פורום נדל"ן

שלום אליהו,

מאחר שהסכם השכירות ביניכם נמשך למרות שחלפה תקופת השכירות, על הדיירת להודיע לך זמן סביר מראש על כוונתה לעזוב את המושכר. לטעמי 5 ימים בנסיבות אלה אינם מהווים זמן סביר.

שלום עזרא,

על מנת להצמיד את חלקי החצר השונים לדירות נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

אם בוצעה הצמדה בעליה של כל דירה אחראים להוצאות של החלק הצמוד אליהם ורשאים להחליט באילו הוצאות ישאו - אם ירצו להעסיק גנן או לא ואם ימשיכו לטפח גינה בחלקם או שלא.

אם רוצים שחלק מההוצאות ישולמו במשותף יש להסדיר עניין זה בהסכם בין בעלי ההצמדות, או בתקנון הבית המשותף. 

שלום אבי,

אם את מגדלת את הצמחיה בחצרך את אחראית לגזום אותה באופן שלא תפריע לשכנים.

שלום אדם,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום מיכל,

אם העסקה הראשונה לא בוטלה - לא נותר למוכר מה למכור, ולכן לא ברור מכח מה יחוייב במס על מכירה שאינו צד לה. 

הילה שלום, 

על פי תנאי הזכאות הקיימים כיום אלו הם הזכאים להשתתף בהגרלת פרויקט מחיר למשתכן: 

חסרי דירה הם: 

1. כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה) בדירה ב-3 השנים האחרונות

2. כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות

3. כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי

4. כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה

5. כאלה שאין להם מעל שליש זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוח התכנית שחלה על הקרקע. 

לגבי משפרי דיור יחולו התנאים הבאים: 

מתוקף החלטת מועצת רמ"י מס' 1508 מיום 10.5.2017 נפתחה תכנית מחיר למשתכן גם למשפרי דיור. משפר דיור הוא:

1. כאלה שבבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, ב-3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן.

2. בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב-3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן.

3. כאלה שבבעלותם כיום יותר משליש בקרקע המיועדת למגורים. בני זוג ייחשבו משפרי דיור גם אם 4. בבעלות רק אחד מהם יותר משליש קרקע המיועדת למגורים.

5. משפר דיור יידרש למכור את הנכס שבעלותו לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר אכלוס הדירה שרכש במסגרת תכנית מחיר למשתכן. 

על פי תנאי הזכאות העדכניים כיום באתר משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לא ידוע על האפשרות לפיה אם תוכיחי כי אין לך חלק בדירה הרשומה על שם בעלך, תוכלי להגיש מועמדתך באחת ההגרלות, אולם יש לבדוק ספציפצית מול משרד השיכון או מול החברות המנפיקות אישורי זכאות להשתתפות בהגרלות פרויקט מחיר למשתכן. 

בהצלחה! 

שלום רב, 

ראשית מומלץ להיוועץ עם עו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין לפני הרכישה. רכישה של דירה מחולקת המשמשת בפועל 3 יחידות דיור עלולה להיות מסווגת כעסקת רכישה של 3 דירות על פי מבחן השימוש. שנית יש לבדוק בעירייה את התב"ע והוראות התכנון והבניה החלות על הנכס. 

צביקה שלום, 

ככל שאין ברשותך אסמכתא כלשהי המעידה על שווי הרכישה ניתן להיעזר בעסקאות השוואה אותן אפשר למצוא באתר רשות המיסים, או בהערכה שמאית על פי ערכים היסטוריים. בדר"כ כשאין אפשרות לאתר שווי רכישה היסטורי שמאים נעזרים בבטאון "מקרקעין וערכם" לצורך איתור שווי היסטורי לפי מיקום וסוג הנכס (בנייה פרטית, רוויה וכ'). 

מומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין לצורך חישוב מס השבח הצפוי בעסקה. 

שרה שלום, 

אין חובה לייצוג ע"י עו"ד בהליך תביעה בפני המפקח על בתים משותפים. 

עדיאל שלום, 

כפי שתיארת בשאלתך, עליך למכור קודם את אחת מהדירות אשר בבעלותך. שים לב שהינך בעלים של 2 דירות ועל כן ככל הנראה יחול מס שבח בגין המכירה הראשונה. לאחר מכן תוכל לרכוש את הבית הפרטי לפני מכירת הדירה השניה לצורך תשלום מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה ובתנאי שתתחייב למכור את הדירה השניה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הבית החדש. ככל שכך תפעל אין חשיבות להפרש הזמנים בין העסקאות. על פניו את יכול להתקשר בעסקת הרכישה יום לאחר שמכרת את דירתך הראשונה. 

כמובן שרצוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין. 

דורית שלום, 

שאלתך מתאימה לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

לנוחיותך מצ"ב קישור לפורום: https://www.lawforums.co.il/Forum.aspx?ForumID=45

שלום מיכל,

מחיקת הסעיף עלולה לחשוף אותך לתביעות מצד חברת הביטוח שתבטח את הנכס (אם השוכר יחליט לבטח אותו).

שלום רב,

הנסיבות שתארת אינן מהוות עילה לקיצור החוזה.

