פורום נדל"ן

שלום אמיתי,

אף אחד לא יוכל לבנות על קרקע שהיא בבעלותך בלי לתת לך תמורה, אלא אם הקרקע הופקעה למטרות ציבור.

קידום תכניות משביח את ערך הקרקע.

לאחר שהתכנית תאושר, כל החלקות יכנסו לתוך טבלאות איזון שמאיות כדי לקבוע מי יקבל מה וכמה.

הדרך ארוכה, אבל אם אתה יודע שמתנהלים הליכים, ממליצה לך לפנות לגופים המקדמים או להיכנס לאתר העיריה ולבדוק מה צפוי להיות על הקרקע.

שלום פנחס,

לוועד הבית או לבעלי הדירות אין אחריות לתכנון הבנין והחניות, ותביעה בגין הליקוי היה צריך להגיש כנגד הקבלן (ואם לא חלפה תקופת הבדק והאחריות יתכן שעדיין ניתן).

פרקטית, כדאי לבקש את הסכמת בעלי הדירות למהלך של סימון החניות מחדש. ככל שמדובר בחניות צמודות לדירות נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. בהנחה שאכן יש מספיק מקום ומדובר בהזזה קטנה של מיקומי החניות, שאינה פוגעת בבעלי החניות האחרות, יתכן שניתן יהיה לקבל הסכמה כזו.

אפשר גם לבחון אופני ביצוע שאינם יקרים ואולי יעוררו פחות התנגדות, כגון סימון בצבע במקום הזזת הריצוף.

קח בחשבון שלא תוכל לחייב את בעלי הדירות האחרים לשאת בהוצאות הזזת החניות, שכן אין מדובר בתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף.

מובן שאם תהיה פגיעה במי מבעלי החניות האחרים, למשל בשל הקטנת רוחב החניה שלהם או קרבה מסוכנת לעמוד תתקשה יותר לקבל הסכמה.

אסתר שלום רב,

ככלל, תקלה במעליות בבניין משותף אינה נחשבת בדרך כלל לאחריות ישירה של המשכיר עצמו, אלא עניין הנוגע לרכוש המשותף, לנציגות הבית ולתחזוקת הבניין.

עם זאת, כאשר מדובר בדירה בקומה גבוהה, והשימוש התקין במעליות הוא מרכיב מהותי מאוד באפשרות לעשות שימוש סביר בדירה, תקלות חוזרות או ממושכות עשויות לעורר קושי ממשי, והשאלה המשפטית עשויה להיות תלויה גם בהיקף התקלה, משכה, מה נקבע בהסכם השכירות, והאם מדובר בליקוי זמני או במצב מתמשך.

לכן, לא כל תקלה נקודתית במעלית מטילה בהכרח אחריות על המשכיר, אך אם מדובר בבעיה חוזרת ומשמעותית שפוגעת באופן ממשי בשימוש בדירה, ייתכן שיש מקום לבחון את העניין באופן רחב יותר לפי נסיבות המקרה והסכם השכירות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שמוליק שלום רב

,

ככלל, חסימת דרך סטטוטורית או דרך המשמשת מעבר בפועל אינה עניין שניתן לעשותו באופן פרטי וחד צדדי, ובוודאי לא בלי לבדוק אם קיימת לכך סמכות ואישורים כדין. אם אכן מדובר בדרך מוסדרת, ואם אף מפרוטוקול הוועד עולה שהמחסום לא אושר מלכתחילה, יש בכך לכאורה קושי ממשי.

גם אם הוועד המקומי הודיע בשלב מאוחר יותר שהוא "לוקח אחריות" על המחסום, אין בכך בהכרח כדי להכשיר את המהלך, במיוחד אם לא הוצג אישור פורמלי מתאים, אם לא התקבלו האישורים הנדרשים, או אם המחסום פוגע בזכות מעבר קיימת ובשימוש שוטף שלך בדרך.

במצב כזה חשוב לרכז את כל המסמכים והראיות: פרוטוקולים, התכתבויות, תצלומים, מיקום הדרך, אופי השימוש בה, וכל אסמכתה לכך שהמחסום מפריע בפועל לעבודה ולגישה לפרדס. לאחר מכן נכון לשקול פנייה משפטית מסודרת, ובמקרה המתאים גם פנייה דחופה לסעד שיחייב את הסרת המחסום או את פתיחתו בשעות הרלוונטיות, ככל שאין לו בסיס חוקי.

