פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסרת הערת אזהרה בנכס של רשות מקרקעי ישראל
אריק
15/03/17
ערב טוב,ברצוני לברר בנוגע לנכס של רשות מקרקעי ישראל שבוצעה לגביו עסקת מכר ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, כיצד ניתן להסיר הערת אזהרה בנכס (הממוקם בחולון) שהינו נכס מהוון בכל בנוגע להערות אזהרה שנרשמו בדבר הגבלת העברה והגבלת ירושה?האם צריך להגיש בקשות למחיקת הערת אזהרה בתוספת של אסמכתאות של רשות מקרקעי ישראל בדבר ההיוון מראש לטובת הנושא? האם נדרשים מסמכים נוספים?אשמח לעזרתכם.
תודה מראש.
תודה מראש.
הגבלה על העברה וירושה בנכס מהוון
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
שלום וברכה,
יש לברר במינהל מדוע קיימת הערה על הגבלה בהעברה וירושה למרות שמדובר בנכס מהוון.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לברר במינהל מדוע קיימת הערה על הגבלה בהעברה וירושה למרות שמדובר בנכס מהוון.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס חסר פרופורציה לפני מסירת דירה
15/03/17
שלום, יש לי שאלה בנוגע לקנס שקיבלתי מהיזם של הבניין. רכשנו דירה חדשה ויש עיכוב במסירה של כמעט שנה. בעוד כחודש, ככל הנראה נקבל טופס 4 ואז נוכל לתבוע את התשלום בגין העיכוב. היזם, כדי להמנע מתשלומים אלו לבעלי הדירות, הוציא מכתבים לבעלי הדירות, עם נוסח כמעט זהה מדוע הפרנו את החוזה והוא קונס אותנו ב10% מערך הדירה( כ-200 אלף ש״ח.
במכתב שמוען אליי, צויין כי הכנסתי ארון (כמובן שזה באישור מנהל העבודה) ובכך שהכנסתי מטלטלין לדירה לפני קבלת טופס 4, קבעתי חזקה בנכס והפרתי באופן בוטה את חוזה ההתקשרות.
כמובן שלא קיבלנו בקשה לסלק את הארון מהדירה לפני המכתב או התראה לפני נקיטת הליכים וישר נקנסנו. הארון טרם נבנה ועמד במרפסת בחזית הבניין ונראה לעין ואף אחד לא אמר שהדבר יגרור קנס במידה ונכניסו לדירה.
כמו כן הוסיף כי אינו אחראי לכל הליקויים שיש בדירה כי היו יכולים לקרות בזמן הכנסת הציוד והוא לא מחוייב לתקנם.
האם נתקלתם בתופעה כזו של יזם חמדן והאם ישנם מקרים דומים אשר הגיעו לבית המשפט וגזר הדין היה לטובת בעל הדירה?
תודה,
קרן
במכתב שמוען אליי, צויין כי הכנסתי ארון (כמובן שזה באישור מנהל העבודה) ובכך שהכנסתי מטלטלין לדירה לפני קבלת טופס 4, קבעתי חזקה בנכס והפרתי באופן בוטה את חוזה ההתקשרות.
כמובן שלא קיבלנו בקשה לסלק את הארון מהדירה לפני המכתב או התראה לפני נקיטת הליכים וישר נקנסנו. הארון טרם נבנה ועמד במרפסת בחזית הבניין ונראה לעין ואף אחד לא אמר שהדבר יגרור קנס במידה ונכניסו לדירה.
כמו כן הוסיף כי אינו אחראי לכל הליקויים שיש בדירה כי היו יכולים לקרות בזמן הכנסת הציוד והוא לא מחוייב לתקנם.
האם נתקלתם בתופעה כזו של יזם חמדן והאם ישנם מקרים דומים אשר הגיעו לבית המשפט וגזר הדין היה לטובת בעל הדירה?
תודה,
קרן
מה נחשב כהפרת יסודית של הסכם?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
קרן שלום,
חוק החוזים קובע כי צד לחוזה שנגרם לו נזק רשאי לתבוע פיצוי מהצד שמפר את ההסכם בגין הנזק שנגרם לו.
כמו כן צדדים לחוזה יכולים לסכם מראש בהסכם על מקרים שיהוו הפרה יסודית, ולקבוע את סכום הפיצוי בגינם כסכום קבוע אף ללא הוכחה של הנזק.
קביעה גורפת בהסכם של סעיפים שמהווים הפרה יסודית, אין לה תוקף.
לאור כל האמור, יש לבחון את המקרה שתיארת ובהתאם לבחון האם טענות הקבלן מוצדקות.
על מנת להתמודד מול טענות הקבלן, עליך לשכור שירותי עו"ד לצורך תביעה על האיחור במסירה והתגוננות מול טענות הקבלן להפרה שככל הנראה נטענו כמשקל נגד לאיחור במסירה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק החוזים קובע כי צד לחוזה שנגרם לו נזק רשאי לתבוע פיצוי מהצד שמפר את ההסכם בגין הנזק שנגרם לו.
כמו כן צדדים לחוזה יכולים לסכם מראש בהסכם על מקרים שיהוו הפרה יסודית, ולקבוע את סכום הפיצוי בגינם כסכום קבוע אף ללא הוכחה של הנזק.
קביעה גורפת בהסכם של סעיפים שמהווים הפרה יסודית, אין לה תוקף.
לאור כל האמור, יש לבחון את המקרה שתיארת ובהתאם לבחון האם טענות הקבלן מוצדקות.
