LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

לא סומכת על היזם

דיקלה

27/07/2012 16:52

שלום, בקצרה: ניהלנו מומ מול יזם שנעלם אבל דאג ליזם אחר במקומו שנראה לנו חרטטן גדול.הוא טען שהעו"ד המצויין שלנו מעכב את התחלת הפרוייקט אז הדיירים פיטרו את העו"ד עכשיו הוא הביא עו"ד צ'וקומוקו שאומר שאין שום בעיה שנחתום על חוזה כללי - 10 נקודות יסוד ואם הוא יצליח להגיש תוכניות כלליות לעירייה אז במיידי כולנו נחתום על החוזה שהוא יארגן מבלי לםתוח דיון. כמובן שהוא גם דחה את כל נושא הערבויות.אני לא מוכנה לחתום , אני לא סומכת עליו.מאחר ושאר הדיירים בביניין נורא אופטימיים אני מניחה שנגיע למצב בו אנחנו המתנגדים היחידים.והשאלה הראשונה היא במידה והקבלן מתחיל עם חתימה רק של חמשת הדיירים האחרים - האם אני יכולה לתבוע אותם במידה והיזם בורח עם הבניין הלא גמור ובלי שום ערבוית?השאלה השניה - האם אני יכולה לתבוע אותם רק על עצם חתימה על חוזה כזה חסר אחריות?השאלה השלישית - העו"ד שפוטר (כדי לבטל את ההתנגדות ליזם) מאיים לתבוע את שכר טירחתו בבימ"ש - האם אני יכולה לתבוע משאר הדיירים את חלקי הפיצויים מחאר והתנגדתי למהלך הזה לכל אורך הדרך?המון תודה וסליחה על הבירבור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תביעת דיירים שחתמו

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:31

יזם ועו"ד מפוקפקים

אמיר

04/08/2012 15:13

שלום דקלה, קודם כל - את לא לבד, התחום של התמ"א מלא בסיפורים כאלה. יש לי שתי הערות: לגבי עו"ד - אם לא נתת לו יפוי כח בכתב אז הוא לא מייצג אותך. בשלב של יפוי הכח בכתב צריך גם לקבל מהעו"ד את תנאי שכר הטרחה שלו. אם העו"ד שפוטר נתן לכם מסמך כזה - תבדקי מה כתוב שם. אם לא נתן - הוא לא בסדר ועבר, להבנתי, על כללי האתיקה המקצועית. לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אסור להסכים לעו"ד של היזם שייצג אתכם

ניר דגן

20/08/2012 17:51

הודעה לשוכר

אורלי

26/07/2012 23:48

הודעה לשוכר

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:28

קריאה שלישית לפטור במסגרת תמ"א 38 הריסהנ ובניה

יאיא

26/07/2012 17:27

התיקון למס שבח

צחי

27/07/2012 09:14

תיקון מס 74- מס שבח בעיסקאות תמ"א 38/2

יאיר גמליאל- יובלים

12/08/2012 20:17

תיקון 28/3 - שווי דירה

צחי

12/08/2012 22:17

יחס תמורה של 1:3

יאיר גמליאל- יובלים

12/08/2012 20:29

אחוזי הסכמה תמ"א 38/3

יוסף

26/07/2012 12:54

הבהרת השאלה

יוסף

26/07/2012 13:48

אחוזי הסכמה תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:27

צריך 100%

ניר דגן

20/08/2012 17:55

מפקח בנייה מתאם הדיירים

אבי

23/07/2012 21:56

מפקח בניה דיירים

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:29

מפקח בנייה מטעם הדיירים

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:38

לא ברור משאלתך למה הכוונה שעו"ד שלכם הביא מפקח. האם היזם נושא בתשלום המפקח מטעם הדיירים או שמא הדיירים עצמם נושאים בתשלום שכרו של המפקח מטעמם. תשובה לכך ניתן למצוא בהסכם ו/או בטיוטת ההסכם בין הדיירים ליזם. לגבי שכרו של המפקח, גובה שכרו של המפקח משתנה בהתאם לדרישות לתקופה בה הוא נוכח באתר הבניה, וכן לסמכויות המוענקות לו. תפקידו של המפקח מטעם הדיירים הוא בעצם להגיע לאתר הבניה, ולפקח כי הקבלן המבצע בונה פועל בהתאם לתכניות, ולמפרט. קרי תפקידו הוא בעצם שיהיה איש מקצוע מטעמכם באתר הבניה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 תיקון 3

