פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חניה
גדעון
26/10/07
במשך 25 שנה אני גר בבניין כאשר מבחוץ אין לו חניה מסודרת אבל כולם יודעים שלי ולאישתי יש שני מקומות חניה קבועים. כולם מכבדים את זה וגם אני מכבד אותם. פתאום בא שכן חדש וחונה לי במקום ואתמול הוא התחיל לצעוק עלי שזה לא המקום הפרטי שלי. מה אני יכול לעשות איתו? זה נורא מעצבן!
קרה וקורה לכולנו
יואב חננאל
29/10/07
נראה לי שעניין החניה מטריד את חצי מדינת ישראל. אם תמצא פתרון אני אשמח לשמוע
"שמירת זכויות" על מקום חניה
עו"ד משה כהן-זאדה
29/10/07
שלום גדעון.
במקום להתעצבן, אני מציע לך לשמוח שבמשך שנים כה רבות אף אחד לא ניסה למצות את זכותו לחנות במקום השייך לרשות הרבים...
ככל שהינך חונה במקום חניה ציבורי אשר לא רכשת בו כל זכות בלעדית בדרך כלשהי, הרי שכל אדם רשאי להחנות באותו מקום על בסיס "כל הקודם זוכה". אין די בעובדה ששכניך מכבדים את רצונך לחנות באותו מקום כדי להעניק לך בלעדיות במקום אשר תקפה כלפי "כולי עלמא".
במקום להתעצבן, אני מציע לך לשמוח שבמשך שנים כה רבות אף אחד לא ניסה למצות את זכותו לחנות במקום השייך לרשות הרבים...
ככל שהינך חונה במקום חניה ציבורי אשר לא רכשת בו כל זכות בלעדית בדרך כלשהי, הרי שכל אדם רשאי להחנות באותו מקום על בסיס "כל הקודם זוכה". אין די בעובדה ששכניך מכבדים את רצונך לחנות באותו מקום כדי להעניק לך בלעדיות במקום אשר תקפה כלפי "כולי עלמא".
שלום נתקלתי בבעיה
חיים מנשה
25/10/07
אני חי בבית פרטי עם גינה אשר מחוברת לה שדה גדול שנמצא מאחורי הבית. אני גר כבר מעל 25 שנה בבית ועם הזמן התחלתי לגדל עצי פרי וגינת ירק שהתפתחו מאוד והפכו ממש לחלקה גדולה ורצינית. לאחרונה הגיעו לאוזני שמועות כי העירייה מתכננת לבנות בשדה הזה בניין דירות חדש. כמובן שהבניין יפריע לי מאודויוריד לי מערך הבית אבל מה שיותר מפריע לי זה ההרס של העצים שגידלתי במשך שנים. אני אבוד עצות ולא יודע מה עלי לעשות. תוכל לעזור לי או לפחות להראות לי את הדרך לטפל בעניין?
שמירת זכויות בקרקע
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
25/10/07
שלום חיים מנשה. ציינת כי לגינה "מחוברת" שדה אך לא ברור מדבריך אם רכשת זכויות מסוג כלשהו (בעלות, חכירה, שכירות...) בשדה. אם הנך בעלים או חוכר לתקופה ארוכה הרי שלכאורה עומדת לך הגנת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו המגנה אף על קניינו של אדם. אם - מאידך - החלטת ביום בהיר אחד לטעת עצים בשדה ואולי ביום בהיר אחר החלטת שכדאי גם לגדר את אותו שדה ומאז חלפו להן שנים רבות בהן צימחת ופיתחת בוסתן לתפארת, אזי עולה שאלה משפטית אם יש לך מעמד כלשהו בשדה מכח השנים ותפיסת החזקה. בעניין זה הנני מפנה אותך לתגובת עו"ד זהר ארד מיום 22/10/07 ("בר רשות במקרקעין"). מכל מקום, אין ספק שאם חפץ אתה במיצוי זכויותיך החוקיות ביחס לשדה (ככל שישנן), מוטב כי תפנה ליועץ משפטי על מנת שיבחן את המצב העובדתי לעומק ויפרוס בפניך את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך. וככל שתקדים לעשות כן - כך יגדלו הסיכויים שתוכל לעמוד על זכויותיך, ככל שישנן, באופן יעיל ובמינימום הוצאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בירושלים
גלי
24/10/07
זה נכון שבירושלים מותר לבנות רק באבן ירושלמית ועד גובה מסויים? אני לא מבינה איך אפשר לצפות שהעיר תתפתח ככה. ואם זה באמת ככה אז שלא תהיה עיר בירה
תכנון ערים
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
