LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

מס שבח במכירת דירה לאחר תהליך תמ"א 38 תיקון 2

אסף

04/09/2012 12:39

ביצוע תמ"א 38

יניב

02/09/2012 16:39

חברים שלום,אנחנו מעוניינים לבצע תמ"א 38 וישנן לי 3 שאלות:1. האם דייר בקומה העליונה יכול להתנגד לתוכנית בשל הטיעון: "אני לא רוצה שיגורו מעלי" למרות שהגג הוא שטח המשותף לכלל הדיירים?2. ישנן דיירים המתנגדים לתוכנית בשל העובדה שלא שהחניות הנוכחיות שלהם ייתכן ויועברו לדיירים החדשים. אציין כי "חניות" אילו אינן שייכות להן כלל אלא שטח משותף. האם טיעון זה תקף.3. מתברר כי הקבלן אשר בנה הבניין שלנו רשם גם את הבניין הצמוד כ-"בניין אחד". נאמר לנו ע"י דייר ש-"בדק" הנושא כי הדבר מחייב אותנו להשיג גם את הסכמתם של הדיירים בבניין הצמוד. האם הדבר נכון?בתודה מראש!!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

ביצוע תמ"א 38

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:23

שלום רב, 1. לכאורה כל דייר יכול להתנגד, אולם הפרוייקט לא יפול על חודו של קול. הוראות החוק דורושות הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה וישנה הסכמה העולה על 66% ניתן להתקדם בפרויקט ובהמשך ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגד אותו דייר סרבן. הוראות התמ"א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים. 2. הסיבה לסירוב הדיירים אינה משנה כפי שכבר הוסבר לעיל. על מנת שלאותם הדיירים המתנגדים יהיה סיכוי כלשהוא בתביעה שתוגש נגדם למפקח על רישום המקרקעין יש צורך כי העילה לסירוב שלהם תהיה קניינית ובכל מקרה יצרו איזונים נדרשים ע"י המפקח. 3. גם אם הבניין שלכם והבניין הצמוד לכם רשום כבית משותף, הרי שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד. במקרה זה, אכן ישנה דרישה להסכמת הדיירים של הבניין הנוסף, אולם ניתן להתגבר על דרישה זו ע"י הכרזה על כל אחד משני הבניינים כבניין עצמאי. אני ממליץ לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום הבתים המשותפים והתמ"א יחדיו.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חנות / עסק פעיל תמ"א 38

ארנון דן

02/09/2012 16:21

שלום נמצא לפני חתימה על הסכם שכירות בחנות בקומת קרקע בבנין מגורים בן 5 קומות ,.בבדיקות שעשיתי התברר לי כי הבניין מיועד לתמ"א 38 וכי מספר יזמים כבר נפגשו עם הדיירים , מבקש להבין מה הנוהל לגבי עסק קטן במקרה זה ? האם פעילות עסקי עלולה להפריע לקבלן בעת עבודותיו ? ועד כדי זה שאצטרך לסוגרו ? האם אפשרי להמשיך את פעילות העסק בזמן העבודות ? הדבר דיי קריטי עבורי היות והשכירות שעליה אני חותם ארוכת טווח .. גם בשל השקעתי בחנות .. מציין כי הכניסה לחנות והגישה אליה משותפת לכניסה של הדיירים לבניין עצמו .. אשמח להארה , תודה לכם

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

המשך ..

ארנון

02/09/2012 16:45

שכחתי להוסיף כי גם החנות זוכה גם להרחבה .. ברור לי כי אצטרך לסוגרה למשך תקופת ההרחבה שלה .. שבוע .. ואולי פלוס ..על פי מצבו של הבניין נראה כי הדיירים יבקשו להגיע מהר (יחסית) לחוזה מול הקבלן .. ההליך האישורי כ - 8/ 9 חודשים בערך .. ואני מהמר כי העבודות יחלו בעוד כשנה + 4חודשים .. כאשר בפועל לא הוצאתי את השקעתי .. בנוסף .. וחלילה עלי לפנות את החנות ! הפסד עצום ! ( היה וחייב לסוגרה .. ) ושוב תודה על עזרתכם

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מעורבות העיריה בעת תהליך בניה במסגרת תמא 38