רויטל

23/07/2012 12:57

תמ"א 38 תיקון 3

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:26

הוספת ממ"ד לשכנים במרחק של 3 מטר

נינה

22/07/2012 16:48

הוספת ממ"ד לשכנים במרחק 3 מטר

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:15

זכות קניין על מעלית

שולי

21/07/2012 18:06

זכות קניין על מעלית

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:11

זכות למעלית בפרויקט תמא

שולי

25/07/2012 21:36

תמ"א הריסה ובניה ופינוי בינוי במסלול מיסוי

אבי

20/07/2012 23:17

רציתי לדעת האם אפשר במסגרת תמ"א 38 של הריסה ובניה מחדש לקבל הקלות במיסוי (מס שבח, היטל השבחה וכו´) תוך בקשה להכרזת הפרוייקט כפינוי בינוי במסלול מיסוי. יצוין שבפרוייקט יש כיום מעל 24 דירות. רציתי להבין ראשית אם זה אפשרי לשלב בין הדברים (או שבתמ"א 38 לא ניתן לקבל גם את ההטבות של פינוי בינוי במסלול מיסוי), ואם זה אפשרי - האם מנסיונכם מדובר בהליך פרוצדורלי בעיקרו כך שפרוייקטים שעונים לקריטריונים שבאתר של משרד השיכון אמורים, עקרונית, לקבל את אישור הוועדה במשרד השיכון ומהו משך התהליך (חודשים, שנים וכו´). תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

דייר מודאג מאוד

דוד

20/07/2012 15:16

שלום רב אני גר בבית משותף בעל 4 קומות ובכל קומה ישנם 4 דירות הגיע יזם ורצה לשפץ את הבניין שלנו,ולבנות עוד 2 וחצי קומות על הגג,קיבל הסכמה ראשונית והתחיל לרוץ ולבדוק,קיבלנו ממנו השבוע חוזה,רציתי לשאול לגבי הערבויות של היזם לדיירים,אני יודע שזו נקודה שצריך להתעקב ולבדוק אותה מכל הכיוונים,כמה ערבות היזם צריך לתת לי כדייר בבניין? האם הוא יכול לתת ערבות שלא עולה על מיליון שקל לכל הדיירים בבניין ביחד? ועוד ערבות פוחתת??? אני רוצה משוואה שתגיד לי פחות או יותר את גובה הערבות שהוא צריך לתת לנו הדיירים בשביל שנוכל לישון בשקט אם ביום בהיר אחד הוא יעלם תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

ערבות קבלן

דרור

21/07/2012 09:12

תגובה לדרור

דוד

22/07/2012 08:31

תגובה נוספת לדרור

דוד

22/07/2012 08:39

יש ערבות מלאה גם לחיזוק והרחבה?

אבי

22/07/2012 10:18

דרור, האם מקובל לתת ערבות לשווי הדירה החדשה גם בחיזוק והרחבת מבנה קיים (ולא רק בהריסה ובניה)? זו הערבות שנראה לי הכי הגיוני לתת בין אם מדובר בהריסה ובניה ובין אם מדובר בחיזוק והרחבה, אבל שמעתי כבר על לא מעט יזמים שבחיזוק והרחבה לא מוכנים לתת את הערבות הזו אלא נותנים רק ערבות מצחיקה שבכלל לא מכסה נזקים, כמו שדוד ציין. לדעתי זה אחד הדברים שתוקע פרוייקטים של חיזוק והרחבה כי אנשים, בצדק, לא מוכנים להפקיד את הנכס הכי יקר שלהם בידי יזם מזדמן שאפילו לא יכול לתת ערבות ואם משהו ישתבש בפרוייקט אם פשוט ישארו בלי כלום. ומי שמוכן לפרוייקט בלי ערבות מלאה פשוט לא מבין איזה סיכון הוא לוקח ומהמר עם הנכס הכי חשוב שלו.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תגובה לאבי

דוד

22/07/2012 10:23

ערבות בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:16

דוד שלום, טרם אגע בגוף העניין, אני תמוה כיצד חתמו הדיירים על הסכם מבלי ליווי של עו"ד מטעמם. לשאלתך, איני מכיר את פרטי הבניין אולם הערבות הינה ערבות סבירה ומקובלת כל עוד קצב מכירת הדירות החדשות מוגבל בהתאם. הערבות בתמ"א 38/1 שונה מערבות בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי (להם מתאימות הערבויות שדורש דרור...)והנושא ארוך ומורכב ואינו מתאים לדיון כאן. יש לבחון את כלל הבטוחות בהסכם עם עו"ד המצוי בתחום. בברכה, עו"ד גילי לוי מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תגובה לעו"ד גילי לוי

דוד

22/07/2012 13:28

ואם הבניין קורס באמצע והקבלן נעלם?

