פורום תמ"א 38

יוסי שלום

קודם כל חובת התשלום של הפרשי דמי אחזקה היא בפרויקטים של פינוי בינוי ולא שכיחה בפרויקטים של תמ"א. 

נסח הטאבו אינו רלבנטי מאחר והוא משקף בעלויות ולא אחזקות בדירות. 

אני לא חושב שהיזמים ישקיעו כספים במעקבים וכו'. הם פשוט רואים את זה כחלק מהוצאות הפרויקט וזהו.   אם הם באמת רוצים גם אין בעיה לבדוק את נושא המגורים בדירות בכמה שיחות טלפון.

שלום ירדן

אני מבין שמדובר על בנין בו 17 דירות. בבנין יש חניון רובוטי ובו כולם מחנים.

בהתאם למסמכי רישום הבית המשותף החניון מהווה רכוש משותף (יש מקרים בהם החניון מהווה רק חלק מהחניות בבנין ואז מצמידים אותו לאותן דירות שעושות בו שימוש).

מאחר והוא מוגדר אצלכם כרכוש משותף אז כולם חייבים בהוצאות האחזקה של מתקן החניה.

לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין הוצאות אלו נקבעות לפי שטח הדירה לעומת כלל שטחי הדירות בבנין והכל אם אין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף.

אני מבין מהשאלה שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף ועל כן הוצאות האחזקה מתחלקות לפי יחס שטחי הדירות. טענת הדירות הגדולות בענין זה אינה נכונה משפטית אם היא אינה מוסדרת בתקנון הבית. באותה מידה ניתן לטעון שדירות בקומה נמוכה ישלמו פחות מדירות גבוהות עבור אחזקת מעליות וכמובן שגם זה אינו נכון.

שלום רועי

אני מבין שמדובר על דירה בקומת קרקע כיום בבנין שמיועד להריסה במסגרת פרויקט תמ"א וכי דירת התמורה המיועדת לו היא לא בקומת הקרקע. אני עוד מבין שהוא מבקש לקבל את דירת התמורה בקרקע.

לאותו דייר אין כל זכות לקבל דירה דוקא בקרקע ובמיוחד כאשר דירות אלו נהפכות, לרוב, לדירות עם שטח גינה צמודה היקרות יותר מדירות רגילות ללא גינה צמודה.

לרוב- כל עוד התמורה שהוא מקבל אינה מקפחת ושוויונית לעומת התמורות לדירות אחרות, לא יכולה להיות לו טענה בענין זה. יתכנו מקרים בהם יש לו צורך מיוחד אותו ידרש להוכיח דוקא לקבל דירה בקומת הקרקע וגם אז ידרשו איזונים בתמורות.

לגבי הדו שיח כיום-    אני דוקא מבין שאותו אדם מביע את דעתו בצורה ברורה לפיה הוא רוצה דירה חדשה בקרקע. אם יש לכם רוב נדרש אז והתמורות הוגנות המפקחת תאכוף עליו את ההסכם.   לנושא חליפת המיילים או הדיאלוג עכשיו אין משמעות רבה להחלטה.  

דני שלום

משלמים דמי שכירות לכל בעל דירה גם אם הוא לא גר בדירה. 

שלום שרה

המצב כיום פחות ברור.

עד לאחרונה במידה והיה נכה בבנין הזכאי לחנית נכה אז היו מצמידים לדירתו את חנית הנכה.

בזמן אחרון יש עיריות (תל אביב, רמת גן ועוד) ששינו עמדה וכיום הם מחייבים שחנית הנכה לא תוצמד.

אני לא יודע ממתי הפרויקט שלכם והיכן הוא? אני ממליץ שבהסכם תנתן זכות לנכה מבין בעלי הדירות לקבלת חנית הנכה בכפוף להסכמת העיריה להצמדה כזו. 

ענת שלום רב

אני מבין שלחלק מבעלי הדירות יש היום חניה צמודה ולחלק אין. 

העיריה אכן מאשרת חניה אחת בלבד לדירה (יש עיריות עם תקן שונה ויש תקן שונה לפי גודל דירה) כך שאין אפשרות להצמיד שתי חניות לאותן דירות. 

האפשרות לתרגם את החניה הקיימת לשטחי בניה בדירה היא אפשרית.

אני לא מסכים איתך ששווי מ"ר חניה הוא כמו מ"ר דירה. להבנתי מקדם שמאי הוא בערך שליש. כלומר תוספת של 4 מ"ר. בכל מקרה אני מציע כי תסכימו על פניה לשמאי שיקבע את מקדם ההמרה.

