פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

קניית דירה בשני שלבים - השלכות מס ?

משה

09/03/2008 19:14

אני מתעתד לקנות את הדירה הנוספת אשר בבעלות סבי וסבתי (בראשונה הם גרים). סבי מוגבל ולכן החלטנו שאקנה בשלב ראשון את חלקה של סבתי בדירה במזומן (50%) ולאחר הוצאת אפוטרופוס לסבי, או אם לצערנו ילך לעולמו וחלקו יעבור לרשות סבתי, ארכוש במסגרת עסקה נוספת את החלק השני בדירה תמורת משכנתא. סבתי וסבי לא מכרו דירה או חלק בדירה ב 4 שנים האחרונות, וערכה כפי שהוערך בידי שמאי 145000$. 1. האם חל מס רכישה ומס שבח על העסקה הראשונה ? 2. האם יחול מס שבח (או רכישה) על העסקה השניה ? (סבתי למעשה מכרה חלק בדירה בעסקה הראשונה ולכן אין פטור?) או שרשויות המס מתיחסות ל2 העסקאות כעסקה אחת של רכישת דירה ובכך ניתן עדיין לישם את הפטור כאילו נעשתה עסקה אחת בודדת ? תודה !!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תכנון מס

עו"ד זהר ארד

10/03/2008 13:32

מיסוי מקרקעין

יוסי

09/03/2008 11:30

תשלום בגין רישום בטאבו

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 18:19

העברה ללא תמורה

עדי

08/03/2008 22:41

העברה ללא תמורה של נכס נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 10:34

נראה שבכל מקרה בגין העסקה תצטרכו לשלם מס כלשהו (בין אם זה מצידך כמוכר ובין אם זה מצידה כמקבלת הזכויות). כך או כך בתחום של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כלכליות אדירות לכל מהלך שנעשה. זה לא רציני ולא אחראי לעשות תכנוני מס וייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין "על רגל אחת" בפורום. מומלץ לתאם פגישה עם עורך דין שבקיא בתחום, להביא בפניו את כל המסמכים והנתונים הרלבנטיים, צריך לענות על שאלות רבות, כמו האם מי מכם מחזיק בנכסים נוספים, האם אתם או מי מבני ביתכם ביצעתם עסקאות נוספות בשנים האחרונות וכיו"ב, ורק אז ניתן יהיה לקבל תשובה טובה, רצינית ואחראית לשאלה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

המשך

עדי

09/03/2008 15:08

תיקון הסקה

thev

08/03/2008 15:23

תיקונים בנכס מושכר

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 10:36

רכישת דירה מקבלן - כח עליון

דניאל

07/03/2008 08:48

רכישת דירה מקבלן - כוח עליון

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 11:07

לא ברור משאלתך, מה בדיוק הכוונה "בתהליך של רכישת דירה מקבלן". האם חתמתם על חוזה? העובדה שהבניין טרם קיבל היתר בנייה - חייבת לקבל התייחסות מפורשת בהסכם ביניכם. עליכם לדרוש כי במקרה שלא יתקבל היתר תוך פרק זמן של עד 6 חודשים ממועד החתימה על החוזה, תוכלו לבטל את החוזה ולקבל את כל הכסף ששילמתם בחזרה בצירוף הפרשי הצמדה. כמו כן, בנושא כוח עליון - חשוב להבהיר מה כלול ומה לא כלול במסגרת כוח עליון. כעיקרון, על כוח עליון לא מקובל לשלם פיצוי (גם לא שווה ערך שכ"ד). לכן זה כל כך חשוב להגדיר, עד כמה שאפשר בצמצום, מה נכלל במסגרת כוח עליון. בכל מקרה, נראה שכדאי להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, על מנת שילווה אתכם ויבדוק עבורכם את ההסכם עם הקבלן, ויוודא שאתם מקבלים בטחונות טובים ומתאימים לכל תשלום ושיש לכם את כל ההגנות הנדרשות בחוזה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה עו"ד טלי טסלר

דניאל

09/03/2008 20:52

בית או חנות...?