על מנת להתמודד מול טענות הקבלן, עליך לשכור שירותי עו"ד לצורך תביעה על האיחור במסירה והתגוננות מול טענות הקבלן להפרה שככל הנראה נטענו כמשקל נגד לאיחור במסירה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבר שלי
יעקב ארביב
15/03/17
חבר שלי סיכם על סכום למכירת דירתו. העניין אצל עורכי דין ומתגלעים אי הסכמות שהם סעיפים יסודיים והעניין נמשך יותר מדי זמן. בינתיים חזר אליו זוג שהיה במומ לפני הקונה הנוכחי ומציע 200000 יותר. האם זה חוקי לערוך מומ עם הזוג שרוצה לתת יותר? הוא אומר שכל עוד לא נחתם החוזה זה חוקי. האם הוא צודק?
האם ניתן לנהל משא ומתן עם כמה רוכשים במקביל?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
שלום וברכה,
החוק קובע בצורה ברורה כי גם במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה חלה חובת תום לב על הצדדים.
ישנם פסקי דין רבים על כך שלא ניתן לפרוש ממשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה ראויה.
יחד עם זאת, ככל שהמוכר הצהיר מלכתחילה כי הוא לא מתחייב לא לנהל מו"מ במקביל, הרי שלא תהיה טענה כלפיו בעניין.
במקרה שתיארת יש לברר האם המוכר הצהיר בעצמו או באמצעות עורך דינו על ניהול מו"מ במקביל כאמור.
כמו כן, אף אם לא נעשתה הצהרה שכזו, יש לבחון עד כמה ההבדלים בין עמדות הצדדים הם מהותיים ויסודיים, ובהתאם לכך ניתן להודיע כי לאור חוסר ההסכמה המו"מ מופסק.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע בצורה ברורה כי גם במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה חלה חובת תום לב על הצדדים.
ישנם פסקי דין רבים על כך שלא ניתן לפרוש ממשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה ראויה.
יחד עם זאת, ככל שהמוכר הצהיר מלכתחילה כי הוא לא מתחייב לא לנהל מו"מ במקביל, הרי שלא תהיה טענה כלפיו בעניין.
במקרה שתיארת יש לברר האם המוכר הצהיר בעצמו או באמצעות עורך דינו על ניהול מו"מ במקביל כאמור.
כמו כן, אף אם לא נעשתה הצהרה שכזו, יש לבחון עד כמה ההבדלים בין עמדות הצדדים הם מהותיים ויסודיים, ובהתאם לכך ניתן להודיע כי לאור חוסר ההסכמה המו"מ מופסק.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שנרכשה במס רכישה מופחת (נכה)
רוני
15/03/17
שלום רב , ברשותי דירה שרכשתי ולפני כ-20 שנה ודירה נוספת שרכשתי לפני כשנה .את הדירה הנוספת שרכשתי לפני כשנה שילמתי מס רכישה מופחת (0.5 אחוז ) עקב היותי נכה .
ברצוני לשאול במידה ואני מוכר את הדירה עוד כמה שנים האם אצתרך להשלים את מס הרכישה שכביכול קיבלתי כמעט בפטור בזמן המכירה ??בנוסף אחרי כמה זמן ניתן לקנות דירה נוספת במס רכישה מופחת והאם אהיה מחוייב למכות את הדירה השנייה שלי כידי לזכות בהטבה זו ?
ברצוני לשאול במידה ואני מוכר את הדירה עוד כמה שנים האם אצתרך להשלים את מס הרכישה שכביכול קיבלתי כמעט בפטור בזמן המכירה ??בנוסף אחרי כמה זמן ניתן לקנות דירה נוספת במס רכישה מופחת והאם אהיה מחוייב למכות את הדירה השנייה שלי כידי לזכות בהטבה זו ?
מכירת דירה שנרכשה במס רכישה מופחת (נכה)
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום רוני,
בעת מכירת הדירה לא תצטרך להחזיר את המס שלא שולם עקב קבלת הפטור החלקי.
רכישת דירה בפטור חלקי ממס ניתנת לאדם עד פעמיים בחייו, כלומר תוכל לרכוש עוד דירה אחת במס מופחת. אבל יש לשים לב שעל הדירה לשמש למגורי הנכה עצמו.
לא תהיה מחוייב למכור את הדירה השניה שלך, ככל שתוכיח שנרכשה למטרת מגורים ואף שמשה למגוריך במשך תקופה סבירה, ואם הדירה החדשה שתרכוש תשמש למגוריך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת מכירת הדירה לא תצטרך להחזיר את המס שלא שולם עקב קבלת הפטור החלקי.
רכישת דירה בפטור חלקי ממס ניתנת לאדם עד פעמיים בחייו, כלומר תוכל לרכוש עוד דירה אחת במס מופחת. אבל יש לשים לב שעל הדירה לשמש למגורי הנכה עצמו.
לא תהיה מחוייב למכור את הדירה השניה שלך, ככל שתוכיח שנרכשה למטרת מגורים ואף שמשה למגוריך במשך תקופה סבירה, ואם הדירה החדשה שתרכוש תשמש למגוריך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי במקרה של ניהול משק בית משותף
אדם
15/03/17
שלום רב,
יש לי דירה יחידה אותה אני מעוניין לשפר (למכור ולקנות גדולה יותר). אני מנהל משק בית משותף עם בת זוג שלי (ידועים בציבור) שגם לה יש דירה. היום אמרו לי בבנק שבגלל ניהול משק בית משותף עם מישהו שגם הוא מחזיק בדירה, הדירה שלי מבחינת הבנק לא נחשבת דירה יחידה ועל פי חוק אני יכול לקבל רק 60% מימון. האם גם לצורך מיסוי הדירה שלי לא תחשב כדירה יחידה, כלומר, האם אצטרך לשלם מס שבח ממכירה ומס רכישה מלא?