גלי שלום. אנא תפני את שאלתך לפורום מתאים בנושא אדריכלות ותכנון ערים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנהל מקרקעי ישראל
דדוש
23/10/07
גוף מסורבל, ענק, שהסיכוי שמישהו יתייחס אליך שם הוא אפסי. עד שלא צועקים שם כלום לא עובד
ממ"י
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
אנא תשוב לעדכן אותנו אם צעקות עזרו לך לזרז את הטיפול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלייר מוטעה
אבשלום פנחס
23/10/07
לפני כשנתיים ראיתי פרסומות - תוכנית בנייה לבתי מגורים. התוכנית הייתה מדהימה וויתרתי על בית יפה שרציתי לקנות באותה תקופה על מנת לקנות בית מגורים כפי שהוצג בתוכנית. אני מחכה כבר שנתיים בדירות שכורות. שילמתי חלק מהכסף כבר לפני שנתיים ואתמול הלכתי לראות את הבית אחרי שהתקשרו להודיע לי שהבנייה הסתיימה. התברר לי שהבית שונה לגמרי מהתוכנית. האם יש לי עילה לתביעה? נגרמה לי ולמשפחתי עוגמת נפש גדולה מאוד
לא מובן
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
לא ברור משאלתך האם השוני הוא בין התוכניות/פרסומות שהוצגו לך במשרד המכירות לפני הרכישה לבין המצב בפועל או בין התוכניות שצורפו להסכם המכר לבין המצב בפועל?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירות
רוני שלום
23/10/07
שלום לכם, ותודה מראש
אני מתכוון לרכוש דירה בפ"ת ולחלק אותה לשלוש! אחרת לא הייתי קונה.
רמזו לי שזה לא יעבור בשתיקה מהעירייה! אני לא מתכוון לדווח, וגם אם כן, תאמת אני חושש מהיטלים וכאלה. אני בטח לא שואל איך להתחמק, אני שואל מה הדרך הנכונה (1) כמה זה יעלה לי (2) [הדירה שווה 180,000$ כמו שהיא היום, לפני השיפוץ שאני מתכנן] והאם זה פלילי ואני לוקח ריזיקה מטורפת? (3)
אני מתכוון לרכוש דירה בפ"ת ולחלק אותה לשלוש! אחרת לא הייתי קונה.
רמזו לי שזה לא יעבור בשתיקה מהעירייה! אני לא מתכוון לדווח, וגם אם כן, תאמת אני חושש מהיטלים וכאלה. אני בטח לא שואל איך להתחמק, אני שואל מה הדרך הנכונה (1) כמה זה יעלה לי (2) [הדירה שווה 180,000$ כמו שהיא היום, לפני השיפוץ שאני מתכנן] והאם זה פלילי ואני לוקח ריזיקה מטורפת? (3)
פיצול דירת מגורים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/10/07
שלום רוני. כידוע, שיפוץ פנימי בדירה אינו טעון (בד"כ) היתר מהרשות המקומית ואולם, שיפוץ המביא לידי פיצול הדירה לשלוש יחידות דיור נפרדות מהווה שינוי מההיתר שניתן במקור להקמת הבניין ואפשר גם שיחרוג מהמותר עפ"י התב"ע. במקרה כזה יש לקבל את אישור הועדה המקומית בהליך תכנוני מתאים ואין ודאות כי אישור כזה ינתן כלל וכלל. אי קבלת היתר לביצוע עבודות בניה מקום בו יש חובה לקבלו עפ"י חוק התכנון והבניה מהווה עבירה העלולה לגרור אחריה כתב אישום פלילי. חשוב לציין בהקשר זה, כי לפי הפסיקה רק מקום בו קיימת הפרדה של ממש בין היחידות, לרבות שמירה על פרטיות הדיירים, וכאשר כל יחידה כוללת את כל הפונקציות הנדרשות לצורך קיומה כדירה נפרדת (מטבח, שירותים וכו'), אזי ניתן להחשיב את אלו כיחידות דיור עצמאיות. מכל מקום ישנו היבט נוסף והוא ההיבט הקנייני. ע"י פיצול הדירה והעלאת מספר יחידות הדיור באותו בניין אפשר שתפגע בשווי יתר הדירות בבניין ואולי גם בנוחות השימוש במתקני הבית. במקרה כזה אתה עלול להיחשף להתנגדות מצד יתר בעלי הדירות בבניין ואף לתביעה כספית. על-כן, עצתי לך בטרם תרכוש את הדירה (ובהנחה שהנך איש שומר חוק), כי תפנה למינהל הנדסה בעיריית פתח-תקווה על מנת לברר את עמדתה ביחס לפיצול דירה. מלבד זאת, רצוי מאוד לפנות ליועץ משפטי על מנת שיבחן לעומק את הסיכויים והסיכונים שבתכניותיך לגבי הדירה הספציפית בה מדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות במקרקעין
