פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת זכויות לגרושתי
טל
12/08/09
בוקר טוב
אני מעוניין להעביר את זכויותי בדירה המשותפת שרכשתי עם גרושתי (כשהתחתנו), לטובתה.כיצד מבצעים? מה העלויות? כמה זמן לוקח?
אני מעוניין להעביר את זכויותי בדירה המשותפת שרכשתי עם גרושתי (כשהתחתנו), לטובתה.כיצד מבצעים? מה העלויות? כמה זמן לוקח?
העברה ללא תמורה בין בני זוג
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
כפי שאני מבין הכוונה היא להעביר לאשתך מחצית מהזכויות בדירה בה הנכם מתגוררים ללא תמורה מצידה. יש לערוך הסכם מכר ללא תמורה/הסכם מתנה, לחתום על תצהירים שלא ניתנה/התקבלה תמורה, ולדווח את העסקה לרשויות המס.
אף על פי, שעל פניו מדובר בעסקה פשוטה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לביצוע העסקה, דיווחה והשלמתה ברישום. העלות לא אמורה להיות גבוהה.
אף על פי, שעל פניו מדובר בעסקה פשוטה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לביצוע העסקה, דיווחה והשלמתה ברישום. העלות לא אמורה להיות גבוהה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בין בני זוג שהתגרשו
ירדנה
12/08/09
התגרשנו לפני 4 שנים, אני מעוניינת לקנות את חלקו בדירה (והוא מעוניין למכור).מה המשמעות? מה פרק הזמן הכי מהיר שניתן להעביר דירה? האם יש תקופת צינון שלא אוכל למכור את הדירה במידה וארצה?
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
כפי שאני מבין זאת אין מדובר בהעברה אגב גירושים אלא במכר רגיל בתמורה ריאלית.
לצורך העברת הדירה בטאבו נדרשים, בין היתר, אישורי מיסים והנפקתם עשויה לקחת בין מספר שבועות למספר חודשים.
ככל שמדובר בעסקה בתמורה אין תקופת צינון (חלה על מתנות).
האמור נכתב בכלליות בלבד ואינו מהווה בשום אופן יעוץ משפטי. המלצתנו החד משמעית הינה - לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
לצורך העברת הדירה בטאבו נדרשים, בין היתר, אישורי מיסים והנפקתם עשויה לקחת בין מספר שבועות למספר חודשים.
ככל שמדובר בעסקה בתמורה אין תקופת צינון (חלה על מתנות).
האמור נכתב בכלליות בלבד ואינו מהווה בשום אופן יעוץ משפטי. המלצתנו החד משמעית הינה - לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית תיווך
אורלי
12/08/09
היי רציתי לשאול.. אני משכירה דירה דרך מתווך כאשר החוזה הסתיים שבוע שעבר ובסיום החוזה נמכרה הדירה גם בעזרת אותו מתווך לאדם חדש.. העניין הוא שהמתווך מכריח אותי ואת בעל הבית החדש להשתמש בשירותיו למרות ששנינו לא מעוניינים! מה הדין?
לא ניתן לכפות שירותי תיווך על מי שאינו מעוניין בהם
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מזגן בדירה שכורה
שירי
11/08/09
שלום רב
אני שוכרים דירה המזגן בדירה התקלקל על מי לשלם זאת? (למזגן הייתה אותה תקלה פעם שעברה והמשכיר שילם, אך אמר שלפי מה שבירר עלינו לשלם על המזגן, איני יודעת כרגע מה הבעיה של המזגן האם חוסר גז או תקלה טכנית בכל מקרה לא נעשה בו נזק בזדון אלא בשימוש סביר)
להל"ן מה שרשון בחוזה שברשותי,
"לתקן, על חשבונו הוא, כל נזק וקלקול שיגרמו למושכר בתקופת השכירות, לרבות תיקון ואחזקה של מזגנים, עקב השימוש בו ( אך לא כאלה הנובעים מפחת סביר ומקובל או מבניה לקויה או פגמים במבנה אשר אלו יבוצעו ע"י המשכיר תוך זמן סביר)."
אשמח לקבל חוות דעת על המקרה מי אמור לשלם אנחנו או זה שמשכיר לנו את הדירה.