בתודה מראש,
אדם.
יש לי דירה יחידה אותה אני מעוניין לשפר (למכור ולקנות גדולה יותר). אני מנהל משק בית משותף עם בת זוג שלי (ידועים בציבור) שגם לה יש דירה. היום אמרו לי בבנק שבגלל ניהול משק בית משותף עם מישהו שגם הוא מחזיק בדירה, הדירה שלי מבחינת הבנק לא נחשבת דירה יחידה ועל פי חוק אני יכול לקבל רק 60% מימון. האם גם לצורך מיסוי הדירה שלי לא תחשב כדירה יחידה, כלומר, האם אצטרך לשלם מס שבח ממכירה ומס רכישה מלא?
בתודה מראש,
אדם.
תא משפחתי של ידועים בציבור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום אדם,
מיסוי מקרקעין חל על תא משפחתי ובן זוג נחשב גם בן זוג ידוע בציבור.
המס שתדרש לשלם יושפע ממועד רכישת הדירה, קיומו של הסכם ממון ועוד משתנים.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי שיביא בחשבון את כל המשתנים הרלונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מיסוי מקרקעין חל על תא משפחתי ובן זוג נחשב גם בן זוג ידוע בציבור.
המס שתדרש לשלם יושפע ממועד רכישת הדירה, קיומו של הסכם ממון ועוד משתנים.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי שיביא בחשבון את כל המשתנים הרלונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתחיל בנדלן
שמעון
14/03/17
אני רוצה להתחיל להשקיע בנדלן.
לקנות דירת קרקע מוזנחת מבזול, להרוס ולבנות מחדש כסירה בת 3 קומות עם מרפסות.
אני נכנס עם שותף ורציתי לדעת אם יש לכם כמה עצמות בשבילי.
מה שאני יודע זה שאני צריך קודם כל
למצוא דירה מוזנחת במחיר ממש זול.
1. אישורים לבניה
2. אני צריך מעצב פנים שיעצב ליא את הבית.
3. אני צריך קבלן שישפץ לי את הבית.
4. אני צריך לקוחות שקנ ממני את הבית.
תודה על העזרה.
לקנות דירת קרקע מוזנחת מבזול, להרוס ולבנות מחדש כסירה בת 3 קומות עם מרפסות.
אני נכנס עם שותף ורציתי לדעת אם יש לכם כמה עצמות בשבילי.
מה שאני יודע זה שאני צריך קודם כל
למצוא דירה מוזנחת במחיר ממש זול.
1. אישורים לבניה
2. אני צריך מעצב פנים שיעצב ליא את הבית.
3. אני צריך קבלן שישפץ לי את הבית.
4. אני צריך לקוחות שקנ ממני את הבית.
תודה על העזרה.
מתחיל בנדל"ן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום שמעון,
שכחת עוד 2 עניינים - מימון, והכי חשוב - עו"ד לליווי משפטי בהליכי הרכישה, ההתקשרויות עם קבלנים והמכירה.
מוזמן לעיין במדריך המצורף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכחת עוד 2 עניינים - מימון, והכי חשוב - עו"ד לליווי משפטי בהליכי הרכישה, ההתקשרויות עם קבלנים והמכירה.
מוזמן לעיין במדריך המצורף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתים משותפים – שכ"ט
מאי
14/03/17
שלום רב,
לפני פנייה לעו"ד לשם רישום בית משותף עיינתי בטבלאות שכר הטרחה שגובים.. מה ההבדל בין בקשה לבית משותף שעלות מינימלית שלה היא 1152 לבין רישום בפנקס? שעלותה 517 ש"ח לחדר? הבקשה היא לא אותה בקשה ללרישום בפנקס?
לפני פנייה לעו"ד לשם רישום בית משותף עיינתי בטבלאות שכר הטרחה שגובים.. מה ההבדל בין בקשה לבית משותף שעלות מינימלית שלה היא 1152 לבין רישום בפנקס? שעלותה 517 ש"ח לחדר? הבקשה היא לא אותה בקשה ללרישום בפנקס?
בתים משותפים - שכ"ט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום מאי,
שכר הטרחה לעניין רישום בתים משותפים נקבע בין עוה"ד והדיירים. אין מחירון קבוע.
אם כוונתך לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין - כשמו כן הוא - הרף התחתון של התעריפים. תעריף זה איננו בהכרח התעריף הנגבה בפועל ע"י עורכי הדין.
שני הפריטים המנויים בתעריף אינם זהים. קיימות בקשות שונות אותן ניתן להביא בפני המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכר הטרחה לעניין רישום בתים משותפים נקבע בין עוה"ד והדיירים. אין מחירון קבוע.
אם כוונתך לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין - כשמו כן הוא - הרף התחתון של התעריפים. תעריף זה איננו בהכרח התעריף הנגבה בפועל ע"י עורכי הדין.
שני הפריטים המנויים בתעריף אינם זהים. קיימות בקשות שונות אותן ניתן להביא בפני המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ריבוי נכסים
נטע
14/03/17
האם יש להגיש מסמכים לרשות המיסים בגין מס ריבוי נכסים?
