה נגרם קצר חשמלי ששרף לי את המקרר והשבית אותו כליל.
המשכיר מנסה להתחמק מאחריות ולא מעוניין לדבר איתי על הנושא, למרות שהוא מודה שהנזק נגרם כתוצאה מפעולות בעל המקצוע.
שאלתי היא: 1. האם יש עילה לפנות לביהמ"ש לתביעות קטנות 2. מה ההשלכות של ביטול השקים של השכירות בטענה של קיזוז החוב (ע"פ ס' 53 לחוק החוזים) ?
נזקים שנגרמו באחריות המשכיר לרכוש השוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום לידור,
1. כן, יש לך עילה לתביעה קטנה.
2. קיזוז הוא סוג של סעד עצמי. ככל שהחוזה איננו מתיחס לכך, יחולו הוראותהחוק ונראה שניתן לקזז את סכום הנזק משכר הדירה. יחד עם זאת - הקיזוז צריך להיות בסכום הנזק בלבד ויש לקחת בחשבון, שאם השיקים אינם "למוטב בלבד" המשכיר יכול היה להעבירם לאחר ובמקרה כזה תתבעו ע"י אותו צד ג' לשלמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. כן, יש לך עילה לתביעה קטנה.
2. קיזוז הוא סוג של סעד עצמי. ככל שהחוזה איננו מתיחס לכך, יחולו הוראותהחוק ונראה שניתן לקזז את סכום הנזק משכר הדירה. יחד עם זאת - הקיזוז צריך להיות בסכום הנזק בלבד ויש לקחת בחשבון, שאם השיקים אינם "למוטב בלבד" המשכיר יכול היה להעבירם לאחר ובמקרה כזה תתבעו ע"י אותו צד ג' לשלמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת הדירה מהקבלן לרוכשים (אי קבלת טופס 4)
shely201617
23/11/16
לפי חוק המכר, דיירים אשר קנו דירות מקבלן צריכים טופס 4 כדי לגור בדירה. בהנחה שאין לי איפה לגור והקבלן איחר במסירת הדירה לפי החוזה - האם הקבלן צריך לפצות אותי על כך שאין לי איפה לגור? ועל האיחור במסירה?
בהמשך
בהמשך
23/11/16
אחדד, השאלה היא: האם אני יכולה לקבל פיצוי גם אם אני גרה בדירה (ללא טופס איכלוס/4)?
פיצוי בגין איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום רב,
חוק המכר קובע, כי על הקבלן לפצות רוכש במקרה של איחור במסירה העולה על חודשיים (ואז הפיצוי יהיה מהיום הראשון לאיחור). על הקבלן לשלםאת הפיצוי מדי חודש.
חוזה המכר מגדיר את המצב בו על הדירה להמסר לך.
זכותך לסרב לקבל דירה שלא ניתן לה טופס 4. דירה כזו גם לא תהיה מחוברת לתשתיות (חשמל, גז).
אם תסכימי משום מה להכנס לדירה לפני קבלת טופס 4 עליך להסדיר את סוגיית הפיצוי עם הקבלן מראש ובכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר קובע, כי על הקבלן לפצות רוכש במקרה של איחור במסירה העולה על חודשיים (ואז הפיצוי יהיה מהיום הראשון לאיחור). על הקבלן לשלםאת הפיצוי מדי חודש.
חוזה המכר מגדיר את המצב בו על הדירה להמסר לך.
זכותך לסרב לקבל דירה שלא ניתן לה טופס 4. דירה כזו גם לא תהיה מחוברת לתשתיות (חשמל, גז).
אם תסכימי משום מה להכנס לדירה לפני קבלת טופס 4 עליך להסדיר את סוגיית הפיצוי עם הקבלן מראש ובכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבירת בניה ברכוש המשותף
אלי
23/11/16
שלום,
שכן בבניין פרץ פתח בקיר יציקת בטון מביתו לרכוש המשותף והתחיל לבצע עבודות בניה ובעקבות תלונה של ועד הבית לועדה המקומית הוצא נגדו צו הפסקת עבודה מנהלי והוא "אטם" מיד את הפתח בקיר גבס (בעובי ס"מ). בהמשך ביקשנו מהועדה המקומית שתורה לשכן להשיב מצב לקדמותו ולסגור את הפתח שנפרץ ביציקת הבטון אבל הועדה המקומית לא עושה כלום בנדון.