מאחר שמדובר בסוגיה המשלבת דיני מקרקעין, סמכויות רשות מקומית ושאלת זכות מעבר, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי פרטני לצורך בחינת המסמכים והמסלול המתאים לפעולה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

דב שלום רב,

ככלל, בנייה של תוספת ללא היתר, גם אם מדובר ב"חדר אופציה" שתוכנן מראש, עלולה להיחשב עבירת בנייה ולחשוף את הבונה להליכי אכיפה, ובכלל זה צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה, קנסות והליכים נוספים לפי נסיבות המקרה. לכן, עצם העובדה שהתוספת נכללה בתכנון המקורי של הפרויקט אינה מאפשרת בהכרח לבנות אותה בפועל ללא עמידה בתנאים שנקבעו בהיתר ובדרישות הרשות.

אם אכן ההיתר או תנאי העירייה קובעים שהתוספת תיבנה רק באופן אחיד ובמקביל בכל האגף, בנייה עצמאית שלך בלבד עלולה ליצור קושי ממשי גם מול מוסדות התכנון וגם מבחינת חשיפה לאכיפה. לא ניתן לקבוע במסגרת זו מה הסבירות בפועל לצו הריסה או מהו היקף הקנס, שכן הדבר תלוי בין היתר במצב התכנוני, בתנאי ההיתר, במדיניות האכיפה ובנסיבות הבנייה בפועל.

בנוסף, ככל שחתמת מול הקבלן על נספח הקובע שהתוספת תיבנה רק אם כל בעלי הדירות באותו אגף יבנו יחד, ייתכן שלבניית התוספת בניגוד להסכמה זו יהיו גם השלכות חוזיות. השאלה אם מדובר בתניה תקפה, ואם הפרתה יכולה להקים עילת תביעה, תלויה בלשון ההסכם, בתכלית ההוראה ובנסיבות המקרה.

לכן, לפני נקיטת צעד חד צדדי, מומלץ מאוד לבדוק את היתר הבנייה, את תנאי העירייה ואת נספחי ההסכם מול הקבלן, ולקבל ייעוץ משפטי פרטני. בנייה ללא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר עלולה להיות כרוכה בסיכון משמעותי, הן תכנונית והן חוזית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, נציגות הבית המשותף אמורה לפעול בשקיפות סבירה כלפי בעלי הדירות, ולכן לבעלי דירות קיימת בדרך כלל זכות לקבל מידע בסיסי הנוגע לניהול הבית, ובכלל זה זהות חברי הוועד, החלטות, גבייה, הוצאות ומסמכים רלוונטיים.

הדבר נכון, בעיקרון, גם ביחס לחשבון הוועד. בעלי דירות זכאים בדרך כלל לקבל מידע הנוגע לאופן ניהול הכספים, פירוט הכנסות והוצאות, דוחות ואסמכתאות רלוונטיות. עם זאת, אין פירוש הדבר בהכרח שלכל דייר קיימת זכות לקבל כל מסמך בכל היקף או לפעול בחשבון עצמו, אלא בעיקר זכות סבירה לעיין במידע ובמסמכים המהותיים הנוגעים לניהולו.

לכן, במישור העקרוני, הוועד אינו אמור להסתיר מבעלי הדירות מידע מהותי הנוגע לניהול הבית המשותף או לחשבון הוועד, בכפוף לנסיבות העניין ולהיקף הבקשה ולהחלטות שהתקבלו.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום לורן,

ככל שבעיית היונים אינה נובעת מבעיה במבנה, אלא מדובר בתופעת טבע מטרידה, וככל שאין קביעה אחרת בחוזה השכירות, לטעמי על השוכר המבקש למנוע את המטרד לעשות זאת בעצמו.

תוכלו, כמובן, לפנות למשכיר ולבקש את מימונו או את השתתפותו במימון התקנת רשתות או דוקרנים, אך ככל הנראה לא תוכלו לחייב אותו אם לא יסכים.

אם בעלי הדירות בבית המשותף יחליטו לבצע התקנת רשתות משותפת - המימון יחול על המשכיר.

שלום יחזקאל,

כדי לקרות חניה בבית משותף יש לקבל תחילה הסכמה של בעלי הדירות האחרים. יש לוודא שהעמודים לא יגרמו הפרעה לבעלי החניות הסמוכות.