תודה רבה
שירי
אני שוכרים דירה המזגן בדירה התקלקל על מי לשלם זאת? (למזגן הייתה אותה תקלה פעם שעברה והמשכיר שילם, אך אמר שלפי מה שבירר עלינו לשלם על המזגן, איני יודעת כרגע מה הבעיה של המזגן האם חוסר גז או תקלה טכנית בכל מקרה לא נעשה בו נזק בזדון אלא בשימוש סביר)
להל"ן מה שרשון בחוזה שברשותי,
"לתקן, על חשבונו הוא, כל נזק וקלקול שיגרמו למושכר בתקופת השכירות, לרבות תיקון ואחזקה של מזגנים, עקב השימוש בו ( אך לא כאלה הנובעים מפחת סביר ומקובל או מבניה לקויה או פגמים במבנה אשר אלו יבוצעו ע"י המשכיר תוך זמן סביר)."
אשמח לקבל חוות דעת על המקרה מי אמור לשלם אנחנו או זה שמשכיר לנו את הדירה.
תודה רבה
שירי
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
התשובה נמצאת בגוף החוזה.
אם מדובר בתקלה שנובעת מבלאי סביר - על המשכיר לשאת בעלות התיקון.
אם מדובר בתקלה שנובעת מבלאי סביר - על המשכיר לשאת בעלות התיקון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מידע הפוגע בזכויות
אורנית
11/08/09
האם עלי למסור מידע אשר עלול לפגוע בזכויותי בנכס מקרקעין?
מדובר בהליך אזרחי ולא פלילי
אשמח לתשובה
מדובר בהליך אזרחי ולא פלילי
אשמח לתשובה
אנא פנה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות היטל
רעות הופניתי מפורום
11/08/09
בתי משפט. רכשתי חצי מגרש באוגוסט 2008. המוכרת לא המציאה לי אישור היעדר חובות וכעת מתברר כי היא לא שילמה היטל השבחה משנת 1987! נאמר לי בעיריה כי בכל שנה גובה הריבית הוא 9%. המוכרת קנתה את חצי המגרש שמכרה לי בשנת 1990 ומתברר לי גם שהיא כלל לא הודיעה לעיריה על כך. האם אוכל לטעון בפני העיריה כי יש התיישנות?
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתמ"א 38
moraviv
11/08/09
שלום רב,
ברצוני לברר בעת ביצוע עסקה לפי תמ"א 38 להוספת 2 קומות בבניין, על מה נדרש להחתים את הדיירים בבית המשותף? כמו כן מה ההשלכות של המס שבח?
ברצוני לברר בעת ביצוע עסקה לפי תמ"א 38 להוספת 2 קומות בבניין, על מה נדרש להחתים את הדיירים בבית המשותף? כמו כן מה ההשלכות של המס שבח?
תמ"א 38
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
הדיירים בעצם מוכרים זכויות בניה (מכח התמ"א) לקבלן בתמורה לשיפוץ הבניין ונדרשים לחתום על הסכם עם הקבלן/יזם.
שלטונות המס נתנו הקלה משמעותית בעסקאות לפי תמ"א 38 כדי לסייע למימושה בפועל, והוחלט להעניק פטור מלא מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה מתוקף התמ"א.
הפטור שניתן מותנה במספר תנאים (שלא ניתנה תמורה כספית לדיירם למשל ועוד..).
יש לשים לב, שהפטור הוא בגין זכויות בניה מכח התמ"א בלבד וככל שבמסגרת הבניה יימש הקבלן/יזם תוכניות משביחות אחרות (חדרי יציאה לגג לדוגמא) עשוי להיות חיוב במס שבח ויש להתייחס לכך במסגרת ההסכם של הדיירים עם היזם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שלטונות המס נתנו הקלה משמעותית בעסקאות לפי תמ"א 38 כדי לסייע למימושה בפועל, והוחלט להעניק פטור מלא מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה מתוקף התמ"א.
הפטור שניתן מותנה במספר תנאים (שלא ניתנה תמורה כספית לדיירם למשל ועוד..).