ארז אבשלום
22/10/07
שלום רב, כבר יותר משלושים שנה אני ( ואחרים כמוני) מנהל עסק על קרקע שאינה ברשותי אלא ברשות המדינה. כעבור כל כך הרבה שנים המדינה החלטיה שהיא רוצה לפנות אותנו מהאזור ולהעביר אותנו לאזור אחר כפיצוי. אין ספק כי המעבר יפגע קשות בעסק ושום פיצוי לא יפצה על כך. האם אחרי כל כך הרבה שנים המדינה יכולה לגרום לעוול כל כך גדול?
בר רשות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/10/07
ארז שלום.
ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד.
לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.
ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד.
לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
אביה
21/10/07
בעלי הבית שלי חתמו על זכרון דברים עם דיירת אופציונלית אחרת(כיוון שאני מעוניינת לעזוב-לפני סוף החוזה),וכאשר הם הגיעו למעמד חתימת חוזה(ממש בצמידות למועד עזיבתי את הדירה),החליטו שלא לחתום איתה.האם אני עדיין מחוייבת לחוזה?האם בעלי הבית יכולים להכריח אותי להשאר עוד חודשיים?מה עושים עם הצ'קים שנמצאים אצלם?
סיום הסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
אביה שלום. חסרים פרטים חשובים בתיאור העובדתי שנתת בכדי ליתן תשובות מוצקות. בכל מקרה, את התשובות לשאלותיך יש לחפש ראשית בחוזה השכירות עליו חתמת. האם על פי החוזה את מחוייבת להישאר עד תום תקופת השכירות? האם על פי החוזה רשאי צד לחוזה לקצר את תקופת השכירות? אם כן באילו תנאים? כך או אחרת, ניתן אולי לראות בחתימת המשכירים על זכרון דברים כהסכמה שבהתנהגות מצדם לקיצור תקופת השכירות. כמובן שאת היית רשאית להסתמך על התנהגות זו ועל מצגי המשכירים, ולראות את הסכם השכירות כ"בא לסיומו" במועד בו היתה הדיירת אמורה להכנס לדירה, וזאת אף אם בסופו של דבר לא חתמו המשכירים עם הדיירת החלופית.
מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.
מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
לילי
21/10/07
שלום רב,
הייתי מעוניינת לדעת מהן מדרגות מס הרכישה נכון להיום (21/10/2007)
הייתי מעוניינת לדעת מהן מדרגות מס הרכישה נכון להיום (21/10/2007)
מדרגות מס רכישה מעודכנות - דירות מגורים
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
להלן מדרגות מס רכישה מעודכנות מ- 16/10/07 ועד 15/1/08:
דירת מגורים יחידה
עד 634,650 ש"ח - 0%
מ- 634,650 ש"ח עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 - 5%
דירת מגורים נוספת
עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 ש"ח - 5%
דירת מגורים יחידה
עד 634,650 ש"ח - 0%
מ- 634,650 ש"ח עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 - 5%
דירת מגורים נוספת
עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 ש"ח - 5%
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף יעוץ לפמי קניית דירה
מתן
20/10/07
אני עומד בפני קניית דירה, יש לי עורך דין,אבל בכל זאת אבקש עוד חוות דעת, הדירה בטאבו רשומה כדירת 3 חדרים + 2 מחסנים צמודים לדירה הם חלק אינטגרלי מהדירה, בפועל מדובר בדירת 4 חדרים הדירה בת 10 ובפועל היא נבנתה ללא מחסן אחד - קירותי לא ניבנו והוא חלק מהדירה, והמחסן השני הוא בפועל נבנה כיחידת הורים.
השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן?
מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה?
עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות.
אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!
השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן?
מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה?
עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות.
אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!
חוות דעת נוספת
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
מתן שלום. זה יהיה מאוד לא רציני, לא אחראי ואף מסוכן, ליתן לך חוות דעת משפטית נוספת בהסתמך על הנתונים שכתבת מבלי לעיין בכל המסמכים הרלבנטיים ומבלי לעשות את כל הבדיקות הרלבנטיות ברשות המקומית ובמשרדי מיסוי מקרקעין.
זה לגיטימי שהינך מבקש חוות דעת נוספת, אך במקרה כזה נראה כי יהיה עליך לפנות לעו"ד נוסף המתמחה בתחום עם כל המסמכים והפרטים הרלבנטיים.
מצטער שלא יכולתי לעזור מעבר לכך.
זה לגיטימי שהינך מבקש חוות דעת נוספת, אך במקרה כזה נראה כי יהיה עליך לפנות לעו"ד נוסף המתמחה בתחום עם כל המסמכים והפרטים הרלבנטיים.
מצטער שלא יכולתי לעזור מעבר לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהייה לגבי מחירי ושכירת דירות
אלדד
18/10/07
למה מחירי דירות והשכרתם מבוצעת בדולרים ולא בשקלים? אף פעם לא הבנתי את זה... אנחנו מדינה שיש לה מטבע לאומי, למה שכ"ד בארץ הוא 300 דולר ולא 1200 ש"ח??
אחי שאלת את שאלת המאה
momo
18/10/07
בוקר טוב! תקרא עיתונים ותראה שאתה לא הראשון ששואל את זה.
פעם רצו להוציא איזה חוק בנידון לא? או שיש משהו כזה? אני אשמח לדעת
פעם רצו להוציא איזה חוק בנידון לא? או שיש משהו כזה? אני אשמח לדעת
נראה לי שהעו"ד התחמן שלי..
מיקו
16/10/07
מסבן אותי לגבי כל המיסים שקשורים למכירת הדירה, מה באמת צריך לשלם?
היטל השבחה
ווינברג
17/10/07
אני לא מומחה באיזה מיסים צריך לשלם אבל יש לי רק עצה אחת - תבדוק לפני האם יש איזשהו היטל השבחה על הנכס הדירה שאתה מוכר כי זה יכול להגיע אליך כמה שנים אחר כך בהפתעה. מניסיון!
מיסי מכר דירה
עו"ד משה כהן-זאדה
17/10/07
שלום מיקו. לאט לך עם מסקנות נמהרות. במכירת דירת מגורים יש מספר מסים הקשורים במקרקעין ועל המוכר לשאת בהם או לקבל פטור מתשלומם. בהחלט יכול להיות שהתבלבלת, למשל, בין היטל השבחה ולבין מס שבח (טעות נפוצה...) שהינם שני דברים שונים בתכלית. על מנת לקבל סקירה על כל מס שחל על העסקה אני מציע, כי תפנה לעוה"ד המטפל בך. מכל מקום, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לך לקבל פטור מתשלום מס שבח בתנאים מסוימים הקבועים בחוק והאפשרויות הן רבות מידי מכדי שנוכל לפרטם להלן. יחד עם זאת נציין, כי הפטור הנפוץ שבהם הוא זה המאפשר לך בעקרון למכור "דירת מגורים מזכה" (כהגדרתה בחוק) בפטור ממס אם לא מכרת בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס. אך, כאמור, לפטור זה כמו לאחרים יש סייגים הדורשים בדיקה מקצועית ומדוקדקת עם נסיבות כל מקרה לגופו ולו מסיבה זו מוטב שמכירה תעשה באמצעות יועץ משפטי המתמחה בתחום.
גולש יקר, לא מסבנים אותך
עו"ד אחד
18/10/07
אני לא יכול לסבול שמתלוננים בצורה כזו, יש איזו מן תחושה היום ובכלל שתמיד פה בארץ מנסים "לדפוק" אותנו. אני מניח שכשאתה קונה בסופר אתה גם בודק את החשבונית לבדוק שהקופאית לא גנבה ממך, וכשאתה קונה נעליים אתה הופך אותם לוודא שלא צעדו עליהם קודם.. וכו' וכו'...