אבי

22/07/2012 14:10

עו"ד לוי, לא ברור לי מדוע אתה סבור שמדובר בערבות סבירה. אם תוך כדי העבודות הבניין קורס או שנגרם לו נזק משמעותי מאוד (וכבר קרו מקרים כאלה במסגרת תמ"א 38, כגון הבניין בצפון ת"א שקרס תוך כדי ביצוע העבודות), ובהנחה שמדובר ב- 16 דירות שכל אחת מהן שווה כיום בסביבות מיליון ש"ח, כלומר - סך שווי של 16 מיליון ש"ח, איך בדיוק ערבות של מיליון ש"ח לכל הפרוייקט (בערך 6% מהשווי) אמורה לכסות על הנזקים במקרה כזה? שלא לדבר על מקרים שסתם הקבלן נעלם יום אחד מהפרוייקט, משאיר שלד חצי בנוי והדיירים לא מצליחים למצוא אף קבלן אחר שיקח על עצמו את הפרוייקט ונגזר עליהם לגור באתר בניה למשך כל חייהם (וגם כאן קרו כבר מקרים, לא רק עם קבלנים קטנים אלא גם עם גדולים כגון חפציבה).

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבויות - המשך

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 18:03

אבי ודוד שלום, איני מכיר את פרטי ההסכם הספציפי ולא אמרתי שהערבות בכל מקרה מתאימה. באופן כללי, ניתן לבצע פרויקטים עם ערבות בגובה זה ולעיתים פחות מכך,כל עוד קצב מכירת הדירות החדשות מוגבל בצורה בה אם היזם "נעלם" יש כדאיות גבוהה ליזם חלופי להכנס לפרויקט. שוב, הכל בהתאם לנסיבות של כל בניין בפני עצמו. נושא הערבויות הוא רחב מכדי ללמד את כל התורה על רגל אחת. בברכה, עו"ד גילי לוי מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מתי ניתן לתבוע מתנגידם לתמ"א?

מיכל

20/07/2012 11:09

תביעה נגד סרבנים

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:11

התנגדות לצורת השיפוץ בתמ"א 38

נדיב

20/07/2012 10:26

באסיפות דיירים הביאו קבלן שהציע תוכנית שהמעלית בחדר מדריגות (לא היתה הסכמת 100% ולכן הקבלן לא היה מעוניין. אח"כ הביאו קבלן נוסף שהציע מעלית שתיכנס ל4 דירות (בהסכמה שלהם) לקבלן לא היה איכפת שאין הסכמת 100% באופן כללי לתוכנית. וקידמו את התוכנית איתו. אני מתנגד למיקום הנוכחי של המעלית מכיוון שזה צמוד לקיר הסלון. ומעוניין במעלית בחדר מדריגות. הקבלן טוען שאין אפשרות למרות שיש לי הוכחה שאפשר'מקבלנים שהיציעו תוכניות ומבנין סמוך הזהה בדיוק לבנין שלי בגודלו ובצורתו ואושר בו תמ"א עם מעלית בחדר מדריגות. בוועדה המקומית הקבלן לא נכח (ישב שבעה) ולכן לא ניתן היה לקבל תשובה בעניין. אח"כ הדיירים סיפרו שלקבלן יש בעיה עם אישור המעלית מבחינת הגודל, לכן לא היגשתי ערר. בסוף הקבלן הישיג אישור. 1.רציתי לשאול אם יש אפשרות להגיש ערר גם לאחר 30 יום? 2.האם מותר בחוק לבקש שהחדר שמתווסף יהיה חדר רגיל ולא ממ"ד או האם חדר נוסף במסגרת תמ"א 38 חייב לכלול ממ"ד? יש בבנין מקלט גדול מתחת לקרקע הרבה יותר בטוח מממ"ד.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הגשת ערר בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:10

גג פרטי בבניין

אלעד

19/07/2012 10:34

נספח לחוזה

יעל

18/07/2012 20:33

שכר טרחה עו"ד ליזם (ועד )

אהרון

18/07/2012 07:05

שכ"ט עו"ד

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:34

שאלה

דיירים

17/07/2012 23:41

תמ"א 38-זכויות בנייה

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:32

האם לתמא 38 מקבלים הקלה רק לממד או לעש

וועד

17/07/2012 23:23

בבניין שלנו מעוניינים בתמא אך תוכנית אדריכלית שהוצעה מזעזעתהאם מותר לעשות מחדר קיים ממד ואת ההקלות לקבל בהרחבת חדרולמה הכוונה היום יש הצעה שהממד יצא ממרפסת הסלון ויגנוב את חציה, אך אם עושים מחדר אחר ממד אפשר להרחיב את החד שלקחו ממנו חלק לממד ואז התוכנית יפה ונוחה יותר,האדריכל שטוען שנותנים הקלה רק לממד ולא לחדר אחרלמרות שכתוצאה מהממד שלקחנו על חשבון החדר , מעונייניםלהגדיל אותו בהתאם למה שנלקח לממד.מה נכון מה לא נכון והיכן ניתן להבין את החוקים המגבילים

