שאלה אחת היא אם באמת לפי התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה מ-2017 כל הדירות הישנות במדינה ללא הארקה נחשבון לדירות לא ראויות למגורים? אני לא חושב שיש בנושא פסיקה של בית המשפט ואני לא יודע. לדעתי זה תלוי במספר הדירות. מבקר המדינה טען בדוח מ-2022 שיש בישראל 610 אלף דירות ישנות שנבנו לפני 1980 ונמצאות בסיכון להתמוטטות מרעידת אדמה. תקנות ההארקה שמחייבות כל בנייה חדשה לכלול הארקה התקבלו ב-1981. השאלה היא כמה מתוך 610 אלף הדירות האלה בלי הארקה? גם אם רק 10% עדיין זה 61 אלף דירות.

שאלה נפרדת היא השאלה האם מדובר בפגם בדירה שמחייב תיקון על ידי המשכיר ובמידה שהוא מסרב, מאפשר לשוכר לתקן אותו לקזז את עלות התיקון מדמי השכירות? האם כל בעל דירה ישנה חייב לדעת שאין בדירה הארקה ולכן אם הוא עצם עיניים ולא אמר על זה כלום לשכור בעת חתימת החוזה אז הוא נחשב למי שהפר את חובת הגילוי לפני השכרת דירה? או שמא אפשר לטעון ששוכר שרוכש דירה ישנה אמור להבין שדירות ישנות לא עומדות בסטנדרטים חדשים שונים, לרבות הארקה? יש לא מעט פסיקות של בתי המשפט שאומרות ששוכר ששכר דירה ישנה במצב גרוע לא יכול לדרוש מהמשכיר לממן תיקון ושיפוץ שלה.

שאלה דומה שעלתה בעבר לדוגמה היא האם חובה על משכיר לשדרג דירה עם חיבור חד פאזי לחיבור תלת פאזי? האם דירה ישנה עם חיבור חד פאזי נחשבת לדירה לא ראויה למגורים או שחיבור חד פאזי נחשב לפגם שמחייב תיקון על ידי המשכיר? פה להערכתי התשובה שלילית, לפחות בימינו שבהם עדיין יש הרבה מאוד דירות כאלה במדינה. אבל פה לא מדובר על סכנת חיים, כשיש סכנת חיים יכול להיות שבית המשפט יהיה יותר אקטיביסטי.

שלום

מהמתואר בשאלה - אני לא רואה עילת תביעה מצד השוכר. אין חובה חוקית כזו.

אם לא, לדעתי זה מעיד על חוסר תום לב, והשאלה היא אם של המשכיר בלבד, שניסה להסתיר או להשכיח עובדה זו; או גם של השוכר, שידע שאין הארקה (הן משום שהבניין ישן והן משום שבמכסים של שקעי החשמל בדירה יש רק שני חורים ולא שלושה), אך העדיף לשתוק בעניין זה, כדי לשמר לעצמו תירוץ להשתחרר מהחוזה או לדרוש מהמשכיר להתקין הארקה בדיעבד.

על כן, צריך לבחון כל מקרה לגופו. אם המסקנה היא, שהשוכר באמת ובתמים לא ידע בעת חתימת החוזה, שהדירה חסרה הארקה, יש לו, לדעתי, עילה להשתחרר מהחוזה.

בכל אופן, המחוקק לא קבע ובית המשפט לא אמר, על כל פנים לא במפורש, שדירה ללא הארקה אינה ראויה למגורים ושאסור להשכירה.