עד מתי?
האם בגין החלטת בגץ כרגע יש עיכוב ואין להגיש מאומה?
אודה לתשובה ברורה ומעשית ומפורטת
עד מתי?
האם בגין החלטת בגץ כרגע יש עיכוב ואין להגיש מאומה?
אודה לתשובה ברורה ומעשית ומפורטת
בעיקרון החוק נכנס לתוקף ויש להגיש מסמכים עד ה31 למ
לא עו"ד אבל עם ידע רלוונ
15/03/17
למרץ- אבל(!), היום (ה15.3) המדינה צריכה לתת לבגץ תשובה על מדוע לא להאריך את מועד הגשת הדוח ב90 ימים (כל עוד מתנהל הדיון בדבר תקפותו של החוק). מן הסתם, בגץ יכריז על החלטתו לגבי ההארכה לפני ה31.
לגבי עצם הצורך בהגשה- אז נכון לעכשיו החוק נמצא בספר החוקים וצריך להגיש (אבל כמובן שעדיף לחכות לפסיקה הסופית של בית הדין).
לגבי עצם הצורך בהגשה- אז נכון לעכשיו החוק נמצא בספר החוקים וצריך להגיש (אבל כמובן שעדיף לחכות לפסיקה הסופית של בית הדין).
דחיית מועד הדיווח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום נטע,
בהתאם להודעת רשות המסים מיום 15/3/2017 נדחה המועד לדיווח עד יום 30/6/2017.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהתאם להודעת רשות המסים מיום 15/3/2017 נדחה המועד לדיווח עד יום 30/6/2017.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקטנת שטח דירה בתוכנית מעודנת
יהודית
14/03/17
שלום ,
רכשתי דירה על הנייר מקבלן.
בחוזה המכר היה מצורף תרשים /שרטוט דירה.
כעת קיבלתי שרטוט מעודכן ממחלקת "שינוי דיירים" של הקבלן ובו השטחים קטנים יותר (אורך סלון קטן ב-10 ס"מ ורוחב סלון קטן ב-5 ס"מ מהתרשים המקורי) כמו כן, גם החדרים קטנו בכמה ס"מ .. האם זה חוקי ?
האם זה מותר על פי חוק?
בחוזה המכר היה סעיף כזה :
המוכר מתחייב לבנות ולהשלים את הדירה בעצמו ו /או באמצעות קבלנים מטעמו בהתאם למפרט הטכני
המצורף להסכם כנספח
א'
)(הלן: "המפרט") והתשריטים המצורפים להסכם כנספח
ב'(להלן:
"התשריט" ) ולתוכניות בכפוף לשינויים קלים בביצוע לעומת המפרט והתשריט ולמסור את החזקה
בדירה לקונה כשהיא ראויה למגורים ופנויה מכל חפץ ואדם )להוציא עבודות פיתוח חיצוניות ו /או של
הרכוש המשותף ( ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה התחייבויותיו שהיו עליו למלא בהתאם
להסכם זה במלואן ובמועדן.
רכשתי דירה על הנייר מקבלן.
בחוזה המכר היה מצורף תרשים /שרטוט דירה.
כעת קיבלתי שרטוט מעודכן ממחלקת "שינוי דיירים" של הקבלן ובו השטחים קטנים יותר (אורך סלון קטן ב-10 ס"מ ורוחב סלון קטן ב-5 ס"מ מהתרשים המקורי) כמו כן, גם החדרים קטנו בכמה ס"מ .. האם זה חוקי ?
האם זה מותר על פי חוק?
בחוזה המכר היה סעיף כזה :
המוכר מתחייב לבנות ולהשלים את הדירה בעצמו ו /או באמצעות קבלנים מטעמו בהתאם למפרט הטכני
המצורף להסכם כנספח
א'
)(הלן: "המפרט") והתשריטים המצורפים להסכם כנספח
ב'(להלן:
"התשריט" ) ולתוכניות בכפוף לשינויים קלים בביצוע לעומת המפרט והתשריט ולמסור את החזקה
בדירה לקונה כשהיא ראויה למגורים ופנויה מכל חפץ ואדם )להוציא עבודות פיתוח חיצוניות ו /או של
הרכוש המשותף ( ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה התחייבויותיו שהיו עליו למלא בהתאם
להסכם זה במלואן ובמועדן.
שטח הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום יהודית,
על פי חוק על הקבלן לספק דירה בשטח המוגדר במפרט הטכני. סטיה של עד 2% בשטח נחשבת כסטיה קבילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק על הקבלן לספק דירה בשטח המוגדר במפרט הטכני. סטיה של עד 2% בשטח נחשבת כסטיה קבילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי חלקי דירות הכיצד התחשיב
lea
14/03/17
בבעלותי 2 דירות 100 אחוז כ"א בנוסף 40 אחוז מדירה וכן 20 אחוז מדירה נוספת מאיזה דירות עלי לשלם מיסוי ריבוי דירות תודה
מיסוי חלקי דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום לאה
נא הפני שאלתך לפורום מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
דן
14/03/17
אני לא עו"ד נאמן עבור קרוב משפחה על דירה. מה יקרה אחרי 120 בעניין הנאמנות? ומה יקרה אם לא אהיה כשיר ביום מן הימים?
נאמנות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום דן,
אם הנאמנות מוסדרת בהסכם - עליך לדאוג שההסכם ימצא גם בידי הנהנה.
