פורום נדל"ן

שלום ארז,

ככל שלא קיימת כיום בעיה באריחי החיפוי ולא מדובר בתיקון "טרי" אינכם חייבים להודיע על התיקון שבוצע בעבר לקונים. יחד עם זאת, אם מדובר בתיקון שבוצע לאחרונה כדאי להודיע עליו לקונים.

שלום פרנסואה,

חוק השכירות השאילה מגן על שוכר שהדירה אותה שכר נמכרת ע"י בעל הדירה באופן שהקונה נכנס לנעלי המשכיר המקורי והחוזה הקיים מחייב אותו.

לא ניתן להסב שיקים למוטב בלבד. במקרה כזה עליך להכין שירים חדשים לפקודת בעל הדירה החדש, ולמסור אותם כנגד השבת השיקים שמסרת בעבר למשכיר המקורי.

שלום רב,

המחוקק טרם התיחס להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי בבתים משותפים.

הכללים שיחולו הם כללי השימוש ברכוש המשותף, ויש כבר פסק דין שהכיר באפשרות להתקין עמדת טעינה ברכוש המשותף.

את הפתרונות הטכניים ימצאו החברות העוסקות בדבר, אך כיום אין ככל הנראה כל סיבה להתחבר ללוח החשמל הציבורי.

שלום אלמוג,

לאחר סיום בניית הדירה הוריך עשויים להיות זכאים לפטור ככל שהדירה היא דירתם היחידה ובהנחה שהחזיקו בה יותר משנה וחצי קודם להריסתה.

שלום רב,

אתה נחשב בעל 2 דירות ותשלם מס שבח במכירת הדירה ומס רכישה של דירה נוספת ברכישת דירה חדשה.

אבל אם קיים הסכם ממון ובו הפרדה רכושית ואם הפרדה זו נשמרת בפועל, אשתך יכולה להחשב כבעלת דירה יחידה, לקבל פטור ממס שבח במכירת חלקה בדירה ומדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה.

שלום רב,

אני משתתפת בצערך על פטירת אשתך.

ניתן יהיה להשלים את הרישום בטאבו על שמך ועל שם היורשים על פי צו ירושה או צו קיום צוואה. 

שלום מרינה,

חישוב המס נעשה לדירה כולה על פי מחיר הרכישה שלה, וכל אחד מהשותפים משלם את חלקו היחסי במס הרכישה. רק ברכישת דירה שמחירה הכולל נמוך ממדרגת המס הראשונה יהיו שתפים זכאים לתשלום מס רכישה בשיעור 0%.

שלום ליטל,

אין כל שינוי בחוק או בתקנון המצוי בנוגע לאסיפת דיירים. 

לטעמי, ניתן לקבוע דרך חלופית לקיום אסיפה בכפוף לכך שלכל הדיירים יש אפשרות להשתתף באסיפה בדרך זו (למשל - שלכולם יש אפשרות ויכולת להשתמש בווטסאפ או בזום) ושכל הדיירים מסכימים לקיום אסיפה באופן כזה.

שלום עדי,

יש לבחון את הוראות התקנון הנוגעות לנשיאה בהוצאות המערכת הסולארית.

ככל שאין הוראות כאלה, לטעמי יש להשית הוצאות אלה רק על בעלי הדירות המשתמשים במערכת.

שלום טל,

עמדת רשות המסים איננה מבחינה בין דירות שונות בהתאם לגודלן.

שלום מרים,

בהנחה שהדירה רשומה על שם אביך בשלמות אין לכם הילדים כל מעמד בהחלטה אם ימכור אותה או מה יעשה בכספי המכירה או בנכס אחר שירכוש. 

אם אתם טוענים שחלק מהדירה שייך בכלל לאמכם המנוחה יהיה עליכם להגיש תביעה מתאימה ולהוכיח זאת בבית המשפט. רק אם בית המשפט יקבע שלאמכם זכויות בבית ורק אם ינתן צו ירושה או צו קיום צוואה לפיו הילדים יורשים חלק מזכויותיה ניתן יהיה לקבוע כי אתם זכאים לחלק מכספי המכירה כחלק שתהיו זכאים לו על פי צו הירושה.

שלום רב,

אכן, גם בהעדר תקנון מוסכם תשלום דמי הוועד על פי חוק מחושב בהתאם לשטח הדירות.

רישום הבית המשותף והתקנון התאפשרו בוודאי תוך שימוש ביפויי כח של הרוכשים או אף בחתימת בעלי הקרקע בלבד, ככל שזכויות הרוכשים אינן רשומות כלל.

שלום ישי,

נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.

שלום אילנית,

כיום לא נהוג לחתום על הסכמי שכירות מוגנים או לשלם דמי מפתח. יחד עם זאת אפשר לעשות זאת. יש להבין שדמי מפתח אינם באים במקום דמי שכירות, אולם אם שולמו דמי מפתח (שווי של כ - 1/3-1/2 משווי הדירה) דמי השכירות יהיו נמוכים מהמקובל.