30/08/2012 12:18

מעורבות העירייה בעת תהליך בניה במסגרת תמ"א 38

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:32

שלום רב, אני ממליץ לך לקרוא את הסכם ההתקשרות ביניכם הדיירים לבין היזם/ קבלן אשר מבצע את הפרויקט אצלכם. בהסכם אמור להיות סעיף המתייחס בדיוק לשאלתך, קרי האם היזם/ קבלן רשאי להפסיק את העבודות בבניין, ואם כן מאילו סיבות, וכן למשך איזו תקופה. בכל מקרה הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד המייצג אתכם כדיירים בפרויקט ובמידה ואין לכם, לפנות לעו"ד המתמחה בתחום. לעניין התערבות העירייה, העירייה אינה מעורבת התהליך, היא רק מעניקה היתרי בניה. לעניין המפקח על רישום המקרקעין- עקרונית, אין לו נגיעה לכך כי הועד אינו מעדכן אתכם בהתפתחויות, אך ניתן בדרך אחרת לכפות על הועד ליתן פרטים. במידה ואינך מעודכן בהתפתחויות הייתי ממליץ לך לפנות למנהל העבודה באתר ו/או למפקח מטעמכם במידה ושכרתם מפקח או ליזם עצמו ולבקש ממנו עדכונים.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 בשכונת התקווה

אני

29/08/2012 15:50

מה אתה יכול לייעץ לנו בעניין תמ"א 38 בשכונת התקווה? האם תמ"א 38 חל שם על בניינים בני 2 קומות, כמה מותר לבנות עם או בלי פינו-בינוי, כמה זמן לוקח עד גמר הבנייה, האם צריך להיות בעל הנכס מספר שנים מסוים כדי להיות זכאי לתמ"א 38, וכמה מותר לבנות תוספת שלא במסגרת תמ"א 38 כלומר במסגרת תכניות עיריית תל אביב ו/או לפי החוק (מרפסת?), מי מממן אם עושים רק את הבניה במסגרת בניית תוספות שהדיירים זכאים להן ללא תשלום ואיפה מגישים בקשה לכך? אילו תוכניות מתאר של עיריית תל אביב יש על שכונת התקווה? האם מותר לבנות שם מעל 400 מ"ר בבניינים בני 2 קומות ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 בשכונת התקווה

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:28

ראשית כל, ניתן לממש את הוראות תמ"א 38 על כל בניין שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן הישראלי הנדרש כיום (413). משאלתך לא ברור מה אתם מעוניינים לבצע, האם תמ"א 38- שיפוץ וחיזוק או שמא תמ"א 38 שינוי מס'2- קרי הריסה ובניה. משך הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט וכן תלוי בסוג הפרויקט (שיפוץ וחיזוק או הריסה ובניה), וכן במספר הדירות בבניין ובמספר הדירות העתידות להיבנות. לעניין שאלתך האם כי צורך להיות בעל הדירה מספר שנים- הוראות התמ"א וחוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אינה מתייחסת לכך. יש צורך כי בעלי הדירות (אלו שרשומים בטאבו) יסכימו לפרויקט. המימון לכל הוא של הדיירים, אלא אם הם עושים עסקה עם יזם/קבלן אשר לוקח זאת על עצמו. התוכניות אמורות להיות מוגשות בוועדה המקומית בת"א.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה

gannago

21/08/2012 15:55

רכישת דירה חדשה

עו"ד גילי לוי

26/08/2012 17:46

מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:34

אנה שלום, המסמך הראשוני והחשוב ביותר שעליך לבקש הוא הסכם ההתקשרות של היזם/ קבלן עם הדיירים ואת כל המסמכים שהדייר חתם עליהם בעבר, מכל מין וסוג שהוא. עליך לקרוא את ההסכם בעיון ולהתמקד בסעיפים העוסקים במכירת דירה של בעלי דירות קיימות לצד ג' והאם ישנה דרישה להסכמה של היזם/קבלן, או האם עליך לחתום על ההסכם ו/או הנספחים (כגון מפרט טכני, יפוי כוח, בקשות לרישום הערות אזהרה ) וכדומה. בנוסף הייתי ממליץ לך לבקש את הנספחים עליהם עתידים הדיירים לחתום וכן לבקש את התכניות. במידה וכבר ישנן תכניות מאושרות וחתומות בקשי לעיין אף בהן. בכל מקרה, את צריכה להיות מונחת ע"י עו"ד שלך שמייצג אותך ברכישה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דיווח למס שבח

אור

16/08/2012 09:06

דיווח למס שבח תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

26/08/2012 17:45

תמא 38 2

גיל

15/08/2012 20:29

זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים +חניה בתמ"א 38

משה

13/08/2012 16:33

בבנין של 4 קומות 12 דירות הלקבלן שבנה את בבנין מחזיק בבעלותו שני מחסנים בקומת העמודים + חניה ומשכיר אותם כמשרדים. במסגרת תמ"א 38 היזם בונה תוספת של 2.5 קומות, הדיירים מקבלים מרפסת. הקבלן רוצה להגדיל את שטח המחסנים (תוספת של 20% על חשבון השטח המשותף של כלל הדיירים). הדיירים והיזם מסכימים לתת לקבלן פיצוי כספי לחלק היחסי של השטח שיש לו אבל הקבלן לא מעונין. כרגע בגלל דרישות הקבלן לא ניתן להתקדם עם תמ"א 38 . אשמח לקבל עצות ורעיונות כיצד להמשיך.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים+חניה בתמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