שאלתי, האם הפתח ש"נאטם" בגבס (שניתן להסיר אותו בתוך פחות דקה) מהווה מבחינה חוקית "תיקון" של עבירת הבניה או שעדיין כל עוד לא הושב מצב לקדמותו מדובר בעבירת בניה וניתן לפעול נגדה באמצעים משפטיים?
לתשובתכם אודה.
שכן בבניין פרץ פתח בקיר יציקת בטון מביתו לרכוש המשותף והתחיל לבצע עבודות בניה ובעקבות תלונה של ועד הבית לועדה המקומית הוצא נגדו צו הפסקת עבודה מנהלי והוא "אטם" מיד את הפתח בקיר גבס (בעובי ס"מ). בהמשך ביקשנו מהועדה המקומית שתורה לשכן להשיב מצב לקדמותו ולסגור את הפתח שנפרץ ביציקת הבטון אבל הועדה המקומית לא עושה כלום בנדון.
שאלתי, האם הפתח ש"נאטם" בגבס (שניתן להסיר אותו בתוך פחות דקה) מהווה מבחינה חוקית "תיקון" של עבירת הבניה או שעדיין כל עוד לא הושב מצב לקדמותו מדובר בעבירת בניה וניתן לפעול נגדה באמצעים משפטיים?
לתשובתכם אודה.
עבירת בניה ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום אלי,
מאחר שהקיר החיצוני של הבנין הוא רכוש משותף, תוכלו להגיש כנגד השכן תביעה שבה תדרשו כי ישיב את מצב הקיר לקדמותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שהקיר החיצוני של הבנין הוא רכוש משותף, תוכלו להגיש כנגד השכן תביעה שבה תדרשו כי ישיב את מצב הקיר לקדמותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי אפשר לקזז הוצאות שמאות ושכט עורך דין
דביר
22/11/16
שלום
אם רכשתי דירה. שילמתי מס רכישה ואז היו עוד הוצאות. אגרות. פתיחת תיק משכנתא. שמאי בנק. יפוי כח נוטריוני
שכט עורך דין חוזה. מתי אפשר לקזז את זה?
שעורך דין יענה בבקשה. לא מתמחה או סתם אדם בלי לזלזל
אם רכשתי דירה. שילמתי מס רכישה ואז היו עוד הוצאות. אגרות. פתיחת תיק משכנתא. שמאי בנק. יפוי כח נוטריוני
שכט עורך דין חוזה. מתי אפשר לקזז את זה?
שעורך דין יענה בבקשה. לא מתמחה או סתם אדם בלי לזלזל
הכרה בהוצאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום דביר,
ההוצאות שהוצאת לצורך רכישת הדירה יוכרו כאשר תמכור את הדירה וככל שיחול עליך חיוב במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההוצאות שהוצאת לצורך רכישת הדירה יוכרו כאשר תמכור את הדירה וככל שיחול עליך חיוב במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים ללא חוזה
רוני
22/11/16
שלום רב,
1. מהן ההשלכות עבור בעל דירה, אשר הדייר השוכר מתגורר בנכס ללא חוזה? (עם תום החוזה, לא חודש תקופה של מספר חודשים. הדייר מסר צ'קים עבור שכ"ד, אך מאחר בתשלומי ועד בית).
2. אם הדייר מסרב לחתום על חוזה חדש (אם מותר לו בכלל), האם ניתן לפנות אותו מהדירה? אם כן, מהי תקופת ההודעה המוקדמת?
תודה מראש,
רוני
1. מהן ההשלכות עבור בעל דירה, אשר הדייר השוכר מתגורר בנכס ללא חוזה? (עם תום החוזה, לא חודש תקופה של מספר חודשים. הדייר מסר צ'קים עבור שכ"ד, אך מאחר בתשלומי ועד בית).
2. אם הדייר מסרב לחתום על חוזה חדש (אם מותר לו בכלל), האם ניתן לפנות אותו מהדירה? אם כן, מהי תקופת ההודעה המוקדמת?
תודה מראש,
רוני
מענה
מתמחה
26/11/16
1. ניתן להשכיר דירה ללא חוזה. לבדיקת השלכות השונות, רצוי לבחון לעומק תנאי השכירות.
2. ניתן להוציא צו סילוק מבית המשפט. יש לפנות לעו"ד על מנת לפנות דייר זה.
בהצלחה
2. ניתן להוציא צו סילוק מבית המשפט. יש לפנות לעו"ד על מנת לפנות דייר זה.