הרשה לי להציע לך לשאול טוב על עורך הדין שאתה הולך להתייעץ איתו בטרם תפנה אליו, ואחרי שפנית אליו - סמוך עליו. זו לא שיטה לנהוג כפי שאתה נוהג.
סלח לי שהגבתי בצורה חד משמעית, וקבל את הדברים בהבנה.
הרשה לי להציע לך לשאול טוב על עורך הדין שאתה הולך להתייעץ איתו בטרם תפנה אליו, ואחרי שפנית אליו - סמוך עליו. זו לא שיטה לנהוג כפי שאתה נוהג.
סלח לי שהגבתי בצורה חד משמעית, וקבל את הדברים בהבנה.
יש מחירון למכירת דירות כמו שיש לוי יצחק רכבים?
סיון
16/10/07
סליחה על הבורות..
מחירון דירות
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
16/10/07
לדירות - בשונה מרכבים - אין מספר ממצה של דגמים ולכן, לו מסיבה זו לא קיים מחירון כללי לדירות. יחד עם זאת, ניתן לקבל הערכת מחיר פרטנית לדירה באמצעות שומה מאת שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
פרקודן
16/10/07
מתי מגיע לי פטור ממס מכירה?
פטור ממס מכירה במכירת דירה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
16/10/07
שלום רב. מכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק מיסוי המקרקעין (ששימשה למגורים או היתה מיועד למגורים במרבית התקופה שבבעלות המוכר, כקבוע בחוק), אשר התמורה בעדה לא הושפעה מזכויות לבניה נוספת, פטורה ממס מכירה. כמו-כן, על מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עיסקי או שהיא בידי מי שהינו זכאי להטבות לפי פרק שביעי לחוק לעידוד השקעות הון, מוטל מס בשיעור 0% משווי המכירה. יחד עם זאת חשוב לדעת, כי במסגרת חוק ההסדרים שאושר בממשלה ביום 12 באוגוסט 2007 בוטל מס המכירה עם תחולה רטרואקטיבית מיום 1 באוגוסט 2007, אך נכון לכתיבת שורות אלו טרם אושרה החקיקה בכנסת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדל"ן בחו"ל
ישראלי בארה"ב
15/10/07
ח'ברה תשמעו לי ישראלים עושים מלא כסף על נדל"ן בחו"ל. אין מה להשקיע בארץ פה רק מקשים
מצד שני, אם אתה תופס פה שטח טוב באיזור המרכז, תוך כמה שנים הוא יכול להכפיל ואפילו לשלש את הערך שלו!!
המשקיען
16/10/07
קרקע מיועדת לבניה
רועי ש.
15/10/07
כיצד אני, כאדם פרטי, יכול לדעת האם קרקע מסוימת מיועדת לבנייה?
בירור יעוד קרקע
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/10/07
ראה תשובתו של עו"ד משה כהן זאדה מיום 14.10.07
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
דוד הכהן
15/10/07
כמה דמי תיווך צריך לשלם לפי החוק, ומתי?
שיעור דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/10/07
החוק אינו קובע את שיעור דמי התיווך (גם לא המקסימלי או המינימלי) ואת מועד תשלומם. הזמנה לקבלת שירותי תיווך (טופס ההתחייבות) הינו חוזה לכל דבר ועניין שנערך בין המתווך לבין מזמין השירות. בטופס ההתחייבות נקבע שיעור דמי התיווך ומועד תשלומם. עמלת התיווך הנהוגה ב"שוק" הינה בשיעור 2% בתוספת מע"מ מערך הנכס נשוא פעולת התיווך במקרה של מכירה או בגובה חודש שכירות בתוספת מע"מ, במקרה של השכרה. אך חשוב לזכור, שכמו בכל שירות אחר, גובה עמלת התיווך נתון למו"מ בין המזמין למתווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמה חקלאית המיועדת להפשרה
שמעון בוסקילה
14/10/07
אהלן, איפהאפשר לבדוק ססטוס של אדמה חקלאית המיועדת להפשרה לצורכי בנייה?