יניב

07/03/2008 08:42

שלום רב. התעניינתי בנכס בבית משותף שכניסתו בעצם היא מצד הבניין(ולא מהכניסה הראשית של שאר דיירי הבית)כניסה נפרדת שרשומה בנסח הטאבו כחנות בקומת קרקע בגודל של 28 מ"ר אם הצמדה של שירותים בגודל 1.5 מ"ר. בפועל ראיתי דירה שכנראה חילקו אותה למעין"דופלקס"חלק תחתון (קומת מרתף)שזה חדר שינה וחלק עליון (קומת קרקע)שזה שאר הבית(סלון,מטבח,חדר רחצה וכו') כל קומה בשטח 28 מ"ר לערך. הבניין המשותף הוא 3 קומות משנות ה50-60 באיזור שקט אם גג רעפים(דרך ללא מוצא)עליי לציין שאין חנויות כלשהן ברחוב זה(אלא אם כן יש והן מוסוות לבתים כמו זו) שאלתי היא: האם אפשר לגור בחנות (כרגע זה נראה כבית לכל דבר)או לשנות את יעודה לבית,או האם אפשר לקבל אישור חורג בכדי לגור שם? רציתי גם לציין כי בנסח הייתה הערת אזהרה מ1986 על אי התאמה (תקנה 29) בהערות רשום: "השימוש בנכס אינו מתאים להיתר הבניה שניתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה" מה אפשר לייעץ לי??? תודה רבה !!! נ.ב:אחלה פורום :)

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בית או חנות

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 11:11

כעיקרון, נשאלת השאלה האם מבחינת תוכנית בניין עיר החלה על הנכס, מותר ואפשרי השימוש בנכס כדירה למגורים או לא. כמו כן, צריך לבדוק מהו הייעוד המותר או השימוש המותר לנכס לפני היתר הבנייה שהוצא לבניין. בכל מקרה, כל זמן שהדבר לא הוסדר מבחינה תכנונית ומשפטית ברשויות, אסור לעשות בנכס שימוש בניגוד לייעוד שלו ובניגוד להיתר שלו, ואם נעשה שימוש בנכס בניגוד לייעוד ו/או להיתר הבנייה - זוהי עבירה פלילית החושפת את הבעלים ואת המשתמש להליכים פליליים שהרשות המקומית עלולה לנקוט כנגדו. כמו כן, ברור שנכס שהייעוד החוקי התכנוני שלו אינו מתאים לייעוד שלו בפועל (לדוג' נכס שהייעוד שלו חנות ובפועל משמש למגורים) שווה פחות מנכס שיש התאמה בין הייעוד התכנוני לשימוש בפועל.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תנאי תשלום מוגזמים לטובת המשכיר

עדנה

06/03/2008 23:43

שכר הדירה ששילמנו עד כה היה 950$ . בחוזה החדש המשכיר דורש שכר מינימום של 4200 שח לחודש. במידה והדולר יעלהל 4.1 שח, נשלם 1100$ צמוד לערך הדולר עם תיקרה של שער יציג של 4.4 שח לדולר. כל זאת למשך שנתיים. השנה השלישית, שנת האופציה, השכר החודשי יעלה בסף 7.5% "מסכום דמי השכירות החודשי הגבוה ביותר ששולם בשנתיים הקודמות. היה שער הדולר גבוה מ 4.1 השקלבתקופת האופציה, יעמוד שיעור עלית דמי השכירותכאמור, ויוצמד לשער הדולר." זה נראה לי לא הוגן ומוגזם. מהן האפשרויות העומדות בפני? האם יש לי זכויות ומהן?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מחלוקת בנוגע להסכם שכירות

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 11:13

שכר טירחה לעו"ד שאינו מיצג אותי, ואף קרוב משפחה של המשכיר.