אם אין הסכם כזה - תוכל להפקיד מסמכים המתעדים את הנאמנות בידי הנהנה או בידי אדם אחר עליו תוכל לסמוך. אפשרות נוספת היא לכתוב צוואה - לכלל רכושך או רק לדירה הספציפית, בה יוסדר הדבר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הנאמנות מוסדרת בהסכם - עליך לדאוג שההסכם ימצא גם בידי הנהנה.
אם אין הסכם כזה - תוכל להפקיד מסמכים המתעדים את הנאמנות בידי הנהנה או בידי אדם אחר עליו תוכל לסמוך. אפשרות נוספת היא לכתוב צוואה - לכלל רכושך או רק לדירה הספציפית, בה יוסדר הדבר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עוד שאלה
אזרח
13/03/17
היי,
אני גר בבניין משותף, ואני מגלה להפתעתי שהקרקע שקנינו היא במושע. ולא קרקע רגילה. איך אפשר לשנות את סוג הבעלות הקרקע אם בכלל?
אשמח לדעת.
אני גר בבניין משותף, ואני מגלה להפתעתי שהקרקע שקנינו היא במושע. ולא קרקע רגילה. איך אפשר לשנות את סוג הבעלות הקרקע אם בכלל?
אשמח לדעת.
רישום פרצלציה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
שלום וברכה,
קרקע במושע אינה קרקע עם בעלות שונה אלא קרקע בה הבעלות היא משותפת.
על מנת לחלק את הקרקע באופן ספציפי בין בעליה יש לבצע הליך הנקרא פרצלציה.
לשם כך יש לשכור את שירותיו של עו"ד שיבחן האם הדבר אפשרי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קרקע במושע אינה קרקע עם בעלות שונה אלא קרקע בה הבעלות היא משותפת.
על מנת לחלק את הקרקע באופן ספציפי בין בעליה יש לבצע הליך הנקרא פרצלציה.
לשם כך יש לשכור את שירותיו של עו"ד שיבחן האם הדבר אפשרי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוד שמש
אזרח
13/03/17
שלום, יש בבניין המשותף שאני גר דודי שמש לכל משפחה. אני רוצה להוסיךף דוד שמש משלי, כך שיהיה לנו (למשפחתי) 2 דודים. האם צריך אישור של כל הדיירים? אם כן כמה?
האם נדרשת הסכמת השכנים להתקנת דוד שמש בבית משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
שלום וברכה,
ע"פ החוק בעל דירה רשאי, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד שמש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) הוא קיבל היתר לבניה לכך
(2) המקום שעליו יותקן דוד השמש, לא שימש במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות והוא לא נועד לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף;
(3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ החוק בעל דירה רשאי, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד שמש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) הוא קיבל היתר לבניה לכך
(2) המקום שעליו יותקן דוד השמש, לא שימש במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות והוא לא נועד לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף;
(3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יוסי
13/03/17
היי,
רציתי לברר מה לעשות אם השוכר שלי נתבע על ידי, והוא לא רוצה לפנות את הדירה. השתי תביעה לפינוי מושכר. הוא מבחינתו אומר שהוא לא אשם אלא אישתו וצירף אותה כצד ג' לתביעה. אני יודע שאי אפשר והשופט אישר לו. אשמח לדעת אם מותר לו לצרף צד ג'?
רציתי לברר מה לעשות אם השוכר שלי נתבע על ידי, והוא לא רוצה לפנות את הדירה. השתי תביעה לפינוי מושכר. הוא מבחינתו אומר שהוא לא אשם אלא אישתו וצירף אותה כצד ג' לתביעה. אני יודע שאי אפשר והשופט אישר לו. אשמח לדעת אם מותר לו לצרף צד ג'?
כנגד מי להגיש תביעה לפינוי מושכר?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
יוסי שלום,
משאלתך חסרים פרטים רבים הנדרשים על מנת לענות עליה כראוי.
מיהו השוכר שכתוב בהסכם השכירות? מדוע מבקש הנתבע לצרף את אשתו כצד ג'? ומה החשיבות שיש לדבר מבחינתך?
בסופו של דבר תביעה לפינוי מושכר יש להגיש נגד השוכר וכל מי שגר בנכס שלא בהתאם לחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
משאלתך חסרים פרטים רבים הנדרשים על מנת לענות עליה כראוי.
מיהו השוכר שכתוב בהסכם השכירות? מדוע מבקש הנתבע לצרף את אשתו כצד ג'? ומה החשיבות שיש לדבר מבחינתך?
בסופו של דבר תביעה לפינוי מושכר יש להגיש נגד השוכר וכל מי שגר בנכס שלא בהתאם לחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם למרפסת שרות יש יותר ערך קנייני מאשר מרפסת שמש?
ארז
12/03/17
שלום : יש לי מרפסת בקומה שלישית(קומה אחרונה) עם תקרת יציקה .2.50*1.10מ"ר 2.75 . המרפסת היא בגובה של 2.85 (כמו הדירה) . למרפסת יש מעקה בגובה 1.40 וגם יש לה קיר בנוי בצד אחד. נכנסים למרפסת זאת עם דלת זכוכית . ושני כיוונים הפתוחים ללא קירות סגורים עם אלומיניום וויטריה וטריס "
.היא בנוייה בהיתר אבל לא יודעים איך לכנוות אות. אני מעוניינת למכור את הדירה והרוכש מתעקש לדעת האם זו מרפסת שרות או מרפסת שמש או מרפסת מקורה ?
אודה לכם על עזרה !....