יש לשים לב, שהפטור הוא בגין זכויות בניה מכח התמ"א בלבד וככל שבמסגרת הבניה יימש הקבלן/יזם תוכניות משביחות אחרות (חדרי יציאה לגג לדוגמא) עשוי להיות חיוב במס שבח ויש להתייחס לכך במסגרת ההסכם של הדיירים עם היזם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
|עו"ד גיא פרבמן
15/08/09
משרד מלווה את פרויקט תמ"א 38 בכול רחבי מדינת ישראל (אילת - חיפה) הן מבחינת היזם והן ומבחינת דייירים (אזור השרון), לרבות פרויקטים שבנייתם החלה זה לא מכבר. אני יכול לצייין במפורש שקיימים נושאים רבים שאינם ידועים ליזמים רבים לרבות היטלי כבישים, מדרכות, מים היטלי השבחה שרבים. היטלים אלה מגיעים לידיעתם של היזמים רק לאחר שהאחרונים מבקשים היתר בנייה כמו-כן ישנו מס שבח על הקומה הנוספת שאינה קומת תמ"א וכן קיים מס רכישה. דברים נוספים שיש לדרוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג' וכן לקבל מסמכים הקשורים למעלית וליתר הפרטים שמקבלים הדיירים.וכמובן לא לשכוח לקבל ערבות בנקאית וערבות בדק בסיום הפרויקט.
כל הנאמר לעיל הינו חלק מהדברים הנדרשים שיש להקפיד בעת ביצוע התקשרות עם יזם
כל הנאמר לעיל הינו חלק מהדברים הנדרשים שיש להקפיד בעת ביצוע התקשרות עם יזם
ערבות בנקאית - תמ"א 38
moraviv
17/08/09
לעניין הערבות הבנקאית- מהן הדרכים האפשריות? שמעתי שלעיתים נדרש להצמיד את הגג לדירות בקומה העליונה ולשעבד אותן על מנת שהבנק יסכים להעניק משכתנא ליזם...
הגשת מש"ח
אלון
11/08/09
בגלל התעקשות צד המוכרים, אנחנו הקונים כמו גם הם נמלא כל אחד טופס מש"ח בנפרד.
שלנו הוא טופס ורוד.
אם אני מגיש בנפרד , האם על המוכרים למלא במקום הנכון גם בטופס שלנו או שבגלל שהם מגישים טופס כחול בנפרד הם לא צריכים למלא שוב הצהרות בטופס הורוד שלנו ואנו למעשה שולחים טופס עם פרטי העסקה והצהרות לגבינו- הקונים בלבד
שלנו הוא טופס ורוד.
אם אני מגיש בנפרד , האם על המוכרים למלא במקום הנכון גם בטופס שלנו או שבגלל שהם מגישים טופס כחול בנפרד הם לא צריכים למלא שוב הצהרות בטופס הורוד שלנו ואנו למעשה שולחים טופס עם פרטי העסקה והצהרות לגבינו- הקונים בלבד
את פרטי העסקה יש למלא כמובן בשני המשחים. הצהרות כל אחד נותן בנפרד.
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפני רכישת דירה
אויר
11/08/09
הנני לפני רכישת דירה ,והמוכר העביר אישור מהמנהל כי עליו לשלם דמי היון על הנכס ואז יוכל לקבל גם אישור למכירת הדירה .
את דמי ההיוון הללו הוא מוכן לשלם.
בנוסף נמסר לו כי ישנו תשלום אשר לא שולם למינהל (הוא משלם תשלום דו חדושי למנהל למעלה מ40שנה )ואותו הוא לא מוכן לשלם ,טענתו היא כי הוא משלם כל חודשים ואין סיבה שגם אני אלא אשלם את דמי החכירה האלה ,
בדיעבד ברגע שישולם התשלום הנ"ל הרי שאני חוכר את הקרקע לכ49שנה .
שאלתי : האם התשלום הנ"ל מוטל על המוכר או על הקונה ?
אודה לתשובתכם בהקדם כי אני לפני חתימה על חוזה ועצרתי הכול.
את דמי ההיוון הללו הוא מוכן לשלם.
בנוסף נמסר לו כי ישנו תשלום אשר לא שולם למינהל (הוא משלם תשלום דו חדושי למנהל למעלה מ40שנה )ואותו הוא לא מוכן לשלם ,טענתו היא כי הוא משלם כל חודשים ואין סיבה שגם אני אלא אשלם את דמי החכירה האלה ,
בדיעבד ברגע שישולם התשלום הנ"ל הרי שאני חוכר את הקרקע לכ49שנה .
שאלתי : האם התשלום הנ"ל מוטל על המוכר או על הקונה ?
אודה לתשובתכם בהקדם כי אני לפני חתימה על חוזה ועצרתי הכול.