יש אפשרויות נוספות לאיזון- למשל לתת מחסן למי שיש חניה צמודה כיום, שדרוגים במפרט הטכני ועוד.

אליהו שלום רב

מה שלרוב כתוב בהסכם הוא דוקא בחירה בדרך של הגרלה ולא לפי שווי דירות.

אם לא כתוב כלום בהסכם זו לגבי דרך החלוקה ויש מחלוקת בענין זה- זו בעיה.

תבדקו בכל זאת בהסכם אם אין התיחסות אפילו לדרכי הכרעה במקרה של מחלוקת. יכול להיות שיש הסמכה לנציגות או לב"כ הבעלים להכריע בנקודה זו.

שלום רב

הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות תכנוניות. המפקחת דנה בתביעות קנייניות כנגד דיירים סרבנים.

לגבי ההתנגדות שתארת-  כאמור הוא יכול להתנגד רק מסיבות תכנוניות. לא מאמין שיקבלו את טענת הרעש. לגבי כניסה לחניה- אם הפרויקט ימנע ביצוע כניסה לחניה להם יתכן הוועדה תיתן על זה את הדעת. אבל מאוד תלוי בעובדות בשטח שאינן בידיעתי

דסי שלום

בעיקרון אין מניעה לקבל דירה חלופית מחוץ לפרויקט אבל בעניינים כאלו רצוי שמומחה לענייני מיסוי ילווה אותך ויסביר לך מה החשיפות שלך במס אם בכלל. בעיקרון יש פטורים ממס לגבי קשישים אבל את חייבת לבדוק לגוף המקרה.  

שאול שלום רב

אם החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין אז אתה יכול להוציא מהם עותק מהסכם החכירה ושם + מנסח הטאבו ניתן ללמוד לאיזה תקופה החכירה.

אם החכירה לא נרשמה בטאבו- יתכן ויש פתח אבל צריך לדעת מה ידעת כשקנית ומה הוצג לך על ידי המוכר שלך. אם לא ידעת כלום יש לך טענות כלפי החוכר ששווה לבדוק.

לגבי החניה בבנין החדש-   קודם כל צריך להבין מה יש לאותו שכן בהתאם למה שכתבתי קודם. החניה החדשה תרשם על שימך בוודאות השאלה היא אם תרשם גם החכירה. אם החכירה רשומה בטאבו (ואין התייחסות לכך בהסכם החכירה) אז כנראה שכן. 

רמי שלום

לא.... היתה פרצה כזו בחוק אבל אינה עוד. הם ירשמו במשותף כבעלים של הדירה החדשה. 

אלמוני שלום רב

לא מאבדים את הפטור... כשתרצה למכור את הדירה החדשה ילכו אחורה ליום ושווי הרכישה של המוריש ויתנו לך את הפטור בתנאי, כמובן, שאתה עומד בתנאי הפטור (ובתנאי שלא יהיה שינוי בחקיקה ).

אני מזכיר שפטור דירת ירושה מותנה בכך שמדובר במוריש מקרבה ראשונה וכן כי היתה זו דירתו היחידה והוא עצמו לא עשה שימוש בפטור דירה יחידה סמוך לפני פטירתו.

דסי שלום

המקור הוא בסעיף 5א' (לא 5(א)) לחוק המקרקעין (חיזוק...) המפנה להוראות לענין קשיש בחוק פינוי בינוי ומכיל ואתן גם לפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה.

זו לשון הסעיף-

בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א), אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, ויחולו הוראות אותו סעיף בשינויים המחויבים ובשינויים אלה

שלום, רענן

אכן דירת התמורה נמסרת כמו לשאר בעלי הדירות בפרוייקט, עם השלמת בנייתה ובדיקת המפקח. במועד המסירה אמורה להשתלם גם התמורה הכספית. 

ככל שערבות המכר הינה בגובה דירת התמורה וללא השווי הכספי, ובהעדר ערבות אוטונומית אחרת, הרי שיש לשלם את התמורה הכספית במועד הנפקת ערבות המכר, היינו כנגד פינוי הדירה הנוכחית (המקורית). 

בהצלחה

שלום, רונן

מטרת הפורום אינה לבחון חוזים, לשם כך יש לפנות לייעוץ פרטני (בתשלום).

באופן כללי אשיב לך, כי מינהלת איכותית עוזרת לקדם פרוייקטים. שכר המינהלת משולם ע"י היזם, כמקובל. 