הפשרת קרקע חקלאית
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
14/10/07
שלום שמעון. את המצב התכנוני (דהיינו היעוד) של כל קרקע ניתן לבדוק במשרדי הועדה המקומית או במחלקת תכנון והנדסה של הרשות המקומית הרלבנטית (עיריה או מועצה אזורית). שם גם ניתן לברר על תכניות מתאר מופקדות, שתכליתן שינוי היעוד מקרקע חקלאית לקרקע למטרת בניה ואשר טרם השלימו את כל תהליך אישור התכנית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על צוואה
אלכס
12/10/07
כיצד אני מערער על צוואה במידה ואני חושב שהתערבו גורמים זרים נגדי שהשפיעו על כותב הצוואה?
התנגדות לקיום צוואה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/10/07
שלום רב. אנא ראה תשובתי מיום 9.10.07 לגבי הגשת התנגדות לצו קיום צוואה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ארויאן
10/10/07
הבנתי שבעקבות רפורמה כלשהי אפשר לקבל הנחה בתשלום מס שבח? האם הדבר נכון ומה גובה ההנחה?
מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/10/07
ארויאן שלום. שאלתך אינה ממוקדת מספיק. בשנים האחרונות בוצעו
מספר רפורמות מקיפות בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. קצרה היריעה
מלהרחיב, לפרט ולדון ברפורמות אלו במסגרת פורום זה, אשר מטרתו
מתן מענה ממוקד ככל הניתן לשאלות ספציפיות.
ביחס לשיעור מס השבח ראה תשובתי מיום 10.9.07.
מספר רפורמות מקיפות בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. קצרה היריעה
מלהרחיב, לפרט ולדון ברפורמות אלו במסגרת פורום זה, אשר מטרתו
מתן מענה ממוקד ככל הניתן לשאלות ספציפיות.
ביחס לשיעור מס השבח ראה תשובתי מיום 10.9.07.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת קבלה במושב – באיזה שלב של העיסקה?
עורך דין ששואל
10/10/07
האם בשביל לפנות למושב ולבקש לעבור ועדת קבלה מספיק שנחתם הסכם מכר או שקודם משלימים את העסקה (משלמים את כל הכסף ומעבירים חזקה) ורק אח"כ אפשר לפנות למושב ולבקש לעבור ועדת קבלה?
קבלה למושב
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
10/10/07
שלום רב. ראשית נבהיר, כי המושב מאוגד ע"י אגודה שיתופית - דהיינו באמצעות התאגדות מרצון - והכללים והשלבים של הקבלה לאגודה בד"כ מפורטים בתקנון האגודה. יוצא, אם כן, שכל אגודה רשאית לקבוע את אופן הקבלה למושב ובתוך כך באיזה שלב יעבור המועמד את ועדת הקבלה. יחד עם זאת, מרבית המושבים מפנים את המועמד לועדת הקבלה לאחר חתימת ההסכם (אשר בד"כ הינו מותלה בכך שהרוכש יעבור בהצלחה את ועדת הקבלה) ובטרם השלמת העסקה כולה. כך, נחסכת אי הנעימות, הטרחה וההוצאות הרבות הכרוכות בהשבת הגלגל לאחור (אם הושלמה העסקה) במקרה שהרוכש לא התקבל למושב מסיבה כלשהי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שעברה בירושה
אורן ג'ינס
09/10/07
אחי מתנגד לכך שדירה שנקבע בירושה שתהיה שייכת לי תעבור לבעלותי. האם הוא יכול לעכב את ההעברה בדרך כלשהי או שברגע שהירושה קבעה זאת הדבר סופי?
דירה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/10/07
אורן שלום. אחיך אכן יכול לעכב את העברת הדירה על שמך אם יחפוץ בכך. בכדי "להוציא לפועל" צוואה יש צורך בהגשת בקשה לצו קיום צוואה לרשם לענייני ירושה. רק באמצעות צו קיום צוואה רשמי תוכל להעביר את הדירה על שמך בלשכת רישום המקרקעין. ההליך לקבלת צו קיום צוואה כרוך, בין היתר, בפרסום הבקשה בעיתון, ורק כעבור תקופה בת מספר חודשים, וככל שלא התקבלו בזמן זה התנגדויות לקיום הצוואה, יינתן הצו המיוחל. לפיכך, יוכל אחיך להגיש התנגדות מנומקת למתן צו קיום צוואה, והמחלוקת תועבר על ידי הרשם לענייני ירושה לבית המשפט לענייני משפחה, אשר לו הסמכות לדון ולהכריע בטענותיו של אחיך. מיותר לציין, כי אף אם טענותיו של אחיך יידחו ע"י בית המשפט, ובסופו של יום ייקבע כי יש לקיים את הצוואה כלשונה, העניין יגרום לעיכוב בהעברת הזכויות על שמך כאמור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול בטאבו
יוני
08/10/07
על דירה שאני רוצה לקנות יש הערת עיקול לפי הוצל"פ או משהו כזה בטאבו. המוכר אמר לי שאין שום בעיה והתיק בהוצל"פ סגור. מה לעשות במקרה זה?