בנוסף, ובהתאם לסוג הקירוי נדרש היתר בניה או עמידה בתנאי חוק התכנון והבניה המאפשרים פטור ("חוק הפרגולות") - בניה קלה, בתוך קווי הבניין, עד 60% קירוי במרווחים שווים, אישור קונסטרוקטור והודעה לועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 45 יום מהבניה.

אריאלה שלום רב,

ככלל, אם שכן מחנה רכב במקום שאינו מיועד כלל לחניה, למשל בשטח מעבר, גישה או תמרון - עשויה לקום טענה כי מדובר בשימוש שלא כדין או בשימוש בלתי סביר, גם עוד לפני שבוחנים את עוצמת ההפרעה בפועל.

בנוסף, אם אותה חניה גם פוגעת בפועל ביכולת להיכנס לחניה הפרטית שלך, לצאת ממנה או לעשות בה שימוש סביר, ובפרט כאשר הדבר פוגע גם בשוכר מטעמך, עשויה לקום עילה לדרוש את הפסקת ההפרעה ובמקרים המתאימים גם לשקול נקיטת הליך משפטי.

לכן, בין אם מדובר בחניה במקום שאינו מוגדר כחניה, ובין אם מדובר בחניה שמקשה בפועל על הגישה או השימוש בחניה שלך, ייתכן שקיימת עילה לפעול בעניין. כדי לבסס זאת, חשוב לתעד את מיקום הרכב, את אופי השטח, את ההפרעה בפועל ואת הפניות שנעשו לשכן.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

עינב שלום רב,

ככלל, אם אכן מדובר בשטח שמיועד לפי התוכניות לשמש כנתיב גישה ותמרון לחניות ולא כתא חניה, הרי שחניה קבועה במקום כזה עשויה להיחשב שימוש שלא כדין או שימוש המפריע לשימוש הסביר של בעלי החניות הסמוכות.

אם כתוצאה מהחניה באותו שטח נמנעת או נפגעת באופן ממשי האפשרות להיכנס ולצאת מהחניה שלך באופן תקין, עשויה לעמוד לך טענה הן במישור של השימוש ברכוש המשותף והן במישור של מניעת הפרעה לשימוש סביר בזכות הצמודה לך.

בנסיבות כאלה, העובדה שפניות לוועד לא הועילו, ובפרט כאשר קיים לכאורה קושי אובייקטיבי בטיפול מצד הוועד, אינה שוללת אפשרות לנקוט צעד נוסף. ככל שניתן לבסס באמצעות התוכניות, תצלומים ותיעוד קבוע כי מדובר בשטח תמרון ולא בחניה, וכי החניה במקום פוגעת בפועל בשימוש בחניות, ייתכן שיש מקום לפנייה משפטית מסודרת, ובמקרה הצורך גם לבחינת פנייה למפקח על רישום מקרקעין.

מומלץ לשמור את תוכניות הפיתוח, לתעד את החניה בפועל, את הקושי בתמרון ואת כל הפניות שנעשו לוועד, וככל שהבעיה נמשכת - לפנות לייעוץ משפטי פרטני לצורך בחינת הצעד המתאים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

רוחיק שלום רב,

ככלל, כאשר ניתן צו ירושה תקף, רישום הזכויות בטאבו אמור להיעשות בהתאם לצו, ולא נדרשת בדרך כלל הסכמה נפרדת בכתב של כל היורשים רק לשם עצם הרישום.

עם זאת, ייתכן שהלשכה דורשת מסמכים נוספים אם קיימת בעיה בזיהוי הנכס, אם הבקשה אינה תואמת במדויק את הצו, או אם בפועל לא מדובר רק ברישום צו הירושה אלא גם בחלוקה מסוימת של הזכויות בין היורשים. כך למשל, אם מבוקש לייחד את המגרש ליורש מסוים או לבצע חלוקה שונה מזו הנובעת ישירות מהצו, ייתכן שיהיה צורך בהסכם חלוקה או בהסכמת כלל היורשים.

לכן, אם אכן מדובר בבקשה לרישום פשוט של צו הירושה כפי שניתן, ראוי לבקש מהלשכה הבהרה בכתב מהו הבסיס לדרישה להסכמת כל היורשים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אורי שלום רב,

ככלל, לא ניתן להניח שקיים פטור מלא ממס רכישה רק משום שאתה משרת מילואים פעיל או משום שאחד מילדיך מוכר כנפגע פעולות איבה.