.היא בנוייה בהיתר אבל לא יודעים איך לכנוות אות. אני מעוניינת למכור את הדירה והרוכש מתעקש לדעת האם זו מרפסת שרות או מרפסת שמש או מרפסת מקורה ?
אודה לכם על עזרה !....
מענה
אזרח
13/03/17
מה הסיבה שהוא מתעקש, לא ברור.
כיצד יש לתאר את הנכס בהסכם המכר?
אלעד וייסטוך
13/03/17
ארז שלום,
משאלתך לא מספיק ברור מהן ההשלכות השונות להגדרת המרפסת ולניסוח שלה בחוזה, ומה הסיבה לכך שהקונה שם דגש על עניין זה.
מה שחשוב בעיקר לבדוק הוא האם המרפסת בנויה בהיתר.
לעניין חיוב בארנונה יש לבדוק האם הרשות המקומית מחייבת בתשלום על המרפסת ועל איזה שטח רשום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
משאלתך לא מספיק ברור מהן ההשלכות השונות להגדרת המרפסת ולניסוח שלה בחוזה, ומה הסיבה לכך שהקונה שם דגש על עניין זה.
מה שחשוב בעיקר לבדוק הוא האם המרפסת בנויה בהיתר.
לעניין חיוב בארנונה יש לבדוק האם הרשות המקומית מחייבת בתשלום על המרפסת ועל איזה שטח רשום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תביעה של דייר על נזק שנגרם לו טרם כניסתי לבית
משה
10/03/17
שלום רב באחת הדירות בבלוק קרו שני פיצוצים בצנרת הדוד שמש המשותף. הפיצוץ הראשון קרה לפני כשנתיים טרם הייתי דייר בבלוק. לפני כשנה רכשתי את הדירה ולאחר מספר ימים קרה הפיצוץ השני באותה הדירה בבלוק. בעל הדירה החליט שהוא תובע את הבלוק על הנזק והעוגמת נפש שנגרמה לו במשך השנתיים מאז הפיצוץ הראשון (אי יכולת להשכיר את הדירה, רטיבות וכו'). הדייר זכה בתביעה ועל כל דייר לשלם לו 1000 ש"ח. כשאני רכשתי את הדירה שלי (לא קשורה לדירה שבה קרה הפיצוץ), סכמתי בחוזה עם בעל הדירה שלי שאני מקבל את הדירה ללא שום חובות ותביעות ועכשיו אני נתבע ואמור לשלם נזק על תקופה שבכלל לא הייתי דייר בבנין. אני מעוניין לתבוע את בעל הדירה שלי לשעבר ולבקש ממנו לשלם מחצית מהסכום. האם יש אמת בדברי? מהתייעצות עם האגודה לתרבות הדיור הבנתי שהצדק עימי אבל אני רוצה להיות בטוח לפני שאני הולך להגיש תביעה.תודה רבה.
תביעה שהתגבשה לאחר חתימת ההסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
משה שלום,יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם רוכש דירה צריך לשלם על נזק שהתגבש לאחר החתימה?
אלעד וייסטוך
13/03/17
משה שלום,
יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים על הנכס.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
אציין כי הניסוח המקובל בדרך כלל בחוזי מכר הוא כי המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על חובות או תביעות הרובצות על הנכס.
במקרה בו יש ליקוי כלשהו בדירה שהמוכר ידע ולא הצהיר עליו, הרי שקיימת עילת תביעה על כך.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים על הנכס.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
אציין כי הניסוח המקובל בדרך כלל בחוזי מכר הוא כי המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על חובות או תביעות הרובצות על הנכס.
במקרה בו יש ליקוי כלשהו בדירה שהמוכר ידע ולא הצהיר עליו, הרי שקיימת עילת תביעה על כך.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גג בבנין משותף רשום בטאבו על שם אחד הדירים
איציק לב רן
10/03/17
דייר בבינין הנייח מדחס בגג ומסרב לפרק אותו מה אפשר לעשות
הסגת גבול בגג צמוד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום איציק,
יש לבדוק את אופן הצמדת הגג והאם חלקים ממנו נותרו בגדר רכוש משותף.
אם הגג איננו רכוש משותף, זכאי הדייר אליו מוצמד הגג לדרוש את סילוק המדחס מרכושו ובמקרה הצורך להגיש תביעה כנגד הדייר שהניח את המדחס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את אופן הצמדת הגג והאם חלקים ממנו נותרו בגדר רכוש משותף.
אם הגג איננו רכוש משותף, זכאי הדייר אליו מוצמד הגג לדרוש את סילוק המדחס מרכושו ובמקרה הצורך להגיש תביעה כנגד הדייר שהניח את המדחס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תקנון הבית המשותף על ידי הקבלן
ליטל
10/03/17
האם ייתכן שקבלן בעל חברת הבניין שבנתה את הבניין ישנה את התקנון בלשכת הרישום שנים אחרי שמסר את הנכסים?
האם המפקחת לא בודקת מי מבקש לשנות את התקנון המשותף?
האם המפקחת לא בודקת מי מבקש לשנות את התקנון המשותף?