בהצלחה
המשך השכירות ללא חוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום רוני,
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב.
הקושי כשלא קיים חוזה כתוב הוא להוכיח מה התנאים עליהם הסכימו הצדדים.
קבלת השיקים ע"י המשכיר עשויה להעיד על הסכמתו להארכת חוזה השכירות.
ניתן ללמוד מתנאי החוה הקודם מה היתה כוונת הצדדים לעניין התנאים שיחולו בהמשך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה שכירות איננו חייב להערך בכתב.
הקושי כשלא קיים חוזה כתוב הוא להוכיח מה התנאים עליהם הסכימו הצדדים.
קבלת השיקים ע"י המשכיר עשויה להעיד על הסכמתו להארכת חוזה השכירות.
ניתן ללמוד מתנאי החוה הקודם מה היתה כוונת הצדדים לעניין התנאים שיחולו בהמשך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה לנכד בן עשר
אוריקו
22/11/16
האם ישנה אפשרות להעברת דירה, ללא תמורה, לנכד בן עשר?
פרט להוריו אין לו אפוטרופוס.
פרט להוריו אין לו אפוטרופוס.
העברה ללא תמורה לנכד קטין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום רב,
ניתן להעביר דירה במתנה לנכד לאחר קבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להעביר דירה במתנה לנכד לאחר קבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה אפשר לראות את זכויות הבנייה של דייר
elaa56
22/11/16
זכויות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום רב,
את זכויות הבניה הקיימות על חלקת מקרקעין אפשר לברר בועדה המקומית לתכנון ובניה.
על מנת לדעת מה זכותו של דייר בזכויות הבניה יש לבדוק אם יש הסדר מיוחד בתקנון הבית המשותף/הסכם שיתוף ואם לא - הזכויות משותפות לכל בעלי הקרקע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
את זכויות הבניה הקיימות על חלקת מקרקעין אפשר לברר בועדה המקומית לתכנון ובניה.
על מנת לדעת מה זכותו של דייר בזכויות הבניה יש לבדוק אם יש הסדר מיוחד בתקנון הבית המשותף/הסכם שיתוף ואם לא - הזכויות משותפות לכל בעלי הקרקע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכיות בעקבות פסק דין
אילי
22/11/16
בעקבות פסק דין הוחלט כי אשלם לגרושי 150000 תוך חודש, ואקבל את הבית והגרוש יחתום על כל המסמכים הנדרשים, באם לא יעביר לו את התשלום תוך חודש הבית ימכר לכל המרבה במחיר,. בקשה עקרונות בעניין התשלום וגם העברת הזכיות אושרה ע"י הבנק, אך יש כאן הליך ארוך שהעורך דין שלי לא ידע אותי כמו בדיקה של מחלקת הנדסה לקבלת אישור היטל השבחה שלוקח מס' שבועות, הבנק יעביר את הכסף אך ורק אחרי שהדירה תעבור על שמי בטאבו. 1. האם אני יכולה לבצע הליך זה ללא עזרת עורך דין? 2. אני בטוחה כי לא יעמוד בזמן להעברת התשלום לגרושי, מה עליי לעשות? 3.עוד איזה הליך מצפה לי חוץ מהוצאת היטל השבחה, אישור ארנונה לטאבו? 4. האם אני וגרושי יכולים לחתום על המסמכים ללא עורך דין?
העברת זכויות בעקבות פסק דין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום אילי,
יש לבחון את האמור בפסק הדין ומה ההסדר המדוייק שנקבע בו.
ככל שעורך דינך איננו יכול לתת מענה לקידום העסקה פני בדחיפות ליעוץ משפטי אצל עו"ד מתחום הנדל"ן.
חתימה על מרבית המסמכים הנדרשים טעונים אימות ע"י עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את האמור בפסק הדין ומה ההסדר המדוייק שנקבע בו.
ככל שעורך דינך איננו יכול לתת מענה לקידום העסקה פני בדחיפות ליעוץ משפטי אצל עו"ד מתחום הנדל"ן.
חתימה על מרבית המסמכים הנדרשים טעונים אימות ע"י עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדירת מי גשמים
ריקי
22/11/16
שלוםר ב,
רכשתי בית פרטי בו המוכר התחייב שמערכות המים, ביוב וחשמל תקינות ואין רטיבות ונזילות של מים.