לעניין דירה יחידה, בדרך כלל קיימות מדרגות מס רכישה והטבות עד לתקרות הקבועות בדין, אך לא פטור מלא אוטומטי לכל סכום שמעל כ-3 מיליון ש"ח. בנוסף, הטבות ייחודיות הניתנות לנכה או לנפגע פעולות איבה נבחנות בדרך כלל ביחס לזכאי עצמו ובהתקיים תנאים מסוימים, ולא בהכרח חלות אוטומטית על הורה הרוכש דירה.

לכן, גם אם מדובר בדירה יחידה, וגם אם קיימים נתונים אישיים שעשויים להיות רלוונטיים, יש לבדוק באופן פרטני האם קיימת הוראת שעה, הטבה מיוחדת או זכאות ספציפית החלה במקרה שלך, ומה היקפה המדויק.

מומלץ מאוד לבצע בדיקה פרטנית מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין, ובמידת הצורך גם מול רשות המסים, לפני ביצוע העסקה או הדיווח.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום סרגיי,

מבחינת דיני השכירות, אין מניעה לתלות שלט המפרסם את הדירה להשכרה באופן שאינו דורש את שיתוף הפעולה של השוכר.

לתליית שלט על קירות המבנה, המהווים רכוש משותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות האחרות.

שלום שוני,

לא ניתן להביע דעה בלי לקרוא את החוזה וכל תשובה כפופה כמובן לנוסח המדוייק של הסעיפים ולהקשרם.

לרוב ההגבלה על תשלום מתחת ל 50,000 ש"ח נוגעת להקדמת תשלומים, ולא לתשלומים אחרים, וגם שם פעמים רבות ניתן לקבל אישור של החברה ולשלם אותם.

מהשאלה עולה שמדובר בחלק מתשלום שלא שולם במועד, ושלא ברור אם בכלל ניסית לשלם גם אחר כך. בנסיבות כאלה נראה שהחברה תהיה זכאית להפרשי הצמדה וריבית פיגורים ככל שהוראות החוזה קובעות זאת.

שלום דור,

התשובה מצויה, ככל הנראה, בחוזה הרכישה שלך.

במרבית החוזים נקבע שעל הרוכש לשלם את הפרשי ההצמדה במועד ביצוע התשלום.

במקרה שלך, הקבלן מודיע 30 יום מראש כי מתקרב המועד לתשלום. במועד זה לא בהכרח ידוע שיעורם המלא של הפרשי ההצמדה.

אם אינך יודע לחשב את הסכום בעצמך, באחריותך לפנות לקבלן ולבקש סיוע בעניין זה.

שלום יוסי,

לא ניתן לקזז מדמי הועד סכומים שהועד או בעלי הדירות בבניין חייבים לך.

עם זאת - הועד חייב לאפשר לך לעיין במסמכי הנהלת החשבונות ואף חייב להעביר לבעלי הדירות דו"ח כספי מדי 6 חודשים.

אני מציעה שתשתף פעולה עם בעלי הדירות האחרים ותדרשו קיום אסיפה כללית בה יוצגו הוצאות הועד והחשבוניות.

ככל שלא תצליחו נראה שלא יהיה מנוס אלא לפנות למפקח שיכריע בעניין. אם החלטת המפקח תהיה לטובתך תוכל לבקש ממנו לחייב את הועד בהוצאותיך.

שלום עופר,

לא ניתן לחייב את האגודה לחתום על מסמך שלפיו לא קיים לך חוב כלפיו, כאשר לטענתה קיים חוב.

אם לא קיים חוב - תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד האגודה.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד שתחום עיסוקו הוא אגודות שיתופיות שיבדוק את ההליכים הקודמים ביניכם.

שלום טוביה,

תנאי לקבלת הזכות להתגורר בדירה לאחר פטירת הוריו הוא שבעת פטירתם לא היתה ברשות הבן דירה אחרת למגוריו.

כיום אין מניעה לרכוש דירה לבן.

עם זאת - אם הבן יעבור לגור בדירה שרכש - בעל הבית יוכל לפנותו מהדירה הנוכחית בעילת נטישה.

שלום מירב,

מי שזכאי לפטור ממס שבח הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה במקום מגוריהם.

עמותה לא עונה להגדרה של תושב ישראל בחוק ולכן היא לא זכאית לפטור ממס שבח.