מומלץ לא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכטן דירה ברשם המשכונות
יוסי
11/08/09
האם יכול להיות מצב שנכס ( בית פרטי ) שאני קונה ונסח הטאבו נקי משעבודים, יתגלה ששועבד טו מושכן והמשכון נרשם רק ברשם המשכונות?
לפי הבנתי, כל משכון , גם אם נרשם ברשם המשכונות, חייב להופיע אף בנסח טאבו, האם אני צודק?
לפי הבנתי, כל משכון , גם אם נרשם ברשם המשכונות, חייב להופיע אף בנסח טאבו, האם אני צודק?
רישום משכון
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
כעקרון, שעבוד על נכס הרשום בטאבו יש לרשום בטאבו בכדי לתת לו תוקף כלפי כולי עלמא.
משכון ניתן לרשום על זכויות חוזיות להבדיל מקניין.
יכול וירשם משכון על זכויות חוזיות שלאחר מכן הבשילו לקניין (לדוגמא זכויות לרכישת נכס שטרם נרשמו בטאבו - המשכון הוא על הזכויות ולא על הנכס), והנושה לא טרח/שכח לרשום שעבוד בטאבו (לאחר רישום הזכויות).
במילים אחרות, השעבוד בטאבו אינו נרשם אוטומטית.
משכון ניתן לרשום על זכויות חוזיות להבדיל מקניין.
יכול וירשם משכון על זכויות חוזיות שלאחר מכן הבשילו לקניין (לדוגמא זכויות לרכישת נכס שטרם נרשמו בטאבו - המשכון הוא על הזכויות ולא על הנכס), והנושה לא טרח/שכח לרשום שעבוד בטאבו (לאחר רישום הזכויות).
במילים אחרות, השעבוד בטאבו אינו נרשם אוטומטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לזרז הליכי פינוי מושכר
נטלי
11/08/09
שלום ,דיירים עפ"י השכר שכירות לא ממשו אופציה לשנה נוספת ולחילופין קיבלו הושעת פינוי מבעל הנכס בעל פה ב-25.06.09 שהם מתבקשים לעזוב ב-25.08.09 ,כאשר סיום החוזה הינו ב-08.08.09, הם מסרבים לצאת מהבית ואף שלחו המחאות לשנה נוספת למרות התנגדות של בעל הנכס להמשיך קשר, כיצד לפעול לקבלת תוצאה מהירה ביותר תודה
סיום שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
לא ברור מדוע התבקשו לעזוב ב- 25.8 כאשר החוזה הסתיים קודם לכן? לא ברור מדוע הסיכום נעשה בע"פ ולא בכתב? לא ברור מהם התנאים החוזיים למימוש האופציה על ידי השוכרים?
בכל מקרה, חסרים נתונים עובדתים רבים מידי בכדי להשיב.
בכל מקרה, חסרים נתונים עובדתים רבים מידי בכדי להשיב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שיש עליה משכנתא
שרון
10/08/09
אנו מעוניינים לרכוש דירה, אולם על הדירה יש משכנתא בסכום של כמחצית ערך הדירה.
על מנת להבטיח שלא נישאר עם משכנתא על הבית, הסכמנו שהתשלום האחרון עבור תמורת הדירה יהיה בגובה המשכנתא שעל הבית וישולם ישירות לבנק, כך שהמשכנתא תימחק.
השאלה שלי, מה קורה אם בעל הדירה לא יעביר לנו את הדירה בזמן , מה שמקנה לנו זכות לבטל את החוזה ולבקש החזר כספי.
הרי אם תהיה בעיה ונרצה החזר כספי, האם נוכל גם לדרוש החזר כספי שכולל את תשלום המשכנתא ששולם לבנק???
ואם לא איך מבטיחים בפועל (מעבר לסנקציות שבחוזה) שהמוכר יחזיר לנו את כל הכספים אם הדירה לא תימסר בזמן????
על מנת להבטיח שלא נישאר עם משכנתא על הבית, הסכמנו שהתשלום האחרון עבור תמורת הדירה יהיה בגובה המשכנתא שעל הבית וישולם ישירות לבנק, כך שהמשכנתא תימחק.
השאלה שלי, מה קורה אם בעל הדירה לא יעביר לנו את הדירה בזמן , מה שמקנה לנו זכות לבטל את החוזה ולבקש החזר כספי.
הרי אם תהיה בעיה ונרצה החזר כספי, האם נוכל גם לדרוש החזר כספי שכולל את תשלום המשכנתא ששולם לבנק???