עיקול
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/10/07
כמובן שלא מספיק להסתמך על דברי המוכר שתיק ההוצל"פ סגור.
אף אם התיק אכן סגור, יש לדרוש מהמוכר לפעול למחיקת העיקול מנסח הרישום של הדירה בלשכת רישום מקרקעין, ולוודא שהעיקול אכן הוסר לפני התקשרות בעסקת המכר.
אף אם התיק אכן סגור, יש לדרוש מהמוכר לפעול למחיקת העיקול מנסח הרישום של הדירה בלשכת רישום מקרקעין, ולוודא שהעיקול אכן הוסר לפני התקשרות בעסקת המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה בטאבו
המתוסכל
08/10/07
אני מבקש למכור את הדירה שלי לאדם אחר, לאחר שהקונה המקורי לא משלם בזמן אך רשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו. האם מחיקת ההערה היא הכרחית?
מחיקת הערת אזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/10/07
לשם מכירת הדירה לאדם אחר אכן יש צורך למחוק את הערת האזהרה.
אסביר בקליפת האגוז, כי הערת האזהרה מהווה מעין "מחסום" המגן על הקונה מזכויות סותרות כגון עיקולים מאוחרים (שמקורם במוכר), וכן מגנה על הקונה מביצוע עסקאות סותרות על ידי המוכר.
העסקה החדשה שהנך מבקש לבצע הינה עסקה אשר סותרת את העסקה הראשונה, וזאת כל עוד העסקה הראשונה לא בוטלה כדין. לפיכך, גם אין די בביטול הערת האזהרה (דבר לא פשוט בפני עצמו) אלא יש ראשית לפעול לביטול העסקה הראשונה. מוצע כי תפנה לעו"ד אשר יצג אותך בעסקת המכר ואשר וודאי מכיר ובקיא בכל פרטיה ותנאיה.
אסביר בקליפת האגוז, כי הערת האזהרה מהווה מעין "מחסום" המגן על הקונה מזכויות סותרות כגון עיקולים מאוחרים (שמקורם במוכר), וכן מגנה על הקונה מביצוע עסקאות סותרות על ידי המוכר.
העסקה החדשה שהנך מבקש לבצע הינה עסקה אשר סותרת את העסקה הראשונה, וזאת כל עוד העסקה הראשונה לא בוטלה כדין. לפיכך, גם אין די בביטול הערת האזהרה (דבר לא פשוט בפני עצמו) אלא יש ראשית לפעול לביטול העסקה הראשונה. מוצע כי תפנה לעו"ד אשר יצג אותך בעסקת המכר ואשר וודאי מכיר ובקיא בכל פרטיה ותנאיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה
gili
08/10/07
מה הליך האישור הנדרש ע"מ לאשר תוספת בנייה חריגה לשטח הבית שבבעלותי?
אישור חריגת בניה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
08/10/07
ראשית חשוב לדעת, כי אישור תוספת בניה חריגה הינו בבחינת הכשרת שרץ, שלא בהכרח אפשרי. בדרך כלל, הדבר יתאפשר רק אם תוספת הבניה אינה חורגת מאחוזי הבניה המותרים וממגבלות הבניה (כגון גובה המבנה, מרחק מגבול המגרש וכו') אשר קבועים בתכנית המתאר (התב"ע) החלה על הבית או הינה אפשרית במסגרת "הקלה" מהתנאים הקבועים בתב"ע. מכל מקום, ובהנחה שתוספת הבניה עומדת בתנאי התב"ע או הקלה אפשרית, יש להגיש בקשה להיתר בניה (כאילו התוספת טרם נבנתה) על מנת לקבל את אישור הועדה המקומית. בקשה כזו מוגשת ע"י אדריכל המוסמך לכך עפ"י חוק. על-כן גם, מומלץ כי תפנה לאדריכל לשם טיפול בעניינך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