עדנה

06/03/2008 22:51

אני גרה בשכירות מזה 7 שנים. החוזה נעשה ל 3 שנים, ואח"כ המשכנו לשכור בהסכמת המשכיר.לאחרונה היגיש לנו המשכיר חוזה חדש, עם שינויים בשכר הדירה ועוד. יצוין שתמיד שילמנו בזמן. המשכיר מצפה שאחתום על החוזה, ואשלם לעו"ד שכר טירחה של רבע מהשכר החודשי - 1200 ש"ח. אני מעולם לא פגשתי את עו"הד, ובנוסף יש סעיף בחוזה האומר: "השוכר מאשר כי ידוע לו שעו"ד ...(שמו) מיצג בכל הקשור לחוזה את המשכיר בלבד, וכי הודע לי בטרם חתימת החוזה ע"י עו"ד הנ"ל, כי הינו זכאי להוועץ ו\או להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמו." האם יתכן שאשלם לעו"ד שלא מיצג אותי אלא את המשכיר בלבד? האם אני יכולה שעו"ד אחר ייצג אותי ולבקש מהמשכיר לשלם לו שכר טירחה? ולבסוף נודע לי שעו"הד הוא אשה, היא בעצם נכדתו של המשכיר. המשכיר לא יודע שהדבר נודע לי. והוא מצידו לא הזכיר זאת. לדעתי יש פה טעם נוסף לפגם, אך איני יודעת מה אומר החוק, ואיך עלי לנהוג.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מחלוקת בנוגע להסכם שכירות

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 11:14

יחידות נופש

מיכל

06/03/2008 14:29

שלום רב, לפני כ-10 שנים רכשנו יחידת נופש דרך חברת תיווך שהפסיקה את פעילותה לפני שהעבירה אלינו את תעודת הבעלות מאתר הנופש. בשלב הרכישה לא קיבלנו מס' יחידה ומס' שבוע וזה היה אמור להיות רשום בצורה מסודרת בתעודת הבעלות. היות והחברה לא היתה קיימת יותר פנינו לאתר עצמו (בטנריף) ושם נמסר לנו שאכן הוצאה תעודת בעלות על שמנו. הסברנו להם את הסיטואציה וביקשנו מהם להנפיק לנו תעודת "נאמן למקור".הם סרבו בטענות שונות . הם גם סרבו לתת לנו אישור על מס' היחידה והשבוע שבגינו שילמנו. הם אינם מכחישים את דבר התשלום או את קיומנו.....וכמובן שדאגו לשלוח אלינו בקביעות הודעות על תשלום דמי תחזוקה. במשך כ-5 שנים שילמו דמי תחזוקה לאתר ואף ניצלנו את התחלופות לשביעות רצוננו המלאה. בעקבות סרובם להנפיק לנו תעודת בעלות החלטנו באיזשהו שלב להפסיק לשלם דמי תחזוקה. כל ההתכתבות איתם נעשתה ב אימיילים כך שהכל מתועד. האמת היא שאנחנו מודעים לכך שהיחידה כיום לא שווה הרבה מידי אולם אין לנו ספק שניתן למכור אותה במחיר כלשהו...... שאלת המפתח היא מה שווה הניירת שיש לנו בגין הרכישה (חוזה וכ"ו)הודעה מהאתר ששילמנו את כל הסכום והאם ניתן לאלץ את האתר להכיר בבעלותנו על יחידת הנופש במסמך רשמי שיאפשר לנו את מכירת היחידה? אנחנו כמובן נמנעים מפנייה לכל החברות שמציעות לכאורה מכירת בזק כיוון שברור לנו שיש עוקצים רבים בתהליך. אודה לתשובתכם מיכל