ואם לא איך מבטיחים בפועל (מעבר לסנקציות שבחוזה) שהמוכר יחזיר לנו את כל הכספים אם הדירה לא תימסר בזמן????
חיובים שלובים
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
צריך לדאוג שהתשלום האחרון יבוצע אך ורק כנגד מסירת הדירה בפועל לידכם, מה שנקרא חיובים שלובים המותנים האחד בהתקיימות השני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שיש עליה משכנתא
עו"ד צעירה
12/08/09
האידאל הוא שהמשכנתא תימחק לפני ועד למסירת החזקה בדירה. במידה ויש באפשרותכם לסדר שהכסף עבור מחיקת המשכנתא ישולם כתשלום אמצעי ולא כתשלום אחרון אזי ניתן להתנות את התשלום האחרון בכך שהמשכנתא נמחקת, כלומר - עד שהמשכנתא לא נמחקת לא משלמים את התשלום האחרון
.
במידה ואין אפשרות כזו מסיבה כלשהי (לא יכולה להעלות על דעתי סיבה אבל נניח) אזי כדאי אולי להשאיר כסף בנאמנות אצל עוה"ד ב"כ המוכר עד לקבלת אסמכתא למחיקת המשכנתא ורק אז הכסף יועבר לחשבון המוכר.
בכל מקרה, כפי שציין עו"ד זהר ארד - התשלום האחרון אמור להתבצע כנגד קבלת החזקה בדירה כחיוב שלוב.
במידה והחוזה מתבטל ועליכם לקבל את כל הכסף אין בעיה - המוכר לוקח משכנתא שוב בגובה הסכום ששולם לכם והבנק ממנו נטל את המשכנתא מחזיר לכם את הכסף (אבל בד"כ מקובל שבשלב הזה ששולם כל הכסף כבר לא מבטלים את החוזה ופיצוי בגין איחור במסירת החזקה הוא פיצוי כספי מוסכם מראש לכל יום איחור, לפי שיעור מקובל).
.
במידה ואין אפשרות כזו מסיבה כלשהי (לא יכולה להעלות על דעתי סיבה אבל נניח) אזי כדאי אולי להשאיר כסף בנאמנות אצל עוה"ד ב"כ המוכר עד לקבלת אסמכתא למחיקת המשכנתא ורק אז הכסף יועבר לחשבון המוכר.
בכל מקרה, כפי שציין עו"ד זהר ארד - התשלום האחרון אמור להתבצע כנגד קבלת החזקה בדירה כחיוב שלוב.
במידה והחוזה מתבטל ועליכם לקבל את כל הכסף אין בעיה - המוכר לוקח משכנתא שוב בגובה הסכום ששולם לכם והבנק ממנו נטל את המשכנתא מחזיר לכם את הכסף (אבל בד"כ מקובל שבשלב הזה ששולם כל הכסף כבר לא מבטלים את החוזה ופיצוי בגין איחור במסירת החזקה הוא פיצוי כספי מוסכם מראש לכל יום איחור, לפי שיעור מקובל).
חוזה שכירות בלתי מוגנת.
אור
10/08/09
בחוזה השכירות כתוב הסעיף :
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לפיה הסעיף שציטטת - כל התקלות/קלקולים חלים על המשכיר אז לא ברור מה השאלה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובים בגין מים של הבניין, על בעלי הדירות
רויטל
10/08/09
מדובר על מתחם בעל 2 בניינים - מאה דירות סה"כ- 700 ש"ח דמי ועד בית הניתנים לחברת ניהול בעבור שירותי שמירה, בריכה, חדר כושר.
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
השאלה לא ברורה ובכל מקרה דורשת בירור עובדתי בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובי המים של אחזקת הבניין על כל הדיירים
רויטל
11/08/09
אנסה בשנית.
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
נתינת דירה במתנה תוך 24 חודש מקניית דירה שנייה
יעקב
10/08/09
קניתי דירה שנייה והצהרתי כי בדעתי למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודש, שילמתי מס רכישה כעל דירת מגורים יחידה, כעת ברצוני לתת את הדירה הראשונה במתנה, ושאלתי האם נתינת דירה במתנה גם מקיימת את הפטור ממס הרכישה על הדירה השנייה?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לעיות דעתי אין בעיה שכן התחייבת למכור את הדירה והגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין קובעת ביחס למכירה - "בין בתמורה ובין ללא תמורה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת משק חקלאי
יניר
10/08/09
אם בעלת משק הורישה לשלושת ילדיה את המשק שכל אחת מקבלת רבע והבן מקבל חצי, נאמר והבן נפטר לפני אמו האם החצי שלו יעבור לילדיו באופן אוטומתי או שהסבתא יכולה לרשום צוואה חדשה שבה היא מנשלת את נכדיה מירושצ בנה בנה
אנא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לבדוק כשקונים בית – שעבודים
אלון
10/08/09
אני קונה בית מאדם פרטי.
