פורום נדל"ן

שלום חגית,

קשה להשיב לשאלה בלי לראות את נוסחו הכתוב של חוזה השכירות.

כעקרון, קבלה בגין תשלום אינה שקולה, בהכרח לאישור העדר חובות.

אם ראית את הקבלות המתייחסות לכל תקופת השכירות, ואם לא קיימת תקופת שכירות שטרם נשלח חשבון בגינה, ובוודאי אם החשבונות הם על שם השוכרים את יכולה להפעיל שיקול דעת בנוגע לכך.

שלום ליאור,

אם יש בחוזה הוראה מפורשת המונעת את קיצור תקופת השכירות ואם אין בו סעיף שמאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות שלא עקב הפרתו, לא תהיה רשאי לקצר את תקופת השכירות.

האפשרות קיימת רק אם בחוזה שנחתם בין הצדדים קיימת הוראה לפיה המשכיר רשאי לקצר את תקופת השכירות שלא עקב הפרתו.

שלום לאוניד,

מאחר שהבית המשותף טרם נרשם, הצמדת החניה איננה מופיעה במסמכים רשומים כלשהם.

אם רכשת את הדירה ישירות מהקבלן, סביר שלחוזה המכר צורף תשריט של הבניין ושל החניה.

בידי החברה המשכנת, האמונה על רישום הבניין כבית משותף, אמור להמצא תשריט המכר, שכן רישום הבית המשותף צריך להיות תואם להתחייבויות החברה לרוכשים השונים. אני מציעה בתור התחלה לבקש מהחברה צילום של כל מסמכי הרכישה, וככל שיש גם את המסמכים לרישום הבית המשותף.

אם לא תצליח לאתר את מסמכי הרכישה או אם לא יהיה בהם כדי להסיר את חוסר הוודאות בנוגע לחניה הצמודה לדירתך כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולשקול הגשת תביעה כנגד השכן ואולי גם כנגד גורמים נוספים.

שלום יפה,

ניתן להגיש השגה על חיוב ארנונה תוך 90 יום מעת שהתקבלה הודעת החיוב.

כדאי לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד שיבחן את שומת הארנונה שהתקבלה ואת סיכויי ההשגה.

שלום מלי,

במידה שהמשכיר לא עומד בתנאי הסכם השכירות, הוא מפר את ההסכם מולך.

ממליצה לך לבדוק בחוזה מה הסנקציות על הפרת הסכם והפיצוי בגינו ולשלוח לו מכתב התראה שדרוש לתקן את הנזקים עפ"י החוזה ביניכם.

שלום שלומי,

בני זוג ידועים בציבור נחשבים בני זוג לצורך קבלת פטור ממס שבח ומס רכישה.

הפטור מס רכישה חל רק כאשר בני הזוג מתגוררים בדירה. בכל מקרה אחר קיימת הנחה במס הרכישה וישולם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה חל בעיסקה באופן רגיל.

שלום יורי,

חלוקת הוצאות אחזקת הבית המשותף באופן יחסי היא החלוקה הקבועה בחוק.

ניתן לשנות חלוקה זו בתקנון הבית המשותף רק בהסכמתם של כל מי שיפגעו משינוי השיטה (בעלי הדירות הקטנות).

ההחלטה שהתקבלה איננה תקפה.

שלום רב,

ראשית - כדאי לברר מדוע חברת הניהול איננה משלמת את החוב לחברת המעליות - האם יש לה טענות כנגד החיוב?

ככל שאין הסבר מניח את הדעת לעיכוב התשלום עליכם לפעול כנגד חברת הניהול -

עליכם לבדוק את חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול ולבחון איך תוכלו להביאו לכלל סיום.

כדאי גם לבחון אפשרות לקזז מהכספים המועברים לחברת הניהול את החוב לחברת המעליות ולשלם אותו ישירות.

יתכן שתאלצו להגיש תביעה כנגד חברת הניהול, אם כדי לאלצה לשלם את החוב ואם כדי לסיים את ההתקשרות עמה.

פניה למשטרה רלוונטית רק אם אתם חושדים שחברת הניהול מעלה בכספי הדיירים.

שלום יעל,

עלייך לפנות למי שעוסקים ברישוי בניה או לפיקוח של מחלקת ההנדסה או לועדה המקומית בעיר או ברשות המקומית בה את מתגוררת.

בדרך כלל ניתן למצוא את דרכי הפניה באתרי האינטרנט של הרשות הרלוונטית.

שלום יאיר,

לצורך חישוב מס הרכישה, הדירה החדשה תחשב בדירה נוספת ומס הרכישה יתחיל ב 8%.

אם תרצה למכור את דירתך הראשונה תוכל למכור אותה בפטור כדירה יחידה, שכן אתה מחזיק פחות מ 1/3 בדירה נוספת.

קח בחשבון שאם תרצה למכור בעתיד את חלקך בדירה הנוספת, לא תוכל לקבל פטור דירה יחידה בגינו גם יהיה דירתך היחידה במועד המכירה.

שלום דוד,

מתיאור הדברים שלך, נשמע שהקבלן עובד בהתאם לקבוע במפרט.

למיטב ידיעתי, הכנות לתאורה וכו' (ככל שהן לא מצוינות במפרט), צריכות לקבל את אישור מחלקת שינויי דיירים.

מניסיוני, יש סדר עבודה ומחלקות שמטפלות בבקשות לשינויים/שדרוגים ולרוב נדרש לשלם תוספת תשלום עבור שינויים אלו. מדובר בעניינים מסחריים ולא בחוסר תום לב.