האם אני יכולה לתבוע את המוכר אם אין איטום של היסודות בקירות החיצוניים של הבית וכן אין בטון ובידוד מתחת למרצפות למניעת כניסה של מי גשמים וגז ראדון. גילינו שיש כניסה של מי גשמים שיוצאים מעל הפנלים בכל הבית.
לא ביצעתי בדיקה של בעל מקצוע לפני רכישת הבית.
בתודה מראש,
רכשתי בית פרטי בו המוכר התחייב שמערכות המים, ביוב וחשמל תקינות ואין רטיבות ונזילות של מים.
האם אני יכולה לתבוע את המוכר אם אין איטום של היסודות בקירות החיצוניים של הבית וכן אין בטון ובידוד מתחת למרצפות למניעת כניסה של מי גשמים וגז ראדון. גילינו שיש כניסה של מי גשמים שיוצאים מעל הפנלים בכל הבית.
לא ביצעתי בדיקה של בעל מקצוע לפני רכישת הבית.
בתודה מראש,
מענה
מתמחה
22/11/16
שלום,
במידה ואכן הובטח לכם דבר מה באשר לתקינות ניתן לבחון את אפשרות התביעה נגד בעלי הבית. מומלץ לפנות לעו"ד נדל"ן.
בהצלחה
במידה ואכן הובטח לכם דבר מה באשר לתקינות ניתן לבחון את אפשרות התביעה נגד בעלי הבית. מומלץ לפנות לעו"ד נדל"ן.
בהצלחה
חדירת מי גשמים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום ריקי,
יש לבחון את לשון החוזה על מנת לברר למה התחייב המוכר.
ככל שהמוכר הטעה אתכם או הסתיר מכם מידע רלוונטי תוכלו לתבוע אותו בגין הפרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את לשון החוזה על מנת לברר למה התחייב המוכר.
ככל שהמוכר הטעה אתכם או הסתיר מכם מידע רלוונטי תוכלו לתבוע אותו בגין הפרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על הערת אזהרה
דנה
22/11/16
שלום,
אני רוצה לרכוש דירה, אולם המוכרים לא רשומים כבעלים בטאבו, אלא יש לטובתם רק הערת אזהרה.האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הערת אזהרה והאם הערה כזו חזקה כמו רגילה?
תודה
אני רוצה לרכוש דירה, אולם המוכרים לא רשומים כבעלים בטאבו, אלא יש לטובתם רק הערת אזהרה.האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הערת אזהרה והאם הערה כזו חזקה כמו רגילה?
תודה
מענה
מתמחה
22/11/16
שלום,
לא ברור מדבריך מי כן הבעלים? איזו הערת אזהרה מצויה במרשם? רצוי מאוד לבחון לעומק עם עו"ד טרם רכישת בית זה.
בהצלחה
לא ברור מדבריך מי כן הבעלים? איזו הערת אזהרה מצויה במרשם? רצוי מאוד לבחון לעומק עם עו"ד טרם רכישת בית זה.
בהצלחה
הער אזהרה "על" הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום דנה,
כפי שנכתב כאן כבר בעבר - עסקה לרכישת נכס ממי שטרם נרשם כבעליו היא עסקה בעלת מקדם סיכון גבוה ויש לבדוק את זכויות המוכרים בקפידה ולקבל יעוץ משפטי טרם חתימה על מסמך כלשהו.
לבעל הערת אזהרה אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על זכויותיו על פי הערת האזהרה, אלא בהסכמת ובחתימת הבעלים הרשומים של הדירה (כלומר מי שמכרו למוכרים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שנכתב כאן כבר בעבר - עסקה לרכישת נכס ממי שטרם נרשם כבעליו היא עסקה בעלת מקדם סיכון גבוה ויש לבדוק את זכויות המוכרים בקפידה ולקבל יעוץ משפטי טרם חתימה על מסמך כלשהו.
לבעל הערת אזהרה אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על זכויותיו על פי הערת האזהרה, אלא בהסכמת ובחתימת הבעלים הרשומים של הדירה (כלומר מי שמכרו למוכרים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לפינוי מושכר
ישראל
22/11/16
שלום.
אני מתכונן להגיש תביעה לפינוי שוכר בדירה בבעלות שלי ושל אשתי.
האם אני חייב להגיש את התביעה גם ע"י אשתי?