אם העמותה רוצה למכור את הדירה, מומלץ לה להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המיסוי או עם רו"ח של העמותה כדי לבדוק האם תוכל לקבל הקלות אחרות במכירת הדירה.

שלום אילנה,

לא ברור משאלתך אם שדרוג המעלית כולל גם את השיפוץ או מדובר בהחלטות נפרדות.

בכל מקרה, על ועד הבית להציג את פרטי השיפוץ לבעלי הדירות בטרם יחתמו על המסמכים. מי שחתם ולא התעניין בפרטים - יתקשה לבוא בטענות לוועד, אך אם הוועד מסר פרטים לא נכונים ובשל כך חתמו בעלי הדירות, מדובר בהטעיה, שעשויה להקנות עילה לביטול ההסכמה לשיפוץ.

אם יש בין בעלי הדירות כאלה שמתנגדים לשיפוץ למרות שחתמו, בעיקר אם הם טוענים להטעיה, ניתן לפנות לוועד בדרישה לבטל את השיפוץ וככל שהועד לא יעתר לדרישה להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

אם חברת המעליות לא פנתה אל הדיירים ישירות אלא רק באמצעות ועד הבית יהיה קשה לראות בה אחראית להטעיה או לתרמית. כדאי לבדוק את כלל העובדות בהתיעצות פרטנית עם עו"ד.

שלום יעקב,

מניסיוני בייצוג רוכשים בדירות קבלן, מופיע סעיף האוסר על התקנת מזגנים על קירות חיצוניים בקירות הבניין ובכלל איסור על עריכת שינויים חיצוניים ללא קבלת היתר בניה.

סביר להניח שגם אתה חתמת על סעיף כזה במסגרת ההסכם ולכן, אם תלית מזגן על קיר חיצוני, הפרת את הסכם המכר.

על מנת להבין אם מדובר בהפרה או בהפרה יסודית, עליך לקרוא את הסכם הרכישה כדי להבין כיצד ההסכם מתייחס לכך.

בנוסף, רישום בית משותף בטאבו הוא הליך מורכב וקיים סיכוי סביר שתליית המזגן על הקיר החיצוני פוגעת בתהליך הרישום.

מקווה שסייעתי לך להבין את הסיטואציה.

שלום חיים,

אתה יכול לפנות אל הקבלן כדי לבקש העתק ההסכם.

בנוסף, סביר להניח שגם לחברה המשכנת יש העתק של ההסכם - נסה לבקש גם מהם.

שלום ליאור,

אם מקור המפגע ברכוש המשותף, האחריות למניעתו היא על ועד הבית (כלומר המימון הוא של כל בעלי הדירות).

שלום אלי,

מי שמוכר/קונה דירה, חייב לדווח על ביצוע העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מחתימת העסקה.

האחריות לאי דיווח במועד, או אי תשלום מיסים, הינה של אמא שלך ביחס למכירה שהיא ביצעה, גם אם קבעתם שהקונה ידווח עבור שני הצדדים.

אני ממליצה לכם לטפל בזה, גם אם תצטרכו לשכור שירותים של עו"ד אחר שידווח בשמה, ככל שעוה"ד שלכם מסרב לעשות זאת, כיוון שאי תשלום מס שבח ואי דיווח במועד עלול לגרור אחריו קנסות, ריביות והצמדות.

חוב כזה יכול להגיע לכדי עיקול מחשבון הבנק של אמא שלך.

חי שלום,

ככלל, מצב שבו עורך דין מייצג מצד אחד את חברי קבוצת הרכישה בנושאים מהותיים בפרויקט, ומצד שני את היזם במכירת יחידותיו באותו פרויקט, מעורר קושי ממשי של ניגוד עניינים.

הטעם לכך הוא שלא אחת האינטרסים של הבעלים ושל היזם אינם זהים, ולעיתים אף מנוגדים. לכן, ייצוג כזה אינו עניין מובן מאליו, והוא מחייב בחינה זהירה מאוד מבחינה אתית ומקצועית.

במקרים כאלה יש חשיבות לבדוק מהו היקף הייצוג של כל צד, האם ניתנה הסכמה מדעת, והאם מדובר בניגוד עניינים שניתן בכלל ליישב. לא בכל מקרה די בהסכמה כדי להכשיר את המצב.

לכן, על פני הדברים, מדובר במצב שעשוי להיות בעייתי, ובהחלט ראוי לבחון אותו בזהירות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.