שינוי תקנון הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום ליטל,
כעקרון שינוי התקנון מסור לדיירי הבית המשותף.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה ולבחון האם נותרו לקבלן זכויות בבניין והאם ניתן לו הכח (בדרך כלל מגובה גם ביפוי כח) לפעול לשינוי התקנון ובאילו נסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון שינוי התקנון מסור לדיירי הבית המשותף.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה ולבחון האם נותרו לקבלן זכויות בבניין והאם ניתן לו הכח (בדרך כלל מגובה גם ביפוי כח) לפעול לשינוי התקנון ובאילו נסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפקודת מי תשלום שכירות עם יפוי כוח
ליאת
09/03/17
כשחותמים עם חוזה שכירות מול מיופה כוח של בעל הדירה, האם הצ'קים חייבים להיות לפקוד בעל הדירה , או שיכולים להיות לפקודת מיופה הכוח?
תשלום דמי שכירות למיופה כח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום ליאת,
בדרך כלל יש לשלם את דמי השכירות לידי המשכיר.
אם יש הוראה מפורשת בהסכם או אם יש יפוי כח המסמיך את מיופה הכח לגבות את דמי השכירות ניתן לשלמם למיופה הכח.
פרקטית, כדאי לקבל לכך את הסכמתו הכתובה של המשכיר ולהסדיר זאת במסגרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל יש לשלם את דמי השכירות לידי המשכיר.
אם יש הוראה מפורשת בהסכם או אם יש יפוי כח המסמיך את מיופה הכח לגבות את דמי השכירות ניתן לשלמם למיופה הכח.
פרקטית, כדאי לקבל לכך את הסכמתו הכתובה של המשכיר ולהסדיר זאת במסגרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי/שכירות לדירה חלופית
רונית
09/03/17
שלום רב
1. אם משתמשים במתווך או מוצאים דרך מתווך של המשכיר - האם הקבלן של פרוייקט פינוי בינוי צריך לשלם את התיווך?
2. אם שכה"ד עולה בתקופת הפינוי בינוי האם הקבלן משלם את ההפרשים?
3. האם אפשר לבצע העברה לדיור חלופי לפני המועד שניתן בפועל ולקבל החזר מהקבלן על שכ"ד והובלה תמורת קבלות?
תודה רונית
1. אם משתמשים במתווך או מוצאים דרך מתווך של המשכיר - האם הקבלן של פרוייקט פינוי בינוי צריך לשלם את התיווך?
2. אם שכה"ד עולה בתקופת הפינוי בינוי האם הקבלן משלם את ההפרשים?
3. האם אפשר לבצע העברה לדיור חלופי לפני המועד שניתן בפועל ולקבל החזר מהקבלן על שכ"ד והובלה תמורת קבלות?
תודה רונית
תנאי הסכם פינוי בינוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום רונית,
עניינים אלה הם עניינים מסחריים ונתונים למו"מ בין היזם לדיירים. אם ההסכם כבר חתום יש לבחון את תוכנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עניינים אלה הם עניינים מסחריים ונתונים למו"מ בין היזם לדיירים. אם ההסכם כבר חתום יש לבחון את תוכנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית בטאבו
אורית
08/03/17
אני בעלת בית דו משפחתי, שטרם נרשם על שמי ויש לי רק הערת אזהרה.הבית רשום כבית משותף ביחד עם הבית הדו משפחתי הצמוד לביתי - ושניהם רשומים על שם בעלת המגרש עליו בנויים הבתים.כעת ברצוני לרשום את הבית שלי על שמי ולמכור אותו.מהרשויות נאמר לי שאין לי כל חוב בגין הבית וגם לא היטל השבחה. אולם, לא אוכל לקבל את המסמכים הדרושים לרישום ביתי בטאבו כי לבית הצמוד אליי יש חוב בגין היטל השבחה שהוא לא משלם. יוצא שבגלל שבעלי הבית הצמוד לא משלמים את היטל ההשבחה שלהם, אני לא יכולה לרשום את הבית על שמ ואף לא למכור אותו. איך אוכל לפתור את העניין ? תודה
אישור עיריה לרישום בטאבו כאשר לשכן יש חוב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום אורית,
על מנת לרשום את העברת הזכויות מבעלת הנכס הנוכחית לשמך יש צורך באישור עיריה על כך שהחובות המגיעים מהמוכרת לעיריה ולועדה לתכנון ובניה שולמו.
אם למוכרת קיים חוב המתיחס לדירתך - כי אז עליה לשלם חוב זה כתנאי לקבלת אישור העיריה.
אם למוכרת חוב הנוגע לדירה הנוספת או אם לשכן יש חובות כלפי העיריה אין לעיריה זכות לעכב את מתן האישור.
במרבית חוזי המכר האחריות להמציא אישור הרשות המקומית מוטל על המוכר. אם כך הדבר גם בחוזה שלך - עליך לפנות למוכרת ולדרוש את המצאת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לרשום את העברת הזכויות מבעלת הנכס הנוכחית לשמך יש צורך באישור עיריה על כך שהחובות המגיעים מהמוכרת לעיריה ולועדה לתכנון ובניה שולמו.
אם למוכרת קיים חוב המתיחס לדירתך - כי אז עליה לשלם חוב זה כתנאי לקבלת אישור העיריה.
אם למוכרת חוב הנוגע לדירה הנוספת או אם לשכן יש חובות כלפי העיריה אין לעיריה זכות לעכב את מתן האישור.
במרבית חוזי המכר האחריות להמציא אישור הרשות המקומית מוטל על המוכר. אם כך הדבר גם בחוזה שלך - עליך לפנות למוכרת ולדרוש את המצאת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש כפגם נסתר – האם מהווה עילה ליציאה מחוזה?
שי לוי
08/03/17
לפני כחודש עברנו לדירתנו השכורה וגילינו להפתעתנו כי מתחת לבניין מכון כושר רועש באופן בלתי סביר בכל שעות היום (6 בבוקר עד 12 בלילה).