אם חובה שכל הבעלים יהיו תובעים אני יכול לצרף יפוי כח ממנה בשביל שלא תצטרך לבוא לבית המשפט להגשת התביעה ולדיונים?
תודה.
אני מתכונן להגיש תביעה לפינוי שוכר בדירה בבעלות שלי ושל אשתי.
האם אני חייב להגיש את התביעה גם ע"י אשתי?
אם חובה שכל הבעלים יהיו תובעים אני יכול לצרף יפוי כח ממנה בשביל שלא תצטרך לבוא לבית המשפט להגשת התביעה ולדיונים?
תודה.
מענה
מתמחה
22/11/16
שלום,
היא לא חייבת להגיש תביעה לסילוק יד בבית משפט השלום. מספיק שאחד הבעלים יתבע סילוק.
בהצלחה
היא לא חייבת להגיש תביעה לסילוק יד בבית משפט השלום. מספיק שאחד הבעלים יתבע סילוק.
בהצלחה
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום ישראל,
רצוי ששניכם תגישו את התביעה, אך אין חובה ששניכם תגיעו לבית המשפט אם ניתן יהיה להסתפק בעדותו של אחד מכם, שיודע את כל העובדות. והתנהל בפועל מול השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רצוי ששניכם תגישו את התביעה, אך אין חובה ששניכם תגיעו לבית המשפט אם ניתן יהיה להסתפק בעדותו של אחד מכם, שיודע את כל העובדות. והתנהל בפועל מול השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בן יכול להפוך לדייר מוגן בדירת מגורים
לוי
21/11/16
אישה קשישה החזיקה בדירה בתל אביב כדיירת מוגנת . לפני כ 5 שנים עזבה את הדירה והלכה להתגורר עם הבת שלה בקרית שמונה שם טיפלה בה הבת שלה. בת אחרת של אותה אשה נכנסה לדירה בתל אביב ללא ידיעת הבעלים ללא אישורם וללא כל תשלום של שכר דירה.
בשנת 2015 נפטרה האשה הקשישה בקרית שמונה . כזכור בת אחרת של אותה אשה טפלה בה בקרית שמונה.
האם הבת האחרת שנכנסה ללא אישור הבעלים לדירת האם הקשישה - שעברה לגור בקרית שמונה, יכולה להחשב כדיירת מוגנת על אף שלא שילמה אגורה כשכר דירה וללא הבעלים . האם בנתונים אלה ניתן לפנות את הבת מהדירה בתל אביב ולדרוש גם שכר דירה ראוי מהיום שנכנסה לדירה ?
בשנת 2015 נפטרה האשה הקשישה בקרית שמונה . כזכור בת אחרת של אותה אשה טפלה בה בקרית שמונה.
האם הבת האחרת שנכנסה ללא אישור הבעלים לדירת האם הקשישה - שעברה לגור בקרית שמונה, יכולה להחשב כדיירת מוגנת על אף שלא שילמה אגורה כשכר דירה וללא הבעלים . האם בנתונים אלה ניתן לפנות את הבת מהדירה בתל אביב ולדרוש גם שכר דירה ראוי מהיום שנכנסה לדירה ?
מתי בן יקבל מעמד של דייר מוגן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום לוי,
בן עשוי לקבל מעמד של דייר מוגן במקום דייר שנפטר אם התגורר יחד עמו בדירה 6 חודשים בסמוך לפטירתו.
אם הדיירת עזבה את הדירה 5 שנים לפני פטירתה קמה כנגדה עילת פינוי וממילא האחות לא התגוררה עמה בדירה במשך 6 החודשים שקדמו לפטירה. בנסיבות אלה לא תהיה האחות זכאית למעמד של דיירת מוגנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בן עשוי לקבל מעמד של דייר מוגן במקום דייר שנפטר אם התגורר יחד עמו בדירה 6 חודשים בסמוך לפטירתו.
אם הדיירת עזבה את הדירה 5 שנים לפני פטירתה קמה כנגדה עילת פינוי וממילא האחות לא התגוררה עמה בדירה במשך 6 החודשים שקדמו לפטירה. בנסיבות אלה לא תהיה האחות זכאית למעמד של דיירת מוגנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כספי משכנתא לקונה ?
אלון
21/11/16
כאשר מוכר בית. הקונה לוקח משכנתא. האם ייתכן שהבנק יעביר את כספי המשכנתא לקונה ? הסיכון שאז אשאר עם בית ממושכן לבנק והקונה יברח עם הכסף.