לפני נקיטת צעד כזה כדאי לחשוב מה המטרה של אמך - האם להבטיח את מגורייך בדירה רק בעודה בחיים? האם גם אחר כך? האם היא רוצה למנוע מאחיותייך כל שימוש בדירה בכל עת או לתקופה מוגבלת? כדאי להתיעץ עם עו"ד לגבי ההשלכות של השכרת הדירה בדמי מפתח ובדבר פתרונות חילופיים בהתאם למטרתה של אמך.

שלום שלומציון,

חסרים פרטים רבים לשם מתן מענה לשאלה, ותשובה אמיתית תתקבל רק בהתיעצות עם עו"ד ובדיקת המסמכים שברשותכם ואופן הרישום בטאבו ככל שקיים. רק בעקבות בדיקה כזו ניתן יהיה להמליץ על דרכי פעולה.

אכן כדאי למצוא מסמכים המתיחסים למדידות שנערכו ולבניה עצמה וכן מסמכי הרישום של הבית המשותף, אם נרשם כזה.

כעקרון אפילו יש חריגה של ביתך לשטח שאמור להיות שייך לשכן הפתרון הפרקטי לא יהיה דווקא הריסת הבית הבנוי אלא יכול להיות, למשל, שינוי הגבול בין הבתים בהמשך המגרש.

שלום רב,

יש להגיש את העתירה תוך 45 יום מיום שההחלטה הקבלה אצלכם.

ניתן להגיש כתב הגנה בתביעה לפינוי דייר.

שלום בת אל,

ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה יש זכות לחישוב לינארי. יום הרכישה ושווי המכירה יהיו יום ושווי הרכישה משנת 1963.

שלום רון.

במקרה הראשון יחול מס רכישה של דירה נוספת.

במקרה השני - אם הדירה היתה דירתה היחידה של אמך ואילו היתה מוכרת את הדירה בעצמה היתה זכאית לפטור תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. ברכישת דירה אחרת יחול מס רכישה בגין דירה נוספת.

במקרה השלישי ניתן לבדוק את זכאותך לפטור מיוחד במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה גדולה יותר. במצב כזה תוכל לשלם מס רכישה מוטב במדרגות של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה.

ככלל כדאי להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין לצורך בחירת החלופה במיטבית עבורך.

שלום מושון,

לרוב בעת רכישת דירה מקבלן חותמים הרוכשים על יפוי כח שמכוחו נרשם בשלב מאוחר יותר הבית המשותף והתקנון. יתכן שהתקנון נחתם מכח יפוי כח כזה. יתר על כן - במקרים רבים נחתם התקנון רק ע"י בעלי הקרקע והקבלן, והרוכשים כלל אינם נדרשים לתת את הסכמתם לאמור בו (בכפוף לכך שבהסכם המכר ובמפרט נכללו ההוראות שבהן שונה התקנון המוסכם מהתקנון המצוי.

חישוב דמי הוועד על פי שטח הדירות הוא החישוב הקבוע בחוק המקרקעין ואם זו גם הוראת התקנון אין בכך שינוי מהוראות החוק.

אם תרצו לתקן את התקנון ולקבוע תשלום אחיד לכל בעלי הדירות תדרש הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

שלום רב,

אין להשתמש בלשון פוגענית בפורום.

לא ניתן להתיחס להליכים כלשהם מבלי לעיין במסמכי התיק, בפרוטוקולים ובהחלטות. ככל שיש השגות על פסק דין שניתן בהליך ניתן להגיש ערעור.

שלום יקיר,

הערת האזהרה באה למנוע ממך את מכירת הדירה אלא אם יובטח פרעונה של ההלוואה.

לא ניתן להתיחס לטענות כנגד הסכם ההלוואה בלי לעיין בתנאי ההסכם. יש לשים לב שתקופת ההתישנות לגבי הסכם הלוואה מתחילה במועד שנועד לפרעון ההלוואה.

שלום דודי,

התשובה לשאלה תלויה בתוכנו של הסכם השכירות.

אם מטרת השכירות היא מגוריה של השוכרת ומשפחתה ואם אין איסור על החזקת בעלי חיים או על שינויים במבנה המשפחה יתכן שלא תוכל לבטל את ההסכם או לשנותו.

שלום גבי,

במקרה של גירושין ניתן לפנות לועדת החריגים ולהעביר את הזכויות לאחד מבני הזוג.

שלום מוטי,

נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום דניאל,

אפשר להוציא נסח טאבו מרוכז של כל הדירות בבניין ובו ניתן לראות אם לדירה צמודה חניה ואיזו.

על מנת לוודא את מיקום החניה יש להזמין את מסמכי הבית המשותף, הכוללים גם תשריט.

גם נסח וגם את מסמכי הבית המשותף ניתן להזמין באינטרנט.