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
מה לבדוק כשקונים בית?
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אלון,
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד קרקע בבנין מגורים
גל
09/08/09
אני גרה בבניין בן 6 קומות. בעל שתי כניסות נפרדות, כששלוש הקומות הראשונות מאכלסות עסקים, בנק, משרדים וכד'. שלוש הקומות הנוספות הינן של מגורים ולנו כניסה נפרדת. בעליה של הקומה השלישית החליט למקסמם כנראה את ההכנסות שלו ובמקום קומת משרדים בחר לחלק את הקומה שבבעלותו לכ30 יח' דיור נפרדות!! והלשכיר אותן לאנשים פרטיים. כך הפך הבניין למעשה בניין המכיל 16 משפחות ל46!
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
שימוש חורג ופיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אתם יכולים לפעול בשני מישורים במקביל או בנפרד.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף מאוד – דירה מהמינהל
שואלת
09/08/09
אבקש עזרתכם בדחיפות למקרה שלי. הדירה היא מהמינהל ויש להאריך את החכירה. בנוסף יש להמציא אישורי זכויות על הדירה מהמינהל כמובן וכן שטרות לפיהם אין הגבלה בהעברה ובירושה.
כיצד עושים זאת. אם אגש להגיש בקשות אלה מהמינהל (בירושלים) האם אקבלם במקום? או תוך כמה זמן ומה העלויות?
נא הדרכתכם ועזרתכם בדחיפות.
בתודה מראש...
כיצד עושים זאת. אם אגש להגיש בקשות אלה מהמינהל (בירושלים) האם אקבלם במקום? או תוך כמה זמן ומה העלויות?
נא הדרכתכם ועזרתכם בדחיפות.
בתודה מראש...
יש הסברים מפורטים באתר של מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבקשת הסבר לפקודת חוק המצ"ב
שרון
09/08/09
לא יפעיל אדם מכונות המונעות בכוח מכני לצורך חפירה, בנייה וכד' בין השעות 19:00 לבין 6:00 באזור מגורים.
האם זה כולל רעש של מקדחה או כלי עם רעש דומה המשמש קבלן שיפוצים בעבודתו בדירה שלידי בהריסת קירות גבס וכיוצ"ב?
האם זה כולל רעש של מקדחה או כלי עם רעש דומה המשמש קבלן שיפוצים בעבודתו בדירה שלידי בהריסת קירות גבס וכיוצ"ב?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה כשיש בנסח הערה על כונס נכסים
עו"ד מתחילה
09/08/09
שלום!
אני עו"ד מתחילה ומטפלת באופן עצמאי בעסקת מכר כאשר בנסח יש הערה על כונס נכסים. מחד נראה לי שכונס לא מסכן את העסקה כי זה בפיקוח בימ"ש אך בכ"ז רציתי להתייעץ בכדי להיות בטוחה... האם עסקה כזו בטוחה? מה המשמעות הפרקטית של כונס נכסים? האם צריך לדאוג להסרת ההערה והמצב בטרם החתימה על ההסכם בדומה להערה על עיקול?
אודה מאוד על עזרתכם האדיבה!!
אני עו"ד מתחילה ומטפלת באופן עצמאי בעסקת מכר כאשר בנסח יש הערה על כונס נכסים. מחד נראה לי שכונס לא מסכן את העסקה כי זה בפיקוח בימ"ש אך בכ"ז רציתי להתייעץ בכדי להיות בטוחה... האם עסקה כזו בטוחה? מה המשמעות הפרקטית של כונס נכסים? האם צריך לדאוג להסרת ההערה והמצב בטרם החתימה על ההסכם בדומה להערה על עיקול?
אודה מאוד על עזרתכם האדיבה!!
