מהן הזכויות והאפשרויות של בעלי קרקע בתהליך תכנון תוכנית לוועדה מקומית?

הוגשה תוכנית לועדה מקומית שלפי הבנתי היתה אמורה להשלח לבעלי הקרקע והחלקות הקשורים אליה. וזאת על ידי היזם של התוכנית. הסבר קרה לפני שנתיים. זו תוכנית שהוגשה לועדה מקומית ואמורה להכלל להכלל  של תוכנית מחוזית. 
הנושא לשאלות: 
מדובר בתוכנית  שיש בה "ייחוד וחלוקה מחדש, ייחוד שעבוד או ייחוד וביטול זיקת הנאה במידת הצורך".
מה משמעות עניין זה של הייחוד, זה הליך אישומי בלבד, או מדובר בהפקעה? מזה ביטול זיקת הנאה,?
מה ניתן לעשות אם הופקדה תוכנית שאמורה להיות נדונה במסגרת תוכנית מחוזית ברמה של ועדה מקומית. שלא נשלחה אלינו מעולם, על ידי המתכנן.
יש מה לעשות בנדון? היא עדין לא בביצוע, יש שלב שבו ניתן יהיה להתייחס אליה במסגרת ההליכים הבאים? 
והאם עקרונית בפתוח של קרקע במידה ובעלי הנכס והקרקע לא מגיבים אקטיבית, זה אמור לפעול לרעתם? או שיש בגופים המתכננים כמו עיריה מי שמגן עליהם, הרי לא ניתן לקחת בכח את הקרקע אלא אם זו הפקעה לא? צריך הסכמה.
בכל מקרה פיתוח הוא דבר חיובי שיעלה את שטח הקרקע והנכס? או שאני טועה.
 ושאלה אחרונה, האם לאחר שפורסמה תוכנית מחוזית ויש תוכנית מופקדת בועדה המקומית לחלק מהתוכנית המחוזית, בשלב זה יש כבר מס שבח במידה ומוכרים? וכדאי לחכות להתקדמות התוכנית, או שאפשר למכור, הבנתי שכל עוד לא מוכרים וזה פיתוח לא יהיה מס שבח כי אין מכירה. אני טועה? תודה רבה





תודה