מה תוקף הערכת השמאי ביחס למחיר הדירה בעתיד?

לי ולאישתי יש כמעט מספיק כסף (הון עצמי) כדי לקנות דירה באזור ובגודל אותו אנחנו רוצים (הכל יד שניה). את היתר (כ- 5-10%) ניקח כהלוואה מבני משפחה.
לאחר שראינו המון דירות (כ- 40), ועל חלקן הצענו את המחיר אותו אנחנו מוכנים לשלם, ולעיתים גם ראינו שהדירות נמכרו בסופו של דבר במחירים קצת יותר נמוכים ממה שהצענו,

מצאנו דירה שלאחר מו"מ עם המוכרים הגענו למחיר מוסכם.
(המחירים בהם הדירות כאן מתפרסמות הרבה יותר גבוהים ממחירי המכירה באתר רשות המיסים- כך שהם לא רלוונטים).
כנראה שנעזר בעו"ד של הקונים בשביל העסקה (הוא זול מאוד).

לאחרונה הזמנו שמאי להעריך את שווי הדירה, והוא העריך אותה ב- 11% פחות מהמחיר המוסכם.
הוא לא מצא ליקויים שאנחנו פיספסנו, ולא חידש לנו דבר פרט לסכום הכסף אותו הוא העריך.

השאלה שלי- היא מה תוקפו של הסכום בו נקב?
הרי אנחנו כבר הספקנו "להרגיש" את המחירים באזור ויודעים מה "השווי" של הדירות כאן.
האם כשנרצה למכור את הדירה, נניח בעוד 10 שנים, נגלה כי לא נצליח למכור אותה במחיר סביר והגיוני (בקיזוז אינפלציה)?
עד כמה שמאים מדייקים בהערכות שלהם בד"כ? עד כמה זה תקף לעולם האמיתי? כי הפער הוא ממש גבוה.