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לא ברור משאלתך האם את רוכשת את הדירה מכונס הנכסים או מבעלי הדירה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להוציא צו הפסקת עבודה לגן ילדים
משה
09/08/09
האם ניתן להוצי צו הפסקת עבודה לגן הנערך לפתיחה בית מגורים ? הגן עתיד להפתח בבית הצמוד אלי , הבית מיועד למגורים בלבד ופתיחת גן מהווה שימוש חורג , לבית אין טופס 4 ומחובר לחשמל ומים זמני
יש לערב את העיריה אשר אחראית על אכיפת חוק התכנון והבניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
שירה
09/08/09
שלום רב,
יש דירה בבעלותי,האם במצב כזה
בן זוגי יכול לקבל איזשהם זכויות בדירה?
תודה
יש דירה בבעלותי,האם במצב כזה
בן זוגי יכול לקבל איזשהם זכויות בדירה?
תודה
זכויות בדירה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
מתי נרכשה הדירה ? האם לפני הנישואין ? אם כן האם נחתם הסכם ממון ביניכם ? במידה שלא לבעלך יש זכויות שוות על הדירה
דירה להשקעה הרשומה כחנות
ת
09/08/09
שלום. אני מעוניינת לרכוש דירה להשקעה הרשומה כחנות אך משמשת למגורים כבר 15 שנה. הדירה מוכרת בעירייה כדירה למגורים לתשלומי ארנונה. מה הן ההשלכות אם משכירים את הדירה למגורים? וכיצד ניתן לקבל היתר לשימוש חורג ובמה תהליך זה כרוך?
דירה להשקעה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
לאור העובדה שבעירייה רשום שמדובר בדירת מגורים, יש לפעול בטאבו לתיקון הרישום.
כמו-כן יש לבחון בעירייה האם ניתן שינוי ייעוד לחנות.
בכול הנוגע להשכרה אם בעירייה רשום שמדובר בדירה אין לכך שום השלכות.
אך המלצתי לבדוק היטב היטב את הנכס
כמו-כן יש לבחון בעירייה האם ניתן שינוי ייעוד לחנות.
בכול הנוגע להשכרה אם בעירייה רשום שמדובר בדירה אין לכך שום השלכות.
אך המלצתי לבדוק היטב היטב את הנכס
תשלומי מיסים וחובות ישנים
מישמיש
09/08/09
שלום,
יש לי בית ביישוב מבוא דותן (בשטחים) את היישוב עזבתי בשנת 96-97 ומאז לא חזרתי (עקב גירושין) הדירה נשארה ריקה ועזובה ואין לי שום מושג איך הבית ניראה ואם ראוי למגורים בכלל (אין אפשרות להגיע לשם בגלל המצב במדינה) . ומאז אני משלם חלקית את המיסים וצברתי חוב שעולה ויורד לפי אופן התשלומים. במועצה הוחלט פתאום עכשיו לחייב אותי בריבית והצמדה רטרו עבור כל השנים במכה אחת. שאלתי האם המועצה היתה צריכה לגבות את הריבית והצמדה כל רבעון או כל חודש ולא לאחר כ"כ הרבה שנים? האם זה חוקי לבצע דרישת תשלום בשיטה הזו והאם אני חייב לשלם היום את כל הריבית וההצמדה לאחר כ"כ הרבה שנים או ניתן לבטל חלק עקב השנים שחלפו בדרך כלשהי. תודה
יש לי בית ביישוב מבוא דותן (בשטחים) את היישוב עזבתי בשנת 96-97 ומאז לא חזרתי (עקב גירושין) הדירה נשארה ריקה ועזובה ואין לי שום מושג איך הבית ניראה ואם ראוי למגורים בכלל (אין אפשרות להגיע לשם בגלל המצב במדינה) . ומאז אני משלם חלקית את המיסים וצברתי חוב שעולה ויורד לפי אופן התשלומים. במועצה הוחלט פתאום עכשיו לחייב אותי בריבית והצמדה רטרו עבור כל השנים במכה אחת. שאלתי האם המועצה היתה צריכה לגבות את הריבית והצמדה כל רבעון או כל חודש ולא לאחר כ"כ הרבה שנים? האם זה חוקי לבצע דרישת תשלום בשיטה הזו והאם אני חייב לשלם היום את כל הריבית וההצמדה לאחר כ"כ הרבה שנים או ניתן לבטל חלק עקב השנים שחלפו בדרך כלשהי. תודה
תשלום מסים
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
יש לפנות בעניין לפורום מסים
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
