כיצד משפיע פוטנציאל ההרחבה על פטור ממס בפינוי-בינוי?

שלום,



יש ברשותנו דירה עם זכויות בנייה ופטור מותנה מהיטל השבחה (ע"פ
סעיף 19 ג' לחוק התכנון והבניה),
בנוסף הבניין עומד לפני פרויקט פינוי-בינוי שבו יש פטור ממס לדירת
תמורה הגדולה עד-150% מהדירה הקיימת.
האם יש אפשרות לקבל את הפטור ממס לדירת התמורה, לא מגודל הדירה הקיים,
אלא מהגודל הפוטנציאלי שלה (ז"א 150% מהדירה פלוס פוטנציאל ההרחבה שלה), וזאת
בלי לבנות בפועל רק בשביל להרוס 5 דקות אח"כ! (האם אפשר לכלול בנ"ל לא
רק תב"ע מאושרת אלא גם ממ"ד)?



האם זה משנה לנ"ל אם כבר יש רישיון בנייה?



אם התשובה היא לא, וחייבים לבנות בשביל לקבל את ההטבה הכפולה, האם
צריך גם להמתין 4 שנים (כפי שמותנה בפטור)
?



חוששני שאם הטבת המס לא תכלול את פוטנציאל ההרחבה של הדירה
(כנ"ל) החיסכון במס בלבד יהיה גבוה מעלות הבניה! האם זה נכון? (דירה בגודל 55
מ"ר, פוטנציאל הרחבה של 45 מ"ר (כולל ממ"ד), היזם רוצה לתת לכולם
דירות בגודל מינימום של  120 מ"ר, דירות
גדולות שכבר הרחיבו יקבלו תוספת של 40% לשטח הדירה).



* דירות ממוצעות באזור נמכרות היום בסביבות ה-25,000 ש"ח למ"ר.



האם כדאי לבנות (רק כדי להרוס) בכל מקרה בשביל עוד 20 מ"ר, ז"א
האם שהשווי הסופי של ה-20 מ"ר הנ"ל (תוספת של 40% ל- 100 מ"ר,
במקום 120 מ"ר) יעלה על הוצאות הבניה המשוערות של ה- 45 מ"ר הנ"ל?