פורום נדל"ן

שלום זאב,

הקבלן מחוייב כלפיכם על פי הסכם הרכישה שלכם. אם מכר לכם חניה - עליו לספק לכם חניה וגם לרשום אותה על שמכם.

כדאי לפנות לקבלן, לברר מדוע טרם נרשם הבית המשותף ומדוע טרם נרשמו החניות. אם הבניין כולו טרם נרשם אולי כדאי לכם להתאגד ולפנות לעו"ד שייצג אתכם מול הקבלן.

מומלץ גם לבדוק את הסכם הרכישה ולראות מה רכשתם בדיוק - האם רכשתם חניה ומה המיקום שלה.

אם הקבלן מכר את החניה שמכר לכם לאדם אחר - כדאי לפנות בדחיפות לעו"ד על מנת לבחון את אפשרויות הפעולה הקיימות לכם בהתאם לחוזה, לעובדות ולזמן שחלף.

שלום רב,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, שטח החצר בבית משותף הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות בבניין.

זה איננו רכוש ציבורי, ואין למי שאינו מבעלי הדירות, או מטעם מי מבעלי הדירות זכות להכנס ולחנות אצלכם בבניין.

אתם רשאים להקים שער או מחסום בכניסה לחניה ולמנוע כניסתם של מי שאינם מורשים לכך.

שלום יואב,

הוצאות פיתוח הן תשלומים המיועדים להקמת תשתיות המאפשרות שימוש במגרש (יצירת מגרשים, קירות תומכים, מדרכות, כבישים, צנרת מים וביוב, תשתיות חשמל ועוד. התשלומים כוללים גם את עלויות תכנון המערכות האלה. הסכומים משתנים בהתאם לעבודות הפיתוח הנדרשות במקום בו נמצא המגרש.

לגבי משכנתא, לרוב ניתן (כפוף לאישור הבנק, שיבדוק כושר החזר) לקבל מימון חלקי לצורך רכישת מגרש ובניה עצמית. כדאי לברר בבנקים למשכנתאות או להעזר בשירותי יועץ משכנתאות.

שלום רב,

לא ברור משאלתך האם השוכר נמנע מלשלם לך בשל החודש הנוסף.

מכל מקום, וכפוף להוראות חוזה השכירות, ככל שנגרם לך נזק כספי מהתנהלות השוכר תוכל לממש את הבטוחות שמצויות בידך, ככל שמצויות. אם לא קיימות בטוחות או שסכומן אינו מספיק, יתכן שתאלץ להגיש תביעה מתאימה כנגד השוכר.

שלום נתן,

תוכל לדווח לעיריה על הבניה הבלתי חוקית ולקוות שהעיריה תורה לשכן להרוס את הבניה הבלתי חוקית.

בנוסף תוכל לשקול הגשת תביעה לסילוק יד של השכן מהרכוש המשותף עליו בנה או הגשה תביעה לצו הריסה או לפיצוי בגין נזקיך.

שלום רולנדה,

כעקרון, כאשר קיימת גדר חיה על גבול בין שכנים - שני הצדדים אחראים לתחזוקתה, ולכן על השכן לדאוג לגיזום הגדר בצד שלו.

אבל,

אם הגדר נטועה בצד השייך לך, וענפיה גורמים נזק בלתי סביר לשכן, הוא זכאי לדרוש ממך לגזום את הגדר או לבצע זאת על חשבונך.

אם זה המצב, אני מציעה שתשוחחי עם השכן ותנסי להבין האם יסכים לסייע לך לגזום את הגדר בצד שלו. אם תגיעו להבנות, מה טוב, ואם לא - יתכן שתאלצי להסתייע בשירותיו של גנן שיסייע לך.

שלום לירון,

ככל שתרצה לאפשר לשוכרת לארח בני משפחה מחו"ל כדאי לדאוג להחתימה על מסמך בו תרשם תקופת השהות המדוייקת, כולל מועד עזיבה, שמבהיר שהיא אחראית בלעדית לכל התשלומים ולכל נזק שיגרמו האורחים, שלאורחים אין זכויות עצמאיות כלפיך ולך אין כל מחוייבות כלפיהם, וכן יכלול סעיפים שיבטיחו את פינוי האורחים.כדאי לוודא שהאורחים נכנסים למדינת ישראל כחוק ויש בידם אשרה מתאימה.

ניתן לעשות זאת בחוזה השכירות עצמו או במסמך נפרד, סמוך למועד הרלוונטי.

שלום בן,

אם קיים בדירה ליקוי המסכן את השוכר על המשכיר לתקן את הליקוי בדחיפות ולא יאוחר מאשר תוך 3 ימים.

אם הדירה נמסרה לכם כשהיא במצב שמסכן אתכם ניתן לראות בכך הפרת חוזה ע"י המשכיר ובמקרה כזה ניתן לבטל את החוזה.

שלום רבקה,

בתוך החצר הצמודה לדירתך את רשאית לבנות במגבלות החוק (כלומר - כפוף להיתר ככל שנדרש כזה) ובהסכמת השכנים.

לגבי קיר של רכוש משותף, למשל גדר הבניין, את רשאית להשתמש בו באופן סביר שאינו גורם נזק לרכוש או לשכנים.

שלום נאור,

עליך לדרוש הן מבעל הדירה והן מהנציגות את תיקון התקלה.

ככל שנגרם נזק כספי עליך לדרוש את תשלומו מהמשכיר ובמקרה המתאים לקזז את התשלום משכר הדירה או להגיש נגדו תביעה.

במסגרת התביעה יהיה עליך להוכיח מה הצריכה העודפת בגינה אתה דורש תשלום.

שלום חיים,

סמכות המפקח היא לסכסוכים בין בעלי זכויות או בעלי תפקידים בבית המשותף, העוסקים בנושאים שהוגדרו בחוק.