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בעלות ביחידת נופש בטנריף

עו"ד טלי קסלר

09/03/2008 11:19

כעיקרון, הפורום הזה עוסק בעיקר בנדל"ן ובדיני מקרקעין המצויים בשטח מדינת ישראל. ובכל זאת, בנסיבות שאת מתארת אוכל להמליץ לך לרכז את כל החומר שמצוי ברשותך (בעיקר חשובות כל התכתובות שיש לך עם אתר הנופש וחוזה הרכישה של היחידה), ולפנות לעורך דין הבקיא בתחום (אפשר ומומלץ באמצעות "פנייה דחופה" בפורום) על מנת שייעץ לך האם החומר שנמצא ברשותך מאפשר לך לנהל הליכים בארץ (בישראל) והאם יש אסמכתאות מספיקות כדי לגבש תביעה ולקבל סעד לטובתך. ייתכן, שבמקביל כדאי לפנות לעורך דין בחו"ל, על מנת שייתן חוות דעתו איך נכון לטפל בעניין וכמה זה צריך לעלות. תוכלי לאתר עורך דין באופן עצמאי או לעשות זאת באמצעות עורך הדין הישראלי אליו תפני בארץ (כנראה שבכל זאת לעורכי דין יש יתרון מסויים בבחירה של עורך דין בארץ זרה).

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בהמשך ליחידת נופש ההזויה

לי

13/05/2018 08:25

בענין מגרש

טלי

06/03/2008 09:55

בעניין מגרש

עו"ד זהר ארד

06/03/2008 12:40

המשך

טלי

06/03/2008 13:42

הפקעת מקרקעין

עו"ד זהר ארד

06/03/2008 14:32

הודעת הזהרה בטאבו

הניד

04/03/2008 23:27

רישום בטאבו

עו"ד זהר ארד

05/03/2008 09:36

הניד שלום, אינך יכולה פשוט להוסיף את שמך בטאבו ללא הסכמתו של בעלך. מעבר לכך, גם אם בעלך יסכים לכך הרי שמדובר ב"עסקה במקרקעין" (ללא תמורה בין בני זוג) המחייבת דיווח לרשויות המס וקבלת אישורי מיסים. אפשר להניח שקונה זהיר, שיווכח לראות שהדירה רשומה רק על שם בעלך, יבקש מן הסתם את אישורך על כך שאין לך זכויות בדירות ו/או שאת מסכימה למכירה. יחד עם זאת, אין זה מבטיח שבעלך לא יצליח למכור את הדירות ככל שיחפוץ בכך. מומלץ לך להתייעץ עם עו"ד העוסק בדיני משפחה בכדי לבחון את האפשרויות העומדות בפניך באשר לרכושכם המשותף. שאלות נוספות אנא הפני לפורום דיני משפחה באתר זה. בברכה, זהר ארד, עו"ד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הודעת אזהרה

הניד

09/03/2008 01:09

מניעת מכירת דירה

הניד

18/03/2008 15:14

צו עשה

דני

04/03/2008 20:51

אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט לת

עו"ד זהר ארד

05/03/2008 09:28

מס שבח

מאיה

04/03/2008 15:56

מס שבח

עו"ד זהר ארד

04/03/2008 22:59

שיחלוף

שרון

04/03/2008 10:47

שיחלוף במקרקעין

עו"ד טלי קסלר

04/03/2008 16:10

מס שבח

מאיה

04/03/2008 08:13

פרה-רולינג (Pre-rulling)

עו"ד זהר ארד

04/03/2008 09:28

מאיה שלום, פרה-רולינג הוא למעשה פניה מוקדמת לרשויות המס אשר במסגרתה מוצגת בפני שלטונות המס בעיה היפוטתית המייצגת עסקה עתידית על מנת שיחוו את דעתם לגבי כשרותה המשפטית ותוצאות המס שלה. על פי ההחלטה העקרונית של שלטונות המס, עשויים הצדדים לעסקה להחליט אם ברצונם לקיימה או לשנות בה פרטים שונים וכיו"ב. אין הליך מוסדר בחוק לבקשות פרה-רולינג. פניות אלו נעשות בדר"כ כאשר מדובר בעסקאות סבוכות ומורכבות שעשויות להיות ממוסות באופנים שונים ואין לצדדים ודאות ביחס להיקף המיסים הכרוכים בביצוע העסקה. בברכה, זהר ארד, עו"ד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