17/08/2012 12:22

דייר סרבן תמ"א

אהרון

13/08/2012 14:01

דייר סרבן תמ"א

עו"ד אמיר לנטון

17/08/2012 12:13

דמי שכירות

נירה

13/08/2012 12:55

דמי שכירות

עו"ד אמיר לנטון

17/08/2012 12:08

אני ממליצה על היזם ------ אצלנו הוא קידם תמ״א 38 לת

טל

12/08/2012 23:00

אין לי זכויות בגג..

דוד

12/08/2012 14:00

אין לי זכויות בגג

עו"ד אמיר לנטון

13/08/2012 14:42

דיירים ליד

גלית

09/08/2012 08:59

דיירים ליד

עו"ד אמיר לנטון

13/08/2012 14:38

גלית שלום רב עניין התנגדויות ותביעות של בניינים סמוכים אינו פשוט שכן ניתנת חשיבות לחיזוק בתים מרעידות אדמה. ניתן להתנגד ולהגיש תביעות וצוי מניעה וכו' אך כל מקרה לגופו. ניתן לתבוע למשל במצבים מסוימים ירידת ערך (אם יש) בהתאם לחוק התכנון והבניה. לעניין מטרד וכד', ככל שמדובר בבניה רגילה בשעות וברעש כחוק, כך חוזק הטענה פוחת. יתכנו מקרים שההיתר המבוקש אינו תואם לתכניות בניין עיר או התמ"א וכן נהלים כאלה ואחרים, וישנן בעיות תכנוניות נוספות. יתכן שלאור התנגדות/תביעה/משא ומתן כאלה או אחרים מול היזם/קבלן הוא ירצה להפיסכם ולו למניעת עיכוב בפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם בשקילת הצעדים הנכונים במדויק לכם בברכה, עו"ד אמיר לנטון מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בתים ששטחם פחות מ-400 מ"ר

אבי

07/08/2012 19:59

ואוסיף לשאול

השואל מה7.8

10/08/2012 00:12

בתים ששטחם פחות מ 400 מ"ר

עו"ד אמיר לנטון

13/08/2012 13:23

הצעת חוק ושינוי עתידי - בביצוע עבודות מכוח תמ"א 38

אביהו

06/08/2012 18:41

דייר סרבן - שינוי חקיקה

עו"ד גילי לוי

09/08/2012 17:06

כפיית הסכמה

יוסף

06/08/2012 17:51

כפיית הסכמה- קטינים

עו"ד גילי לוי

09/08/2012 16:50

תקרת רביץ

יעל

04/08/2012 11:37

בניה מעל תקרת רביץ

אמיר

05/08/2012 16:54

שלום, זו בעצם שאלה הנדסית ולא משפטית - ואני לא עו"ד ולא מהנדס אבל ראיתי תכנון של פרויקט כזה (הוצע לנו). הם מפרקים את גג הרעפים ותקרת הרביץ ומניחים תקרה חדשה מבטון. אגב, במקרה שלנו, הדיירים הגיעו בסוף למסקנה שבמקום להטליא בניין קיים, יהיה רווח גדול יותר לכל הצדדים מפרוייקט של הריסה ובניית בניין חדש, ולכן הוחלט לחפש פתרון מסוג זה (תמ"א 38 תיקון 2 או 3). כדאי לכם לחשוב על זה. עוד שיקול הוא שבשיטה הראשונה אתם תצטרכו לגור חדשים רבים בתוך אתר בנייה!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תקרת רביץ

עו"ד אמיר לנטון

07/08/2012 08:24

תמ"א 38/3

שואל

03/08/2012 02:59

תמ"א 38/3

עו"ד אמיר לנטון

07/08/2012 08:21

עו"ד אמיר תודה ושאלה להבהרה

אני

07/08/2012 22:34

שאלה לגבי תהליך ראשוני של תמ"א 38

ערן

01/08/2012 13:26

שלום לחברי הפורום, אני גר בתל אביב. הבניין שבו אני גר יחד עם עוד 2 בניינים נוספים (כולנו שייכים לחלקה אחת) בשלבי התעניינות בתמ"א 38. אנו במשא ומתן ראשוני כרגע עם חברה פלונית. בפגישה הראשונית (היחידה שהיתה כרגע) נאמרו מספר דברים שעליהם אני רוצה לשאול (כמובן שהמליצו לנו לקחת עורך דין מומחה ודברים נוספים שאינן רלוונטיות לשאלות הבאות): 1. נאמר לנו שבשלב הראשון אנו נתחייב לחתום על חוזה נכונות. חוזה נכונות משמע שאנו מתחייבים להמשיך בתמ"א 38 אך ורק עם חברה זו. עם זאת, מצפים שנחתום בלי לדעת מה בדיוק אנו הולכים לקבל. שאלתי היא מה בדיוק המידע ואילו התחייבויות החברה אמורה לתת לדיירים לפני שחותמים על הסכם ראשוני הכובל אותנו רק אליהם ? 2. נאמר לנו בגדול שיבנו ממדים, מרפסות שמש חניות, חיזוק מבנה, מעליות (אין תוכניות עדיין). הם אמרו שאם נחליט על המשך תהליכים, בשלב עתידי נחתום על הסכמתנו המלאה לביצוע התכנון, אך ציינו שייתכן ובשלב היתרי הבנייה (לפי הבנתי) עלולים שכנים להתנגד לבניה ואז הם יאלצו לוותר על חלק מתוספות הבניה שנסכם איתם עליהם. אני אישית לא חושב שזה נכון לחתום על חוזה במידה ובסוף לא יבנו את תוספות הבנייה (ממד וכדומה). אני לא מבין איך הם מצפים שנחתום על חוזה שהוא סוג של הימור (לא יודעים בוודאות מה נקבל, אך מתחייבים ללכת עד הסוף). לדעתי, ללא ממד, זה פשוט לא שווה לעבור את כל עוגמת הנפש של תהליך הבנייה. מה לדעתכם צריכים להיות ההתחייבויות שלהם כלפי הדיירים וההתחייבות של הדיירים כלפי החברה ? תודה, ערן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תהליך ראשוני של תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

01/08/2012 15:37

ערן שלום, נושא התכנון בתמ"א 38 הוא אכן מורכב ובלתי סופי עד לקבלת היתר הבניה בפועל. לא נהוג לחייב את הדיירים לחברה מסוימת ולזמן בלתי מוגבל טרם חתימה על הסכם תמ"א סופי. כן נהוג ויש מי שמחתים על תקופת "בלעדיות" ליזם מסוים לתקופה מאוד מוגבלת בה הוא מוזמן להציע הצעתו המסודרת לרבות מפרט טכני אותו הוא מציע ותוכניות לדוגמא. לאחר מכן בהסכם עצמו יש למצוא את הדרך הנכונה לכל שינוי תכנוני שיתבקש ע"י הועדה המקומית ביחס לתכנון. בברכה, עו"ד גילי לוי מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם לקחת עורך דין המקורב לאחד הדיירים ?

ערן

02/08/2012 16:44

מהנסיון שלנו ברמת גן אני ממליצה על יגאל שלו לת

שרון צ.

12/08/2012 23:06

ראשון	קודם		192	193	194	195	196	197	198	199	200	201	202	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום לימודי משפטים ומתמחים 26/04/2024 | 19:02 עזרה בכתיבת עבודות תמורת תשלום עזרה בכתיבת עבודות או חיפוש חומראבי גור אריטלפונים: 029932462או 0506234016

פורום דיני נזיקין 26/04/2024 | 16:27 פגיעה בציפרן של קטין במתקן באולם אר... לא הייתי עושה עניין מציפורן לולא היה מדובר בילדה בת חמש שהתנדנדה על נדנדת ספסל באולם ארועים, נדנד...

פורום הוצאה לפועל 26/04/2024 | 15:19 איך מצרפים חוב ללא בקשת זוכה לתיק א... שלום יש לי תיק איחוד ואני משלם באופן סדיר. לאחרונה נוצר חוב והזוכה לא הגיש בקשה להוצאה ...

פורום עורכי דין 26/04/2024 | 14:52 שאלה לגבי דיני עובדה/חוזים שלום לכולם,1. לפני מספר חודשים הייתה לי הצעת עבודה במקום אחר; המעסיק החליט לשמר אותי.בסיכום שיחה ...

פורום צוואות וירושות 26/04/2024 | 14:29 הערת אזהרה לשינוי צוואה אחי בן 48, גבר גרוש בעל דירה משלו. יש לו ילד אחד שנמצא בחזקת אימו והילד כלל לא בקשר איתו. אחי לוק...

כניסה לפורומים המשפטיים