הדרך להגשת תביעה תמיד פתוחה בפני כל אדם, אך מקריאת הדברים, לא נשמע שיש ביכולתך לחייב את הקבלן להפוך את הנמכת התקרה לדקורטיבית באמצעות בית משפט.

בהצלחה!

שלום צבי,

ניתן להגיש לועדה המקומית התנגדות לקבלת היתר הבניה מטעמים תכנוניים.

בנוסף, ניתן להגיש תביעה נזיקית לבית המשפט על מנת למנוע הסתרת אור ואויר.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לבדוק אם קיימות עילות התנגדות או עילות תביעה במקרה שלכם.

שלום אפרים,

לצורך השכרת חלק מהרכוש המשותף לשימוש כעסק, גם אם הוא של אחד הדיירים, יש לוודא:

א. ששימוש כעסק בכלל מותר על פי התב"ע והיתר הבניה של הבניין.

ב. שניתנת הסכמת בעלי הדירות האחרים.

ג. שהתקבל יעוץ מס לעניין תשלום מס הכנסה בגין דמי השכירות ולעניין חבות בתשלומי ביטוח לאומי.

ד. שקיים כיסוי ביטוחי לפעילות העסקי, שמוטביו הם בעלי הדירות והנציגות בבניין.

שנערך חוזה המגן על הדיירים ועל הנציגות מפני תביעות או השלכות של השימוש במקום כעסק.

שלום שמואל,

הצמדת הגג לדירה איננה מחייבת הצמדת זכויות הבניה לאותה דירה.

הצמדת זכויות הבניה תוכר רק אם נעשתה הצמדה באופן מפורש בתקנון הבית המשותף.

המצב בו נקבעה בתקנון הצמדה של זכויות הבניה עתידיות לדירה אחרת, שאיננה דירת הגג הוא חוקי.

שלום רב,

לטעמי עליך להשתתף בחלק יחסי מעלות התקנת המעלית בפועל, כשסכום זה מוצמד למדד המחירים לצרכן ממועד ביצוע העבודות ועד מועד התשלום בפועל.

שלום יוסי,

לטעמי עליך להשתתף בחלק יחסי מעלות התקנת המעלית בפועל, כשסכום זה מוצמד למדד המחירים לצרכן ממועד ביצוע העבודות ועד מועד התשלום בפועל.

שלום תמי,

איין קשר בין רישום הזכויות בטאבו לבין חוב וועד בית. ,

כדי לרשום זכויות בטאבו, הגוף הרושם מבקש שטרות מכר, אישורי מיסים ואישור הרשות המקומית לכך ששילמת חובות ארנונה והיטל השבחה (אם חל).

אישור העדר חובות וועד בית, לא נדרש להעברת בעלות.

ככל שאכן הקבלן התחייב לשלם במקומך לוועד ולא שילם ונוצר חוב, נוצרו לך טענות במישור החוזי בינך לבין הקבלן ואת רשאית לתבוע אותו בגין אי תשלום וועד בית.

זה יכול לחזור אליך במידה שוועד הבית יחליט לתבוע אותך רטרואקטיבית על החוב של הקבלן.

שלום אהרן,

בעל דירה יכול לתבוע בעל דירה אחרת במקרים של הסגת גבול או של מטרד.

כדי להבין את סיכויי התביעה יש להתיחס, בין היתר, לקיומה של בניה לא חוקית או לחילופין להסכמות שניתנו בעבר לביצוע הבניה.

שלום רבקה,

לגבי המקרה הספציפי חסרים פרטים רבים, ולא ברור, למשל, מקור הדרישה להטמנת קו החשמל - האם זו דרישה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, האם היא חלק מתנאי ההיתר וכיוב'.

כעקרון, ככל שהטמנת קו החשמל נדרשת כתוצאה מפעולה שמבצעים בעלי הקרקע, העלויות יחולו עליהם.

שלום מלכה,

ניתן להוציא את היתר הבניה מאתר ההדסה באתר העיריה ולבדוק האם המרפסת נבנתה עם היתר או לא.

שלום ישראל,

אם אתה בעל מניות בחברה בע"מ ויש דירה רשומה ע"ש החברה, אזי החברה היא בעלת הדירה ולא אתה.

ככל שזה המצב, אז אתה תחשב כבעל דירה אחת (זאת שרשומה על שימך)

שלום מ.,

כדי להשיג רישומי ארנונה, ממליצה לפנות לעיריה ולבקש.

לגבי ההליכים מול מיסוי מקרקעין - כדי להסביר "דברים" לפקיד במיסוי, אתה צריך להציג מסמכים.

ככל שיש לך מסמכים שתומכים בטענות שלך, תציג אותם למיסוי.

שלום בנימין,

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין.

משמעות משפטית של חרטה היא שיכול להיות מצב שבו המוכר ינסה לכפות עליך את ביצוע העסקה או לתבוע ממך פיצויים בגין הפרת ההסכם.

ככלל, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, אלא להעביר את הפרטים לעוה"ד של כל אחד מהצדדים ומשם להתקדם לבדיקות מקדמיות וסיכום תנאי העסקה.

בהצלחה!

שלום נוקי,

לא ברור למה הכוונה במילה השתלט.

האם הצליח להעביר את הבעלות בקרקע על שמו או שהוא רק מעבד את הקרקע לצרכים חקלאיים.

כשאדם נפטר ולא משאיר אחריו צוואה, יש לפנות את רשם הירושה ולהוציא צו ירושה. האם עשיתם זאת?

אם עשיתם והיורשים עפ"י חוק נרשמו כבעלי הקרקע, אתם יכולים להגיש נגדו תביעה לסילוק יד.

בהצלחה!!!