האם ניתן לבצע תמ"א 38 כאשר הגג מוצמד לדירה?

ארז שלום,

 



מדובר בשאלה שחוזרת
ונשנית בפרויקטים רבים והמענה אליה מתייחס למספר מצבים שונים כפי ששאלת. 

באופן כללי, חוק
חיזוק מבנים מאפשר כידוע להגיש תביעה למפקח כאשר ישנו רוב בעלי הדירות הקבוע בחוק
התומך בביצוע העבודות, גם אם אין את הסכמת 100% מהדיירים.

יחד עם זאת החוק
איננו חל כאשר מדובר על הסכמה לביצוע עבודות על רכוש פרטי, כפי שמדובר במקרה של
הצמדת הגג, אלא במקרים של ביצוע עבודות ברכוש משותף בלבד.
כאשר הגג מוצמד לדירה
ספציפית, לא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתו המפורשת של אותו בעל דירה.



אמנם גם אם הגג
מוצמד לדירה ספציפית, אין משמעות הדבר באופן אוטומטי כי גם זכויות הבנייה מוקנות
לבעל אותה דירה.

לצורך שיוך זכויות הבנייה לדירה מסוימת, נדרש שהדבר יופיע בתקנון
הבית המשותף ויהיה בידיעת והסכמת כל בעלי הדירות.

 


במקרים רבים גם אם
כך נעשה, כלל לא ברור שזכויות הבנייה שהוקנו בעבר יחשבו ככוללות גם את זכויות
הבנייה לפי תמ"א 38. לעיתים מדובר רק בזכויות לבניית חדר יציאה לגג.

גם בעלי הדירות
העליונות צריכים לדעת כי מיום שאושרה תכנית תמ"א 38 עליהם לבצע את הבנייה, ככל
שיש להם זכות לכך כאמור, בכפוף לחיזוק של כל הבניין מפני רעידות אדמה.


כלומר במקרה שלבעלי
הדירות העליונות זכויות בנייה על הגג, והם לא מימשו את זכותם לבנות על הגג, גם הם יצטרכו
לקבל לביצוע בנייה את הסכמת רוב בעלי הדירות.

לאור האמור יש מקום
למשא ומתן בשאיפה למצוא פתרון יצירתי אשר יאפשר את קבלת הסכמת בעל הדירה לביצוע
הפרויקט.

פתרון יכול להיות
למשל קבלת דירה משודרגת בבניין, קומה גבוהה יותר, הצמדת מחסן או חניה נוספים, כיווני
אוויר משופרים, הגדלת שטח הדירה מעבר למה שניתן לכל הדיירים, או תמורות אחרות כגון
מפרט נדיב יותר וכיו"ב.


אני מאחל לכם למצוא פתרון יצירתי שיהיה מקובל על כולם  ויאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל.

 

 

 

בברכה,



אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il