סכסוך עם בניין שכן שאיננו אגף בבית המשותף איננו בסמכות המפקח אלא בסמכות בית המשפט.

שלום דוד,

מי שיבצע את התיקון יוכל לומר לכם אם מדובר בצינור שבאחריות העיריה, או בצינור המוביל את המים לבניין שלכם, שאז האחריות לתיקונו היא עליכם.

שלום אוליה,

עליך להעביר את הדירה לאמך במתנה לא יאוחר מאשר תוך 24 חודשים (שנתיים) מיום רכישת הדירה החדשה.

חישוב מס הרכישה הוא בהתאם למועד רכישת הדירה החדשה.

שלום דוד,

חתימה על חוזה במקרקעין כדאי לבצע רק אחרי בדיקת כל העובדות, לרבות זכויות המוכר ולרבות זכויות הבניה, בחינת המצב המשפטי בהתאם להן וקבלת יעות משפטי מקצועי.

זכרון דברים עלול להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, וככזה עלול לפגום בניהול המו"מ לקראת חתימת החוזה, להתחיל את מרוץ הזמנים לדיווחים לרשות המסים. זהו חוזה שנערך בלי בדיקה ראויה ומומלץ להמנע ממנו.

שלום רב,

חוזה השכירות המקורי אמור לקבוע את התנאים בהם יוחזר השיק לשוכר היוצא.

בכל מקרה, ככל שמדובר בבטוחה נכון להחזיק בה לכל הפחות עד מועד פקיעת החוזה הנוכחי.

שלום אליאן,

ככל שהזכויות רשומות על שם המוריש ובעקבות רישום הבית המשותף ייוחדו לדירה מסויימת לא צפויה בעיה ברישום הירושה.

שלום חיים,

כעקרון, ככל שבעת רכישת דירה מתחייב הרוכש למכור את דירתו הנוכחית במועד הקבוע בחוק, רשאי הקונה לשלם בתוך 60 יום מהרכישה רק את מס הרכישה על פי מדרגות דירה יחידה (או לא לשלם ככל שהחישוב הוא 0) והשומה מוקפאת עד למכירת הדירה. נמכרה הדירה במועד - ינתן אישור מס רכישה. לא נמכרה - ישולם מס רכישה במדרגות דירה נוספת בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.

הזכות הזו קיימת לך כלפי רשות המיסים.

לגבי היחסים החוזיים עם כונסת הנכסים והאם התחייבת כלפיה לשלם את כל המס על פי מדרגות דירה נוספת - יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה.

שלום רן,

השפעת העדר טופס 4 על הדירות הישנות תלויה בסוג התוספות, ובעיקר בשאלה אם יצרו שינוי בדירות הישנות.

לגבי השפעה על ערך הדירות יש להתיעץ עם שמאי.

שלום חיים,

הפרוטוקול נועד להוות ראיה לכך שנבחרת לכהן כוועד הבית ע"י בעלי הדירות. הבחירה היא שנותנת לך את הסמכות לכהן כנציג של בעלי הדירות.

ניתן לכנס אסיפת דיירים לבחירתך לתפקיד או לקבל הסכמת בעלי הדירות בקבוצת ווטסאפ בה חברים כל בעלי הדירות או באופן אחר ובכתב, ובעקבות זאת להכין פרוטוקול ולחתום עליו.

שלום חיים,

דין רכוש משותף שהוצמד לדירה כדין הדירה.

לפיכך (וככל שהנזק לא נגרם עקב כשל ברכוש המשותף) האחריות לתיקון חלה על בעל החניה.

שלום פיני,

מותר לך לסגור מרפסת בהתאם למפורט בהיתר הבניה.

אם תרצה לבצע שינויים יתכן שידרש שינוי בהיתר. יש להתיעץ בעניין זה עם אדריכל.

שלום יעקב,

תקופת הבדק על פי חוק המכר (דירות) לדלת וחלון ממ"ד היא שנתיים מיום מסירת הדירה לקונה. לאחר מכן קיימת תקופת אחריות בת 3 שנים.

בתקופת הבדק אין צורך להוכיח כי הקבלן אחראי לליקוי, בתקופת האחריות יש להוכיח כי הליקוי נגרם עקב תכנון, עבודה או חומרים לקויים.

שלום ענת,

על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה הנוכחית (ומדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה) עליך למכור את הדירה הנוכחית לכל המאוחר תוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה מהקבלן.

שלום שמוליק,

ניתן לאכוף פסק דין של המפקח על רישום מקרקעין באופן בו אוכפים פסק דין של בית המשפט.

במקרה של פסק דין לצו מניעה ניתן להגיש בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, במסגרתה יופעלו אמצעי אכיפה כנגד השכן הסרבן, כגון קנסות או אף מאסר.

שלום יעקב,

על מנת לקבל תשובה מדוייקת לשאלתך יש לבחון את הסכם הרכישה שלך.

כעקרון, אם היזם הוא מי שהזמין מהקבלן את בניית המבנה, ואם הוא נחשב כמוכר הדירה, תקופת הבדק היא שנתיים מיום מסירת הדירה אליך, והמחוייבות לתקן היא של היזם. במקרה כזה ההסכמים הפנימיים בין היזם לקבלן אינם גורעים מאחריות היזם לתיקונים.

אם היזם נחשב לקונה ראשון של הדירה, ואתה נחשב לרוכש משנה - המועדים יספרו החל במועד מסירת הדירה ליזם.

שים לב, שלגבי מסגרות תקופת הבדק היא שנתיים, אבל אחריה קיימת תקופת אחריות של 3 שנים, שגם במהלכה קיימת אחריות לקבלן, אם תוכיח שמקור הליקוי הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים.