פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

שיחרור נכס מאדם חוסה ומכירתו

מ.ו.

28/02/2011 19:54

ברשותי וברשות משפחתי קיים נכס שעבר אלינו בירושה. כעת אנו בתהליך מכירת הנכס והחוזה ביננו לבין הקונים כבר נחתם. אדם אחד מבני המישפחה שעליו גם רשום הנכס הוא אדם חוסה שאביו משמש כל חייו כאפוטרופוס שלו. העו"ד המטפל בתיק זה הסביר לנו אחרי שנחתם החוזה שעל מנת שנוכל לשחרר את הנכס במלואו ולהעבירו לקונה יש לפתוח תיק בבית מישפט בעניין האדם החוסה כדי שבסופו של דבר בית המישפט יסכים לאפוטרופוס חוקי ותאושר העיסקה במלואה. בעניין המחיר לטיפול ספציפי באותו אדם חוסה והגשת הפנייה לבימ"ש אמר לנו העו"ד שזה יגיע לסכום של מעל 6000 ש"ח רק הטיפול הספציפי הזה. אני מניח שהוא חישב בתוך זה שכר טירחה וכל השאר זה אגרות למיניהם. למען האמת זה נישמע לנו מאוד יקר והייתי מעוניין לשמוע את דעת המומחים שפה האם המחיר צודק? אני מדגיש שזה המחיר אך ורק לטיפול הספציפי בחוסה ולא לעיסקה עצמה כי העיסקה עצמה של המכירה כבר משולמת בניפרד לעו"ד. תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

העברת זכויות והשלמת עסקה - חוסה

אברהם ללום, עו"ד

28/02/2011 22:46

פינוי דייר מוגן- דחוףףף בבקשה לענות

עו"ד צעירה

28/02/2011 19:40

בירור חוק או תקנה

roni

28/02/2011 16:34

שינוי יעוד של מחסן למגורים

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 17:25

בהמשך לשאלתך

roni

28/02/2011 17:48

נתינת צי'קים לשכירות גם לתקופת האופציה גוברת

ישראל

28/02/2011 15:08

השכרתי לדייר בית לשנה וחצי , אבל כתבנו שהחוזה הוא ל8 חודשים ,והאופציה היא לעוד 10 חודשים ,בפועל קיבלתי 18 צי'קים דחויים כי הדייר היתכוון להתגורר שנה וחצי לפחות מה שקרה הדייר הודיע לי יומיים ליפני סיום ה8 חודשים שהוא עוזב ולפי החוזה נגמר החוזה והוא שילם על חודש שלם ועזב באמצע חודש לכן מבקש את החצי חודש אני סרבתי וטענתי שעצם נתינת הצי'קים לשכירות (חוץ מצי'קים לביטחונות) לתקופת ה18 חודשים מראה שבפועל התכוון לשכור את הנכס ל18 חודשים ובכך מימש את האופציה , ולכן אני לא מחוייב לו כלום -מה דעתכם המקצועית בנושא זה ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תקופת אופציה בחוזה שכירות

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 17:18

לעניין שאלתך אם תרשה לי, מעבר לדעתי המשפטית ולאור ניסיוני עדיף לסיים כידידים את והשוכר ולא להגיע למלחמה. תבקשי ממנו לשלם עד לסוף אותו חודש. האם היה לך בחוזה הודעה מוקדמת לעניין האופציה ? אם היתה לך הודעה שהוא צריך לתת, כי במקרה והוא לא נתן אין לך מה לטעון. אני חייב לומר שמדובר על סוגיה שבמידה ותגיע לבית המשפט תעלה לצדדים הרבה מעבר לשכירות. בנוסף את יכולה לומר לו שהוא צריך לסייע לך במציאת שוכר חלופי, המקסימום שאת תדרשי לעניות דעתי הוא חודש ימים לצורך מציאת שוכר לפי המוקדם מבין השניים. שיהיה בהצלחה אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם מכר- שני צווי ירושה- האומנם?

אורה

28/02/2011 14:28

צווי ירושה - השלמת רישום זכויות בטאבו

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 17:10

מכירת נכס כאשר ישנה אי הסכמה בין מוכרים לגבי קונה

יצחק

28/02/2011 12:50

פירוק שיתוף בדירה בין אחים - זכות הראשונים בירושה

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 17:00

ראשית, יש לבדוק האם קיים הסכם בינכם המסדיר את העניין - מהותי. שנית במידה ואין הסכם שיתוף, הזכות הקניינית על מחצית דירה הינה של האח ולכן יש לו את כל הזכות למכור את המחצית שלו לאחר שניתנה לך זכות ראשונים. הייתי ממליץ לנסות בכל זאת אולי, דרך מגשר לפתור את הנקודה בינכם ואף אולי אתה תציע לרכוש את הדירה גם אם מדובר על משכנתא מאחר ומכירה של 100% תהיה הרבה יותר כלגלית מבחינתך. לגבי הקונה - לא כל כך מהר האח ימצא קונה למחצית מאחר ויש כאן מספר סוגיות בעיתיות, עניין הפינוי ועניין משכתא וההסדר מאחר ואין הסכם שיתום(אם אכן לא קיים). אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול הסכם מכר

דנה

28/02/2011 12:03

תצהיר ביטול עיסקה

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 16:54

תצהיר ביטול עיסקה - אף על פי ששלטונות המס מקבלים בדרך כלל את הדיווח כפוף להצהרות האמורות בטופס הדיווח למס שבח הייתי ממליץ שעוה"ג שביצעו את העסקה יטפלו בדיווח באופן מסודר. נקודה חשובה נוספת לעניין זה הינה - מקום בו ההסכם מותנה בתנאי מתלה, כי אז ספק גדול שלא יכירו בביטול, יוכר הביטול בלא קושי מיוחד מקום בו התנאי המתלה לא התקיים. כאמור התיחסות לכך מופיעה אף בחוזר 44/92 של הנציבות, שהוצא בעקבות פסק הדין בעניין אלדר שרון. אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף במקרקעין

shakur

28/02/2011 11:59

פירוק שיתוף במקרקעין - הדרך לפירוק השיתוף

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 16:30

פירוק שיתוף במקרקעין כאמור בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." כל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו סעיף 37(ב) לחוק. לשאלתך לעניין הפירוק חשוב להביא בשלבים התחמושת שלך לבית המשפט, אך מניסיוני תשריט הינו הבסיס לחלוקה של המקרקעין ולכן מומלץ להביא את התשריט כחלק מכתבי הטענות. אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירת עמידר

נאוה איינשטיין

27/02/2011 21:13

חוק הדיור הציבורי לרכישת דירות למשפחות במצוקה יוקפא לשנתיים

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 09:43

במסגרת חוק ההסדרים נקבע כי משרד האוצר יקצה בשנתיים הקרובות 150 מיליון שקל לרכישת דירות למשפחות במצוקה או לאלו שבהם יש בני משפחה שמרותקים לכיסאות גלגלים. בתמורה לכך הסכימה ועדת הכספים לדחות בשנתיים את ישומו של חוק הדיור הציבורי. יצויין שבחוק ההסדרים מוצע לבטל לחלוטין את האפשרות שניתנה עד כה למשפחות מעוטות יכולת לרכוש בזול דירות בדיור הציבורי. מדובר בדירות המושכרות כיום למעוטי יכולת במחיר נמוך. הדירות נמצאות בבעלות החברות המשכנות כמו עמידר ועמיגור ועל פי נתוני האוצר מספרן עומד על כ-60 אלף. אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבוצת רכישה - מס רכישה

יניב

27/02/2011 20:03

אני רוצה לברר לגבי המס רכישה בקבוצת רכישה, נאמר לנו בחתימה שחברי הקבוצה ישלמו מס רכישה לפי שווי החוזה שנחתם, עכשיו העורך דין אומר שכנראה נשלם מס לפי שווי של שמאי מקרקעין, כלומר סכום התשלום יעלה באופן משמעותי, ובנוסף יכול להיות שכל הדירות ישלמו את אותו המס. רציתי לשאול, הדירה שלי הכי זולה בבניין, בנוסף לכל העלויות של המס, העורך דין הולך לכיוון של מס שווה לכל החברים, כלומר מהלך שיפגע ברוכשים בדירות הזולות, האם יש דרך להלחם בעניין או שהמלחמה מול מקרקעין היא חסרת סיכוי? האם יש לי זכיות בנושא או שהמס הממוצע הוא דבר לגטימי בקבוצות רכישה? תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