השוכר הקודם לעולם לא התלונן על הרעש (ואף אמר לנו שאין רעש כאשר שאלנו אותו על כך) ובעל הדירה או אב הבית לא ידעו על קיומו של הרעש (או לפחות כך טוענים).
האם ניתן לצאת מהדירה ללא מציאת דיירים חלופיים בטענה של פגם נסתר?
האם מחובתנו להביא מדידת רעש אקוסטית כדי לצאת? (עלות המדידה הינה 3500 ש"ח ואנו מנסים להימנע מכך)
השוכר הקודם לעולם לא התלונן על הרעש (ואף אמר לנו שאין רעש כאשר שאלנו אותו על כך) ובעל הדירה או אב הבית לא ידעו על קיומו של הרעש (או לפחות כך טוענים).
האם ניתן לצאת מהדירה ללא מציאת דיירים חלופיים בטענה של פגם נסתר?
האם מחובתנו להביא מדידת רעש אקוסטית כדי לצאת? (עלות המדידה הינה 3500 ש"ח ואנו מנסים להימנע מכך)
רעש כפגם נסתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
שי שלום,
יהיה עליכם להוכיח כי מדובר בפגם נסתר שלא היה בידיעתכם לפני חתימת הסכם השכירות.
יציאה מהדירה מהווה הפרת חוזה ויהיה עליכם להוכיח כי החוזה נחתם בהטעיה או בטעות, משוכה לא פשוטה בכלל.
אני מניח שהשאלה הראשונה שתישאל בנסיבות הקיימות היא כיצד לא הבחנתם ברעש הבוקע ממכון הכושר המצוי כלשונך מתחת לבניין לפני חתימת הסכם השכירות.
מקווה שתשובתי הייתה לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יהיה עליכם להוכיח כי מדובר בפגם נסתר שלא היה בידיעתכם לפני חתימת הסכם השכירות.
יציאה מהדירה מהווה הפרת חוזה ויהיה עליכם להוכיח כי החוזה נחתם בהטעיה או בטעות, משוכה לא פשוטה בכלל.
אני מניח שהשאלה הראשונה שתישאל בנסיבות הקיימות היא כיצד לא הבחנתם ברעש הבוקע ממכון הכושר המצוי כלשונך מתחת לבניין לפני חתימת הסכם השכירות.
מקווה שתשובתי הייתה לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משיכת חשמל מבית שכן
פינוקי
08/03/17
שלום,
בית מאוכלס ללא היתר בניה וטופס 4 מושך חשמל מהבית שלי, עבורו קיימים ההיתרים הנדרשים, ומשלם לי עבור הצריכה. האם אני מסתכן באישום פלילי?
תודה
בית מאוכלס ללא היתר בניה וטופס 4 מושך חשמל מהבית שלי, עבורו קיימים ההיתרים הנדרשים, ומשלם לי עבור הצריכה. האם אני מסתכן באישום פלילי?
תודה
אכלוס לפני טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
אכן מדובר בעבירה על חוק התכנון והבניה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג ללא הסכמה
יהונתן
08/03/17
שלום וברכה,אני גר בקומה שניה מתוך שלוש,השכן שגר מעלי מעוניין לבנות על הגג,הוא קבל הסכמה של רוב הבניין,אך אני מסרב,האם הוא יכול לבצע את המהלך גם ללא הסכמתי? כמו כן,בשטח המיועד לבניה נמצאים המזגן ודוד השמש שלי,האם הוא יכול להזיזם ללא אישורי? תודה רבה!
הסכמת שכנים לבנייה בבית המשותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
יהונתן שלום,
שאלתך מתחלקת לשני חלקים שונים.
ההיבט הראשון הוא ההיבט התכנוני.
כל בנייה נדרשת להיעשות לפי חוקי התכנון והבניה ובהתאמה לתכניות המתאר החלות באזור. בנקודה זו יהיה עליך לנמק מדוע לא ניתן לבצע את הבנייה מבחינה תכנונית.
ההיבט השני הוא ההיבט הקנייני.
על מנת לקבל אישור לבנייה בחלק מהבניין שהא רכוש משותף יש צורך לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אא"כ מדובר בבניה על הרכוש המשותף שמהווה הרחבה של הדירה עצמה.
במקרה כזה יש צורך לקבל הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ולפחות 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך מתחלקת לשני חלקים שונים.
ההיבט הראשון הוא ההיבט התכנוני.
כל בנייה נדרשת להיעשות לפי חוקי התכנון והבניה ובהתאמה לתכניות המתאר החלות באזור. בנקודה זו יהיה עליך לנמק מדוע לא ניתן לבצע את הבנייה מבחינה תכנונית.
ההיבט השני הוא ההיבט הקנייני.
על מנת לקבל אישור לבנייה בחלק מהבניין שהא רכוש משותף יש צורך לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אא"כ מדובר בבניה על הרכוש המשותף שמהווה הרחבה של הדירה עצמה.
במקרה כזה יש צורך לקבל הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ולפחות 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה ודיספוזיציה
שלומי מלכה
07/03/17
האם שיפוץ מסיבי בעסק למרות צו מניעה ודיספוזיציה מותר ? החלפת שם של בית העסק והכנסת שותפים חדשים
צו מניעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום שלומי,
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בצו המניעה ולראות מה אסור על פיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בצו המניעה ולראות מה אסור על פיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
