זכויות בניה בגג-ללא בעלות על הגג-האם יש להן ערך ??

בבעלותי,דירה עליונה ועל הגג ( חלק מהרכוש המשותף) ניתן לבנות 25 מ"ר -ללא היטל השבחה+20 מ"ר בכפוף לתשלום היטל השבחה ,שולם ע"י המוכרים כתנאי להסכמת העיריה להעברת הבעלות.שמאי הוועדה המקומית שהעריך את שווי הזכויות בגג ,טען כי פוטנציאלית-רק בעלי הדירה העליונה יכולים לבנות בגג ולכן עליהם חל מלוא התשלום למרות שקיימת אפשרות שלא יקבלו הסכמת יתר בעלי הדירות/ טכנית לא ניתן כלל לבנות-מאחר והיסודות הקיימים אינם מאפשרים בניה(מהווה תנאי יסודי לקבלת אישור בניה) . המוכרים,חתמו על הסכמתם להפעלת תמ"א 38 עם חב' קבלנית ,,,,,,,האם בתחשיב השטח החדש שאקבל ,יש לי עילה לקבל גם שטח בנוי בגין הזכויות כנ"ל ?? לדעתי,זכויות אלו שווים 50% מהערך המלא של בעלות רשומה וזאת בדומה להשבחה של זכויות בניה מלאות שערכם= X ,,,,והיטל ההשבחה הנתבע בגין תוספת הזכויות= 50% מהשווי של ה-X,,,,,,,,תודה על קבלת תשובה+תגובות יתקבלו ברצון