קבוצות רכישה - מס רכישה קולקטיבי

עו"ד אברהם ללום

28/02/2011 09:35

הייתי ממליץ ללא קשר לשאלה, לבדוק קודם דווקא את עניין המע"מ בכל הקשור להתארגנות הקבוצה. כיום יותר מבעבר חשוב שמי שמטפל בקבוצה מבין ויש לו ניסיון בניהול קבוצות רכישה. כמו כן לשאלתך, כיום הדיווח צריך להיות בהתאם להסכם השיתוף, קרי מה אתה מקבל בסוף. אם התוצאה לכך הינה דירה בקומה ראשונה עם שווי מסוים, מכך יש לגזור את הסכום. כמו כן יש פעמים שאנו אכן מדווחים לפי קרקע אבל גם אז התשלום אינו זהה. כללי- ועדת הכספים של הכנסת בראשותו של ח"כ משה גפני אישרה במסגרת חוק ההסדרים את הסעיף בחוק ההסדרים המתייחס להסדרת המיסוי בתחום קבוצות הרכישה. לפי הסעיף, החל מ-1 בינואר 2011 יוטל מע"מ בשיעור של 16% לכל חבר קבוצת רכישה על רכיב הקרקע (ולא על הדירה). בנוסף, יידרשו חברי הקבוצה לשלם מס רכישה (לפי מדרגות מס הקבועות בחוק) על מחיר הדירה המוגמר. באמצעות חבות זו, ישתוו תנאיהם של מארגני הקבוצות ליזמי הנדל"ן.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מעמ בקבוצת רכישה

יניב

28/02/2011 16:52

נכס על שמינו בלי שיש לנו נכס כזה

יעל

27/02/2011 19:46

נסח טאבו

עו"ד שזר תומר

27/02/2011 22:50

פטור ממס שבח במכירת בית קרקע

איציק

27/02/2011 19:24

פטור ממס שבח

עו"ד שזר תומר

27/02/2011 22:49

הקמת גדר על שטח משותף

שוש

27/02/2011 18:25

העדר תעודת גמר לבית-דירות

יואב הר-צין

27/02/2011 17:47

תעודת גמר

עו"ד שזר תומר

27/02/2011 22:46

אין היתר יש טאבו

אלי

27/02/2011 14:49

היתר בנייה ? היתר חלקי ? אישור למשכנתא !

עו"ד א. ללום

27/02/2011 18:23

ראשית, יש לבדוק האם אין היתר בכלל או שקיים היתר חלקי. במידה ואין היתר בכלל והנך נדרש למשכנתא הייתי מבקש אישור מראש לעסקה ואם לא, לא הייתי ממליץ לך להיכנס לעסקה. בעבר הצליחו לרשום דירות בטאבו ללא היתר בנייה, מצב בעייתי שהרשויות מבינות שחייבים למצוא לו פתרון. מצב דברים זה עלול ליצור הפרה מראש ולכן עוה"ד שמטפלים בעסקה מצד שני הצדדים צריכים למנוע מימך להיכנס לעסקה, כאשר מראש נראה סיכוי ממשי להפרה. אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לקחתי שמאי פרטי

אלי

27/02/2011 22:09

מס רכישה בעקבות החוק החדש...