מאיה

03/03/2008 15:11

חישוב מס שבח

עו"ד זהר ארד

03/03/2008 15:26

רישום מחסן בטאבו

מירי

03/03/2008 13:35

העברת מחסן בבית משותף

עו"ד זהר ארד

03/03/2008 15:05

מירי שלום ניתן למכור את הדירה ללא המחסן אך יש צורך להצמיד אותו לדירה כלשהי בבניין. הצמדת הדירה לדירה אחרת נעשית על ידי תיקון לצו הבית המשותף. לא ברור משאלתך אם יש לכם דירה נוספת בבניין אשר לה אתה רוצים להצמיד את המחסן. ככל שמדובר בדירה אשר אינה בבעלותכם המלאה, יידרשו אישורי מיסים בגין העברת המחסן (עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין). יצוין, כי אף אם מדובר בדירה אחרת בבעלותיכם, יתכן שתידרשו לאישור מנהל מס שבח למפקחת על בתים משותפים לצורך תיקון הצו. חשוב לשים לב בעסקת המכר (של הדירה) להדגיש במפורש כי המכר אינו כולל את המחסן. כמו כן, יש לתת את הדעת לנקודות נוספות בעניין זה ומומלץ בכל תוקף שלא לבצע עסקה (במיוחד עסקה מורכבת שכזאת) ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקי בדיני מקרקעין. בברכה, זהר ארד, עו"ד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

דניאלה

03/03/2008 12:31

תשובה לעיל לת

עו"ד זהר ארד

03/03/2008 15:26

שאלה בנושא טאבו ומקרקעין

ניסים

29/02/2008 08:00

רישום עסקאות מקרקעין

עו"ד זהר ארד

29/02/2008 21:04

ניסים שלום, מבלי לפגוע חלילה, שאלתך מזכירה לי שאלה נוספת - כמה עולה חליפה ליתום? אין מסגרת זמן קבועה לרישום עסקאות בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל. כל מקרה לגופו. כל עסקה ומאפייניה. הרישום תלוי בין היתר בקבלת אישורים שונים מרשויות שונות אשר כל אחת עובדת בקצב שלה. כמו כן, לעיתים נדרשות פעולות תכנוניות במקרקעין אשר לא מאפשרות השלמת רישום. ניתן לומר, כי בהעדר בעיות ספיצפיות, השלמת רישום בטאבו עשויה לקחת מספר חודשים בודדים. זהר ארד, עו"ד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה בקשר לטיפול עו"ד במכירת נכס

לולו

28/02/2008 21:11

מיסוי מקרקעין

עו"ד זהר ארד

29/02/2008 20:55

ראשון	קודם		1520	1521	1522	1523	1524	1525	1526	1527	1528	1529	1530	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום ביטוח לאומי 30/05/2024 | 10:25 השכרת נכס ומגורים בשכירות שלום,יש לי נכס אותו אני משכיר ואני גר בשכירות.ההפרש הוא 800 שח לטובתי.האם יקוזז לי מתוספת התלויים...

פורום דיני מיסים 29/05/2024 | 14:19 עצמאי העובד מהבית בהמשך לשאלתי הקודמת. כאמור אני עצמאי השוכר דירה למגורים ועובד מהדירה המושכרת. העבודה ללא קבלת קהל...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 29/05/2024 | 13:50 עצמאי העובד מהבית אני עצמאי השוכר דירה למגורים ועובד מהדירה המושכרת. העבודה ללא קבלת קהל, אלא כמתכנת מחשבים, כשבדיר...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 29/05/2024 | 12:07 דו״ח פקח על כלב שלום רב,פקחית עירייה עצרה אותי הבוקר בטיול עם הכלבה בטענה שהיא צריכה לבדוק האם לכלבה יש חיסון כלב...

פורום צוואות וירושות 28/05/2024 | 17:11 צוואה וצו ירושה שלום רב. מורישה הורישה בצוואה מחצית דירה לבן שלה . יתר הדירה לשאר ילדיה. בצוואה הורישה רק את הדיר...

כניסה לפורומים המשפטיים