תמיד כדאי לשאול את המשכיר אם יסכים לקיצור התקופה.

שלום רב,

נא הפני שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ורדינה,

אם לא נמסרה הדירה על הקבלן להוסיף ולשלם את שכר הדירה על פי חוק אלא אם כן יוכל להוכיח שהעיכוב מקורו בקורונה בלבד.

שלום שגיא,

עסקת מתנה בדירה נפרדת אפשרית רק כשהבית רשום כבית משותף או לאחר עריכת הסכם שיתוף.

העברת חלק יחסי דירה אפשרית עקרונית, אך סביר שבמצב כזה בנקים לא יסכימו לקבל כבטוחה רק את חלקך וידרשו שעבוד של הנכס כולו.

 בכל מקרה דרש אישור של רמ"י ולא יתקבל אישור כזה אלא לאחר שתסדירו את תוספת הבניה.

שלום יוסי,

גם בחניה צמודה יש להשתמש ליעוד לשמו נועדה ובאופן שלא יגרום מטרד לדיירים האחרים.

ככל שלא תצליחו להגיע להסכמות יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום פנינה,

העברת הזכויות בחלק מהדירה אל שם האישה היא עסקת מתנה, שיש לערוך אצל עו"ד ולדווח עליה כדין לרשות המסים ולמוסדות רלוונטיים אחרים. זו לא פרוצדורה מסובכת אך היא דורשת תשלום לעו"ד שיבצע את העסקה.

חשוב לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת ואינה מבטיחה זכויות.

שלום קרן,

אין חובה לאפשר גישה או שימוש בגג ככל שאין לכך הסכמה של רוב בעלי הדירות.

אם מחליטים לאפשר גישה כזו יש לקחת בחשבון שיקולי בטיחות וביטוח.

שלום ורדינה,

הקבלן איננו חייב לסמן את החניות אם לא התחייב לכך בחוזה, אך תמוה שאיננו עושה זאת, בעיקר אם חלק מהחניות כן מסומנות.

שלום טלי,

אכן,הקורונה מזמנת לכולנו אתגרים. יחד עם זאת יש אפשרות לקדם עסקאות ולהגיע לשלב החתימה גם כיום.

קיימים אמצעים טכנולוגיים (כדוגמת פגישות בזום) שמאפשרים לצמצם עד למינימום את המפגשים האישיים הנדרשים לצורך חתימת חוזה. 

גם לגבי מסמכים, ניתן כיום לבצע אימות חתימה באמצעות שיחת וידאו לגבי מרבית המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע החוזה, ולחילופין ניתן לקיים פגישה קצרה עם עו"ד, בה תקפידו כולכם על ריחוק מספיק ותסתייעו באמצעי מגן (מסיכות, כפפות וכו'). 

שלום שלומי,

כדי לקבל מידע מרמ"י ש לקבל יפוי כח מבעלי הזכויות בנחלה.

שלום רב,

אם על פי הסכם השכירות עליך לשאת בהוצאות השוטפות בלבד את רשאית לקבל מהמשכיר (ובהסכמתו גם מועד הבית) פירוט מדוייק של הוצאות ועד הבית ולא לשלם את מלוא דמי ועד הבית הנדרשים אם הם כוללים תשלומים נוספים על התשלומים השוטפים.

ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה לקבלת פירוט כזה אך כדי לחסוך בעלויות מומלץ לפנות קודם לועד הבית ולמשכיר ולהתריע על כך בפניהם וכן מומלץ לתעד את כל הפניות שעשית למקרה שתוגש כנגדך תביעה ע"י המשכיר.

שלום מירב,

אמנם הסופרמרקט גלוי ובולט, ולא ניתן יהיה לטעון כנגדך שהסתרת מקונה את קיומו, אבל אולי לא כל קונה מודע להשלכות של מגורים בסמיכות לחנות כזו.

לטעמי עדיף לגלות עניין זה לקונה באופן מפורש ולא להקלע למצב בו מוגשת כנגדך תביעה בעניין זה.

שלום שלום,

אמך אינה יכולה להעביר את זכותה לרכוש את בדירה לאדם אחר, גם אם הוא בנה.

לאחר רכישת הזכויות לא תוכל אמך להעביר את הדירה במהלך 5 שנים אלא אם תחזיר את המענק המותנה שתקבל. לאחר 5 שנים תהיה אמך זכאית לבצע בדירה עסקאות כרצונה, לרבות העברתה למי מילדיה כרצונה.

אמך יכולה להוריש את הדירה בצוואה למי שתרצה על פי בחירתה (אך אם חלילה, תלך לעולמה לפני חלוף 5 שנים והיורש לא יתגורר בדירה יהיה על היורש להשיב את המענק המותנה) מבלי לקבוע שעל יורש זה לפצות יורשים אחרים. יש לדעת שצוואה ניתן לבטל בכל עת ושעצם קיום הצוואה אינו מונע מכירת הדירה ע"י האם במהלך חייה.

על מנת להגן על זכויותיו של הבן המממן את הרכישה כדאי לערוך חוזה הלוואה מפורט המסדיר את ההלוואה, מועד ואופן החזרתה והבטוחות לכך.