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הקלות בתכנון תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:13

המונח "בנין" בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין

שי

17/07/2012 18:09

אנו מתגוררים בחיפה. על אותו גוש חלקה נמצאים הבנין שלנו והבנין השכן. לפי נסח טאבו מספור תתי החלקות מתחיל בבניין שלנו ומסתיים בדירה האחרונה בבית השכן. אנו מעוניינים לבנות בבנין שלנו ממ"ד. בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין ישנן הוראות לגבי בנית ממ"ד בבנין. לאור המצב הרישומי של הבנינים (שני בנינים נפרדים על אותו גוש חלקה) האם יש לראות את הבנין השכן כחלק מהבנין שלנו, ובין היתר לתת פיצוי לדירי הבנין השכן שאינם יכולים לבנות ממ"ד? האבחנה חשובה שכן אם הבנין השכן אינו חלק מהבנין שלנו אזי אין לקחת בחשבון את רצונם של הדיירים שם.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בהמשך לשאלה

שי

17/07/2012 18:15

המונח בניין בסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:08

פיצוי דיירים על אי בניית ממ"ד

ערן

17/07/2012 15:41

שלום בבנין שלנו 2 כניסות היזם טוען שיש סיכוי שלא יאשרו ממ"ד בחלק שלי מכיוון שזה חורג מקו הבנין אני טוען שבמקרה כזה הפיצוי צריך להיות על פי שווי שוק משמע כ250-300 אלף שח היזם מוכן לפצות באיזור ה100 אלף האם במקרה כזה בו אני לא חותם אני חשוף לתביעה? יש לציין כי כבר חתמנו בעבר עם יזם בתקופה בה היה מותר לבנות קומה וחצי -מאז עברו שנתיים והוא החליט שהוא לא יכול לבצע את הפרויקט והכניס שותף שכעת רוצה לבנות 2.7 קומות על פי התיקון החדש על החוזה הישן חתמתי -שם הובטח ממ"ד ולא דובר על פיצוי במידה ולא יבנה הממ"ד כמו כן בתוכנית של היזם לקחת שטח מהבית שלי (ושל כל הדייירים בכניסה שלי) על מנת שיהיה מקום למעלית, מה הדין לגבי פיצוי שטח שנגזל והאם גם כן ניתן לחייב אותך להסכים לפרויקט? במילים אחרות,האם זכותי לומר שאני מסכים לפרוקיט אך לא מוכן שיגנבו לי שטח מהדירה כי במקרה כזה גם כל הכניסה של הדירה משתנית ומתכערת מאוד.. תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חוסר בממד מול רעידת אדמה

משה

17/07/2012 17:05

פיצוי בגין אי בניית ממ"ד

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 13:37

אחוז דיירים לביצוע תמ"א 38

אורן

16/07/2012 16:11

ראשון	קודם		193	194	195	196	197	198	199	200	201	202	203	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני עבודה 16/04/2024 | 22:59 ספירת מניין הימים בבית דין אזורי לעבודה דחו את מועד הגשת תצהיר שלי ב30 יום. האם פגרת הפסח לא נספרת? כך שלמעשה יש לי...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 16/04/2024 | 17:56 מוצר פגום קניתי מוצר (קני במבוק) בחנות ראיתי שיש שם כאלו שחורים, נראה כאילו ירד עליהם גשם והתעפשו, אמרתי למ...

פורום ביטוח לאומי 16/04/2024 | 17:47 דמי לידה לאחר אבטלה שלוםהתפטרתי ב28.12.23 לאחר שלוש שנים במקום עבודתי, ולאחר חודש נכנסתי להריון. כיום, 16.4.24 מ...

פורום אתיקה מקצועית 16/04/2024 | 16:50 פנייה לוועדת אתיקה שלום.אני נמצאת בתהליך בוררות מול עו"ד שגבה ממני שכר טרחה מופרז.האם ניתן להגיש במקביל תלונה בנושא ...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 16/04/2024 | 15:19 רישום דירה בטאבו דיור ציבורי שלוםאני אחרי רכישה של דירה בדיור הציבורי קיבלתי את החוזה שחתמנו נאמר לי מהמכר של עמידר שעד ח...

כניסה לפורומים המשפטיים