אם אתם מאורגנים עם נציגות, ניתן לפנות קודם לבחירת עו"ד ולהתקדם משם. זו כבר תהיה עבודת המייצגים שלכם לבחון את ההסכם המוצע. 

בהצלחה

שלום, חיה

ככל שקיים רוב דרוש לפרוייקט, סירוב לגיטימי יכול להיות על בסיס היעדר תמורה נאותה, שעולה בקנה אחד עם התמורות של שאר הבעלים בפרוייקט. 

אם מוצעת לכם תמורה הולמת, אזי אתם עלולים להיחשב כסרבנים.

אם מדובר בפרוייקט עיבוי, זכותכם לסרב לבצע בניה על הרכוש הפרטי שלכם, שכן הבניה נדרשת להתבצע רק על הרכוש המשותף.

שלום, מורן

צר לי לשמוע על מצבו של אביך.

אכן החוק מכיר בזכויות של חולה במחלה קשה, אשר גם אם שאר הבעלים אינם מתפנים מהידרות במהלך הבניה, על היזם לדאוג לחולה למגורים חלופיים. 

פני בעניין למייצג של הבעלים בפרוייקט, תפקידו לדאוג לכם לעניין זה.

בהצלחה

שלום, רוני

לצער הלב, דרישות החוק הן בלתי ניתנות לשינוי, ולא תוכלו להתקדם אם אינכם עומדים בסף המינימלי הקבוע בחוק. 

שלום, 

ככל שמדובר במסמך שאין בו פרטים מהותיים או ששונו פרטים, מומלץ להימנע מחתימה עליו.

ככל שנחתם כבר, יש לפנות לעו"ד המייצג/ת אתכם, לבחון את הדברים, ולוודא שהחומר החתום לא יימסר לצד השני לפני שימולאו החוסרים הנדרשים וההשלמות המחוייבות, שכן מסמך חתום הוא מסמך מחייב לכל דבר ועניין.

אציין, כי ישנם מקרים שנספחים מסויימים מתווספים לאחר מכן ונחשבים כחלק מהחוזה, כמו היתר בניה, פוליסת ביטוח וכיו"ב. 

בהצלחה

שלום, אביבית

המדובר בתנאים מסחריים, כפי שיוסכם בין הצדדים - היזם מחד והבעלים מאידך. עם זאת, בתמ"א הריסה עוד לא נתקלתי בפרוייקט שבו לא שולמו דמי שכירות. בתמ"א עיבוי, ככל שהבעלים יכולים טכנית להמשיך להתגורר בדירות, לעיתים אין תשלום של דמי השכירות. עם זאת, מטעמי נוחות וקיצור משך הבניה, ישנם מקרים רבים בהם משולמים דמי שכירות או השתתפות בהם (תשלום חלקי) לתקופת הבניה, של כשנה (בעיבוי).

שלום, יוסי

כחלק מכלל ההוצאות לבעלי הזכויות, מקבלים הבעלים מימון לשמאי, למפקח, למתכנן, לקבלן ביצוע וגם לעו"ד מטעמם, הכל על חשבון היזם. כל אחד מהם מחוייב מקצועית לבצע מלאכתו נאמנה. 

עו"ד הבעלים מחוייב לבעלים, מכוח כללי האתיקה.

ככל שמדובר בעו"ד שאתם בחרתם, ואתם סומכים עליו, באשר הוא בעל נסיון מוכח בתחום - אין צורך בבדיקה נוספת. 

ככל שיש לכם ספקות, אתם יכולים לפנות לבדיקה ע"י מישהו מטעמכם.

אם מדובר בבעלי דירה אחת או שתיים, נהוג שאתם תשלמו את שכרו. (המחיר משתנה, החל מ-

25-30 אלף ש"ח לבדיקה ולהערות, לא כולל מו"מ. אם זה פחות מזה, ממליצה להיזהר, וחבל על הכסף.) ככל שמדובר בקבוצה משמעותית של בעלי זכויות בפרוייקט, יש מקום לקבל תשלום עבורם מהיזם עצמו, במסגרת ייצוג נפרד. 

בהצלחה 

דודו שלום

אני לא רואה עיכובים בגלל זה. גיל 75 נקבע בחתימה ראשונה על ההסכם כך שלאותם "קשישים" או מי שבקרוב יגיע לגיל 75 אין הרבה שליטה על זה. 

גם ההטבות עצמן הן בערבון מוגבל. לא ראיתי הרבה קשישים שמנצלים את זה