העברת כספי משכנתא לקונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום אלון,
הבנק יננו אמור להעביר את כספי המשכנתא לקונה אלא ישירות לידי המוכר.
לא נהוג לרשום משכנתא על זכויות המוכר לפני קבלת הכספים וסיום העסקה. המשכנתא נרשמת בדר"כ על זכויות הקונה.
כאשר נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק יש להתנותה בקבלת הכספים בפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הבנק יננו אמור להעביר את כספי המשכנתא לקונה אלא ישירות לידי המוכר.
לא נהוג לרשום משכנתא על זכויות המוכר לפני קבלת הכספים וסיום העסקה. המשכנתא נרשמת בדר"כ על זכויות הקונה.
כאשר נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק יש להתנותה בקבלת הכספים בפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנה הקימה עסק ביחידת דיור לא חוקית
שגית
21/11/16
שלום
בעל נכס פליליסט בלשון המעטה בנה יחידת דיור צמוד לביתי. בית משותף. ללא היתר ללא תיקון צו בית משותף. בלי שביקש ממני אישור.
הביא דיירת עם מיקסר תעשייתי. מוכרת עוגות. מקציפה בכל שעות היממה כולל בשעות הקטנות של הליחה. ניסיונותיי לדבר איתה עלו בתוהו. סוג של חסרת תרבות בסיסית "אני יעשה מה בראש שלי בבית שלי" השגיאה במקור.
מובן שבעל הבית דוחה אותי בטענות שונות כמו אדבר איתה. זה לא יקרה שוב.זאת הפרנסה שלה מסכנה. וכיוצב.אין שעות מנוחה. אין שינה רצופה בלילה. המשטרה הגיעה פעם וההיא הנמיכה למינימום ערבול אז אמרו לה שהיא יכולה להמשיך
מה הפתרון המשפטי לזה?
בעל נכס פליליסט בלשון המעטה בנה יחידת דיור צמוד לביתי. בית משותף. ללא היתר ללא תיקון צו בית משותף. בלי שביקש ממני אישור.
הביא דיירת עם מיקסר תעשייתי. מוכרת עוגות. מקציפה בכל שעות היממה כולל בשעות הקטנות של הליחה. ניסיונותיי לדבר איתה עלו בתוהו. סוג של חסרת תרבות בסיסית "אני יעשה מה בראש שלי בבית שלי" השגיאה במקור.
מובן שבעל הבית דוחה אותי בטענות שונות כמו אדבר איתה. זה לא יקרה שוב.זאת הפרנסה שלה מסכנה. וכיוצב.אין שעות מנוחה. אין שינה רצופה בלילה. המשטרה הגיעה פעם וההיא הנמיכה למינימום ערבול אז אמרו לה שהיא יכולה להמשיך
מה הפתרון המשפטי לזה?
מענה
מתמחה
22/11/16
שלום
רצוי לפנות לעו"ד לסילוקם בפניה לרשויות ולבתי המשפט.
בהצלחה
רצוי לפנות לעו"ד לסילוקם בפניה לרשויות ולבתי המשפט.
בהצלחה
עסק ביחידת דיור לא חוקית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/11/16
שלום שגית,
ככל שמדובר ביחיה שנבנתה ללא היתר עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ולדרוש שיפעלו להריסתה.
בנוסף ניתן להגיש תביעה לסילוק הפלישה (אם מובר בבית משותף וברכוש משותף התביעה תוגש למפקח על רישום בתים משותפים).
לגבי ניהול עסק - יש לפנות למחלקת רישוי עסקים ואף לועדה לתכנון ובניה ככל שיעוד הבנין הוא למגורים ואיננו מאפשר לנהל עסק. בנוסף ניתן להגיש תביעה כנגד בעלת העסק ולבקש במסגרתה צו מניעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר ביחיה שנבנתה ללא היתר עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ולדרוש שיפעלו להריסתה.
בנוסף ניתן להגיש תביעה לסילוק הפלישה (אם מובר בבית משותף וברכוש משותף התביעה תוגש למפקח על רישום בתים משותפים).
לגבי ניהול עסק - יש לפנות למחלקת רישוי עסקים ואף לועדה לתכנון ובניה ככל שיעוד הבנין הוא למגורים ואיננו מאפשר לנהל עסק. בנוסף ניתן להגיש תביעה כנגד בעלת העסק ולבקש במסגרתה צו מניעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