יניב

27/02/2011 14:45

בית על מגרש

ורד

27/02/2011 14:28

הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים

עו"ד אברהם ללום

27/02/2011 18:56

הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים במקרה זה, התשובה קצת ארוכה וקשה להיכנס במסגרת זו, לכל האפשרויות הקיימות אך בכל זאת אנסה לעמוד באתגר. סעיף 49 ז' לחוק (עסקת מכר עם זכויות בנייה נוספות) -קרי אם יהיה בית מלבד זכויות בנייה נוספות שניתן לקבל לגבי הריסה בחלק התכנוני, לעניין מס שבח ניתן לקבל בעסקת מכר פטור עד לסכום של התקרה שנקבעה בתיקון האחרון. כמו כן, סעיף 48א(ב1) לחוק קובע, כי השבח הריאלי שיוטל על יחיד שמכר קרקע שנרכשה עד 7/11/2001 יחושב באופן ליניארי, כך שעל השבח הריאלי עד תחילה (7/11/2001) יוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף 121 לפקודה, ועל יתרת השבח הריאלי (מיום 7/11/2001 ועד יום המכירה) יוטל מס בשיעור של עד 20%. סוגיית מתן פטור לדירת מגורים מזכה במסגרת עיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, הוסדרה בסעיף 49א(ב) לחוק. בהתאם להוראת הסעיף הנ"ל, רשאי הבעלים של המקרקעין לבחור להנות מהפטור שגובהו כשווי דירת המגורים הנמכרת (כולל שווי הקרקע) או כשווי כפל דירת המגורים בתקרת סכום הנקובה בסעיף 49 ז' לחוק, כאשר התמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, כפי הדבר, בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי. בהוראת השעה נקבע כי יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן - יחיד) שימכור בתקופה שבין 15/11/2010 ועד 31/12/2011 קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961 ועד 6/11/2001 ישלם מס על השבח הראלי בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד שיעור של - 20%. במידה ותבצעו עסקת מכר ו/או עסקת קומבינציה הסעיף רלוונטי מאוד מבחינתכם. אני לא יודע את המדרגות שרלוונטיות למקרה שלכם, קרי, מתי נרכשה הקרקע וכו' אך כעת לאור השינויים ללא ספק הייתי ממליץ לקדם את העניין וליהנות מההטבה החדשה בחוק. כולי תקווה כי במסגרת זו הצלחתי לסייע עד כמה שניתן. כמובן שיש לקחת בחשבון שיש תנאים מצטברים לכך שהחוק יחול על המקרה. יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001. לעניין התשלום, האופציות שעומדות לך אם כמובן הנך עונה לתנאים שהינם מצטברים - שתי אפשרויות: תשלום המס במלואו עפ"י סעיף 48א(ב1) - אם וכאשר תעמוד המכירה גם בתנאי בניית הדירות, תתוקן השומה ויוחזר למוכר עודף המס ששולם ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק. תשלום המס עפ"י הוראות סעיף 48א(ב)(1) ומתן ערובה, להנחת דעתו של המנהל (ערבות בנקאית), לגבי יתרת המס עפ"י השומה שהוצאה. לעניין זה, תוקפה של ערובה זו יהיה עד שיתקיים התנאי של הבנייה. אברהם ללום, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלת הבהרה

ורד

27/02/2011 19:13

עו"ד לשני הצדדים

שמואל

27/02/2011 08:34

ייצוג עו"ד בעסקת מקרקעין

יוסי אפשטיין, עו"ד

27/02/2011 12:12

הוצאה לפעולה על אי תשלום דמי חכירה

יובל

26/02/2011 23:46

אישור מקרקעין על נכסים ב-5 שנים אחרונות למשרד הברי

מאיר

26/02/2011 23:33

לצורך קבלת קוד אישפוז עבור אמי במוסד סיעודי נתבקשתי להביא אישור מקרקעין על נכסי נדל"ן של אמי ב- 5 שנים אחרונות. לאמי היתה דירה שמכרנו לפני 3 שנים. ממשרד המקרקעין קבלתי אישור שאין לה כלל נכסי נדל"ן. אף מילה על כך שהיתה לה דירה לפני 3 שנים. לשאלתי במשרד המקרקעין היכן מצוין על 5 שנים אחרונות נאמר לי שזה הטופס שהם נותנים. האם יש איזה קוד או צופן בטופס של משרד המקרקעין שלא אומרים לנו לפני המסירה למשרד הבריאות?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

ראשון	קודם		1096	1097	1098	1099	1100	1101	1102	1103	1104	1105	1106	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני עבודה 18/05/2024 | 17:13 סעיף אי תחרות בחוזה עבודה שלום,לאחר משא ומתן סגרתי עם חברה מסויימת את תנאי העסקתי ואת השכר החודשי.עם קבלת החוזה הופתעתי מסע...

פורום דיני מיסים 18/05/2024 | 17:03 תשלום מס חרבות ברזל לפי רשויות המס יש להוסיף את סכומי הפיצוי שקיבלנו בחרבות ברזל לסכום השנתי בשדה 150בדוח השנתי אבל ס...

פורום עורכי דין 18/05/2024 | 16:31 תלונה לוועדת האתיקה על זיוף 1. את התלונה עליך להגיש בטופס המתאים.2. אם אינך עורך דין, אינך צריך לציין את העבירה שעברה לטענתך...

פורום הוצאה לפועל 18/05/2024 | 09:06 תביעה שנמחקה שאלה מסורבלת שלום תביעה נמחקה מאילוצים טכניים לא הוגשה מסודרת התןבע מימש בנוצלפ לפני שנה...

פורום דיני תעבורה 18/05/2024 | 07:27 למה אתה חושב שהדו"ח לא חוקי? הי עודד,ישבת ברכב בנתיב נסיעה (כנראה), הפרעת לתנועה (אולי), יש איזו בעיה בדו"ח או יש נסיבות בהן נ...

כניסה לפורומים המשפטיים